山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2013年09月

もれなく私と結婚すると・・・


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明日から10月ですね。

今月は、四国の優秀企業視察、風邪でダウン、ミニフィールドワークセミナー、土地仕入れに契約・決済、そして引越しと、あっという間の1ヶ月でした。

まぁ、いろいろありましたが、とにかく元気が一番です。

そろそろ人生のパートナーを探す時期に来ているのかと・・・かれこれ5年?風邪を引くたびに感じるわけです。

もれなく私と結婚すると・・・持ち家と投資物件を東京・横浜・大阪に所有しており、これからも物件を買い続け、それなりに安定した老後が送れ、年金の心配はないかと思います。
皆様いかがですか?笑


さて、10月はセミナーが2本、ミニフィールドワークセミナー、週間住宅原稿作成、セミナーメールDM作成、契約、決済、あと宅建の祝賀会となかなかいい感じです。

それ以外の時間ではとにかく物件仕入れをしようかなと。

最近はたまたまなのか、まず土地から購入いただき、その上にアパートプランを入れて分割実行で融資を行うケースが多くあります。

土地で融資、建物融資で着手・上棟・完成と、計4回に分けて実行するわけです。

銀行手続きが多くなるのと、利息が先に発生するのがデメリットですが、こちらで好きな間取りプランを作れたりと、融通が利きやすいので、アパート投資向きではあります。

個人的には、その地域で戦えるであろう間取りを自分で引いたり、上下水道・ガス・境界等クリアすべき問題も多くありますので、手間ではありますが、やりがいがありなかなか面白いのです。

こんな感じでコツコツといい物件を企画中です。

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経験を積むべき。


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今日は久しぶりの本部出社です。

朝礼では、生の倉橋落語が聞けますが、いつもお伝えしている通り、YouTubeにアップされているのは前半で、後半に社員への朝礼があります。

その前後半でざっと30分。

毎回聞きながら思うのですが、よく話すネタが尽きないなと。

いつも自分ならどんな事話すかなとかも考えるのですが、セミナーのようにパワポがあるわけでもないし、毎回30分も喋れません。

きっとその違いは、経験の差と日々どれだけ考え貪欲に学ぼうとしているかだと思います。

セミナーをしていてつくづく大切だなと感じる事は、人前で話すために考えることです。

パワポを作りながら、こういう事話そう、こういうのに興味あるかなと自分の経験した事を振り返るわけです。

そうすると、あ、こんな考え方もあるなとか、新たな気づきがあり、そしてセミナーで何度か話す事により、自分の引き出しになっている。
そんな繰り返しが、自分を成長させるんだと思います。

だから、うちの会社もそうですが、せっかく人前で話す機会が用意されているわけで、もっと自分から前に出てその経験を積むべきです。

こんなラッキーな環境はそうありません。


10月は、6日に資金調達セミナー、19日に久しぶりに横浜で数字でわかる不動産投資の全構造セミナーがあります。

それぞれ3時間、経験してなんぼですね。


1度順位が落ちると上がりにくいです。
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審査部のその判断は間違ってないよ


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昨日のブログの続きです。苦戦していた融資ですが、無事本承諾をもらいました。

オーナーさんと融資担当者さんのお陰です。

しかし、この融資の付いた瞬間ってちょっと癖になりますね。

これまでの経験上、融資の付く付かないはある程度わかりますが、中にはまぁ大丈夫だろうけどちょっと心配・・・なんてケースもポツポツ。

まぁ、そんな時は、とにかく挑戦してみてなんぼです。

こちらとしては、「この物件でこのオーナーさんですよ、銀行さん絶対に損させませんから!」という気持ちで挑みます。

結局、しっかり返済できればイイでしょ、任せて下さい、と。

そして、無事融資が出た日には、ちょっと快感です。

担当者さんありがと!って感じですが、

「審査部のその判断は間違ってないよ」と心の中では上から目線 笑。

日々こんな事の繰り返しですが、情勢と共に変わる融資環境、いつも同じじゃない、だからこそファイナンスは面白いのかもです。

さて、悩みがひとつ解消されたところで、また次の案件が待ち構えてます。

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融資付けたる!


