山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年07月

賃貸管理イノベーション戦略


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本日、倉橋の新刊「賃貸管理イノベーション戦略」(住宅新報社)が発売されます。

今日明日の2日間でこちらから申し込みされた方はキャンペーンがあるようです。


しかし、この忙しいなかよく書く時間があるなと。

倉橋って実は3人くらいいるんじゃないですかね。

うーん、それはそれでなんとなく微妙 笑
 
 

【書籍概要】

◇タイトル:PM×コンサルティングで不動産業が進化する「賃貸管理リノベーション戦略 シーエフネッツ流!地域不動産業者の生き残り術」

◇著者:倉橋隆行

◇発行所:蟒斬霓景鷦

◇発行日:2014730

◇定価:1,620円(税込)

 

【本書の構成】

第1章           不動産コンサルティングを実現する 賃貸管理(プロパティマネジメント)会社の必要性

第2章           参考にした海外のプロパティマネジメントの実態

第3章           欧米型の不動産業を日本に取り入れる方法

第4章           不動産コンサルタント会社の実態

第5章           関連業務の補強により最強と呼ばれる会社に

第6章           最終章 総論

第7章           おまけの話
 

(要約)

著者は、テレビやラジオでお馴染みの株式会社シー・エフ・ネッツ代表取締役倉橋隆行。不動産コンサルタント会社を軸とするシー・エフ・ネッツ・グループを短期間で成長させ続けてきたノウハウと新たな不動産&建設業の成長戦略を忌憚なく披露している。

本書では、過去の不動産仲介業や賃貸管理業、そして建設業やリフォーム業の問題点を捉えて、それらを改善することで顧客満足度を上げてきた実績を具体的内容として披露されている為、業界の方には「目から鱗」の実感が得られる実務書である。

 
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春よ来い。


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今日の午前中は決済。

利用する金融機関はオーナーさんが以前から付き合いのある信用金庫。

一般的にはなかなか取り扱いの少ない信金ですが、そこはオーナーさんの資産背景、居住地、購入物件立地、それらがハマると好条件で融資を引っ張ることができます。

よくセミナーで実名の金融機関とその融資条件をお話ししておりますが、「え!そんな低金利で長期融資やってくれるの?」って比べものにならないくらいイイわけです。

なので、そのような融資を引っ張る為にはやはり今から少しでもそういう銀行と付き合いを始めておくべきかなと。

今は5.6年前と違って、ほとんどの都市銀行はサラリーマンさんにアパート融資なんてしてくれません。

お決まりのように言われるのは、「所有土地上の建築資金なら出せますが」ですからね。

そら、銀行としては投資リスクが低いわけで、そんな融資ならどこでも喰いついてきます。

定期預金でも公共料金の引き落としでも、とにかく何でもいいので付き合いをしておくことです。

僕は次に利用する金融機関が決まってるので、とにかくお金ができたらそこで定期をして機会を伺っています。

まーかと言ってその金融機関がいつまでも同じような融資条件でやってくれるとは限らないので、結果として無駄になるかもですが、都市銀行に預けているよりは可能性が高いのでとりあえず今できることをやっておこうかなと。


さて、話しは今日の決済に戻りますが、その信金の融資担当者が女性の方だったのです。

支店に着いてすぐ
「山内さん、あの子どう?」とはオーナーさん

「え?あの子ですか?」

「うん独身らしいよ、可愛いでしょ」

「そ、そうですね・・・」

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春よ来い。

その後の展開は想像にお任せします。
 

とにかく儲けるところがない!


