山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2013年08月

忘れられない。


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毎日ブログを書いていると、どうしても ネタが思いつかない!って時があります。

昨日の事、今日の事、考えるのですが、ダメなんです。

電車での移動中、寝る前のベットの上。

更には睡眠を削る、考える、それでもやっぱりダメなんです。


じゃ、セミナーネタ?
来月セミナーしないし。

チームネタ?
みんなをこき使ってるように思われそうやし。

 じゃ、そんな時どうするのか?

迷った結果、とにかく今の気持ちを書いてみる事にしました。


すると、何となく書けたりするし、まだ書けてなかったって事を思い出したりするのです。

そうして、今思い出した事があります。

先日、仕事終わってからチームで飲みに行ったんです。

メンバーは僕と、剣持、竹中、呉山。

色んな話で盛り上がり、お酒も進み、かなり楽しかったんです。

そして会計の時に、
「今日はイイですよ、僕らが出すんで。」って言って、なんとみんなにおごってもらったんです。

これっていいのか悪いのか、なんか微妙な感じですね。ちょっと酔いが覚めそうになりつつ。

でも、そんなみんなの気遣いが嬉しかったりするんです。


そして、店出た後に
「ごめんな、ご馳走なって」って言ったら、

「全然イイですよ、でもこの事ブログで書いてくださいねー」って言った時の、剣持の悪い顔が未だに忘れられません

って言う、そんな話です。

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自分ならこうする。


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昨日に続き今日も決済、月末恒例ですね。

しかし、今日はアパートではなく売却依頼を受けた土地の決済です。

当初、売主さんからここにアパートを建てたらどうだろうとの相談でしたが、駅からの距離や建てた時の収益性を計算すると、投資リスクが高いのに、投資リターンは低いという、一番建ててはいけない、やっちゃいけないケースだったのです。

それなら、売却をしてもっとリスクの低いでも投資効率の良いものに資産を組換えていけばいいのでは、と提案をさせてもらいました。

結局、時期もよかったせいかかなりいい金額で売り抜ける事ができ、今後はその資金を使って首都圏の物件をコツコツ買い足していきます。


今回のようなケースは本当によくあって、その選択を間違えてしまうと、せっかくの資産がアパートを建てる事により目減りしてしまいます。

こちらの儲けだけを考えると迷わずアパート建築をオススメしそうになるかもしれませんが、そんな面白くない気持ちの良くない仕事なんて、将来なんにも残らないのです。

自分ならこうする!という考えを伝え提案する事こそが、きっと正義なんだと思います。

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投資とギャンブル


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半沢直樹にはまってます。

あのドラマの面白さって、上司に立ち向かう主人公の真っ直ぐな姿勢、そして、何よりもあのスピード感だと思います。

昔のような好景気じゃなく、今の社会だからこそ受け入れられるのかなと。

日々生きていくなかで、スピード感があるというのは飽きが来ないです。

 特に営業マンであればあるだけ、強弱のないドラマより、ハラハラさせられる刺激を求めるものです。

ただ、不動産投資の世界では全くの逆。安定こそ面白い。時間をかけて資産を積み上げて行き、ふと振り返った時に、やってて良かったなと。

あんな書籍やこんな書籍に書かれている、
「夢の高速」的世界はリスクが高すぎるのです。

スピードがあるのは、一見魅力的ではありますが、それだけリスクを伴うというのが、投資の常識。

もちろんうまく運用できれば儲かりますが、それはもう投資というより単なるギャンブルにしか過ぎない。

失敗すれば破産したらいい!って、そんな書籍もあるくらい、もう僕には理解不能です。

将来の安定収入を求めたはずが、いつしかボタンをかけ違い、なぜか家族と共にギャンブル旅行に出掛けてしまう、よくある話です。

とにかく、投資とギャンブルがごっちゃになっては行けないのです。

不動産投資なんて、そんな急激に儲かるものじゃないんです。でも、だからこそ私達が背負えるリスクで運用できる商品、それがオススメする堅実な不動産投資です。

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再挑戦を。


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水素水のおかげか、ここ最近風邪を引くことも無く体調はバッチリです。

しかし、その分栄養の取り過ぎか、「太った?」というご指摘をよくいただきます。懇親会等の暴飲暴食が一番の原因かと。

寝込んだ時ほど、とにかく健康が一番と感じるわけですが、そんな事もついつい忘れがち。

銀行との金銭消費貸借契約時にオーナーさんが団体信用生命保険の申込書へ記入しているのを見て、この為にも、もう少し体のことを考えないと・・・と思うわけです。

そして、これまで何度がジムに通ってはやめ通ってはやめと繰り返してきましたが、来週から数年ぶりに再挑戦する事に決めました。

ある程度、自宅で筋トレはしているものの、やっぱりひとりだと限界を感じるわけです。

なので、2ヶ月ほどはトレーナーを付けて、真剣に取り組みたいと思います。

まずはやってみて、投資したお金の効率次第では、即退会という事もありえますので、しっかりレバが効く様に取り組んで行きたいなと。


と言う事で皆さん、当分飲みに誘わないで下さい。
当分飲みに誘わないで下さい。

もう一度言います、当分飲みに誘わないで下さい。

決して、誘いを待っているわけじゃありませんので・・・。

今日の順位がわかります。
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銀行マンに持っていかれた・・・。


