山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2013年07月

縁が縁でなくなる


月末の水曜日、仕事です。

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朝から決済があります。

今回の案件も水面下情報として、更地から勧進めて、半年かかっての引き渡しです。

オーナーさんを今年1月大雪の中案内して、これじゃ何もわからないという中、購入の決断をしてもらいました。

そして先日、真夏日に現地立会いをして、無事完成となりました。

物件との出会いは縁のものかもしれませんが、あまり変なこだわりを持ちすぎない事かなと。

土地勘のある地域がいい、絶対にこの沿線がいい、前面道路は何m以上とか、マイホームならわかりますが、結局は投資です。

要は安定的に貸せるかどうかが重要であり、自分なら20平米のワンルームには住みたくないからなんて、あまり個人的な意見は取り入れない方がうまくいきます。

せっかくの縁が縁でなくなるケースもよくあります。

あとは、決断できる様に現地下見をして、相場感、利回りを把握しておいたらいいと思います。

弊社のミニフィールドワークセミナーが一番手っ取り早く勉強になります。

もう少しですね。
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そのスタンスだけは。


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今日も仕事です。

現在、水面下情報で買い付けを入れているアパートがあります。

駅からも近く、戸あたり20平米と広さもあります。

物件はまだ古家が建っていますから、完成予定は年明けです。

問題はやっぱり価格。

物件自体が良かったとしても、キャップレートから逆算した適正価格まで下がらなければ、残念ですがナシです。

下がるかなー、売主も強気ですからね。

でも、そこまで価格が下がればイイ物件です。とても。

こうしてスクリーニングをクリアした希少な物件を買って欲しいのです。


「自分がイイと思う物件以外は売りたくない!」

これって、サラリーマンだから言える事なんですかね。

でも、どうなったとしてもそのスタンスだけは変えたくないと思うわけです。


そんなきれいごと言って、もし生活が出来なければ?

その時は、住宅売りに戻ります。

もっと勉強しないとですね。

10位以内を死守できるか
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無知であるほど売りやすい。


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いい物件を買いたいとオーナーさん自身が思うのは当たり前のこと。

それよりも私たちが不動産投資の本質を理解したうえで、自分がオススメできる物件を紹介できるかどうか。

・・・素人の不動産屋には気をつけて。


じゃ、素人かどうかを見分けるには?

その会社のホームページを見ればほとんどのケースでわかります。

要は紹介している物件情報です。

ホームページの一面に、オススメ物件情報!なんて載ってますが、そんなオススメ情報があるのなら、とっくに買ってもらってますからね。

「えっ、それ売るつもり!?」なんていう物件だらけです。

駅から15分のワンルームとか、レインズ物件をただ自社のホームページに掲載してるだけとか。

ありえない、住宅売るんじゃないんだから。

結局、不動産投資は、私たち売る側が無知であればあるほど売りやすい商品です。

買ってもらった後の事が見えないから、オーナーさんが気に入ればOK。

素人が素人に売るってやつです。

じゃ、買ってもらった後の事が見えたとしたら?

売れないんです。怖くて。その人の人生を狂わせる事にもなるから。


皆さんが買おうとしている物件を、それやめときましょ!と言える不動産屋。

このスタンスを崩したら終わりです。

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(一棟モノも時々紹介)・・・タイムラグなしに収益物件情報を共有できる仕組みを作りました!
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月末の日曜日


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さて、月末最後の日曜という事もあって、今日は忙しくなります。

朝から晩まで予定がみっちり。

という事で、今日は更新する時間もありませんので、この辺で。


そうそう、8月10日(土)の名古屋セミナーですが、新幹線で来られる方は早めに席を取っておいた方がいいです。

盆休みの下りがピークらしいのです。

昨日何とか席を確保しましたが、既にかなり埋まってますよ。

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東京で働くデメリット。


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朝から港南台の本部に来ていますが、ここの事務所とにかく暑い。

エコなのはわかりますが、水素水でいつも以上に汗のかきやすい自分としては、ハンカチが手放せません。

更に生の倉橋朝礼で熱を感じ、もうサウナ状態です。

ついでに、YouTubeにアップされている倉橋の朝礼は10分くらい、でも実際は30分あります。

その間、立ちっぱなしの本部スタッフは、いつも大変でしょうね。

でも、僕ら東京のスタッフからすると毎日生で聞く事ができないので、ほんと本部の皆さんが羨ましいです。

これが、東京の事務所で働くデメリットかと。


ん?ほんとに思ってるかって?