ブログアクセス数が半端なく増えてます。ランキングの影響って凄い・・・。

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物件の価格交渉が難しくなってますね。

弊社が取り扱う一棟アパートの9割以上が水面下情報で、付き合いのある業者さん・工務店さんから仕入れる前に相談があり、その段階で抑えてしまいます。

なので、その辺は何とかかんとか拾えている状況ですが、
レインズ等に出ちゃっている物件だとほとんど数字が合わないです。

築浅のワンルームマンションなんかもびっくりするような価格で取引をされていて、東京の一等地だと表面6%台で成約している状況。

買主は個人?いえいえ、業者です。

と言う事は・・・もちろん転売ですので、そこから個人の方が購入するわけです。

業者の利益がしっかり乗って、表面で5%台・・・。

ネットで3%くらいでしょうか。

もちろん融資を組んで、よほど自己資金を投入しない限りはマイナスのキャッシュフロー。

築浅なのでここから更に家賃が下がっていく事も想定され、購入価格<ローン残債<売却価格で、自己資金を投入しないと売り抜けることが出来ない状況。

運用中は赤字で自己資金投入、売却時はローンが返せず自己資金投入。

購入から売却まで、とにかく儲けるところがない・・・という投資です。

多少の税金が戻ってきても、それ以上に損をしますので、「税金対策できますよ」という甘い言葉に惑わされてはだめです。

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さ、仕入れ仕入れ。
 

交渉ごとは慎重に。


昨日のミニフィールドワークセミナー、全員懇親会参加&懇親会からも参加者有りとかなり盛り上がりました。

暑い中ありがとうございました。

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廻った物件の中でめずらしく売り土地もありましたが、最近は某金融機関とその提携のノンバンクを利用しての分割実行融資も行っています。

先行して土地を購入してもらい、その土地の融資・建築の着手金・上棟金とつなぎ融資でそのノンバンクを使い、完成後に金融機関から土地建物の一括融資を受けて、つなぎ分は完済するということです。

なかなか手続き上は複雑ですが、物件の少ない今だからこそ、このような仕入れも行っています。


今回の物件は、まだ測量も終わっておらず、古家付きでもあることから、クリアすべき点はかなり多いのです。

仮測量をしないとアパートのプラン出しができないので先行して測量をしてもらったり、古家付きのままであれば、ノンバンクの融資が受けれないことから、更地にして引き渡してもらったり・・・

更に、普段より融資にも時間がかかることから、ローン特約を長めに取ってもらうなど、数々の交渉ごとが必要なのです。

そして、肝心の価格交渉もあるわけですからね、それはそれは慎重に進めないと怒らせてしまいます。

あとは、とにかくこちらのプラス材料を伝える、買主さんの属性や資産背景などなど、そしてこの業者は信頼できるなと安心してもらうことです。

その第一歩で全てが決まるような気もしますので、訪問前はとにかく伝える順番、交渉の仕方を何度も何度も練り直します。

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そうした結果交渉ごとが前に進むとそれはそれは気持ちいいもんです。
 

異動。


ちゃんと更新すると、ここくらいまではいけるんですけどね。  ↓ ↓ 継続が難しいのです。

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ご報告。

少し急ではありますが、8月から大船に異動することが決まりました。

横浜勤務(実際は鎌倉ですが)はみなとみらいオフィス以来ですので、かれこれ5年ぶりくらいでしょうか。 

特に今までと変わらず週の半分くらいは東京にいると思いますし、これまでと同じように大阪にも行きます。

ただ、新築アパートの企画等、物件は東京でも付き合いのある業者さん・工務店さんは大半が横浜ですので、スピード感はこれまで以上に増すと思います。

でも、ひとつだけ気になることがあるんです・・・皆さん、ミニフィールドワークセミナーの大船開催って来てくれます?

う〜ん。

いつまで経ってもHPの募集が止まらなければ、たまには参加してください 汗。

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アドバイスをすると信用がなくなる?


昨日友達から、「そろそろ彼女と結婚しようかな」とLINEが飛んできました。

ん、喧嘩売ってる?

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ではなくて、それはとりあえずの報告で本題は自宅を購入したいとの事。

どうやらその為に頑張って頭金を貯めたいらしく、目標金額は600万だとか。

よくある自宅購入マニュアル的な雑誌の影響?FPの方がとにかくお決まりのように頭金2割は最低入れましょうって、王道?を語りますが、知らない人からすればそれが正義だとコツコツ頑張るわけです。

その友達にはとにかく諸費用もコミコミで借りた方がいいよとは伝えましたが、もちろん「そんな事できるの?」と、予想通りの反応が返ってくるわけです。

自分の自宅もそうやって買ったからねと話をすれば、なんとなく安心はしてくれますが、その分貯めた600万でワンルームを買って家賃収入を得ればいいよ!と言うとなぜか怪しくなるようで。

