山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年08月

年末にでもやりますか。


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たまには9月のセミナー告知です。

大阪開催は・・・

9月5日(金)
北村の「これから始める方のワンルーム投資法 in大阪」

9月7日(日)
倉橋の「不動産投資の基礎知識」

9月20日(土)〜21日(日)
猪俣の「不動産投資プレミアム講座」

9月27日(土)
伊藤の「CFネッツ流賃貸住宅運営術in大阪」

9月28日(日)
伊藤・曽我部・北村「ワンルーム不動産投資物件を買う前に聞く話&東京物件購入会」

関西の皆様、ご要望通り色々と企画しましたので、ご参加お待ちしております。

・・・って言うかちょっと予定入れ過ぎ?


なお、10月4日(土)沼津セミナー後の懇親会は開催せず、16時半から個別相談会を実施することとなりました。

私と剱持でそれぞれ2組、全4組まで対応可能です。

・16時半〜:2組
・17時〜:2組

HPもそろそろ変更されますので、こちらからご確認下さい。


さて、早いもので8月も終わりますね。そろそろ12月の予定も考えないとです。

前回好評だった関西オーナーの会を12月の初旬にでも忘年会兼ねて企画しようと思いますが、皆様いかがでしょうか。

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自分の財産。


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今日は横浜でオーナーさんと会食。

お誘い頂いたメンバーは、私と剣持とリーシングの加藤です。

オーナーさんとは私が入社した当初からのお付き合いで、これまでの購入、そして資産の組み替え等、私と剱持で担当させてもらいました。

もちろん売買だけでなくその間の運用が重要なわけですが、そこはリーシングの加藤がよく頑張ってくれたと思います。


この仕事でもしてない限りこういうオーナーさんと出会う機会ってなかなかないですね。

頭はいいし気遣いもすごいし、ほんといつも勉強になるんです。

こういうオーナーさんとのひとつひとつの出会い、共有できる時間というのが間違いなく自分の財産になると思うんです。

だからこそ、今やってる事にもっと自信を持って、信念を曲げず、さらに経験を積んで引き出しを増やしていきたいなと。

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さて、明日からまた頑張りますよ。
 

安心感てありがたいなと。


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今日は一棟マンションの借り換えで、銀行に案件相談。

当時、僕から買ってもらった物件ではないのですが、さすがに金利が高すぎるなと。

物件の地域や築年数、構造によって目星を付ける銀行は異なるのですが、何よりも大事なのは、窓口になる担当者のやる気と経験。

そもそもやる気のない担当者だと同じ銀行でも即支店を変えますし、結局担当者のこれまでの経験、実績によって結果は大きく違ってきます。

今回の案件内容なら、あの銀行のあの支店のあの担当者かなと結びつけ、担当者に「いけそう?」と相談すると、「任しといてー」と一見軽そうではあるのですが、その返しで結果が読めるのです。

なんとなくこの安心感てありがたいなと。


借り換えを検討している方は何と言っても9月です。銀行の決算月ですので案件を求めてる担当者はとても多いのです。

今からのタイミングだとちょうど9月中の決済に間に合うので、多少の無理も聞くかなと。

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そりゃないぜ。


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今日は朝一業者訪問、昼から投資分析シートの打ち合わせ、銀座に移動してミーティング、そして某金融機関にて金銭消費貸借契約です。

一応明日は休みなので今日は花の月曜日ということです。

金曜の夜って何と無く街がざわついて感じるのですが、私たち不動産屋も月火あたりはこの時間になると無性に喉が渇き、そうウズウズしてくるものです。

事務所を見渡し、今日飲み行けそうなスタッフを物色します。

「このあと空いてる?」

「いやー今日はちょっと先約が・・・」

と、振られることを妄想してしまい、ついつい消極的になってしまう今日この頃。

それこそ中元に断られた日には、失恋ばりに心がキュンキュンするもんです 笑

ただし、ここ最近はおとなしく帰ることが多くて、今日は倉橋から急ぎの案件も頼まれましたので明日のために備えたいと思います。

あ、そう言えば今日倉橋と電話で話してた時

「山内、次は大船いつ来る?」

なんとなく変な質問と思いつつも、

「木曜日来ますよ。」

と返すと、

「あ、そっかお前大船勤務だったな。」

って、そりゃないぜ社長さん!悲。

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独身には刺激が強すぎて。


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顧客訪問後、事務所の帰り道。金沢文庫で新築アパートが売りに出ていたのでとりあえず下見へ。

