山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年02月

前向き感を出しながらも


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横浜の某所で土地が売り出されました。

最寄駅から徒歩5分、前面道路は決して広くないですが、これぞアパート用地です。

早速図面を引き、なかなか面白そうなプランだったので至急設計に依頼。想定通りのものが上がってきました。

そして、価格とファイナンス。

賃料から逆算して土地価格を算出します。数百万の交渉は必要でしたが、そこは何とかクリア。

融資はいつもお世話になっている某金融機関に相談。土地からの先行購入ですので、利用できる銀行は限られてきます。

しかし、物件評価・顧客属性共に問題なく、相当のスピード感をもって事前承認がもらえました。

あとは契約日を調整するだけ。

すると、売主さんから連絡が・・・

「他の方で価格交渉なく満額での買付が入りました」と。もちろんそちらを優先されてしまいます。

じゃこちらも同じ金額まで上げれるかというと、そういうわけには行きません。

個人的にも、自分のオーナーさんに「おススメしたい価格」というものがあります。

将来の売却時に情勢が良くなり、高値で売れるのであれば、それでも儲かるかもしれませんが、そこはやはりさまざまなリスクを考慮したうえで、この価格ならという目線があるわけです。

今回、他から満額で買付が入ったのは投資用ではなく自宅用らしく、「
どうしてもその土地が欲しかった」とのこと。

夢のマイホームと言われるように、自分が住むとなるとそこは自己満足の世界が大きいので多少価格が上がろうとまた投資とは考え方が異なります。

ま、こればかりはしょうがないですね。

ただし今回のプラン入れでかなり勉強になったことがあったので、これは間違いなく次回に生かすことができます。

次、また頑張ります!

・・・と、前向き感を出しながらも、やはり悔しさが残るのです。


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さ、今日は飲むか。
 

第2回開催、そして自分の確定申告は


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前回大変好評を頂きました「関西オーナーの会」の第2回が4月4日(土)に開催致します。

早いものであれからもう1年です。


場所は今回も大阪駅前第一ビルにある大阪支社内で行います。

既に数名のオーナー様からお申し込みを頂いており、早々に満席となる予定です。

※プラチナ会員・ゴールド会員限定20名様

首都圏のオーナーさんも参加予定ですので、関西以外の方もぜひお申し込みください。


さて、間もなく3月、確定申告の時期ですね。

既に申告を済ませたオーナーさんから個別相談が入っており、今の状況でどのくらいの融資枠を確保することができるのか事前打診を行っています。

それによって今後の投資方針が大きく変わってきますので、私担当のオーナー様は一度ご連絡を頂ければと思います。

そして、自分の確定申告はと言うと・・・全く手をつけておりません。

夏休みが終わる前の
宿題に手を付けていない小学生気分です。

今回は還付を受けれるのでちゃっちゃとやったらいいのですが・・・この気持ち、オーナーの皆さんになら理解してもらえるかと思います。

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そんな日を夢見て・・・


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昨日は1日銀座で仕事。午前中は個別相談が2件、昼からセミナーで3時間喋り、終わってから個別相談が3件。

喉がカラカラでございます。とりあえず今日から一週間ほど無口になりますので、よろしくお願いします。


さて、昨日のセミナーは全国5か所開催。そのうち3回が終わりました。不思議なものでその場所場所でセミナー会場の空気が異なるものです。

会員の方が多ければ、なんとなくアットホームな感じにもなって、ちょっとした話しで笑い声も聞こえてきますが、初めての方が多ければ皆さんに真剣にメモをとって、笑いを狙ったとこで「シーン・・・」と残念な結果になります。

セミナーのアンケートで、「大変わかりやすかった」とのコメントは非常にうれしいのですが、個人的には「とても面白かった」を求め、日々勉強中です。

そもそも、皆さんは落語を聞きに来ているわけではないのですが、どんなことをやるにしても、とにかく楽しみながら学んでもらえるのが一番吸収しやすいと思うのです。

これまで色んなセミナーや講義を受けてきましたが、大学教授によくあるようなテンポ無い話しは聞いていて疲れるので個人的にはダメなのです。

だから、多少滑っても挑戦するこの前向きな姿勢!を評価してもらえればなと 笑

そして、昨日のセミナーは、う〜ん・・・自己採点としては50点くらいでしょうか。

もっと聞いてる人を引き付けないとあきません。

鎌倉に異動して、倉橋の朝礼を生で聞ける機会が多くなりましたので、あと半年もすれば滑り知らず?となるのでしょうが・・・?まだまだ経験値と努力が足りません。

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来月は名古屋と沼津でこのアパートセミナーを開催します。

名古屋は既に多くのお申し込みを頂いておりますので、そろそろ満席御礼です。

お早めにお申し込み下さい。

梅田から3駅、さて家賃は


今日は月に1度の大阪出社です。

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昨日の23時に新大阪駅着、ほとんど寝に帰るだけですがいつも実家に泊まるようにしてます。

大阪支社があるのは、大阪駅前第一ビルの5階、実家のある都島から最寄りの東梅田までは電車で約5分。
東京とは違い通勤ストレスなんて皆無です。

都島区は、そう、東京でいうところの中目黒・・・・う、うん 勝手に言いふらしております。あの界隈は人気も高く、非常に住みよい街です。

では賃貸事情としてはどうなのか、ファミリータイプであれば面白いと思いますよ。単身者でも1LDKだとかなりいいでしょう。

問題は、ワンルームや1K。
以下の間取りで家賃どのくらいだと思いますか?


