山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年06月

独身者のマンション購入は黄信号?


「若いうちにマンションを購入するのは黄信号・・・」とは、ある雑誌に掲載されているFPさん。

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FPさん「仮に、2千万円を金利0.8%、35年ローンで借りたら総返済額は約2293万、月あたり約5万4千円。一般的な女性の年収300万〜400万ではギリギリで金利が上がれば返済額も上がり、生活が破綻しかねない。」とのこと。

では、持家ではなく賃貸住まいであれば、そもそもそのくらいの家賃は最低でも支払っていくことになります。

しかし、住宅ローンの支払いであれば月5万4千円のうち、利息は1万5800円、残り3万8200円は元金分です。

2000万円で中古のマンションを購入して、10年後2000万円で売却できれば、その時の残債は上記の融資条件であれば1480万。

売却諸費用を引いても約450万ほどお金が残る計算になります。結局、ローン支払いのうち元金分は貯蓄と言えるわけで、単純に家賃とローン支払いを比較するのは実際には大きく異なるのです。

もちろん、新築マンションや価値の下がるような物件だと売却価格が下がるのでそういうわけには行きませんが、東京や横浜の中古マンションだと売値と買値の差がないような物件を拾う事は決して難しいことではありません。

実際に僕の自宅マンションもそうですし、これまでオーナーさんに買ってもらった自宅マンションも、その後同じ価値で売却できています。


FPさん「固定金利ならどうか、仮に2000万円の固定金利1.8%の35年ローンで借りた場合、総返済額は約2697万円、利子だけで約700万円、年収の2倍近くも払ってまでマンションが必要でしょうか」

そもそも、年収の2倍まで払ってまでマンションが必要かどうかという、「年収の2倍」と「利息」を比較するという意味は全くもって不明です 汗。

きっとこういう人たちが、「借り入れは悪」という考えであり、それこそお金の知識が欠けているのだと思います。

いつもセミナー等でお話していますが、これからは「何かをするリスク」よりも「何もしないことのリスク」の方がはるかに高いという事です。


さて、このFPさん、その他にも・・・

「住まいを買うという事は、家が壊れた時のリスクも保有するという事。考え方によっては、働けるうちに貯蓄をして定年近くにほぼノーローンでマンションを買う方がいいかもしれません。リスクを負う時期を後ろ倒しにするのです」

また不動産投資についても以下のように語ってくれています。

同じマンションでも投資目的の購入はさらにリスキーだ。稼ぎ手が一人の独身者にとって、リタイア後に家賃収入を得られるのは魅力的だが、「不動産投資は不労所得ではなく、労働所得」と警鐘を鳴らす。売却しようにもよほどの優良物件でなければ買い手が付かない事態も考えられる。保険も不動産もいたずらに手を出すべからず、が鉄則なのだ。

こういう人がライフプランの相談をしているという事がかなり恐ろしい・・・。

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まずは人として、


「会社を成功させたいのなら〇〇な人を雇いなさい」
  
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カーネギーメロン大学の研究結果だとか。

人を採用したり昇格させるときに何を基準に評価するのかは、仕事の実績やコミュニケーション能力ではなく、その人の「正直さ・謙虚さ」とのこと。

う〜ん、仕事の実績やコミュニケーション能力も大切だとは思いますが・・・その「正直さ・謙虚さ」はその人が倫理的かどうかを測る指標らしく、組織を健全に保つうえで重要な要素らしいのです。

また、以下のようにも言われています。

「倫理観の低い人たちがリーダーになると、まわりの人に対して悪影響を与える可能性があり、組織に悪影響をもたらしかねません。そのため、倫理観の低い人々の採用や昇進を避けるよう取り組むべきです」

確かにその通りだと思います!が、そもそも倫理観の低い人かどうかを見極めるのが最初は難しような・・・。

IREM JAPAN

さて、今年もCPMの授業が始まったようですが、このCPMで最初に学ぶのが「倫理」。

一度学べば倫理観があるかどうかは別にして、とにかくどのような知識を得るよりも、まずは人としてという、この倫理観が重要だということですね。

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少しだけお時間いいですか?