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先日、建築士仲間と集まりました。
毎回いい刺激をもらいます。

皆さん本当に自分を持っているし努力してるしそれぞれいい個性があって、大好きです。

一緒に同じ目的を持って走った戦友だからこそ、共感できるんですかね。

定期的に集まれる仲間がいるって幸せです。

ついでに、今年の建築士試験「レストラン併用住宅」は簡単だったようです。

ただし、簡単であればあるだけ小さなミスが致命的となりますので、逆に少し難しいくらいがちょうどいいのかもしれません。

9割近い人が最後まで書き上げたらしいので、その中から受かるのは大変です。

とりあえずもう受けたくない試験のナンバー1です。


さて、話は変わりますが、今取り組んでいる案件の融資に少しばかり苦戦をしております。

まぁ、理由は色々あるのですが、そういう時は決まって銀行さんから追加書類を求められます。

要は、審査部を納得させるプラス材料が欲しいのです。

親の資産でも保険でも、何でもいいのです。

だから大丈夫でしょ!っと言えるその何かがポイントです。

あまりダラダラと融資に捕まってもいい事なんてないので、サッと勢いで乗り切りたく。

そんな時に仕事中にも関わらず協力的なオーナーさんで本当に助かります。

何とか期待に答えれるよう頑張りたいですね。

絶対融資付けたる!

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新事務所はこんな感じ



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新事務所への引越しが終わりました。


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30名くらいのセミナーなら、事務所で十分できちゃいます。

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広さも倍増、その分もっと勉強して引き出しを増やさないとです。

今後、東京支社への連絡は以下にお願いします。

TEL:03(3562)8820 FAX:03(3562)8821


皆様、お待ちしております。

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本部は移転しないの?


