山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2013年12月

大阪へ。


今日から大阪に帰省します。

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熱海の大納会ではやはり飲み過ぎ、大納会→カラオケ→部屋飲み。

ただ年に一度のイベントですし、こういう時しか他部署の皆と交流できる機会もほとんどありませんからね。社内の付き合いも大切にしたいなと。

同じ部屋のあの人から全開のキャリーバックにポテチをぶちまけられたのを翌日の電車で写メを見て思い出す始末。

写真はアップ出来ませんが、Sっ気たっぷりのあの笑顔。きっと今頃宮崎です。

さて、二日酔いになりつつも翌日の決済は無事終わりました。

年末の忙しい時にオーナーさんにも ご協力頂け大変助かりました。

s様ありがとうございました。お酒臭かったですかね、すいません(-。-;

しかし、藤沢決済でよかった。

そうそう、大納会の様子は呉山のブログを見てもらえれば何となくわかると思います。

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これから大阪でゆっくり過ごすとします。
皆さんも良いお年を。
 

恒例の熱海から


今日は熱海で大納会です。

あ

朝の6時起き、熱海まで電車で約1時間半。うちの剣持はよく毎日小田原から銀座まで通っているなと・・・。

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朝から夕方までみっちり会議、あっという間に今年も終わりですね。

明日の午前中藤沢で決済があり、とりあえずそれで今年の仕事は終了です。

ゆっくり休みたいとは思いますが、10日後には新年の営業が再開してるんですね・・・。

ま、今年も色々とありましたが、基本的にはいい1年でした。皆様、ありがとうございました。

オーナーさん・銀行さんに支えられた1年でしたね。

「来年は結婚します」と毎年恒例の宣言ですが、公私共に充実させたいなと。

ま、休み中もコツコツ更新はしますのでよかったら覗いてみて下さい。

さて、これから大納会です。

その様子がアップできる程度であればまたご報告します。

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効率がいいのか悪いのか・・・


昨日のイブ、24日は・・・
「僕の中元が誕生日」だったんですよ

・・・ん?


「山内さんて中元さんとできてますよね・・・」とは先日の大忘年会にて某オーナーさん

今頃気づきましたか?

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今日は仕事納めです。

明日は熱海で会議があり、朝から夕方までみっちり。終わってからはいつもの大納会。

本当ならば泊まりでもありますし気兼ねなく飲みたいところですが・・・翌日はまさかの仕事です。

ま、営業というもの会社のイベントより優先されるのは自分のスケジュール。

朝から藤沢で決済があり、それまでは気が抜けません。

こんな時まで仕事・・・と思いつつも、でも営業として予定が詰まっているのはどこか嬉しい気持ちも感じつつ。


そんな27日の決済、先日銀行との面談・金消が事前に行われ、2時間強という時間の中で銀行の担当者がまさかの6人入れ替わり。

「私は、この説明をさせて頂きます」

「では私は、この説明をさせて頂きます」

「そして私は、この説明をさせて頂きます」

って、効率がいいのか悪いのか・・・
静岡の某部長さんはどう思いますか?


「融資をしてもらうのって大変ですね」とはオーナーさん。
「その辺、もっと突っ込んでほしい」とは、中元の彼氏。


休み中はブログもコツコツ更新しますが、何かあれば携帯またはメールでご連絡下さい。

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大忘年会終了。


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丸の内界隈もクリスマスモードです。

a

ライトアップされた中に隠れミッキーがいるって知ってました?こんな事は知っているのに未だにディズニーランドに行ったことのない山内です。


さて、昨日の大忘年会大変盛り上がりましたね。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

17時から始まった忘年会、1次会で終わるはずもなく、2次会は銀座の新事務所で約30名が参加。

なぜか3次会にも行く事になり・・・ギリギリ終電で帰宅という、お決まりのパターン。

気づけば7時間飲み。今日から、お酒→プロテインに切り替えて体を労わりたいなと。


唯一撮っていた忘年会でのPM事業部の自己紹介場面です。

あ

一番右手に見えるのが磯子の美智子ロンドン、「異様なオーラがありますね」とは、某オーナーさん。

a

以前ブログでも紹介した神戸出身の上田君です。ま、昨日は滑ってたけどね笑

普段表に出ないメンバーもなかなか濃いのが揃ってます。


とりあえずこれで今年一年のイベントは全て終了しました。ありがとうございました。

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最後まで諦めずに・・・


今日は恒例の大忘年会。

昼からのセミナーには参加できませんが、これで今年1年のイベントはとりあえず終了です。最後の大忘年会は約100名が参加、しっかり締めたいと思います。
 
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弊社は26日が最終営業日です。あとは残りの仕事を軽くこなして・・・、と言うわけにも行かずまだまだ大事な仕事が残っています。

