山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年01月

少し先の未来が


 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
  

今日は鎌倉で加盟店会議。
しかし、午前中は某業者さんを訪問。

以前から付き合いのあるこの業者さん、奇跡的にも仕入れる物件全てがイイんです。

普段なら、

業者さん「こういうの仕入れたけど、どう?」

山内「いやー、この場所はちょっと客付厳しく無いですか。」

で、見送らせてもらうのですが、この業者さんの場合

業者さん「これ仕入れたからね」

山内「おー!」

業者「もしお客さんいれば」

山内「ギョイ!」

100%いい物件なのです。

「僕はね、オーナーさんが買ってから困るような物件は建てないので」がここの社長さんの口癖。

立地や間取り、利回りまで、うん完璧です。

と言うことで、大切な加盟店会議を抜けてでも訪問する価値があるのです。


ん、なんでこんな事わざわざブログに書くのかって?
事務所に戻った時のことを考えて・・・。

「山内〜、何サボってんだよ」
とは、もちろん倉橋。

最近、少し先の未来が読めるようになってきました 笑

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
  

でも、このブログを見た倉橋から、

「で、どんな物件仕入れたか見せてみろ」
も、十分あり得ますが。
 

大阪セミナー、そして第2回・・・開催予定


 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
  

あ

昨日の大阪でのアパート投資セミナー、多くの皆様にご参加頂きました。

有料セミナーですが、大阪でもこれくらい集まっていただけると嬉しいですね。

懇親会も盛り上がり、盛況で良かったです。

「最近また大阪のセミナー少なくない?」とは某オーナー様。企画しますので、しばらくお待ち下さい。

あ、そうそう、まだ募集はしていないのですが、4月4日(土)に第2回関西オーナーの会を開催します。

15名限定となりますので、ご希望の方は直接私や他のスタッフまでご連絡下さい。HPアップにはもう少し時間がかかるかと思います。

今日は引き続き大阪で個別相談が4件、新規投資についてや売却相談などなど、あと1件頑張ります。


さて、最近はというと、とにかく物件の仕入れに動いてます。

週の半分は東京におり、水面下の情報もかなり入ってきているのですが、なかなかお勧め出来るまでには至っておりません。

価格・立地・間取り等、全てをクリアできるようなものがそう簡単にはなくて、ほんとお宝探しです。

いくつか価格交渉中で揉んでいる案件もありますので、その辺がまとまればなという感じでしょうか。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
   

また東京の利回りが・・・


 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
 

昨日・今日と銀座で働いてます。

朝の通勤途中、改札に入ろうとした時「ちょっと待ってください!」とは駅員さん

え、何事?と思えば、「今から入場規制をしますので、改札に入らないで下さい!」

ん、何かあったの?って、ただただ人が多すぎて規制をかけただけ。

どれだけ人で溢れてるんですか、祭りでもあるまいし。通勤時間に勘弁してほしい・・・ですが、さすが東京。


大船に異動してまもなく半年、週の半分は東京で働いておりますが、やっぱりこっちはストレスが多いなと感じる事が日々あります。

本当の理想としては、「地方で働いて、投資物件は首都圏で運用する」。

極力自分の生活コストは低く、所有物件の賃料単価は高く。ま、そんなに世の中甘く無いわけですが。


今日も空いた時間を見つけては物件の下見へ。そんな日本の中心は・・・また利回りが下がっているようで。

現場で働いているからこそ価格の上昇をいち早く感じることができますが、やっぱり物件情報って表に出る前に抑えておかないといけませんね。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
  
 

YouTubeにて


 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!

新年のご挨拶をYouTubeにて。



鎌倉でのユーチューブ撮影はいつも総務部の鈴木君が撮ってくれています。

HPの更新などなど仕事が早くて助かってます。

僕らはそういう人たちに支えられて営業ができているわけです。


さて、今日はこれからミニフィールドワークセミナー。お蔭様で鎌倉本店でも満席。

では行って来ます!

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
 

「不動産投資プロの流儀」に載っている金融機関から


来週1月24日(土)開催の大阪「アパート投資セミナー」ですが満席の為、急遽もうひとまわり大きな会場に変更となりました

・・・と言うことで、皆様!申し込みお待ちしております。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!

さて、昨日は某金融機関から案件の相談、不動産業者に事業融資を検討している様で、成約できそうな価格相場を聞かれました。

詳しい場所は控えますが、築25年のRC4階建て、最寄駅から徒歩10分弱の1DK、全24戸。

決して好立地と言えるような場所ではありませんので、そこそこ利回りが必要です。

売主としては表面7%くらいが希望のようですが、いや〜それではかなり厳しいかなと。

8%後半から9%取れれば、売れそうな気もしますが、中古のRC7%だと買ってからの修繕コストで手残りはほとんど見込めません。

さらに空室率もある程度覚悟する必要がありそうで・・・個人的にはやはり無しですね。


この金融機関、
最近はご無沙汰しておりますが、かれこれ7年前くらいからお世話になっており、書籍「不動産投資プロの流儀」にも載っています。

良い機会なので、直近の融資状況を聞いてみると、どうやら中古アパートの取り扱いが多いようです。

金利は3.8%、融資期間は15年から20年くらい。ただし評価が厳しいらしく、融資上限はざっくり物件価格の6割くらいです。

う〜ん、それで借りる人がどれだけいてるのか・・・。

また、区分マンションにも融資はしているようで、融資期間は50−築年数、旧耐震も可能とのことです。

一棟より区分マンションの方が評価は出るようなので、1度チャレンジしてみても面白いかもしれません。

あ、でも金利3.8%と言うのはキャンペーン中だからで、それが終われば4.8%まで上がるようです 汗。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
 
 

満員御礼 アパート投資セミナー


 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!