金沢文庫の駅自体はいいのですが、もともと価格が高かったのであえてこの為に見に行こうとは思わなかった物件。

現地を見て・・・

築1年で草はボウボウ、廊下にゴミは散らばり放題・・・もったいない。

所有者の物件に対する愛情が一切感じられない。

更に残念なのが売主は不動産業者なのです。

「満室なので一応家賃は入ってくるし、高めで買い手が付くのであれば売却しようかな」という強気な感じでしょうか。

ちょっと難しいな。


物件下見後、金沢文庫から金沢八景を通って、大船に帰ろうとした時

ん?何か見たことのあるオシャレな住宅を発見!

あ


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玄関はこんな感じ。


何処かで見たことがあるようなないような?

そう、ドラマ「昼顔」で使われている吉瀬美智子の自宅!

金沢八景が舞台なんですよね。

そう言えば、橋の上で上戸彩が撮影してたって、磯子オフィスの浜田さんが高テンションで話してたなー。

妻が15時から不倫をするドラマ・・・

「て言うか、山内ってそんなドラマ観てるの?」と聞こえてきそうですが・・・

ま、まぁ一応ね 汗。

独身男性には刺激が強すぎて、これじゃますます結婚には踏み込めそうもありません。

なるべくなら女性に観て欲しくないドラマです。

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個人的にはマンション派ですが、こんな住宅なら一度は住んでみたいなと。

今度ミニフィールドワークセミナーで行ってみます?笑
 

融資が厳しくなるのは。


この仕事柄、週末に予定が入ってないととにかく落ち着きません。

また、携帯が1日鳴らない日があれば、営業としてかなり焦ります。

LINEが既読になってるのに返信ない!以上になんだか不安になるものです。

ま、いずれにしても既読スルーはやめましょう笑

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さて、今日は1日東京です。

ミーティング、セミナー打ち合わせ、顧客来社、訪問2件。

まずまずです。


最近、金融機関の融資が積極的になっていると言う話はよく聞きますが、一概に全てがそうとは言えないところも。

ある程度案件が集まり出すと、効率の悪い融資ついては引き締めて行く傾向もあるかと思います。

どんな案件であれ融資手続きが変わるわけではなく、融資額の大小にかかわらずかかる手間はほとんど同じです。

そうなるとまず厳しくなるのが、ワンルームマンション。

1000万を切るようなものに対しては、金利が高くなったり融資期間の短縮があったりと、遠回しに取り扱いしませんよと言ってるようなもの。

また、支店によって融資条件が異なったりするのは、支店長の意向であったり、場合によっては担当者独自の考えもあるのかなと。

単純に成績重視であればそうなるかもしれませんし、いい物件を買ってもらい融資という形で手伝いたいのなら、小さな案件でも頑張ってくれるかなと。

ま、会社員たるもの、個人感情だけではどうしょうもないこともあるでしょうけど。

某金融機関沼津のM部長.熱海のK支店長、応援しております。

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危機感を持たないと。


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大船駅の北改札から徒歩3分で新事務所に着きます。

近くてほんと便利です。

でも朝の通勤時間に歩くその3分間はなかなかの修行です。

事務所に着くスタッフのほとんどが汗だくでやってきます。

なぜか?それは鎌倉だからです。

あの周辺は高さ制限があり、高層の建物が建築できないから

だと思います。調べたわけではないので、うんたぶん。

そのせいで、とにかく日陰がないのです。

同じく事務所から歩いて3分くらいのところに駐車場もあるのですが、そこまでもやはり日陰がないのです。

今思えば銀座は影が多かったなと。

道路を挟んだ歩道どちらかが必ずと言ってイイくらい影になってるのです。


それに比べ鎌倉は空が広いです。

時間がゆっくり動いてるような気がします。

しかし、仕事人としてそこに危機感を持たないといけません。

このゆっくり感が当たり前になると、仕事のスピードまでも遅くなるような気がするのです。

歩くスピードも銀座よりゆっくりで、子供も多くて、うーんなんとなくこればやばいよ。

住むにはいい環境なのでしょうが、バリバリ働くには少し気をつけないといけません。

でも、鎌倉はいいところです。

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社内営業。


今日は横浜の業者さんを訪問、来月中には新規案件が出てきそうです。

今月中に地盤調査をしますので、それ以降に価格もまとまると思います。
 
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その業者の社長さんから山形県尾花沢市の特大スイカをもらいました。

