山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2014年12月

大納会は続くよどこまでも。


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2日前は毎年恒例の熱海へ。

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大方針会&大納会です。

この時期熱海に来ると、今年も無事1年が終わったという気持ちになります。


17時からの大納会、あまり見せれるような写真はありませんが、やっぱり最後は社長の締めです。

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もちろんそこで終わるはずも無く、その後はカラオケで2次会。はい、写真のアップはやめておきます・・・。


そして、部屋に戻り、ワインで3次会。

確か2時ごろには寝たと思うのですが、ここで終わらないのが大納会。

朝の6時に起き(中元さんに起こされ?)、他部署のスタッフも集め、そこからまさかの日本酒とワインでチェックアウトの11時まで盛り上がります。

ホテルを出てから、「寿司食べたいですね」と・・・

タクシーの運転手さんに熱海で美味しい寿司屋に連れて行ってもらい

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そこから寿司と大好きな静岡の日本酒開運でランチ。

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そして次は「餃子食べたいですね」と

普段仕事があるからなかなか食べれないせいか、酔った時にはなぜか求めてしまう今日この頃。

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羽根突き餃子美味かったな。

解散は15時ごろ?だったと思うのですが、無事熱海駅に到着。

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この写真、きっと中元さんは憶えてないんだろうな 笑

結局、前日の17時から翌日15時まで。いや〜、やっちゃいました。しかしこれぞ大納会と言える最高の時間。面白過ぎたのでこれを毎年恒例にします。

年に一度くらいこういう日があっても罰は当たらないでしょう。


さ、これから自宅の大掃除です。

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最終営業日は


先日の下見途中、こんなものを見つけました。

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「俺様」って・・・、しかし言葉遣い荒いわ〜・・・

関西人が思うからよっぽどです。管理会社も色々大変でしょうね。

自分がこのマンションの入居者なら間違いなく退去するなと。

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明日は熱海で恒例の大納会、
そして29日(月)から1月7日(水)までお休みを頂きます。

ということで、今日が営業最終日です。

軽めに働いて掃除でもしたいところですが、午前中はミーティングと個別相談、午後は大井の室内確認、そして横浜の建築現場へ。

結局、ギリギリまで働きますが、暇だと不安になるのでこのくらいがちょうどいいかなと。

正月は、元旦から2日ほど大阪に帰り、あとは横浜でゆっくりします。

その間もブログはアップしますので、よかったら見て下さい。

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投資分析ソフト「CF−PRO」


間もなく完成・・・

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来年のセミナーも順次アップされておりますが、2月1日(日)に新規セミナーを開催します。

新・不動産投資分析ソフト「CF−PRO」の活用方法

そうなんです、弊社で開発した分析ソフトが完成したのです。

何となく気になりませんか?実は半年くらいかけてこっそりと打ち合わせをしていたのです。


2月以降はこの投資分析ソフトを使ってのご提案となりますので、ぜひこの機会に内容を把握しておいて下さい。

セミナーは東京と鎌倉で同時開催です、東京は中元が鎌倉は私が担当します。

投資の基礎的な話しもしますので、初心者の方でも全然付いていけますし、勉強にもなると思いますよ。

詳しくはこちらからどうぞ

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イブの夜は


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やっと忘年会ラッシュも落ち着き、ほっとひと息という感じです。

今日は一応休みですが、結局事務所で少し仕事をして、これから自宅で年賀状作成です。

え、クリスマスイブの予定ですか?