  
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2日前、銀座の事務所に向かう途中、東京駅を出ると、駅前で歩行者を品定めするかのように待ち伏せしてる女の子を発見。

a

社員証を首からぶら下げて、まず間違いなく新築ワンルーム業者かと・・・。

間違ってもこっちに声かけてくるなよー、同じ不動産屋やからなー、と思いつつしれっと通り過ぎようとしたその瞬間・・・

「◯◯会社ですけど、少しだけお時間いいですか?」と、社員証を見るとやっぱり同業者。

これだけ歩行者がいる中で、なぜ不動産屋の自分に声をかけてるくのか・・・ 。この女の子も運がない。

きっと、こうして声をかけてるくのは、良いように考えると属性がよく見えた(一応ローンが付きそう)、悪く考えるとこの人なら騙せそうに思えた。

うん、良いように考えよう。

こういう時の断り文句は、「僕も不動産屋なんで」と素直に返す。すると案の定、「あっ、すいません」みたいな感じで終わります。

でも、本当にいい物件なら相手が不動産屋であろうなかろうと、そこは関係なく営業してきたらいいのにと思うのです。

その瞬間に「あー、この子は新築ワンルームが儲からないと言うのをわかってて売ってるな」と感じたりするのです。

中には節税対策等で本当に儲かると思っている営業マンもいます・・・。


ついでにこの業者さん、だいぶ昔に売主側の仲介窓口をしていて、取引をしたことがあります。

もちろん、新築のワンルームではなくて、いつもの中古ワンルームです。

基本、契約書の作成と言うのは、売主側の仲介業者が行うのですが、事前にチェックしたところ、かなり手直ししたのを覚えています。

せめてもうちょっとしっかり作ろうよ、と。

大手の不動産業者は細か過ぎて大変なのですが、これはこれでまたストレスが多かったりします。

ま、とにかく街中で声をかけられたときは、「不動産屋ですが何か?」が一番です。
  
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前回の滞納に動きが・・・

  
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昨日の横浜でのセミナー、ご参加いただいた皆様ありがとうございました。

あ

今回のセミナーは、5年前から年に1度くらいの頻度で開催しておりますが、当時のレジュメは90枚ほど、でも今回では140枚・・・。

話したいことがどんどん増えていき、これもあれもと作っていくと、気づけばちょっとやり過ぎたかなと。

次回は2回に分けて、じっくり時間をかけて説明した方がより理解が深まるようにも思います。

とにかく分かりやすく、笑いのあるセミナーをモットーにやっておりますが、昨日も狙ったところは「ヤヤウケ」くらいで、もう少し落語でも見て勉強しようかと。


同業者の方々や二日酔いにも関わらずわざわざご参加いただいたオーナー様(笑)もいらっしゃいました。ありがとうございました。


あ、そうそう、話しは変わりますが、前回のブログでお話していた自分が持っているSマンションの滞納ですが、またまた督促の片岡氏から声をかけられました。

ついに退去か?さすがに展開が早すぎる?

片岡「前の滞納してる入居者の件ですが・・・」

少し緊張・・・

片岡「滞納していた2か月分、一括で振り込んできました」

お〜、マジですが。さすが片岡さん、速攻回収してくれました。

っと、いう事で当分は住んでくれるのかなと。ただ、一度滞納しちゃうとまたそれを繰り返すようなケースも多いので、決して油断はできませんが。

もしかしてその入居者さん、このブログ見てたりする?それくらいタイミング良すぎる・・・。

次回、滞納しそうな時は、事前にご連絡を。
 
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自分の保有する横浜のSマンションが・・・

  
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不動産投資のリスクのひとつに入居者の滞納があります。

弊社管理だと基本無期限の滞納保証が付いてますので、滞納期間中もオーナーさんの負担はありませんが、自主管理をしているようなオーナーさんだとこれは大問題です。

滞納なんてそうないでしょ?と言われる方もいらっしゃいますが、以前、私の保有する横浜のSマンションにも滞納がありました。

もちろん無期限の滞納保証を付帯していましたので、退去するまでの間、家賃は弊社から入ってきていましたが、皆さんが思っている以上に実際にはよくあるもんなんです。
(確かこの滞納者が退去するまで半年以上かかりました)

「これまでCFネッツに管理してもらっているけど、自分の物件はそのようなことが一度もなかった」という方もいるでしょうが、1か月や2か月の滞納で、ポツポツ遅れて振り込んでくるような入居者だとオーナーさんにわざわざ報告するようなことはほとんどありません。

だから実際に滞納されていても、こちらで対処するだけのことです。

でも、本来は2か月分の家賃が期日通りに振り込まれていないということですので、この保証が無ければ・・・かなり恐ろしいことになるのです。


そして、つい先程弊社の督促担当である片岡氏から、「山内さんちょっといいですか?」と声をかけられたのです。

基本、伊藤正規さんや片岡さんからお呼びがあるというのは、「宝くじがあたりましたよ!」みたいな、まさかテンションの上がるような話しではなく、何か嫌〜な、暗〜い、そう地獄の始まりなのです。大袈裟?