ブログも本格的に復活です。

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今日は新事務所に引越しです。

約5年お世話になった数寄屋ビルではいろんな思い出もありますが、気持ち新たに頑張れそうです。

しかし、問題は通勤。

銀座1丁目って便利ではあるのですが、自宅から通うには以前より遠くなり、どれだけ通勤のストレスを緩和できるのかが課題です。

最寄駅は・・・

JR山手線「東京」駅 徒歩11分

JR山手線「有楽町」駅 徒歩8分

東京メトロ有楽町線「銀座1丁目」駅 徒歩3分

都営浅草線「宝町」駅 徒歩3分

東京メトロ銀座線「京橋」駅 徒歩4分

しかし、東京って路線多すぎっ、わけわかんないですね。


横浜からだと東海道線で東京駅まで行くのが一番ですが、東京駅から事務所まで11分、たぶんホームからだともう少しかかるので、微妙なんです。

そうすると、新橋乗り換え銀座線で京橋駅、または京急で宝町まで行くか。

京急のラッシュってどんなんかなとか、帰りは東京駅から東海道だと座れるしなとか、はい、ちっちゃな悩みです。

ついでに、新幹線を利用する方だと、やはり東京駅から歩きですね。


これまで、南青山→みなとみらい→銀座六丁目→銀座一丁目と、移ってきましたが、あるオーナーさんから

「その前に港南台の本部は移転しないの?」と・・・

そう思うオーナーさんはクリックを笑
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独り言。


休日です。

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今日から高タンパク質な食生活に戻します。

2週間ジムに通い、いい感じに体が絞れてきたと思ったら、1週間風邪を引いて、また逆戻りです。

せめて来月末までは継続させたいなと。

目的は、身体を大きくしながら、余計な脂肪は落とす。

だいぶ高度です。


ダイエットしてリバウンドした、とはよく聞く話。
結局痩せるには、筋肉をつける事が重要です。

基礎代謝を上げれば、それだけ代謝が良くなるわけで、まずは食べても太りにくい体を作るべきです。

僕の基礎代謝が1500キロカロリーくらいですので、何もせずにそこまでは勝手に消費してくれます。だから、そこまでは食べても太らない。

運動をして、高タンパク質の食事して、筋肉をつける。

だんだん筋肉がついて来ると基礎代謝があがり、太りにくくなる。

ダイエットしてるから食べないなんて絶対にダメ。

一瞬体重は下がるかもしれないですが、筋肉が落ちるので基礎代謝が下がり、結局その後にリバウンドしてしまい、以前より体重が増えてしまいます。

全くの逆効果ですね。
食べ過ぎはダメですが、食べないは最悪です。

と、まぁそれらしい事を言ってますが、
今日書いた事は素人の独り言と思ってください。
トレーナーに教えてもらった事から、自分なりに調べた結果です。

「ところで、あなたはどこを目指してるの?」
と今にも聞こえてきそうですが、ま、その辺は後々。

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「気持ち」か「効率」


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今日は午後から建築の打ち合わせです。

自宅の隣にある土地の運用について。

アパートを建てるか、売却して他の資産に組み替えるか。

場所的には、決して賃貸需要の強い地域ではありませんので、売却して組み買えるのがベストですが、売主さんの希望としては、思い入れがあり手放したくないとのこと。

ではアパートを建てて安定運営を目指すには・・・

周辺業者にヒアリングした結果、駅から15分という立地でワンルームは供給過多。逆にファミリータイプであれば環境的にも十分戦えるらしく、2LDKのテラスハウス+ガレージがベストかなと。

もちろん間取りが広いだけに利回りは下がりますが、そこはしょうがないですね。

では、どのくらいの利回りか・・・ネットで3%

「気持ち」と「効率」どちらを優先させるか、難しいとことです。

僕なら必ず売却しますが、不動産は数字だけじゃ解決できない事も多々あります。

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いやー参りました。



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月曜日から体調を崩していて、ずっと熱が下がりませんでしたが、ここに来てやっと落ちついてきました。

かれこれ5日ですよ、ほんと長過ぎ。

初日にこれはやばいと言うことで、鍋にニンニクと生姜をガッツリ入れて、男料理を作りましたが、全く効かず。

ここ最近のタンパク質を意識した食事がダメだったのかもしれません。


皆さんから色々とメールも頂きありがとうございました。ご心配おかけしました。

やっぱり元気が一番ですね。


そして、このタイミングで明日はミニフィールドワークセミナー、何とか間に合いましたが、さすがに、懇親会はやめときます。


最近ふと感じるのですが、このままお酒を飲まない生活でもやっていけるような気がします。

以前もこんな事言ってました?

普段も家では飲まないですし、気づけば1週間空いてたなんて事も良くあります。

身体にも財布にも優しく、これが続けば間違いなく投資物件の買えるスピードが早くなるのですが。

「不動産=アルコール」からの脱却を計れるか。うーん自信なし。


もう間もなくで完全復帰します。

最近、はまってるのは、鳥のササミの卵和え。簡単で高タンパク、こちらもそろそろ復帰です。

では。

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看病してくれる人


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ジムに通い、水素水を飲み、気づけばお酒は一週間飲んでません。

家では、鳥ササミ、納豆、ツナ缶、プロテインとタンパク質三昧。

かなり清く正しい生活を送っていたのですが、なぜか風邪をひきました。

という事で2ヶ月以上続けていたブログ更新が出来ませんでした。


昨日、一日寝てだいぶマシにはなりましたが、この原因は?

チームで風邪が流行っていて、

呉山→武中→山内→剣持?

うつされました>_<


とにかく、こういう時の一人暮らしは罰ゲームです。

自分で買い物に行き栄養のあるものを作らないとあきません。


「看病してくれる人いてるの笑」とは木内さん。

うっ、それくらいいてますよ!とは強がっても言えず。


社長が以前、三崎で街コンするって言ってたけど、まだですか?笑

もし皆さんのご希望があれば、僕が企画しましょうか?