夜はジムでトレーニングです笑

あ、そうそう、12月24日誕生日の中元さん、おめでとうございます。

こんな日に誕生日だなんて・・・全然似合いませんよ 笑。

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今年取り扱った案件について


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今年1年取り扱った物件を振り返ると、ほとんどが新築の木造アパートでしたが、一般的によく言われる建売タイプのものだけでなく、土地を先行購入頂き、融資を分けて受ける分割実行タイプの企画等もいくつかやらせてもらいました。

また、築浅のアパートやバルクものもほんのごく一部でしたが拾える事ができ、そして価格の上昇から売却の相談は非常に多く頂きました。

地方の物件や長期譲渡になったことからの資産の組み換えなどなど、去年以上に売りの案件が多かったように思います。


さて、最近の健美家などから廻ってくる物件情報を見ていると、新築のアパートが異常に増えているように感じます。

これだけ聞くと、=ライバル物件が増えているとも言えますが、ただね、どれもキツイですよ。

駅から遠かったり、よくその場所でそのプラン入れたなというアパートばかりなんです。さすがにそんなアパートには賃貸募集で負ける気がしません。

ま、投資としてみると土地が安いわけですから利回りは高いですよ。でもね、そこに魅力を感じてはいけないんです。

結局、その地域でも戦えるプランなのかどうかを見極めないといけません。

多少利回りが低くても安定する事が一番ストレスが少ないわけで(もちろん収支が廻っていないといけませんが)、そのうえで市場に出ている物より1%近く利回りの高い水面下情報をご紹介できているではないかと思います。

来年からはさらに仕入れが難しくなるかもしれません。ただ、それでもしっかりと選別して、自分が自信の持てる物件をご紹介して行きたいなと思います。

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皆さんは友達です。


今年は12月28日が大納会となりますので、実質の営業日はあと4日です。

そろそろ落ち着きたいところですが、どうも毎年12月はバタバタする傾向にあるんです。

しかし去年の大納会翌日の決済はきつかったな・・・。

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さて、最近のブログと言えば、忘年会ネタが多いのですが、先日も某銀行さんにお招きいただき、木内・中元と共に銀座のオシャレな中華料理屋に連れて行っていただきました。

「皆さんは、友達ですので」と部長さん。

これはパートナーとして認めて頂いている最高の褒め言葉だと思います。

もちろんどれだけのパートナーであろうと、相談した案件全てがまとまるなんてことはありえませんが、常にベストを尽くしてもらっていることは間違いなく、共に色々な事を乗り越えて、さらに絆が深まっていると感じます。

今後がさらに楽しみです。


さて、さすがにそろそろ忘年会も終わりかと言いたいところですが、昨日はオーナーさんと打ち合わせ後、「山内さん、この後どうですか?」とお誘い頂き、「じゃ、行っちゃいますか」とついつい乗ってしまいました。

大船駅前の魚屋が経営している居酒屋でお疲れ会。

あ

いつもこちらの事を大変気遣って頂いて、とても温かいオーナーさんです。 

そんなオーナーさんの姿勢に日々勉強させてもらっています。

格好いい大人にならないとなー。

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忘年会は続くよ。


昨日は鎌倉本店の忘年会。

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鎌倉に移動して初の本店飲み会。

AM、PM、LM、OM、企画にエンジンに青建まで、それぞれの部署が勢揃い。

なーんか不思議な感じでしたが、面白かったです。

みんなそれぞれ個性があって、部署ごとの話しも色々聞けたのでよかったなと。

こんな機会今までなかなかありませんでしたから、またやりたいですね。

企画してくれた皆さん、ほんとにありがとう。


そして、帰りは23時半大船駅から電車で横浜方面へ。

しかし、まさかの電車遅延。

0時を過ぎたのは、横浜駅に着く前。



こんなとこで迎えてしまったなー汗。

はい、17日は自分の誕生日なんです。

って、そんな誕生日を気にする歳でもない?笑 

ま、楽しかったんで全てオッケーです。

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大忘年会


昨日の大忘年会・・・

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夕方、会場である新横浜駅に着いたら、 とにかく凄い人、人
人。

