山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年08月

最前線の現場でないとわからないこと。


前回ご紹介した日本大通りの区分マンションは、ブログを見た方から早々に買い付けを頂きました。ありがとうございました。

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さて、今日は個別相談が3件。

色々なご相談がありますが、最近は「この物件はやめておいた方がいいですね」とお話することが多くなったなと感じます。

それは立地もそうですが、もちろんこの情勢で価格が高いという事。そして、新築アパートであればそもそもの企画に無理があるなという事。

色々な販売図面を見ていると、自分ならどのようなプランを入れるかなと考えたりします。この地域で駅から何分だからこれくらいの広さ、平米数は欲しいなと。

建蔽率等を計算して仮に8戸が戦えるプランかなというのがあったとしても、実際には10戸だとかひどい場合には12戸のプランを無理やりにいれてるケースがあるのです。

建売業者として売ることだけを考えれば、少しでも利回りを高くしたいので、極力戸数を多くした方がいいわけですが、オーナー側として買った後の運用を考えると、、もちろん立地にもよるのですが、それではなかなか安定は難しいだろうなと感じます。

このようにして最前線の現場では、「絶対にやめておいた方がいい!」というものがあるわけですが、結局賃貸管理をしていなければなかなかそこの判断というのは分からないものです。

そういう意味でもやはり不動産投資はひとりではできず、よく言われるパートナー選びが欠かせないのです。

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え?真面目過ぎる?
 

誰かこの区分買いますか?


6年前くらいだったと思いますが、みなとみらい線の日本大通り駅にCFネッツのみなとみらいオフィスがありました。

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そういう事もあってこの辺はかなり詳しいですが、その日本大通り駅から徒歩2分の区分マンションが売りに出ています。

場所は言うまでもないですが、横浜でも本当の好立地です。
それがなんと730万!

直ぐにでも買い付けが入るでしょうから、現金購入希望の方、または逆レバでも構わない方、ご連絡ください。(オリックス銀行または担保があって三井住友トラスト利用)

あ


詳細は以下の通りです。

【物件名】ライオンズマンション山下公園 2F
【価格】730万円
【住所】神奈川県横浜市中区山下町70-15
【地図】https://goo.gl/9NsvHj
【交通】JR京浜東北線・根岸線「関内」駅徒歩10分
みなとみらい線「日大大通り」駅徒歩2分

【所在階】SRC造10階建2階部分
【専有面積】19.72平米 
【築年月】1982年8月
【総戸数】100戸 
【管理費】6,700円
【修繕積立金】4,580円
【現況】空室
【賃料】引き直し:55,000円 
【FCR】引き直し5.02%


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朝から撮影、二日酔いの翌日は要注意。


今日は6時起き、朝7時半に出社。

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8時から「CPMの窓口」の撮影でした。

あ

朝早いのでしっかり声が出るか心配でしたが、とりあえず無事終わりました。日々経験ですね。どのように完成するのか楽しみです。

その後、倉橋の朝礼風景も撮りたいということで・・・

あ

こちらもこそっと撮影。

(しっかり朝礼聞け?はい、すいません。)

ついでにこの朝礼、倉橋が出社する限りは必ず行われますので、毎回30分立ちっぱなしで聴くことになります。

色々刺激をもらいますし、どのような視線、話し方の強弱、身振り手振りなどなど勉強にもなるわけです、が、

「二日酔い時の30分立ちっぱなしはかなりキツイ」と、社内の誰かが言ってました?笑。

飲み会のある翌日の倉橋のスケジュールを確認して、「出社」となっていれば、お酒の量を抑えるという話もあるとかないとか。

そんな今日の倉橋朝礼講和はこちら



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ロベルト島田さん、一日撮影お疲れ様でした。
 

青森愛。


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昨日の夜は、青森で飲み。

今回のセミナー主催である地元の皆さんにオススメの居酒屋へと連れて行ってもらいました。

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入り口からねぶた祭り一色です。

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魚やお酒のメニューが、期待できそうな雰囲気を出しまくっています。

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「とりあえず左から順番にお酒を頼んでいきましょう」と、テンション上がりますねー。やっぱりこういうのは地元の方と来るのが一番です。

みなさん日本酒を飲んで、チェイサーにビールというなかなか素敵な組み合わせ。


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刺身の盛り合わせ。この貝柱の厚みが凄いんです。とにかく甘味と旨味が詰まっています。それらを口に含みつつ地酒をクイッと飲んだ日には、究極の贅沢。

