山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年06月

あの笑い声に


昨日のミニフィールドワークセミナー、久しぶりの雨でしたが車内は満席。男性6人はさすがにキツキツでしたね。

女性の皆様、お申し込みはこちらです。

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バリエーション豊かな5物件、なかなか面白かったと思います。

金融機関との提携話し、特別金利優遇等、旬な情報盛りだくさん。これがこのセミナーの面白いところかと。

7月に私が担当しているミニフィールドワークセミナーは満席ですが、8月分が7月初旬にアップされますのでこちらからご確認下さい。

ついでに7月分は参加者の半分が女性です・・・
懇親会からの参加もOKですよ。


さて、今日は本部で個別相談、建築打ち合わせ、明日の決済準備、ユーチューブ撮影。

久しぶりの倉橋トークを聞いて、まだまだ勉強が足りないなと少し反省。

「ア、ハハハハッ!」と周りを引き込むあの笑い声・・・
圧倒されました。

・・・頑張らないとです。

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静岡支社。


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あ

昨日は静岡県三島の商工会議所でセミナー。

オーナーさん・銀行部長を含めたパネルディスカッション、なかなか好評でよかったです。

午前中は横浜の本部で契約があり、結局打ち合わせ一切無しのままぶっつけ本番。それぞれが思ったことを裏表なくぶっちゃけトークをしてもらいました。

「せめて事前に打ち合わせする時間くらい作りましょうよ」とは終わってから懇親会でのオーナーさん。

あえて自分のスケジュールを埋めて打ち合わせができないように仕組んだ?という噂も・・・。


さて、今回のセミナーを通して、オーナーさんや銀行さん、非常に心強いパートナーが僕らの周りにはいるなと改めて感じました。

静岡にはこちらからも1時間あれば通う事ができて、結局銀座の東京支社から港南台の本社までと
かかる時間はほとんど変わらないわけで。

「静岡支社」もあり?なんて独り言です。

シーエフネッツ静岡支社ができる可能性は、サッカー日本代表がワールドカップの予選を突破するよりも全然高いのかなと・・・笑

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ついでに今回の懇親会費用はひとりあたり3,000円、生活コストも安いんですよね。

・・・そろそろ引越しするか剣持。

銀行面談にて


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今日は横浜で銀行の面談でした。

まずほとんどのケースでこの面談を受けるというのは事前審査をクリアして、銀行サイドで、ある程度前向きに取り組みが出来るというもとでの話しです。

なので面談と言っても就職面接のような堅苦しいものではなく、本申し込みを記入したり、金利の説明、銀行によっては支店長が挨拶をする、それくらいなんです。

今回の面談も・・・
銀行担当者「この後、支店長から面談をさせて頂きますので」ということでしたが、

結局面談で話した内容と言えば、
オーナーさんの事務所がある最寄駅の話し、のみ。

はい、世間話しです・・・汗

ま、もちろんそういう他愛もない話から人柄が見えたりするでしょうし、顔を合わすことだけでも大切だとは思いますが、う〜んそれにしてもね。

そして、ごくたまにこうした面談で驚くような事もあります。

今回の審査、当初担当者から聞いていた金利と違うことがわかったんです・・・。

上がったなんていうと問題ですが、その逆、なんと下がりました。

それもゼロパーセント台!

僕の住宅ローンより安いってどういうこと!?もっと頑張れよ横浜銀行・・・あ、言ってしまった。

※尚、今回オーナーさんが利用したのは横浜銀行ではありませんので。

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こうして資産を効率よく作れる人とそうでない人との差が今後ますます広がっていくように思います。

さ、頑張って働こ。

「おまえらサッカー見てたんじゃないだろうな〜」


日本負けましたね・・・。



実はカズが一番好きです。

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今日の昼、銀座にある某お店のカウンターで剣持とラーメンを食べていたのですが・・・

突然隣から、

「山内!」と呼ばれ、

う〜ん、なんか聞いたことがある声、

でもなんとなくいや〜な予感が・・・


倉橋隆行

しゃ、社長!

この後、東京でセミナーがあるらしく、偶然出くわしてしまったというわけです。


ん〜なんか気まずいな、早くラーメン食べて出ましょうよ!とは昨日大阪のセミナーで笑いの取れなかった剣持。

剱持暁

すると・・・

「おまえらサッカー見てたんじゃないだろうな〜」と社長

ス、スルドイ・・・

「ま、ま、まさか、仕事してましたよ〜汗」


日本は負けるし、社長に出くわすし、う〜ん。

て言うか、普通カウンターの隣席に社長いる?

