山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年05月

長生きはリスク?


今日で5月も終わり、あと1ヶ月過ぎれば今年も既に半年が経過・・・う〜ん、年とりますね。

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なんだかんだ言っても健康が一番だなと感じる今日この頃。

僕自身も旧耐震ではありますので、定期的にメンテナンスしないと色んなところにボロが出てきます。

最近読んだ本には、「肩こりになって揉んでもらい楽になったとしても、結局その原因を追求しない限りまた同じ事を繰り返します」

うーん、確かにその通り。

当たり前の事ではあるのですが、原因があるから結果があるということをついつい見落としがちです。

なぜそうなったのかを徹底的に調べる必要があって、それを知らずになんでも薬に頼るのは良くないですね。

ここ最近はいつもより1時間早く起きて、10パターンくらいの体のストレッチと軽い筋トレをしてます。

水素水やサプリを飲むのもいいですが、ある程度体を動かして、健康体を作ることは重要かなと。

そうでもしておかないと、ある意味長生きはリスクかもしれません。

さ、これから顧客訪問です。

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結局、東京に吸い取られる?


朝一、相模原にある緑区役所を訪問。

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あ

横浜の自宅から橋本駅まで50分、そこからさらに歩いて10分。同じ神奈川県でもこんなに遠いのか・・・と、とにかく不便です。

もともと横浜線は本数も少なく、出張帰りの新横浜駅ではいつもかなりの時間待たされます。ま、と言っても10分くらいです。


役所で手続きを終え、その後は銀座の事務所へ。京王線橋本駅から新宿駅、そこから銀座線で銀座一丁目まで・・・約1時間。

うーん。


今、何かと話題になるリニア新幹線ですが、神奈川県はこの橋本駅にできるらしく・・・。

横浜方面から名古屋に行くなら、今の新幹線でもリニアでも結局所要時間はそんなに変わらないんじゃないかと。

リニアが停まるから橋本駅の価値があがる?今のうちに土地を買っておく?

いや〜微妙ですね。逆に品川を中心に東京に吸い取られるんじゃないかなと。

都市間の交通網が整備されると資本が大都市に吸い取られる・・・ストロー現象になる可能性が高いわけです。

そう考えるとリニアが出来ることにより地方は逆にやばい事になるんじゃないかと。

簡単に日帰りができちゃうわけで、結局お金が落ちないような気がします。

結局として、地方に支店のある会社は撤退も充分あり得ると思うんです。

人口が減ることで更にコンパクトな社会、大都市集中は今後避けられないなと。

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次回リベンジへ。


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昨日の大阪 「関西投資家の買い方・進め方」セミナー。

おかげ様で満席となり、急遽もうひとまわり大きな会場に変更。なかなか盛況でよかったです。

あ

午前中に個別相談がありましたので朝の6時起き、セミナーが終わって帰ると終電ですね。かなりハードな一日でした。

しかし地元関西ならでは、皆さん温かいね。セミナー中、よく笑ってくれる笑ってくれる。

倉橋落語ならぬ山内落語、会場では常に皆さんの笑い声が聞こえてくる・・・?

ん、何か?

関西の皆様、ほんとにそろそろセミナー慣れもしてきたんだから、もう少しクスッとでも笑ってくださいよ。顔だけで笑うんじゃなくてしっかり声に出してください、昨日はDVD撮影もあったんだから 笑。

うーん、やっぱりホームは東京だなと、しみじみ感じている今日この頃 笑。

ま、でもあれだけ集まって頂けたのは純粋に嬉しかったです。

次回の大阪、
7月5日(土)「数字でわかる不動産投資の全構造」 

リベンジへ。

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ミニスカの女性。


前回のミニフィールドワークセミナー、

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終わってからの懇親会は銀座にあるアパホテル1階某九州料理屋さんへ。 

焼酎20種類くらい?は全て飲み放題というなかなか素敵なお店。

しかし、そんな店内は見事にガラガラ、貸し切り状態です。

銀座でやっていけるのかなーなんて思っていると他のお客さんが来店。

お!ミニスカ女性の後ろ姿。

決して愛想のいいとは言えない店員も、そんな女性には満点の笑顔で対応。
 
ま、世の中そんなもの。

すると、あの人って?とは同じチームの劔持。

振り返った ミニスカ女性を見ると、

アパホテルの女社長!

だから店員も愛想が良かったのね。

お酒が入っているとはいえ、少しでも、お!と感じた自分が恥ずかしい汗

なんでミニスカやねんと思いつつも、せっかくなので皆さんで記念撮影。

BlogPaint

今月から同じチームになった上田が横にいるアパ女社長に、「いい匂いですねー」を連発。

うーん、AMになかなかの強者が入ってきました。

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今後、ミニスカがトラウマになったのは言うまでもありません。
 

不動産は現場に有り。


今日のミニフィールドワークセミナーもお陰様で満席です。定員以上のお申し込みを頂き、急遽車2台で廻ることになりました。

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相変わらず物件は不足しておりますが、こうして最前線で仕入れをするのはやはり面白いです。