片岡「山内さんの持ってるSマンションですが・・・」

山内「まさか・・・」

片岡「2か月滞納してます」

山内「ま、また!?」

片岡「はい、すいません・・・」

って、片岡さんが謝ることじゃないし、逆にこちらがすいません。

片岡「入居者は連絡も付きませんので、これから手続きに入ります」

山内「よろしくお願いします」

とりあえずまたネタがひとつ増えそうな予感ですが、オーナーとしての自分は伊藤さんや片岡さんのような人達に支えられています。


ついでに、このSマンション、来年の1月で長期譲渡になります。

売却して、アパートをもう一棟買い足すか、再度賃貸で貸し出すか。まだ半年ほど時間があるので、情勢を見ながらゆっくり検討します。

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実績十分、あとはアピール。


気が向いた日の朝食は、卵焼きを作って納豆ご飯が定番です。

先日、卵を割ると・・・

あ

親子が出てきました。自分の記憶では小学生以来の親子。それだけ料理をしていないという事かもしれませんが、何かいいことありそうな予感。
   
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さて、その日は、朝一某銀行で面談。

この金融機関、金利の明確な規定がなく、オーナーさんの属性、資産背景、預金の組み替え、積立定期等、いかにプラス材料を作るかによって、金利が決定します。

当初から1%台はいけるという話しだったのですが、あとは0.1%でも下げる努力をしたいなと。

とにかくオーナーさんの投資実績・健全性をアピールして、担当者にやる気になってもらうこと。

これまで購入頂いた物件の収支、通帳を見てもらえれば、そのオーナーさんに融資することが銀行にとってどのくらいリスクが低いのか、特に今回のオーナーさんの場合、それが十分すぎるくらいにわかってもらえると思います。

が、問題はその銀行マンが不動産投資の収支計算をどのくらい理解しているかという事。

何となくはわかっていても、キャップレートの考え方やBE%、また結局のところ自分でやってみないとその安全性を感じることは不可能だと思います。

ということは、ここぞという時に審査部に押す姿勢が弱まることも考えられます。

その為に、いつもオーナーさんにはとにかくプラス材料はなんでも出してくださいとお願いしています。

どんなもの?審査する側がプラスに感じるものであれば何でもです。

所有物件の修繕履歴、仕事に関連する資格、実家が持家であればその謄本など。

こういうものが最後に意外と効くもんです。
   
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とりあえずやれることはしましたので、来週の審査結果を楽しみにしておきます。 
 

城ケ島遊ケ崎リゾートにて加盟店会議

   
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昨日は城ケ島遊ケ崎リゾートにて加盟店会議でした。

あ

写真は、PMの上町マネージャー。カメラ目線どうも。


三崎口までの電車内で隣に座ったおじさんが何やら必死に本を読んでるなと思えば、宅建の勉強をされてました。

「わからない事があれば聞いてください」と、まさかそんなこと言えるわけもなく、もうそんな時期ですね。


さて、加盟店会議は、保立税理士の法人セミナー、三崎活性化プロジェクトの下見。

あ

倉橋の運転で現地に向かいました。

あ

三崎には壊すにはもったいない昔ながらの建物が数多くあります。それらを残しながらもリフォームして収益物件へと再生します。今後どのようになるのか楽しみです。

そして、夕方からの懇親会は城ケ島遊ケ崎リゾートにて。

ホテルからとても綺麗な夕日が見えました。

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部屋から見るとこんな感じです。

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新鮮な魚と日本酒、そしてこの景色。癒されます。

そして終わってからは、今話題?の酸素カプセルに紀香の自宅ではなく、MF整骨院で1時間ほど入れてもらいました。

元気になって、ミシュランに載った蔵で飲み過ぎたかどうかは想像にお任せしますが、たまにはこういう時間も大切ですね。
   
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いい感じに安定運営、最近よく見かける物件情報とは

   
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昨日の個別相談、6年ほど前から付き合いのあるオーナーさん。自宅から車でなんと4時間かけてのご来店。僕にはマネできません 汗

かれこれ5年前に東京の区分マンションを購入頂き、3年前には横浜の中古アパートを買い足し。当時のファイナンスは、今は亡き?セゾンF銀行だったかな。

その後、福岡で所有していたアパートの相談を受け、今後のリスクを見て売却の提案。結果いい出口でした。

そして今回、ワンルームマンション数戸を買い足す方向で決まりました。

ご自身の全物件をエクセルで投資分析されてますが、いい感じに安定運営できてます。

時間をかけてコツコツ運用してきた結果です。


それに比べ、最近はこういう情報をよく見かけます。

あ

駅から徒歩15分、横浜ですのでかなりの山坂かと。

戸10屬凌恵曠▲僉璽函10屬辰討海箸録絏り等含め約6帖

土地が高いのか、こんなアパート企画増えてきましたね・・・。

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銀行面談と金銭消費貸借契約を同時にできるようになりました。


