山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年11月

来年全国5カ所で開催。


12月6日(土)MFWセミナー後の忘年会は、みなとみらいでお店を貸しきります。

18時からスタート予定ですので、ご希望の方いらっしゃればご連絡下さい。途中参加もOKです。

 
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さて、早くも来年のセミナー開催が決まりました。

「これから始める人のアパート投資セミナー」

開催地は全国5ヶ所です。

1月11日(日)横浜

1月24日(土)大阪

2月21日(土)東京

3月  7日(土)名古屋

3月  8日(日)沼津


一棟投資をするうえで、絶対に抑えておくべき内容が盛りだくさんです。

これまで7年以上、自身で投資物件を運営してきたからこそ、オーナー目線として伝えれることが数多くあります。

結局自分でやらないと説得力もないでしょうし、オーナーさんの本当の気持ちなんてわからないのです。

ぜひご興味ある方はご参加ください。

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福岡出張。


 
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昨日は売り出していた一棟物件の決済で福岡出張でした。

IMG_9489

アパートローンを積極的に取り扱かっている福岡銀行さん、なかなか融資条件もいいみたいです。

地元の人だとうまく利用したい銀行のひとつなんでしょうね。


決済が終わってからいくつか物件の下見をして、帰りの飛行機まで時間があったので街をブラブラ歩きました。

福岡空港から博多駅まで電車で2駅、移動距離が少なく道はほとんど平坦で、福岡ってほんと生活がしやすそうです。


今回、売却するにあたり色々とお世話になった福岡の加盟店であるプロズの庄島社長、ありがとうございました。

とにかくオーナーさんの立場にたって物事を考える男気のある温かい社長です。

美味しい店にも色々と連れて行って頂きましたが、
ランチで食べたラーメンやばかったなー。

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店内に入る前から香ってくるあのスープ、これは絶対に外さないと思いましたが、その期待以上の味でした。

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あの店が横浜にあればなー、多少お腹に肉が付いたとしても・・・

剱持暁

そう、彼のようなお腹になってでも・・・


う〜ん、やっぱりそれは微妙です。


 
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そして、CPMの同期である伊藤さん、わざわざ会いに来てくれてありがとうございました。

相変わらず皆さん温かくていい街でした。

参加しますよね?


 
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今年の弊社大忘年会は12月13日(土)です。
会場は新横浜のプリンスホテル。

なぜ新横浜なの?と私も思ったのですが、首都圏以外の方も参加しやすいようにですね。セミナーは16時から、忘年会は18時から20時まで、終わってからでも余裕で帰れます。

皆様、ぜひ。

ついでに、なぜ土曜日開催なのかというと、翌日が休みであれば首都圏以外の方も宿泊できるかな、と・・・うん、これはたぶん。

桜木町に弊社月極倶楽部のホテルがありますので、もしよろしければ・・・というか、ぜひよろしければ。なんと、会員さんは3800円で泊まれます。これ安くないですか!?

遅めのチェックアウトが希望の方は、そちらについてもご相談下さい。これで気兼ねなく2次会も?行けますね 笑。

今年1年の締めくくりですし、弊社スタッフが勢ぞろいするのもこの機会しかまずありません。

東京からだと意外と遠い?
東京駅から新横浜駅まで新幹線で18分!自由席で1320円ですよ〜。

年に1回くらい、そんな贅沢もありでしょう 笑。

 
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私の担当オーナー様・・・もちろん参加しますよね?

もう一度言います、参加しますよね?

金融機関の優先順位


随分とご無沙汰になってしまいました。

 
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「アパートローンを組む時に、どの金融機関を選択したらいいの?」とよく質問を受けます。

これは皆さんの投資目的によっても違ってきますが、仮にこれから物件を積極的に膨らまして行きたいという方の場合

今ある自己資金を効率よく運用できれば、今後の投資スピードは加速しますので、やはりレバレッジを効かせたいものです。

まずは、金利と融資期間がレバレッジのポイントになります。

ローンの支払いが少なくなればキャッシュフローが増えるわけですから、レバレッジが効きやすいのです。

では、利用する金融機関は?

