山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年09月

既婚率が上がるのではないかと。


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今日は休みです。

自宅でテレビでも見ながらゆっくりしようと思っていたのですが、残念なことにテレビが潰れました。一人暮らしでこれはなかなかの試練です。

さっそくシャープに連絡を入れ、症状を話すと、修理代が17000円ほどはかかるとの事。そんな事なら買った方がいいようにも思いますが、このテレビを購入したのは約10年前、当時1インチ1万円の時代 汗。

はい、かなり高額だったのです。そのせいか買い替えに踏み切れない自分がいるのです。

結局、後日修理に来てもらうことにしましたが、当分はテレビの無い生活が続きます。


そんな今日はコンビニで日経新聞を買い、それが読み終われば、小林さんから借りていた相続の本を読んで、なかなかクソ真面目な休日を過ごしております。

ふと感じるのが、この世にテレビと言うものがなければ、既婚率が上がるのではないかと。

なんとなくテレビで寂しさが紛れてたというか、こうなってみると、あ、ちょっと寂しいと感じる自分がいるのです。

そうした結果・・・家にいても寂しい→外出する→出会いがある→結婚

はい、だいぶ無理があります。結婚できない事をまさかテレビのせいにするなんて大人気ない。

福山が結婚したからチャンスが回ってくる、そんな事口が滑っても言えません。

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ま、たまにはこんな休日も悪くないと思いつつも、もうやる事がありませんので早めに寝ます。

おかげで規則正しい生活が送れそうです。

人生を変えたい人。


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毎週月曜日の夜は銀座と鎌倉でそれぞれ社内勉強会をやっています。各部署のスタッフが週代わりにどんなことでもいいので自由に発表をします。

鎌倉では、AM事業部・PM事業部、オンサイトマネジメントや管理課(家賃督促)、エンジンルーム(経理)などなど、せっかく多くの部署があるわけなので、みんなに無理やり?講師をやってもらっています。

こういうのって色んな気付きがあるものです。「あ〜この人ってこんな才能あるんや〜」とか、「この部署ではこういう事を意識して取り組んでるな〜」とか、刺激をもらうこと、学ぶことが多かったりします。

また、「これまでセミナーも何もしてないのに、めちゃプレゼンがうまいな〜」と、近い将来AM事業部に引っ張りたい!なんて思う事もあったりするのです。

いずれにせよ、このように人前で話すことってやっぱり大切で、こういう機会があるからこそ、事前に発表資料を用意して、調べ物をして、どう喋ろうこう喋ろうと考えるでしょ、そうする事で自分の引き出しがまたひとつ増えたりするのです。

ついでに、僕がセミナーをやってるのって、会社からこういうのやりなさいと強制される事なんて一切なくて、思うまま考えるまま自由に企画させてもらっています。こうした多くの経験ができる、チャンスのある会社ってやっぱり面白いなと。

また、来月は宅建の試験がありますが、そういった学校に通う費用も会社で負担してくれたりと、かなりいい環境で働くことができます。

僕自身はというと、これまでCPMやCCIM、建築士の学校を通う費用も全て会社が負担してくれています。

ついでに、CPMは講習から試験、全てで約100万かかりますからね・・・。


と言う事で何が言いたいかというと・・・

同業者さん、一緒に働きませんか?色んなチャンスが転がっている面白い会社です。

「山内のブログを見た」と言って、一度弊社に連絡下さい。

冗談じゃなくて、これ本気ですからね。

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人生変わりますよー。
 

解体費の助成金制度でまさかの結果・・・


地域によってはとんでもないメリットがあるのです!

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1年以上前から相談を受けていた借地の買い取り。オーナーさんは底地を所有しており、借地を買い取って、そこにアパート建築を考えていたのです。

その後、時間はかかったものの無事借地の買取を終え、次は古家の解体です。

しかし解体費の見積もりを取ってみると約450万!車が入れないような土地だったので、普段以上のコストがかかります。

そこで、解体費の助成金制度。

地域によって内容は異なるものの、旧耐震の建物や特定緊急輸送路沿い等々、なかなか条件をクリアできるケースは少ないのですが、うまく行けば少しでもコストを抑えることができます。

そして今回の土地は、ちょうど助成金対象の指定地区内にあり、ダメもとで手続きを行ってみました。

その流れとしては・・・

―却助成申請書の提出
着手届の提出
除却助成金交付申請書の提出
だ禅畚颪猟鷭

あ

現地の写真や建物の間取り図を作成したりと、かなり多くの書類を求められますが、もしこれが通ればオーナーさんにとっては大きなコスト減です。

そして、申請の結果・・・何と審査が通りました!

いくらでしょう?