昨日は体調不良によりオーナーさんとの会食を急遽取りやめ。S様すいません・・・。

風邪が喉に来たようで、未だガラガラ声です。皆さんも夏風邪には十分ご注意下さい。

今週末セミナーがなくて良かった・・・。

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さて、先日の某銀行さんとの会食。

特に新情報と言うのはなかったですが、今後も変わらずアパート融資を積極的に取り扱ってくれるとのこと。心強いです。

以前のブログで少し触れましたが、区分を金利2.775%で融資するというのは、この銀行さんです。

これまで区分の契約から決済までの手続きとしては、以下の手順が必要でした。

契約→銀行面談→金銭消費貸借契約→決済

ただし、今月からは、銀行面談と金銭消費貸借契約を同時に行うことが可能となりましたので、ひとつ手間を省くことができます。※あくまでも区分融資の場合のみです。

基本、銀行さんとの手続きは平日ですので、これはかなり助かると思います。

特に区分は3~4戸と続けて購入される方が多いだけに、こういう顧客目線はウェルカムです。

ま、銀行さんとしても区分の場合はいかに案件を効率よくこなすかがポイントですので、これで少しでも融資実行額が増えればというところでしょうか。

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区分も上がったね。


昨日は某銀行さんとの会食・・・仕入れた情報についてはまた後日。

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不動前駅徒歩6分、目黒駅徒歩10分

昭和59年築のワンルーム15

あ

価格1150万 表面利回り7%

しかし、高くなったな・・・。もちろん立地はお薦めですが、さすがにこの価格じゃね。

弊社の会員が見れるゴスケも1000万超えが増えましたね。

あ


どういう物件がいいのか分からない?まずはこのセミナーがお薦めです。


「マンガでわかる!はじめての不動産投資」全国3カ所開催。

株式会社シー・エフ・ネッツ副社長の木内哲也著「マンガでわかる!はじめての不動産投資」を住宅新報社より2015年3月27日(金)に発売いたしました。今回は新刊の出版を記念し、横浜・大阪・名古屋・東京の4ヶ所で出版記念講演を行います。

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)CPM(米国公認不動産経営管理士)など不動産に係る10の資格を持つ木内哲也が、わかりやすさを重点に不動産投資を進めていくうえで最低限気を付けなければならないこと、不動産会社の選び方、より良い情報を習得するためのノウハウなど資産形成に長年携わってきた経験をもとに、これからどのように不動産投資を進めていくかをパートナー目線で解説します。

「興味があるけれど、計算式や理論、数字の羅列に嫌になってしまった」
「難しそうでよくわからない」
等、いままで不動産投資に躊躇していた方に、ぜひご参加いただきたい初級入門セミナーです。

【講義内容】
■不動産投資とは
■現在の不動産市場
■何から始める不動産
■金融機関の移り変わり
■今できる不動産投資
■金融機関選びのポイント
■不動産会社選びのポイント

◆詳細・お申込みはこちらから!


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化ける可能性。


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あざみ野ー湘南台間を結ぶブルーラインが今年7月から快速運転を開始するようです。

全然知らなかった・・・。


あ


個人的には横浜駅から新横浜駅が一駅になりますので、なかなか便利です。


東京や横浜にいると、こうして知らぬ間にインフラが整います。

東京上野間のような直通運転や、駅の再開発。この数年でも、もの凄い勢いです。

以前、大阪でも新線ができると言うことで少しは盛り上がりましたが、開業してみると結局土地の価値もほとんど上がることが無く、今では「そもそも必要だったの?」という話しです。

現在の不動産投資ではキャピタルよりもインカムメインですが、ただ首都圏ではこういうインフラ整備等でキャピタルの狙える可能性もあるわけです。

そんな中、今後狙い目の地域?なかなか難しいですが、もしカジノが山下埠頭に出来れば、その界隈のマンスリー需要は半端ないでしょう。

桜木町とか関内周辺とか。 

ま、キャピタルだけで考えるとちょっとした賭けですが、あの界隈だと問題なくインカムもあるわけで。

ローリスクだけど化ける可能性がある・・・そう考えるとやはりチャンスは首都圏かなと。

何となく持っててワクワクしますし、安心感もあります。

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さて、今日は某銀行さんと会食です。何かいい話がありそうな予感・・・。
 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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