更新が遅くなりました。

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今日の午前中は、進行中アパートの打ち合わせで業者訪問。
更地から契約をした案件ですが、10月末には完成できそうです。

何となく更地から進めるのってハードルが高いように感じるかもしれませんが、基本的にそんな手間になるようなことは無くて、オーナーさん自身が決めるのは、外壁等のちょっとした色決めくらいです。

ただ、その辺の内容についても、どちらかと言えば賃貸募集しやすいようにこちらで選ばせてもらう事が多く、(中にはアパート名も)完成まであっという間に進んでいきます。

そして、実際に購入してみると、「あ、こんなもんか」というのがオーナーさんの意見であったりします。


いつもお話ししているとおり、このような物件はほとんどが水面下情報であり、表に出る前に押さえるのが基本です。

先日、同じ売主さんから新規情報をもらっていて、最速で買い付けも入れたんですが、残念ながら他社に持っていかれました。

実際は他社というより、売主が付き合いのある銀行です。

仲良くなると銀行の担当者からお客さんの紹介を受ける事もよくあり、融資担当者も案件を待っているだけでは成績になりませんので、このように営業をかけてくるケースがよくあります。

銀行の担当者が紹介してくるお客さんですので、もちろん融資が付かないなんて事もありませんし・・・。

結局、どれだけ早く買い付けを入れて一番手であったとしても、買い付け申込書なんて単なる意思表示でしかありません。

契約して始めて優先権が確保されるのです。

なので、契約まで最速で段取りする、それが僕らの重要な仕事のひとつです。


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器用な営業ではなくても。


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昨日のミニフィールドワークセミナー、わざわざ沼津や浜松からもご参加頂きありがとうございました。

うちの剣持が雨男ですいません・・・。

廻った物件は、ファミリータイプの中古アパートから、築6年の築浅アパート、ターミナル駅の鉄骨マンションに、港区の好立地中古アパートまで。

もちろんその日によって見に行く物件は異なりますが、かなりバリエーション豊かでした。

最後の港区なんて、テンション上がりっぱなしです。


このようにして、実際に物件を見て学ぶのが、このセミナーのいいところです。

しかし、なかなか通のお客さんは、終わってからの懇親会がメイン。

どうせ、いつもの飲みでしょ?って思われるかもしれませんが、結局こう言うのって人と人との繋がりが大切ですし、信頼関係こそが縁を結び併せます。

飲みでもなんでも、同じ時間を共有する大切さを忘れたくないのです。そして、分かり合えてこそできる提案もありますしね。


もっともっと深く付き合い、また自分の事も今以上に知ってもらいたい。

これって、そんな器用な営業ではないかもしれませんが、このスタンスこそ見失ってはいけないなと日々感じるのです。



中元「これをプライベートで活かせればね」



さ、仕事仕事。

日々勉強です。
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融資を組むうえで大切なもの。


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融資を組むうえで大切なもの。

物件の評価?いえいえ、物件評価が出たところで、融資の組めないケースはよくあります。

まずは、とにかく皆さんの勤務先の評価が大切です。

なので、いつも投資家さんに物件紹介する前には、銀行への事前打診を行い融資枠を確保します。

じゃぁ、勤務先の評価ってどう見るのか?

ま、公務員の方や上場企業にお勤めの方はそんな気にする事はないでしょうが、要はそれ以外の方。

名前くらいは聞いた事あるかと思いますが、帝国データバンクで評価を見ます。

帝国データバンクとは、企業を専門対象とする国内最大手の信用調査会社です。

会社それぞれに評点が付けられており、その点数次第で評価が決められます。

じゃ、何点ならいいのか?
高ければ高い程いいです。

ひとつの目安としては、50点以上。
それ以下だとあまりいいとは言えません。

実は、無駄にこんな事を知ってるもんですから、入社する前に帝国データバンクでCFネッツの評点を確認したことがあります。

当時から不動産業者にしてはいい点でした。

そして、今どうなのか?それが大事です。

また調べて見ましたよ、知り合いに頼んで。

その点数を見て、衝撃を受けました。
以前よりめちゃ良くなってる!

