山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年01月

築が古くても。


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今日は現地立会い後、四谷の近くを通ったのでこのマンションを見てきました。

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築何年でしょう?

日本初の民間分譲マンション、四谷コーポラス

昭和31年築ですので、築58年です。

猪俣さんに教えてもらったのですが、かなりいい味が出ています。

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築年数が古くても、管理状態によっては見違えるし、その古さが逆に価値を感じるわけです。

さらには、専有面積約70平米で去年の賃料が15万と、立地.管理が良ければ古くても安定した家賃が取れると言うことの証しでもあります。

日本の耐用年数の考え方にはどうも納得が行きませんが、ま、これから変化して行くことを期待したいと思います。


さて、明日は大阪で久しぶりのセミナーです。これからもう少し話すネタを考えるとします。

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入り口が大切。


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今日は休みですが、週末のセミナーレジュメ作成、その他仕入れ等なんだかんだと仕事です。

現在、3件ほど売りに出している物件もありますので、最近は水曜日でも関係なく携帯に問い合わせが入ります。

以前も言ってましたが、業者買取の話が多く、本当に動いてるな〜という印象です。


個人的にはそういう物件を売らせてもらう時に、とにかくレインズ等すぐに表には出さず、これまで付き合いのある業者さんのみに情報を送ります。

とにかく「水面下情報」というのを前面に出して、希少性をアピール。

だからあえて販売図面も作らずに、物件の概要書と図面、レントロール、修繕履歴等をばらばらに送ります。

それで買い付けが入れば、またその業者さんとの付き合いも深まるし、もし決まらなければそれはそれで反響も見れて、決してそのような動きは無駄にはならないかなと。


しかし、去年売却できた物件もいい価格で出れたし、確定の利回りを見た時に、とにかく入り口が大切だと感じます。

適正なキャップレートで購入すると、売却時には楽に出口を向かえることができます。

もちろんその時の情勢にもある程度左右されますが、今みたいな期待感がある時は思っていた以上に儲かるもんです。

ただし、短期売却だと売り買いのコストが重く、税金も高いので、基本は5年以上経過してからがひとつの目安かなと。

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大切にしないと。


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昨日は代休を頂き大阪に帰っていました。

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お世話になってる業者の方の結婚パーティー出席の為です。

7〜8年ぶりに会う方がほとんどで、本当に懐かしく、とにかくみんな元気そうで何よりでした。

当時は仕事での付き合いから始まり、石垣や白浜、舞鶴でダイビングしたり、ボードに行ったりといい思い出しかありません。

昨日は新たに同業者の社長さんともお知り合いになれて本当に楽しい時間でした。

気づけば3次会、4時まで飲んでましたが、もっともっと皆さんと一緒にいて話したかった。

こんなに楽しいんだから、東京に行ってからもちゃんと会う時間を作ればよかったと後悔してます。

こういう人たちを大切にせんで、自分が大切にされるわけがないと反省。でも皆さんはいつも温かく声をかけてくれるんです。

いやーしかし楽しかったな。

帰れる場所があるというのは本当に幸せです。

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これは使える。


知ってました?

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iphoneの電源,魏,靴覆ら△魏,垢函△修了表示されている画面が写真に保存される。

これを使うと、例えばグーグルマップで自分の位置を表示させてその画面を写し、待ち合わせの場所を知らせる事ができる。

ま、これくらいだとアプリでありますが、その他にも色々使えそうかなと。

実は、剣持から教えてもらいました・・・屈辱。


さて、明日は私用で大阪に帰ります。

ついでに2月1日大阪で資金調達セミナーやりますよ。

3月8日(土)は、大阪で呉ちゃんとの2部セミナー

3月22日(土)は、以前お伝えした「CFネッツ関西オーナーの会」を開催予定

4月13日(日)は、CFネッツフェア大阪

5月24日(土)は、関西投資家の買い方進め方セミナー


大阪に出張というか気づけば転勤?