はい、それはそれはうらまやしいですよ。


さて、これから完成したアパートの現地立会いにいってきます。

賃貸募集の時期としては、決してイイとは言えませんが、ま、余裕かなと。

順位が・・・
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もっと柔軟にいこうよ。


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今日はオーナーさんの融資相談のため、これまで取り扱いのない金融機関に連絡。

いつもは気心知れた融資担当者とのやり取りなので、どうって事ありませんが、これはかなりストレスですね。

まず話していて、アパート投資に慣れていないのがわかるし、融資条件を聞いたりしても、ぼやけた回答しか返ってこないのです。

山内「とりあえずオーナーさんの属性から融資枠を知りたくて・・・〇〇さんのこれまでの融資経験からざっくりでいいんですよ」

担当者「う〜ん、融資額は属性にもよって変わるし、物件の評価によっても変わるから、何とも言えないです。」

山内「でも何となくわかるじゃないですか、何となく。」

担当者「そういうわけにもいかないので、とにかく購入する物件が決まったらまたご相談ください」

もうちょっと柔軟にいこうよ・・・。

ま、これが一般的と言えばそうなんでしょうが、どうも悩ましい。

いつもお世話になっている融資担当者さんは即答なので、ついついその環境に慣れていると、どうもそれが当たり前になってしまってダメですね。

休日でも何かあれば担当者の携帯に電話して、それで用が済んじゃいますから。

今回のようなちょっとした融資相談で返答が遅いという事は、実際に審査に入ると、後出しで、あれ出してこれ出してと追加書類も多く、承認まで1ヶ月~2ヶ月なんて当たり前。

そのスピード感だとせっかくいい物件が出たとしても、結局他のライバルに持っていかれちゃうんですよね。

投資家さんの中には、自分で20行、30行の銀行に当たる方もいらっしゃいますが、ある意味凄いです。

頑張らねば。
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これは充実した内容に仕上がった。


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偶数日の更新と言ってから約1ヶ月が過ぎました。

ちゃんと更新する人、しない人、なぜか奇数日に更新する人・・・ほんと困ったものです。


さて、名古屋の1dayセミナーまで約2週間、そろそろレジュメを作らないとです。

CFネッツ初のセミナー、それを要望の多かった名古屋で開催。かなり充実した内容に仕上がりました。

不動産投資の基礎からファイナンス、弊社が実際に扱った投資実例まで、内容盛り沢山。

更には、オーナー目線という事で、6年前から物件を買い足し、年収1000万まで築けたその理由(わけ)、成功の秘訣を現役オーナー様に大公開していただきます。
 

不動産投資の基礎を学び、ファイナンスを知り、投資実例で現場を感じ、そして成功者の考え方に触れる。

このセミナーに参加頂くと、これまでの不動産投資に対する目線・視点が大きく変わる事でしょう。


そして、終わってからは、倉橋・中元・山内・剣持の大個別相談会。

既にお申し込みも頂いておりますので、ご希望の方はお早めにどうぞ。
翌日も一日個別相談会開催です。


頑張ってるでしょ
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新潟へ


更新が遅くなりました。

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この休みは初の新潟へ行って来ました。

加盟店である新潟デスクの古川社長にいろんな所へ連れて行ってもらいました。

100年以上続いた割烹料理店を改装したレストラン、めちゃ素敵です。

画像5










トマトが甘くて美味しいです。

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ワイナリー

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温泉

画像4












そして、スッポン料理に鮑

画像1













画像3









美味しすぎました。


東京駅から新潟駅までたったの2時間。オススメです。


不動産は、新潟唯一のCPMが二人いる
新潟コンサルティングデスクでご相談下さい。

画像2












しかし、タクシー初乗り330円、安いですね。

画像1











新潟っていい街です。

古川社長、新潟デスクの皆様、本当にありがとうございました。


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パートナー(Partner)


お陰様で順位が落ち着いてきました。

が、まだまだ上を目指して
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パートナー(Partner)・・・

◾相棒・相方のこと。


あっと言う間に一週間が過ぎ、今日は休みです。

ここ最近、火曜・水曜共にほとんど働いてましたので、たまには北の方へ旅に出掛けようかなと。

目的は「食」です、どこへ行くにもそれがメインです。

これと言った趣味はないと思ってましたが、美味しい食事に美味しいお酒があれば、それが一番幸せかもです。

そして、その食事によって飲むお酒、パートナー(Partner)が決まります。

肉にはビール、赤ワイン

魚には日本酒

粉もんはビール、レモンチューハイ、赤ワイン

タイ料理にはシンハービール

ちゃんこには芋焼酎

イタリアンは、1杯目が白ワインで、2杯目から赤ワイン



そして不動産投資には、山内。

はい、これが言いたかっただけです。

早くそう言われるように頑張ります笑


では、リフレッシュしてきます。

今日の順位は・・・
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好循環と悪循環


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毎週月曜日は、金融機関2行の融資担当者が必ず来社されます。

