山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年10月

金融機関はうまく選択しないと。


 
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今日はアパートの完成立会いです。

あ

室内に設置されているこれ ↓ ↓ 何だかわかりますか?

a

あまり見慣れませんが、右側のを引っ張って・・・

a

正面にある壁に引っ掛けます。

a

すると、こんな感じに ↓ ↓

a

室内物干しになるわけです。まぁ色々考えますね。


さて話は変わりますが、「他の投資家さんってどんなペースで物件を買い足していくんでしょう」と皆さんからよく質問を受けます。

1年にワンルームを1戸ずつという方もいれば、1年半でアパートを3棟という方もいます。

融資枠の問題もありますが、一番はやっぱり自己資金です。

一棟の多い価格帯は8000万前後。もちろん2000〜3000万なんてものもざらにありますが、安いだけにほとんどが物件として無し。駅が遠いとか、そもそも立地が悪く、投資不適格がほとんどです。

一般的には価格の9割融資という感じですので、1割+諸費用分の自己資金が必要で、5000万なら900万、8000万なら1500万くらいが目安となります。

そう考えると、自己資金に余裕のある方でなければ、早々に買い足すことは難しく、一棟買ってコツコツ自己資金を貯めながら次の様子を伺うという感じになります。

焦らず時間をかけて運用する事によって、どんどんスピード感は増しますので、走り出すとなかなか面白いもんです。

ただし、今は9割以上の融資をしてくれる金融機関、95%・100%?も、実はあります。

その辺は利用すべき金融機関の中でも優先順位と言うものがありますので、間違わないように選択して行きたいところです。

 
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まさに運命。


 
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昨日は仕事が終わってから尊敬するIT系の某社長と会食のため渋谷へ。

駅から徒歩10分、メディア等一切お断りのお寿司屋さん。なかなか期待が持てそうな店構えです。

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店内は、カウンター8席のみ。愛想のいい大将と女性スタッフがひとり。こぎれいにされており、ますます期待が持てます。

まず最初に出てきたのは赤貝。うん、まずまず。

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次に、大好きな金目。すだちをかけていただきます。身はフワッとしてますが、ちょっと味付けが薄いかな。

a

そして鮑。う〜ん、決して悪くないのですが、もう少しウマミがほしいところ。

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お次は鯖、これは抜群にうまかったな。

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そしてトロ。写真のとおり、これでうまくないわけがない。

a

日本酒の品揃えも多く、全体的に決して悪くはないのですが、う〜ん、何かが足りない。価格も・・・なかなかのもんですので、そう考えるともう一歩です。

写真だと全て美味しそうに見える?それはきっとカメラマンの腕がいいんでしょうね  笑。


そして23時を過ぎたころ、帰りは東横線で横浜の自宅へ。しかし昨日はここからが始まりでした。

電車内で偶然にもお世話になっている某金融機関の課長と出会ってしまい・・・

「ちょっと行きますか?」と白楽の居酒屋でもう一杯。いや〜これはまさに運命です。


「通帳を10行見ると、その方のことが全てわかる」とは課長さん。この話し言ってよかったかな・・・?

ま、そんな私もこの銀行さんでアパートローンを利用させてもらっていますので、もちろん資産背景等全てご存知なわけですが、

「山内さんの通帳を見ると健全なのがわかります」と、何だか嬉しいような恥ずかしいような。

また「CFネッツさんからの案件はこれまでおひとりも延滞等ありませんからね、ほんと凄いことですよ。もう少しイケイケでもいいんじゃないですか?笑」と、

銀行さんからそうまで言ってもらえるのはほんと有り難いことです。


a

調子が乗り出すと眼鏡を外す?課長さん 笑。
ほんと楽しい時間でした、裏話もいっぱい聞けたし・・・。


翌日が仕事にもかかわらず遅くまでお付き合い頂きありがとうございました。ご馳走にもなりすいません・・・。

このお礼は仕事でお返しします。

 
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自分は買おうとしない。


 
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今日は休みですが、次の案件に向けて剣持と大船の事務所で仕事です。

