山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年04月

コンサルタント VS 個人投資家 VS イケメン銀行マン


静岡の皆様、セミナーの開催が決まりました。

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個人投資家・金融機関エリア部長参加
「不動産投資の今を知る!パネルディスカッション&物件検討会」

題名のとおり、個人投資家さんと某銀行の部長さんに参加してもらい、1部でパネルディスカッション、2部で実際に売りに出ている物件を投資家目線・銀行目線で検討・評価しようというものです。

前回、静岡での物件購入会が大変好評でしたが、少しでも皆さんに現場の生の声が届くよう、今回は更に企画を練り直しました。

三島駅から徒歩3分の会場となりますので、静岡以外にお住まいの方も来やすいですよ。ついでに東京駅から三島駅までひかりで約45分。

2014年6月21日(土)
受 付:13:15〜
第一部:13:30〜15:00
第二部:15:00〜16:30

三島商工会議所会館 3階会議室
静岡県三島市一番町2番29号
・JR東海道線 三島駅南口より徒歩3分
※敷地内に有料駐車場有り

ついでにイケメン銀行マンかどうかは当日のお楽しみです。

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投資というかギャンブル


「不動産投資でお金持ちになるなんて、もともと資産家でもない限り無理だって」とはある税理士の話。

昨日の資金調達セミナー、いかがだったでしょうか。

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未だに少ない自己資金でフルローンやオーバーローンを推奨する業者さんも多いですが、結局そこには何か裏があります。

積算評価の出る地方物件を表向きの利回りだけで投資判断して早々にリタイアする!なんて、そんな甘い世界ではないんです。

高速的な不動産投資?ハイスピードリターンを求めるからには、ハイスピードリスクが伴うって事。

仮にうまくいったとしても、それは投資というかギャンブルでたまたま運がよかったなっていう話し。

また、保有期間の問題だけではなくて、出口を向かえてこそ儲けが確定するわけですから、それだけリスクの高いものが5年後・10年後にそれなりの価格で売れるのかどうかという事にも疑問を感じます。

今後、地方は急激に人口の減少があり、需要と供給からまず賃料下落が考えられます。

結果、キャップレートも上昇し、売却価格の下落は目に見えています。

そこでフルローンやオーバーローンをしてる投資家は、元金の減りも少ない事から、売却価格<ローン残債となり、自己資金の投入、それができなければ売りたくても売れないという悪循環に陥るのです。

地方でもいい物件はありますが、不動産業者の仲介手数料を目的とした営業トークにはくれぐれも気をつけるべきです。

結局、書籍なんて夢のあるような内容にしないと売れないし、またイイ事しか書きませんからね。

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ま、経験という事で。


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昨日のTBSラジオ、休日の朝に目覚ましを合わしてドキドキしながら聞きましたが、あ〜結構カットされていたなと。

20分くらい取材に答えましたが、実際使われたのは少しだけでした。自分として一番使って欲しかったところが流れなかったのは残念ですが、ま、そんなもんですね。

一応セミナーや書籍のアピールもしましたが、それはさすがに流せないか・・・。

TBS側としては、駅周辺や大手企業の通勤経路を狙っての名刺交換について、同じ不動産業界の人はそういった行為をどのように感じているのかが聞きたかったようです。

森本毅郎さんが「そんな道端で名刺交換する人なんているの?笑」って言ってましたが、それがいるようなのです。きっと数打ちゃあたるんでしょうね。

法的にも取締りができないようで、今後もこの問題は続きそうです。

ま、そんな時の為にも不動産投資に興味を持つ限り、最低限の知識は身につける必要があるということです。

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今回の件は、とにかくいい経験という事でOKですね。ラジオに流れる自分の声を聞いていて、なーんとなく不思議な感じでした。

ブログもコツコツやってみるもんです。

TBSラジオから取材の申し込み。


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名刺交換してください!と新橋の交差点で突然声をかけられたという2年前くらいのブログ。

最近、東京駅界隈でもよく見かける新築ワンルーム投資の営業です。

不動産の中でも一番手を出してはいけない投資ですが、相変わらずそんな営業に負けてか、また税金対策等良かれと思ってか買ってしまう人は多いわけです。

先日のブログにも書いていた交際相手に投資物件を買わせてその後連絡が途絶えるという、ニュースにもなっていましたがそれも新築ワンルーム投資の話しです。

先程、そんな2年前のブログを見たTBSラジオから連絡があり、詳しく話を聞きたいとの事。

そして、急遽明日の午前7時半くらいに、
森本毅郎のスタンバイというラジオ番組の現場アタックというコーナーに出る事になりました。

こういう事を通じて被害に合う人が少しでも減ればいいなと。


ま、どんな感じになってるのか分かりませんが楽しみです。

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なんて効率的。


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昨日の大阪フェア、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

朝の10時から18時まで、みっちり8時間。僕はパネルディスカッションに出た以外は、ひたすら個別ブースで待機しておりました。

新規の方も非常に多く、個別相談ブースは盛況でしたが、結局トータルで10組の相談を受けることになり・・・終わった頃には、もうフラフラ。

おかげ様で少し痩せれたと思います。

しかし、このフェアでの個別相談ってとても効率的なんです。隣に銀行さんがいるのでその場で融資枠は取れるし、税理士さんもいるので税務についての相談も全て解決します。

さらには、物件購入会で買い付けいれたものを、その場で銀行申込書に記入して事前審査まで出来てしまう。印鑑まで持参してるオーナーさんには脱帽。

来月の東京フェアでも個別相談希望のある方は、時間指定で予約してもらった方が待たなくていいと思いますよ。


さて、次回の大阪は5月24日(土)「関西投資家の買い方・進め方」というセミナーをやらしてもらいます。

満席になる勢いですので、早めにお申し込み下さい。

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前日、大阪にて食べた粉もん どこの店に入っても外れはないなと。

そして、昨日のフェアが終わってからは、お世話になっている方からのお誘いがありましたので、そこでも美味しい馬刺しを頂き、見事に2キロ増・・・。

今日からまた体を絞ります。

名古屋の皆様・・・


名古屋の皆さんお元気ですか?