あの橋本がこんなに小さく見えるのは奇跡的です。 


あ

尾花沢スイカは生産高日本一のスイカらしく、糖度も抜群です。

鎌倉本店の皆さんにもお裾分けを。

ここだけの話し、どうもわたくし新事務所で浮いてるよう気がしておりまして・・・。

とりあえずこのスイカを利用して、スタッフの皆さんとお近づきになりたいなと。

きっとこうした積み重ねが大切です。


コツコツ、コツコツ・・・

そう、不動産投資のように決して無理はせず、長期運用を意識して。

やはりパートナーは大切ですので、その辺の気遣いは重要かなと。

一応神奈川県民なんですが、今のところホームは銀座のようです。

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そうそう、話しは変わりますが、大阪支社の北村君がこっそりブログをやってますので、よかったら見てあげてください。

ガラガラなのに長蛇の列。


今日から営業再開です。

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今年の夏季休暇はほとんど出歩くこともなく、パソコンと向き合い、それ以外はゆっくり自宅でくつろぐことができました。

しかし、昨日の最終日は、大船の事務所で数時間働き、終わってからジムでガツガツ身体を鍛え、その後お好み焼き屋でビールを飲むという、ひとりアメとムチ。

プラスマイナスゼロというか、きっと体脂肪増量中。
なんとも意味のないことをしてしまいました。

そういえば、昨日のお好み焼き屋。店内の半分は席が空いてるのに、店の前は長蛇の列。

最近言われている人手不足か、入店制限をかけていました。

並んでるお客さんとしたら、席は空いてるのですぐ案内してくれるだろうと待つのですが、10分ほど経って店内のばたついてる様子を見てなんとなく状況を察するわけです。

せっかくの稼ぎ時にこれじゃお金を捨てているようなもんで、ほんと深刻な社会問題・・・。


さて、今日は銀座に出社、ミーティングに会議 、昼から案内とほぼほぼ1日東京です。

そして、明日も夕方から銀座で個別相談。

そして、明後日も銀座で?予定を入れられそうになったので、そこは軽く拒否。ま、先約がありましたので。

うーん、やはり日本の中心は東京ということでしょうか。

そろそろ異動願いを。

 
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早期リタイアって。


さて、長かった休みも明日でおしまいです。

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この夏季休暇中に感じた事がひとつだけあります。

よく不動産投資をする目標として早期リタイアをあげる人がいますが、自分にとってそれは理解不能です。

ま、その間に何かしっかりとした目的があるのなら別でしょうが、ただ、そんな日々がずーっと続くなんて、不安でしょうがないなと。

たまには綺麗な海でゆっくりダイビングもしたいし、また海外にでも出ていろんなもの見て刺激をもらいたいという気持ちはありますよ。

でも、同年代のみんなが働いていろんな事を吸収している中・・・う〜ん、無理なんです。

休み過ぎたりしてるとなんか焦るんですよ、こんな事してていいのかなって。

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ま、今経験してる毎日が正しかったのかどうかは、不動産投資と同じで近い将来きっとわかるはずです。

さて、これから筋トレして、結婚についてでも考えるとします 笑。

こだわり。


昨日は夕方まで自宅にこもってました。

勉強机でずーっとパソコンに向かって、コツコツコツコツ気づけは6時間。

何をしてたのかって、もちろん仕事です。

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そして、夜からは人形町へ。

自宅から約1時間、遠いよ、でもね、それだけのことが待ってるんです。

「肉の会」にお呼ばれしたので行って来ました。

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こだわりの肉が13種類に、それに合わした調味料。

お酒はビールから始まり、シャンパンに日本酒、マッコリ、白ワインに赤ワイン

すんごいこだわり、しかしこれだけのチャンポンはさすがに酔います・・・。

肉はこんな感じです。

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ま、この写真を見てもらえば言葉はいらないかなと。

年々肉より魚を食べる機会の方が増えてましたが、これはちょっと考え直さないといけません。

これまで自分が経験してきた肉のレベルがどれだけ低かったか・・・。


しかし、お店の人のこの肉へのこだわり、尊敬します。

どんな世界でもとにかくこのこだわりを持ってオタクになるってことは重要だなと。

妥協しない、諦めない、自分を曲げない。

そして楽しむ気持ちを忘れない。


いやー勉強になりました。

人形町の「にくがとう」お勧めです。


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たまたまですって。


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11日から16日まで夏季休暇です。

3日前、大阪での個別相談後、せっかくなので大阪支社のメンバーと飲みに行こうかなと思ったのですが、曽我部・北村共に予定があると言うことで見事に振られました。

ま、曽我部は家庭があるからね、しょうがないにしても、北村に限ってはどうやらデート!らしくて、仕事せずに?念入りに靴磨きをしておりました 笑

なんか気分悪いので、もう大阪には当分来ません。皆さん、CFネッツは東京のスタッフの方が温かいですよ 笑。


しょうがないので、ひとりで心斎橋にあるワインバー本多へ。

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昔から大阪でワインが飲みたくなったら本多さんを訪ねます。

