山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年10月

融資があまりに緩々でもね。


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週末にも関わらず、先週の土曜日に地方の某銀行さんから連絡があり、急遽お会いしてきました。

どうやらここに来て、融資条件が緩和されたようです。

これまでの金利よりも1%下がり、融資期間も最大35年まで可能になったとの事。

物件はS造、RC造、SRC造の新耐震。エリアは東京、横浜、川崎。

これまでとにかく融資スタンスを崩さなかった銀行さんも遂にという感じでしょうか。

そう言えば、先週も以前取引のある某銀行の担当者さんから、審査基準が緩くなったと突然携帯に連絡がありました。

まー、面白いように各銀行さんで条件が緩和していますね。


しかしながら、同じ審査基準だとバッティングしてしまって、結局利用できないケースが多かったりもします。

なので、多少融資条件が悪くても他行にないカラー、その銀行独自のカラーがある方がこちらとしては使い勝手がよかったりします。

最近よく取り扱う銀行さんの一棟アパートの融資条件
金利2% 融資期間30年。

これと勝負するのはなかなかハードルが高いと思います。

それなら、築古のアパートでも長期融資が可能であったり、年収に対する融資枠の基準が緩かったり等々、このようにして独自性があればまた違ってくるのかなと感じます。

また一棟より、ワンルームに対する融資を積極的にすれば面白いかなと。昔、某メガバンクがやっていたひとり年間3戸までという融資枠を設けるとか。

どんなものでも融資緩和は歓迎しますが、あまりに緩々だと更に物件価格の上昇に繋がるので、それはそれで悩ましいところであったりします。

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影から支えてくれた人。


出会いがあれば別れがあります。

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先日、横浜で送別会がありました。

シーエフネッツで働いて約12年、会社全体を影から支えてくれた人です。

僕ら営業がこうして働けるのも、こういう皆さんに支えられているからです。

今後はお子さんの会社を手伝うという事で、こればかりはしょうがないですが、とても残念です。

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送別会の参加者はスタッフ約50名、これだけのメンバーが集まることはほとんどありません。

それだけシーエフネッツを長年支えてきた人だと思います。


今回の送別会、色んな部署のスタッフが参加しているおかげで、これまで交流の持てなかった人たちとも話す機会があり、とても有意義な時間を持つことができました。

どんな会社でもそうだと思いますが、どうしても部署が異なれば、言いづらいこと等々思うことがあるでしょうから、こうした交流でお互いに仕事のやりやすい環境作りをしていければなと強く感じます。

そういう事を変えていくきっかけとなるのは僕ら営業部門の仕事だと思ったりもするのです。

Aさん、本当に長い間お疲れ様でした。
ありがとうございました。

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特別優遇金利だって。


今日は1日銀座です。

午前中は竹内の同伴で区分マンションの契約・決済を同時に行い、昼からは契約準備に仕入れ、そして個別相談でした。

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さて、銀座の事務所で何やら見慣れないものが置いてあります。

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ん?「個人向け不動産融資残高1兆円突破記念」

某銀行さんから頂いたようです。

あ

一応銀行名は隠しましたが、皆さんも良く知っていると思います。

継続は力ですね。継続して来たからこそ、さらに仕事のやりやすい環境にあります。

と言うのも、これまでとは皆さんの融資条件が大きく異なっているのです。

例えば、提携している某金融機関では、うちの仲介判を押せばオーナーさんの金利が大幅に下がります。

この提携というやつ、全国にある不動産業者でたった3社しかないらしいのです。

なので、この金利優遇もそれだけ受けるのが難しいのです。

金利が下がれば、もちろん手残りが多くなるし、元金の減りが早くなる。

よって、運用中だけでなく、売却後の手残りも多くなりますからね。

皆さんがうちの会社から買って頂いているアパート・区分マンションは何気に特別金利で実行されているって知ってました?笑

これも継続して来たからこそ。

そして、これまでのオーナーさんの実績があってからこそ。

ありがとうございます。

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渋谷でデート?


