山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年03月

久しぶりに参加します。


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昨日は名古屋で一日個別相談でした。

朝、8時半の新幹線に乗り、名古屋駅前の会場を借りて夜まで延々と話し続け、終わればひとり後片付けをして、ホームの売店でお酒?ではなく、ウーロン茶を買って横浜まで帰ります。

なかなか孤独な一人旅でした。

名古屋オーナーの皆様、晴れましたよ 笑。


さて、先日期末最後の決済が終わりました。物件は水面下の新築アパートです。

買って頂いたオーナーさんは人生初投資にも関わらず、紹介後早々の購入申し込み。

自分で言うのもなんですが、いいアパートができました。

とにかく物件はスピードが命で、いかに素早い決断を持てるかです。

と言っても高額商品ですので、自分を納得させられるだけの材料も必要です。

ただ問題は、勉強しすぎて結局何がいいのかわからなくなり、投資判断を見誤るオーナーさんもいます。

その辺はなかなか難しいところではありますが、机上で考えていても進みませんので、まずは物件を見ることから始めてみるのも。

4月25日(土)開催のワンルームフィールドワークセミナーに2年ぶり?に参加します。

鎌倉初開催、新しい風が吹きます。

あ、今回は限定4名ですので、お早めに。

 
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ワンルーム専門のチームを


5月24日の
CFネッツフェアでセミナーをやることになりました。

今年は新横浜のプリンスホテルです、皆様ぜひ!

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ここ数ヶ月ジムにも行かず、好きなもの食べて、お酒も飲んで。さすがにそろそろヤバイかなというわけで、本気で禁酒中です。

焼き鳥屋でウーロン茶を頼み、フランス料理(シェソウマ)でお水を飲んで、修行僧並みの生活を送っております。

飲食店でお酒を飲まないと落ち着かないというか、楽しさ半減。

唯一の楽しみを奪われた今、これからは貯蓄に生きようかと。

趣味「通帳記入」、お酒を飲まなければ貯まる貯まる・・・とまでは言いませんが、先日の焼き鳥屋の会計が、普段なら5000円のところ、まさ
かの2500円。

禁酒も今日で11日目、なんとかやれるもんです。

来週大阪でオーナーさんとの飲みがあるのですが・・・ま、その時に考えます。


さて、4月から私のチームでワンルーム専門チームがスタートします。

最近、区分の紹介が減ったなと感じている皆様、再度企画まで個別相談を入れてください。

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実際に自分で不動産投資をした結果


昨日のブログネタですが、既に板橋区や練馬区には相談があったようで、今日のyahooニュースになってましたね。

ハガキを送った業者は「区とタイアップしている」とまで言っていたようです 汗。

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さて、今日の午前中は3年ぶりの健康診断へ。追加料金を払い診断内容を充実させました。

「旧体身」ですので、今からしっかりコストをかけておいた方がいいかなと。

診断結果は、「体重 増」、「腰回り 太」、「身長 低」 って、なんでやねん!

 
これはさすがにまずいなと思い、終わってからは今年初のジムへ行ってきました。

すると、「4月から新しい価格のプランになります!」と、詳しく話を聞いてみると、新しいプランというか単なる値上げでした。

月2,000円ほど・・・。

自宅の修繕積立金も上がるし(これは自分のせいですが)、着実に生活コストが上がっております。


もちろん不動産価格も上昇しております。中古区分マンションについてはレバレッジがほとんど効かないようになりました。

そう考えると、これまでの経験上、やっぱり「融資が組めるときに組む、買える時に買う」なのです。もちろん物件ありきですが。


ある程度自己資金が貯まってから一棟を購入するか、今ある自己資金で区分マンションを買ってしまうか。こうして悩むケースはよくあると思います。

個人的には、貯めるまでに時間がかかるようであれば、やはり先に区分マンションから買うべきだと思うのです。

僕自身がそうだったように、まずは経験になります、そして実績にもなります。やってみてこそわかる事もあるし、どうしてもその後一棟が欲しければ、それを売却して組み替えるという選択肢もあるのです。