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そして、もうひとつ感動したのが、これ。

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何だかわかります?トウモロコシの天ぷら。有りそうで無い今が旬のメニュー。青森はトウモロコシも有名らしいのです。

「これは感動しますよ」と言われるくらい、とにかく甘い、そしてやわらかい。地元の方がいないと絶対に頼んでない逸品です。

いや〜本当に来て良かった。

皆さん、青森愛が強くて、とにかく温かく優しくて、そしてお酒が大好きで、もっともっと青森が好きになりました。

何か自分にお手伝い出来ることはないかなと、真剣に考えてしまいます。

次回は、必ず弘前の桜、そしてねぶた祭りにお邪魔します。

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皆様、ありがとうございました。

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あ、そして今日のセミナーを忘れてはいけませんが、70名超えで満員御礼でした。
 

CPMの窓口から青森へ。


あ〜やっと完成。

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あ


前回のブログで書いてました「CPMの窓口」の原稿作成。やっとできました。

ま、ブログ更新が遅くなったので、実際には休み中に完成してましたが。

思っていたよりスラスラ書けましたが、早めに取りかかっていて良かったです。

と言うのも、自分のキャッチコピー(13文字以内)に手こずりました。

こういうのって一番難しい・・・。

既に掲載されているCPMのも一通り確認しましたが、〇〇なCPMとか、〇〇なプロとか。自分で言うのもなんか照れます汗。

ま、決まったキャッチコピーは、そのうちアップされる「CPMの窓口」をご覧ください。

既にアップされている皆さんの動画もかっこいいのでなかなか期待できるかなと。

さて、今日は青森出張。これから明日の主催者である新聞社さんと会食です。

青森のただいまの気温、22℃。めちゃ涼しいです。

青森駅前はこんな感じ。

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いつもは取り寄せまでしている酒屋さんで早速日本酒を購入。

今夜は飲み過ぎないようにしないとです。

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相続の打ち合わせとCPMの窓口。


大阪では墓参り、そして甥っ子姪っ子から手紙をもらいました。

あ

こういうのってめちゃめちゃ嬉しいもんですね。
大切にします。

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大阪ではそんなゆっくりする時間もなく、早々に帰ってきました。

と言うのも、今日は朝一から税理士事務所訪問。相続の件で、急遽お客さん含め打ち合わせが必要となったのです。

先生方ももちろん夏季休暇中ですが、少しでも早い方がいいだろうとの事で集まることに。

今回の相続物件は地方にあり、すぐに売買が発生することもなさそうですが、今後のコンサルティング提案もありますので、同席した方がお客さんとしては安心かなと。

ま、おかげで色々と勉強になりました。

終わってからは自宅に戻り、今日の相続打ち合わせ内容を1時間ほどかけて資料にまとめ、とりあえず今日の仕事はおしまい・・・

と言いたいところですが、この休み中にもうひとつ宿題があるのです。

「CPMの窓口」というサイトができたらしく、そこに登録するための撮影が今月末行われますので、それらの原稿を準備する必要があるのです。

動画の構成としては、私に何ができるか、私の失敗談、私が失敗経験から学んだ教訓、サービスの特徴。

はい、それなりのボリュームです。

そして、なぜか僕の撮影が朝の8時から2時間!
は、早くない?

どうもこういうのはいつも自分と言うか、撮影最後の人は夜なのに、なぜか朝一番目なんです。ちょっとした罰ゲーム・・・。

撮った動画が寝起きバレバレもダメでしょうし、その後は倉橋の撮影も控えていますので、絶対時間が押すわけにはいかないのです。

ま、これも経験でしょうか。

「CPMの窓口」はこちらから。

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休みの前日はお店をハシゴ、そして家に帰ると・・・。


今日から夏季休暇です。休みが特に嬉しいわけもなく、こうしてブログ更新中。

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昨日は一日銀座で仕事、終わってからは1年半前に一棟物件を購入いただいたオーナーさんと会食。

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素敵なお店であっという間に時間が過ぎました。M様ありがとうございました。