一般的に助成金額として多いのは上限20万とか50万とか、言ってもその程度なのですが・・・

今回は区が全額を負担!そうです450万も浮いちゃいました。

アパートを建築した時のコストが450万下がったと思えばかなり収支が改善したことになります。
(安いワンルームくらいですからね)

まさかここまでの結果になるとは思っていませんでしたが、土地は東京の中心部、きっと自治体が潤ってるからでしょうね。

解体を考えている方は、一度調べてみた方がいいですよ。

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そして今日はそのアパートの請負契約。これまで道のりは長かったですが、これはいい物件が期待できそうです。
 

モニターとして無料で利用できますよ。


今日は午前中に銀座でCF-PROの打ち合わせ。

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CF-PROとは弊社で開発した投資分析ソフトです。

まぁ色々と時間がかかりましたが、10月4日(日)CF-PROのお披露目会が東京で決定しました。もしお時間のある方は無料ですのでぜひぜひお越しください。

今回ご参加頂けた方は、モニターとして年末まで無料で利用できるようになります!私たち現場の意見が反映されておりますのでなかなか面白いですよ。

ぜひ実際に使ってみて、皆さんの意見をお聞かせください。


さてさて、今日はまだまだやる事がありますので、たまにはユーチューブでもどうぞ。



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所有物件を貸すか売るかの選択は・・・


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先日は京都に行ってきました。8年前くらいからお付き合いのあるオーナーさんの物件下見です。

あ

シルバーウィークという事もあり、京都駅は凄い人です。


a

綺麗な鴨川、さすが観光地。


あ

路地に入れば、京都らしい雰囲気がなかなか良い感じです。


今回、相続で取得した物件を貸すか売却するかという相談でしたが、関西は皆さんが思っている以上に家賃が取れません。

仮に貸した時の家賃が9万として、空室率・運営費を引いた実質の家賃が7万円で年間84万の利益

売却価格が3000万で諸経費が120万、譲渡税が550万なら、2330万が売却益。

と言う事は・・・2330万の現金を運用して年間84万のキャッシュフローなので、利回りは3.6%

やっぱり投資効率が悪いなと思うわけです。

それなら首都圏の区分マンションを2戸現金で購入して5%(FCR):CF116万、融資を使って一棟を購入すると10%(CCR):CF233万です。

建物の管理状況を見れると、今後さらに修繕コストも必要になるでしょうから、やっぱり賃貸は現実的じゃないなと。

ただし、「将来京都に住みたいから!」などなど個人的な希望があれば、その辺の投資効率はまた別の話にはなりますが、自分ならまず資産の組み換えをしますので、オーナーさんにも同じような提案をさせてもらいました。

たまに京都もいいですね。

なんとか10以内をキープ
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あまりにイケテナイ営業マン。


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先日久しぶりにスーツを買いました。ズボンの裾直しをお願いして後日仕事終わりに急いで取りに行く。「山内様、こちらのスーツでよろしかったでしょうか?」「はい、大丈夫です。」「あ、終わってない汗」「えっ、終わってない?」なんと向こうのミスで裾直しが終わっていなかった件。翌日着るスーツがない。

ワイシャツをクリーニングに出して、仕上がったのを早速着たら、胸らへんに黄色いシミが付いていて、「あーシミ取りをお願いしたらよかった」と軽く後悔。とりあえず水で軽くこすったら、簡単にシミが取れた件。てか、ちゃんと洗ってよ。

電車のホームで「東京方面はどれに乗ればいいですか?」と聞かれ、「今だとあっちのホームから乗るのが早いですよ」と向こうのホームを指差して答える。振り返ると、その人は何も言わず既に去っていた件。東京の風は冷たい。

そんなあまりイケテナイ今日この頃。これから京都出張です。

先ほど、行きの新横浜駅改札を通ろうとすると、まさかの残高不足で入ることが出来ず。予約している新幹線の時間まであと5分。急いでチャージをして、改札を通ろうとすると・・・
「あっ!」倉橋社長夫婦に偶然出会うというアクシデント?

チャージさえしっかりできていれば、偶然会う事もなかった件。とにかく朝からついてない?

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属性や年収の高い方ほど、節税目的で「やってしまう」


更に不動産投資家が増えているように思います。

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まず手始めにやってみたい低価格帯のワンルーム投資、勉強も兼ねてという方は非常に多いです。

でも、そんなリスクの低い投資でも入り口を間違ってしまうと、今後の投資戦略が大きく狂ってきます。

属性や年収の高い方ほど、「やってしまう」ケースが多いように感じます。節税対策になりますよ〜の営業トークについつい負けてしまいます。

そこで!久しぶりにワンルーム投資のセミナーをやろうかなと。

11月14日(土)に渋谷開催です。
これがマンション投資の全て!「ワンルーム投資完全攻略セミナー」

講義は、新築ワンルーム・築浅ワンルーム・築古ワンルーム・ファミリー・旧耐震・地方投資などなど、とにかく選択できる区分マンション投資について全てを網羅した内容になっています。

