山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年04月

分割か一括か。


忘れた頃にやってくる固定資産税と不動産取得税。

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もちろんシミュレーションには計算してますし、支払いがあるのはわかっているものの、口座の残高が減るとなんとなく損した気になるのは僕だけでしょうか。

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思っていたより土地の評価が低くて、不動産取得税は安かったものの、それはそれでどうなのかなと。


これまで買った物件について固定資産税は口座引き落としにしていますが、去年買った物件については初回のみ銀行窓口での支払いです。

4回に分けて支払うか一括で支払うか、悩ましいところです。

本当は分けて支払った方が、7月・12月・2月の残り3回分の資金を少しでも運用できるから、利息を得るのであれば分割を選択すべきかなと。

でも、分割支払い<面倒 
ということで、いつも一括支払いです。


さて、明日から5月6日(水)までGW休暇を頂きます。

今日の夜から社内旅行に出かけますので、何かあればメールをください。

尚、管理のスタッフは交代で出勤しております。

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区分マンション融資に動きが・・・


某銀行マンとの話し・・・

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山内「最近、区分の取り扱いってどうなんですか?」

銀行マン「ま、ポツポツやってはいますけどね」

山内「ワンルームチームできたので区分の融資積極的にやりません?」

銀行マン「ちょっと検討してみましょうか」

意外と反応が悪くない、期待できるかも。

・・・1時間後

銀行マン「こちらもワンルーム専門の融資チームを作ることになりました!」

山内「お〜」

ダメもとでも言ってみるもんです。

銀行マン「上から5億はやるように言われましたので、よろしくお願いします」

と言う事で、区分融資を積極的に取り扱ってもらえることになりました。


融資条件は以下の通りです。

・金利2.775%

・融資期間55−築年数

・物件価格の90%融資

・場所が良ければ旧耐震も可

・年収500万以上

明確に融資条件も決まりましたので、この条件に合えば取り扱い可能です。融資枠も以前より緩くなっているようですよ。

これは毎度のことですが、新規融資プランができた時というのは銀行も積極的であり、本当にチャンスです。

プランができたのに案件がない・・・じゃ、恰好つかないですからね。

過去には某ノンバンクで「1か月で店じまい・・・」なんてこともありましたので、いい物件があれば前向きに検討いただければと思います。

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これは面白いことになりそうです。


鎌倉でワンルームチームが結成され、物件仕入れ数が確実に増えております。

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売買業務というのは、その仕入れだけに特化できるわけもなく、融資や契約・決済の手続き、諸々の残務なとでかなりの時間がとられます。

一棟よりワンルームの方が価格帯が低いといっても必要になる手続きは減るわけでもなく、物件数をこなすだけに、その分売主買主仲介業者の対応も増えるわけで、ある意味一棟より大変かもしれません。

そこで、なぜ物件仕入れ数が増えているかと言うと、ワンルーム専門のチームに専属の事務員さんが加わったのです。

その結果、法務局で謄本を取得したりという物件の調査が不要になり、また契約書作成や多くの残務から解放されました。

そして、この事務員さんがとても頑張りや。

明日は定休日ですが、ワンルームチームが仕事するからと言うことで彼女も出社するようなんです。

そんな事務員さん、なかなかいないでしょ。

必死に投資指標を勉強したり、さらには金融電卓までも使い出してますからね。向上心半端ないです。

ワンルームチームはこれから面白くなりますよ。

 
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今、弊社でワンルームの仕入れをやっているのは、ワンルームチームである竹内と浜田、銀座の長友だけですので、待っている方はこのメンバーにご連絡ください。

もちろんまずは私に連絡頂いてからでも大丈夫ですよ。
 

山内慎也・・・


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5月16日(土)鎌倉発のミニフィールドワークセミナーですが、集合場所を横浜駅に変更しようと思います。

週末の大船界隈は結構道が混んでいることもあり、横浜の方が効率もいいし、皆さん集まりやすいかなと。

集合場所:13時に横浜駅東口の郵便局前

お申し込みはこちらから。



さて、昨日は仕事が終わってから剣持と大船の居酒屋で飲み。

焼酎ボトルが残ったので、キープをするための名前を・・・

剣持「山内さんの名前これでよかったですよね?」


あ

「山内慎也・・・」

彼とはこれまでず〜っと同じチームで頑張ってきたつもりだったのですが、今頃になって名前を間違えられるとは 悲。

書いてから聞くんじゃなくて、書く前に聞いてよ・・・汗


でも、ふと思ったのですが、「ケンモツサトシ」って書けないな・・・。

そろそろ山内チーム解散の予感。

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大田区の区分、表面利回り12%!