改札を抜けるのにも一苦労。

駅員さんらしき人が、プラカードのようなものを掲げてると思えば、なんと「入場制限」の文字。

CFネッツの忘年会もついにここまで来たか・・・と、まさかそんなはずもなく。

サッカーの試合とタキツバのコンサートが被っていたようで。


しかしながら大忘年会にも多くのオーナー様にご参加いただきました。

あ

このイベントが終わると、今年1年も無事終わったなという気になります。

そして、みなさんと過ごした時間がまた1年プラスされました。これって本当に素晴らしい事だと思います。

継続的にこういうお付き合いができること、それが全てだと感じます。

また、今回の忘年会は同業者さんの参加も多くありましたので、こういう大切な仲間をコツコツ増やしていきたいですね。

皆様、いつもありがとうございます。
 
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ホウシュツ。


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昨日は大阪支社の北村君と水面下情報を下見。

最寄は放出駅、現在は更地でこれからアパート建築を考えているとのこと。価格等はまだ未定ですが、駅からも近く、なかなか面白そうです。

東西線の放出駅は、大阪支社がある梅田から北新地駅を利用して約10分。

また現在、城東貨物線が旅客線に変わるための工事を進行中で、4年後にはこの放出駅から新大阪駅まで乗り換えなしの6駅で行けるようになります。

じゃ、それによってその界隈の土地が上がるのか?

東京で言う品川駅と田町駅の間に新駅ができ、周辺再開発に5000億かける!なんて盛り上がって、キャップレートめちゃ下がってますよ・・・

とは正直ならないでしょうが、都島に実家がある自分としては便利になるなと。

特に地元が同じ呉山君は、都島にできる新駅が実家のすぐ近くだと思うので、3駅で新大阪着です。

おおさか東線路線図(駅名をクリックすると、おでかけネット駅情報が別ページで開きます。)

ついでに、放出から野江、都島を通り、新大阪駅の次は北梅田が終着駅となるようで、これは少し楽しみです。

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あ、ついでにこの「放出」って何て読むかわかりますか?

「ホウシュツ」?

「ハナテン」です。

横浜で言う弘明寺(グミョウジ)並みに読めません。

今、天満が熱い。


3日ほど大阪で仕事です。

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たまには親に顔を見せた方がいいなと思い、実家に泊まろうとしたのですが・・・

「え?ホテルにでも泊まりぃやー。」と、母からまさかのお断り。知らぬ間に随分関西も冷たくなりました。

ま、よくよく話を聞いてみると、体調を崩しているらしくこちらを気遣ってのこと。

母の体調も心配ですが、中元の高熱も心配です・・・笑


さて、昨日の打ち合わせ後、天満橋にアトリエを構える画家TALAさんを訪問。

あ

大阪西区にあるお気に入りのレストラン「トラットリア パッパ」に置いているTALAさんの作品を見てから、自分宅にも飾りたいなと。

非常にかわいい作品を購入できたので大満足、買った作品は撮り忘れたので届いたらまたアップしますね。


そしてその後は、当時大阪で一緒に働いていた仲間と天満で飲み会。

しかし今、天満って凄い事になってますね。

大阪駅から2駅、昔通っていた小学校が天満にあったのでこの界隈はよく知っていますが、こんな居酒屋ストリートになってるとは知らなかった。

あ

平日にもかかわらず、予約してないと取れない店も非常に多くて、どの店もクオリティーがとにかく高いんです。

そのうえ値段は安いですから、さすが大阪です。


ついでに昨日は18時から飲んで、まさかの4軒はしご。ま、終電までには帰りましたが。

みんなそれぞれに個性があって、仕事も頑張るし、めちゃいい子らです。

いっぱい刺激ももらいますし、7年以上経ってもこうして集まれるっていいですね。

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恒例のチーム忘年会


毎年恒例のチーム忘年会、みなとみらいでの開催にもかかわらず多くの皆様にご参加頂きました。

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あ

山田の顔が利き、お店を貸切っての開催。肉も美味しかったし、いいお店でした。

もちろん2軒目でもしっかり飲んで、大いに盛り上がりましたが、「この後、カラオケ行く?」の誘惑にも負けず、ちゃんと終電までに帰ってよかったなと。

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しかし、みなとみらいはオシャレですね、大桟橋周辺は雰囲気が良くて、特にこの時期はネオンも綺麗で最高でした。