でもでも、そんなことしたら自分ひとり仕事モードで、お客さんのお酒ついで終わってしまう。これじゃ懇親会と何ら変わらない。

すいません、やっぱり無理です。


目標は40歳までにと言うことで。

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物件紹介や!と・・・


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今日は、物件仕入れに下見、夕方からは個別相談。

昨日今日で仕入れた土地とアパートを見て来ました。

土地は1件は悪くなく、もう1件は無し。というか、絶対に無し。

その土地は、最寄り駅から徒歩7分ですが、坂をがっつり上がり階段を下がり、ジャングルを抜けてやっと物件。

現在は古家アパートが立っており、とりあえずここに新しいアパートを企画している!なんて案内されると、まー見た目投資リスクを感じるので、買う人はほとんどいないと思います。

ただ、もし既にアパートが立っていて、満室!なんて表記がされている日には、利回り次第で手を上げる人は多いのかなと。

もちろんしっかり計算した上で、儲かるのであれば問題ありませんし、リスクを取った分うまく行けば利回りもいいです。

ただ、僕自身が買うかどうかで考えると、今回の物件は絶対に買わないので、オーナーさんに進める事はまずありません。

個人的に運営する自信がないものは、売らない。当たり前のようでなかなか難しいです。


物件を待って頂いてるオーナーさん、すいません。

連絡がないと言う事は、自信を持ってオススメする物件がないのです。

または、物件が出たとしても、皆さんの探している価格帯、融資等、購入するうえで全ての条件がクリアできていないのです。

たまには、最近の状況報告で連絡する事もあると思いますが、
「あー!電話かかってきた!物件紹介や!」っとくれぐれも先走らないで下さい 汗。

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2000〜3000万のアパート?


おかげさまでブログの順位が安定してきました。

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ポツポツと土地の仕入れが出きましたので、明日は現地下見をしてきます。

ざっくりとプランを入れて、取れるであろう賃料から逆算して価格を割り出します。

この地域ならFCR(ネット利回り)でこのくらい欲しいから、この価格まで下がらないと合わないかな・・・と。


新築アパートの多い価格帯としては、8000万前後。9割融資であれば、諸経費を含め自己資金は1500万くらい必要です。

それに対して、5000万円くらいの物件だと自己資金は900万くらい。

手の出しやすい価格帯ですが、相変わらず物件は少なく、ほとんどご紹介できていません。

だって、安いだけに現地へ行くと、「これはきついよな〜」って。


結局、新築アパート5000万ということは、2000万代で土地の仕入れができないといけません。

そんな価格で、駅からほどほどに近く、賃貸需要があって、利回りも取れる。

・・・なかなか無いわけです。

来年はサッシも値上がりしますし、ますます厳しくなります。


じゃ、2000〜3000万のアパートは?
もっとありません。

僕自身、これまでその価格帯を取り扱った経験は1度だけです。

それなら区分をコツコツ買い足した方がよっぽどリスクも低いし、楽ですよ。

「土地が付いてるから一棟がいい」とかよく聞きますが、区分だって土地の持分があるし、場所が良ければ、更地にした方が価値は高いのです。

低価格帯のアパートなら間違いなく区分をお勧めします。

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年末までの予定と引越し


某銀行さんから「最近ブログの更新が遅い!」とのご指摘・・・が、頑張ります。

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今日は朝から本部でセミナー会議です、12月そして1月と早いものでもう来年の予定を決める必要があります。