ワンルーム投資という名のセミナーは数多く開催されていますが、ここまで突っ込んだ講義はなかなかないと思います。

これを聴けば、区分マンション投資はひと通り理解ができるようになりますし、不動産投資を初めたい方は自身の目指すべき道、また既に始めている方は買い足すべき区分マンションの方向性が見えてくると思います。

講義内容の一部は以下の通りですが、さらに踏み込んでいきたいと思います。

・区分マンションのこれだけは絶対に買ってはいけない
・新築ワンルーム投資を買った後の結末、節税対策的投資は本当に儲かるのか?
・築浅ワンルーム投資の見分け方、事例から見る適正価格の算出法
・築古ワンルーム投資の儲け方とリスクを知る
・ファミリーマンション投資の出口戦略を考える
・地方マンション投資の考え方と注意点

ワンルーム投資のセミナーなんて何年ぶりでしょうか・・・6年ぶりくらい?ぜひぜひお越しください。

もう少し上を目指して
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さて、明日は仕事で京都です。準備がありますので今日はこの辺で。

なぜ利回りが高いのか?答えは現場に隠されている。


好評を頂いているフィールドワークセミナー、昨日も満席でした。

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いつも昼から5物件ほどを廻りますが、その仕入れは前日か当日の朝に行います。

なので、中には私たちも見ていない物件があり、現地に行ってみると「これは無しかな〜」ということもざらにあります。

そう昨日廻った1件目のアパートのように・・・。

横浜の某最寄駅から徒歩8分、木造2階建てアパート全10戸 表面利回り11% 平成3年築 

これだけ聞いてるとなかなか良さそう。一応価格は伏せておきます。


さっそく現地へ・・・

駅から物件までそこそこの坂を上り、写真にある階段のさらに先。なんだか嫌〜な予感。

あ



そして、アパートに到着。ん〜やっぱりか〜。

a

久しぶりの快晴のせいか、布団などなど所構わず自由に干してくれています。

そして、共用部。

あ

廊下も見事に物干しになってます。しかし自由だね〜。

管理会社は何も言わないのか?それとも自主管理か。こんな状態じゃ賃貸の案内をしたところで絶対に決まりません。

空室の問題もありますが、そもそも現入居者の属性にもかなりの問題を抱えてそう。滞納もあたりまえ?

なぜ利回りが高いのか?答えは現場に隠されている。


そして、その他廻った物件の一部をご紹介すると・・・

平成19年築、鶴見区のアパート7000万 これは結構良かったな〜。

a


そして、現況更地ですがこれから建築が始まる水面下の大田区新築アパート15000万(剱持の仕入れ)。なんと京急蒲田駅から徒歩7分、角地。この場所でアパートなんてまず出ません。

あ

ついでに京急空港線の「糀谷駅」まで徒歩4分。羽田空港関連の需要もかなり期待できます。


机上のセミナーよりも、実際に現場を感じれるセミナーの方が収穫があるものです。そして、こうした物件を見ていると個人的にも買い足したくなります。

一応、O銀行やS銀行で事前承認はもらっていますので、どなたか物件紹介してください・・・。

そして、こちらもお願いします。
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剥がせるクロスなので、賃貸の人も使えます。


昨日は建築中の現場へ。

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来月完成予定の新築アパート。気になるのはオーナーさんから選ばしてもらったアクセントクロス。

今回、初めて使うクロスだったので、そんな派手目ではないものの、どんな感じに仕上がってるかなーと。


部屋のドアを開けると・・・


a

うん、いいですね。もう少し勝負しても良かったかなと思いつつ、ブラウンにした建具が部屋をうまくまとめてくれていて、高級感もあります。

この写真じゃちょっと分かりづらいかな。

あと、トイレのクロスも一部アクセントを入れさせてもらい、これでまたひとつアクセントクロスの実績が出来ました。

カタログで見たのと現場の仕上がりが全然違ったりすのでほんと難しいんですよね。完成が楽しみです。


さて、突然ですがみなさんWALPAってご存知ですか?自分で貼ったり剥がせたりするクロスを売っているお店。

貼るのは多少勉強すればできるでしょうが、剥がす事もできるので、賃貸の方でも使えます。

今、貼っているクロスの上にのりを塗って、その上からこのクロスを貼るわけです。なので、後々、剥がす時も問題ないらしいのです。

店舗は銀座や恵比寿、名古屋、大阪、福岡にあって、以前銀座の店に行ってきましたが、シンプルなものからかなり派手なものまで見るだけでも楽しめます。

気になる価格は少し割高のようですが、とても評判が良いらしいので、自宅のトイレにでも一度試してみようかなと。

貼り方の教室も定期的にやっています。ま、これがかなり混んでるんですけどね。

10位のブログに抜かれそうです。
cfネッツの社員ですが・・・
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投資スピードが増し安定感も出る。昨日の金消は嬉しかった。


