山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2013年11月

次はサプリ


月末の平日はいつもながらバタバタとしており、やっと更新ができました。

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本格的に風邪の季節ですが、体調管理が欠かせません。
個人的に1度風邪を引くと長いときでは1週間くらいダウンしてしまいます。

これは何とかせねばという事で1ヶ月くらい前からサプリを飲むようにしています。

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気のせいかもしれませんが、体調がいいように思います。

特にビタミンCは弱っている時に欠かせません。
厚生労働省での推奨量は1日100mgと言われていますが、色々調べると2000〜3000mg取ったほうが風邪は引きにくいようです。

結局、ビタミンCは取りすぎても排出してくれるので問題はないとのこと。

ちょっと喉が痛いかななんて時にはいつもより多めにとると、意外と元気になってたりします。

ついでにタバコは1本吸う事によってでビタミンCが25mg消費するらしいので、吸う方は多めに摂取するといいみたいです。


さて、今年は水素水を飲んで、ジムに通い、そしてサプリメントと健康オタクっぷり発揮してます。

オーナーさんや銀行さんから「カロリミット飲んでるけど痩せない」とのつぶやきも・・・ただいま増量中につき、その効果については不明です。

ま、とにかく物件を増やすうえでも健康が第一です。

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たまには物件紹介を


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賃貸住まいの方!こういう自宅を買えばいいですよ。

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京浜東北線「大森駅」から徒歩7分、2DK 1880万

築年数は古いですが、250万くらいかけて1LDKにフルリノベしたらいいです。

間取り的にもリフォームのやりがいがありますね。

1880万円をフルローン、金利1% 融資期間35年で組めば、月々の支払いは5.3万円

もし将来貸すことがあったとしても投資として成り立つでしょうし、売却するにしても同じくらいの金額で売れると思います。

と言う事は、保有している間タダで住めていたという話しです。ま、管理費等の支払いは発生しますが、賃貸の1R・1DKに、6〜7万支払ってる事思えば絶対に買ったほうがいいでしょ。

自分が今自宅を持ってなかったら間違いなくこれ買いますね。

特にうちの会社の通勤を考えると、銀座にも港南台にも通えやすく、さらには京急線の大森海岸も徒歩3分ですから、なんと三崎にも行きやすいわけです笑

先日の強風でも問題なく自宅にたどりつけます。

社員の皆さん、早いもの勝ちですよ。

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締め出されるのはやっぱり低価格ワンルーム


いや〜昨日の強風には参りましたね。

東海道線はいち早く運転見合わせ、結局銀座から横浜の自宅まで1時間半かかりました・・・。

ま、港南台の山奥に住んでるこの人や

呉山英明

小田原からとんでもなく高い交通費で通っているこの人

剱持暁

は、もっと大変だったらしいのですが笑

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さて、今日は火曜日ですがしっかり営業しております。

夕方、ある案件の相談で最近よく利用する某金融機関を訪問。
どこの銀行かって?・・・店舗内はキムチの香りが漂っていたとだけ言っておきます。

その銀行さん、空き担保物件があればフルローンもいけるらしく、その担保物件の鑑定評価の6割が余力になるとのこと。

ま、使いようですね。

しかし、いつまでも融資してくれないでしょう。
担当者曰く案件が多すぎるとの事。

1000万くらいのワンルームから、3000万近い新築のワンルームまで。

そうなった時に先行して締められるのはやっぱり低価格のワンルーム

築が古いからとか、融資額に対してはコストがかかるからとか、そんなこんなで条件変更されるのが目に見えます。

そろそろ新規金融機関の開拓を進めないとです。


あのY銀行はどうかって?
自分のメイン銀行になりますが、正直話しになりません。

あのS銀行はどうかって?
相変わらずシブ銀です。

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今、新築の鉄骨マンションはいくらで売れるのか


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ここ2日くらい、メール受信がどうもうまく出来ていないようです