契約書作成、業者打ち合わせ、銀行相談、その他諸々と、休み明けも忙しくなるので出来ることは今日中に片付けておきたいのです。

コピーロボットが欲しいと思う今日この頃、1日24時間をどう効率よく廻すかが課題です。

そう考えると、こうしてる間も家賃を稼いでくれている自分の物件たち、有難いなと。

給与所得や不動産所得、稼げる柱をいかに多く作れるか。それだけで随分と生活に余裕が出てきます。

それなのにビビってやらない大阪にいる友達。

お客さんにはアパートローンを勧めてるのに、自分は買おうとしない。

それってどうなの?

不動産コンサルタントと語りつつ、投資物件を持ってないのも、うーんて感じ。

結局、自分でやらないと、そうですねそうですねと親身に話を聞きつつも、オーナーさんのほんとの気持ちなんて絶対にわからないんです。

自分で投資物件を購入して運営するとほんとにオーナー目線として共感できるもんです。

 
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金利は0%台、格差社会・・・。


 
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今日もアパートの決済でした。

融資枠と言うのは一般的に年収の10倍や20倍なんて話しをよく聞きますが、今回利用した銀行は特に無し!

所有している物件の収支と購入する物件の収支が廻っていればOK、とにかく収益還元なわけです。

ひとつのポイントとしては、基本物件価格の80%融資。

また、所有している物件が古くて今後大規模修繕の必要があるなんて言うと、その部分の自己資金は?となるので、あまりそのような物を多く抱えていると嫌がられたりもします。

しかし、しかし、その辺をクリアしていけば・・・

金利は0%台・・・もちろん投資家さんの属性にもよりますが、地主さんばりの優遇が待っているのです。

こういうファイナンスアレンジをして、金利がそこまで下がれば、もちろんやっているこちらとしても楽しいしテンションも上がるのですが、よくよく自分の住宅ローンより金利が低いやん!って思うと、それはそれでなんだかな〜と感じたりもするのも正直なところです。

今後ますます格差社会ですね。富裕層はどんどん資産が増えていくし、そうでない人は・・・。

ま、急激に資産を増やすにはリスクが伴いますので、とにかくお金の運用を意識して、コツコツコツコツ資産背景を拡大させていく事ですね。

最初は我慢我慢、しかしその繰り返しこそがスピードアップにつながり、それを実行した人とそうでない人とでは、10年後15年後の世界は大きな格差となるのです。

その為には、まずお金を貯める事。皆さん、無駄使いは駄目ですよ〜。

 
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さ、飲みいこ 笑。
 

ぐっと若返ります。


 
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今日の下見は、久しぶりにファミリータイプの中古アパート。

横浜の某駅から徒歩10分、土地約250屐延床約200屐。横庁法滷汗ぢ咫)室。

平成6年築、価格は約4000万 

あ

5年前に外壁塗装済みで、実際に現地を見た方が印象は良かったですね。

外壁が嫌味の無い黄色に近いクリーム色でしたので、あえて言うならバルコニー部分はホワイトではなく、ブラウンまたは落ち着いた色目のオレンジ。

すると、だいぶ大人びた感じにはなるので、少しでも古アパートっぽさが薄れ、築20年経っていても小洒落たイメージになります。

なかなかいい物件でした。あとは表面利回りが8%超ですので、ここから価格交渉が通ればお勧めしたいですね。


そして、2件目は・・・

駅から徒歩5分なので場所は悪くないのですが

あ

さて、問題です。
何年築の建物でしょう?

価格は3000万台、1K全6戸
外壁と鉄部塗装は最近修繕したようです。

 
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正解は、平成4年築。

ちょっと歳とり過ぎてません?先程のアパートとほぼ同じです。

もともと昔っぽいアパートの造りですので、こういうのはもうちょっと明るめの色で塗装してあげた方がぐっと若返ります。 

関西人あるある。


あるサイトに載っていた、上京した関西人が感じる「あるある」

 
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・「電車の中が静かで驚く。」
→ま、確かに静かやね。

・「東京の人の歩く速度が遅くてイライラする。人ごみをグイグイ抜き去っていく人がいれば関西人かも。」
→う〜ん、確かに。抜き去っていく人は関西人の可能性大。

・「コンビニで肉まんを買ってもカラシがついてこない。」
→カラシが付いてないなんて肉まんじゃない!