新規のお客さんの融資相談や、再投資や借換えの相談等、本当ならこちらから出向く必要があるかもしれませんが、ありがたいですね。

これまでコツコツ買って頂いたオーナーさんの投資実績が認められると、それは物件を紹介したCFネッツの実績にもなり、このように私達の営業はますますやりやすくなります。

結果、それがまた融資枠・金利優遇などなど、皆さんに還元され好循環となるのです。

逆に、ローン返済がしんどくて滞納、最悪のケースは競売にかけられる。こんな事が続くと、銀行からその業者とは取引停止なんて事も実際にあり、その業者の仲介やその業者売主の戸建・アパートは融資付ができなくなるという悪循環に陥ります。

そう思うと、瞬間風速的に儲ける事なんて簡単だけど、やっぱり長続きはしません。いずれ大きくつまづいて、起きあがれなくなるのが、近い未来の現実です。

何にしても無理なレバレッジはかなりのリスクが伴うと言う事です。

自分の道を信じてとにかくゆっくりでも突き進むのみです。

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焦らずじっくり。


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あ









昨日の銀座でのセミナーは満員御礼、ありがとうございました。

ここ数ヶ月続いたセミナーラッシュがとりあえず終わりました。

来月の名古屋での一日セミナー(喋るのは1時間だけですが)これが終われば10月まで予定はありませんので、さらに一棟物件の仕入れに集中したいと思います。


相変わらずアパート案件は少ないですね。
特に5000万〜6000万くらいの価格帯は本当に希少です。

売りに出たとしても利回りが低かったり、利回りが取れればそもそもその場所でワンルームってどうなのという物件がほとんどです。

この価格帯で探されている方は、じっくり焦らずお待ちいただくしかありません。

あとはタイミング次第ですので、そう言っていて明日出るかもしませんし、半年先なんてことになるかもしれません。

今の焦りが今後の運用、また人生にまで関わってくる(大袈裟?)可能性もあるわけです。

とにかくいい物件を買うためには、急がず冷静に判断してください。

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どうぞ捕まえて下さい。


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昨日は剣持と建築現場の下見に行ったのですが・・・その途中、

あ

















久しぶりに見ましたね。
電柱に貼ってある物件広告

これを大阪では電ビラと言います。
(大阪だけ?)

それも売りアパートの広告、初めて見ました。

屋外広告物法施行条例に違反しますので、もちろんこんなことしたらダメです。


でもでも気になるのです。

もしかしてこれは表に出ていない物件情報ではないのか!と・・・可能性はだいぶ低いですが。

そして、問い合わせてみました。


すると!


フツーにレインズに載っている物件でした・・・。

ちょっとでも期待した自分が恥ずかしい。
今どき、めずらしくイケイケな業者さんです。


写真には載せてませんが、しっかり会社名も記載されており・・・

「うちの会社は電ビラしてますから、どうぞ捕まえて下さい」と言ってるようなもんです。


景気はいいのか悪いのか・・・。


さて、今日はセミナーです。
話すネタがまた増えました。

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自己資金なんて入れなくていいよ


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先日の某FPさんの記事
「住宅の購入には頭金を3割入れましょう」

いつまで経っても変わらないこの決まり文句

3000万の住宅なら900万の頭金。

「親からの支援、それが難しければコツコツ貯蓄を頑張りましょう」と、いかにもそうな優等生発言。これを間に受けて、その通りコツコツ貯蓄に励む。

一般的にローン返済リスクを下げるためには、そのくらい自己資金を入れる事が安全なのかもしれませんが、そもそも背伸びした物件を買わなければ、今の家賃と変わらないくらいの支払いで済むわけで、自己資金なんて入れなくても借り入れリスクはたかがしれています。

ちょっとした視点に気づくのかどうか、ただそれを学ぶ環境がないのです。結局、誰も教えてくれないので、資産なんて増えないのです。

900万の頭金を入れるくらいなら、現金でワンルームでも買って、6%で廻せば年間54万の手残りがあるわけで、それを住宅の支払いにあてればいい。
ま、実際はそれも運用に廻すのですが。