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今日は休みですが、大船の事務所で仕事です。リーシングのフタッフも頑張って出勤してます。

カタカタカタカタとパソコンに向かい、仕事をこなします。

すると、竹内が、浜田が、𠝏持が、続々とやって来ました。AMスタッフ勢揃い。

休みの日にみんな出勤してエライですねー、と言ってもらえる事があります。

ただそれだけ効率が悪いかも?ほんとは出勤日に出来たんじゃないの?と自問したりもします。

また休みの日に働くと、何となくそれだけでやった気になってしまっている・・・そんな自分がいたりするのも正直なところ。

営業に決まった答えはありません。それが面白かったりします。


そんな事を思いながらこれから渋谷に向かいます。

横浜住まい、そしてこの年齢にまでなると、夜から渋谷に行くのがかなり重かったりします。

大船から渋谷、東海道線品川乗り換え、山手線で渋谷まで。

あー、この時間の山手線乗りたくないなーと、この気持ちわかってもらえますよね。


でもね、でもね、今日は楽しみです。この時間からの渋谷も全然問題なし。

ん、

「デート?」


周りから質問された時、絶対に返しては行けない言葉があります。

これを使われると聞いてる方はとてもガッカリします。


これから渋谷でデート?

「ご想像にお任せします」


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実は社員の約8割が取得。


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昨日は東京でアパート投資セミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

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セミナーが終わってからは鎌倉の事務所に移動して毎年恒例の宅建祝賀会です。そう昨日は年に一度の宅建試験。

夕方くらいからネットで回答とおおよその合格点が出回るので、弊社ではそれをもとに受験者の採点が始まります。

そうして、祝賀会で点数が発表され、合格者には労いが、不合格者には愛の鞭が・・・そんな恐ろしい会なのです。

あ

これまで何度となくこの会に参加してきましたが、今回ほど嬉しかったことはなかったかなと。

いや〜、だってね、絶対に受かってよ〜という子たちが見事合格点をクリアしていていたんです。

去年悔しい思いをしたからね、この一年間その気持ちを忘れず頑張って取り組んでくれました。

こんなに美味しいお酒はないわけです。うんうん、泣いてイイですか?笑


という事で、今回無事みんなが合格していれば、弊社の宅地建物取引士は社員に対して約8割が保有していることになります。

ついでに社員は約100名いますので、80名もの宅地建物取引士がシーエフネッツにはゴロゴロといるわけです。

同業者の方ならわかっていただけると思いますが、これって実は凄いんです。

宅建が必要となる営業マンの8割じゃなくて、事務員さんなどなどを含めた8割ですからね。

ついでに営業マンで考えると9割以上、ほぼ全員が取得していることになります。

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という事で、こういうモチベーションの高いメンバーと仕事をしたい人、ぜひご連絡を!

お気遣いありがとうございます。


昨日は、オーナーさんにお誘い頂き、横浜駅の西口から徒歩10分、和食「みやかみ」に猪俣と共に連れて行って頂きました。

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今日も店内は満席です。

あ

このオーナーさんには以前もこちらのお店に連れて行って頂いたことがあるのですが、食べログの点数は高くないものの、かなりハイレベルな料理とお酒が楽しめます。

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秋を感じさせる料理が次々と・・・。お酒は早々に各地の地酒へ。

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マツタケと鱧の土瓶蒸し。この時期絶対に外せません。

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刺身の盛り合わせ。ウニやトロも美味しかったですが、この鯖が絶品。口の中に入れたら見事にとけてくれました。

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贅沢に白子もたっぷり、

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日本酒がもう止まりません。続いて秋田の刈穂に東京の嘉泉などなど。どれも本当に飲みやすく、決して料理の邪魔をしないやわらかな口当たり。

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そして、肉肉。

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極め付けは・・・たっぷりアワビのご飯。わざわざオーナーさんが特注を頼んでくれていました。さすがです。

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女将さんがよそってくれます。

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この仕上がり・・・絶対に美味いです。

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日本人に生まれてきてよかったと思う瞬間。いや〜結構飲みましたが、良いお酒は翌日に残りませんね。


今回、このように連れて来て頂いたのは、これまで2年ほどかけて借地の買い取りや解体手続き、境界確定等々、色々なお手伝いをやらせて頂き、その結果、新築アパートの建築までを進めれるようになりました。

オーナーさんとしては1年ほど前から、猪俣含め一緒に食事のできる日を楽しみにしてくれていたようで、それが実現できて本当に嬉しいと喜んでおられました。

また「僕はやってる仕事も全く違うので、本当に面倒くさいとか何か感じることがあれば気にせず言ってください」と、オーナーさん自身営業の仕事をされているせいか、僕ら営業マンの気持ちをいつも気遣い対応して頂けるのが本当に有難かったりします。