何が嬉しいって、国内大手信用調査会社からのCFネッツ査定、これってかなり重要ですからね。

先程の話し、これを見て銀行が融資するしないの評価をするわけですよ。

そもそも、不動産業者なんて、50点以下とか帝国データバンクにすら載ってこないケースがほとんどなのに、そんな中でこの評点。

自分たちが頑張る事によって会社の評価が上昇し、それが融資を組む時にまた自分たちに返ってくる。

これぞ、WinWin。

ま、こうやってテンションを上げることも大切です笑

こっちの点数は?
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いくら水面下情報と言っても。


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昨日は夕方に業者訪問。

新築アパートの水面下情報を3件ほど仕入れてきました。
全て横浜方面ですが、資料を見る限りはなかなか良さそう。

早速その足で、2件は現地下見、周辺の確認です。
ま、見るところは色々とありますが、感覚的に自分がどう感じるかを大切にしています。

そして、次は収支。物件が良くても肝心の数字がクリアできなければ意味などありません。せっかく横浜に来たのだからと、この勢いで半年振りくらいに弊社磯子オフィスへ。

辛口査定の浜田・土方ペアに家賃相場についてヒアリング。こうしよ、ああしよと打ち合わせも行いつつ、何となく見えてきました。

「ところで山内さん、太りました?」とは浜田さん、
ばれたか・・・。

詳しい賃料査定額については後日返答をもらいますが、その上がってきた家賃から逆算して物件価格を割り出し、あとは売主と価格調整です。

こういう案件はとにかく時間との戦い、いくら水面下と言っても余裕など見せてる暇はありません。
ただ、とりあえずここまではかなりスピーディーに進めて来れたかなと。

そして、今日はこれから残りの1件を下見。
ここは気を引き締めて行くところ、今日はこの辺で、では!

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理想はね。


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やはり仕事してる方がいいかもです。

この仕事があるからこそ、休み前の飲みが楽しいし、休日にゆっくり寝れる事を贅沢に感じるし、何よりも自分の成長を感じる事ができる。

ま、あと2週間もすれば、もっと休みくれーって思うんですが。


さて、今日は朝一池袋で銀行との契約です。

久しぶりの渋谷方面。

横浜方面から池袋へは、東横線で向かいます。

以前だと、渋谷で乗り換え、山の手線で池袋まで。

それが、今では乗り換え無しで池袋まで行けちゃうんです。便利になりました。

ただし!

はっきり言ってこれほとんど利用しません。横浜から新宿池袋、また埼玉に行く事なんてまずありません。

唯一、今回のように某銀行さんへ行くくらい。

それよりも、東横線と副都心線が直通になり不便になりました。

渋谷乗り換えの時は最悪です。

東横線の渋谷駅は地下5階、乗り換えするのに地上2階?3階?まで上がる必要があります。やっぱりあの終着駅渋谷が良かったなと。

同じように感じている横浜の人は多いと思います。

直通になってから、渋谷で飲むならそのまま新宿3丁目まで行くと言う話も聞くくらい、渋谷にとっては微妙じゃないのかなと。

ま、これから渋谷駅街区土地区画整理事業という事で、平成38年までに大幅に改善されるらしいので、それに期待したい。


「今後、キャップレートが維持できる、または下がると期待される地域に投資する」

日々、そんな事を考えながら物件選定するのが大切です。

理想はね。

だからこそ、東京なんです。


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我慢我慢。


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一週間が始まります。

今日は、物件仕入れに銀行相談、建築現場確認などなど。

長期休暇後は、いつも建築中アパートの進行状況を見に行くようにしてます。

更地から進める新築アパートがほとんどですので、その状況を見つつ、賃貸の募集準備のタイミングを見つつ、これも大切な仕事です。

そして、事務所に帰ってから現地写真をオーナーさんにメールで送ります。地方のオーナーさんも多いので、これで少しでも安心してもらえたらなと。

ここ最近の物件仕入れはと言えば、相変わらず苦戦中。利回りが低いか、高ければそれなりの理由があって、ここでアパート建てるの?なんてケースです。

物件を待っているオーナーさんも我慢ですが、僕ら紹介する方もじっと耐えているのです。


さて、今日から営業再開。

久しぶりの仕事のせいか、心地よい忙しさに感じます。

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きっと、何かが見えてくる。


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ついに明日から仕事が始まります。

盆休み中も人気ブログランキングへのクリックありがとうございます。

おかげ様で初の6位にまでなりました。

順位が上がると更新が止めれなくなるという好循環?僕もそうですが、同じチームの呉山もいい例です笑。

とにかく、これからも書き続けたいなと。

きっと、その先に何かが見えてくるような気がするのです。大袈裟か笑

でも、やっぱり継続は力です。

それが難しいんですけど、それをする為にまた考える事が自分の力になる。

不動産投資でもなんでもすぐに結果なんて出ないけど、費やした時間がジワジワ後になって効いてくる、そう信じて頑張りたいです。

さ、今日もテンション上げて行きましょう。

皆さんの応援が力です。
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こんな投資を進めて行きたい。


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昨日から、ウォーミングアップも含め早めの仕事をと思ってましたが、業者さん銀行さんから携帯に連絡が入り、普通に営業再開って感じでした。

そして、今日は横浜周辺で仕事をしますが、それ以外はパソコンと自宅にこもります。


さて、長かった盆休みも明日で終わりですが、こういう長期休暇の始まる前って、やっぱり楽しみであったり、終わる前日は憂鬱であったりと、誰もが経験する感情だと思います。