かれこれ6年前、1年ほど通っていたみなとみらいオフィスが愛おしいです。

あ

上の写真は当時の事務所からの景色、赤レンガもバッチリ見えます。

みなとみらいの花火には、ビルのオーナーさんが屋上を開放して、地下に入っている鎌倉山のローストビーフやお酒をもてなしてくれました。

テナントリテンション・・・そんなオーナーになりたいなと。

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最近飲みのイベントが減りすぎじゃない?とのご意見も頂きましたので、また新たな企画考えますね。

そして、来週は新横浜で大忘年会、間もなく100名で満席となりますので、お早めにお申し込み下さい。

チーム忘年会はまた来年も開催しますので、皆様宜しくお願い致します。

ん?


今日は今年最後のミニフィールドワークセミナーです。

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終わってからはチーム忘年会ですが、横浜の最低気温は2℃らしく・・・、参加予定の皆様くれぐれも暖かい格好でお越しください。 

みなとみらいは風が強いですよー。

特にセミナーから参加の方は、手袋・マフラーは 必須です。


さて、ここから本格的に忘年会シーズン突入です。お腹周りが気になるこの季節。

極力脂肪が付かないように時間を見つけて筋トレ、そしてプロテイン摂取です。

プロテインなんて飲んで何を目指してるの?と、ほとんどの人に引かれてしまいますが、ま、わかる人にはわかるんですよ。


痩せたければ食事を抜くのではなく、筋肉を付けて基礎代謝をあげること。

分かりやすく言うと、収益物件は表面利回りで投資の有り無しを判断するのではなく、実質の利回りで検討することが重要なんです。

ん?

ま、深く考えないで。

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今日は沼津です。

もう雨男とは言わせません。



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強風で寒過ぎですが、おかけで綺麗な富士山が見えました。




今日はいつもお世話になっている金融機関の部長さんから、お客さんの紹介を受けました。

あまり詳しくは書けませんが、東京や大阪の所有物件を売却する方向で進めます。

こっちが恐縮するくらい腰の低いオーナーさんで、何とか力になれればなと思います。


さて、写真は沼津駅前の商店街


時間があったのでブラブラ散歩をしたのですが、平日の昼間でこんな感じ。

魚やお酒も美味しいし、うちのオーナーさんや銀行の皆さんもほんと温かいので大好きな街なんですが・・・これはちょっと寂しすぎます。

人口減少による価格の低下で、今後売りたくても売れない土地が溢れかえるようになるんでしょうか。


さ、明日も仕事ですので今日はおとなしく帰ります。

最近休んでないなー、と、でも仕事を頂けるだけ有難いです。 

今年も残りわずか、しっかり走り抜きます。

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用地説明会へ。


昨日は、久しぶりに北千住へ。

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東京都第六建設事務所を訪問。

今年購入頂いた土地が都市計画道路にかかっており、道路拡幅によって土地の一部を東京都が用地取得してくれます。

流れとしては、事業説明会、測量、用地説明会、物件調査、土地の評価、買取価格の算定、契約の為の協議、契約の締結、契約金の支払い、引き渡しです。

 そして、今回訪問したのは用地説明会がある為です。
 
もともと土地を購入頂く前から、用地買取がある前提でその部分は空けてアパートのプラン作りをしてましたので、 とても話は簡単なのですが、オーナーさんは関西の方ですし、物件を買って頂いた以上自分で最後まで対応したいわけです。

 来年の2月に買取金額の提示がありますので、そこで問題がなければ契約となります。

 ただそれより気になるのは、今回の拡幅道路一体が特定整備路線となっており、必ず6年後までに拡幅を終える地域のようです。

しかし、周辺を見る限り、その拡幅予定地に築10年以内のアパートが建っていたりと、どう考えても買取は難しいように思います。  

その部分は解体して保証するらしいのですが、そんな簡単に行く問題じゃないわけで。

 今後どう進んで行くのか、そちらの方も見守って行きたいと思います。

また動きがあれば報告しますね。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
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  • 安全性を見極める3つの指標
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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