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贅沢な時間をありがとうございました。
 

当分はまたひとりで生きていけそうです。


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先日壊れたテレビですが、後日シャープの人に修理に来てもらいました。

実は数年前にもこのテレビは故障しており、その時直しに来てくれたスタッフの方がたまたま前回と同じ人でした。

何となくそれを覚えていたのは、その時の対応がかなり良かったからなのです。

故障の原因を調べてもらうと2箇所壊れているようで、電話で聞いたときは修理代は3万位とのことでしたが、結局6万はかかるとの事。

正直そこまで行くとかなり微妙。それなら買い換えた方がいいように思います。

シャープの人にどう思います?と尋ねたところ、自分なら修理はせず買い換えますとのこと。

結局今回直したところで、また別の箇所が壊れる可能性も高く、且つ基本的にその当時の部品は6〜7年で製造がストップされるらしく、場合によっては部品が無くて直せないこともあるらしいのです。

じゃ、今のテレビは幾らくらいするかなー?なんて言っていると、その方が自分の携帯で色々と調べて始めてくれました。

そこで自社のテレビを進めるわけでもなく、「あー、これは良いけど少し高いですね。あ、これくらいの価格帯で買えれば良くないですか?」と親身になって教えてくれるのです。

このシャープのスタッフさん、年齢はきっと20代後半から30代前半。若いのにいつもこちら側の目線で相変わらずとても対応がいいのです。

結局、修理はせず後日新しいのを買いに行くことにしました。

そして、早速ヨドバシへ。

買ったのはもちろんシャープ製。

という事で・・・現在は自宅に帰ると寂しいなんて感じることはなく、当分はまたひとりで生きていけそうです。

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シャープのお兄さんありがとう。
 

目的があってこそ活かせる、でも宅建だけは別もの。


この時期、独特の雰囲気が社内に漂っています。何と言うか、少しピリッとした感じ?

そう、3日後の宅建試験。

仕事が終わってからそれぞれに最後の追い込みをしているせいか、どことなくいつもと空気感が違うのです。

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資格の試験って、とにかく受ければイイというものではなくて、こういう引き出しを増やしたいだとか、ちゃんとした目的があってこそ意味があるんだと思います。

自分が過去に受けた資格試験も、もう少し遅らせた方がよかったなと感じるものもあったりして、無理に背伸びをするのではなく、そのレベルにあった選択というものが大事かなと思うんです。

結局、資格を取ったところでそれを活かせなければ意味がないわけです。

でも、その目的が明確であれば、決して誰かにやらされているわけではないので、結構勉強が面白かったりします。


・・・しかし、しかし、しかし、

この宅建という試験だけは別もの。

自分のレベルどうこう関係なく、とにかく持ってないといけないんです。だから、極端に言ってしまうととにかく受かればいいんです。

ついでにCFネッツは宅建を持っていないと、僕らのアセット部門では働けません。面接に来たところで絶対に受かりません。

でも、それがこの業界の本来のあるべき姿かなと思ったりもします。

ついでにCFネッツは営業部門以外の人たちがなぜか当たり前のように宅建を持っている会社なのです。

そういえば、会社のHPに社内の保有資格人数が何人とか記載しているのをよく見かけたりしますが、うちの会社も載せたらいいのになと。

「宅地建物取引士50人」!?「不動産コンサルティングマスター30人」!?それこそ「CPM20人」!?とか凄いことになると思います。

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さて、今年も恒例の宅建祝賀会が開かれます。
その様子はまた後日。
 

不動産営業にとって必要不可欠なもの。


ヒューレッドパッカード社の10B供知る人ぞ知る金融電卓です。

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いつも絶対に鞄に入っているこの金融電卓。市販の電卓とは比べものになりません。

これは一般の人よりも不動産業者さんや銀行マンであれば特に感じてもらえると思うのですが、実際に触ってみると、はっきり言って今まで使ってた電卓って何だったの?という具合です。