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昨日の夜は某銀行さんでアパートの金銭消費貸借契約でした。

そのオーナーさんとは8年来の付き合い。当時からコツコツと区分を買い足してもらい、そこそこの規模にはなって来ました。

その間、お子さんが生まれたり自宅を購入されたり、また色んな美味しい店にも連れて行ってもらいました。

そうして、やっとアパートまで買い進めれたわけです。なーんか昨日の金消が嬉しかったんですよね〜。

自宅の購入だとせいぜい1〜2回の取り引き、不動産投資は5回でも10回でも目的次第で何度でも続くわけです。

今回のアパートで投資スピードはさらに上がるし、安定感も出てきます。区分より金利は1%ほど下がりますから、何よりもレバレッジが効きやすいのです。

オーナーさんと出会ってからこれまで8年、あと7年経てば15年。そうして言ってる間に20年。

とにかく自分がブレない事が大切かと。

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ま、それまでには結婚しよ・・・って、こっちはブレブレ。

銀行の決算月は審査が緩い?でも決済が間に合わなかった・・・。


今月は銀行の決算月・・・

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と言う事は、9月中に融資を受けれそうな案件については審査が普段より緩くなることも。

そして、こういう時には審査スピードがめちゃめちゃ上がります。本来2週間かかるところが、過去には3日で審査承認が出たことも。

(と言う事は、いつも3日で対応できるんじゃないの?と子供のようなことをつぶやいてはいけません。)


問題は新築のアパート。建築が遅れて9月完成予定が10月に延びてしまうケース・・・

だいたい9月初旬になると銀行さんから、「〇〇アパート、今月末大丈夫ですよね?」と確認が入ります。それをもう少しわかりやすく直訳すると、「分かってると思うけど銀行の決算月なんだから、絶対に建築間に合わせろよ!」です。

はい、こちらには多少なりともプレッシャーがかかります。

中古のアパートや区分マンションであれば、まず余程の事がない限り決済時期がずれることはありませんが、建築中の新築アパートについては、ごく稀にそのようなことがあるのです。

そして今回、私の担当している新築アパートが・・・9月末予定から10月に延びてしまいました。

銀行の担当者に連絡を入れると・・・

「えっ〜!?」

と、やっぱり想像していたとおりのリアクション・・・。こちらとしては「本当にごめんなさい」としか言うことができず・・・。


また、先日は別の銀行さんから「〇〇さんの物件紹介まだですか!?今月まだ間に合いますが・・・」とのプレッシャー。

間に合うとはもちろん決済ができるという意味。9月上旬でまだ審査をしていなくてもこの時期なら本承認まで間に合わせてくるのです。銀行マンもなかなか大変ですね 汗。


銀行の決算月というのは、審査が多少なりとも有利に働くかもしれませんが、その分、決済が出来たなった時の銀行マンの立場を考えてあげないとですね。

特に僕らはいつもお世話になっているので、今回のようなケースはとても心痛いのです。

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「落ち着かないのよね〜」


剱持と言う名前をブログの題名に入れるとFacebookの「いいね」が激減することに気付きました。

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9月13日は2級建築士の試験だったんですね〜。ちょうど受けたのが3年前。CPMの同期である福岡の伊藤さん、試験お疲れ様でした。

今となっては資格を取れた事より、学校に通っていた人たちに出会えたことの方が間違いなく自分にとってはプラスだったかなと思います。

そして、10月は宅建、11月は不動産コンサルマスターと年に1回の試験が待っています。

今年は宅建を本当に受かってほしい子が数名いるんですよねー。なので、試験が終わるまでは後輩を飲みに誘うのをやめときます・・・。


さて、昨日鎌倉の事務所に戻ると、40インチのテレビでなぜか倉橋の朝礼が流されてるではありませんか!

あ

まさか、今後ず〜っとこれ?

「落ち着かないのよね〜」とは、I女史。

ついでに僕の机からは、必ず視線に入るところに置かれていて・・・ま、あのトークを聴いていると売り上げが上がりそうな気はしますが。

ひととおり15分の朝礼が終わったら次は何が流れるのか・・・


まさかのリピート 汗。

そのうち記憶してしまうんじゃないかと。

ボリュームは多少下げられているものの、なんだか落ち着かないのよねー。

今後は外回りが増えそうです 汗。


先程、外部講師の依頼がありました。来月は岡山まで行くことになりそうです。

それまで40インチの倉橋落語を聴いて喋りの勉強をするとします・・・。

10位以内をまだキープ?
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売り出たその日に買い付けですか?とにかく現場を知ることから。


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ますます盛り上がりつつある不動産投資。しかし、一棟でも買い付けの入るスピード速すぎです。

