山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年03月

熱意ある営業・・・


長かった3月がやっと終わります。

フィールドワークから始まり、大阪2部セミナー、キンドル出版の為のセミナー、関西オーナーの会・・・

期末にこんな予定入れたらダメですね。
しかし、公私共に充実した1ヶ月でした。

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今月は銀行の決算という事で、いつも以上に営業が凄かったです。

ここ数年で2棟ほど買って頂いたオーナーさんが他行から借換えの提案を受けており、その銀行さんから私にまで営業が・・・

朝の9時に電話があり、「ぜひ〇〇様の件で会ってお話がしたい!」と、そして11時には銀座の事務所に来社。

なんとわざわざ静岡から・・・なかなかのパワー。

確かにオーナーさんの属性はAランクですし、購入頂いた物件もバッチリ運用できてます。そして3月も重なって銀行サイドとしてはぜひとも取り組みたいと言うわけです。

「最終はオーナーさんの判断ですので・・・」とお伝えしましたが、あの熱意はなかなかのもんです。

30分以上熱く熱く営業をしてきて、私が何を言おうともとにかくこちらの目を見て離さない。

最後は「山内さん、ぜひお願いします!」と握手を求められ、同じ営業としてあの熱意にいい刺激をもらいました。


さて、4月13日(日)は年に一度の大阪フェア

私の熱意ある営業?を受けたいという人は、個別相談予約受付中です 笑

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関西オーナーの会


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昨日のCFネッツ関西オーナーの会、お集まり頂いた皆様ありがとうございました。

初めての開催ではありましたが、かなり楽しんで頂けたのではないかと思います。

参加オーナーの皆さんに自己紹介をお願いしたところ、CFネッツの出会いから、物件を所有して感じた事などなど、ちょっとしたセミナーのようでとても面白かったです。

しかし、皆さんよく喋ります 笑
関西の方だけでなく東京のオーナーさんもわざわざ日帰りでご参加頂きました、本当にありがとうございます。


何とか最終の新幹線に乗ることができましたが、普通車は満席、こういう時の為にエクスプレスカードのポイントが役に立ち、無料でのグリーン車を満喫できました。

と言っても2時間、完璧に爆睡しておりましたが・・・。

次回もぜひやろうよ!とお声がけ頂いておりますので、第2回もそのうち企画しますね。

いつも以上にスタッフやオーナーさん同士の交流もできましたので、開催して本当によかったと思います。
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交際した相手に投資マンションを売る。


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先日、新築ワンルーム投資の真実というセミナーをやらしてもらいましたが、こういう物件は投資として合うのかどうか・・・

a

平成14年築 価格1930万 賃料8.8万円 表面利回り5.4%

年間賃料 105.6万
▲空室率3%
▲運営費20%
ネット収入81.3万
▲年間返済額85.6万
(融資がフルローンで1930万 2% 30年)
CF ▲4.3万

という事で、赤字です。

まだ築も10年くらいですので賃料下落もあるでしょうから、売却時の価格も下がる事が考えられます。

すると、「売却価格<ローン残債」の状態に陥りますので、売ろうと思えば結構な自己資金の投入が必要になります。

日経新聞に載っているだけで何となく信用してしまいそうになりますが、築浅でもおススメは出来ません。


ところで、最近話題になっているニュース。婚活サイトに登録し、交際した相手に新築の投資用マンションを売る。

ふたりの将来の為に・・・なんて話しのようですが、買わせたら連絡が取れなくなるという結末。

ニュースでは、高値で買ってしまった的な話ですが、高値じゃなくても収支は合いません・・・残念ですが。

そもそもちょっと計算したら簡単にわかるのですが、営業マンでは無くて、交際相手に勧められたら何も疑わず買ってしまうかもです。

しかし、こういうニュースって同業者にとっては本当に迷惑な話なんです。


僕が想像するに・・・

女性Aさん「お仕事なにしてるんですか?」

不動産営業マンY「不動産のコンサルティング・・・」

女性Aさん「それってどんなお仕事なんですか?」

不動産営業マンY「投資物件の紹介・・・」

女性Aさん(まさか!最近ニュースで話題の・・・)


結果、

日本の少子化につながる
       ↓
   空室が増える
       ↓
   家賃が下がる
       ↓
   物件の価値が下がる


妄想しすぎ?