僕が最初個人的に思ったのは以下のような機能です。

まず、逆から計算した場合の融資額の算出。

例えば住宅を探すうえで毎月10万円のローン支払いならいくらまでの借入をすることができるのかということが簡単に計算できてしまいます。

これがわかればお客さんの希望支払額に対してどのくらいの融資が組めるのか、探すべき物件価格までがその場で簡単にわかります。

そして、住宅やアパートの購入でよく質問を受ける内容として10年後や20年後のローン残債額。

融資額・金利・融資期間・月々支払い額を計算すれば簡単に算出することができてしまいます。

そして、さらに便利なのが年間ローン返済額の元金と利息の内訳も出すことができるのです。

というのも、住宅の購入を検討している人にとって、今支払っている家賃10万円と住宅ローンの支払い10万円は同額と考えている方がほとんどです。

しかし、これは大きな間違いであり、家賃は全額大家に支払う金額であるのに対して(月10万円であれば年間120万の支払い)、住宅ローンの支払いは元金と利息に分かれており、例えば融資額3540万、金利1%、融資期間35年で月々の支払いは10万円、年間120万となりますが、その内訳は元金が85万、利息が35万となり、利息は全額が銀行の取り分ですが、元金というのは本人のストック(資産)となるのです。

どういう事かというと、例えば中古マンションの価格3540万で融資額が3540万、金利は1%の融資期間35年であれば10年後のローン残債は2650万。

東京や横浜の好立地築古中古マンションの価格下落がないと考えれば、結果、売却価格3540万からローン残債2650万と売却経費140万を引いた750万が通帳に残ることになります。

毎月何気に支払っていた住宅ローンのうち10年間で750万分は貯蓄をしていたということです。

(アパート投資をしている方でも、ついつい毎月のキャッシュフローだけに目が行きがちですが、物件の価格が変わらなければ、元金分もキャッシュフローということですので、それを分かっていれば更に不動産投資が面白くなると思います)

10年で家賃1200万を支払うのかそれとも住宅を購入するのか。この金融電卓があるだけでその場でスピーディーな提案ができるというわけです。

ということで、不動産コンサルタントとしてはもちろん、不動産営業をする方にとってもこの金融電卓は必要不可欠です。
 

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いつも考え方の中でよい方向性だと思うこと。


「物件がない!」が最近の口癖。

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もちろん何でも良ければ、いっぱいあるんですけどね。

付き合いのある業者さんから、自分のPCに多くの物件情報が入って来るようになってます。

でも・・・そう、でもなのです。

あまり詳しくは書けませんがなかなか厳しいなと。詳細を聞きたい方は18日のアパート投資セミナーへどうぞ。


しかし、そんな中、良さそうな土地が入ってきました。

東京23区内、駅から徒歩5分。整形地で土地は約40坪。うん、面白そうです。

おかげさまで、東京や横浜の、ある程度の土地であればササッとボリュームは出せるようになりました。

ボリュームとは、その土地で戸あたり何屐何戸くらいのプランが入るかという事です。

建蔽率に容積率、道路斜線や北側斜線はもちろんですが、窓先空地や採光などなどをクリアして、ボリュームを出していきます。

それがわかれば、おおよその賃料が出ますので、すると土地建物総額でいくらなら投資として見合うのかがわかってきます。

そして、今回は18屬裡Kタイプが8戸。利回りから逆算して、土地の価格があと400万ほど下がればOKかなという感じです。

早速、業者さんに連絡を入れると、「今日は担当者休みですよ・・・」って、絶対に運動会やわ 汗。

しょうがないので、交渉は明日に持ち越し。下がりそうな雰囲気であれば、至急進めたいなと。

仮に今月土地の契約が出来たとしても、完成は今からだと・・・5月くらいですかね。道のりはまだまだ長いですが、とにかくこうして最初から作っていくのが面白いんです。

もちろん普通の建売アパートと違って、土地購入からの手続きですのでやることはとても多いのですが、オーナーさんの満足度が高く、また自分のレベルが上がっていくのを更に感じることができるのです。

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あ

by倉橋

 

岡山での外部講演、電車は1時間に1本。


昨日の岡山出張。

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大阪から新幹線で約50分、思ってたより近いのですがこれまで行く機会がなくて人生初訪問です。

有名なのはきびだんご。正直それすら知らなかった・・・。

今回は外部講演と言っても、業者さん向けのセミナー。 約60名は参加されてたでしょうか。 

いかに興味を持ってもらうかがポイントですが、 なかなかこれが難しい。皆さん全員が不動産投資に興味を持って受けているわけではないので、普段のセミナーとはまた違うんです。