月末にかけて銀行との手続きが多い中で、23日の祝日って本当に勘弁して欲しい、と僕だけじゃなく不動産業者はみんな思っているはずです。

銀行だって役所だってもちろん定休日なわけで、その1日の祝日があるおかげで決済が来年に持ち越し・・・なんてことも手続き上ざらにあります。

さらに銀行の最終営業日が決済最終可能日ではなく、法務局の最終営業日となりますので、今年は27日です。

そうなんです、もう時間が無い!どうやら今年もバタバタですね。

また物件仕入れに関してもとにかく最後まで諦めずにに動きたいなと。

価格が上がろうと何だろうと、絶対にお勧め出来る物件はあると思いますので、やるしかない。


さて、そろそろ会場に行かないと!では。

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ブレないこと。


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昨日12月17日は誕生日でした。
何歳かは言いませんが、また歳をとってしまいました。

年末に近づいてという事もありますが、12月に誕生日だといろんな事を考えてしまいますね。

この一年でどのくらい成長できたのか。
来年はどうしたいのか。
将来はどうなっていたいのか。

仕事・プライベート共にまだまだ満足感なんてありませんが、そんな中でも物件を買ってもらったオーナーさんに喜んでもらえたのが唯一の救いかなと。
ま、そこが一番重要なんですが。

自分が社会に何を奉仕できるのか。
とにかくブレないこと、です。


昨日はFacebookでも多くの誕生日コメントを頂きました、ありがとうございました。

福岡の皆さんからの写真、感動しましたよ。本当に皆さん温かいわ。これも全てCPMからのつながりです。

近いうちにまたお邪魔したいです、というか絶対に行きます。

美味しいちゃんこに屋台。気づけば周りのお客さんとも一緒に飲んで一緒に写真を撮って、本当にいい街です福岡。

ちゃんこ上潮 ぜひ行ってみて下さい。
美味いし、なんかね全てが温かいんですよ。

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静岡銀行のスペシャルゲスト?


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昨日の沼津セミナー&購入会にご参加頂きありがとうございました。

購入会の物件は6件ともに買い付けが入り、沼津の皆さんの熱を感じました。

価格が上がりつつある中で、山手線の内側などなどあのような物件仕入れも何とか出来ていますので、まだポツポツと区分は拾えるなという印象です。

ま、仕入れしてるスタッフは大変なんですが。

今回は、企画から「スペシャルゲスト!」と紹介を受けた銀行さんもコメンテーターとして参加して頂き、銀行マン+個人投資家目線も兼ね備えたスペシャルなコメントをたくさんもらいました。

まさかのそのスペシャルゲストに向かって「静岡銀行の・・・」と紹介しそうになったスタッフがいてかなり焦りました。ま、誰にだって間違いはあるからね、気にするな剣持。

某銀行のM様ありがとうございました。大変貴重なセミナーになったと思います。

近いうちに次回の企画もやりたいなと思っていますので、また皆様ご参加の程宜しくお願い致します。


もちろん、夜はお酒の方も堪能させていただきました。

あ

今回も美味しい魚を頂き、高タンパク質が上腕二頭筋に効いてます・・・すいません、まだお酒が残っているようです。

呉山の今年一の笑顔を見て頂ければ、それが全てを物語っていると思います。

1

出会ってから5年以上経っても、僕にはそんな笑顔一度も見せてくれたことないのに・・・。

関西人なのに最近標準語を無理やり喋ろうとして変ななまりになっている呉山と、来年3月8日に大阪で2部セミナーを開催する予定です。

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お母さんその話し今日3回目です・・・


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昨日の夜は、売却土地のご近所さんを訪問。

前面道路が私道になっており、再建築する際に水道やガスの掘削承諾、通行承諾をもらう必要があってその説明です。

ま、これについてはよくある話なのですが、さらに、今回の土地境界のブロック塀が、前面私道に1mほど越境しており、それを壊さないと建築確認がおりないので、それに対する解体の同意も別途頂く必要がありました。