この店がなかなかの名店。ソムリエが選ぶワインはもちろんのこと、牡蠣やカツオも美味なんです。

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バーにしてはめずらしく14時から開いており、昼間っからこだわりのワインと料理が楽しめます。

2時間くらい飲んだでしょうか、気づけはカウンターも満席。

なぜか客はひとりで来てる男性陣だけ。

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いや、いや、違いますから。本当にたまたまで、そういう事を目当てに来てませんので 汗。

そもそもこのバーはそういう店でもありませんし・・・。

山内が怪しいバーに通ってると変な噂だけは流さないようにお願いします。

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結局、大阪では1泊して翌日墓参りに行き、そのまま横浜に戻ってきました。 

もう休みには飽きたのでそろそろ働こうと思います。

ついてない。


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前回のブログでお伝えした男前アパート、おかげ様で買い付けを2件頂きました。

早速、売主業者さんに伝え1番手となったのですが・・・

その後、他社さんからも買い付けが入ったようで、まさかの現金購入。

ということで、持っていかれました。こればかりはしょうがないですね。

区分だと現金購入って当たり前ですが、一棟でも1億以内くらいであればこういう事って普通にあるんです。

なかなか難しいです、ここはやはり「縁」ということでしょうか。

問い合わせ頂いた皆様ありがとうございました。


さて、今日は大阪で個別相談会。

台風直撃で1時間到着が遅れ、さらに新大阪駅からJRは全線運転見合わせ。

あ

さらにその台風で個別相談のキャンセルも重なり・・・う〜ん、ついてない。

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明日から盆休みですが、墓参りして運気を上げ、早々に横浜に戻って仕事します。

久しぶりに男前の中古アパート


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横浜方面でいい感じの中古アパートを発見
最寄駅から徒歩4分、価格約5000万、表面利回り10% 

数年前に外壁塗装も終わっており、中古アパートでここまでテンションが上がるのも久しぶりです。

問題は融資ですが、現在先行して銀行に評価を見てもらっているところ。

ま、たぶん評価は大丈夫でしょう。

最近その金融機関とは提携もできましたので、特別金利適応も可能となりました。

では、せっかくなので1枚だけ写真をアップします。

あ

なかなかいい顔してるんです。
男前なのに中身もいい→FCRは6.5%超え!


やはり売却を考えるのなら、修繕は終わらせておくべきですね

一般的に多いケースとして融資額の上限は物件価格の9割ですので、売主さんでリフォームしてくれると、その費用が価格に乗ったとしてもそれも含めて借りる事ができるわけです。

仮にリフォームをせずに物件価格4800万なら9割融資で4320万、自己資金480万+別途修繕コストで200万必要

でも、リフォームをして物件価格5000万なら9割融資で4500万、自己資金は500万だけで足りるという計算です。

どうせ汚いままだと価格交渉されますし、場所にもよりますがかけたコストの回収、またはそれ以上の利益も十分狙えると思います。

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明日から全力で。


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今日は休日ですが、大船への引っ越しでみんな出勤しています。

夕方に荷物の整理も終わり、ネット環境も整いましたので、明日から全力で働きます。

8月は営業日数も少ないため、かなり気合い入れていかないとです。


しかし、今週末の予定を見ても、明日は大船で月に一度の方針会ですが、金曜は東京の業者訪問、終わってから芝公園で銀行面談、土曜日は東京でミニフィールドワークセミナーと、やはり東京中心の動きにはなりそうです。

あ、そうそうおかげさまで来月のミニフィールドワークセミナーは大船開催でも満席となりました。

ありがとうございます!

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ではこれから休日恒例のジムへと行ってきます。

あと、弊社の盆休みは8月11日から16日までです。

ただ個人的には13日くらいから働くことになりそうですので、お気軽にご連絡頂ければと思います。

さみしさもありますが。


何かあった時に相談のできる仲間がいるというのは本当に幸せな事です。

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ま、ほとんどが仕事のことですが、たまには恋話も?