大変お手数ですが、私からの返信なければ再度メールを送ってください。

見れてない可能性があります。また、お急ぎの方は携帯までご連絡下さい。


さて、昨日のミニフィールドワークセミナー、いつもいつもご参加ありがとうございます。

めずらしく中野区の新築鉄骨マンションなんてものもありましたね。

価格は約1億7千万 5階建て全10戸、エレベータ付き、2区画。

水面下情報なのですが、場所がいいだけに利回りも低く、運営費も高いですから、もう少し価格調整ができればなという感じでしょうか。

表面で6%台、それでもきっと売れてしまうんでしょうね。

私たちみたいに空室も計算しなければ、キャップレートという考え方もしない。利回りが低いのであればその分自己資金を投入したらいいくらいの感覚です。

更にこの期待感に価格が押し上げられて・・・。

近いうちにレインズにも載せるらしいので、どのくらいのキャップレートで売れたのか、またご報告します。


話は変わりますが、
4部構成の「首都圏不動産投資最前線シリーズ」
12月からは大阪で開催する事になりました。

12月15日(日)は木内の初級編

1月11日(土)は中元の投資分析編

2月1日(土)は私の資金調達編

2月15日(土)は木内の金融電卓編

これを聞いていただくと、とりあえず不動産投資についての基礎知識はばっちり吸収できます。

久しぶりの大阪セミナーですので、ぜひご参加下さい。もちろん懇親会からの参加もOKです。

ついでに来年3月は私と呉山で大阪2部セミナーも開催予定です。

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負ける気がしない笑


某銀行さんから「更新しなさすぎ!」と怒られましたので、少し頑張ります 笑

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皆さん、昨日はボジョレー飲まれましたか?

あ


実は皆さんに謝らないといけないのです・・・おススメしたボジョレーヌーボー、今年はあんまりでした。

もちろんボジョレーの中では全然美味しいのですが、去年の方が濃くて出来が良かったです。

ただし、薄かったり物足りなさを感じた時は、とにかく飲まずにコルクをして2〜3日置きます。すると空気に触れてかとても美味しくなります。

豆知識?


さてさて、今年は本当に売却依頼が多かったですが、先日更にもう1件預かる事になりました。

この期待感のある時に出口、投資の勝ち負けをこうして確定させるのもひとつです。

なんとなく売り出すとその反響次第で、いけるいけないが見えて来るものです。

えっ!?こんな価格で買い付け入るの!なんてこともしばしば。見ると買主は不動産業者、どう計算して合うのだろうか?

今後の値上がりを予測しての価格設定なんて言っても、リスク取りすぎじゃない?って感じなんですが。

確かに値上がれば、向こうさんの方が一枚上手です。しかし、決して負ける気がしない笑 

来年、増税がありどう変わるのか。
来年、カジノが決まりどう変わるのか。

楽しみでしょうがないですね。


あ、そうそう話は変わりますが、あの新規参入の銀行さん、ますます厳しくなってきてますよ。

僕も利用してみようかな、なんて今更ながら思ってましたが、もう既にちょっと遅れとってるし。

組める時に動かないとダメです。

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ジョルジュデュブッフ。


みなさん、今日は何の日がご存知で?

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毎年11月の第3木曜

あのイベント、そうです「ボジョレーヌーボーの解禁日」

はい、不動産とは全く関係ありません。


「ボジョレーって薄くない?」と思われている方、美味しいボジョレーをお教えします。

それは

ジョルジュ デュブッフ ボジョレー・ヴィラージュ ヌーヴォー



 ジョルジュ デュブッフ ボジョレー・ヴィラージュ ヌーヴォー 2013

噛みそう・・・。


僕は毎年これしか飲みません。

普通のボジョレーより少し高いですが、これが一番美味しいと思います。

憶えましたか?

ジョルジュデュブッフのヴィラージュヌーボー

去年はセブンイレブンでも売ってました。

薄いのが物足りない人は騙されたと思って買ってください。


さて、今日からまた一週間が始まります。仕入れせねば。

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大忘年会来ませんか?