元々いい物件と言うのは、早々に売れてしまうものですが、情報が入ってきたその日に買い付けって・・・。

首都圏に住んでいる方だと、紹介を受ければ仕事終わってから現地見て即返答ができるかもしれませんが、地方の方だとそういうわけにはいきません。

次の休みに現地見てきます・・・じゃ、まず間違いなく終わっています。

既に付き合いのあるオーナーさんだと、シミュレーションだけ確認してもらって、こちらのお任せで進めるようなケースは良くありますが、これが最初の取引だったりするとなかなか勇気いりますよね。

仮に半年とか1年、お勧めできる物が出なくても、いざ物件が出れば即決断するくらいの心構えが必要になってきます。

その決断が難しければ、まずは安めの区分マンションから購入して、とにかく経験を積むという事ですかね。

一棟でも区分でもやることはそんなに変わりませんので、まずはやっぱり始めて見ることが大切です。

あとは、僕のお客さんだとほとんどの方がミニフィールドワークセミナーに参加してもらっています。

10月18日(日)ワンルームコース
10月24日(土)一棟コース
共に横浜銀行集合です。

セミナーの中でもこれが一番面白いというファンはかなり多いんです。机上のセミナーよりもまずはやっぱり今の現場を知ることです。

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スピード感、コツコツと、剱持と。


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物件購入にあたって、契約から決済まで数多くの手続きが必要になります。

特に新築アパートは、これから建築の始まるケースがほとんどですので、その分オーナーさんとのやり取りも多くなってきます。

売主・買主・銀行などなど、いかにトラブルなく進めるかが僕たち間に入っている不動産業者の仕事でありますが、皆さんの協力なくしてそれは成り立ちません。

昨日も、オーナーさんと横浜で物件の手続きがあったのですが、とても協力的で本当に助かりました。

こう考えると、僕なんかが日頃担当させてもらっているオーナーさんというのは、皆さん本当にやることが早くて、個人属性もしっかりした方が多いので、きっと自身の仕事でもそのスピード感でこなしてるんだろうなと思うことが多くあります。

これが当たり前だと思うのではなく、こういうちょっとした事でも刺激のもらえる環境にいることを幸せに感じないといけません。

僕らの仕事でいうと、ワンルームを担当しているスタッフというのは、特にこのスピード感が欠かせません。

ひとりで月に10契約をしようと思えば、単純に、売主10人・買主10人・仲介業者・銀行と、それに関わる人たちの多さは一棟の比にはなりません。

さらに翌月契約10本.そして先月契約した分の決済が10本 ここまで来ると正直わけわかりません 汗。

だからこそ、いかに効率よく進めるかを意識して取り組む必要があり、逆にこれをこなせるようになれば、また次のステージが待っているというもの。

そして、何よりも初心者が売買を勉強するには、住宅売りよりもこの数をこなせるワンルームが一番よくて、それだけ成長できるスピードも速いという事になります。


さて、つい先程水面下の新築案件が入ってきました。するとその業者の担当者がうちの剱持と面識があり、これまた話しの早いこと。

これも結局、ワンルームからの付き合いある業者さんで、それだけ数をこなすと横の繋がりも深くなり、さらに仕事がやり易くなるわけです。

小さな事からコツコツと、あきらめず継続する事ですね。きっとその後のレバレッジは本物です。

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選択肢が増えれば・・・ハードルはなかなか高いけど。


今日は羽田の建築現場へ

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最寄駅は京急空港線の「天空橋駅」。

あ

駅は地下というのもありますが、かなり地味です・・・。

街並みは、

a

A

はい、こんな感じでやはり地味です・・・。

「アパートなんか建てて本当に大丈夫なの?」と少し心配になるかもしれませんが、この天空橋や穴守稲荷駅界隈、羽田空港の影響でかなり安定な経営ができているのです。

何も知らない人が見れば駅も街も地味地味ですが、現場を知ってる僕らからすると、投資としてはかなり面白いのです。

かと言って、もちろん高買いしちゃ元も子もありませんが、適正な価格で購入できれば、ぜひおすすめしたい地域ではあります。

a

現場は、棟が上がってこれから木工事です。

今回のアパートは少し規模が大きいのでそれなりに自己資金も必要になりますが、もしこの地域で今後8000万前後で新築アパートが売りに出れば、迷わずGOです。

売って終わりではなく賃貸管理をしていると、その辺の運用状況が見えてきますので、だからこそお勧めできるできないが明確にわかります。


ついでに今回の新築アパート、最近セミナーでもよくお話ししている土地購入からの分割融資です。

完成後に一括引き渡しの建売新築アパートではなく、土地を先行購入して、着手金・上棟金と分割して融資を受けるケースです。

手続きは増えますし、先行して融資を受けますのでその分利息もかかってきますが、これだけお勧めできる物件がない今、土地の仕入れを強化することで皆さんの選択肢が少しでも増えて来ればと思います。

ただし、問題はいくつかあります。

売りに出た土地はスピード勝負ですので、私たちの方である程度のボリューム・間取りを引く必要があります。わざわざ設計に依頼していては、数日時間がかかり当然間に合いません。

