山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年05月

いくら首都圏投資と言っても・・・


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相変わらず物件情報は次から次へと入ってきます。が、少々土地が高すぎるのか物件のクオリティが低くなっているような・・・。

中野区で7000万台の新築アパート、丸ノ内線の最寄駅から徒歩8分 表面利回り7.5% 既に満室稼動中。

悪くなさそうです。

あ


これ、レインズ掲載物件です。なのになぜ売れないのか?

今、このくらいの仕上がりであれば、即買い付けが入っても良さそうなもんです。

現地に問題があるのか、きっと何か理由があるはず・・・と、思えば、写真の一番下、「地代は考慮しておりません」

この利回りでまさかの借地でした。

最近は借地でも融資を利用できるせいか、結構強気な売主さんが多かったりします。これで売れればだいぶ儲かるかと思いますが、さすがにやり過ぎかと。

でも、表面8.5%くらい取れれば売れちゃいそうで怖いです。こういう物件が今後大量に増えてくると思います、要注意です。

横浜では最寄駅から徒歩15分とかバス便の新規案件をよく見かけるようになりました。

立地のいい物件であれば土地が高いですから、どうしても利回り重視で物件選別をしてしまっているようです。首都圏と言えどもこれはかなり危ないですね。

じゃ、利回りの取れる地方投資?それはそれでハイリスクです。

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こういう価格上昇時はそれだけ物件の選別が必要だということになります。 


※今日からコツコツブログ更新します。

CFネッツフェア2015、結果報告。


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昨日のCFネッツフェア、申し込みで最終600名を超えお陰様で大盛況でした。

単独セミナーとパネルディスカッションに出ましたが、こんな広い会場でセミナ−できる機会もそうありませんので、なかなかテンションが上がりました。

あ

小さいですが壇上にいるのが私です。

45分という短い時間ではありましたが、満席御礼。睡眠を削って準備した甲斐がありました。


この限られた時間の中でセミナーをする難しさをしみじみ感じましたが、こういう広い会場の方が意外と緊張はしないものです。


今回、企画のスタッフは本当に大変だったと思いますが、みんなの頑張りでとてもいいイベントになりました。

とりあえずこれでひと段落です。ご参加いただいた皆様ありがとうございました。


セミナー後は、いつもお世話になっているオーナーさんにお誘いいただき、スタッフ数名で食事に連れて行って頂きました。

あまり料理の写真を載せると、いつもイイもん食べてるねと突っ込みが来ますので、素敵な景色からご想像下さい 笑。

あ

横浜はいいとこですね。


さて、次回は6月20日(土)に横浜駅近くの会場でセミナーをやります。

数字でわかる!不動産投資の全構造 

3時間たっぷりありますので、より理解が深まるようゆっくり分かりやすくご説明していきます。

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やっと完成。


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明日は、年に一度のCFネッツフェア。お祭りです。

既に500名を超えるお申込みで、最終600名くらいにまでなりそうです。

今回、セミナーをやらせて頂くことになったのはいいのですが、この忙しい中、レジュメを作るのが大変でやっと先程完成しました。

同時進行で原稿の作成も入っていたりと、最近は自宅に帰るのが0時を超えることもしばしば。

これが終わればやっと落ち着けそうです。


明日の私のセミナーは13時35分から開始です。まだ申し込みも可能ですので、ぜひお越しください。

CFネッツフェア2015
http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2015cfnets_fair.html


さて、これから税理士事務所訪問で2件ほど仕事をしてきます。

では。

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そのリスクを背負うのか、現状のまま進むのか。


大阪都構想ダメでしたね。個人的には賛成だったので非常に残念です。

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このままの大阪でいいわけないので、やはり改革が必要だと思うのですが、変化にはストレスがかかりますからね。

そのリスクを背負うのか、現状のまま進むのか。

自分の手の届く範囲に収まっているとその時は気持ちいいかもしれません。ただ、変わらない事の方がリスクになることも数多くあります。

東京都も70年前くらいは東京市と東京府に分かれており、2重行政の解消から都が誕生したらしいのですが、当時は多くの反対があったと言います。

でも、その時に変化を求めたから今の東京都があるわけで・・・とても残念です。

絶対に都構想がいいとか悪いとか、勉強不足で正直わかりませんが、今のままじゃいけないのはわかります。やっぱり変わる必要があるのかなと。

今後、反対党からしっかりとした改革案がでればいいですが、きっとこのまま何も進まないでしょうね。

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不動産投資も同じで、投資をする事のリスク、それよりもしない事のリスクの方が高いと感じているので、自分自身はコツコツと物件を買い足し運用をしていきます。

さ、今週末はCFネッツフェアです。
明日は一日自宅にこもってレジュメの作成です。

外部セミナーとJ・COMの収録。


GW休みも終わり、昨日から営業再開です。

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今週末に名古屋でセミナーがあります。
え、知らなかった?はい、HPには載ってません。

某不動産業者さんから講師依頼があり、2時間のセミナーをやらせてもらう事になりました。

っというのも、担当者さんが僕のDVDや書籍を見てくれていて、お声がかかったというわけです。

レジュメはとりあえず出来上がりましたが、業者さん向けなのでなかなか難しいもんです。

担当者さん「レバレッジの話はしますか?K%とか」

山内「いえ、K%は最初難しいと思うので、あえてやめておきます」

担当者「じゃ、出口を考えるとIRRとかの説明も必要ですけど、2時間では足りないですよね〜」

山内「はい、これも逆に触れない方がいいかと思います。」

担当者さん「じゃぁ、キャップレートとか、V=I/Rとかの話は・・・」

山内「もちろんする予定です」

というか、この方結構詳しい・・・。

同業者さんと投資指標等、こういう話しができるのは何だか嬉しいもんです。

頑張ってきます。


さて、話は変わりますが、今日はJ・COM「ここが知りたい不動産」の収録でした。

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左の子が気になる?平林玲美さんというタレントさんです。


緊張したのは言うまでもありませんが・・・

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何をこんなに笑っていたのか・・・。
そして、倉橋はなぜあんなに慣れているのか・・・。

そして、いつもながら不思議なんですが、なぜうちの会社は打ち合わせもろくにせずぶっつけ本番なのだろうか・・・。

それで当たり前のようにやりきる・・・M集団です。

でも、日々経験ですね。

放送は7月です。

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5年後までに。


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GW休暇は、CFネッツの15周年ということもあり社内旅行でハワイに行ってました。

あ


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30度近い気温でもカラッとしているせいか、汗ばむこともなく、とても過ごしやすかったですね。人気があるのわかります。

初日は、スタッフみんなでディナークルージング

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社員から社長へ15周年のプレゼント

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この方達と飲みすぎたのは言うまでもありません。

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しかし、行きの飛行機で一睡もできておらず、早々にホテルへ戻り、ひとり爆睡でした。


そして、翌日は2年ぶりのダイビング。

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写真はプロ並みのダイバー山田さん


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カメも見れたし、透明度は40m超となかなか良かったです。

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こう見えてもダイビングは200本以上潜ってます。ま、だいぶ下手くそになってましたが・・・。


そして3日目は鈴木将太君の結婚式に参加。

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とにかく涙をこらえるのに必死・・・いい結婚式でした。

「次は山内だな」とは倉橋。

はい、5年後までに・・・汗

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7日から営業再開です。
  
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 安全性を見極める3つの指標
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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