剣持がお勧めするラーメン屋になんて行かなきゃよかった・・・おかげでラーメンの味がほとんど記憶にございません笑

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さてさて、気を取り直して、

今月の21日(土)に静岡の三島でセミナーを開催しますが、なんとyahoo!ニュースに取り上げられました。

記事はこちら。

銀行さん・投資家さん参加のパネルディスカッション、当日はかなり盛り上がりそうです。

意思の弱い自分でも。


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先日、オーナーさんとの会食があり、八重洲にある今話題の俺のイタリアンに連れて行ってもらいました。

既に店は満席で外にまで溢れている状態・・・。

俺のシリーズといえばとにかく立ち飲みというイメージが強いのですが、そこはさすがオーナーさん。事前に予約してもらっていたようで着席することができました。

写真を見てもらえばわかるとおり、それはそれは美味しかったです。とにかくコストパフォーマンスが高いですね。この流行りは当分続きそうです。

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そして、またまたオーナーさんと会食、
銀座三越にある鉄板焼き「碧」。

前々回、加盟店会議後の懇親会がこのお店だったのですが、その時は残念ながら仕事で参加できず・・・。

ブログで愚痴った?ところ、オーナーさんが連れて行ってくれたんです。
う〜ん、優しい・・・。

a

カウンターで鉄板焼きなんか食べるのいつぶり?シャンパンに肉、そしてニンニクチップまで。

それはそれは美味しく、見事前回のリベンジを果たせました。


これだけ飲めばとりあえず1週間くらいはお酒を絶つことができそうです。皆さん、くれぐれも誘わないで下さいね。本当に意思が弱いので・・・。


しかし、そんな意志の弱い自分でもコツコツと不動投資は頑張れるのです。(無理やり)

それはなぜか?毎月の安定収入がきっとそうさせるのです。
あ、それともうひとつ、ローン元金の減りですね。

モチベーションが下がった時はたまに返済予定表を見ることをオススメします。

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え、元金の減りが遅い?そろそろ借換えのタイミングですね・・・と僕じゃない誰かがつぶやいてました。

運用するという意識。


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今日は、ここ4年でアパートを3棟・区分を現金で2戸買って頂いた投資家さんの個別相談、今後の方針についてです。

既に融資額は1.5億を超えており、ローンを完済すれば年間約1300万のキャッシュフローが見込めます。

オーナーさんとしては、これ以上リスクを取る必要もないし、リスク分散という意味でもやはり区分をコツコツ現金で買って行きましょうという話に。

(この規模くらいまで膨らむと、この方の場合、給与からの預貯金含め年1戸区分を現金で購入できます。)

ただし、今後更に価格が上昇して利回りが下がるようだと、既存の借り入れコスト(K%)が4%後半ですので、繰上げ返済して行く事も視野に入れておきます。

リスクの低い投資で、約4年。

ここまで物件を買い足せたのは、もちろん購入物件のキャッシュフロー、投資効率もありますが、常に貯まった自己資金をどのように運用するかを意識したこと。

そしてオーナーさん自身、決して派手な生活をしてこなかった事が大きかったんだと思います。

東京に来るときは、新幹線を使わず夜行バスで・・・

夜の10時発・朝6時着・・・。

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僕自身、今後もっと不動産を膨らませて行きたいという気持ちがあるので極力派手な生活はしないように心がけていますが・・・

大阪・名古屋出張で夜行バス?

無理です汗

現場報告。


今日は二ヶ月に一度の加盟店会議。

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集合場所は来月引越し予定の大船の新事務所です。

 大船駅は、品川駅から東海道線で約30分、横浜駅から約15分、今ある港南台よりかなり便利になります。

最寄りの大船駅北口から歩いて約3分、今回初めて行きましたがなかなか立派な外観です。

a

って、大規模修繕中で何もわからないし・・・。

では、室内へ。

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フロントになるのでしょうか。

a

一応、セミナールームらしいです。

その横には、中庭。

a

はい、やり過ぎ・・・。

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かなりバブリーですが、もちろん設備等全て前所有者さんの趣味です。

お陰で室内のリフォームコストはほとんどかかりません。

新築で建てると合わないですが、こうして中古で買うならいいですね。

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以上、現場報告でした。

急遽、開催!