僕なら、某FPさんとは全く逆で
「住宅の購入には頭金無しで借りましょう、できれば諸費用も借りましょう、できればリフォームローンも借りましょう」

はい、自分の自宅がいかにもそれです。

そして、残ったお金は運用して、キャッシュフローを得る。

これが、投資の基本です。

まー、こんな事を言いつつも、大阪にいる僕の友人はどれだけ説明してもお金の運用法を間違えててほんと残念です。

これからの5年後10年後のそれぞれの資産背景がどう変わっているのか。
楽しみですねー。

9位をキープ?
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押してやってください。


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さて、今日からまた一週間が始まります。

昨日の休日出勤。
暗い事務所でひとり働いて・・・と言う事もなく、事務所には必ずPMのメンバーがいます。

休日の電話番です。

賃貸に休みなんて関係ありませんと言わんばかりに電話が鳴るのです。

いつも遅くまで大変やと思います、お疲れ様です。

もうひとり出勤してるのがいました、ワンルームと悪戦苦闘中、うちのチームの武中陽。

今の経験がきっとこれからの成長につながるわ。
でも偶数日にブログの更新はしなさい 笑


さて、チーム内で
「とりあえず明日から2週間ね。」と6月末から始まった偶数日のブログ更新。

気づけばもうすぐ3週間です。

2週間経った後も、何も言わずに黙って更新するチームの皆さん、それを期待していたよ。

とりあえず今月いっぱいまで頑張ってみようか。


という事で、3人が更新している日はランキングのクリックを押してやってください。

順位が上がれば誰かのようにブログが止めれなくなり、偶数日なんて関係なく更新するようになりますので。


剣持暁の不動産投資最前線

ワンルームくれちゃんナニワの不動産日記in銀座

武中陽の首都圏不動産投資


こっちもお願いします。
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セミナー前の定休日


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今日は休みですが、事務所で仕事です。

 とりあえず2〜3時間集中して業務をこなし、早めに帰りたいなと。

だって帰ってからは、今週末のセミナーのレジュメを作らないとあきません。

明日が締め切りですので、早く提出しないと企画からの電話追客がガンガンかかってきます。

恐ろしい。

セミナー前の定休日はいつもこんな感じです。

ま、大変なようですが、そういう事を分かっていて自分でスケジュールを組んでいますからね。

やらされている訳ではないので、なんて事はないです。

こういう事を繰り返して、少しでも早く成長できれば、自分にとってはそれが全てです。

あとは、自分で安定した仕入れができれば最高なんですけどね。

何気ないブログでも順位が上がり、少しでも皆さんに見てもらって、仕事がやりやすくなればなと思います。

同じ業界の方も見てくれているので・・・
アパート用地紹介下さい!笑

もっと継続する事が必要ですね。

なんとか高順位をキープ、ありがとうございます。
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7月20日(土)これから始める人のアパート投資セミナー開催!

詳細はこちら。 
 

縁が無かったと言っても


更新遅くなってしまいました。

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ポツポツと水面下情報が入って来てます。
立地としては問題ないので、後は価格です。

何とか物にしたいので、粘って粘って交渉ですが、毎回ながら結構ドキドキするもんです。

いい物件なんてほんの一部ですし、売主さんから、じゃその価格でいいよ、と言われてもそれが100%約束されたわけではないので、とにかく契約するまで油断はできません。

買い付けをいれたところで、それはこちら側の単なる意思表示です、何の効力もありません。

ごめん!現金客で申し込み入った、なんてよくある話で、とにかくスピード勝負、1日でも1時間でも早く契約を交わして、物件を確保したいのです。

ローン特約も付いてる訳ですから、融資なんてその後ゆっくり取り掛かればいいです。

ま、買えなければ縁がなかったのでという事ですが、その物件を自分のオーナーさんに買ってもらい運用するまでのイメージが出来上がってるもんですから、やっぱり残念なんですよね。

それに物件を紹介すると言う事は、自分としてその物件をかなり気に入ってるもんで、何としても買って欲しいし、管理もやりたいんです。

さて、今月もあと半分、この暑さにバテてる場合じゃないです、頑張らねば。

こっちも頑張らねば。
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「今」のアパート投資が。


更新しすぎですか?笑

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土曜日のミニフィールドワークセミナーは、前日に仕入れた面白そうな物件を5件廻りました。

中古アパートやマンション、築浅アパート、そして参考までに3年前くらいに僕のオーナーさんに買ってもらったアパートも。

ネットに出ている物件だと、何がいいのか悪いのか、築浅・築古のアパートがどうなのかなんてわかりずらいものですが、こうして一緒に廻ると、皆さん自身のアパートを見る視点が確実に変わっていきます。

また、物件の構造・築年数により利用できる金融機関、融資条件が異なりますから、その辺の説明もさせて頂きながら、「今」のアパート投資がどういうものかと言うのがわかってもらえると思います。

