山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年09月

リーマン後の収益物件は・・・


月末の月曜日と言えば、そう決済です。

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途中の乗り換えで久しぶりの二子玉川駅。
やっぱり雰囲気がいいなと。

駅のホームから見える景色もなんか落ち着きますね。

あ

実は、この写真の中に6年ほど前に買ってもらった一棟マンションが写っています。

当時はリーマン後で2000万ほどの価格交渉も当たり前でしたので、利回りもかなり高かったです。

しかし、そんな時期でしたから銀行の融資姿勢も消極的で、融資の付く方も少なかったのです。

今見てもやっぱりいい物件です・・・
ま、僕が紹介しましたので 笑。

この物件もそろそろ長期譲渡ですから売却すると税金も半分になります。

今、売却すると儲かるんだろうなと思いつつ、同じ投資家としてはうらやましかったりします。

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自分も不動産投資を始めて7年ほど。

日々勉強です。 
 

久しぶりに横浜でイイ土地入手。


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横浜で面白そうな土地入手。

この写真じゃ分かりにくい?
あ

最寄駅徒歩5分。
周辺は坂の多い地域ではありますが、駅までほぼほぼ平坦。

ざっくりプランを入れてみると・・・
2階建て8戸だと少し戸あたりの面積が狭くなりそうなので、3階建て9戸のプランがいいかもしれません。

道路斜線制限が少し気になりますが、これがいければなかなか良さそうです。

あと、プランの次に問題は融資です。

土地を先行購入して、建物は着手・上棟・完成と分けて融資を受ける必要があります。

こういった分割実行融資、だいぶと利用できる金融機関は増えましたが、某韓国系の銀行は利用不可なんです。

オリックスかりそなか、その他地銀かなーという感じです。

スルガ銀行さん?もちろん分割融資は可能ですが、金利がね〜。

ま、東海地方のM部長がなんとかしてくれるなら全然OKですが。

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この土地、なんとかモノにしたいな・・・。
 

名木古木保存事業。


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昨日の夕方、
剣持に売りアパート見に行きません?と誘われ・・・

現地に着いてビックリ。

あ

崖の上ー。

物件の前へ行くまでも無く、戻ろうか・・・と。

さすがに利回りは高かったのですが、駅自体も地味めで間取りはワンルームですから、うーん厳しいなと。

安いのには何か理由がありますね、利回りが高いというのは逆に考えると利回りを高くしないと売れない物件だということで。

剣持、誘ってくれてどうもありがとうっ!怒  笑


さて、昨日の夜は自宅マンションの理事会。

お題のひとつに、敷地内にある大きな木を今後どうするかとの話し合いが。

手入れするにもお金がかかりすぎるし、切ってしまうというのもなんとなくよろしくないような。

そこで、名木古木保存事業の申請をしてみることに。

保存すべき樹木、名木古木として指定されれば、樹木の診断・治療に対し助成制度があるのです。

樹木の剪定、病虫害の予防、施肥、支柱補修等、清掃のための費用について、費用の1/2、上限額200,000円までが助成の対象になるようです。

指定される条件としては、

1.樹齢は概ね100年以上であること。
2.隣地へ著しく越境していないこと。
3.市民が容易に鑑賞等できること。
4.公有地においては、街路樹でないこと。
5.環境省が指定している、要注意外来生物でないこと。

ま、申請が通るかどうかわかりませんが、とりあえず出してみて通れば総会で決めようかと。


しかし、うちのマンションは高齢者も多く、ファミリータイプと言っても約半分が貸しに出しているせいか、どうも皆さん管理について興味がないようで。

そろそろ本気で取り組まないとやばいなと。

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絶対に負けられない戦いがそこにはある。


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今日は関西圏のオーナーさんご案内。
物件は新築アパートですが、現在は更地。

まずは、同じ工務店の建てた物件を見てイメージを少しでも持って頂き、その上で現地へ。

水面下情報の難しいとこは、まず9割以上が完成していないこと。

でもこれこそが仕入れたてホヤホヤ。
朝一築地で仕入れた、関西でいうと黒門市場で仕入れた的な。

そして、その案内後は?

契約!

えっ、契約?