でも、これって日々働いてないと生まれてこなくて、毎日が休みでは何の有り難みもないわけです。

花金なんかもそうですね。

不動産投資をする理由として、早くリタイアしたいから、と言われる方もいらっしゃいますが、それって本当に幸せなんかなと思うんです。

趣味の世界に没頭したり、色んなとこに旅するのもいいかもしれませんが、間違いなく僕は物足りなく感じます。

じゃ、海の綺麗な沖縄に住もうって、いつ見ても綺麗な海なんていつかは当たり前になって、やっぱりたまに見るから感動があるんじゃないかなと。

ま、老後はそういう生活が憧れだったりしますが笑。


何が言いたいかと言うと、とにかく今は自分の仕事を頑張る。

そして、この仕事で自分が正しいと思う事を貫く。

それが大切かなと。


30代、40代で不動産投資でリタイアする!って、こっから仕事が面白くなるのに。

まぁ、そもそも、そんな簡単にリタイアできる程、甘くはないですけどね。

仮にリタイアしたとしても、25年30年の長期融資で、その賃貸運営が今後安定するとは限りませんし。


自分の属性を上げつつ、資産を築きつつ、将来的にはリスクの低いものに資産を組み替えつつ。

自分も成長して、資産も作って。

ゆっくりではあるかもしれませんが、こんな投資を進めていきたいなと日々思うわけです。


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落ち着かない。


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当初の予定通り今日からゆっくり働き始めます。

もう十分休みましたが、考えてみれば去年までの盆休みは建築士の試験勉強で、ろくな休みも取ってなかったのです。

そんな日々を送っていたせいか、長期休暇はあまり落ち着かない。

こんなに休んでて大丈夫?ってどこからか聞こえて来るんです。

なんかひとり追いていかれてるようで、めちゃ不安になるんですよね。

こんな気持ち僕だけ?

本当は海外にでも行って、色んな刺激をもらってきたらいいんでしょうが。

ま、そういう事もあって働きます。決して仕事が大好きーって理由で早めに働くんじゃないんです。

休んでても落ち着かない、ただそれだけ。


さて、今日は役所と物件下見、その後事務所でもろもろと、やる事はたくさんあります。

このままあと4ヶ月、年末まで走り抜けるための大事な初日です。

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これをいつも忘れずに


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横浜に帰ってきました。

あっという間の大阪、もっと兄の双子の成長を間近で見たいですが、しょうがないですね。

だって、その前に自分が成長しないといけないので。
でも帰れるところがあると言うのは幸せです。


さて、大阪には仕事以外では半年に1度戻りますが、いつも感じるのが店舗の移り変わり。

また潰れたの?また出来てるの?の繰り返し。

駅前なのでなんとかやれてるんでしょうが、ちょっと離れればシャッター通りです。

それも以前より確実に増えてるし・・・。

テナントが入ってくれていれば利回りもいいですが、その分やっぱりリスクも高いです。

僕自身も大阪にひとつ店舗を持っていますが、所有する物件の中では一番リスクが高いなと感じています。

今は良くても今後を考えると・・・

この物件は長期保有という気にはなれませんから、いずれ売却をするつもりです。


また、一棟のうちの1/3が店舗、なんてよくありますがそのリスクはかなりなもんです。

居住用と違って、家賃なんて簡単に数万円下がります。

数年後も戦えるのか?収入の1/3が左右されるわけですから、僕らでもそんな投資はやっぱり怖いです。


「そこまでして不動産投資でリスクを取る必要があるのかどうか」

これをいつも忘れず、自分に問いかければいいと思います。


皆さんのご協力に感謝です。
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1日48時間。


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昨日は、夜から友達である銀行マンと食事。
久しぶりに仕事の話しで盛り上がりました。

「半沢直樹」バリの優秀な営業マン、とても刺激になります。

ただし、ひとつだけ残念な事があって、不動産投資には一切興味がありません。

今の属性を活かしてコツコツ買い足したほうがいいよと、ここ5年以上言い続けましたが、やっぱりダメですね。

「不動産投資なんて危ないでしょ」で終わってしまいます。

以前購入した自宅だって、ガッツリ頭金を入れて、とっとと繰り上げ返済するからと・・・。

う〜ん、残念ですがしょうがないですね。

5年後、間違いなく10年後には後悔しますよ・・・って言ってるんですけど・・・。

僕にもう少し営業力があれば、変えてあげれるんでしょうけど。


そんな話しをしながら昨日はそのまま銀行マン宅に泊めてもらいました。

意外と仕事の話しをしていたせいか、二日酔いにはなりませんね。


さて、今日は横浜に帰ります。

あっという間の帰省でしたが、楽しかったです。

また、明日から頑張ります。


「同じ1日24時間を自分だけで頑張るか、自分24時間+入居者24時間の1日48時間とするか。」

早く気づいてほしい・・・。


やはりブログランキングの順位が高いとアクセス数が多いです。

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実は、山内さんて・・・,


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昨日は、墓参り、夜は友達の業者さんと食事に行ってきました。