そして資金調達です。銀行としてはそもそも分割融資不可の場合があります。着手金を融資した後、工務店が倒産なんてこともあり得ますので、普段よりリスクを高く見ているわけです。

もちろん融資をする銀行でも、その請負業者によっては取り扱い不可ということも考えられます。物件の立地・収支だけではなく、日々そのような事も考えつつ慎重に進めていく必要があります。

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資産を増やしているオーナーさんの共通点。


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昨日のブログに書きました12月12日(土)のチーム忘年会、色々とお問い合わせ頂いておりますが、ホームページにはアップしませんので直接担当者までご連絡下さい。

その前のミニフィールドワークセミナーは早々に満席となりそうです。お早めにどうぞ。


さて、この仕事をしていると常にオーナーさんの資産運用と向き合っているわけですが、だからこそ自身の運用とも自然と向き合うようになります。

オーナーさんが、僕の紹介した物件を購入してコツコツ資産を形成していると、もちろん自分もかなりの刺激をもらうわけです。

そして、ここ最近特に感じたのは、半年前に一棟を購入したオーナーさんから、お金が貯まったからまたお願いしますー、と当たり前のように連絡が来た時。

えっ、て言うか半年前にアパート買ったよね?どんな生活してたらそんなに貯金できるの?と、逆にこちらがコンサルしてほしいくらいです 汗。

そういう環境で日々働いてると、こういうお金の使い方はしたらあかんよなーとか、とても考えるようになります。

着実に資産を増やしているオーナーさんの共通点というのは、ほんと派手な生活はしてないし、投資と無駄遣いの違いをしっかり理解されてような気がします。

ほとんどブランドものは付けてない、でもキレイめな格好をしていて、とても紳士的というか嫌味な感じが少ない。

僕も仕事柄、運用に関してはそこそこイイ線行くとは思いますが、問題は無性に物欲が強くなることですね。

今はとにかくソファと仕事鞄が欲しくてたまらないのです!笑

ただ、ソファは一人暮らしを始めてからなのでかれこれ15年使っていて、仕事鞄は当時CPMの授業を受けてましたので5年位使ってます。

ま、そう考えると、そろそろ買い替え時かなと思いつつ、ただ半年でアパートをもう一棟!なんてオーナーさんの姿を見ていると、どうも決めきれない自分がいるのです。


今思うと、上京してからこの仕事をして、そして不動産投資を始めて、ほんとお金に対する考え方が全く変わりましたね。

こういう知識がなかったらきっと将来の自分は恐ろしいことになってるんだと思います。

10位以内キープできてますか?
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今年もやります。銀行マンも誘ってみるかな。


そろそろ12月のスケジュールも決まり始めています。

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予定では、12月19日(土)に今年も新横浜のプリンスホテルで大忘年会です。多少いつもとは趣向を変えるようですので、楽しみにしていてください。

そして、こちらも毎年恒例になっている私のチーム忘年会は、1週間前の12月12日(土)に開催予定。

昼から一棟・区分合同のミニフィールドワークセミナー、終わってから横浜あたりでお店を取ろうかと考えています。

今年も鎌倉のAMスタッフだけでなく、PMスタッフも参加しますので、ぜひ今から予定を空けておいてください。もちろん、夜からの参加もOKですのでお気軽にどうぞ。

今から来れるという方は、私・剱持・浜田・竹内のいずれかまでご連絡ください。


さて、今日はこれから某銀行さんで、面談と金銭消費貸借契約を同時に行います。もちろん別々のお客さんです。

この銀行さん、ここ最近も非常に積極的なんです。

・区分の融資期間をこれまでより+10年で計算
・支店融資枠増
・物件価格×9割以上の融資も可

これ以外にも色々と・・・なかなか凄い勢いです。

担当者さんも仕事の早い方なので非常に助かります。

ついでに金利は一棟だと1%台から2%って感じです。これは利用するしかないですね。

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それをできる投資家、まだするには早い投資家。


お陰様でランキングが10位以内に入りました。

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自分のブログの「人気記事アクセス数」というものが見れるのですが、ここ最近書いたものでは、先日の三崎の釣りネタが圧倒的に多いのです。

それって、不動産ネタよりプライベートネタの方が皆さん興味があるってことですよね。う〜ん、微妙な心境です。

日頃そんなに遊んでないので?笑、そういうネタってあまり持ち合わせてなかったりします・・・。


さて、ここ最近も色々とご相談を頂きますが、そんな中でも「こういう物件どう思いますか?」的な話しがかなり多かったりします。

基本的に投資物件の何を見るかと言うと、立地も大切ですがやはり利回りなんです。数字で見たところのその物件の「潜在的な投資力」が重要なわけですね。

なので、皆さんがついつい見てしまう表面利回りではなくて、ネットの利回り、僕たちがよく言うFCRというやつです。

よく陥りやすいのが、前面道路が広い・角地・南向き・土地の評価が高いなどなど。もちろんその条件が揃っているに越したことはないんでしょうけど、じゃぁ利回りは?って考えるとその分土地の価格が高いので、投資としては失格になる場合がほとんどです。

