山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年07月

癒し系。


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昨日、突然携帯が壊れました。

一応電話はつながるのですが、かかってきても出れたり出れなかったり・・・。

とりあえず明日修理を出してきますが、これってすぐに直るのでしょうか。

お急ぎの方は事務所までご連絡ください。

さて、今日もまだまだ仕事がありますので、今日はこの辺で。


あ、先日、オーナーさんとの打ち合わせ兼ねた食事会。

なぜか居酒屋に子犬が・・・。

あ

めちゃくちゃ癒されました。次買う犬は豆柴に決定。

そして、写真左端に写っているのが、鎌倉リーシングの佐藤君です。

この笑顔、こちらもなかなかの癒し系です。

茶色いシュレックではありませんので、念のため。

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ツイテル。


今日は午前中に新丸子の業者さん訪問。
午後はいつもお世話になっている税理士さん訪問。

そして、大船の事務所に戻り、 まだまだ仕事です。

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何事も前向きに捉えることが重要、そんな時はなぜか全てがうまくいく。

お世話になっているオーナーさんに、この本知ってる?と教えて頂いたので、早速購入したんです。

「ツキを呼ぶ魔法の言葉」



「山内さんってこういう本読むの?」と言われそうですが、勧められたことは基本なんでもやってみる性格です。


書かれてることは至ってシンプル。

ありがとう、感謝します、ツイテル。これらを意識して言葉にする。たったそれだけでツキを呼んでくれる。

何か嫌なことがあったら、ムカつくではなく、ありがとうって言ってみる。

良いことをしてもらったら、感謝しますと言ってみる。

ツイテルことが特段なくても、ツイテルと言葉にしてみる。

汚い言葉は使わない、怒らない、などなど。


そうすることで色んなことがうまくいく。何事も前向きに捉えることが重要ということでしょうか。

ということで、ツキまくっている今日この頃。

下を向いててもしょうがない、さ、仕事仕事。

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だって自分なら買わないから。


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弊社の一般会員に登録(無料)すると収益物件の配信サービスを受け取ることができます。

これは、私たちAM事業部のスタッフがそれぞれに仕入れた物件をお知らせするものであり、あくまでも「こういう物件出ましたよ〜」ということで、残念ながら全てが「優良物件!」とは限りません。

と言うのも、物件の調査や弊社賃料査定等が終わっていないケースもあり、結果やっぱり見送った方がいいですねということも考えられます。

なので、facebookの収益物件速報システムのように、とにかく今売りに出ている物件の新鮮な情報を知っていただくという見方でいいかと思います。

ただ、こうした物件情報を見て頂くと、今の投資利回り、融資環境、自己資金比率などなど参考になることも多くあるかと思います。

じゃ、実際にどういう物件を紹介してくれるのか?は、オーナーさんそれぞれの属性や資産背景、不動産投資に求めるキャッシュフロー、目的、所有物件との組み合わせ等によって、大きく異なってきます。

何でもかんでも、これどうですか?あれどうですか?みたいな営業は一切しておりませんので、物件紹介がないということはいい物件がないということです。

ま、あとは僕自身がその物件を気に入るのかどうかという問題も正直あります。

周りがどれだけ良いと言っても自身で気に入らなければ自分の担当しているオーナーさんに紹介することはありません。

だって、自分なら買わないから。


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さ、この真夏でも仕入れ仕入れ。
 

東京のワンルーム規制・・・


ワンルーム規制ってやつは・・・

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水面下の土地情報が入ってきましたので、早速プラン入れを。

場所は江戸川区の某駅から徒歩5分、アパート用地としてはめずらしく前面道路が8mと広く、さらには角地なんです。

よって、道路斜線や北側斜線、容積率から計算しても3階建てが余裕をもって建築可能です。

この情勢で土地値はなかなかお高いですが、なんとか収支もクリアできそうかなと。

ざっくりプランとしては、木造の3階建て、ワンフロア4戸で全12戸。戸あたりが25屬氾豕ではまだゆったりとした間取りです。

・・・しかし、忘れていました。東京のワンルーム規制。

こんな感じで、区によって異なりますが、さまざまな制約があるのです。

あ

少し見難いですが、江戸川区は3階建て以上で10戸以上の場合は、戸あたり30岼幣緝要、個人の方が建築する場合は25岼幣緝要です。

それだけなら今回はクリアできるのですが、先程役所に確認したところ、その他にも色々と制約がありました。

まずは、バイク置き場が1台分必要。これはなんとか確保できるかなと思ったのですが、次に駐車場。戸数に対して1/6以上必要。全12戸ですので2台・・・。

さらには、駐輪場。1戸あたり1台・・・はい、12台分です。そんなスペース、東京にあるわけがない 汗。

その他にも、ごみ置き場設置や、ある一定の緑地スペースが必要であったり、どう考えても無理。

よって、9戸のプランで練り直し。もちろん収支が悪化しますので、その分の価格交渉が必要になり、きっとそこまでは下がらないでしょうね。


このようにして、10世帯以上のアパートやマンションを作ることは東京ではかなりハードルが高く、そういう意味では、今建っている好立地の築古区分マンションってとても価値があるなと。