今後のセミナー予定は、

10月6日(日)東京 「資金調達セミナー」

10月19日(土)横浜 「数字でわかる!不動産投資の全構造」

11月9日(土)沼津 「数字でわかる!不動産投資の全構造」

11月16日(土)東京 「不動産投資1dayセミナー」


そして今日新たに決まった

12月14日(土)沼津 「東京物件購入会」

来年の2月には大阪 「不動産投資2部セミナー」

ついでに沼津の購入会は某融資課の半沢さんにもコメンテーターに入っていただく予定です。

あとは、去年と同じく12月のMFWセミナー後は、忘年会をこっそり開催したいと思います。


そうそう、東京支社は9月24日(火)・25日(水)に引越しを行い、今ある銀座6丁目から銀座1丁目に移転します。

9月26日以降のご来店の際はお気をつけ下さい。

東京支社新住所
〒104-0061
東京都中央区銀座1丁目13-1 Daiwa銀座1丁目ビル7階

東京メトロ有楽町線「銀座1丁目」駅 徒歩3分

都営浅草線「宝町」駅 徒歩3分
東京メトロ銀座線「京橋」駅 徒歩4分 

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金利1.5%とか・・・


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アパート融資を受けるうえで、現在の居住地はとても重要です。

東京だとあの銀行は使えるが、それ以外の地域だと使えなかったり。

千葉だと個人的にもお世話になりたい銀行があったり、僕の住む横浜だと渋銀ばっかりだったり・・・。


今日とある地銀さんに話を聞いたとき、

山内「融資期間は耐用年数ですか?」

担当者「そうですね」

山内「金利はどのくらいですか?」

担当者「皆さんが言われる金利くらいでは対応できると思いますが」

では、ちょっと低めに

山内「1.5%くらいとか・・・」

担当者「あ〜大丈夫ですね」

もう少し低く言えばよかった・・・。


居住地さえはまれば、好条件で引っ張る事も可能です。もちろん皆さんの属性も大事ですが、地元というだけで優遇があります。

その為には定期を作ったり事前に付き合いを始めておけば更に印象が良いです。

世話になる予定のない銀行さんに預金するよりも、アパート投資に積極的な銀行さんに預ける方が今後よっぱど効率がいいと言う事です。

こういうちょっとした事が投資を拡大させていくうえで、ジワジワ効いて来ます。


しかし、僕のメインバンクであるY銀行はやる気がナシです・・・。

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家賃1万9800円・・・。


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一泊二日の優秀企業視察から帰ってきました。

あなぶきPMアカデミーの人材育成施設、大変勉強になりました。

自動ドアや受水槽、高架水槽の内部構造が見れたり、

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浴室・キッチン・トイレの給水・排水、また管の洗浄方法

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ひび割れ補修や屋上防水の工法

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ベランダ防火扉の壊し方等、なかなか体験する事ができません。

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男性であれば足で蹴飛ばせばいいかもしれませんが、女性や高齢者の方は、物干しとかの固い箇所でヒビが入るくらい突いて、その後足で蹴れば簡単に壊れます。

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書籍よりも、実際に目で見て、手に取り感じる事で、楽しく学ぶ事ができます。

ぜひ社内研修ででも利用してみてください。


今回、高松・松山の3社を廻りましたが、松山市って全国で一番家賃相場が安いらしいのです。

チラシを見てもかなり驚きます ↓ ↓

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1~2万台の物件なんて、普通にあります。

リフォーム費用はこちらとほとんど変わらないでしょうから、投資としてはやっぱり厳しいです。

売りに出ているアパートを見ても表面利回りで20%なんて当たり前、なぜ利回りが高いのかは、この賃料設定を見てもらえればわかると思います。

それだけリスクが高いという事。


さて、2年前の金沢に続き、日頃このようにして他社さんのさまざまな取り組みを見る機会と言うのはなかなかありません。

いつも会社から連れて行ってもらえるわけで、この環境に本当に感謝しています。

そして最後は、猪俣さんに寿司をご馳走してもらい大満足です。

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20年間空室?