紹介してくる業者さんもそのような一般的なプラス材料を押してきますし、見栄えはかなりよくなるのですが、そんなところだけに拘るのではなく、まず投資、数字としてどうなのかという目線にかえる必要があります。

また、出口として更地にして売却するとある程度儲かるということもありますが、それをできる投資家、まだするには早い投資家、その方の投資余力等を見た時に、お勧めしないケースの方が今のところは多かったりします。

やはりそこにはそれなりのリスクが付いてくるからですね。まずは収支を安定させること。そうすれば色々と選択肢が増えてくるのです。

もちろん、そもそもその場所では利回りが高くても無しかなという物件もいっぱいありますし、利回りが高すぎるというのにも逆に注意が必要です。

また、キャッシュフローが出れば正解と言うわけでもなく、あえて融資期間を短くして将来リスクを下げる投資にもっていくのも選択肢の一つです。


あとはね、物件を紹介した時に「自分なら住みたくないから嫌」という方がいらっしゃいますが、自分が住みたい住みたくないではなくて、貸せるか貸せないかが重要であり、こういう目線はとても危険な穴に陥りやすいということを知っておいてほしいです。

僕だって今更20屬離錺鵐襦璽爐砲覆鵑峠擦澆燭ないですし、でも借り手がいて数字が合えば、投資という商品としてはとても優秀ということになるわけです。


よかったら気軽に相談してきてください。自分なら買うか買わないかの基準で数字を見てお話ししますので、結構勉強になると思います。

なかなかこちらがおもしろいことになっています。
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まさかのオーバーローン、新規参入の金融機関について・・・


昨日のセミナー会場である鎌倉芸術館。思っていた以上に立派な建物でビックリ。

ま、雨が降ったのは言うまでもありませんが・・・。

あ

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今日は昼から銀座でマネージャー会議、セミナー会議、個別相談。そして、5〜6年前に取り引きのあった銀行さんが急遽来社。

リフォームローンをやり始めたというのでその説明にいらっしゃいます。良さそうならばまたブログでお伝えします。


さて、最近の新規参入してきた金融機関情報です。

融資額が500万から上限3000万。なので、区分マンションが中心になりますが、金利は3%弱 融資期間は25年。

これだけ見ると、今利用している金融機関より条件は悪そうですが、なんとフルローン・オーバーローンまでも可能との事。

過去の金融機関を見てもオーバーローンができるというのは無かったかと思います。

この情勢でオーバーローンをする金融機関まで出てきましたね。ついでに審査はかなり緩そうです。

詳しい内容については、9月12日(土)東京開催の3部セミナー「初めの一歩!将来に備えるマンション投資の買い方・進め方」でお伝えします。

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不動産投資と同じ長期運用的な考え方。


先日の釣りで未だに左腕が筋肉痛。あ〜三崎の海が呼んでいる。 

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さて、今日は鎌倉芸術館でセミナーです。

心配しなくてもきっと雨ですよ。とにかく僕のセミナーは折りたたみ傘を持参下さい。


さて、社内のスタッフがポツポツとブログを立ち上げています。

いつもみんなに言うのですが、いかに効率を考え仕事をするかだと。

1日24時間は誰にでも公平であって、その間ひとりでできる仕事は限らているわけです。

だからこそ、ブログやユーチューブ等を使う事により、もうひとりの自分が同じ24時間の中で営業をしてくれるのです。

一度アップしたものは、半永久的に営業を繰り返し、数年後にそれを見たお客さんが自分の考えに共感し、結果反響に繋がるという事が実際に良くあるわけです。

こうして自分の分身をより多く作り走らせる事が重要なわけで、いかにも不動産投資の長期運用的な考え方と結びつきます。

即結果に繋がるような事はほとんどありませんが、これを継続する事によりジワジワと効いてくるのは、実行した人にしかわからないと思います。

これが簡単なようで意外と難しい。ブログで言うとそんな深く考え過ぎず、とにかく書いてみる事。癖付ける事が大切かなと。

その結果、続けることで人柄が伝わるでしょうし、オーナーさんとの距離感は間違いなく近づくと思います。

順位が上がると更新が増えます。
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さて、鎌倉のスタッフも順々にブログを始めているので、またよかったら覗いてあげて下さい。

AM浜田恭平
http://hamaarare.blog.jp/

PM先崎麻衣
http://blog.livedoor.jp/maisenzaki/

不動産投資をするのなら最低限の目利きは必要。

 
今日は、午前中売却相談の物件精査、昼から横浜の業者さん訪問、銀座で個別相談が2件、その後打ち合わせとなかなかタイトなスケジュール。

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先程訪問して来た誰もが知る大手不動産業者さん、とにかく僕ら業界の中では、大手の担当者さんは上から目線と言うか、愛想が良くないと言うのが有名だったりします。