中古であれば「購入価格=売却価格」になりやすいし、今頃買っていれば売り買いの諸経費を考えても、この情勢でキャピタルが十分狙えたかもしれません。

一棟を買ってもらった方がこちらとしてはもちろん儲かりますが、それは違うと思うんです。

僕は区分から買ってその後一棟も買えてるし、自分が実際に経験した結果、これでよかったなと思ってるんです。

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「ご対応いただけない場合は、しかるべき対処を・・・」


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5年前に東京でアパートを購入いただいたオーナーさんから、「こんなハガキが自宅に届いたのですが連絡した方がいいのでしょうか?」と。


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「老朽化が進んだ建物は倒壊の可能性が高く、近隣の方から苦情が出ている・・・」

そもそも今回のアパート、築年数は古いですが、数年前に大規模修繕も済んでおり、管理状態も良好で、周りに迷惑をかけるような老朽化しているアパートでは決してありません。

しかしながら、オーナーさんとしては、「しかるべき対処をさせて頂きます」とまで書かれていれば何となく不安にはなるものです。


早速、その業者に連絡を入れてみると、

山内「アパートの管理会社ですけど、近隣から苦情ってどの方が言ってるのですか?」

業者「〇〇区でそういう話がありまして、アパートを所有されている方々には送らせて頂いてるのです」

山内「ん、意味がわからないんですけど」

業者「いや〜、あの、その」

山内「今回のアパートに対してじゃないのですか?」

業者「はい・・・申し訳ございません!」

・・・。

きっとその業者からすれば、脅しのハガキを送れば安い価格で売却するとでも考えていたのでしょう。

どうやら他のオーナーさんにも同じようなハガキが届いていることがわかりまして・・・同業者としてほんと情けない。

ま、おかげで普通のことをやっていれば、それだけでこちらが際立つんですが。

というわけで、皆さんもお気を付け下さい。

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修繕積立金の値上げ


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先日、自宅マンションの総会がありました。

ブロクで何度かお伝えしている通り、一年間理事長をやってきた集大成?であるメインは修繕積立金の改定。

このままだと10年後に行われる大規模修繕、さらにその先の今から25年後に予定している次の大規模修繕コストももちろん不足してしまうのです。

値上げ提案に対して、所有者の皆さんはどのような反応をするかなと様子を伺っていましたが、「やっぱり値上げする必要あるよね」と、誰かが言ってくれるのを待っていたかのように、意外と話は
すんなり進みました。


修繕積立金は、普通決議であれば所有者の半分が賛成すれば改定成立となります。

今回、総会参加者のほとんどが実際マンションに住んでいる方たちで、貸している方はほぼ全員不参加でした。

ということは、過半数の賛成が得られない?と言うことはなく、ここで理事長という立場が生きるのです。

総会に不参加の場合、理事長に委任される方が大半です。

ということは、理事長がその方たちの票を取得したことになり、自分の意思をもって優位に進めることが可能なんです。


結果、来年から修繕積立金を値上げすることが決まりました。

これで、25年先にやってくる大規模修繕費用もとりあえずはクリアできると思います。

これまで7年間、自分がこのマンションでお世話になった分を、少しはこういう形で恩返しできたかなと。

ま、何でも実際の現場で経験してみるもんです。

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名古屋・沼津でのセミナー


更新が遅くなりました。

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先週末は名古屋と沼津でセミナーでした。

名古屋は急遽ひと回り大きな会場に変更しましたが、お陰様で満席です。
だいぶ名古屋のオーナーさんも増えてきましたね。

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大好きなおじいちゃんオーナーさんから「あなたに会いに来たんよ。」と、もうそんなこと言われたらたまりません。最近涙腺が弱くてあきませんね。
アパート投資の勉強なんて今さら必要ないのにいつも参加頂けるのです。ほんとありがたいなと。