こちらとしてはよかれと思ってアドバイスしてるんですが、その瞬間から信用なくなる?みたいな。

うーん、そんな教育だからこそ、世界と比べて日本はまだまだ利回りが高いのかなと。

東京の一等地で物件を精査してネットの利回りで5%ってまだまだ魅力的だとは思うんです。

もちろん以前より価格は上昇してますが、逆にこれまでが安過ぎました。この情勢では様子見という方もいるでしょうが、いやいやまだまだ買いですよ。

ま、少なくとも僕は今後も買い足しますからね。

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横のつながり。


昨日の社内イベント、ヨット&バーベキュー、たまにはこういう大人の休日もいいですね。

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美味しいお酒に食事もいいですが、それ以上に他部署との交流が大切だなと。

仕事上、不動産コンサルティングは売買だけではありませんので、PMや建築、企画、テナント、保険、事務方などなど、横のつながりが欠かせません。

こういう機会に少しでもコミュニケーションをとって、仕事が取り組みやすくなれば、それがまたお客さんのためにも大切なのかなとは思います。

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あ

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休日に仕入れなどの準備をしてくれた企画の皆さん、お疲れ様でした。

いつもありがとう。

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たまには。


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休みの日は掃除洗濯、クリーニング出し、そして撮りだめしたワールドビジネスサテライトを見て、夜はジムで汗を流す。

なので、昔から昼間の遊びはほとんど知りません。休日の明るい時間帯に友達と会うのがとにかく落ち着かないんです。

あ、夜の遊びを知ってると言っても美味しい店に行くくらいですので、念のため。


そんな今日はこれから三崎です。

会社のイベントでヨットにバーベキューと、うーんなんとも落ち着かない。

でも、昼間っからのお酒は楽しみですね。

ま、梅雨も開けたことですし、たまには人らしい休日を満喫しようかと思います。

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現在、横浜の某駅にて剣持カーの迎えを待っているところ。

すでに10分遅刻。

あいつめー。

明日からスパルタで行きます 笑。
 

ブランド志向が強いタイプ・・・


皆さんが銀行さんから直接物件の紹介を受ける事も多いと思います。

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一般的なイメージとしては、
「銀行さんが勧めるくらいだからなんとなくいい物件なんだろう・・・」

だって、その物件に対して融資をするわけだから、まさか変な物件なんて紹介してこないはず。

例えばこんな物件・・・

a

価格1億以上のマンション。
一棟?いえいえ区分マンションです。

場所はもちろん超一等地ですが、表面利回りで3%・・・。

コメントとしては、
「相続税圧縮・・・高層階部分のほうがより効果大・・・」

最近よく聞くタワーマンションの相続税対策、そら確かに上層階になると高額ですから、圧縮効果はあるんでしょうが、そもそも今回のオーナーさんの目的とは大きく異なるし。

その後、続くコメント
「ブランド志向が強いタイプ・・・」な〜んとなく変なコメント 汗。

こんな紹介の仕方じゃちょっと勉強してる大家さんから鼻で笑われるし、大事なお客さんが逃げていくよ。

だからいつも銀行さんにも言うんですよ、とにかく区分でも何でもいいから自分で投資した方がいいって。

オーナー目線に変わるので提案の仕方が180度違ってくるわけです。

でもほとんどの人が結局やらないですね、
「だってリスクでしょ」で終わり。

「そのリスクを融資付けしてるの誰やねん!」って、もちろんそんな事言えるわけもなく。

これが今の不動産業界、私たちの働く現場の現実ですね。

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もちろん知り合いの銀行マンでも頭のキレル人は自分で不動産投資してますよ。

ただ「今年は大殺界だから買わない!」とか、微妙なこと言ってますけどね〜笑


 

2級じゃダメなのか?