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昨日は香川、そして今日は松山で企業視察です。
行きの飛行機内で見た雑誌、こんな物件情報が・・・

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40屬龍菠マンション、415万円〜・・・
新千歳空港から車で12分、残り4戸だとか。

なかなか厳しそうやねと感じつつ、広告には「新築後未入居」の文字

本来、新築であれば、必ず「新築分譲マンション!」なんて記載がありますが・・・新築後未入居。

ん?なんかおかしいなと。

新築後1年を超えると未入居であれ中古扱いになります。
と言う事は、1年以上売れてないという事です。


じゃぁいつ建築されたのか?
と下の物件概要を確認すると・・・

建築確認番号/平成3年8月!?

建物完成/平成5年5月!!


20年も売れてないってこと?

何かの間違いじゃないかと思いつつ、新築未入居ってことは、やっぱりそうなのかな。

う〜ん、要確認ですが、今後日本の人口が減っていく中で負の資産にはくれぐれも気をつけたい。

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いくつかの落とし穴。


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毎年行われる優秀企業視察の為、今日から四国出張です。

高松から松山、しっかり勉強してきます。

しかし、11時に高松空港待ち合わせって結構ハードです。


さて、昨日の個別相談。

今ある自己資金をうまく運用したいけど、何に投資したらいいか教えて欲しいとの事。

これまで大手不動産会社に相談したが、どうもピンと来ないらしいのです。

どのような物件を紹介されたか聞いてみると、出された販売図面を見てビックリ。

価格6000万の新築一戸建てが何枚も。

これを本当に提案されたのですか?と、なかなかやるな大手不動産屋さん。

仮に家賃20万で貸せたとしても、表面利回りで4%

投資でも何でも自宅を売る感覚でしかない。決して悪気があるわけではないのでしょうが、投資の知識が不足しているのです。

大手だから大丈夫だろうと、安心して買ってしまう。確かに決済までのトラブルは無いでしょうが、あとあと痛い目にあうのが見えています。

だから皆さんがある程度の知識を有する必要があります。

不動産投資なんて難しいもんではないのですが、それまでにはいくつかの落とし穴があるのも事実。

とにかく自分ひとりで決めてしまわず、不動産のプロじゃなくて、不動産投資のプロに相談する事です。

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地価上昇は悩ましい


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さてさて、オリンピックが東京に決まりましたね。

4時に目覚ましを合わして「TOKYO」と発表されるその瞬間を見てテンションが上がりました。

皆さん、不動産株買いましたか?

これで10月上旬にでも消費税増税は決まりでしょうね。


首都圏では、今年に入って区分の価格も上がってますし土地も上がっています。

物件仕入れをしている僕らとしてはなかなか悩ましい状況ではありますが、あとは4月の増税後にどうなるか?ですね。

先日、板橋区役所の建築指導課に行ったとき、増税前の駆け込みで職員は夏休みも返上で対応に追われていると言ってました。

その反動で、4月以降落ち込むのでしょうが、その時に物件価格は下がるのか?

う〜ん。

当分下がらないでしょうね、逆にこれまでの価格が安すぎましたから。

海外の主要都市と比べても、東京の利回りはまだまだ高いです。

さて、今後どうなるか楽しみです。

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フォローするのも大変。


更新が遅れつつあります・・・順位がやばし

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去年の今頃は2級建築士の製図勉強で追われていました。
早いもので、あれからもう1年です。

