山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年02月

スランプ?


飲みますか?

あ

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考えても考えてもブログが書けない!
というサイクルが年に1〜2度やってきます。

はい、今がそれです。スランプってやつですかね。

特に体調が悪いわけでもなく、悩みがあるわけでもなく、至って元気なのですが、なんなんでしょうねこの感覚。

他の人のブログを見てネタ探しをしたりもするのですが、やっぱり無理。

かれこれ5日くらいお酒を飲んでないのが悪いのか・・・

はい、禁酒中なんです。

お酒さえやめれば確実に痩せれるのでここは我慢。

ただいま20時過ぎ

いつもこの時間になると自分との戦いです、事務所で誰かを飲みに誘おうか・・・と。

木内哲也

中本崇

うん、帰ろう。

でも、明日はおれんちで飲むかな・・・。


今日の仕事は、仕入れして、物件を見に行って、プラン入れをして、分析して・・・。

そこそこ行けそうなのがあったので、とりあえず設計に最終のプラン入れを依頼するとします。

収支が合えばご紹介しますので、では。

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生きてます。


更新が遅れちゃいました。

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先日、久しぶりにIREMのセミナーに行ってきました。

会員向けとして定期的に開催されているのですが、たまには他講師のセミナーを聞くのも刺激になります。

1時間半という短い中でいい勉強になりました。

終わってからの懇親会でも結構盛り上がり、相変わらず飲んでしまいましたね。

一般的な業者間の懇親会だと、イケイケな営業マンや、いかにもな不動産屋の社長さんなんかも多いのですが、皆さんさすがにCPMらしく、真面目で勉強熱心な方が多いです。

時間が合えばまた参加したいと思います。


さて、先程銀行さんから連絡があり、「山内さん生きてますか?」と。ブログの更新は滞りがちですが、おかげさまで忙しくやってます。

価格が上がりつつと言っても、こういう時だからこそ売却のコンサル等、それはそれでやれる事はたくさんあります。

アパートに関してはオススメ出来る物件数は少ないものの、ほとんどが水面下情報ですので、何とかかんとかって感じですね。

そして、この時期と言えばオーナーさんから確定申告書が送られてきて、それを持って再投資の相談を銀行に打診しています。

しかし皆さん忙しいのにしっかり作り込みされてます。未だに自分のは手付かずで結局今年もギリギリま でやらないんだろうなと。

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 さて、これから銀行訪問です。

では。

という事で時間が空きました


横浜では先週と同じくらいの大雪。

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あ

朝の出勤時間は雨、近所の方が雪かきをしてくれたようで一部アスファルトが見えてるものの、駅までの道が坂のため、そのアスファルトが水の逃げ道になっていて、浅瀬の川・・・どっちにしても歩けないという状況。

更に、東横線は元住吉で車両同士がぶつかり電車が遅延。

それでも会社に行かないといけない理由が・・・

今日は購入会で東京では1年ぶりのコメンテーター予定。

ずぶ濡れになり何とか事務所に到着すると、
「雪のため急遽キャンセルになりました・・・」と。

う〜ん、ひどい。
という事で時間が空きました。

しかしながら仕事がたまっていた為、結果かなり助かったなと。


さて、3月15日に剣持・武中が名古屋でワンルームセミナーを開催します。

気のせいかもしれないが、どうもあのふたりは僕が東京でセミナーをする日に限って予定をかぶらせて来やがる。

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長期修繕計画書を。


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某銀行担当者から、
「今後、区分マンションは決済までにこれを出して頂く事になりました」

あ

マンションの長期修繕計画書です。

山内「長期修繕計画書の無いマンションはどうすればいいですか?」

担当者「オーナーさん自身で今後これくらいの修繕はしたいという考えを記載して下さい」

う〜ん、区分マンションの場合、自分の考えだけでは修繕できないので、全然意味がないのですが。

山内「これで融資が覆るような事はないですよね?」

担当者「はい、ちょっとしたアンケートのようなものですので・・・」

本当に意味があるのだろうか。


融資条件が厳しくなる銀行はこのようにして必要な書類が増えてくるのです。

この銀行に関して言えば、過去1年を振り返ってみても、融資期間の短縮、少額融資に消極的、居住地によっては受け付け不可等

確実に審査基準は厳しくなっています。

取り扱い不可となるまで時間の問題ではないだろうかとジリジリ感じます。

特に築古の区分マンションは撤退の可能性も高いかなと。

理由は単純に1本あたりの融資額が少ない。500万貸しても1億貸しても手間は同じなので・・・。

そうして結局、新築区分のみの受け付けになったりするわけです。


ということで?
3月15日(土)に「新築ワンルーム投資の真実」というセミナーをやります。

もともと撮影をするためだけのものだったのですが、せっかくなのでセミナーとして開催することになりました。

年収000万円のサラリーマン(妻・子ふたり)が新築ワンルームを購入するとどのくらいの税金対策になるのか?

それを10年間保有すると?また出口は?