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本日のミニフィールドワークセミナーは、東京・横浜方面の一棟アパートから一棟マンション、水面下土地等

なんと全7物件用意、やる気満々で臨んだのですが・・・

あ

途中、なぜかトヨタへ・・・。

実は、蒲田あたりを走っていると、急に車の調子が悪くなり、「ピピピピピ・・・」と音が鳴りやまなくなって、急いでトヨタに駆け込んだわけです。

結局、部品を取り寄せる必要があるらしく、車は当分の間入院、代車も用意できないとのことで、まさかの途中解散 汗。

とりあえず7物件中、5物件は廻ることができたのですが、こんなこと初めてです。

「ま、こういう事もあるよね」とは、参加頂いたオーナーさん。嫌な顔ひとつせず、皆さんほんと優しいです。ありがとうございます。


さて、4月からワンルームチームができましたが、以下のような物件を仕入れてきたようです。

東京都大田区 京急「雑色駅」徒歩7分、専有面積24屐.丱好肇ぅ貶漫3口コンロ 追い炊き付き。

築は昭和49年と古いですが、総戸数は250戸を超える大型マンション(もちろんファミリー混在)です。14階建ての7階。

雑色駅は川崎と品川間にあり、羽田からも近く、ワンルーム需要も強くて、個人的にも非常に好きな地域です。

気になる価格は・・・

780万 現況賃料7.8万 表面利回りなんと12%!いまどき、こんな利回りないですよ。

ご興味ある方、至急ご連絡ください。

言ってる間に成約すると思います。

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4月18日お時間あれば・・・


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4月18日(土)開催のミニフィールドワークセミナーですが、数名での申し込みが急遽キャンセルになりました。

ご希望の方いらっしゃれば、私のアドレスyamautis@cfnets.co.jpまでご連絡ください。

今日はまだまだ仕事が終わりそうにないので、この辺で!

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不動産投資をして月の小遣いが、


今日は名古屋で6組個別相談です。

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新幹線のホームでこの方を見かけました。

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石ちゃんです。テレビに出てる恰好そのまま。まだ半袖は早いと思うけど・・・。

最近、芸能人と出会う率高し。


今日の個別相談はほとんどが新規の方でしたが、そんな中、数年前からアパート・区分を買って頂いているオーナーさんと今後の方針について打ち合わせ。

ま、と言っても既にお付き合いがあるの方なので、早々に方向性は決まり、残った時間は世間話。

オーナーさん曰く、不動産投資をする前は月の小遣いが5万円だったとのこと。

そして、不動産投資をして安定キャッシュを手にするようになった今、月の小遣いがなんと!

いくらになったと思います?

8万円?まさか10万円?



月4千円!とのこと。

嫌々でも何でもなくそれで全然やって行けるんですって。

さすがに4千円は驚きましたが、不動産投資家になると現実はそんなもんかもしれません。

「これにお金使うなら物件買うための自己資金にした方がいいな」とか、「ブランドもんよりユニクロのコスパかな」とか、
常に投資効率を考えるようになり余計にお金を使わないようになります。

そして、給与所得と不動産所得のキャッシュフローから、どんどん投資スピードが加速して行くわけです。趣味=通帳記入とまで言い出した日には、もうこの世界から抜け出せません 笑。

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個人的には不動産投資をして8年ほどになりますが、月の小遣い4千円は絶対に無理ですね。

そんな事されたら不動産専用通帳に手をつけてしまうかもしれませんし、そもそもそんなストレス抱えるくらいなら・・・独身を貫き通します!笑

過去最多、金融機関全5行参加


5月開催のCFネッツフェア、参加金融機関は全5行と過去最多です。

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本来、融資審査というのは、「皆さんの属性」と「物件の評価」、このふたつが無いと基本受け付けてはくれません。