みんな真剣に聞いてくれて、同じようにドキドキしてくれて、こちらとしては聞いて貰えるだけで、また仕事頑張ろう ってなるわけですが、こうしたらいいよ、こうしてみたらってアドバイスくれて、なんか有り難いですね。

人はひとりでは生きていけないなと。なんか最近しみじみ感じるわけですよ。

 
さて、今日は銀座から大船に引っ越しをしました。

木内から「東京支社最後の今日の一言撮っとく?」 と言われ、あー確かに挨拶しておきたいなと。

そのYouTubeはこちらからどうぞ。

木内さん、お気遣いどうもです。


やっぱり少しさみしさもありますが、これはまたチャンスでもあるので、しっかり頑張らないとです。

 木曜日から鎌倉本店の山内です。

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可能性のある限り。


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昨日は剣持と建築進行中現場・売り土地を計10件ほど下見。

その中で2件ほど面白そうな土地がありましたので、早速設計にプラン入れを依頼。

東京は窓先空地という、火災があった時に窓から非難できるように一定の避難通路を設ける必要があります。

述べ床100平米までだと1.5m、それ以上は2m、道路に面する部屋は除く。

そのほか、道路斜線や高度地区などなど、クリアすべきことは多く、そして、一番はそのプランで戦えるかどうかを検証して、さらには利回りとして有りか無しかを見極める必要があるわけです。

って言うか、そんな物件あるの?と聞こえてきそうですが、はいほとんどありません。

でも、可能性がある限りはそれを信じて突き進むのみです。

最近は金融機関の協力もあり、先日融資規定緩和の連絡もいただきましたので、後はほんと物件のみなんです。

詳しい融資の話はまた別の機会にしますが、投資家さんによってはこれまでより融資枠が伸ばせそうです。

単順に年収の何倍という計算で諦めてたら後悔するかもです。

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さよなら


大船の異動は8月7日(木)に決まりました。

さよなら、東京。

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CFネッツに入社してから、これで何回目の異動かと言うと
南青山→みなとみらい→銀座数寄屋橋→銀座一丁目
そして大船、すでに5回目です。

きっとおおよそ3年サイクルで支店を移る銀行マン以上に激しいと思います。

なので、来年にはまた銀座に戻ってきてるかもしれません。


中元氏がブログで、僕が大船に行くと飲みが減りお金が貯まるけど、その分日本の景気が悪くなると言ってましたが・・・
ん、そこまで言ってない?

ふっ、どうかな。
遠距離恋愛ほど盛り上がるものです 笑


さて、昨日HPにアップされました9月のミニフィールドワークセミナー、大船開催は9月6日(土)です。

皆様、来ますよね 笑

いつもはHPにアップしてから3〜4日で満席となりますが、さて今回はどうでしょうか。

ついでにその日は剣持の41回目の誕生日らしいです。

ま、そこはどうでもいいですが。

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人生の後悔トップ20


突然ですが、こんなランキングがあるようです。

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「老人1000人に聞いた人生の後悔トップ20」
55歳から74歳まで1060人のアンケートらしいです。

何だと思います?

「しっかり勉強しておけばよかった?」


「もっと真面目に働いておけばよかった?」

「パートナー選びを間違えた?」

「妻に優しくしておけばよかった?」


なんと一位は、

「歯の定期検診を受ければよかった」

って普通 汗

こんな身近な事なんですね。

他もほとんどが健康にまつわる事ばかり。

a


やっぱり元気に過ごせる事が一番だと言うことですか。

しかし、歯医者は行った方がイイです。

僕は2年前くらいにインプラントを入れたのですが、3ヶ月ごとに定期検診を受けて、その度に他の歯もチェックしてもらってます。

ま、自己投資としては安いもんです。

しかし、このアンケート、まだ年金をもらえる年代の方々なのか、さすがに不動産投資をしておけばよかったはないですね。

でもアンケートを取る年齢が40代くらいの投資家だったら、
「あと10年早く不動産投資をしておけばよかった」は3位くらいに入るんじゃないかな。


いやー、ほんと早くからやるに越したことはないです。

資産背景は大きく異なるでしょうし、10年早ければ投資リスクが全然違います。

かけれる時間が多ければ多いほど無理な投資をしなくて済みます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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