シュミレーションしてご説明します。

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という事で時間が空きました。


東京都心で45年ぶりの積雪・・・
人生でここまでの雪を経験したのは初めてです。

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昨日は普段どおり朝から会社で働いていましたが、さすがにこれはやばいという事で夕方に帰らしてもらいました。

既に電車に遅れは出ていたものの、困った時の京急線ということで、すんなり最寄駅まで着く事ができました。

しかし駅についてびっくり、横浜は雪国と化しもう少し遅れていればやばかったです。

あ

そして、今日はミニフィールドワークセミナーの予定でしたが、さすがに凍結の恐れもありますのでキャンセルとさせて頂きました。

今日はしっかり仕入れに奔走します。一日時間が空きましたので、お暇ならいつでもお電話下さい。


さて、話しは変わりますが、以前からジムに行き、一日5回食事を取り体つくりに励んでいました。

とりあえず太らしてその後絞ろうかと考えていましたが、名刺を渡すごとに、「写真とえらく違うね・・・」と言われる事が多く、これはさすがにやばいなと。

ということで少し早いのですがここから体を絞ります。筋肉が落ちないようタンパク質は摂取しつつ極力炭水化物は抜いて20時以降は食べないようにします。

問題のお酒は・・・週1くらいでは飲みたいなと。

50を超えても体脂肪率一桁のこの方に弟子入りしようかと。

あ


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雪の影響で帰宅できなければ


明日の未明から9日にかけて大雪になるとか・・・

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23区でも15センチ積もるかも、って聞いたこと無いですね。
10センチを超えると16年ぶりらしく。

知り合いのお店も帰宅難民が出たらいけないので明日は急遽休みにするようです。

もちろん弊社はがっつり働きますよ。帰宅できなければ?それはもうしょうがなくしょうがなく事務所飲みでしょ。


去年の成人の日にも大雪になりましたが、その時は静岡のオーナーさんにアパートを案内してました。

現地は更地で雪が3センチくらい積もっていて、道路と土地との境目もわからず・・・

「この辺から土地です 汗」とだいぶ無茶でしたね。

ま、線路もこんな感じでしたから

あ

また、終わってからは横浜で建築士の祝賀会があり、参加者がえらく少なかったのを憶えています。


明日、本当に大雪になれば、明後日のミニフィールドワークセミナー開催どうしますかね。

さすがに高速は危ないかもしれませんので、下道で廻れる物件に変更するかもしれません。

それか、早めに切り上げてさっさと飲んじゃいますか?笑

とりあえず開催予定ではありますので、参加される方には追ってご連絡致します。

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福岡へ


昨日から1泊2日で福岡へ

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雪の影響で飛行機が1時間遅れるトラブルもありましたが無事到着。

早速のおもてなしを受けました。

あ

ちゃんこや上潮で美味しいちゃんこを頂き、CPM仲間や司法書士の先生、服屋のオーナーに元野球選手、そしてちゃんこ屋オーナーとなかなか幅広いメンバーでの新年会。

a

もちろん、1次会で終わるはずもなく・・・

二次会は焼き鳥屋

三次会は昭和30年からやっている餃子専門店

a

a

そして、4次会はたこ焼き屋バー。うん、飲みすぎ。

a

ついでに、このたこ焼き屋さんなかなかユニークで、定期的にメガネが似合うをコンテストを開催しており、お客さんが投票して1位を決めます。

a

こういうのって面白いですね。モデルは全てお客さんで、たこやきとは全然関係ないけど横のつながりはできそうです。

次回エントリー予定 笑。

結局、4時まで盛り上がり、急遽伊藤CPMの自宅に泊めてもらいました。


そして、翌日は替玉の発祥店という長浜ラーメンに連れて行ってもらい、

a

ちょっとした食堂のよう・・・

a

うまかったな〜。

a

がっつり飲んで食べての2日間を満喫してきました。


福岡の皆さんもいつも温かく迎え入れてくれて、翌日が仕事にもかかわらずずっと付き合ってくれるんです。

そして「泊まっていって!」と、これまでかと言うくらいのおもてなしをしてくれます。人も街も本当にいいところです、福岡。


a

皆様、お忙しいところお集まり頂きありがとうございました!

また行きますね。

 
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輪を。


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お伝えしておりました
「CFネッツ関西オーナーの会」HPにアップされました。

とりあえず第1回ということでプラチナ会員・ゴールド会員20名様限定です。

今後の大阪支社の取り組みについてお伝えし、その後は交流会を開催します。

もともとこの企画のきっかけは、首都圏のオーナーさんと関西圏のオーナーさんでは私たちとの距離感がかなり違うのではないかと感じたからです。

もちろん大阪支社はまだ4年ですから当たり前と言えばそれまでなのですが、もっと関西のオーナーさんとの交流を増やし僕たちの事も知ってもらいたいし、またオーナーさん同士のつながりがあってもいいのではないかと思います。

関西のイメージって、みんなよく喋ってうるさくて思ったことをすぐ口にするって思われてるかもしれませんが、意外とそんなことなくて、逆に東京のオーナーさんより無口なんじゃないかなと感じる事もあります。

はい、大阪支社の曽我部は特別によく喋るだけです。

今後はこういう企画も考えながら、もっと関西の輪を広げて行ければなと。

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大阪セミナー・個別相談会


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昨日は久しぶりに大阪でのセミナーを開催。

セミナー・懇親会共に多くの皆様にご参加頂きました。

いつもありがとうございます。


終わってからJR梅田貨物駅跡地再開発エリアのグランフロントを見てきました。

あ

昔の面影は無くなりこうも変わるんですね。

東京っぽい雰囲気をかもし出していて、大阪駅周辺は今後も面白そうです。

個人的には福島駅界隈が好きなのですが、そういう立地でも投資として考えるとお勧め出来る場所は限られるなと。

道路のこっち側はいいけど向こう側はダメとか、東京とは違って地元の人でないとわからない色々な事情が結構あるのです。

さて、今日は大阪支社で個別相談が5件。意外とセミナーよりもこっちの方が体力を使います。

では、あともう少し頑張ります。

 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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