ただ、こういうセミナーをやらせてもらうことはとても有り難く、その度に経験値を積ませてもらってます。2時間休憩無しでぶっ通し、少しは役に立てたかなー。

結局、岡山滞在は約3時間。その後大阪支社に顔を出して、横浜に帰りました。

大阪→岡山→大阪→横浜。そら疲れるわけです。


昨日のセミナー会場である岡山の某駅、電車が1時間に1本。

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もう少しで乗り遅れて、1時間ホームで待ちぼうけするところでした。

そして、帰りの新幹線は新横浜駅着。その後、横浜線に乗り換えようとして、次の電車が来るまで約10分。

いつもなら、「10分も待つの〜」って感じですが、こうやって考えるとやっぱり有難いです。

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さすがのハイレベル。


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今日は岡山で外部講演がありましたので、そのタイミングで昨日は大阪の業者さんと情報交換。

それが、終わってからは前食の後輩と食事。

場所は京橋にある「ぼちぼち」という和食や。最近オシャレな飲食店が急増しているという京橋、大阪駅から環状線で3駅の立地です。

あ

基本、後輩が用意してくれる店で外すことはないのですが、料理の写真を見ただけで絶対に美味いですからね。

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刺身の盛り合わせ。このレベルが普通に出てくることに驚きます。

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そして、このカツ。外はカラカラッと、中は肉の甘味旨味が詰まっていて、とっても柔らかく。ここ最近食べたカツの中でも群を抜いていました。

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焼き牡蠣を特製のポン酢で頂きます。

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極めつけはこの肉。魚を食べても肉を食べても、このレベルを維持しているのは普通じゃない。さすがです。

でも店の名前は「ぼちぼち」、大阪の割に僕と同じで?謙虚です。


そして、後輩たちと話す内容と言えば、とにかく仕事。みんな刺激に飢えていて、目が真っ直ぐで熱いんです。

なぜか途中から、金融電卓(10B供砲力辰砲覆蝓△修竜’修鮓せて説明すると、「欲しい〜」ということになり、皆さんしっかりお買い上げ 笑。

これで提案の幅が広がると思います。

a

みんな、いつもありがとうね。

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それなりに付き合い長いんですけど。


ブログの更新が出来ていませんでした。

少々体調を崩しておりまして・・・元気が一番ですね。

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さて、先日のCFPROセミナー、ご参加頂きました皆様ありがとうございました。

ま、僕に対するスタッフの扱いがとても冷たいと言うことがわかって頂けたのではないでしょうか。


2部の私のセミナーが始まる前の紹介で、

司会の新井「では続きまして第2部の講師は・・・」

・・・

・・・

どうした新井?

・・・

・・・

「あ、山内です」

そこで名前忘れる!?

会場爆笑。

新井との付き合いもかれこれ6年以上になると思うのですが。

ヒドイ・・・。


そして、第3部

講師の黒川「本日参加しましたスタッフの、なかもと・・、あ、山内・・・」

そこで名前間違える?!

会場爆笑。

黒川との付き合いもかれこれ7年以上になると思うのですが。

ヒドイ・・・。

名前を忘れられるのも嫌ですが、中元と間違えられるのはもっと嫌!笑


最近、社内での風当たりがかなり強くなっている今日この頃。

そら、体調も崩しますよ。


さて気を取り直して、これから大阪、明日は岡山。

行ってきます。

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刺激になりますね。次の資格試験?


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さて、私のブログを見たという事で個別相談の申し込みが入りました。

メールには、「山内さんのブログにワンルームの融資のことや、飲み会のことがしばしば書かれていることからご相談を・・・」

ワンルームの事はともかく、飲み会のことも?・・・相談に乗れるかな。

しかし何でも書いてみるもんですね 笑。

ちょっと飲みの話しを書くだけで、「いつもよく飲んでますね〜」なんて言われるもんですから、たまにしかブログネタにしないようにしていたのですが、もうちょっと書いてもいいのかな・・・。