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売却依頼は多いのですが。


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今日最後の仕事はアパート売却依頼がありオーナーさんと打ち合わせ。

5年前に買われたらしいのですが、長期譲渡にもなるしそろそろ出口を考えたいとの事。

アパートの立地は決して賃貸付の強い地域ではなく、できればこのタイミングで売却するのが賢明かと思います。

特にこの時期でもあるので、そこそこいい金額で売れそうな気はしますから、想定内の売値であれば5年でも儲けは出そうです。

とりあえず最初は高めの金額で反響をみましょうよと言う話になったのですが、

問題発生。

買ったのが5年前?

平成21年の2月に購入、ってまだ長期譲渡にならないし汗

確かに5年は超えてますが、売却する年の1月1日現在で5年を超えている必要がありますので、来年の1月を迎えないと長期譲渡になりません。

5回正月ではなく6回です。

さすがに税金が倍違って来ますので、それまではワンルームでも買って待ってもらう事にしました。

いやーあぶない、売ってから気づいても遅いですからね。

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スランプ脱出。


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先日購入したクリームで朝から靴を磨き、なんとなく清清しい気分です。

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こういう事をマメにして靴底を年に1回張替えるだけで、10年以上もってくれます。

ついでにこのクリーム、銀座事務所の近くにある靴屋さんで何度か購入したのですが、先日買いに行った時のこと

あ、このビルの1階だったのか・・・と

あ

猪俣さんがブログでも載せていた、昭和7年築、既に80歳を超える建物。

全然気づかなかった・・・。

ポストを見る限りでは全戸埋まっているようで、きっと銀座にあるのがまたいいんでしょうね。

エレベーターのドアも手動で、海外映画に出てきそうな、なんとも雰囲気がいいんです。

日本の耐用年数の考え方を変えない限り、なかなかこういう物件は増えていかないんだろうなと。


ついでに、その靴屋で自分の靴に合うクリームを探していたところ、店員さんから「その履いてらっしゃる靴、シップスのですね」と、決してそんな高い靴でもないんですが、さすが詳しいです。

いい建物にはいい店員さんがいるなと。

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どうやらスランプ脱出したようです。

次はナップル


昨日のセミナーが終わりだいぶと楽になりました。

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以前紹介していたカロリミットですが、こっそり飲んでいます。

効果についてはまだわかりませんので、とりあえず継続してみます。

そして、昨日薬局で カロリミットを買い足したら、お店の人から「これいいですよ」と勧められたのが、ナップル。

あ


ナップル?初めて聞きました。

錠剤もあり、価格はカロリミットより高めですが、脂肪増加量を60%抑制できるらしく、「ナップルのドリンクは特保ですよ!」とかなり熱く語られました。

なので、次はナップルを試して見ようと思います。

ただ、ひとつだけ残念だったのは、お勧めしてきた店員さんが極度の肥満だったこと 汗

ほんとに効くの?


ついでに、ここ6日間、お酒も飲まずお米も食べず、真剣に体を絞り中。

さすがに体が軽くなってきました。

とりあえずこんな感じで頑張ろうかと。


ではこれから横浜の本部に行って来ます。

あ、夏頃には本部事務所が大船に移るようです。

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成長、求む。


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明日は銀座でセミナーがあります。
「新築ワンルーム投資の真実」

今回初めてのセミナーなのでレジュメを一から作る必要があり、本当に大変なんですよ。

もちろんそれを覚悟したうえでの新企画ではあるのですが、どうやら今日は徹夜ですね。

去年からやろうやろうと考えていて、やっとこそです。

しかし、何もこの忙しい3月に入れなくてもよかったのでは?と、ただいま自分を責めているところです。

ま、明日が終われば楽になりますよ。

こうして、なかなか大変ではありますが、これまでレジュメを作ることで勉強になったことはとても多く、セミナーをする事での学びってスゴイんです。

人に伝えるってことは、もちろん自分が理解する必要があるし、その為には徹底的にわからないことは調べますから。

って、あたりまえか・・・。

でも、そうすることで、成長できるわけです。

成長・・・成長・・・成長・・・求む!