その業者さんには、大阪にいる頃から本当に良くしてもらっていて、一緒に座敷わらしの宿にも行った事があるくらい仲の良い人です。

飲みの途中、奥さんと子供さんが合流して、いろんな話ができて嬉しかったです。やっぱりこういう家族を含めた関係って大事ですね。

一眼レフで撮った写真をみて、とにかくいつまでも幸せでいて欲しい。そう感じさせてくれるご家族なんです。


大阪二日目で無性に子供が欲しく感じる今日この頃。

「焦ってもしょうがないからね」

「縁のもんやからね」

って、いつも自分がお客さんに言ってるその言葉。

分かっているけど、分からない。


最近、オーナーさんから言われるんですよね。

「今まで言えなかったけど、山内さんて実はあっちですか?」っと。

この歳になって独身の宿命を感じつつ。

ただ、そういうこともネタになればイイかなと感じるこの夏季休暇中。


「縁は、自分が引き寄せるもの」

説得力ゼロでも言い続けます。


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これが原点。


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↑ ↑ 驚きのランキングが・・・

昨日から大阪の実家に帰っております。

久しぶりに会う兄の双子に何を買っていこうかと、横浜駅周辺を2時間さまよいました。

子供のおもちゃって難しい・・・プリキュアって何だ?


夜は、家族みんなで叔父さんがやっている串かつに行って来ました。

お店は大阪の旭区という所にあるのですが、かれこれ20年くらい前、高校性の時にバイトをしていました。

自分が「お客様」というものに触れた人生最初の場所です。

そういう貴重な想い出の詰まったお店がこうして未だに営業しているというのは、やっぱり嬉しいですね。

「原点を振り返る」というのは、初心を忘れない為にも大切です。


キスや、カニ詰め、車海老等々、その日の仕入れ状況によって異なりますが、随時40種類くらい揃っています。

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あ








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駅からのアクセスは決して良くないのですが、有名人も通う地元の名店です。

と、言うのも・・・

杉浦太陽君やあの横綱まで

とにかく美味しいです。

関西の方は、ぜひ1度行って見て下さい。

皆さんが想像される「2度付け禁止」とかの店とはレベルが違いますので。

くら羅
大阪市旭区中宮4−1−1
06−6952−8393


おかげ様で昨日初めてブログランキングが6位になりました。瞬間風速かもしれませんが、やはり嬉しいものです。

皆さんから個別にメールや電話で、クリックしてますよとか、PCと携帯で2回押してますよとか、心強い応援を頂いております。

本当にいつもありがとうございます。

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企画の皆さん・・・


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昨日も仕事でしたが、盆休みと言っても新橋周辺はまだまだサラリーマンが多いですね。

不動産業者はと言うと、ほとんど電話がつながりません。

レインズも、13日14日はシステムメンテナンス中?という名のお休みです。


さて、弊社は本日から21日(水)まで夏季休暇を頂きます。

3日ほど大阪に帰り、たまには親に顔を見せてきます。

大阪では特に何をするという事も無く、墓参りに行って、あとは友達と飲みで終了、て感じです。

ただ、友達と言っても全て仕事に直結する仲間ですので、情報交換等しっかりやってきたいなと。

18日くらいから早めに仕事復帰しますので、また何かあればご連絡下さい。


さて、先日名古屋で開催した不動産投資1dayセミナー、好評のため東京でも開催する事が決まりました。

予定では、11月16日(土)です。

また詳細は追ってお伝えしますが、一日の無料セミナーですからね、ざっと200名くらい集まるかなと・・・無理?

企画の皆さん、会場期待してますよ 笑。


では、これから大阪に行って来ます。

休み中もブログは更新しますので、よかったら見て下さい。

ん、同じチームのスタッフですか?
もちろん休暇中も変わらず更新します。

2日に1回?まさか休みですからね。
そら毎日ですよ、毎日。

変わらずこっちもお願いします。
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フルローン解禁ですって。


リターンですって・・・

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フラットが帰ってきました。

これまでフラットは、物件価格の9割融資が上限でしたが、来年からフルローンが可能になるようです。

予定通り消費税率が上がれば、住宅市場が落ち込む懸念があるからだそう。

欧米の金融危機後の2009年から約3年間も同じような処置が取られていたわけですが、今回も数年間行われるとの事。 

このタイミングで購入を検討している方は、ぜひ利用したいですね。

一般的にアパートローンより住宅ローンの方が金利は安いわけですから、効率を考えればもちろん住宅ローンに自己資金を投入するなんてもったいないわけです。

その辺をうまく使い分けて、コツコツと自己資金を運用する、これが投資の基礎かなと。


そして、何よりもフラットのメリットは・・・

本来、住宅ローンを組む場合、ローン支払いを年収の35%以内に収めないといけないという規定があるわけですが、フラットの場合、アパートローンを組んでいても、それは返済比率として含みませんから、例えば、1~2億の残債があったとしても、利用することが可能です。