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オーナーさんに土地を先行購入してもらいアパート建築する場合、利用する金融機関に定期的に工事の進捗報告をする必要があります。

融資金は、3・3・4に分けて、着手・上棟・完成と実行されるわけです。

その度に、以下のような報告書と現場写真、1級建築士の免許と署名が必要です。

あ

なかなか手間ではありますが、融資する側からすれば
これは絶対に外せない確認事項です。

しかし、裏返して考えると、
「銀行は現場確認してないんだな」・・・と。

ま、その辺はこれまでの実績があってからこその取引ですので、お任せいただけてるのは有り難いのですが、全ての金融機関がこのような分割融資をしてくれるわけではないので、念のために現場確認してもらった方がいいように思うのです。

というのも、もし他社さんが何らかの理由で悪さをすると、全ての案件について今後取引中止なんてことも考えられるわけで。


ついでにこの工事進捗報告書、うちで言うと1級建築士である猪俣の署名が必要なのですが、う〜ん、2級じゃダメなのか?

猪俣も全国を飛び回ってる事が多いので、できればこちらで対応可能だと助かります。

解決策は・・・1級建築士を取る!

って、2級の時を思い出すだけで胸焼けがするので、さすがにこれは無理です・・・。

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今年の製図試験は、「介護が必要な親(車椅子使用者)と同居する専用住宅(木造2階建)」らしいです。

投資効率抜群。


突然ですが、腰痛や肩こりで悩んでる方。

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ほとんどの人が、マッサージに行ったりして一時的には良くなるものも、また時間が経てば同じ痛みの繰り返し。

結局これって根本の原因が解消されてないからだと思うんです。

以前僕も同じような悩みがあって、
病院に行くと「いずれ手術をする必要があるから覚悟しておいて」と言われたことがありました。

そんな時にオーナーさんから教えてもらったのがエゴスキュージャパンという会社。

詳しくはHPを見てもらえればいいかと思いますが、全身の写真を撮ってパソコンに読み込み、体のゆがみをもとに300種類くらいあるストレッチの中から自分にあったものを10種くらい自動で選別してくれます。

スタッフの方が2時間くらいかけて正しいストレッチのやり方を教えてくれますが、僕の場合それを3日くらい続けたら痛みがマシになり、1ヶ月後には完全に治りました。

エゴスキュー曰く・・・

「現代人の日常生活のように、運動不足であったり、誤った使い方をすると、筋肉は正しい動きを忘れかけて、動きが悪くなってしまいます。

この動きが悪くなった筋肉が、不自然に骨や関節を引っ張ります。すると骨や関節が本来の位置からずれてしまうのです。 これが、体のゆがみ・痛みの原因となります。

エゴスキュー・メソッドでは、眠っている筋肉に「動き」という刺激を与え、もともとの動き(機能)を思い出させ、活発に動くようにします。」


本当に痛みに悩んでる方は行ってみたらいいと思いますが、問題がふたつ。

・スタジオは渋谷と名古屋にしかない。

・金額が少々お高い。
1回のお試しでコースで3万円、8回コースだと20万くらい。

ただし、痛みのストレスを考えれば、投資効率はかなりいいかなと。

以前、名古屋のセミナーでたまたまこの話をしたのですが、それを聞いたお客さんが通われたらしく、行ってから腰痛がかなり改善したとのこと。

ストレッチ版CPMとでも言いましょうか、アメリカでは40年以上の実績があるようです。

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10年後20年後のために。


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気づけば自分で不動産投資を始めてから7年が経ちます。

自己資金を貯め物件を買っては、自己資金を貯め物件を買ってはと、これまでコツコツと運用してきました。

仕事柄、契約から融資手続き決済までと、もちろんそんなとこはなんてことないわけですが、

(ついでに金消なんてめちゃくちゃ早いですからね笑  銀行さんも説明割愛し過ぎ?)


ただ、やって見ないと分からない事って多くあって、これまで滞納もされましたし、退去後室内確認すると、ほんとにここ人住んでたの?みたいなことだってありました。

そして、確定申告。年末くらいからなかなか憂鬱になるんですよね。あーそろそろ手をつけないとなって。

で、やってみるとそんなに大変じゃなかったり。また、これくらいの規模なら払う税金てこんなもんかとかね。

経験したからこそ伝えれる、だからこそオーナーさんの気持ちがわかる、オーナーさん側に立って、自分ならこうするかなって提案できたりするわけです。

きっと、木内や中元も区分・一棟を所有してて、その経験があるからこそ、オーナーさん目線で提案ができるんだと思います。

またそれが多くのオーナーさんに評価されてるんだなと。

うちの会社のいいとこってね、社員にも自宅やアパートを買った方がいいって進めてくれるんです。

だから僕らもオーナーさんが買ってるような同じ物件をコツコツ買って運用してます。

そして10年後20年後とか、オーナーさんとか銀行の融資担当者さんとか、スタッフとかみんなで飲みながら、あの時あーして投資しててよかったなって一緒に笑っていたいと感じるわけです。