その後・・・

なぜかいつもの方と新横浜へ、1軒目ワインを飲み、2軒目日本酒を飲んで、3軒目はなんだったかな・・・。

この写真だけが携帯に残ってました。

あ

営業マンはこのくらいパワーがないといけません!という言い訳のもと見事にハシゴの旅をやってしまったわけです。


そして、自宅に戻りポストを開けると・・・わ、忘れてた 汗。

a

ちょっと酔いがさめます。

とりあえず昨日の夜は現実逃避ということで、金額は見ずに寝ましたが・・・不動産取得税。

今回、新築アパートの建物分なので、届くまで多少時間がかかりますが、すでに購入してから1年後です。

さすがに仕事遅すぎません?5万、10万の話じゃないわけですし。

当初のシミュレーションにももちろんこのコストは見込んでいますが、コツコツ貯蓄中の今、通帳のお金が減るのはやはりイイ気がしない。不動産投資家ならこの気持ちわかってもらえると思いますが・・・。

ま、そんな貯蓄中の人間が、「何軒もハシゴ」なんてしてるとあまり説得力がありません 汗。

今年の経費もしてしっかり落とさせてもらいます。


先日もオーナーさんから「建物分の不動産取得税がまだ来ないのですが、問い合わせた方がいいでしょうか?」とのご相談が。

この通り、遅ければ1年後くらいの請求ですので、特に問題はありません。


いつもながら、この不動産取得税と毎年来る固定資産税の請求だけは逃げたくなります。

個人的にはとにかく固定資産税は口座引き落としにしていた方が、知らぬ間に引かれているわけで。支払うことに変わりはありませんが、多少気持ちが楽だったりします。

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こういう物件が好き。


既に契約予定らしいのですが、個人的にはこういう物件が好きです。

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東西線「門前仲町」駅徒歩3分、価格1100万 表面利回り
10%

あ

専有面積31屐〜躙与遙横坑憾佑梁膩織泪鵐轡腑鵝昭和48年築 もちろん旧耐震です。

築古い区分マンションの出口を気にされる方はいらっしゃいますが、それでも家賃は92,880円取れています。

結局、場所が良くて管理をしっかりしていれば、築が古くなろうがこのように30屬任癸綱以上で借りる入居者はちゃんといるわけです。
(ま、引き直し賃料はもう少し下がるかもですが)

なので、出口は同じく収益物件として売却。ここから10年経過したところで、家賃が下落する可能性は低いでしょうから、将来的にも購入時と同じ金額で売却できると思います。

ということは、保有期間中のキャッシュフローが利益。

今回の場合だと、年間家賃111万−空室率5%−運営費率25%=キャッシュフロー77万

価格1100万+諸費用100万=総投資額1200万

77万÷1200万×100=実質の利回りで6.4%(FCR)

10年間保有すれば770万のプラス。実際は売り買いの諸経費でもう少し減りますが、いい投資だと思います。

ついでに、門前仲町駅は乗降客数10万人超、江東区ですが日本橋からたったの2駅、中央区と言ってもいいくらいの立地です。

ここで駅から3分は本当に価値があります。


僕個人としては今資産形成スピードを上げるためレバレッジを効かせた投資をしていますが、将来的にはこういう物件を現金でコツコツ所有したいのです。

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来月は19日開催。


今日は一棟のミニフィールドワークセミナー。

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私のチームは毎月一度、横浜駅発で開催しておりますが、お陰様で毎回満席です。

昼から5物件ほど仕入れたアパートの下見に行きますが、必ず室内の見れる新築または築浅のアパートも用意しています。

と言うのも、いつも仕入れる水面下の新築アパートはほとんどが更地であり、少しでも今の新築とはどういうものかという仕様等含め、イメージを持っていただくためです。

実際に売り物件が出た時に、これだと何だかよくわかりませんが・・・

あ


こんな感じの完成物件を色々と見て頂くと・・・

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あ

販売図面や平面図を見た時のイメージも随分変わってきます。

その他にも中古アパートや鉄骨マンションなどなど、その時の売り物件によって異なりますが、バリエーション豊かに取り揃えています。

次回開催は9月19日(土)です。既に数名からのお申し込みも入っておりますのでご希望の方はこちらから早めにお申し込みください。

では、行ってきます。

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銃痕残るあの駅へ


今日は物件の下見。

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某物件からの最寄駅は、京急線の「花月園前」駅と鶴見線の「国道」駅