いいのがあればその場で買い付けも可能ですが、昨日の物件は個人的にもう少し価格が下がるようであればお薦めしたいかなという感じ。

「この物件だとこのくらいのネット利回りが欲しいかな」と言うところから逆算して、価格を計算。

「じゃぁ、あと500万下がれば有りかな」という具合ですが、今は本当にそこが問題でね、価格の下がらない事、下がらない事。

売主さんが強気なのもあるのですが、結局そこまで下げなくても売れちゃうんです。もちろん物にもよりますけどね。

賃料の引き直しや空室率なんて一般的に計算しませんから。

ほんと悩ましいところです。


7位の壁が...
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そんなお金ないわよ。


もう一歩ですね。
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昨日は朝一、江東区へ。

売り土地の境界立会いを売主さんの代理で行って来ました。

本来、売主さんに来てもらった方がいいのですが、自分の母さんくらいの年齢の方なので、この暑さではかわいそうです。

今回の土地自体は整形地ですし、特に問題はないのですが、裏の古家からこちらの土地に、電線や電話線が越境していました。

ま、このくらいは東京電力やらに依頼すればある程度解決できるのですが、さらに隣地の利用している水道管、ガス管がこちらの土地を通過している事が判明。

そうすると、建築時に配管が邪魔になるわけですから、大問題です。

できれば撤去して、他から引き直して欲しいところ。

隣地の方に「配管の件ですが」と伺ったところで、「そんなお金ないわよ」と、もちろんそんなうまく行くわけもなく。

それからは、何度も通い、関係のない世間話でも、とにかく聞いて、聞いて、聞いて・・・心を開いてもらう作戦。

隣の方と世間話をしているうちに、ん?俺って今日何しにきたんやったっけ?と自分でもわからなくなるくらいに時間が過ぎれば、ある意味オッケーです。

相手方との距離も近くなってるわけです。

最終粘った甲斐があったのか、移設すると言う事で話がまとまり、無事解決。


自分が距離を感じれば、相手方も同じように感じるわけで、結局心を開くには、自分の考え方、行動次第なんですね。

いろんな意味で勉強になりました。


ブログチェックしてますよとのメール、
ありがとうございます。
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フリースタイルローンだって


やっぱり皆さん融資ネタの反応がいいです。

昨日のアクセスは過去最高でした。

と、いう事で前回の続きです。

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昨日、銀行の担当者がフリーローンについて説明に来ました。

融資額は500万〜1000万

返済期間は最長10年

金利は5〜10%(全期間固定)

※繰り上げ手数料無料


どのような時に使えるかというと・・・

―斬陬蹇璽鵑筌▲僉璽肇蹇璽鵑良埖分、諸経費ももちろんOK

▲螢侫ーム費用

G箋兮擦出る

ご存借り入れのおまとめローン、消費者金融とかの高金利を一括で借り替えるケースとか

グ稻〃築・再建築不可物件

事業性資金については利用できませんが(もちろんアパートローンは別)、このローン、担保設定無しで借りれるというのが魅力ではあります。

例えば、ある銀行から借り入れのない区分を担保に融資を受けていれば、それを今回のローンで借り替えることによって、空き担保のある物件ができるわけです。そしてまたそれを担保に再投資できるというメリットはあります。

ただし、昨日お伝えしたように、融資期間が短い事から、借り入れのコストは高くなるので、その辺は要検討です。

毎月の支払いを抑えたい方は、別のプランがあって、元利金等返済と利払いのみに7:3で分ける事も可能のようです。

融資1000万で金利5% 期間10年なら月々106,000円ですが、7:3に分けて、700万の金利5%、期間10年で月々74,000円、300万×5%=150,000円/年÷12ヶ月=12,500円
86,500円まで支払いを下げる事ができます。

どちらにしても利用を検討されるのであれば、事前にご相談下さい。

使わない方がいいケースもありますし、その辺はまたアドバイスさせて頂きます。

皆さんありがとうございます。
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フリーローンについて。


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今日は朝から決済、午後は個別相談、銀行担当者来社、明日のミニフィールドワーク準備です。

 昨日、突然某銀行の融資担当者から携帯に連絡が入り、融資の説明に伺いたいとの事。

アパートローンではなく、フリーローンについて。 

用途はいろいろあると思いますが、修繕費用や最近よく聞く太陽光発電を設置するような時に利用できると思います。

使えそうであればまたご報告しますが、こういうローンは融資期間が短いので、借り入れのコストがどうしても高くなります。

10年から延ばせて15年という感じ。

それなら融資を組まずに自己資金で補填をして、その分、アパートローンでなるだけ借り入れを起こした方がもちろん投資効率はよくなるわけで。

自己資金を運用するにせよ借り入れするにせよ、常に投資効率を考え選択する事が大切です。

ただ、フリーローン自体審査はゆるく、使い勝手は悪くないと思うので、それも使い方次第でしょうか。

いい物件が出たけどこれ以上融資が組めない、じゃ、フリーローンで融資を組んで購入し、その後コツコツ繰り上げ返済をして完済を目指す。

それこそ今後価格が上昇すれば、今出ているような金額での購入は難しくなるわけです、ケースによってはキャピタルも狙える訳ですから、その辺も考慮しつつ運用してもらうのがいいかと思います。