・「円広志、上沼恵美子、トミーズをテレビでほとんど見かけないことに驚く。」
→というか、たまに東京の番組(全国ネット)に出てる関西芸人を見かけると異常に緊張してるのが伝わって、こっちまで緊張する。

・「関西人が話すエセ標準語に敏感」
→上京してなくてもめちゃくちゃ敏感。関西人に「・・・だよね」とか言われると、ストレス半端ない。
大阪支社の曽我部がひどい。


個人的にはその他にも色々ありますよ。

駅員さんが冷たいとか、車道のオレンジラインを横切ると必ず捕まるとか、綺麗な人が多いとか、
なまってると言われるけど関西弁はなまりじゃないって感じるとか 。

あと以前オーナーさんが言ってたのは、「関東のコンビニの入口は自動で開くけど、関西はなぜか手動」

うん、確かに。


ついでに不動産では、

・東京は貸家の更新料があって大阪には無い。

・固定資産税の清算金は東京は1月1日が起算日で、大阪は4月1日。

・売買残代金の振込手数料は基本東京は買主負担、大阪は売主負担。

・不動産大手◯不は東京も大阪も変わらず対応が冷たい。

・大阪のお客さんはセミナーで笑わない。

・CFネッツは大阪より東京のスタッフの方が男前が多い。

・最近、剣持の太り方が半端ない。


ん、何の話だったかな?

 
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喜びも大きいわけで。


 
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今日はアパートの決済、引渡しです。

度々ブログでもお伝えしておりますが、新築アパートはほとんどのケースで更地からの購入となります。

現地案内なんて言っても、もちろん土地でしかありませんので、周辺環境を確認するくらいしかできません。

そして、今回のアパートは更地の前、まだ古家が付いている状態・・・。

オーナーさんとしては、ますますイメージが沸きにくかったかと思いますが、そんな状況でも任せて頂けたわけですから、ほんとありがたい限りです。

土地を先行購入での分割実行融資。

土地の金消・決済、着手金手続き、上棟金手続き、建物金消・決済などなど・・・道のりは長いのです。

しかし半年間、いくつもの手続きを経て完成すれば喜びも大きいわけで。


室内はこんな感じにしました。

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あ

木造のアパートっぽくないでしょ。大人な感じで、なかなかセンスがいいです。

土地を仕入れてボリュームを出し、間取りを検討してから家賃設定。そこから収支計算をしてファイナンスアレンジ。そして細かな色決めまでして、無事完成。

こういうアパートを作ると元気が出ます。

オーナーさんにも色々とご協力を頂き、非常に助かりました。

 
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さ、明日からまた頑張ろう。 
 

とりあえず折半ね。


「ワンルーム投資プロの流儀」
やっと読めました。

 
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一時アマゾンで在庫切れだったとか・・・。
更に、増刷も決まったとか・・・。

先日のセミナーでも売れること売れること・・・。
皆さん、
消費はほどほどにね 笑。


ま、こう言いながらも不動産投資を始める前には絶対読んでおいて欲しい本です。

プロも知らない収支計算法や投資指標の考え方、ワンルーム投資のリーシングから市場分析にファイナンスまで、内容盛りだくさんです。

こちらから購入できます。


わざわざ告知するなんて優しいでしょ。
なんたってうちの剣持が2章の著者ですからね。
またこの2章がいいんですよー。
いやーオススメですよー。

 
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さて、こんなもんでいいですかね。
これで剣持の印税は私と折半です。
 

「負債」ではないのです。


こういう物件を見るとテンションが上がる。

 
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うちの会社のスタッフも色々と収益物件を保有しておりますが、若い人はまず自宅の購入からが王道です。