あ


都島駅から徒歩5分 平成10年築のS造 専有面積20

仮にこれが中目黒であれば、家賃7万〜7.5万は取れますよね。


正解は、家賃4.75万の共益費4千円・・・って安すぎません?梅田から3駅のS造マンションですよ。

一応募集賃料なのでここから更に下がるかもしれません。

住むには生活コストが低くていいのですが、投資として考えるとそれなりに安く買えないとですね。

そして、何よりも大阪は地元の人でしかわからない地域ごとの細かな問題がありますので、実際には土地勘がないと、なかなか物件の選別は難しいかと思います。

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1日24時間、とにかく自分の分身を作る。


日、急遽鎌倉のスタッフと飲みに行く事に。

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そんな飲み会の席で「早くブロクやった方がいいよ。」と口癖のようにしつこく言うのは・・・僕です。

1日24時間という中で、いかに自分の分身を作るかが重要です。ブロクやYouTube等、働いてても飲んでいても、また寝ていても、勝手に営業活動をしてくれるもうひとりの自分。

不動産投資をされている方はその気持ちが分かると思いますが、結局、この柱をどれだけ作り上げるかが、ポイントだと思うんです。

そして、僕らの仕事で言うといろんなオーナーさんに自分を知ってもらうには、このブロクで発信することが一番だと思うし、首都圏以外のオーナーさんとはそんな頻繁に会うことも出来ないので、ブロクをするだけでこちらとの距離感が近く感じたりするものです。

僕自身、ブロクを始めて8年ほどになりますが、ほんとやってて良かったなと思うことが多々あります。

だから、いつもいつもみんなに言うようにしているんですが、まー忙しいせいか、なかなかブロクを立ち上げるスタッフが少ないのは残念です。


しかし!今回は違いました。

翌日の昼過ぎに、ブロク始めました!とのメールが。

身長は180を超える、僕よりわずかほんの少しだけ背の高いイケメンの後田君です。

彼はCFネッツに入って一年ほどですが、去年宅建も合格して、今はOMとして日々走り回っています。

いずれはPM.AMと経験を積んで、どこまで伸びるか楽しみなひとりです。

と言うことで、よかったら見てやってください。

そして、更新をしてなかったら怒ってやってください。

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そのリスクを背負うのは家族。


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自宅の理事長ネタは何度かブログでもお伝えしましたが、あまりにも郵送物が多いので事務所に送ってもらうようにしました。

あ

先日、入居者から管理会社宛に、廊下が暗いとの連絡がありましたので現地確認後照明を設置。また、そろそろ共用部の清掃が必要かなと思い、高圧洗浄も実施。

その度に、請求書が送られてきて、サイン・押印が必要になるのです。

もう、そのくらい管理会社で勝手にやってよ・・・というわけにもいかず、一応所有者代表ですので、責任もって対応しないとです。


そして、これまで何度か理事会を開催してきましたが、やっと来月総会です。

一番の大きな議題としては、修繕積立金を上げるかどうか。

皆さん、ある程度値上げは必要だと感じているでしょうが、さて、それが現実になろうとした時の反応はどうか。ま、総会当日は自分の思いを伝えるだけです。

このままの状況で進めればどのようなことになるのか。

あと、7〜8年もすればまた大規模修繕のタイミングで、次回は更なる借り入れが必要になります。そして、そのまた先の修繕まで考えると、借り入れをするだけでは修繕コストを賄えない可能性もでてきます。

きっとその頃には所有者の家族が相続しているケースもあるでしょうから、そのリスクを背負うのはもちろんその家族なわけで、まずは危機感をもってもらい早急な対応が必要だということを理解してもらいます。

それでも反対するようなら、軽く説教でもしようと思います 笑

とりあえず3月末で僕の理事長としての役目は終わりますので、それだけは何とか実現させたいなと。

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少人数制もありですね。


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昨日は年に一度の金融機関融資担当者参加型フィールドワークセミナーでした。

私たちだけではなく、銀行さん・弊社税理士も同乗し、様々なコメントが聞けて面白かったと思います。

3000〜4000万の新築アパートから、中古アパート、RCの新築マンションまで非常にバリエーション豊かでした。

価格上昇のせいか、物件が少しずつ都内からその周辺へと移行しているように感じます。

7〜8年前のバスツアーでは、ほとんどが神奈川・千葉・埼玉の物件でしたから、このまま価格が上がり続けると、そんな日が来るかも?しれません。

ま、そこは水面下情報を仕入れできている強みがありますので、そんな情勢でもいい物件をご紹介できる自信はあります。

写真は某金融機関のイケメン銀行マンI氏

あ

休日でも銀行さんにこうして参加頂けるのは、これまで買って頂いたオーナーさんの実績があってこそだと思います。

コツコツとやってきた事で、以前よりも優位に進められる状況になっているのは間違いありません。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。