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現金にさらわれたって


さて今日から一週間が始まります。

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朝から銀行さんと融資の打ち合わせ。

新たなアパートプランができるのは有難いのですが、初めての試みは手探りでなかなか大変なものです。

言われるままに資料を揃えて、いつもの何倍もの時間を要します。

融資担当者も実績がない事から自信を持った答えを返せないのがなかなか辛いところ。

そんな中、売主に融資の進行状況をどのように伝えるのかも難しくて、とにかく不安を感じされないように言葉を選びます。

そこを間違えるとせっかくの物件がよそに持っていかれてしまいますから。

ま、先日は買い付けを入れてた一棟物件を見事現金でさらわれましたが汗

こうして、ストレスと戦いながらとにかくやるしかないわけです。

しかしながら、この手探りが実績となれば更に銀行との信頼関係は強くなりますし、皆さんにいいご報告もできるようになります。

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さて、最近はそんなストレスを酒と筋トレという真逆の事して中途半端な身体を構築中。

身体を作るために一日5食くらい取っていましたが、そろそろ一度絞ろうかなと。

カレー飲みに行きませんか?


昨日はオーナーさんと同じチームの剣持と六本木にある
遊ヶ崎

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久しぶりに利用させて頂きましたが、とても美味しかったですね。

同じグループだから贔屓目?というのは嫌いなので、その辺は正直に言いますが、なかなかやるなと。

最近、沼津でオーナーさんや銀行さんに魚の美味しい店に連れて行ってもらう機会が多いのでかなり口が肥えてきましたが、うんいい感じです。

日本酒も充実してるし、個室もあって落ち着いた雰囲気で楽しめます。


あ

あ

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ただし、ひとつだけ残念なのが、味合わずに寿司を飲み込む剣持にはもったいないなと。

基本、カレーを食べに誘う時「カレー飲みに行きませんか?」ですからね 汗

そんな少し残念な剣持の最近ちゃんと更新してるブログはこちら。

剣持を知ってるオーナーさんはぜひランキングクリックしてあげて下さい。


ついでにこちらも
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旧耐震の鉄骨だと


昨日は年に1度の銀行さん参加フィールドワークセミナーでした。

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廻ったのは東京の全6物件。平成元年のRC、旧耐震の鉄骨、築浅のアパート×2、新築アパート、店舗土地

バリエーション豊かでとても面白かったと思います。

ついでに僕が紹介したのは、旧耐震の鉄骨。ファミリータイプ混在で最寄駅から徒歩1分という好立地

築年数は古いですが大規模修繕済みで、FCR6.5%。価格も6000万台と手頃です。

ただ問題は融資、昨日参加の銀行さんは、3.5%の25年で引っ張れそうですが、規定上自己資金が3割ほど必要になるとのこと。

他行でもう少し初期投資金額を下げれるといいですね、あとは他物件等でキャッシュフローに余裕のある人なら、10年くらいで短期完済するのも面白いと思います。

今の融資環境と投資家さんの資産背景、また求めるキャッシュフローによっておススメ出来る組み合わせ方はそれぞれ異なってきます。

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銀座の夜


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昨日はオーナー様と新年会。

銀座の事務所からすぐ近くのレストラン、夜景が見える個室でとても素敵でした。

かれこれ銀座で働いて4年ほどになるかと思いますが、初めて銀座の夜を満喫できたような気がします。

写真で少しでも伝わればと。

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3人でシャンパン1本、ワイン2本。

そして、オーナーさんが得意とする姓名判断をしてもらい、どうやらお金には困らない画数という事で一安心。

こうして、なかなかオーナーさんとゆっくり話す機会もないもんですから、あっという間の会食でした。

s様、ありがとうございました。

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そして、明日も新年会が続きます。 

業者買取の反響多し


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アパートの売却窓口をやっていると、業者買取の反響が極端に多いように感じます。