今の融資環境からすれば、一棟の場合、みなさんご存知のO銀行や韓国系のS銀行。

O銀行は金利1%後半〜2.3%、融資期間は木造であれば40−築年数で最長は30年となります。

なので借り入れのコストはかなり低くなります。

それに対して、S銀行は金利2.775%、木造であれば42−築年数で、最長は30年です。

と言う事は、例えば新築アパートの場合、融資期間はどちらの金融機関も30年がマックスですので、借り入れのコストが低いのはO銀行となります。

そして、2棟目購入等再投資を考えた時に重要となるのが、金融機関の「融資枠」です。

O銀行は年収に対して10倍までが基本融資限度額となり、仮に年収1000万だと1億が融資枠。ということは、2棟目をO銀行で利用すると言うのはかなりハードルが高くなります。というか余程年収の高い方でない限り無理ですね。

それに対してS銀行はそのような規定が設けられておらず、よって2棟目でも融資を受けれる可能性が非常に高くなります。

以上のようなことから、一棟目はS銀行よりO銀行から利用することを私のオーナーさんにはお勧めしています。

融資条件が良くて、融資枠の少ない金融機関を先に選択することを最優先とすることで、効率よく資産を拡大する事ができるわけです。

さらに、物件価格に対する融資限度額もO銀行は価格の9割融資を越えるケースがあります、それに対してS銀行は価格の8~9割ですので、O銀行の方がさらにレバレッジを効かせることができるのです。

金融機関の優先順位は今後の投資に大きく影響を及ぼしますので、決して間違わないように注意してください。

 
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現場のイケメンたち。


 
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弊社のお勧めスタッフ、OMの山本君と後田君。

そんなふたりの今日の一言。こんな感じで現場で撮ってるとは知らなかったです。




みんなそれぞれの部署で頑張って成長していくわけです。

ふたりとも真っ直ぐでめちゃいい子達です、いずれは一緒に働きたいですね。


ついでにふたりとも身長180cm超のイケメン。

ま、僕よりほんの2〜3cm高いくらいですが、何か?


ついでにふたりとも独身。

う、ライバル・・・。


 
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そんなに価格が上がっていたのね。


 
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昨日は1日だけ大阪出張でした。

事務所から見える桜橋の景色、なかなかです。

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空いた時間に物件の仕入れをしたのですが、いや〜価格上がってますね。

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ほとんどが1000万弱・・・どおりで収支クリアするの難しいわけです。

ただ、専有面積の広いものや、築年数の新しいものがこの価格帯で拾えますので、そこが東京にはないメリットかと思います。

もしこれが東京だとかなり高額になりますので、そもそも検討の余地はありません。

ま、個人的には、将来大阪の好立地区分をリスク分散含め購入したいなと考えています。

江坂〜心斎橋・福島、神戸だと西宮・三ノ宮、あと夙川あたりもいいなと。

ま、言うのはタダです。


さて、大阪市内にあるこのマンション

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最寄駅から徒歩3分、梅田まで電車で20分くらいでしょうか。

平成2年築の鉄骨、50屐滷憾

これで2980万、安いな〜。

既に商談中とのことで、利回り等教えてもらえませんでしたが、仮に戸あたり7万円で表面11%。

年間家賃収入336万−空室率7%−運営コスト20%=ネットの収入245万

某金融機関でローン2680万、2.775%の30年だと年間返済額131万

年間キャッシュフロー114万

自己資金は諸費用込みで550万ほど、CCR(自己資金の利回り)は約20%!

そこだけ見ると良さそうな投資ですが、今後の修繕コストでCFがほとんど飛んでいきますので、自分なら買わないかなと。

もし手を加えて、売値がそこそこ期待できるのであれば要検討という感じでしょうか。

 
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忘年会の件ですが、



 
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あ

「新築マンション、総額1000万円プレゼント!」

そもそも利益乗せ過ぎでしょ!と感じるのは僕だけでしょうか。


さて、12月6日(土)のミニフィールドワークセミナーはおかげ様で満席となりました。

終わってからの忘年会を大船でと考えておりましたが、予想通りどうも反響が思わしくないので、横浜駅からみなとみらい駅近辺に変更します。

これでだいぶ来やすいかと思いますので、私・山田・剱持までご連絡頂ければと思います。

18時〜2時間、2次会もやりますので、途中参加ももちろんOKです。

私が担当してるオーナーの皆様は「強制」ですので、宜しくお願いします!

もちろん首都圏以外のオーナー様も参加してくれるんでしょうけどね〜笑


え?既にホテルの空きがない?

桜木町に弊社月極倶楽部のホテルがありますので、倉橋に無理言って部屋を確保してもらいますから大丈夫です 笑

ま、それでも取れなかったら横浜にある僕の豪邸?を招待しますよ。

昭和62年築の修繕積立金の貯まっていないマンションなんてイヤだって?