でも、あまりやり過ぎると毎晩飲み歩いてるように思われますからね。そんなことないんですけどね〜。

実は今日で4日も飲んでませんし・・・。

って、そんなん当たり前!と言われればそれまでなんですが、必ず晩酌をするような方からすれば、なかなか頑張ってるはず。


そして、明日はCFPROのセミナー。今も事務所でCFPROの画面と向き合っています。

あ

社内にはまだまだ多くのスタッフが残っていますが、なんと事務方さんたちが会議室で勉強をしています。宅建や簿記の試験勉強をみんなでやっているらしいのです。

人生にはこういう「絶対にやる!」という時間が必ず必要ですね。上を目指す限りは避けては通れないかなと。

でも、その必死に頑張っているのが事務員さんですからね。いつも以上に刺激をもらいます。


あ、そう言えば昨日「来年の建築士試験また受けませんか?」って2級の時に通っていた学校から携帯に連絡がありました。

ここ数年資格は取ってないけど、1級はさすがにハードル高いな〜なんて思っていたのですが、話していてどうも噛み合わないのです。

すると「今度は2級建築士絶対に受かりますよ!」って・・・。

そちらの学校に通って受かったんですが  悲。

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この時期、銀行から連絡があるとドキドキします。


今日は銀座で個別相談、昼から某金融機関で面談。

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特に問題もなく面談はいつものように無事終えたのですが・・・そのお世話になっている金融機関の部長さんが急遽異動になったとのこと。

これまで本当に良くして頂いた部長さんだけに、今後の融資姿勢がかなり気になるところ。

現場で働いていると、僕たちの窓口になってくれている融資担当者さんっていうのがいるのですが、その担当者さんによって手続きのスムーズさというものが大きく異なってきます。

今、担当してもらっている方は個人的にも大変やりやすくて、ストレスなく日々対応頂けているのですが、そういう担当者さんの上司である部長さんですからね。

う〜ん、なんとか次の部長さんも柔軟な方であってくれると非常に助かるのですが・・・。

特に今回の部長さんが、とても協力的であっただけに少し心配ではあります。

この異動がなければ、12月のプラチナ忘年会にご参加いただき、セミナーを企画しようかと考えていたところですが。

う〜ん、残念。

投資家の皆さんが直接僕たちのように部長さんと接する機会はありませんが、日々スムーズに審査が進むのはバックでこの部長さんがいたからというのはかなり大きいと感じます。

また一緒にお仕事をするタイミングがあれば、ぜひ色々とご指導頂きたく思います。

一押しお願いします
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ついでにこの時期の異動連絡は既に3行目です。しょうがないと思いつつも、メインである金融機関から、「山内さん、突然なんですが〜」と連絡があるとかなりドキドキするものです。

レバレッジが効かないと損した気分になる?


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とにかくレバレッジを効かせたいのであれば、金利を意識するよりも融資期間が大切です。

これまで物件を買ってきた運用してきた方は、その意味がよく分かると思いますが、しかし、本当にレバレッジを効かした投資が正解かどうかは、一概には言えません。

目標とする不動産収入が高い方は、やはり極力レバレッジを効かした方がいいでしょうし、そうする事によって、毎月のキャッシュフローが多くなり、再投資する為のストックが増えるわけです。

しかし、先程の話しレバレッジは金利よりも期間が大きく関わるので、長期での借り入れ=元金の減りが遅く、結果将来リスクはどうしても高くなります。

そういった事を理解しつつ、今だけではなく、20年後30年後の自分の心と身体の体力を考えつつ、冷静に選択する事も重要かと思います。

ほとんどの都市銀行は物件の耐用年数を上限とした融資期間になりますので、最近私たちが利用する金融機関でも最長22年なんてことがよくあります。

そうなるとレバレッジはほとんど効きませんが、単純に約10年で残債の半分がなくなってるわけですので、こういった融資の取り組み方も個人的にはとても好きだったりします。

既にある程度の物件をお持ちで、キャッシュフローに余力のある方だとかなりの確率でこのケースをお勧めしています。

なんとなくレバレッジが効かないと損した気分になるかもしれませんが、元金の減りが早い分、将来売却した時には、運用中に我慢しただけのキャッシュフローが残るという事になります。

(もちろん売却時の価格が下がり過ぎてるとそういう訳にも行きませんが)

あとは、投資家皆さんの年齢次第でしょうか。

金融機関の目線として80歳完済を一つの目処にしているケースがありますので、高齢の方だと短期融資になりますが、仮に長期融資が組めたとしても30代の方と同じだけのリスクを背負うのはやっぱり不安かなと思ったりするのです。

あえて期間を短くして将来リスクを下げる事も大切な投資戦略と言えます。


頑張って更新しますので、今日も押してやって下さい。
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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