と言うのも、どれだけ皆さんの評価が高くても、物件の評価が出なければ、融資の通る可能性は低く、そもそも審査のしようがないわけです。

今回のフェアでは、皆さんの属性だけである程度の融資枠を確保することができ、実際に最前線でやっている融資担当者と会って直接折衝できる機会というのは非常に珍しいと思います。

私のオーナーさんには、いつも極力このフェアにご参加頂いており、やはり一度会顔を合わせておいた方が今後融資を受けるうえで進めやすくなるものです。

審査の時は、いかに「いい物件か」、また「いい顧客か」を銀行マンに感じてもらうことだと思っています。

もちろん属性が良くて資産が多ければ、そんなことしなくても審査は通りますが、あと一歩という時に、こういうことが役に立つのです。

僕らが物件を紹介するときに、これはいい!と思えば、その気持ちが相手に伝わって物件が売れやすくなるように、銀行マンも、この人にはぜひ借りてほしい!と思えば、審査部に対しても強く薦めれると思うのです。

と言うことで、ぜひ参加しておいてください。

CFネッツフェアのお申し込みはこちらからです。

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5億の投資をして


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昨日、大阪での個別相談後、新大阪駅のホームで新幹線を待っていると、

ん?

あ


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日本ハムの大谷君を発見。

190センチ超えのイケメン、日本のエース、とにかく目立ちます。

人生って不公平やわ。

開幕から2連勝、旬な方ですね。


ファンに紛れてサイン貰おうかと思ったのですが、そもそも用紙が無いや。


契約金1億円もらったら何に使うかなー。

融資を使って一棟購入でレバレッジを効かせれば、10%くらいで回せるから、年間1000万のキャッシュフロー。

それか現金購入であれば、5%で500万。

野球選手って現役の短い不安定な仕事だけに安定キャッシュフローは有難いと思うけど・・・ま、最初からそんな守りを考えているようじゃ一流の選手にはなれないか。


話は変わりますが、昨日の個別相談。土地建物で5億以上の物件を勧められてるが投資としてどうか見て欲しいとのこと。

融資が4億以上、自己資金を8000万、そして年間のキャッシュフローは250万ほど。

4億のリスクを背負って、8000万も自己資金入れて月20万の手残りにしかなりません。

自己資金の利回りは3%、これが短期ならともかく、融資期間30年組んでこの効率です。厳しすぎるなと。

それなら区分を現金で買えばネットの利回り5%で400万になります。

業者の出してる提案書には、「年間家賃収入÷建築コスト=10%」

そもそも土地値が入ってないし 汗

知らない人が見れば、利回り10%取れるならいい投資と思うかもしれません。


いやー買う前に相談してもらって良かったです。

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大阪の区分投資


昨日は第2回関西オーナーの会でした。

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好評だった第1回から気づけば1年ぶりの開催となってしまいました。

東京や名古屋のオーナーさんもわざわざご参加、皆様ありがとうございました。

恒例となったおひとり10分ほどの自己紹介も、ちょっとしたミニセミナー的な感じで面白かったですね。

突然の振りにもかかわらず皆さん話しのうまいことうまいこと、ほんと勉強になります。

そして、禁酒は?結局2週間ほどで解禁・・・意思よわ。

またいろいろ企画したいですね。


さて、今日はそのまま大阪に残り個別相談です。時間を見ては物件仕入れもしています。

最近の価格上昇局面で、大阪の区分マンションも結構面白いなと思うのです。

利回りは、東京とほとんど変わりないですが、梅田周辺の好立地で、600万〜700万台で買えます。東京だときっと今なら1000万くらいはしますよね。

専有面積も20屐30屬塙く、築年数も新しめのものも狙えます。

ついでに、大阪支社で管理している関西の物件は現在稼働率100%。空室ゼロですからね。

投資リスクは低いですし、分散投資にもなりますから、大阪の好立地物件を検討頂いてもいいかと思います。

大阪は人口減っているとよく聞きますが、それは大阪府の話で、大阪市は増えてますからね。

これから大阪支社の北村君が、コツコツと物件紹介していきますので配信等、楽しみにしていてください。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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