今年は9月15日が試験日だそうで、
設計課題は「レストラン併用住宅(木造2階建て)」

去年の「多目的スペースのあるコミュニティ施設(RC造2階建て)」よりイメージしやすいか。

試験時間は5時間、思い出すだけで気持ちが悪くなる・・・。
でも、本当に挑戦してよかった資格です。

そして、来月は宅建の試験ですね。
うちの会社のスタッフはちゃんと勉強してるんでしょうか・・・。

毎年、社内では試験後に宅建祝賀会があります。
これだけ会社で必須資格として押しているわけですから、それはそれは落ちたらやばいわけです。


祝賀会の簡単な流れとしては・・・

合格者・不合格者発表

→合格者めちゃ褒められる

→不合格者めちゃ怒られる

→不合格者反省の弁

→不合格者上司が怒る

→不合格者落ち込む

→それを中元と僕がフォローする

うん、確かこんな感じだったと記憶する・・・。
こっちも色々大変なわけですよ。

ま、とにかく受かってもらわないと、契約も1人で出来ないようでは困るのです。

その為に他のスタッフの貴重な時間が取られるわけですし、場合によっては宅建持ってる事務員さんが対応するってなんとも恥ずかしい話しです。

ちゃんと勉強すれば受かる試験なので、最後は自分の気持ち次第かと。

あともう少し、頑張って欲しい。

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素早い決断力


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いざ物件が出た時の買う買わないの決断ってなかなか難しいと思います。

立地も良くて、間取りも良くて、利回りもよくて、探していた価格帯で自己資金もクリアできて・・・

断る理由がないように思えても、でも大丈夫かなと。


実際に物件が出た時にはとにかく「素早い決断力」が必要です。まずはそこまで持っていく為の自信を身につけること。

ま、それが一番難しいかもしれませんが、
セミナーに出て勉強したり、一棟であればミニフィールドワークセミナーで現地を見てもらうのもいいと思います。

物件が出てから、「買うかどうかの返事は1週間後」だと必ずよそに持っていかれますし、決断するまでに1週間かかるのであれば、まだ買えるだけの自信がないという事になります。

本当なら「ゆっくり検討してください」と言いたいところですが、現場ではそれだけのスピード感が求められます。

決断ができないようであれば、はじめは一棟でなくても区分からでいいと思います。

まずは始めてみる事です。やらないとわからない事もいっぱいあります。

ま、実際やってみると区分なんて持ってる感覚ないですけどね。

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↑ ↑ ありがとうございます。
 

アピールすること。


買い付けを入れてもね・・・

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「契約をするまでわからない」とは以前のブログ。

数日前、一番手で買い付けを入れていた水面下の物件、他社からそれ以上の価格で申し込みが入ったとの事。

「もう少し(価格)上がらない?」とは売主。

適正な価格で買い付けを入れてる自信があるのでこれ以上は譲れないのです。この価格でお勧めしたい買って欲しい、という気持ちもやはり強いので。

ま、それで持っていかれたらしょうがないです。あっさり言うようですが、心の中ではめちゃめちゃ悔しいんです。

そうならない為にも、いち早く業者に訪問してこちらの気持ちは伝えますし、更に極力早い日に契約日をセッティング出来ていることもアピールします。

もちろん融資の固さも強調して、何なら今から融資担当者に電話してくれとも伝えます。

それだけ完璧さを伝えたうえで、「でも価格がね・・・」なら、向こうも利益があってこそですので、しょうがないなと。

ただ、これだけできる業者も少ないので、次も同じように情報は廻ってくるわけです。


諦めずにやる事で次につながるケースは多くあります。

アピールすることは大事です。

さ、今日からまた1週間が始まります。

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2ヵ月後には・・・


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↑ ↑ ありがとうございます。

今日からジムに通ってます。
あと数年で40代・・・そろそろ健康体を意識しようかと。

これまで自宅ではやっていましたが、あまり効果がみられないので、まずはトレーナーを付けて2ヶ月取り組んでみます。

週に2回、休日ともう1日。0時まで営業していますので仕事が終わってから何とか通えそうです。

今日は体験と言う事で、軽く教えてもらいました。

トレーナーは、「ヒサロ焼けの黒いマッチョ!」

狙われないように気をつけないと・・・と勝手な事を想像していましたが、実際は細すぎるくらい細い女性でした。マラソンランナーのような。

ん、大丈夫なの?と見た目で判断したらダメですね。的確なアドバイス、プロは違いました。

おかげで、しっかりとしたフォームで行わないと意味がないという事がよくわかりました。

自分でやるにはどうしても鍛えたい部位以外の力を使っているようで、効果が少ないわけです。


何でもその道のプロにアドバイスをもらうのが一番の近道です。
あとは、どれだけ自分に厳しくなれるのか。ここからは自分次第かなと。

今から2ヵ月、しっかり鍛えたいと思います。

2ヵ月後といえば・・・
そう11月16日(土)不動産投資1dayセミナーの頃には、きっと別人になってるはず。

まさか、これが言いたかっただけ・・・?