目線としては、将来売っても貸してもOKな物件。売ってもOKとは、買値と売値がほとんど変わらないような物。

新築や築浅だと売却時に大きく値の下がるものがほとんどですが、築古で立地と管理状態が良ければその可能性は限りなく低くなります。

若い独身の人なんかは、将来結婚をして子供でもできれば手狭になるのは目に見えてますので、そういう出口を考慮したうえで物件を選択すべきなのです。

仮にこの五反田の物件を1880万・金利1%・30年ローンで組んだとすれば、毎月の支払いは約6万円。

管理費・修繕積立金で月2万弱、固定資産税で月5千円。計8万5千円。

5年後同じ金額で売却できたとすれば、その時の残債が約1600万。

売却価格1880万−残債1600万ー諸費用約70万=手残り210万

購入時の諸費用が150万とすれば、通帳に60万残ります。

もし5年間賃貸暮らしなら、五反田ILDKで10万はするでしょうから、計600万円の支払いです。

あなたならどちらを選択するか?

そして、貸したとしても毎月キャッシュフローが見込めます、

こういう目線で購入すると自宅は決して「負債」ではないのです。

 
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自宅の購入コンサルもご相談下さい。

即売れるんだろうな。


今年の宅建試験、なかなか難しかったようですね。

ま、でもこれって簡単な年は合格点高くなるし、難しかった年は低くなるしで、結局どちらでも同じような・・・。

しっかりやれば受かるのです。

 
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写真は代官山?ではなく鎌倉新事務所4階の中庭、
宅建祝賀会後大人飲みの様子。

屋上からパチリ。

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周りの雰囲気がオシャレであると写っている方もさまになる。

写真に写っている白シャツを着たモデルが、決して!オシャレなわけではありませんので、皆様お間違えのないように 笑。


お披露目会いつするの?とは、いつもお世話になってるオーナー様。

いつだっけ?開催予定があったような、なかったような。

企画の皆さん、よろしくお願いします。


さて、今日は買い付けを入れたり、預かっている物件の買い付けが入ったりと、バタバタ応対中。

新築アパートの水面下情報も新規で数件仕入れましたが、いや〜厳しすぎるよ。

何が厳しいって、やっぱり立地かな。

場所がよろしくないだけに利回りは高めではありますが、自分なら絶対買わないので、残念ですがシュレッター行きです。

ま、でもこれが表に出れば即売れるんだろうなと・・・。

水面下情報だからと言って全てが優良物件という訳でもありませんので、ご注意を。

 
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初歩の初歩。


昨日は八重洲でのパネルディスカッションセミナー、初めての3時間企画。

打ち合わせ一切無し、金融機関の裏情報も満載、笑いもあってなかなか良かったのかなと思います。

次回は横浜駅辺りで開催したいなと検討中。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

 
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さて、今日は年に一度の宅建試験。
いやー、ついにやってきましたね。

社内行事として恒例である宅建祝賀会が夜に大船で開催されます。

社内で冷静に見てると、何となくこの子は受かる受からないがわかるもんです。

その姿勢というか、眼差しというか、合格する子は絶対に受かるというその意識が強いです。

だって、宅建がなければ重要事項説明書を他のスタッフに読んでもらって、貴重な時間を奪い、言えば足を引っ張っているようなものです。

廻りに迷惑をかけない為にはそういう意味でも必ず受からないといけないのです。

試験時間は2時間、もう既に終わっているはずなのですが、まだ大船の事務所には誰も戻ってこない・・・う〜ん、嫌な予感。

試験結果の思わしくないスタッフは事務所に戻ってくるの相当嫌でしょうからね・・・。

しかし、年に1度の試験て緊張するんですよ。もしこの試験に落ちて、もう1年同じ勉強をすると思うと、何も成長できてないような気がして・・・。

ただその分受かりさえすれば、自信もついて、他の資格なんかも意外と簡単に受かります。

そう考えると、やっぱり宅建は不動産屋にとって初歩の初歩、入り口の入り口なんだなと。

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自分なら買うのか?