ショボン・・・。

 
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理事長はつらいよ。


 
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先日、自宅マンションの理事会がありました。

ゴミ出しの件等細かな問題は絶えませんが、今回のメインとなる議題は修繕積立金について。

4年くらい前に大規模修繕は終わっていて管理状態は決して悪くはないのですが、とにかく将来を見据えた総積立金が不足しているのです。

僕が物件を購入した7年前に総会で意見はしたのですが、当時はどうも皆さん聞く耳がなく軽く流されてしまいました。

ただ、今は理事長もやってますので、ガッツリ意見を言わせてもらおうかと。

管理会社から、現況の修繕積立金を1.1倍に増やした場合のシミュレーションの提案がありましたが、そんな微々たる金額でまかなえるわけもなく。

仮に毎月の積立金が戸あたり1万円であれば、1000円アップしただけですので、どうもその対応を見ていて生ぬるいなと感じるわけです。

将来の最低必要積立額から逆算して結局どのくらいの負担が必要になはのか、その元でどこまで皆さんの理解が得られるのか。

ま、個人的には今のマンションに次の大規模修繕時にはまず住んでいないと思うので、それこそ現状維持が望ましいのですが、そこはやっぱりこういう仕事をしてるわけでもあり、健全な方向へと導きたい気持ちが強いのです。

そして、今後も住み続ける所有者や将来相続を受けるであろうその家族、また地域住民やその界隈の価値を下げないためにも、早めに手を打っておく必要があるのです。


と、このような話を理事会ですると、反対する方はひとりもいませんし、逆にこれまで放ったらかしにしていたことを深く反省されていました。

とりあえず方向性は固まりましたので、来年2月の総会でまとめたいと思います。


とま、こんな事をしていると普段から色々と頼って頂けるのは有難いのですが・・・管理会社の皆さん、さすがに郵便物送って来過ぎじゃない?

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理事長はつらいよ。

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親の資産は、


今日はちょっぴり小旅行・・・


 
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あ

横浜から相鉄線で海老名方面へ

そして、乗り継ぎ某温泉地へと

日頃の疲れを癒しに・・・


ではなく!契約のため訪問です。

「こいつ週末に温泉入るために会社休んでるの?」と思われた方、もうちょっと僕を信用してください笑。


横浜から約1時間、駅や町の雰囲気・・・知らない地に行くのは面白いもんです。

そして目に付くのは、土地・・・余っているなと。

しかし、そんなところでも数年前に建てたであろうアパートがポツリとあるわけです。

そうです、新幹線の中からよく見かける周りは田んぼで、相続対策という名の下に大手の建築会社でコストガンガンかけて、どうしようもない寒気のするやつです。

はい、もちろんこのアパートもワンルームタイプ、いや〜厳しいでしょ。

相続を受ける方としては、「正直、これ貰っても困るんですけど・・・」と。


値のつく今のうちに需要の少ない物件は精算しておくべきだと感じる事が本当に多くなりました。

「親の資産なので・・・」とほったらかしにしていると、相続後に自分が大変な事になるかもしれません。

タダでも売れない、税金だけの支出・・・。


そんなことなら資産価値のある物件へ早めに組み換えをしておいた方が賢明です。


という事で、僕の親の資産はここ6年くらいで、全て東京と横浜へ組み替えました。

親の資産=自分の資産

ま、お金が絡む話しなのでなかなかシビアな問題でもありますが、とても大切な事です。

 
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正規じゃないフルローン?


某銀行融資担当者から連絡が・・・

 
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銀行マン「先日のブログに書いてあったフルローンってどこの銀行?」

山内「〇〇銀行ですよ」

銀行マン「諸費用分は自己資金がいるってこと?」

山内「そうですよ」

銀行マン「金利は?」

山内「1%後半から2%くらいですね」

銀行マン「それで融資期間は?」

山内「新築アパートだと30年ですよ」

銀行マン「その金利で30年組めたらK%とても低いね」

山内「そうなんですよ、リスクの低い投資でフルローンですからかなりレバレッジ効きますよ」

銀行マン「・・・」

ふと、この人は何を考えているんだろうか?と。

他行がこれだけの融資条件で取り組んでいる事に対して危機感を持っているのか、それとも自分もアパートを購入したいと考えているのか。

銀行マン「ところで山内さん、これは正規のやり方?」

正規??