これってなんかいいよなと。

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さ、貯金しよ貯金。

強がりました。


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先日の大阪セミナーで個別相談のご希望が多くありましたので、8月も1日だけ設ける事になりました。

HPにもアップされましたので、こちらからご確認下さい。


あと、皆さんからご要望のありました倉橋セミナーを9月に大阪で開催する事となりました。

最近全然やってなかったですし、新規の方だとまだ聞いたことがないという人も多かったのでぜひこの機会にお申し込み下さい。

僕のセミナーより、倉橋のセミナーの方がほんの少しだけ笑いは取れてるかと。

ほんの少しだけ・・・はい、だいぶ強がりました。


また、今月はうちのチームの上田君が初セミナーを開催しますので、よかったら聞きにきてやってください。

土日が難しい方も、今回は金曜の18時半スタートです。

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実質フルローン。


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現在、建築中アパートの前面道路が拡幅事業決定しており、先日隣地境界立会いに行ってきました。

役所・測量士等立会いに10名以上、かなり大事になってます。

あ

山手線外側では火災の延焼を防ぐ為、このような道路の拡幅が進められており、6年後の完成を目指しているようです。

これってオリンピックに合わせるってこと?


今回の物件は道路から約1.5mの収用がありますので、その分セットバックしたもとでの建築プランを作成。

もちろん収用面積分の買取があるわけですが、役所での聞き取り調査を行った結果、実勢価格での買い取りということなのでそこそこ期待できそうかなと。

今回の新築アパートが仮に土地建物で1億として、銀行融資額が9500万。土地の買取が500万なら実質フルローンということです。

なかなかおいしいんです。

手続き上は色々と手間ではありますが、こういう事って自分の引き出しにもなります。

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今日から不動産コンサル養成講座


今日・明日と三崎のホテルで不動産コンサル養成講座です。

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あ

1日目は木内の金融電卓講座、2日目は私の資金調達とREIFAを使った投資分析。

a

久しぶりに木内の金融電卓セミナーを聞いてますが、めちゃわかりやすいですね。

こういう計算が苦手な方も理解できるんじゃないかなと思います。

東京では首都圏不動産投資最前線シリーズの第4講で金融電卓講座が9月23日に開催されますので、よろしければご参加下さい。


さて、今回の2日間セミナー、個人的に一番気の抜けないのが終わってからの懇親会。

泊まりということは間違いなく1次会で終わるわけもなく、2次会、3次会・・・シメはラーメンとエンドレスかもしれません。

ここ2週間ほど、週2~3でジムに通っており、体脂肪率も4%ほど減っているので、何とかキープをしたいところ。

「木内さんを先に潰せばいいじゃないですか!」とは同じチームの剣持。

なるほど・・・。

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あのセミナーでリベンジは無理。


週末は月1の大阪でした。

昨日はセミナー、今日は個別相談が6件。
うん、喋り過ぎです。

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セミナー中、いつも笑ってくれない大阪のお客さん達。

昨日はリベンジのつもりでいたのですが、数字の話で笑いを取るなんて高度な話術は持ち合わせておりません。

そもそもこんな講義内容で笑いを取れるのならとっくに落語家になってますよ。

でもね、昨日は一番前の席に座っている大家さんが、あえて声を出して笑ってくれました。

大家さんのあの優しさ、こちらにはちゃんと伝わっておりますので。

大家さん、いつもありがとうございます 笑


セミナー後の懇親会でお客さんから、そろそろブログ更新してくださいとのご指摘。

はい、すいません汗  サボり過ぎました。


さて、これから横浜に戻ります。

新幹線の構内で弁当でも買ってゆっくり帰ろうかと考えていたのですが、なんと全て売り切れ!

こんな事ってあるの?景気回復?

ま、大阪の安い賃料が上がるのなら、弁当売り切れもウェルカムです。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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