先日の1dayセミナーも終わり、個人的には少し落ち着きました。

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残すは
12月7日(土)購入会後の忘年会と、12月14日(土) 沼津購入会です。

おかげ様で7日の忘年会は20名を超えるお申し込みを頂きました。

14日の購入会は無料ですし、席に限りがございますので、皆さんできるだけ早めの申し込みをお願いします。

 
そして、12月21日(土)は倉橋・猪俣・木内による3部セミナー&大忘年会です。

これだけ多くのスタッフが集まり、皆さんと食事をするというのも年に1度だけですのでぜひこの機会にご参加下さい。



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CFネッツグループ会員様限定! 2013年
スペシャルセミナー&大忘年会
CFネッツトップ3による今回しかみれない特別セミナー
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【開催日時】
平成25年12月21日(土)

【受付】13:00〜
【講演会】13:30〜16:30
第1部 13:30〜
第2部 14:30〜
第3部 15:30〜
【忘年会】17:00〜

【開催場所】

講演会会場
東京商工会議所 7F国際会議場
TEL:03-3283-7680

忘年会会場

東京商工会議所 8F東商スカイルーム
TEL:03-3211-4851〜2

<JR>
東京駅 丸の内南口より徒歩10分
京葉線東京駅 5番、6番出口より徒歩5分 
有楽町駅 国際フォーラム側口より徒歩5分

<地下鉄> 
千代田線 二重橋前駅
有楽町線 有楽町駅
三田線・日比谷線 日比谷駅 
いずれも、B5, B7出口より徒歩0分

拝啓、歳末の候、会員の皆様におかれましては益々ご清栄のこととお慶び申し上げます 
また、今年一年、お引き立て頂きましたこと、心より感謝いたしております。

さて、今年も、2013年を締めくくる「会員様限定!スペシャルセミナー&大忘年会」を開催する運びとなりました。
今年一年の感謝の気持ちを「倍返し!」させて頂こうと、飛び切りの内容をご用意致しました。 
昨年、募集を開始して間もなく満席なってしまったスペシャルセミナーは、皆様からのご要望にお応えしてさらにパワーアップ!第1部のCFネッツゼネラルマネージャー猪俣に始まり、第2部を副社長木内、そして、おおとりである第3部をグループ代表の倉橋が今年の総括と来年の大胆予測をしていきます。「必見です!」 

大忘年会では、CFネッツ恒例のビンゴ大会など楽しい企画も目白押しとなっています。 
しかも、今年は東京開催のみですので、この機会をお見逃しなく! 
年に1度の総決算企画、年末のお忙しい時期とは思いますが、 
皆さまのご参加を心よりお待ち申しあげます   


◆お申込み・詳細はこちらから


最後にこちらを
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やっちゃったな〜。


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いや〜なかなか立派な会場でしたね。

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昨日は多くの皆様にご参加いただきました。

たまにこういうイベント的なセミナーをするのも楽しいもんです。

しかしながら、久しぶりにやってしまった。

というのも、私の2部はグダグダでした・・・もう反省するところが多すぎて、まだまだ経験不足です。

これに懲りずにまた来てください。


セミナー&個別相談後は、丸の内界隈をウロウロと探索しちゃいました。車で通る事はあっても、実際に歩いて見ることはなかったので、こんなに素敵な街のかと今更ながら感動。

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テラスを開放しているビルもあり、そこは見事にカップルだらけ。

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そんな中、私の隣にはこの人

中本崇

ほんと残念でしょうがありません。

その後、ふたりで飲みすぎたのは言うまでもありません。

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銀行さんの貴重なコメントが生で聞ける。


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11月16日(土)開催、不動産投資1dayセミナーですが、今のところ100名を超えるお申し込みを頂いております。

まだ席は空いておりますので、お申し込みはこちらからどうぞ

また、来月14日(土)開催
ワンルームセミナー&物件購入会in沼津もホームページにアップされました。

沼津初開催ですが、ワンルームセミナーは剣持
が、購入会のプレゼンターは呉山が、コメンテーターは私と剣持、さらには某金融機関の融資部長さんが参加します。

現在売りに出ている物件をパワーポイントでご紹介させて頂き、見方・考え方、またどのようなところに気をつけたらいいのか、注意点等ご説明をさせて頂きます。

融資部長さんからは、その物件の評価・融資条件・買える方の属性等、貴重なコメント聞けること間違い無しです。

その部長さんが緊張してまさかのガチガチ!だなんてそんなオチはありませんのでご心配なく。

表では絶対に言えない融資ネタ盛りだくさんという事でぜひ楽しみにしていて下さい。
プレッシャー?笑

今回は無料開催ですので、満席になる前に早めにお申し込み下さい。

終わってからの交流会は忘年会ですので、そこからの参加ももちろんOKです。

10位以内を目指して
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現場主義。


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昨日は、CPMと不動産コンサルティング技能士の試験だったんですね。