はい、そのまま契約なんです。

首都圏の皆さんは、仕事終わりにでもまだ見に行く余裕があるかもしれませんが、首都圏以外の方はそういうわけにはいかないのです。

今日現地見て来週契約、だと物件が終わってる可能性は高いので、結局そのくらいのスピード感が必要なんです。

でもね、今日の物件も本当にいい。ご紹介するまでは結構待って頂きましたが、うんいいです。

価格は1億以上の物件、それを案内後即契約。

でもね、

これって
信用=プレッシャー

本当の意味で、
絶対に負けられない戦いがそこにはある、です。

でも、その自信があるから、ぜひやりましょう!と。

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本日はありがとうございました。

完成、楽しみにしていてください。
 

目標を持つこと。


PMスタッフのデスクに・・・

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a

宅建の試験まであと1ヶ月。

今年もやってきましたよ。
本当に1年が経つのは早いものです。

去年落ちた人はその悔しさを忘れていなければきっと受かるはずですが、短いようで長いこの1年間、モチベーションを保ち続けるのは難しいもんです。

試験が終わったその夜は、恒例の宅建祝賀会。気持ちよくお酒を飲めるかどうかは、ここからの1ヶ月にかかっています。

ま、資格を取ったところでそれを活かせないと意味もありませんが、ただ宅建を持ってないとひとりで契約も出来ないわけで、やはりこれは必須資格なんです。

また、うちの会社は宅建を持っていないとAM事業部で働くことは許されませんので、行きたい部署に移れるかどうかもこの宅建にかかっているのです。

宅建取得、この業界で働く限り誰もが通る道かなと。

今日の朝礼で倉橋が「将来の目標を持つこと、事業の目標を持つこと」なんて言ってましたが、確かにその辺が明確であれば、意地でも取る努力をすると思います。

宅建試験をうちのスタッフが落ちて、うちのオーナーさんが受かってる・・・なんて事もよくありますが、それも明確な目標が有るか無いかの差なのかなと。

そして後は、いかに楽しみながら取り組むかということが大事なんでしょうね。

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夜にアパートの下見。


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先日、銀座の事務所でちょうど19時半を過ぎた頃。
今から下見行きません?とは中元氏

この時間から下見?
はい、昔よく一緒に行ったんですよね。 

同じ物件はふたつとしてないわけで、このスピード感が大事なわけです。

車内で、あーでもないこーでもないと言いながら、なんか懐かしいなと。


葛飾と杉並のホヤホヤ水面下情報、これから基礎工事が始まります。

現地に着いても真っ暗、まぁこんな感じです。

あ

でも、夜の雰囲気を確認するってのも大事ですから、こういう下見は必要かなと。


そもそも今回の下見は、僕が大船に移って葛飾方面まで行くのも大変だろうと、中元さんが気を使ってくれたわけです。

相手の立場になって物事を考える、あの人の優しさです。


そんな中元さんのイメージですか?

中本崇

表向きクール、意外と若い、私生活が闇、酔ったら電話をかけてくる 笑。

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セミナー後は要注意。


今日は八重洲で資金調達セミナー、
ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

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セミナーが終わり、ビルの外に出た瞬間・・・
「お疲れ様でーす!」と勢いのある女性が近寄ってきます。