10位まで近いようで遠いです。
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だから、不動産投資。


今日から一週間が始まります。

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先日、本部でセミナー会議を行いました。
9月から11月のセミナー日程が決まりました。

色々とご希望も頂いていましたが、私は10月19日横浜と11月9日沼津で「数字で分かる不動産投資の全構造」のセミナー、11月23日銀座で剣持が「ワンルームセミナー」、9月21日大阪・11月16日名古屋は呉山が「ワンルームセミナー」、そして、武中が銀座で平日の夜定期的にセミナーを開催します。

HPアップまでもうしばらくお待ち下さい。

今後期待されるセミナー等ありましたら、お気軽にご連絡頂ければと思います。

さて、今日は契約準備、決済準備、業者来社、銀行契約、現地案内。

フル回転です。

銀行とお客さんとの金銭消費貸借契約は、私自身特にする事がありませんので、見守りつつ仕事しつつ。

ただ、その金銭消費貸借契約をするまでの道のりが長いのです。

新築のアパートだと、契約から3〜4ヶ月、場合によっては半年かかるケースもあって、更に遡ると、一番最初はお客さんとの個別相談から始まり、物件紹介して、契約して、銀行面談してと、やっとここまで来たなという思いはあるわけです。

そして決済、引き渡しをして無事終了!ではなくて、ここからその方の事業がスタートするわけで、また気を引き締めます。

昔やってた住宅売り専門よりも、やっぱり不動産投資が面白いと感じます。

買ってからが始まりで、また次があり、オーナーさんとの付き合いがどんどん深まって行く、ある意味終わりがない。

次はこうしよ、ああしよ、組換え、繰り上げ、などなどなどなど。

オーナーさんの資産全てを預かっているようなもんです。


うーん...

こうしてブログを書いていると、もっと頑張ろうという気になってきます。

勉強あるのみ。

順位はどうでしょう
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レイコップ


日本の国民病と言われているアレルギー、昔と違い日本の住宅は密閉性が高くなったので、それが原因のひとつと言われています。

何の話かって?

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今日は休みなので、たまには休日ネタを。

僕自身、少しばかりアレルギーを持っています。

先日、母から連絡がありました。
「あんたこれいいでー」とは、ある掃除機。

レイコップと言うらしい。最近テレビでも良くやっているようですね。

メインは寝具のダニや埃を取るもので、
HPを見る限りでは、天日干しより効果があるみたいです。

そして、早速買ってきました。

あ
















布団・シーツを10分位掃除してみると、凄いことに・・・。

写真のraycopと記された上に吸引したゴミが見れるのですが、この白いのが全てダニとその死骸。

念のため言っておきますが、僕の家が特別汚れているからではありません・・・。

これを見ると、毎日でも掃除したくなりますし、こんな中で寝てたのかと思うとぞっとします。

アレルギーを持ってる人や花粉症の人にもイイかもです。

詳しくはレイコップで検索して見て下さい。

この効果もまたご報告しますね。


ん、水素水ですか?

皆さん興味があるみたいで、オーナーさんに会えば決まって聞かれるのですが、効果はまだわからないです。

まだ2ヶ月ですからね。

まぁ、何となくわかり出すのは半年から1年位じゃないでしょうかね。

ただ、
当初サーバーを設置してくれたスタッフの方が、
「これ飲むようになるとすごい汗をかくようになりますよ!」
とは言ってましたが、確かにハンカチが手放せません。

これまでの汗どころじゃないんです。
やっぱり凄いんですかね。

順位がすごい事になってます。
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初めの一歩


10位も見えてきました?

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投資物件の良し悪しなんてそう簡単に分かるもんじゃないです。

色々なサイトで物件紹介もされていますが、販売図面を見て表面利回り10%!なんて言ったところで、「うーん」ピンとこないが普通です。

初めの一歩として僕らがまずオススメするのは、ミニフィールドワークセミナーという、実際に現地を見て学ぶツアーです。

紙とにらめっこした所で何も出てこないし、やはり現場に答えがあるわけです。

お陰様で7月.8月の私が担当しているフィールドワークセミナーは満席です。

ただ、そんな時間もなかなか取れないと言う方は、Facebookの「収益物件下見速報」がいいです。

スタッフが現地下見をし投資分析した最新の情報が次々アップされます。

お客さんのコメントを生で感じる事もできるし、今の不動産投資を気軽に学ぶ事ができます。

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新築アパートって


癖づけることは大切です。

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今日は、建築中アパートの進行状況確認、業者訪問、セミナー会議、勉強会、AM会議です。