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こんな話しをしてるとそろそろ次の物件が欲しくなります。

誰か物件紹介して笑


今のうちに真剣にやった方がいい。


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↑ ↑ もうすこしか。

昨日は一日名古屋で個別相談会。

不動産投資の始め方や再投資、既存物件の分析に売却相談等、みっちりでした。

色々な相談がある中で、基本的なことですが、やっぱり数字を知っているかどうか。

逆にこれを理解しているだけで、解決できる事は多くあります。

物件を購入する時に、賃料を引き直していない・空室率が含まれていない、運営費に固定資産税が計算されていない・・・そんな事、普通にあります。

そして、買ってみれば・・・そら失敗します

不動産投資を「危ない!」と感じる人は、最低限の勉強が足りていないと思います。

もちろん投資なのでリスクはあります。けど、するリスクよりも、しないリスクの方を考えるべきです。

そっちの方がもっと危ない。

だから、自分でもお客さんに紹介しているような投資物件を買い足しています。

そうでもしないと将来、不安でしょうがないもの。

年金受給額引き上げ、67~68歳?僕らがもらう頃には70歳とかそれ以上も?可能性は十二分にあります。

みんな今のうちに真剣にやった方がいいよ。

早くやるに越した事はないですし、時間があればあるほど融資もそうですが有利に進めれます。


ま、僕の友達にも勧めたりしますけどね、でもやっぱりダメ。

「投資?危ないでしょ」で終わり。
まぁ、見とけよ〜って思いますね。

5年後10年後、それ以上先の資産背景にどのくらい差がついているか。

その時に後悔してももう遅いですから。


頑張って更新しますので
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この企画は正解でした。


いい街です名古屋。

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あ








昨日はお盆休みの真っ最中にも関わらず多くの皆様にご参加頂きました。

いや〜大盛況でしたね。

1部 倉橋
2部 私
3部 オーナー様
4部 中元

贅沢なセミナーです、って自分で言うな?

今回の企画は3月に名古屋でセミナーをした時の懇親会で、オーナー様に「そろそろセミナーしませんか?」と酔った勢いで?言ったところ、「じゃ、やりましょうか」との事でしたので、それがきっかけで企画をさせて頂きました。

実行力あり笑

ただ、初めての試みでしたので、少し不安はありましたが、始まってみればなんてことはない。

3部でオーナーさんが話しているのを聞いて、この企画は正解だったと思いました。

これまでの投資実績・考え方・想い、皆さんも参考になったとは思いますが、私たちもひとりのセミナー参加者として楽しませて頂きました。

ありがとうございました。


ん〜、反省点は、自分の喋りですかね。

倉橋はやっぱりうまいです、その後だけに余計反省でした。

ただし、こういう経験がきっと自分の成長につながるのかなと。そこは前向きに・・・。


さて、今日は名古屋で一日個別相談です。

いい街ですね、名古屋。

一押しをお願いします。
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そこでは売った事ないんです。


晴れましたね。

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今日は名古屋で1DAYセミナーです。

どれだけ熱い名古屋と言っても、お盆突入の日に大丈夫?と不安でしたが、そんな心配は不要でしたね。多くの方にお申し込みを頂いております。

今回、初企画のセミナーですので、とにかく名古屋祭として楽しみたいと思います。


よくお客さんから、名古屋や静岡でセミナーをされてますが、あっちの投資物件て大丈夫ですか?との質問を受けます。

これまで、何度となくセミナーはやらしてもらいましたが、名古屋、静岡で物件を買ってもらった事は一度もないんです。

はい、皆さん首都圏に投資してもらってます。

管理ができないと言うのもひとつですが、やはり空室リスクと運営コスト。

よほどいい物件を選別しない限り、表面の利回りが高くても、空室が多ければ、ネットの利回りは大幅に下がってしまいます。

また、東京のように15平米で客付と言うわけにはいかないでしょうから、25〜30平米、できればそれ以上の広さが望ましくなり、退去時のリフォーム費用は広いだけ割高で、ますます投資効率は下がってしまうのです。

結果、空室リスクと運営コストにより東京より実質利回りの低い、リターンの少ない投資になるケースがとても多いのです。

もちろんそんな中でもいい物件を広えればアリかもしれませんが、それだけのリスクを背負ってやるかどうかは、悩ましいところです。

今後人口が減り、その環境で10年15年後も戦えるのか。そうなるとやっぱり首都圏を選んでしまいます。

僕の出身である大阪ですらしっかり物件選別しないと厳しい事になるのは分かっています。

普通に仕入れをしていて、いいなと思う物件なんてほとんどありません。

それを好き好んでそれも土地勘のない地域でオーナーさんに進めるような事はないわけです。

ま、と言っても自分では大阪の外れに投資物件を持ってますけどね。

そこは、全てのリスクを分かっていてこそ、また経験があるからこそできる投資というのはあります。

ご協力ありがとうございます!
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大変なんですよ。


先程、ブログ作ってる最中に間違って更新しちゃいました。

Facebook登録している方にはばれたかも。

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 さて、ここ一ヶ月以上毎日ブログを更新していますが、ランキングで10位以内をキープするのは、かなり大変です。