建築士の次にもう受けたくないCPM試験

朝の9時から18時まで9時間ぶっ通しの試験、今思い出しても気分が悪くなる・・・。

それでも時間が足りなかったりするわけですから、恐ろしい試験です。

沼津のオーナーS様が受けるって言ってたかな?気のせいか笑。

また、不動産コンサルの試験もしっかり勉強しないとなかなか難しいです。

合格率はそこそこ高かったように思いますが、そもそも受験資格が宅建・不動産鑑定士・1級建築士免許保持者ですので、もともとのレベルが高いんです。

ところで次は何受けるの?って、もう当分資格勉強は致しません。2年後に1級建築士?う、さすがに無理です。

なーんて思ってたら、ちょうど昨日総合資格から「1級建築士受けませんか!?」との追客がありました笑

その大いなる挑戦は凄いことですが、今は現場でもっともっとやりたい事があるのです。

何よりも現場主義。上に行けば行くだけボヤけてくるのかもしれませんが、これって一番大切です。

だって、その現場が一番オーナーさんの生の声が聞こえてくるのです。

そこに耳を傾けないと信頼なんて簡単に潰れちゃいます。

どんな仕事でも、この気持ちは一生忘れたらあきません。

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沼津セミナー


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昨日の沼津セミナーにご参加頂いた皆様ありがとうございました。

セミナー前の昼ごはんは、某銀行のM様に
美味しいパスタ屋さんへ連れて行ってもらい、

あ

懇親会の2次会では、地元の魚を頂き、

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沼津ってほんとに美味しいものだらけですね。
いや〜お腹いっぱいの一日でした、ってこれじゃ全然働いてないようですが・・・。

沼津初開催、数字のセミナーいかがだったでしょうか?
IRR・NPV・モーゲージエクイティ分析わかりましたか?

お客さんの他にも銀行さんや税理士さんもご参加頂き、今後色々なコラボができそうな予感です。

とりあえず来月の14日(土)に沼津でセミナー&購入会を開催しますが、個別相談のご希望も多くありますので、当日私も参加する予定です。

来年からは静岡に行く機会を増やしたいなと考えてますので、オーナーの皆様・M部長・Y和さんよろしくお願い致します。

名古屋もそうなんですが、こうして行く機会が増えて、皆さんの人柄や優しさに触れた分だけ、その地域がますます好きになりますね。

できる限り力になりたいと思います。
いつもありがとうございます。

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某銀行融資担当者様


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某銀行融資担当者様

大変ご無沙汰しております。

私のブログ見て頂いてるのですね、ありがとうございます。

カロリミットの効果はいかがでしょうか?

「また、飲みに行きましょう」とのお誘い、大変嬉しく思います。

しかしながら、うちの木内以上にお飲みになられる貴方さま

飲む前から、「今日はどこに泊まりますか?」と真剣な問いかけ、もう破天荒過ぎます。

あの日、新橋での朝帰り。
4軒目で、ビール・日本酒を水のように飲み、また寿司を大食いする貴方さまの横顔を見て、あの時ほど貴方さまの部下でなかった事に感謝した時はありません。

今回お誘い頂いた飲みですが、こちらの寿命が縮まりますので、丁重にお断りさせていただきます 笑

銀行一?頭の回転が早い貴方さまとまた一緒に仕事ができる日を楽しみにしています。

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追伸、中元は飲みに行きたがってましたよ。
 

こういう贅沢もたまには・・・


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火曜日は、加盟店会議&忘年会で1年ぶりの城ヶ島へ。

午前中は会議、午後は人生初のヨット、
翔鴎(かもめとぶ)号に乗船。

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どこに行くという目的もなく、
風に任せ、ただゆっくりとした時間を過ごす。