とりあえず皆さんにはご理解頂けたので問題はなさそうですが、そこを同意頂けないと再建築不可ということにもなりますからね、とても重要です。


今年1年は売りのお手伝いをすることが多かったので、そんなことをコツコツとクリアしながら、売却できる案件へと整えていきました。

たまたまかもしれませんが、どうもすんなり行くような土地が少なくて、その時は「ゲッ!」って感じですが今となってはいい経験です。

以前ブログでも書きましたが、隣の自宅配管がこちら側の土地を通って利用されていたことがあり、建て替え時にはその配管を利用しない旨の覚書を取得する必要があって・・・と、

そんなひとつの書面を頂くだけでも、数週間時間を費やしたりするのは当たり前で・・・。

だってほとんどの方が高齢者です
「お母さんその話し今日3回目です・・・」みたいなこともよくあるわけで。

しかし、そうしてちょっとずつ人間関係を築いていきつつ、様子を伺いつつ。

いつもセミナーでやっている、FCR6%だからどうですとか、安全性もとれてるからいいでしょとかそんな話で済まないのが難しいところ。

CPM持ってるんですか!なんて間違っても言われる事は無く・・・汗。

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建売のアパートなんかは、そういった問題点がクリアしたうえでのご紹介ですので皆さんが関わることはほとんどありませんが、不動産の入り口は何かと地味なんです。

アウェイの地へ


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明日から2日間沼津出張です。

明日の午前中は横浜の税理士さん訪問でオーナーさん含め打ち合わせ、昼から沼津で個別相談と打ち合わせ。

そして明後日はセミナー&購入会。沼津では初企画でしたが、おかげ様でまもなく満席となります。

来週の21日(土)に東京で大忘年会はありますが、とりあえず今年のイベントはこれでおしまいです。

ま、この1年いろいろとやらせて頂きましたが、またこんな企画を ↓↓ 考えたいですね。

あ

しかし、いつになれば満足できるセミナーができるようになるのか。わかりやすく、笑いの絶えないセミナー・・・不動産投資ではかなり高度ですが。

3時間のセミナーでいつも
これは絶対にウケル!っていうネタをいくつか用意してるのですが、実際には3割くらいしか笑いがとれてません。

同じ事を言うのでもタイミングと強弱によって、また会場の雰囲気にもよって結果は変わりますから、
ほんと難しいです。

結局は「経験」という事になるんでしょうか。


そして、来年は春まで既に予定が決まっており、気づけば4月までは毎月1度大阪出張となる模様。

しかし、地元大阪ですからね。

セミナーではとりあえず皆さん笑ってくれるはず!と思いきや、実際はほとんど反応なし汗、大阪のお客さんは笑いに厳しすぎるんです。

ある意味完全アウェイかも。

ま、少しばかり大阪で揉まれてきます。

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最初の忘年会は


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毎年恒例となっているミニフィールドワークセミナー&忘年会。昨日は多くの皆様にご参加頂き本当にありがとうございました。

初の一棟・ワンルーム同日開催、そして忘年会と、最初はどうなる事かと思いましたが、皆さんのご協力もあり無事終えることができました。

やっぱり忘年会シーズン、銀座はなかなかの混み具合。2次会も予約を入れておいて正解でしたね。

当初、3次会4次会へと思っていましたが、結局2次会が22時を過ぎてしまいましたので、そのまま解散。きっとあの後行ってたら今日は仕事になってなかったかなと。

気が早いですが、また来年も企画したいと思いますので宜しくお願いします。

ただその前に、12月14日(土)の沼津購入会での忘年会、
12月21日(土)CFネッツ大忘年会とまだまだ続きます。


昨日ご参加頂いた皆様本当にありがとうございました。あれだけ多くの方にご参加頂け純粋に嬉しかったです。

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今年はまだ間に合う。


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今日は某銀行さんが来社。

あの銀行が来るなんて珍しいなー、なんて思っていると

今年どうしてもあと4000万数字が足りないんです!だって。

そういうことねー。

とにかく今年中に決済できる案件は付けます!らしいですよ。

今から月内決済なんて間に合うの?って思われるでしょうが、そういう案件は最優先で対応してもらえますので、数日で承認なんてこともありえるのです。

今年、まだ買えてない方、間に合うかもです。

新耐震であれば、35年ローンも可能ですので、レバレッジは効きますよ。

ついでに金利は3%くらいです。


さて、明日のミニフィールドワークセミナー、うちのチームで一棟コースとワンルームコースを同日開催。

ちょこっと区分の資料も見ましたが、なかなか面白そうな物件もあります。一棟は白金に行ったりして?笑

そして、終わってからの忘年会は総勢25名参加。

結構なイベントになってしまいましたが、こうやって集まって頂けるのは嬉しい限りですね。

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「貯まる人のボーナス活用法5つ」って?