無駄な投資とならないように気をつけます。
(社保で割り引きがあったのは嬉しい・・・)


皆さん、申し込みましたか?

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不動産投資1dayセミナーin東京


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↑ ↑ ありがとうございます。


先日、名古屋で大盛況だった「不動産投資1dayセミナー」の東京開催がHPにアップされました。

11月16日(土)、会場は東京商工会議所で300名規模です。


当日のスケジュールは・・・

9:45〜 開場

10:00〜 第一部セミナー 講師:倉橋 隆行CPM
「不動産投資の基礎知識」

(お昼休憩:昼食のご用意はありません。周辺の施設をご利用ください。)

13:00〜 第二部セミナー 講師:山内 真也CPM/CCIM
「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」

14:00〜 第三部セミナー 講演:物件オーナーK様
「私が6年で年収1000万円を築くことができた理由(わけ)」

15:00〜 第四部セミナー 講師:中元 崇CPM/CCIM
「不動産投資実例」

16:15〜 無料個別相談会(倉橋・山内・中元・剱持)
※要予約、お1人様1時間(16:15〜 17:15〜 18:15〜)

このセミナーに出て頂くと、不動産投資とはどのようなものかが一日でわかると思います。

オーナーさんのセミナーも必見です。
無料・出入りは自由です。

ぜひぜひご参加下さい。

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たまには、褒めてやらないと。


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↑ ↑ ありがとうございます。

今日は、銀行来社、リフォーム打ち合わせ、業者訪問、月に一度の方針会です。

先程、五反田でリフォーム打ち合わせをしてきました。

剣持の仕入れた物件を僕の担当させてもらっているオーナーさんに購入頂いたのですが、これからリフォームが必要です。

ちょっと遊びを入れたアクセントクロス等、自分好みにお洒落にやらしてもらいます。

リフォーム後にビフォーアフターアップします。


しかし、こう言うと剣持が調子のるかもしれませんが、いい物件でした。

場所はもちろん、管理状態、室内、利回り、うん完璧です。

ま、たまには褒めてやらないと。
 
そしてこの後業者訪問して、本部で方針会です。

毎月月初は本部で方針会、先月の反省や今月の目標等、またいちからスタートです。

今月はセミナーがありませんので、とにかく仕入れに専念。

物件がないー!と言ってるだけではあきませんので、横のつながりを大切にして、水面下情報をゲットしたいと思います。

あ、でもいつものようにミニフィールドワークセミナーは開催します。お陰様で10月12日は早速お申し込みを頂き既に満席となりました。


そうそう、9月末に銀座の1丁目へお店が移転しますので、今の事務所にはくれぐれも行かないように皆様お気をつけ下さい。

 
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利回りよりも安定運営。


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今年もあと4ヶ月。

今日は建築打ち合わせ、契約、千葉の建築相談です。

千葉の建築相談は、今ある古家を壊して、アパートを建てたいとの事。

場所的にワンルームという訳には行きませんので、せめて2DKかそれ以上。

相談当初は、売却を進めましたが、親御さんのご希望で建てる事になりそうです。

これから調査をしたうえでボリュームを出し、利回りよりも空室リスクを考慮した提案を行いたいと思います。

場所的に利回りを求めると空室リスクの伴う立地なので、それよりも安定運営が第一。

まずは自分の目で感じ、しっかり検討したいと思います。

方向性が決まればまたご報告します。


その地域にあった提案を一からできるというのは楽しいものです。


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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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