順位を競っている方々は、2〜3日に一度更新してこれですから、余裕を感じられます。

ただ、不思議なもので、以前は月に5日しか更新してない事もありましたが、本気で書くぞと思えばなんとかやれるもんです。

今日はネタがないなと感じればその分考える。夜、睡魔と戦うのも当たり前。

気持ちの持ちようてほんまに大事、するとね、意外に書けるもんです。

あ、これでいこう!って湧いてくる。ま、そんなたいそうなもんじゃないですが笑


 継続は力を信じ、今後も発信していきたいなと思います。

その先に見えてくるものを信じて。

あとは、自分のお客さんが喜んでくれればそれが正解なんです。


さて、今日もしっかり働いてきます。
 
こっちも、お願いします。
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立派な不動産投資。


たまには自宅でゆっくりすることも

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↑ ↑ うーん。

今の自宅マンションを買って5年が経ちます。

住めば都とは言うが、結構気に入ってます。
最寄駅は地味ですが・・・。

今の自宅を決めた一番の理由が、貸しても合うような物件。

貸すつもりはないにしろ、それが一番リスクの少ない投資なんです。

貸しても合うと言うのは、想定する家賃から運営費・ローン支払いを差し引いても手残りがある。

すると、物件価格も割安で、築年数も20年以上?そこそこ経過しているので、価格の下落率も少なく、結果将来の売却価格>ローン残債となり、出口もとりやすいのです。

更にうまく行けば、購入価格と売却価格の差がなく、その間タダで住めていた事になるのです。

あ、でも管理費とかの負担は多少ありますが、本来支払う家賃分が浮いた訳ですから、それが利益です。

自分の自宅は貸すと10万くらい、10年で1200万。

売り買いで諸経費はかかるにせよ、こういうのも立派な不動産投資です。

ありがとうございます。
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経験て凄い。


水素水を飲んでから風邪を引かないのは気のせい?

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今日は休みですが、週末に名古屋のセミナーがありますので、レジュメ作成です。

いつもは3時間のセミナーが、今回は1時間。
逆にレジュメの作成が難しいのです。

どのように1時間でまとめるのか・・・。


この会社に入るまでは人前で話すのが特に苦手で、1時間も喋るなんて考えられなかったのですが、やっぱり経験て凄いですね。

1時間だと短く感じる。

会社のこういった環境は本当にありがたいです。
この経験は自分の宝になります。

でも、求める姿はまだまだ遠いので、もっともっと経験と反省が必要です。

笑いも欲しいし・・・。


8月10日の名古屋セミナーはお盆のピークという事でどうなるかと思いましたが、おかげさまで多くの皆様にお申し込みを頂いております。

それも申し込みの約半分が新規の方。
狙い通りです。

参加される方は楽しみにしていて下さい。


安定してきましたか?
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まさかの新築区分に融資・・・


やっぱりか・・・

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新規の銀行は融資条件がコロコロ変わるので組める人はお早めに・・・と、以前のブログでお伝えしたとおり。

そうなんです、某銀行の融資条件が厳しくなりそうです。

理由は、「案件が殺到しているから」
まぁ、過熱してますからね。

そして、もうひとつ理由があるようです。
これには驚きました。

「新築区分の方が効率がいいから」

まさかの新築です。
1戸あたり2500万くらいでしょうか。

僕らの扱う区分と言うのは800万前後ですからね、それはそれは効率が良く見えるでしょう。

結局、な〜んにも分かってないのです。
ちょっと計算すれば分かる話ですが・・・残念です。

毎月赤字の経営をして、売却時には大損する投資家さん
銀行としては、返済してさえもらえばOKでしょうからね。

でもそれって、どうなのかな。
自分が儲かればそれでOK!みたいな・・・。


どれだけセミナーやブログで伝えようが、
同じ事は繰り返される・・・です。

詳しくは、今週の名古屋セミナーでお話します。

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今となって気づく事。


忙しい、忙しいと、

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木内・中元から飲みに誘われたら、どのように断わるのか?


今日は予定が入ってるのでー。

今日は予定が入ってるので

今日は

今日は

今日は、飲みたかったんですよねー^_^;苦笑


以前は、スタッフ飲みも多かったのですが、今となっては、3〜4ヶ月にあるかないか。

あーでもない、こーでもないと言う、

今となって気づくことも多いですね。


飲んだらみんな熱くなるからね。でも、これって大事なことです。



昨日、久しぶりに飲んだんです。
やっぱりこういう時間て必要かなと。


もうちょっと飲みますか?
木内さん。

横浜飲みが減りましたよ。
中元さん。


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不動産投資をするうえで、絶対に知っておくべき事


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セミナー
「数字で分かる!不動産投資の全構造」
がHPにアップされました。

10月19日(土)横浜、11月9日(土)沼津
(沼津は銀行さんも参加予定です。)

このセミナーは、弊社が物件紹介時に利用する「REIFA(リーファ)」の投資分析サマリーに沿って、不動産投資のキャッシュフロー予測、投資指標やキャップレート、お金の時間的価値、モーゲージエクイティ分析、売却時の最終確定利回り・確定利益・譲渡税などなど・・・
不動産投資で使う数字の全てをご説明します。

これらを知ることで、不動産投資のメリット・デメリット、健全に買い進めるための方法、そして不動産投資を成功させる為の秘訣までを知ることが出来ます。

そういった全ての事柄を数字で見ていくことにより、今ある資産を不動産投資に運用するべきか、繰り上げ返済をするべきか、はたまた別の投資を行うべきかといった、お金の運用知識までを学ぶことができ、このような「数字」を理解すれば、適正な投資判断が可能となり、また自身の資産背景が大幅に加速するようになります。