昨日は今年最初のセミナーを横浜で開催。

あ

なんと申し込みされた方が全員参加、おかげ様で満員御礼です!また終わってからの個別相談も全て埋まり、いいスタートがきれました。

このアパート投資セミナーは全国5箇所、今月の24日(土)大阪でも開催しますが、残りの席もあとわずかです、お早めにお申し込み下さい。


さて、昨日の個別相談後はオーナーさんにお誘い頂き、横浜にある「みやかみ」という和食屋さんへ。

横浜駅界隈といえばどうもチェーン店が多くて残念な感じなのですが、昨日連れて行って頂いたお店はとにかく素敵でした。

何を食べても美味いんです!魚に地酒にレベル高すぎ。

まずはお酒にあう10種のあてを出してくれます。からすみや数の子などなど、一口サイズでいろんなものを食べれるのが嬉しいです。

あ


北海道産の雲丹や甘エビ、見事にとろけてくれます。

a


そして松葉ガニ。甘みがギュッと詰まっていて、なんとも贅沢ですね。

a


そんな美味しい魚たちを八海山の原酒と共にいただくのです。

a

ついつい飲みすぎてしまいましたが、いいお酒というのは多少飲んでも不思議なくらい二日酔いになりません。いつもより目覚めがよかったくらいです。

こういう素敵なお店を知っているオーナーさん、さすがですね。かれこれ横浜で8年ほど住んでいますが、自分なんてまだまだ未熟です。

H様、ありがとうございました。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
 

そして、明日も新年会は続くのです。 
 

今年最初の新年会は、


 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!

今年最初の新年会はオーナーさんと六本木にある遊ヶ崎

a

一年ぶりくらいの訪問でしょうか。

ただ、正月に飲み過ぎましたので、今回はお茶で済ませようかと・・・

あ

お寿司で?

あ

ま、まさかそんな意思が強いわけもなく、とりあえず日本酒をチェイサーにビール。

同席した会社のスタッフは、私とこのふたり

a

更にひとまわり大きくなった彼ら、わかりますか?

お陰様で遊ケ崎はこの日も満席。

個人的には、金運の良くなりそうな絵画とブルーの醤油さしが気に入りました。

a

a

そして、更にひとまわり大きくなった彼ら、わかりますか?

正解は、橋本と剱持

a

あまり彼らをブログに載せるとアクセス数が減るのでこのくらいにしておきます。



さて、今日はこれから横浜でアパートセミナーです。

こちらもお陰様で満席。また、終わってからの個別相談も全時間帯申し込みを頂いております。

3時間しっかり喋ってきます。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!
 
 

今の自分がやれる事をやる。


人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!


長かった休みも終わり今日から新年の営業が始まります。

これだけ休みが長ければ働くのが嫌になりそうですが、 なんか嬉しかったんですよね。

純粋に働ける場所がある幸せ、自分の居場所がある大切さみたいな。ふと今日の朝礼の時にそんなことを感じてました。

 当たり前であって、きっと失った時にはその当たり前の大きさを目の当たりにするんだろうなと。

不動産収入が出来たら会社を辞める?早期リタイア? 

いえいえ、絶対に辞めません。

そんな事したら自分の成長がストップしますし、周りに置いかれそうで 怖いです。

今の自分がやれる事をしっかりやる。普通かもしれませんが、それができもしないのにそれ以上の仕事なんてできるわけがないと思うのです。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!


さてさて話は変わりますが、今年のおみくじは吉でした。

去年の夏にすんごい凶を引きましたので、一安心。

さ、頑張ろ。

明けましておめでとうございます。


新年明けましておめでとうございます!

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!

そろそろ休みに飽きてきました・・・。


元旦は、毎年恒例となっている親戚一同の集まりがあるため朝一から大阪に向かってました。

a

残念ながら富士山は雲に邪魔されましたが、最高の天気です。もう雨男とは呼ばせません 笑。


a
 
毎年楽しみにしている親戚との集まり、伊勢海老・鯛などなど美味しい料理に少々飲み過ぎましたが、ま、元旦くらいは?ありとします。


a

大阪の千里方面は珍しく新年に雪が積もりとても寒かったですが、いや〜良い正月でした。


今年は8日から営業が始まりますので、まだあと2日も休みがありますが、週末に早速セミナーがあるため、今日からレジュメを作成して、ゆっくり現実に戻して行きたいと思います。

今年も学びの一年にします。

とにかく年末には成長したなと感じれるようがむしゃらに頑張りたいと思います。

 人気ブログランキング
↑ ↑ クリックお願いします!

皆様、本年もよろしくお願い致します。 
 
記事検索
クリックお願い↓↓
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

ご購入はこちらから

お勧め書籍
CFネッツ HP
不動産投資のCFネッツ
おすすめ不動産投資書籍
おすすめ賃貸管理書籍
おすすめ不動産投資書籍
  • ライブドアブログ