 
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今日の下見は古家付き土地です。

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アパート用地としてはめずらしく前面道路がすっきり、そして整形地です。

ざっくりプランを入れてみると、20屐8戸
家賃が戸あたり6万円

収支としては、
年間576万−空室率5%−運営コスト15%=ネットの収入460万

※一般的に運営コストが10%では低すぎます。

この地域のキャップレートが5.5%として、NOI460万÷キャップレート5.5%=物件価格8360万

土地値が約4300万、それに建築コストをプラス、さらに解体費が坪4万として約130万

・・・う〜ん合わない。


結局、アパート用地として多いのは、道が狭い、地型が悪い。
こういう土地でないと、収支クリアするのはなかなか難しいのです。

ま、そういう収支計算をしつつ、あとは個人的に物件を紹介する決め手として、とにかく「自分なら買うのか?」ということです。

自分の気に入らない物件を紹介することほど、面白くないものありません。

そんなスタンスで地道にやっていきたいなと。

 
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フルローンには理由があるのです。


週末に台風が来ると、何が困るって・・・

月曜日の魚の仕入れ状況が悪くなり、休日前の楽しみがひとつ減ってしまうのです。

そろそろ武蔵小杉にあるおれんちに行きませんか?
オーナー様。

ただ、今回の台風はそんな呑気なことを言ってる場合じゃないですね。

 
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フルローン・オーバーローンなんて話しはよく聞きますが、ほんとにこれって可能なの?

ついでにフルローンとは、物件金額丸々借りれるという話し、またオーバーローンはなんと!諸費用まで借りれちゃうということですね。なので自己資金が全く無くても購入できてしまうのです。

ま、これだけ聞くと、資産がなくてもどんどん物件が買えてしまうように思いますが、もちろん銀行としては返済リスクを計算しますので、そんな簡単に融資が付くわけもないのです。

でも、購入できてる人がいる!のであれば、それには「理由」があるのです。

地主や資産家であれば、所有している土地を担保に借りる事もできるでしょう。

個人の方で資産も無い?なのに2棟・3棟・4棟・・・フルローンで買えている?

う〜ん、そこには裏がありますね。

見た目は白鳥のように優雅に泳いで見えますが、
水面下は・・・さてさて、どうなっているのでしょうか。

あ〜、残念ですがブログで書けるのはここまでです。

 
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独自のカラーが必要


朝食は、白米に納豆、卵焼き
タンパク質摂取量が気になる今日この頃。

 
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またまたお米を頂きました。

あ

いつもお気遣い頂きありがとうございます。
頑張って料理します。


さて、今日は
7年前くらいにお世話になった銀行マンが来社。

藤沢に異動となったらしく、近いのでまた何か一緒に仕事ができないかなと。

少し金利が高いので利用するにはなかなか悩ましいところではありますが、ま、あの融資プランなら一部使えるかもな、と模索中。

「うちの金利は高いですからね、他行と同じようなことをやっていても負けるのは目に見えています」と、銀行マン。

ま、どんな業種でもそうでしょうが、独自のカラーがないとなかなか厳しいご時勢です。

仮に今戦えたとしても、そこで満足していては数年先は闇です。

いや〜、次の一手を考えないとですね。

 
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なかなか面白い話も聞けたので、またセミナーやフィールドワークでお話します。

しかし最近悪い業者が多いようで・・・くれぐれもお気をつけ下さい。

あのお方、


ご要望を頂いておりましたので・・・

私と剱持の11月22日(土)のミニフィールドワークセミナーは久しぶりの銀座開催です。

もう間もなく満席となりますので、お早めにどうぞ。

 
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さて、うちの剱持ですが、同じチームの僕や山田に対しては、慣れ過ぎているのか、最近どうも冷たいときがあるのです。