ここ最近もかかってくる電話と言えば・・・

業者「自社の買取で検討していますが、もう少し価格下がりそうですか?」と。

山内「業者さんが買い取るとなるとかなりの指値でしょ?なかなか厳しいと思いますよ」

業者「ん〜、ほどほどですけどね」

山内「どのくらいですか?」

業者「あと1000万くらい下がれば」

ほどほどじゃないし・・・。

向こうも気を使ってかかなり下手には喋りますが、さすがにそこまでの価格交渉を言われるとあまりいい気はしないものです。

ま、ダメもとでもそのくらいしないと今は買える物件がないんでしょうね。

山内「売主さんも困って売るわけではないですし、安定して収益は上がってますからね。その価格ではさすがに無理です」と、いい物件だというのをやんわり伝えつつ断ります。

ただよくよく考えて見ると、自分も以前は1000万から2000万くらいの価格交渉を当たり前のようにやっていたなと・・・

もちろん怒られる事なんて日常です、それも買主は個人の方ですからね。

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そんな中、今週土曜日フィールドワークセミナーでどういう物件が出てくるのか楽しみです。
 
はい、仕入れはこれからですよ。
 

すこぶる調子の良さ、その原因は


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先日のミニフィールドワークセミナー後の懇親会。

2時間ではもの足りず、オーナーさんと元住吉のおれんちへ。

お気に入りである静岡の開運を頂き、

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刺身は、左上からサワラ、ホウボウ、マゴチ、キンメ、イサキ、アカヤガラ、ブリ、マサバ、ナガスクジラ

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お酒と刺身、最高の組み合わせで本当に美味しかった。特にナガスクジラを食べれたのはラッキーでした。

しかし、飲み過ぎはダメですね。

帰りの電車で、あっ携帯無くした!と思い、カバンを探しても見つからず、オーナーさんに電話をかけてもらうと、ズボンのポッケに入ってたという情けないオチ。

今週も飲みは続きますが、ほどほどにしておこうかなと。


あ、そうそう、今社内でも風邪が流行ってますが、ネイチャーメイドのサプリであるマルチビタミン、ビタミンC、ビタミンB−1、ビタミンEを飲んでからすこぶる調子の良さ。

気のせいかもしれませんが、風邪なんて全然引きそうにもありません。

体調崩しやすい方は試してみるとイイかもです。

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CFネッツ関西オーナーの会?


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今日、大阪では中元の投資分析セミナーがあります。

2月1日(土)には私の方で資金調達セミナーをやらしてもらいますので、今年の融資状況や裏話等詳しくお伝えしたいと思います。

また、3月8日(土)は大阪で呉山との2部セミナー、「不動産投資の今」が開催決定!大阪出身の私たちがこれまで東京で経験してきたことを関西人目線でお話しします。

まぁこのようにして日々色々と企画を考えているわけですが、個人的には今年「CFネッツ関西オーナーの会」たるものをやりたいなと。

もっともっと会員の方々と交流を深めようという事を中心に、情報交換の場として考えています。名古屋や静岡でも広がりつつあるこの輪を大阪で形にしたいなという感じです。

と言っても、僕の勝手な思いつきなのでどうなるかはわかりませんけどね。関西の皆様どうですか?