そんな大袈裟な・・・

と思われるかもしれませんが、僕の担当しているオーナーさん、そして自分自身もこれを学んで運用目線が大きく変わりましたし、何よりも資産形成スピードが何倍にも加速しました。

不動産投資をするうえで、絶対に知っておいて欲しい数字のお話です。

【講義内容】

・投資分析サマリーの概要 
・投資家の利回りと2つの指標 
・安全性を見極める3つの指標 
・金融機関の求める利回りと指標 
・自己資金の回収期間とその落とし穴 
・レバレッジのアメとムチ 
・自己資金は繰り上げ返済か再投資か 
・キャップレートの考え方 
・モーゲージエクイティ分析とは 
・お金の時間的価値、期待利回りと割引率 
・減価償却費と譲渡税の関係
・IRRとNPVで見る投資物件広告の 
         成功事例・失敗事例


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雰囲気に共感できれば


今日は個別相談が3件にリフォーム打ち合わせです。

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不動産投資をするのに様々なリスクを感じると思います。

空室、金利上昇、地震、自殺・・・きっと考え出したらキリがないです。

じゃ、始める前にまず何をすればいいのか?

それは、とにかくパートナー、不動産コンサルティング会社を見つけることです。

信頼できる相棒が見つかれば、全てのリスクを消す事ができなくても、リスクを軽減する事、また不安を払拭する事は可能です。

結局、不動産投資なんて、ひとりでできる事はしれています。

僕自身の持ってる投資物件だって、購入から融資付け、そして管理まで、パートナーがいるからこそできたわけです。

ま、僕の場合はこの仕事してますんで、買うまでは自分という事になりますが。

ただ管理はうちの会社に全て任してます。

サービスリクエストから何から、この仕事をしていても自分ひとりじゃ入居者さんに対して、やっぱり満足な対応ができないんです。


誰がパートナーとしてイイかなんて、なかなか分かりにくいものですが、必ず会社それぞれにその会社の雰囲気と言うものがありますから、その雰囲気に共感できれば、それがパートナーとして選択するひとつの要因なのかなとは思います。

分からないうちは、セミナーでも何でも参加して、もっともっといろんな会社を見てもらった方がいいです。

絶対に見えてきますから。

本質が。

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保有か売却か


2年ぶりくらいにPCと携帯のデザインを変えてみました。

イメチェンです。

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さて、物件を保有してから5年が経つと長期譲渡にもなり、このまま保有するか売却するか、悩みどころです。

今のように情勢が上を向いてる時期だと、その期待感から、これまでよりも高値で売れるケースがよくあります。

投資として買ったのか負けたのかは、NPVがプラスなのかマイナスなのか。

今ならどのくらいで売れるのかがある程度わかれば、保有した期間で結局いくら儲かったのかがわかります。

じゃぁ、3年後に売ったときはいくら儲かるか?それは未来の事ですので、想定でしかありませんが、計算してみて今の方が儲かるのなら、ここで売却した方がいいわけです。

出口の考え方を知る事はとても重要です。

NPV等、詳しく勉強したい方は、10月19日に横浜でセミナーをしますので、ご参加下さい。

そろそろHPにもアップされます。


あ、そうそう、譲渡税でよく勘違いされるケースがあるのですが、購入して5年経ったから長期譲渡となるのではなく、売却した年の1月1日現在で5年を超えているかどうかです。

仮に20年8月に購入して、25年8月に売却だと、確かに買ってからは5年経過していますが、来年の1月を超えないと長期譲渡にはなりません。

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後々利用するにはいい銀行。


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8月が始まりました。

今月は営業日数が短いですからね、気合い入れていかないとです。

弊社は、8月14日から21日までお盆休みで休暇を頂きます。

リーシングスタッフは、交代で出社しておりますし、私も後半は働いてますので、何かあればお気軽にご連絡下さい。

さて、今日はチームミーティング、銀行融資相談、個別相談、その他残務作業です。

融資相談と言うのは、特に物件が決まっているわけでもなく、オーナーさんの属性だけでざっくりとした融資枠を確認する為のものです。

今回相談する銀行さん、物件の評価はとにかく収益還元です。

土地の狭い、また家賃の取れる首都圏向きではあります。

融資期間は耐用年数からなので、新築の木造でも22年が最長。

金利はアパート投資でも1%台と安いのですが、期間が短めな為、収益性からみると自己資金が2割は必要になります。

実際シュミレーションをしてみると、投資効率は下がりますが、融資期間が短い為、5年後でも結構元金が減っています。

運用中はそんなにキャッシュフローが多くはないですが、売却時にはたっぷり手残りがあるというケースの投資。

既存の借り入れにも柔軟なので、後々利用するには持って来いの銀行です。

レバレッジを効かせたいのであれば、長期融資を組むのがいいですが、その分投資リスクは高くなるわけです。

オーナーさんによってはその効率ばかりに気を取られず、短期で返してしまうというのも、戦略として大切です。

銀行もそれぞれ特色がありますから、物件のようにうまく組み合わせたらいいと思います。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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