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だいぶんとご無沙汰になってしまいましたが、久しぶりに名古屋でセミナーをやらせてもらいます。去年8月に開催した4部セミナー以来でしょうか。

今年に入り各金融機関の融資スタンスも見えてきましたので、みなさんが気になる資金調達について、ばっちり実名でお伝えします。

新規の金融機関ネタもありますので、楽しみにしていてください。

6月7日(土)13時半〜 資金調達編

AP名古屋.名駅Jルーム
愛知県名古屋市中村区名駅4-10-25 名駅IMAIビル7階
JR東海道線「名古屋駅」より徒歩約5分
名鉄・近鉄「名古屋駅」より徒歩約2分


さて、明日は年に1度のCFネッツフェア大阪が開催。久しぶりに会うオーナさんもいるので楽しみです。

米抜き生活とトレーニングで2キロほど痩せた美ボディを披露します 笑

今日は、昼過ぎから売却物件の契約があり、終わってから大阪入り。

同じチームの剣持にお子さんが産まれましたので、お祝い兼ねて飲み会ですね。

ま、そこで2キロ増量してプラマイゼロか 汗。

なんと言ってもうちの木内が一緒ですから、う〜ん要注意です・・・。

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つきに来ましたか。


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横浜の自宅を購入したのが6年前、町内会の班長をやらされつつ、ついに廻ってきちゃいました。

あ

理事長です。

マンションの総戸数も決して多くはないし、貸してる人もかなりいるので、そろそろ来る頃かなとは思っていましたが・・・。

早速、保険の手続きがあるようで、書面にサインして理事長印押して・・・う〜ん。

とりあえず来週総会をやるらしいので、参加しないといけません。

土日なら欠席しようと思ったのですが、どうやら僕の予定に合わしてくれてる様で、見事に水曜日・・・お気遣いどうも。


とりあえずは皆さんの様子を伺いつつ、時機を見て修繕積立金の値上げを提案しようかと。

3年前くらいに大規模修繕を行いましたが、次回は積立金不足が懸念されます。

ま、10年以上先なのでその時には今のマンションに住んではないと思いますが、次の所有者さんの事を思うと、すぐにでも提案した方がいいかなと。

理事長という立場を使って、やるなら今しかないです。

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いいですよ、別に。


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昨日は銀座で加盟店会議でした。

各加盟店から地域地域の実績や市況の報告、その他、公認会計士の先生の決算書の読み方や保立先生の消費税の改正点、猪俣さんのNOI率調査等、なかなか興味深い話が多かったです。

全国の加盟店担当として、それぞれCFネッツのスタッフも参加していますが、個人的には純粋に勉強会として学ばせてもらってます。

これがなかなかいい刺激になるわけです。

そして、そろそろ喉が渇いたなと言うタイミングでいつもの懇親会。

これも毎回楽しみにしてますが、なんと今回は銀座で鉄板焼き!

ま、休日出勤ですからね、それくらいの贅沢は許して下さい・・・。

いやー美味しかった、と言いたいところですが、はい、売り物件の契約の為残念ながら参加出来ず 汗。

営業の宿命。

新大久保で20時から契約、終わったら22時くらいかな。そして、家に着いたら23時。


Facebookやブログには、鉄板で踊る美味しそうな肉達がアップされておりました。

いいですよ、別に。

同じく仕事の為、懇親会に参加できなかった中元とこっそりふたりで行きますから。

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醍醐味。


最近のブログ更新頻度、銀行マンM氏に怒られました・・・
はい、もう少し更新します 笑

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今日は朝から水道局調査、その後役所で都市計画53条許可申請、地区計画行為の届出。

アパートでも土地購入からの分割実行は何かとやる事が多いのです。

建売アパートは売主業者がそういう煩わしい事を全てやってくれますが、土地先行購入は僕の方で申請から何から動く必要があります。

まー色々と大変ではあるのですが、学ぶ事も多く結構楽しんでやってます。こういう経験をしてこそ自分の引き出しがまたひとつ増えるんじゃないかと。

境界・越境・上下水道配管・細街路拡幅整備申請・・・、そして今日行った53条許可や地区計画の届出などなど。

もちろんそれ以前に、その土地が投資としてどうなのか?を見る必要があります。

建蔽率や容積率は当たり前ですが、道路斜線・高度地区・窓先空地などなど、さまざまな規制からどれくらいのボリュームが入り、戸あたりの賃料から逆算して、土地建物がいくらならお勧め出来るかな、と。

自分でざっくりプラン入れをして、行けそうなら設計に依頼。
やっぱり建築士免許を取っててよかった。

そうした事を踏まえつつ、売主と交渉しつつ、買主さんの融資も考えつつ・・・それら全てを作り込んで行く必要があるのです。

そうして半年以上の時間を費やして完成したアパートが満室になると、それはそれはやっぱり嬉しいものです。

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これこそ不動産コンサル業の醍醐味?です。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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