さて、今日は大船の事務所で倉橋の相続セミナーがありました。

途中から参加していたのですが、少人数制セミナーっていいですね。

倉橋との距離感がいつものセミナーより近くて、かなり学びやすかったなと言うのが印象的です。

これはね、1度受けてもらった方がいいと思いますよ。

2月11日と3月14日にも大船の事務所で倉橋の不動産投資の基礎知識セミナーがありますので、よろしければご参加下さい。

僕の言っている意味がなんとなくわかってもらえると思います。

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築浅ワンルームマンションを買うと


新築ワンルームが投資として合わないのは何となく知られていると思います。

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では、築浅のワンルームはどうでしょうか。

実際売りに出ていたこんな物件・・・

東京の一等地 最寄駅徒歩2分

築10年の区分マンション 専有面積23屬1K 管理費10,000円 修繕積立金1,200円

賃料100,000円(共益費込み)

設備はオートロックや宅配ボックス、角地で日当りも良好。

価格1980万 諸費用150万 総額2130万 (表面利回り6%)

ローン金額1780万(価格の9割) 金利2% 融資期間30年

自己資金350万


では、シミュレーションしてみると・・・

年間家賃収入120万
▲空室率3% 3.6万
▲運営費   25万(管理費・修繕積立金・管理手数料・固定資産税)
ネット収入   91.4万
▲年間返済額 79万
キャッシュフロー 12.4万

毎月約1万の手残りです。

まず、投資効率を考えます。
使った自己資金350万に対して年間12.4万のリターンですので、12.4万÷350万×100=3.5%

これが自己資金の利回りですが、この投資効率で満足できますか?

また今後賃料は下がっていきますので、さらに利回りが下がります。

そして、修繕積立金が月1,200円と割安ですので値上げも考えられ(総戸数による)、よってさらに手残りは少なくなる可能性が高いです。

次に売却時の問題です。
仮に購入後10年経過してから売却

築浅なので、賃料が10年で1割下がったとしたら、9万/月×12ヶ月=108万
表面7%で売れたとしたら、売却価格1540万
(すでに築20年経っていますので、7%では難しいかもしれませんが。)

売却時の手残りは、
売却価格1540万−諸費用60万−ローン残高1300万=180万

ついでに譲渡税は・・・

仮に購入当時の土地・建物内訳が、4:6として、建物1980万×60%=1190万、それに償却率0.026をかけて31万/年が減価償却費

売却価格1540万から簿価1670万(購入価格1980万−減価償却費累計310万)と売却諸費用60万を引くと、▲190万で譲渡税はかかりません。


結局、この物件を買って、10年間でどのくらい儲かったのかを考えると・・・

手元から出て行ったお金は、自己資金の350万。

手元に入ってきたお金は、
10年間のキャッシュフロ−12.4万×10年=124万 そして売却手残り180万で合計304万

結果46万のマイナスです。
(家賃の下落や貨幣の時間的価値は考慮せず)

リスクを背負って投資をしたものの、10年間でマイナス投資。

さらに保有期間中、修繕コストなどの経費がかかりますから、余程安く買えない限り投資としては合いません。

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と言うことで、築浅ワンルームマンションも投資としてナシです。

できれば ハンコ押す前に相談して下さい。
 

青森へ


今週の休日、青森へ行ってきました。

何で青森なの!?って、もちろんセミナー?物件の仕入れ?

まさか・・・

美味しい魚とお酒を求め、です。

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八戸にある有名な「サバの駅」で、究極のサバをいただき、

あ

青森駅では、人気の一八寿司で寿司を食べました。

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しかし、この店は本当に美味しかった。お店の人も温かくて、コストパフォーマンスも高かったです。銀座で食べればきっと2〜3倍はする価格だと思います。

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青森ですのでホタテや烏賊はもちろんですが、そんな中、穴子が究極でした。

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ところで、青森って「月決め」なんですね。なんか違和感。

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A

味噌カレー牛乳ラーメン・・・それぞれ別々に食べるものかと、さすがにこの店に入る勇気はなく。


そして、青森駅前に何か埋まっているなと思えば・・・

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駐輪場でした・・・。

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ざっと30台以上・・・これ、春までこのままなんでしょうか。

無料だと何でもありです。



そして、八甲田山で4メートルの積雪に圧倒され、

あ

はやぶさで帰宅。

たまにはこういう旅行も大切ですね。

青森の魚とお酒は最高ですが、街中で歩く若者の姿をほとんど見かけなかったのがやっぱり不安になります。

地方の土地は売れる時に売っておいた方がいいなと。タダでも貰い手がない、そんな不動産が今後さらに増えるのは言うまでもありません。

さて、ふるさと納税でもするかな。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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