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昨日は大阪で一日個別相談会でした。

気のせいかもしれませんが、最近やけに新築ワンルームを購入しちゃった方からの相談が多いように思います。

毎月ほとんどキャッシュフローがでなくて(またはマイナスで)今後どのように運用していったらいいのか・・・となかなか重たいご相談。

これから家賃の下げ幅が大きくなるので、確実に価格の下落が始まるわけです。それなら今のうちに売却をして逃げてしまうというのも選択肢のひとつ。

今は市況がいいので・・・と同じマンション内や周辺の成約事例なんかをみると、う〜ん、やっぱり売れないですね。

残債を500万以上割るような成約価格です。そうなると当分保有しかないです。

そこに自己資金を投入するくらいなら、もう少し効率のいい不動産に投資した方がいいでしょうし、金利が安い分、元金の減りは早いでしょうから、残債の減りを見守りつつ、更に市況が回復すれば、その時が出口かもしれません。

あともう半年早く相談に来てくれればよかったのに!なんて事は3回に1回くらいの頻度であるんです。ほんのちょっとした勉強をすればわかる事なんですけど。

ま、その不動産投資の何の勉強すればいいのかというのが一番難しくて、正しい教材に出会えるかどうか・・・それも縁ということになるんでしょうか。


さて、好評頂いているミニフィールドワークセミナーですが、来月7月26日(土)分も満席となりました。いつもありがとうございます。

申し込みしようと思ったらいつも募集が終わってる!とクレーム?のご連絡をいただきましたので、今回は急遽7月21日(月)祝日も開催する事になりました。

参加希望の方いらっしゃいましたら、企画または私までご連絡頂ければと思います。・・・あと3席です。
HPはまもなくアップされます。

13時
東京支社集合
一棟コース
担当コンサルタント:山内・上田


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次回は女性限定セミナー?


アクセス数がかなり増えますね。

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昨日は久しぶりの名古屋セミナー 、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

セミナー会場はいつものAP名古屋、なんかあの会場落ち着くんですよね。 

スタッフの方も感じいいし、これまでやった中で一番好きかも。 


そして、昨日のセミナーにご参加頂いた方の約4割が女性!という、うんやっぱりこれからは大阪より名古屋ですね 笑

大阪の投資家さん、冗談です。

でも、いつもお世話になってる名古屋の女性オーナーさんにセミナーしてもらったり書籍を買いて頂いたりした影響って少なからずもあるんじゃないかなと思うわけです。

もともと不動産投資って、毎月安定した収入がコツコツ入ってくるわけですから、やり出すと女性の方がハマるケースって多いんですよね。

僕もそうですが、男性ってざっくりしたとこが結構あるしゃないですか、それよりもしっかり分析して計算して、やっぱりこういうのって女性向きなのかなと感じます。

これからもっともっと女性の皆さんに興味を持っていただいて、ぜひ次回は女性限定セミナーなんてものを企画したいなと?

・・・うん、企画がきっと通らないね。

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さて、今日は笑いに厳しい大阪で個別相談です。

朝から夕方までみっちり喋ってきます。
 

人脈。


売って終わりじゃなく、買ってもらってから始まる不動産投資。

そこからオーナーさんとの付き合いが果てなく続きます。

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これまで多くのオーナーさんと出会ってきましたが、ふとこの人脈ってすごいなと。

基本、不動産の事はこちらにお任せ頂いておりますが、逆にそれ以外だと助けてもらうことはよくあります。

歯が痛ければ歯医者さん、薬のことを聞きたければ薬剤師さん、頭痛があれば脳外科の先生。皆さん、それぞれの分野で活躍されてるオーナーさんです。

以前、身体の調子が悪い時に地方のオーナー先生に電話で相談すると、

「山内さんが、しんどい時に近くにいてあげられなくてごめんね」と。

いやーうるっときました、やばいですよ。ほんと温かいんです。

歳を重ねるにつれ優しい言葉に弱くなりますが、きっとあと5年もしてら毎日うるうるきてるかも。

こういうお付き合いのできる今の仕事は自分にとってプライスレスかなと。

さ、そういう人脈を求めこれから名古屋でセミナーです。

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毎月お金をいくら捨てているか。


一応そこそこ綺麗好きではありますが潔癖ではありません。

とりあえず身の廻りで片付けておきたいものは、会社の机。

隣の席に座る武中の私物が定期的に越境してくるのがたまにストレスです笑

境界確定お願いしようかと。

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自宅のマンションは購入時、大規模リフォームを行いました。

洋室にあるクローゼット1帖じゃ足りないなと思い、もう1帖分部屋を狭くして、ウォークインクローゼットを作りました。

しかし、今となってはウォークインクローゼットの半分が必要のない荷物に占領されています。

一度も使ってない車のタイヤチェーンや昔のDVDデッキなどなど。

とりあえず奥へ奥へとごまかしやってきた結果がこれです。

なかなか荷物を捨てきれないタイプではあるのですが、これじゃあかんなと。

仮に50平米で毎月のローン支払いが10万だとして、必要のない荷物に取られてるスペースが1帖分、1.6平米だとしたら、家の約3%を無駄にしているということなので、毎月3000円を捨てているという計算に。

もちろんこれを片付けたからと言って支払いが減るわけではないのですが、こうやって考えると掃除しようという気になりません?