正規とは・・・規則などではっきりきまっていること。また,その規定。

山内「当たり前じゃないですか!!」

銀行マン「そうですよね!よかった〜」

どうやら僕が何か悪さをしてるんじゃないかと心配してくれたようです・・・これまで長い付き合いなのにひどいな〜。

ま、今はこのようにして銀行マンも疑うような融資条件があったりするわけです。


景気が上向くと価格は上昇し利回りは下がりますが、その分融資環境も改善されますので借り入れのコスト(K%)は下がるわけです。

仮にネットの利回り(FCR)が5.5%でも、金利2%の期間30年(K%:4.4%)でフルローンなら自己資金の利回り(CCR)は約19%にまでなり、約5年で自己資金回収(PB)という事です。

利回りが高いに越した事はありませんが、こういう時期は借り入れのコストが普段より下がりやすくなるので、レバを効かしたイイ投資ができる可能性もあります。

押してもらえると順位が上がります
 
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今年最初の忘年会は・・・


 
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昨日の加盟店会議後の忘年会、大船駅からタクシーで5分ほど、日本料理店九つ井(ここのついど)に行きました。

さすがの門構え、今年最初の忘年会としてふさわしいです。

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まずは自家製の梅酒から、濃厚で深みがあって美味いです。

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続いてくるみ豆腐。汁の甘みが優しくて癖になります。

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イワシに焼き栗、サーモンチーズに銀杏。秋ですね。

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黒毛和牛に筍。絶対に外さないこの赤身、なかなかの美人さん。

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そして、魚料理。すだちと梅のコンビが意外と合うのです。ここまで来るともう日本酒が止まりません。

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いや〜日本人でよかったと思う瞬間です。少し早い忘年会ですが、たまには?こんな贅沢もお許し下さい。


まさか1次会で終わるわけもなく、その後は木内さん中元さん・ブログで有名なクマさんと大船駅界隈でワインを飲んで、盛り上がりました。

う〜ん、確か3次会も行ったような・・・。ま、でもちゃんと終電前には帰りましたけどね。

クマさんは今日・明日とうちの不動産コンサル養成講座に参加とか・・・、もちろん終わってからは城ヶ島で懇親会。あの人見た目に寄らず結構なタフガイです。

さ、年末まで走りますよ。

 
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毎年恒例の、


今日は鎌倉で加盟店会議です。

あ

終わってからは今年最初の忘年会、お店は鎌倉にある九つ井(ここのついど)という有名店?

その様子は明日のブログで。

 
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さて、来月のミニフィールドワークセミナーは
12月6日(土)に決まりました。終わってからの懇親会は、毎年忘年会として開催しています。

去年は銀座で30人くらいお集まり頂きましたが、今年はどうでしょうか。

場所は鎌倉本店近くのお店を予定しておりますので、ミニフィールドワークセミナーご希望の方はHPから、忘年会ご希望方はメールまたはフェイスブック等でご連絡ください。

参加コンサルタントは、私の他に山田・劔持・橋本・盛です。申し込み人数によってはもう少し増えるかもしれません。

忘年会は鎌倉本店に17時から17時半集合予定です。

ご参加お待ちしております。

 
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素晴らしい。


 
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先日、静岡のオーナーさんと元住吉のおれんちへ。

個人的にもかなり気に入っているこのお店、定期的に僕のブログにも登場しますが、とにかく魚と日本酒が最高です。

メニューは色々とあるのですが、カウンターを陣取り、その日に仕入れた魚をお任せでやってもらうのが通。

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左から、ホウボウ・セキイサキ・キンメダイ・ショッコ・ブリ・サバ・サンマ・ヤガラ・シロムツと、9種類も出してくれます。どれも新鮮で旨い。


あ

そして、この時期からいいブリが入ってきます。
そうです、シャブシャブやっちゃいます。

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剣持のこの顔を見てもらえれば味はわかると思いますが、脂が乗っていて何枚でもいけちゃいます。

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そして、最近はまっているのが沼津のベア−ドビール。この黒ビールのほのかな甘み、ほんと癖になります。


お店の人が「わざわざ静岡から寄ってもらったので」と、忙しい中、肴の盛り合わせ!まで出してくれました。牡蠣に白子に銀杏にチーズに・・・こりゃたまりません。

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お酒が進むこと進むこと・・・二日酔いになったのは言うまでもありませんが、人を感動させるこの料理に対する情熱が素晴らしいです。

オーナー様、また行きましょう。

 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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