無視しようと思ったのですが、パンフレットを片手に、
「名刺交換をお願いしておりまして〜」

ん、名刺交換?まさか・・・

「私、〇〇不動産の△△と言います!」
やはり、同業者。

「新築ワンルームマンションを販売しておりまして〜」と、やっぱり新築系ですね。

そうして見せられたのが、これ

あ

収支の事なんて一切書いてないし・・・

とりあえずネタのために資料だけもらいましたが、これ確実にセミナー参加者を狙って待ち伏せしてますよね。

ま、弊社のお客さんに限って大丈夫だと思いますが、この業者ちょっと癖悪いですね。

一応、今後セミナーに参加される時はお気をつけ下さい。

あまり勧誘がひどい場合は弊社スタッフまでお声がけ頂ければと思います。

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そんな物件でよければね


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あ

時間が空けば建築現場へ。

新築アパートの進捗具合を確認しつつ、決済までのスケジュールを考えていると、気づけば今月は決済が6件。

できることなら来月にずれ込まないかなと感じつつも、9月は銀行の決算月。

担当者の顔が思い浮かびます・・・。


さて、毎日のように物件の仕入れをして、う〜ん、う〜んと唸っております。

一応有名どころの収益物件サイトには登録をしておりますので、首都圏の一棟物件が自分のメールに飛んでくるようにはなっています、が、

いや〜随分増えたな・・・新築アパート。

なかなか戸建てを売るのは厳しいもんですから、業者さんも収益物件の仕入れに走っちゃうんでしょうね。

しかし、飛んでくる物件、どれもこれも無しです。
95%以上、ほぼ全てが無し。

単純に表面利回り計算から考えると、立地が良くなれば土地値が高いので、その場所でやる?という企画がほとんど。

そんな物件でよければ、水面下で廻ってくる土地を企画していつでもご紹介できますよって感じです。

いや〜これを買った人は・・・悩ましいな。

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大切にしたいものです。


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どんな業界でもそうでしょうが、横とのつながりをいかに大切にするかで自分の価値は変わってくるもんだと思います。

私たちの業界もそのつながり次第で入ってくる情報量は0にでも100にでもなるもんです。

今一緒に働いてる仲間だって、何かしらの理由で別々になることがあるかもしれません。

でも、そのつながりがあったからこそ、今後の情報共有があり、会社は違えどまた一緒に仕事をすることもよくあるのです。

仲間って、お互いにとって刺激になる思いやれる関係にあることだと思います。

そんな共感できる仲間とこれからも頑張って乗り越えていきたいなとしみじみ感じるわけです。

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そんなつながりを社内社外問わず大切にしたいものです。

大船はなかなかやりますよ。


昨日の午前中は銀座で個別相談、午後から大船でミニフィールドワークセミナー。

当初、大船開催って集まるのか少し不安だったのですが、おかげさまで早々に満席、キャンセル待ちもあり一安心です。

また、せっかくの大船初開催なので懇親会から参加します、とはいつもお世話になっているオーナーS様、ありがとうございます。

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懇親会は物件を廻っている途中に参加人数を確認して、その後、店の予約を入れるのですが、いや〜大船をなめていました。

とにかく予約が取れない!どこも満席なんです。
しょうがなく直接店を廻り、何とか見つけた和のお店。

入れてよかったとメニューを見てびっくり、価格の高いこと高いこと。ここ銀座価格?いやそれ以上かもしれません。

皆さん、大船はなかなかやりますよ。
何と言っても大船駅の乗降客数は約20万人、大井町駅とほぼほぼ同じです。

この街力に、来られた方皆さんがびっくりされます。
ぜひぜひ1度お越し下さい。

さて、次回のミニフィールドワークセミナー大船開催は
10月11日(土)、しかし既に満席です・・・すいません。

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あ、そうそう昨日は剱持の誕生日だったのですが、以前ブログで剱持の年齢を42歳と一応冗談で言ったつもりなんですが、「剱持さんて意外と歳とってたんですね」とは某オーナー様。

実際はピチピチ(お腹)の33歳ですのでお間違いなく。

全て悪いでしょう。


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先日の休みは浅草へ行ってきました。
初雷門です。

さすが観光地、平日にもかかわらず凄い人ですね、外国人観光客の多いこと多いこと。

多過ぎてなんだかアウェイ感すらありました。


こういうところに来るとやはりおみくじを引きたくなります。

早速100円でチャレンジ。

くじの番号は1〜100番

ガラガラと振って、そこで出たのが何と100番!

お〜これはなかなか期待できるんじゃないかと思って、もらった紙を確認すると・・・

「凶」!

あ

まじですか・・・。

それも、書かれてることが全て最悪。

願望:叶いにくいでしょう。

病気:危ういでしょう。

失物:出にくいでしょう。

待ち人:現れないでしょう。

新築・引越:悪いでしょう。

旅行:悪いでしょう。


そして、極めつけ、

結婚・付き合い:全て悪いでしょう。


って、いくら100円のくじと言っても、ちょっと言い過ぎじゃない?それも結婚・付き合いで全て悪いでしょうって、どこからか見られてる感がハンパないです。

ま、笑いを取るのであれば確かにオチも取れてるし、なかなかのセンスやと思います。しかし、冷静に考えてみると、このくじの中身を作った人がいるわけで、かなりストレスが溜まってたのかなと。

100円の投資でこれほどまでの言われよう。逆レバもいいとこですが、ここまでネガティブな凶もめずらしいので、そういう意味ではなかなかの強運かもしれません。

マイナスをプラスと捉えることが重要です。

 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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