お金貯まってますか?

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目的があって貯蓄する、何となく将来の為に貯蓄する。なかなか難しいものです、何たって地味ですからね。

そこで気になる記事。

「貯まる人のボーナス活用法5つ」

何だと思います?

1.ちょっと高めの下着を買う。

「ボーナス期に高めの下着を買って気分をリフレッシュ。いい下着を付けてると毎日感じる事で小さなストレスが減るのではないか。」

そうなの?よくわかんないです。

2.長く使えるいいものを買う。

「衝動買いのものではなく、“長く使えるいい靴”、“長く使えるバッグ”など、いいもの、長く使えるものを、多少高くても買っている人が多い。」

これはわかりますね〜。僕も今履いてる靴は10年も使ってるし。

ついでに昨日、東京に来てから初めて仕事用の靴を買いました。これもきっと10年以上履きます。

3.ボーナスの半分以上を貯蓄

「これは“貯まる人”の王道パターンなのでぜひマネしたいところ。“貯まる人”は、ボーナスを全部使い切らずに、“半分貯める”、“3分の2は貯める”、そしてときには“ボーナスが出なかったと思って全部貯める”など、ボーナスからの貯蓄が非常に多いです。」

ま、普通ですね。

4.予備費として別口座に貯蓄

「長く貯めるためではなく、“この先1年間くらい”で使うために貯めるケースです。例えば来年、結婚式の出席が重なる予定だったり、そろそろ家電の買い替えをしたかったり、旅行に行きたいと思っていたり……そんな臨時出費を合計すると数十万円単位になります。それを見越して“予備費”として、別口座に貯蓄するのです。」

何でも計画的にという事でしょうか。

5.住宅ローンの繰り上げ返済

「住宅ローンの繰り上げ返済をすると、金利分の負担が減って、その分がオトクになります。今は低金利なので、ローン返済をするよりもむしろ投資や貯蓄で増やすという手もありますが、ローンを組みはじめの時期は金利負担分が大きいもの。繰り上げ返済をすることのメリットはかなり大きくなります。」

確かに無駄使いするくらいなら繰り上げ返済した方が貯まるでしょうが、そんな言うほどのメリットではないと思う・・・。いい条件で借りれているからこそ返済しない!繰上げする自己資金がどのくらいの利回りかを考えたうえで運用検討する。これ投資の常識。

この5つを実行すれば多少なりとも貯蓄できるかもしれませんが(下着は置いといて)、残念ながら資産は拡大していかないですね。


ついでに、今日売却させてもらったアパート。IRRで30%を超えてました。

やっぱり不動産投資かと。

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来年動きそうですね。


気づけば1週間禁酒中、体が軽いのは気のせい?

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12月は毎週末忘年会ですので、なるだけそれ以外の日は体を休めようかと。

何がイイって、お酒を飲まなければお金を使うこともなく、いつも以上に貯蓄ができます。

こういうコツコツとしたことが後々の投資物件買い足しに響いてくるわけで。


さて、融資についてまたまた動きがでそうです。厳しくなる?どうやら緩和の方向です。

とりあえずまだ実績もありませんので、来年のセミナーででもお伝えしようと思いますが、なかなかいいお話になりそうです。

でも、これが幅を利かせると利回り的にますます新築アパートの方がいいのかなと個人的には思うわけで。

意味深?

まずは2月1日(土)大阪での資金調達セミナーでお伝えします。

一棟を検討している方は要チェックです。

ありがたい事にこういう話はどこの業者さんよりいち早く銀行担当者さんが説明しに来てくれるので助かります。

その条件次第で仕入れ等これからの動きが大きく変わってきます。


と、いう事でそれらを含めた上でこれから下見に行って来ます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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