東京だからこそ今の市況をいち早く肌で感じる事ができるというのは、すごいなと。

担当している投資家さんの中でも地方の方は非常に多いですが、不動産投資の今を伝えるというのは、この現場にいないと絶対にできないわけです。

不動産は現場に有り。

どれだけ偉いこと・凄いことを言っても、この現場抜きに不動産投資を語っても意味がありません。

とにかく現場から離れたら絶対にダメなんです。


・・・て、何が言いたいかというと、将来の自分に向けて今のうちに書いておこうかなと。

何年先かわかりませんが、このブログを見返す時が来るかと思いますので、今の想いを伝えておきます。


では、行って来ます。

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銀行マンに愚痴を言われても・・・


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先日のCFネッツフェア東京、300名を超えるお申し込みを頂きました。

あ

金融機関はこれまで最多の4行が参加し、融資担当者とのパネルディスカッションも好評だったようです。

かなり突っ込んだ質問もぶつけましたので、楽しんで頂けたのではないでしょうか。

しかし50分はやはり短すぎでしたね。本来3時間セミナーでもいいくらいのメンバーが集まっていましたから・・・。

コーディネーター:木内
パネラー:中元・山内・O銀行・M銀行・S銀行

パネルディスカッションが終わってから、「山内さん、あの質問はしたらダメですよ!」と銀行マンから何度も愚痴を言われつつ・・・。

ま、ある程度わかっていましたが、皆さんの為に自分が犠牲になればいいかなと笑、大袈裟?。

来られなかった方は次回のセミナーでお話しますね。


さて、私の今後のセミナー予定は・・・

5月24日(土)大阪 「関西投資家の買い方・進め方」

6月7日(土)名古屋 「不動産投資最前線シリーズ 資金調達編」

6月21日(土)沼津 「パネルディスカッション&物件検討会」


尚、5月24日(土)大阪 「関西投資家の買い方・進め方」セミナーはおかげ様でまもなく満席となります。

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えらく遠い存在に


年に一度や二度、驚くような出来事があるものです。

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数年前からお世話になっている知人の方が、昨日の朝ニュースに出ているではないかと。

なんと!サッカーベトナム代表監督に就任したとのこと。

個人的にも昔サッカーをやっていたので、去年はふたりで飲みに行ったりと色々交流させて頂きましたが、えらく遠い存在になってしまいました。

こんな事なら一緒に写真でも撮ってもらっておけばよかったな・・・ですが、なんとかベトナムに行くまでにもう一度飲みに行きたいなと企み中。

ぜひ結果を出してもらい、その実績次第では日本の代表監督?もありえるのかな。

という事で、次回の旅行はベトナムに決まりました笑

日々、周囲の方々から刺激をもらいつつ、その分自分も成長していかないとあきません。

できれば刺激を与えれる存在になりたいよ・・・。

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話は変わりますが、5月からPM事業部の上田君がAMに異動となり私のチームに加わり、また東京でAM・PMを経験した北村君が大阪支社勤務となりました。

ふたりとも個性的ですが?笑 皆様、宜しくお願い致します。

おもてなし。


本日から営業再開です。

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休み中はフィリピンに行っておりましたがその時の写真をアップします。

ホテルからの景色

あ

フィリピンなのに温泉に入り、

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ファミリーがおもてなしをしてくれましたが、まさかのブタの丸焼き。

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豚のお腹を開けて、その中に何を入れるかと思えば、なんとスプライトを瓶のまま投入。

少しずつ甘みが出て美味しくなるんだとか。


a

喜んでいるようにも見える。

そして、完成。

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皮は北京ダックのようにカリカリで、かなり美味しかったです。

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どうもフィリピンて言うと危険なイメージがあるかもしれませんが、ドゥマゲテという街は皆さん本当に温かく田舎に帰って来たような安心感がありました。

たまには旅に出ないとですね。

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平均年収48万円。


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大阪の時から懇意にしている業者さんとフィリピンのドウマゲテという街に来てます。

場所はセブ島の近くですが、 もちろんそんな地名知ることもなく、いざ来てみると日本人は誰1人として見当たりません。

業者さんの知り合いであるフィリピン人(普段は大阪で介護の仕事をしてるらしい)と合流して、海や温泉に連れて行ってもらってます。

写真は日本に帰ってからアップしますね。


ついでにそのフィリピン人、現在アパートを建築中との事。

部屋の広さはそれぞれ異なり、家賃は単純計算で一人当たり日本円で月1300円くらい。

フル稼動で30人利用でき、年468000円。

それで収支合うのかなって感じですが、建築コストは約300万 。RCの土地代込み 安っ。

表面利回り15%てところです。ま、問題は稼働率でしょうか。

空室率はどのくらいか尋ねてみると、そんなん知らんわー!っと大阪支社曽我部ばりの関西弁で返されました。

さらに、CPMって知ってる?という質問に、そんなんもっと知らんわー!っと言い返されたのはいうまでもありません。

融資は利用せず全て現金購入との事、銀行の金利が18%とかなり高いからです。


ついでに、固定資産税は安くて、RC平屋の3LDKで年間1万円くらい。

それに比べ電気代は月1万とかなり高額です。

フィリピン人の平均年収が48万なので、どのくらい高いのかがわかります。

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ということでもう少し現実逃避してから帰ります。
 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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