それに比べ、東京にいる”あのお方”にはいつも緊張しまくっているようで・・・

ちょうど先日も”あのお方”から剱持の携帯に連絡が入り・・・

その時の様子が、

あ

まさかの正座で受け答えをして、肩はこわばり、お酒を飲んでいてもこの緊張感、決して僕には見せない気を使った愛想笑い。

ま、あのお方が誰かとは決して言えませんが。

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さとしくん、
そんなに中元さんが怖いのかい?笑


まさかの避難勧告。


昨日の大型台風は朝の通勤時間帯を直撃。

鎌倉市でまさかの避難勧告。なのに、その鎌倉市に向かおうとしてる自分。

うーん、これってどうなの。

さすがに電車が止まるやろなーと思いつつ、横浜駅から大船駅までは、東海道線に横須賀線に湘南新宿ラインに京浜東北線。

どんだけ便利やねん。

普通に湘南新宿ラインでストレスなく出勤。

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さて、11月16日(日)に大船の新事務所で初セミナーをやらせてもらいます。

まずはここから学ぶ!「不動産投資の基礎」

不動産投資をするうえで絶対に知っておくべき知識を、2時間でわかりやすくご説明。

終わってからは個別相談も開催しますので、ご希望の方はぜひぜひお申し込み下さい。

久しぶりにユーチューブも撮影しましたので、よろしければどうぞ。



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やってしまった!


やってしまった!
なんとなく懐かしい響き。

 
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昔、倉橋が飲み過ぎた翌日のブログ名ではよく「やってしまった!」とありましたが、いやーやってしまったんです。

決して飲みすぎたとかではないのですが、先日の沼津セミナーで・・・

行きの新幹線、新横浜駅に20分前には着き、時間があったのでレジュメのチェックをしていたのですが、
こうした方がいい、あーした方がいいとペンを片手にえらく集中してしまったようで・・・

気づけば乗車時刻が過ぎてるではないか!

ホームで駅員さんに「15分発の電車行っちゃいました!?」とたずねると、「はぁ、だってもう時間過ぎてるからね」と冷たくあしらわれ・・・久しぶりに冷たい東京を感じた瞬間 悲。

結局、次の三島行きは30分以上あと。

ま、今回剣持がセミナーの前半を担当していたので、自分の後半にはもちろん間に合いましたが、いやー焦りました。

これ自分の単独セミナーだったらえらいことです。

あ

なんとも嫌な汗をかきましたが、何とかセミナーは無事に終わり、オーナーさんからお米まで頂きました。

お気遣いありがとうございます。

a

静岡には度々行かせて頂いてますが、皆さんほんと温かいですね。

こうして共感できる仲間を、今後まだまだ時間はかかるでしょうが、コツコツと作っていきたいなと思うわけです。

特に静岡の方は人見知りが多いのか初めは厚い壁があるのですが、それを取っ払いさえすれば、ぐっと距離が近くなるのです。

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あ、そうそう、帰りはいつも三島駅で駅弁を買って帰るのですが、これがなかなか美味しかったです。

あ

a

ぜひ1度お試しを。

 
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更新


最近どうも書くネタに困っておりまして・・・なかなか更新できずにおります。

今日もこのまま無理やなーなんて思っていると、「更新」とだけ書いたLINEが飛んで来ました。

私の尊敬する銀行マンです。

金曜の夜ですので、きっと酔っ払って、「早くブログ更新しろ」ですね。

ま、そんな楽しい時間に僕のことを思い出してくれるわけで。かわいい人やなと笑

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さて、今日の出来事と言えば・・・

朝から渋谷へ向かったのですが、駅に着きエスカレーターで地上まで上がっている途中、何やら外が騒がしい・・・。

警察が大きなクッションマットやネットを広げて、上を見上げてるのです。

あ

飛び降り?

見上げるとヒカリエの屋根に人が・・・

写ってるのわかります?
a

何やらこちらに向かって手を振っていますが、最近話題のドラッグなのか、かなりよろけています。

危ないなー。


結局、その後のニュースで逮捕されたのを知りましたが、犯人は「注目されたかった」と。

う〜ん・・・。

もっと別のことで注目浴びようよ。

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さ、明日は沼津でセミナーです。

これもそこそこ注目されますけどねー。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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