その他、新規セミナーとして「関西投資家の買い方・進め方」なんてものも投資の入り口として面白そうかなと。


さて、これから今年最初のミニフィールドワークセミナーです。
満席御礼、行って来ます。

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蜀に関羽あり。


今年に入って後悔してる事

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それは、チームでブログを偶数日に更新すると決めた事。

去年もやってはいたのですが、これがなかなか大変な訳です。

ま、前回はなんとか数ヶ月継続しましたが、気づけばいつものゆっくりペースに戻ってました。


今回も言い出しっぺは自分ですし、これで僕からやらなくなったら格好が付きませんからね。

でも、このブログって本当に大事なもんだと思います。

自分の感じた事、思った事、伝えたい事を好き勝手に書いて、もうひとりの自分が24時間発信してくれている。

そして、僕らの仕事は地方のオーナーさんも多いですからね、年間に会って話す機会などほんと数えるくらいなんです。

そんな意味でもこのブログを通じて、その距離感がぐっと近くなると思います。

だから、ほんとはうちのスタッフなんかはみんなやった方がいいんです。

そして、もっともっとオーナーさんに憶えてもらうべきなんです。

蜀に関羽あり!みたいな感じで笑

だからせめて自分のチームのみんなには、強制的にやってもらうようにしてます。

ま、PMの上田君なんかには飲みに行った時とかよく言ってますけどね。


というわけで、剣持・曽我部の二人も負けずに頑張って下さい。

そして皆さん、僕も頑張ってアンテナ張って更新するようにしますので、クリックのご協力よろしくお願いします笑

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売却は今が旬?


剣持曽我部のブログ更新はまだか・・・

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今日は久しぶりに埼玉方面の下見と調査です。

価格が上がってきたので物件仕入れは都内だけではなく埼玉千葉方面も?・・・ではありません。

売却がらみです。

去年も売却案件は非常に多かったですが、今年もかなり増えそうな予感。

情勢のいい時に出口をとって儲けを確定させ、資産を組み替える。特に地方の土地やアパートなんかは今が旬かもしれません。

去年1年で日本の人口減は約24万人

売りたくても売れないような土地が今後ますます増えてくるのは目に見えています。

売れる時に早めの決断、将来の相続を考えても。これって本当に重要です。

大手の知名度、CMに安心して、30年一括借り上げ・相続対策という名の営業トークでアパートを建てる。その利益の一部は深キョンへ?

地方の土地にアパートを建てて長期安定運営できるのならば話しは別ですが、今でさえやってしまってる大家さんは多くいますからね。

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「光かがやく希望の扉が開く」


今日から新年の営業が再開します。

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初日は恒例の初詣に行って参りました。今年のおみくじは・・・

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「光かがやく希望の扉が開く」

どうやら今年は飛ぶ鳥を落とす勢いのようです。なんかいい予感しかしません。皆さんしっかりついて来て下さい笑


さて、2014年の私のチームは剣持と大阪支社の曽我部になりました。

関西の方は曽我部だけでなく、何かあれば直接私宛までご連絡頂いても大丈夫です。宜しくお願いします。

チーム内の決め事として

・毎週木曜日はユーチューブアップ

・曽我部は毎週木曜日のメルマガ更新

・ブログは2日に1回(奇数日)更新
※更新しなかったら坊主

剣持
剱持暁

曽我部
曽我部伸

ま、こんな感じでやっていきます。ガッツリSっ気出して頑張ります。


業者さん・銀行さんも明日から本格的にスタートって感じですね。

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明けましておめでとうございます。


新年明けましておめでとうございます!

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2014年始まっちゃいましたね。 
 
とりあえず元旦は恒例の親戚一同の集まりで思う存分飲んで食べて楽しみました。

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昼から夜まで飲みっぱなし、実家の犬もお疲れです。

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90近いばあちゃんと一緒にワインを飲めるというのも幸せですし、年々いとこも優しいいい大人に成長していて、皆が元気でいてくれてるというのが純粋に嬉しいです。


新年の営業は5日からですが、2日には横浜へ戻り自宅でゆっくり休みました。

もう1日くらい大阪にいても良かったかなとは思いましたが、翌日の3日は有楽町で火事があり新幹線が大幅に遅れていました。

こういうタイミングにはまるのが京都帰省中のうちの橋本です・・・4時間遅れて到着とか。2014年も持ってるね笑


さて、今年は価格上昇で仕入れに苦戦するでしょうが、そんな事ばかり言ってられませんので、ただやるのみです。

仕事もプライベートも勝負の年です。

今年の融資状況等詳しく知りたい方は、1月18日(土)銀行さん参加のフィールドワークセミナーに来てください。

融資課長も参加です。もちろん終わってからの新年会からでもOKですよ。

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では明日から営業再開です。
皆様、本年もよろしくお願い致します。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
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