ついでに横浜の場合、粗大ゴミは金属製品で30cm以上、それ以外は50cm以上が対象です。

そう考えれば最近の掃除機とかは小さいので意外とそのまま捨てれるんです。

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入居者の皆さん、分別にご協力下さい  
by理事長。
 

理事長ってやつは。


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自宅マンションの理事長になってから3ヶ月ほどが経過。

何でも経験と思いつつも・・・正直言っていいですか?

めちゃくちゃめんどくさいです 汗

ちょっとした修繕や駐車場の更新で理事長のサインが必要ですし、マンション内の事だけじゃなく町内のことでも日々連絡が入ってきます。

この3ヶ月でとれだけ理事の仕事をしたことか。

当初、「週末が仕事なのでそれでも問題なければ」と言って承諾はしたのですが、結局週末は総会があるくらいのもんで、それ以外の仕事の方がボリュームは断然多いのです。

ただし、経験してこそ感じることは多く、そういう面倒なことをこれまで他の所有者さんが代わりに対応してくれてたんだなと、そう思えば助け合いの精神で頑張らないといけないわけで。


あーそういえば、自分が持ってる他の投資用マンション、もちろんそこにも理事長はいるんだなと。

助け合いの精神?それについては見て見ぬ振り?

も、も、もちろんお声がかかればお受けしますよっ。

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 と、心の中でつぶやいてみました。
 

賃貸か自宅を買うか。


ブログランキングの順位が 上がると更新頻度が増えます。

うーん、単純です。

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今日の個別相談、不動産投資の前にまずは自宅購入を考えたいとの事。

ただし、数年で売却するかもわからないので、出口の取りやすいもの。

そういう物件を検討する際は、まず立地。そして買値と売値の差が極力出にくいもの。

かれこれ6年前に僕も横浜で自宅を買いましたが、ズバリそのような物件です。

仮に今売却したとしても、当時の買値と変わらないというか、もっと高値で売れる自信があります。

よく賃貸か自宅を買うかなんて議論がありますが、価値の下がらない物件を選択できれば、絶対に自宅を買う方がお得なわけで。

今なんてとにかく低金利ですから、たまに銀行から送られて来る返済明細を見るとちょっとテンション上がります。

元金の減りが早いこと早いこと。5年後10年後のローン残債を見るとちょっと笑えてきます。

2000万で購入して2000万で売れれば、その間に支払った元金分は貯金してるのと一緒ですからね。

ま、売り買いで諸経費はかかりますが、それでも賃貸だと出て行くばっかりで資産は何も残らないわけです。

もちろん、その方の今後の方針次第では賃貸を進めることもよくありますけど、個人的には今後一生借りることはないかなと。

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分割実行融資について


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日々土地の仕入れを行っておりますが、ほんとなかなか合いませんね。

ざっくりと建築プランを入れ、想定される家賃から逆算した物件総額を出してみるのですが、う〜んかなりの指値交渉が必要だなと。

あと1000万下がれば合うけど・・・って、もちろんリーマン後じゃあるまいし、そんな交渉が通るはずもなく。

こういう情勢ですから、売主さんもなかなか強気です。


土地からの仕入れというのは、オーナーさんに先行して土地を購入してもらい、そのうえに僕らがプラン入れしたアパートを着手・上棟と分割実行として融資を受けるケースです。

一般的には、完成時に融資を受ける建売と土地から融資を受ける分割実行のふた通りのケースがあります。

銀行によっては、分割実行融資不可なんて場合もありますが、最近ではオリックス銀行やりそな銀行、スルガ銀行、その他地方銀行等、ほとんどの金融機関での取り扱いが可能です。

先行して利息がかかったり、銀行手続きが普段より多くなるのはデメリットですが、間取りや設備をその地域の需要にあわせて作りこみできるのが何よりも魅力です。

価格が上昇して仕入れの難しい今だからこそ、少しでも多くの選択肢をもっておくべきです。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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