旅行に行っても過密スケジュールの私たち日本人には不慣れなことかもしれませんが、こういう過ごし方が一番贅沢なのかもしれません。

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昼間っからのビール・・・船の上のお酒って酔いませんね。

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とてもいい経験をさせて頂きました。

ご興味のある方は、ヨット倶楽部のコースというのもありますので、詳しくは社長ブログをご覧下さい。


そして夕食は、炭火焼「蔵」へ。


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金目鯛のしゃぶしゃぶに地酒。この時ばかりは肉体改造の事は忘れます。

写真を撮り忘れましたが、焼き鳥もとても美味しかったです。


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「宮内庁ご用達 箸勝本店」のお箸。個人的にこういうこだわりはかなりポイントが高いです。

箸については全然無知ですが、とても軽くて持ちやすく、自宅用に買ってみようと思います。


さて、懇親会が始まったのが16時・・・

「まだ18時かぁ」 

「まだ19時かぁ」 

「まだ21時かぁ」

っと、気づけば
加盟店の某社長さんに引き止められ・・・



結局、城ヶ島のホテルに泊まったとさ。


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12月7日(土)忘年会開催。


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先日お伝えしました12月のミニフィールドワークセミナーですが、
7日(土)に決まりました。

一棟コース:山内・剣持
ワンルームコース:呉山・武中

12時からそれぞれのコースで同時にスタートして、終わってからは銀座界隈で恒例の忘年会を開催します。

一棟コースは既に満席となりましたので、ワンルームコースまたは忘年会からご参加下さい。

企画 kikaku@cfnets.co.jp か、
山内・剣持・呉山・武中までご連絡下さい。

(企画の皆さん、対応お願いします)

とりあえず3次会まで?行く予定ですので、1次会が17時半くらいからスタートで、それに間に合わない方は2次会からでも参加OKです。


尚、ミニフィールドワークセミナーは、12月〜3月くらい?まで、1時間早い12時スタートとなりますのでお気をつけ下さい。

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偶然ではないような

 
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名古屋の皆様、
11月16日(土)にセミナー&物件購入会を開催します。

名古屋での購入会は初の試みです。

セミナーは呉山が、購入会のコメンテーターには剣持・呉山、プレゼンターは武中。

はい、うちのチームメンバーです。

今のワンルーム物件の立地から価格帯、融資環境、裏話等々、ブログでは書けない現場の旬なコメントが盛りだくさん。

この購入会は名前の通りいい物件があれば購入する事も可能ですが、勉強として来られる方も多くいらっしゃいますので、お気軽にご参加頂ければと思います。

山内は参加しないのか?って思われた皆さま。

すいません、その日は東京で1dayセミナーがあります。


行きたかったのですが、偶然セミナーがかぶっていました。

本当に単なる偶然だったらいいのですが、以下の3人があえて僕を参加させない為にその日を選んだという噂も飛んでおります。


剱持暁

呉山英明

武中陽


その真意は懇親会で確認してください。

いつもより羽を伸ばしてたら・・・そう言うことです。

くれぐれも下剋上には気をつけましょう。

 
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JAPAN is BACK


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昨日は建築士会に参加。

今後の仕事につながればと思い懇親会メインで行ったのですが、その前の講演がなんと甘利大臣。

参加申し込みをするまで会場は教えてもらえなくて・・・、いざ行ってみると駅から10分以上かかるえらく地味なところ。

人が集まるようなターミナル駅じゃ、どうやら警備も大変らしく・・・そらそうですね。

こういう方の講演を生で聞くことなんてなかなかありませんので、よかったです。

「JAPAN is BACK」
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せっかくなので講演が始まる前、フェイスブックに写真添付で投稿したのですが・・・

1時間経っても2時間経っても、ひとりとして「いいね!」がなくて、あ〜友達少ないな、なんて思っていると、しているはずの投稿がストップをかけられていたようで。

再度、試みるも投稿できず。
どうやら裏で操作をされている模様。

こんなことあるんですね。
このブログも更新できているのだろうか。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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