でも今回の担当者さん、電話をした時からとても感じが良くて、実際にお会いしてもこちらに気を遣って頂けるほんといい方でした。


そんな中、以前取り引きした某大手さん、残念ながらこちらを人と思っていないくらいの扱い。

契約前に融資先である銀行に審査が問題ないか確認させろと言い、そこまではよくある話しなのですが、銀行に対してもかなり上から目線だったらしく、融資担当者から「何様なんですかあいつ!」と怒ってこちらに連絡が来るくらいひどい対応だったのです。

そんな様子を見ていると、僕らも決して人ごとではなく、仮にうちの会社がもっともっと大きくなれば仕事はさらにやりやすくなると思いますが、その時に間違っても俺様になったらあかんなーと感じるわけなのです。

とにかくすごいのは自分ではなく勤めている会社であり、そのブランドに守られているという事を重々理解しておかなければなりません。

この業界は横のつながりがとても強いですからね、一度変な事をしてしまうとそれらを一生背負う事になります。

普通では考えられないような事ですが、過去には、過去? 会社の売り上げを自分のポッケに入れようとして懲戒解雇になったりとか、そんな事が実際にあったりもするわけなのです。

そんな事をする人が、そもそもオーナーさんの資産を守れるはずはなく、皆さんも不動産投資をするのなら最低限そういう目利きというか、人を見極めるという事がとても重要になってきます。

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三崎で釣り、実は晴れ男。


昨日は三崎で釣り大会。

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ですが・・・雨・・・嵐・・・雷・・・。

行きの京急線がまさかの雷による停電でストップ。あの京急線が止まるなんて・・・。

誰かさんが雨男なだけに、一応雨天決行と言っていたのですが、ここまでひどいとさすがにね。

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しょうがないので、とりあえず8時30分からビールを飲みだして(うん、これはこれで悪くない)、時間をつぶしていると・・・

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なんとか雨も止んだので、行ってみるかという事になり・・・

あ

気づけば・・・






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嘘みたいに晴れてくれました!

実は晴れ男。


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ただし、強風で海は大荒れ。半分近くがダウンするところ、中元氏からもらった酔い薬が効いたのか、最後まで釣りに没頭できて、めちゃくちゃ楽しい時間を過ごすことができました。

終わってからは、MF整骨院でシャワーを借りて、(MF整骨院&ジム、混み過ぎ!繁盛しすぎでビックリしました)

で釣った魚を捌いてもらい、日本酒と一緒に頂きました。

この釣ったカワハギ、これまで食べたカワハギの中で一番美味しかったです。やっぱり釣った後すぐに食べる魚は鮮度が違います。

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今まで釣りは数えるくらいしかしたことありませんでしたが、自分の中ではかなりヒットです。間違いなく趣味のひとつに加わりました。

あ、でもその大前提として、釣った魚を食べるが重要。

次回はぜひ泊まりでゆっくり楽しみたいなと。


横浜から1時間少しで三崎まで行けて、釣りして、その魚をアテにお酒を飲む。最高の贅沢。なんで今までこういう遊びをしてこなかったのか、ちょっと後悔です。

15名くらい集まれば、そんな釣りツアーをすることも可能ですので、こちらで相談してみてください。

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働く時はしっかり働いて、遊ぶ時はとことん遊ぶ。そんなメリハリが大切かなと。
 

建築士の講習にて。


今日の休みは1日建築士の講習でした。

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建築士の資格に受かってから早いもので3年が経ちます。

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講習って1級・2級一緒に行われるのですね。


会場は当時通っていた横浜西口にある総合資格。あそこに行くと当時の事を思い出し、どうも気持ちが悪くなります汗。

もう一生通いたくないなと、それだけ必死に勉強してたということですね。

先日、その時のメンバーと飲みに行きましたが、ひとりは知らぬ間に1級建築士になっていて、なんだか置いてかれたような、羨ましいような、色々刺激をもらいました。

かれこれ3年前に建築士の資格を取って、翌年CCIMの資格を取って、それ以来というもの一切資格試験は受けていませんが、今の自分には資格よりもとにかく実務での引き出しを増やす方が重要かと。

今いる現場で結果を出す事。それが次に繋がり、また新たな道が開かれると感じています。


さて、今日の講習で気になったことがひとつ。

以前から思っていたのですが、なぜ建築士の皆さんは基本服の色が、白・黒・グレー等々、地味目なんかな〜。

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建築士=オシャレ、だともっと夢があるような。余計なお世話?


とにかくもう少し派手目で・・・

ま、この人までとは言いませんが 笑。

あ


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明日は仕事で?5時に起きて三崎に行ってきます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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