・・・と、この後の自分の背中を押すために、前向きさを出してみました。

はい、ブログを書いてる余裕もないので、今日はこの辺で。

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早く3月が終わってほしい・・・


今日は休みですが、朝から銀座で働いてきました。

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締め切りの迫った確定申告をする為、14時ごろに事務所を出て自宅に帰ろうとした際、京橋駅前に人だかりが・・・

香取君、ザキ山、西内マリアが撮影をしてました。しかし、なかなかのオーラです。

特に驚いたのが西内マリア、知ってます?ピカルに出てた子

ハイヒールのせいもあってか身長180くらいあって、8頭身?この世のものじゃない感がハンパない。

あーいう人が女優になるねんなと。

それに比べ、休みの日にパソコンに向かって物件仕入れしている地味なわたくし。

もうちょっと自分磨きが必要です。

芸能人を見て、なんか無性に恥ずかしくなった今日この頃。

今日から一週間ほど、お酒を飲むイベントもありませんので、体鍛えて少しでもいい大人に近づきたいなと。

刺激を頂きました。


さて、先ほど確定申告書の作成も終わり、やっと落ち着いたところです。

去年は特に物件も買ってませんので作成も簡単なんですが、どうも後回しにしてしまい、この時期に焦ってする悪い癖を直さないといけません。

明日はゆっくり休みたいところですが、週末のセミナーレジュメが一切できておりません・・・。顧問税理士にも訪問しないといけないんです。

早く3月が終わってほしいと感じているのは僕だけ?でもこういう忙しい時の方が、確実に成長できてるんですよね。

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大阪満席御礼。


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昨日の大阪でのセミナー、満席御礼。

あ

ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

初めて呉山君との2部セミナーでしたが、いかがだったでしょうか?

緊張すると言いながら、話し過ぎてしっかり時間をオーバーしてくれる呉ちゃん、大物です 笑。

また、初めてセミナーに参加した兄が目の前にいるというのはなんとも不思議な感じでした。

実はね久しぶりにちょっと緊張してたんです・・・そうは見えなかったかもしれませんが。


終わってからの懇親会も盛り上がりましたが、オーナーの皆さん本当に温かいなと。

こういう輪をもっともっと作っていかないとです。

次回、私が大阪に行くのは、
3月21日(金)物件購入会・22日(土)関西オーナーの会です。

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もうちょっとブログ更新しますね汗。
 

売却します。


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今月は毎週末のようにセミナーイベントが続きます。

まずは8日に大阪でやりますが、久しぶりに無料セミナーとなります。

ついでに何を思ったか僕の兄からも申し込みが入っています。

やっと不動産投資に興味を持ったか。

こんな身近にプロがいると言うのに笑、えらく時間がかかりました。

兄も不動産屋なので、単純に勉強がしたいだけなのかもしれませんが。


さて、話は変わりますが大阪で自分が持ってる店舗付き住宅を売却する事にしました。

今後のリスク等を考えた時にそろそろ組み替える時期かなと。

それなりに利回りは取れていましたが、そこはリスクとリターンです。

空いた時の修繕コストもそうですが、空室リスクとそのストレスもやっぱり東京とは比にならないので、そろそろここらで出口です。

このようにして、買ったら一生持ち続ける訳でもないので、うまく運用して資産を拡大させて行く、自己資金を寝かせておくのはやっぱりもったいないなと。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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