京急線は皆さんご存知だと思いますが、ん、鶴見線?と言う方は多いと思います。

Tsurumi line.PNG
鶴見駅と扇町駅を結ぶ距離約7キロという短さで、京浜工業地帯へと向かうとても地味な路線。

国道駅は乗降客数約3000人と、本当に必要なの?と思われるくらいの小さな駅です。

しかし、この国道駅、映画やドラマの撮影でもよく使われるらしく、なかなかの雰囲気をかもし出しているという話しを以前から聞いており、とても気にはなっていたのです。

実際に行ってみると、かなり地味ですが昭和感が出まくってます。

A

もちろん改札は無人です。

A

そこいらで絵を書いている人も数人いたりして、

あ


米軍の銃痕も残っていたりと、なんだか凄いです。

A


駅を改修したり再開発するのもいいですが、このように昔のまま維持していくということも重要だなと感じます。


ついでに、ドラマの撮影は、華麗なる一族や男女7人秋物語などなど。こういうのを知ると、長期休み中にでも見たくなります。

ということで、今年の夏季休暇は、8月12日(水)〜19日(水)です。

大阪で墓参り、ちょこっと静岡、あとは早めに横浜に戻って原稿でも作成しようかなと。

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ワンルームの融資条件が次々緩和!?


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一棟投資・ワンルーム投資、それぞれにメリット・デメリットはありますが、まず思い浮かぶのが資金調達です。

一棟は融資額も大きいせいか、ワンルームより金利の低いのが一般的です。ざっくり1%くらいの差はあるかと思います。

なので、レバレッジを効かした投資であれば一棟投資が有利・・・しかし、ここに来てワンルームの資金調達にも変化が見られます。

前回相談した案件では、当初金利は3%くらいかな、なんて言っていたのが、多少の条件は付いたものの、最終約2.5%での承認となりました。

区分で2%台はなかなかです。
(ただし、これは弊社のみの特別枠であり、担当者さん曰く、普段ここまでの金利対応はしていないとの事。)

また、融資期間についても緩和の方向で、別の金融機関では、旧耐震でも25年ローンでの承認となり、金利も2%台と好条件でした。

以前で言う、リーマンショック後や震災後なんかは、区分の融資と言えば、締め付け締め付けでしたが、この情勢で180度コロッと変わりましたね。

価格もジワジワ上昇しておりますが、その分融資環境もだいぶと改善しているように感じます。

個人的には次も一棟アパート購入を考えていますが、ワンルームの誘惑に心が揺れ動いています・・・。


最近の区分事情については、9月12日(土)ワンルームチームの3部セミナーにお越しください。

東京開催
ワンルームチーム発足記念セミナー
初めの一歩「将来に備えるマンション投資の買い方・進め方」


今できるワンルーム投資について、基礎から応用までファイナンスを含め詳細にご説明させて頂きます。

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iphoneの修理は桜木町が早い、そしてリベンジ。


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壊れていた携帯ですが、昨日早速直しに行ってきました。

色んな人の話を聞いていると、銀座のアップル等では修理に5日とか?かなり待たされるらしく、実際に問い合わせをしても、ネットから登録してくださいとのこと。

そこで、あまり知られていない桜木町のAND market。

ここはアップルの正規サービスプロパイダであり、予約を入れなくても対応可能との事。

あ

なかなかオシャレです。

運よく待ち時間もなくて、即対応してもらえ、実質1時間くらいで直してもらえました。

ほかの店と比べてもかなり空いてるので東京方面からわざわざ来る人もいるらしく、今年にオープンしたばかりであまり認知されてないようです。

アイフォンの修理はこの店がお勧め。担当してくれたおじさんもめちゃくちゃ対応良かったです。

ちなみにそのおじさん曰く、「アイフォンは充電しながら操作するのは負荷がかかるから、操作するなら充電を外してからするようにした方がいいよ」とのこと。

知らなかった・・・。

今回の修理費用はなんと35,000円・・・、水没したわけでもなく、落としたわけでもなく、原因は不明、でこの負担。

う〜ん。でもこれじゃ仕事になりませんので、しょうがないです。


さて、話は変わりますが、前回のブログについて、色々なfacebookへのコメントありがとうございました。

僕が犬を抱いてる写真を見て、「似合わない!」「ぎこちない!」などなど、皆さんひどい・・・。

ということで、リベンジでもう1枚。

あ

彼女とツーショット的な・・・。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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