新築アパートの紹介は水面下情報からなので、更地やまだ古家が建っているなんて事もよくあり、定期的に現場の確認をして、進行状況の写真をオーナーさんにメールで報告。

首都圏以外のオーナーさんが多いもんですから、ちょっとでも安心していただけるかなと。

更地から進めると言っても手間はそんなに多くなくて、外壁の色決めやアパート名を決めてもらうくらいです。

ま、皆さんアパート名には苦戦される方が多いですから、ケースによっては僕が決める事もしばしば。

シンプルがいいかなと。

服島さんのブログがとても参考になりますよ。

さて、「新築アパートは割高感があると思うけど」なんて言われますが、それは物件次第ですし、買ってからのコストがかからない、そして借り入れのコストも低い事から、レバレッジが効きやすく、特に一棟目で安定運営をと考える方には持って来いの投資です。

もちろん物件精査は必要ですよ、融資がつきやすい事から、ありえない価格で成約している事例も多いですからね。

一日一回、
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え、まだ物件の紹介がない?しびれを切らさずに待っていて下さい!
 

そんな案件ならどこの銀行でもやるよ


アクセス数がかなり上がっています。

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先日、横浜銀行の担当者に最近の融資状況について聞きました。

山内「サラリーマン投資家の融資って最近はどうですか?」

担当者「うーん」

何となくその第一声でわかります。

山内「1億くらいのアパートなんですけど」

担当者「個人の方は本部の稟議が通りづらいですからね」

山内「物件の評価は相変わらず積算評価ですか?」

担当者「そうですね」

山内「じゃ、首都圏だとほとんど評価出ないですよね」

担当者「そうですね、ただ土地を持っていてそこにアパート建てるならできますけどね」

って、まさか赤の銀行や青の銀行のようなお決まり返事がかえってくるとは。

そんな案件だったらどこでもやるよ・・・
とはもちろん言えず。

ただし、既に付き合いのある方や実績のある方は、別枠で融資してくれる可能性もあるので、ダメもとで個別に相談してもらったらいいと思います

ついでに、金利は固定2年で2%前後、固定5年で2〜2.5%、変動はもう少し高くなるようです。

新築アパートで耐火・準耐火であれば30年の融資も組めるとの事。

それ以外は耐用年数で計算してもらえばいいと思います。

何となく都市銀行や地方銀行の金利って安いイメージがありますが、今となってみれば、O銀行さんの融資条件ってそれ以上かもしれませんね。

やっぱり欲が出てきます
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某都市銀行の融資が?


当初、ブログは偶数日の更新という事でしたが、順位が上がってくるとやめられません。

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今日は銀座で資金調達セミナーです。

2ヶ月に1度開催されるセミナーですが、融資状況も何かしら変化があり、新規ネタに困りません。

最近、よくある融資の質問と言えば、「某都市銀行が積極的になりつつあるという話を聞くのですが実際のところはどうなんでしょう?」

確かにその話しはよく聞きますが、知り合いの支店担当者に聞くと、「以前よりかはまだマシになったかな」という程度です。

相変わらず自己資金比率は高く、本調子というにはまだまだ時間がかかりそうです。

ただ、仮にこの銀行が本気出してやり出すと、間違いなく価格は高騰すると思います。

ま、以前の痛手から、フルローンなんて事にはならないかと思いますが、きっとこの業界に激震が走りますよ笑


昨日、倉橋に言われたんです
「山内、今のうちに買っとけよー」と。

だから不動産は面白いんです。


さて、今日のセミナー後の懇親会は1次会じゃ終わらなそうな雰囲気

明日は個別相談が今のところ3組、ほどほどにしておきます。

融資ネタを楽しみにしている方は、
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「借りれる時に借りるべし」


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今日は久しぶりに本部で倉橋個別同席、終わってからは横浜銀行主催の業者懇親会です。

アパートローンで横浜銀行を利用しなくなってもう4~5年くらいでしょうか。

もちろん地主さんや資産家の方には低金利で取り組んでくれますが、一般的には渋銀と言われる某地銀さんと同じようなイメージ。

更に横浜銀行は積算評価ですので、首都圏のアパートはほとんど評価が出ません。

ま、最近取り扱っていないから今も同じ評価方法かどうかはわかりませんので、その辺の情報も仕入れてきたいと思います。


ついでに自分の自宅は横浜銀行で組んでいます。

5年前に自宅を購入した際はアパートローンに積極的だったので、まずは住宅ローンで実績を積み、その後収益物件を・・・なんて考えでしたがあまかったですね。

購入した突如、閉店〜って感じでした。

ただ、今思ってもあの頃の住宅ローンの条件は非常によくて、「住宅ローン+諸費用ローン+リフォームローン」まで丸々借りる事ができたのです。

金利も全て住宅ローンと同じ扱いです。もう今はそんな条件で貸してくれませんからね。

融資条件がいいのであれば、
「借りれる時に借りるべし」です。

自己資金を残し他で運用して、その分融資を受けると言うのも立派な投資です。

借り入れはリスクであると教えてくれるけど、借り入れをしないと言うリスクは誰も教えてくれないんです。

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ばれました?