好立地ではそもそも土地が高いため、どうしても大規模なマンションを作る必要があり、そうなると25屬箸、ある程度の広さが必要になってきます。

すると、今私たちが扱っているような15屐腺横悪屬らいの区分マンションは今後供給される可能性が極めて低いという事なんです。

とにかくリスクの低い投資は東京の好立地築古中古区分マンションかなと。

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8月22日は青森ですよ。


同じチームの竹内君がブログを始めました、よかったら見てあげて下さい。  

題:「草食系営業マンの不動産ブログ」

さ、さすがに、この題はどうかと思いますが・・・汗
ま、そのうち「肉食系営業マン・・・」にでも変わるでしょ。

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これまで何人のブログを紹介をしてきたかなと。継続する人は少ないですね。

僕もブログ更新してなくて「生きてるの?」と心配されるくらいですので、決して頻度は多くないですが、かれこれブログを始めてからもう8年になります。

この仕事をする限りブログは必須だと思うんです。
投資物件は買って終わりじゃないですからね。

僕らとしては管理も任してもらっていますし、また再投資・売却・資産の組み換えがあって、オーナーさんとしては常に新鮮な現場の情報を仕入れたいと思われてるわけで。

ま、僕の場合は、大阪にいる親に対して、「元気ですよ〜」という発信もありますが。

きっと竹内は継続してくれると思います。しれっと彼にプレッシャーを。


さて、話は変わりますが、8月22日(土)に青森で外部講師をすることになりました。

あ

当日に打ち合わせもあるので、前日入りです。

皆様、お待ちしております 笑。

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支店が違えば。

  
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融資相談している某案件、自己資金比率も高く、決して難しくないはずなのに・・・なぜか苦戦中。

これまで何度も利用している金融機関であり、こちらもある程度銀行目線は理解しているのですが、うーん。

じゃ、いつもと何が違うのか

持ち込んだ支店が違います。今回色々と訳がありまして・・・。

もちろん融資担当者も異なります。

支店が違っても、審査は変わらない?

これが本当に全然違う!とまでは言いませんが、やっぱりいつもの支店とは何かが大きく違います。

さすがにたまらず、いつもの支店にヘルプ。事情を説明したら、なぜその案件で苦戦するの!?っとこちらと全く同じ反応。

じゃ、確認してあげるよと。

数分後・・・どうやら審査に遠回りをしていたようで。あまり詳しくお伝え出来ませんが。

とにかくもう少しだけ時間が必要とのこと。

ま、そんな事もありますよね。

こう言うことがあってこそ、当たり前の日常に感謝が湧くというもの。

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さて、今日もオーナーさんから物件でない?との連絡あり。

その方の諸条件、融資枠などなどでご紹介する物件は異なります。

皆様、忘れているわけではありませんので、もうしばらくお待ちください。
 

短期で儲かる事業ではない。


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将来の年金不安、資産形成等から不動産投資に興味を持つ方は多いと思います。

事業の中でも、「家賃−運営費−ローン支払い=CF」と、非常に収支予測の立てやすい不動産賃貸業ですが、これもあくまでも投資ですのでそれなりのリスクはつきものです。

多くの書籍やセミナー、また大家の集まり等から夢のような話を聞かされ、数年でリタイアできるほどのキャッシュフローを手にすると意気込む方も多くいらっしゃいます。

しかし、短期投資で多額のリターンを得ようと思えば、もちろんそのだけの投資リスクを背負う必要があり、レバレッジが逆に振れた時は取り返しのつかないようなこともあります。

これまで数多くの投資家さんの個別相談をしてきましたが、リターンにのみしか視野が行っておらず、中には「赤字のまま保有するか」、「数千万という自己資金を投入して売却するか」という最悪の選択しか残っていないケースを何度となく見てきました。

不動産投資をするうえでの大前提は、自分の背負えるリスクの範囲内かどうか。最悪を視野に入れた場合でも出口を取る事ができるかどうかです。

また、情勢によって価格の上昇下落がある中で、上がった時はいいのですが、下がった時は基本的に余程の理由がない限り保有が大前提ですので、その時に持ち堪えれる物件がどうかが重要です。

もう一度冷静に判断して、本当にそのリスクを背負えるだけの余力があるのかどうかを検討してみて下さい。

本来、不動産投資はそんな短期間で儲かる事業ではないってことです。

夢がない?

う〜ん、だってそんな投資は、「投資」ではなく、単なる「ギャンブル」なんですもん。


コツコツ、コツコツ・・・

あ

そう、映画の撮影でよく使われる、三崎のあの階段を上るように。

一歩一歩。

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人生初落語

  
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静岡の某銀行マンから「生きてますか?」とのLINE。

そろそろブログ更新しないとマズイなとは思っていましたが・・・皆様一応元気に働いています。


さて、七夕の昨日はオーナーさんにお誘い頂き、人生初の落語に行って来ました。

それも立川志の輔!、そうあの有名な志の輔落語です。DVDも持ってますので以前からぜひ生で聞いて見たいなと思っていたのです。

a

会場は西巣鴨にあるstudio FOURという100名弱の小ホールです。

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志の輔落語は人気が高いため500名以上の会場がほとんどなのですが、今回の観客は約70名、それも前から3列目とめちゃくちゃラッキーでした。

あ

登場人物も多いことから相関図もあります。

公演時間は約2時間半、あっという間の初落語。笑い・間・強弱、全てが計算されてるのでしょうか、あの話術に圧倒されました。

人前で話すことの難しさを改めて感じている今日この頃。とても勉強になりました。


さて、休みの今日は、城ヶ島のホテルで二日間のコンサル養成講座に参加。

タイミングのいいことに明日は講師を務めますので、昨日学んだことを存分に発揮したいなと 笑 ま、そんな甘くないですが・・・。


お誘い頂きましたA様、ありがとうございました!
  
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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