終わってから個別相談が2件。その後、お世話になっているオーナーさんに初ひつまぶしの店に連れて行って頂きました。

あ

この器が味を物語ります。美味いわけです。

「山内、会食多いなー」 とは倉橋。・・・ブログネタにするのほどほどにしておきます 汗。


そして、翌日は沼津でセミナー。まだまだ参加者は少なめですが、ま、これからです。

終わってからは個別相談が2件、そしてオーナー様と会食・・・汗。

帰り際に「山内さんこれ」、と静岡のお酒「開運」を頂きました。そんなにお酒好きに見えますか?でもこれが美味いんです。


う〜ん、どうも日頃飲みが多いように感じますが、基本家ではお酒を飲みませんので、1週間空くようなことも普通にあるのです、よ、社長。

その分、一回の飲む量が多いという噂も。


名古屋・沼津の皆様、ありがとうございました。

名古屋は個別相談の希望が15件ありましたので、3月28日と4月12日にお邪魔する
予定です。

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結果、オーバーローンになりました。


去年オーナーさんに買って頂いた東京の新築アパート

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以前、ブログでもお伝えしておりましたが、購入
土地が都市計画道路にかかっており、道路拡幅によって土地の一部を東京都が用地取得してくれます。

その土地約6坪の買取についてこれまで東京都とは何度も打ち合わせをしてきました。

そして、今日ついに買取価格の最終提示が・・・

「坪115万!」

なんと約700万です。

オーナーさんに土地を購入いただく前から、ざっくり買取価格については東京都に確認を取っていました。

周辺相場ということだったので、
90万くらいかな?と思っていましたが、それを大きく上回る価格提示となりました。


今回の土地建物が
仮に1億として、融資が9500万であれば、結果1億から今回の買取価格700万を引いたものが土地建物コストであり・・・

結果「オーバーローン!」で融資を引っ張れたことになります。もちろんこういうことを狙ってできるわけではありませんが、ミラクルです。


今回の件で一番気を付けないといけないのは、土地建物購入に際して融資を受けた金融機関です。

拡幅予定土地に対しても抵当権が付いているわけで、銀行の了解が得られないと抹消は不可であり、そもそも話が前に進みません。

なので、今回土地の契約までに事前承諾を得て万全の状態で進めたわけです。


そして、気になるのは譲渡税。

去年土地を購入したわけですので本来であれば短期譲渡です。ということは利益の39%分が税金として持っていかれます。

しかし、こちらとしては国に協力して売却したのに、そこの部分に対して税金がかかる?なんて納得いかないわけで・・・。

ま、それに対しては5000万の特別控除というものがあり、譲渡価格からその資産の取得費と譲渡経費を控除した残額について5000万までが特別控除で、今回のケースも譲渡税はかからないと思われます。

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今回のように土地先行購入というのは本当に色んなことがあります 。

一般的には建売タイプのアパートが多く、このようなことが全て解決したうえでの商品となりますので、私たちとしてもそちらの方が楽ではあるのです。

ただし、経験という意味でもこちらの方が面白く、自分の引き出しが増えていくのをヒシヒシと感じるわけです。
 

自分に出来ること


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ここ最近、オーナーさんとの会食が続いてます。

先日は素敵な銀座のお店に連れて行って頂き、楽しい時間を過ごすことができました。

色々とお話しする中で、見てる人はしっかり見てくれてるんだな、となんだか少し自信になりました。

そして、昨日は六本木の遊ケ崎へ。

このオーナーさんも昔から大変お世話になっている方です。

早速、来週遊ケ崎へ予約を入れて頂きました。お気遣いありがとうございます。


今の会社でこの仕事をしてないと決して出会うことのなかった皆さん。

自分にないものをたくさん持ってる先輩方、いつも学ばせてもらってます。

その分、不動産で恩返しさせて頂きます。

自分に出来ることなんてこれしかないです。

いつもありがとうございます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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