上がってますか?
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オーナーさんから物件の売却依頼を受けレインズ等ネット掲載すると、業者さんからいろいろな問い合わせが入ります。

「売却理由は何ですか?」

「今の入居者はいつから住まれていますか?」

「修繕履歴ありますか?」

などなど。


つい最近、住宅用地を売り出した時の問い合わせでは、

業者「いや〜いい物件ですね!!」

山内「ど、どうも」

やけにテンション高いなと

業者「価格どのくらいまで下がりそうですか?」

山内「とりあえず買い付けを入れてください、そのうえでオーナーさんに相談します」

業者「〇〇〇万くらい下がりませんかね?」

山内「どうでしょうね」

住宅用地で価格の交渉をしてくるという事は、現地案内をして買主さんが前向きに検討しているというのが一般的です。


業者「ところで前面道路は何メートルくらいですか?」

山内  ん?

業者「周辺の環境はどうですか?」

価格交渉をしてきてるわりには、土地の状況を全然把握してない、まさか現地下見もせずに・・・

山内「ていうか、現地まだ見られてない?」

業者「・・・・・」

山内「・・・・・」

業者「ばれました?」

山内「・・・・・」


投資物件なら利回りですので、現地見ずに価格交渉する事もありますが、住宅用地で現地も見ずに交渉してくる・・・

ま、建築プランをざっくり入れて、総額このくらいの価格になりそうだから、土地があとこのくらい下がればいけるなという事で見ずに交渉する気持ちもわかるのですが、せめて現地下見してないのがわからないように話してくれればいいのですが・・・

そして最後はまさかの「ばれました?」

いろんな業者の相手をするのも大変なんです。

弊社で新築のアパートを紹介する時は、ほとんどが水面下情報ですが、売主業者が情報を表に出したがらない気持ちが本当にわかります。

付き合いのある気心の知れた業者にだけ教える方が楽ですし、何よりもトラブルが少ないんです

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女心と秋の空と・・・


ほんとに順位上がってきました。

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先日、剣持のブログでも書いてましたが、某金融機関の融資条件が厳しくなりました。

融資期間短縮です。

レバレッジを考えると、多少金利が上がるよりも、融資期間短縮の方がダメージが大きいのです。

それも10年くらい短くなるケースもあるとか。

もちろんその分元金の減りは早いですから、保有期間中はキャッシュフローが残らなくても、売却時にはしっかりお金が残るということにはなりますが。

ただ、効率よく投資をしてまずは資産を少しでも築いていきたいという方は、やはりレバレッジを効かした方がいいわけです。

どうも新規の銀行は融資規定がコロコロ変わる。
困ったものです。

昔から振り回される、
「女心と秋の空と、銀行の融資規定」

30点。

ま、そんなわけで、今週土曜日に開催する
「資金調達セミナー」で詳しくお話しします。

読んだ後はぜひ ↓ ↓
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よい物件かどうかわからない。


おかげ様で順位が上がってきました。

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今日はお休みです・・・が、火曜日は仕事の電話が必ず朝からかかってきますので、あまり休日という感じはしません。

銀行から今審査している案件についての追加質問、また別の銀行からは今月決済についての連絡。

ただ、電話が鳴らないとそれはそれで不安になったりもするのですが。


さて、偶数日に更新というのもなかなか大変なのです、ただ言いだしっぺがやらないわけにはいきません。

やはり今日あった出来事を書くのが一番長続きできるような気がします・・・


そうそう、昨日知り合いの業者さんから、投資物件の相談がありました。

内容としては、物件としてどうなのか、また適正な価格帯はどのくらいなのか。

どうやら個人的に買いたいらしいのです。

大阪の西区(大阪市内の中心です)最寄駅から徒歩5分 価格880万 専有面積20屐^貳姪な1Kです。

ただし、平成14年築。 築浅で低価格、この辺が東京では拾えない大阪のメリットかなと思います

東京の中心だと、この価格帯は旧耐震から昭和60年前後くらいでしょうか。

現在の賃料は66,000円、入居者は3年前くらいから住んでいるようです。

でも、仮に退去して再募集すると・・・57,000円くらいが成約賃料、大阪は本当に家賃が安いです

今の間に売却しておこうというオーナーの思惑が伺えます。

最終的に逆算すると700万から730万まで下がればOKかなという感じです。


皆さんがネット等で物件を探してきて、それが本当に良い物件なのかどうなのかがよくわからないとは聞きますが、不動産屋でも同じで、一般的にはその辺の知識がほとんどないものです。

投資物件を扱う不動産屋が、
「よい物件かどうかがわからない」

恐ろしいけど、現実です。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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