山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年11月

銀座の夜。


昨日は神戸のオーナーさんが私用で東京に来ているという事で食事に誘って頂きました。

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お店は銀座線京橋駅の裏、江戸前てんぷらの名店「深町」。

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食べログはあまり信用していませんが、それでも4点を超えているのはかなり凄いです。

オーナーさん曰く、関西の美味しい天婦羅屋でもここのお店を勧められたらしく、さすが有名店です。

こんな雰囲気のてんぷらやさんは初めての経験です。

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そして、コーススタート。

この時期はやはり銀杏。普段見る銀杏よりひとまわり大きいです。

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フワフワで旨味たっぷりのキス、こちらも普通の倍はあろうかという大きさ。

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そして、極め付けはこれ!何かわかります?

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贅沢なほどたっぷりの雲丹をシソで巻いてます。

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中はレアで、もーめちゃめちゃ美味い。

その他、アスパラ・レンコン・白子などなど、とにかく衣が薄くて、しっかりと素材の旨味を活かして調理されています。

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手抜き一切なし、料理人のプライドを感じさせます。完敗です。


そして、2軒目は銀座のモーリバー。こちらも銀座の超有名店。食べログは3.9。

席に座ってまず出てくるのが、コーンスープとウコン茶。

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胃に優しいです。(ついでにこのウコン茶。チェイサー代わりなのか、無くなったらまた継ぎ足してくれます。)

そして、この店に来たら、マティーニ。

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オーナー毛利さんの名前から毛利マティーニと言われるほど有名。もちろんマティーニですからアルコール度数は高いもののなんだか飲めてしまう。癖になる味です。

そして、そして、3軒目は銀座のテンダー。同じく超有名店。バーなのに食ベログは4を超えます。
(って、食べログめちゃ参考にしてるし・・・)

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普通なら絶対に近寄らない佇まい。

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ザ・銀座って感じです。

ここでは大人なハイボールを頂きましたが、やっぱりいつも飲んでるのとは何かが違う・・・。

ウイスキーの話なんかも聞けて、少し大人になれた気がします。オーナー様ありがとうございました。


そして銀座の夜はこういうところも刺激的・・・

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バイク置きで1時間200円、奥にある駐車場で10分500円!
1時間3,000円!って高っ。

こんなとこ停めてたら料金の事ばかり気になって落ち着きません 汗。

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さて、ここから本格的に忘年会スタートです。

探しています。


オーナーさんのお子さんに「おっちゃん」と呼ばれて少々落ち込んでいる山内です。

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先日、管理物件の下見へ行ってきました。

弊社で管理している一棟物件をAM・PMのスタッフでチームに分かれ定期的に巡回するようにしています。

メインは共用部のチェック。特にこの時期は落ち葉も多いですから、そういった清掃を行ったり、また修繕提案などなど。

どんなことでもそうですが、実行することによって色々な気付きがあるものです。


そんな中、この仕事をしていると癖付いてしまっているのか、ついつい歩いていて目につく電柱に貼っている広告。

このような不動産の広告はもちろん気になるのですが・・・

あ

(水面下っぽく見えますが、普通にレインズに掲載されている情報・・・)

それ以外でも・・・例えば犬や猫を探していますのチラシ。

飼い主さんからすれば家族が行方不明になっているくらいの話しですので、それはそれは一大事です。

しかし、先日見つけたこのチラシ・・・
「4匹の猫を捜しています」

あ

ってか、逃げられ過ぎ。

これだけ逃げられるとさすがに飼い主側に問題があるような・・・。


そして、たまにこういうのもあります。

あ

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おもいっきり働き、おもいっきり遊ぶ。


昨日の加盟店会議・・・

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全国の加盟店から最近の市況と実績報告等。

あ

会議が終わってから念願の?ヘリ初体験。

あ

高いところがあまり得意ではないのですが、いい経験をさせてもらいました。

あ

上空から見ると全然景色が違って見えます。夜はまたいいでしょうね〜。

という事で、プロポーズはこれで決まり。あとはパートナーか・・・汗。


終わってからは、三崎港蔵で少し早めの忘年会。2軒目は三崎港ラーメンへ。

あ

日帰りで帰るつもりが、3軒目へ・・・。

気付けば泊まることになってしまい、またやってしまったなと。

しかし、22時過ぎには寝て、お酒もほどほどに抑えてましたので、思ったよりスッキリです。

そして、今日は銀座でオーナーさんと建築提案の打ち合わせ。

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南へ北へ、なかなかの移動距離。この時期は何かと予定が入りますので、休みなしですね。

おもいっきり働き、おもいっきり遊ぶ。この切り替えが大切だと感じる今日この頃。

うちの会社ってそんなスタンスの人が結構多いよなと。これも倉橋の影響でしょうか。

先日の釣りなんかもそうですが、色んな大人の遊び方を教えてもらえるんです。

あ

釣ったカワハギを三崎港蔵で捌いてもらえます。こんな新鮮な肝、普通出てきませんからね〜。

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だから休みなしでもまた仕事を頑張れる。何事も楽しんでやれることが一番です。

水面下の仕入れた区分をこっそり保有している彼。


昨日は大阪へ・・・

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ちょうどW選の日でしたね。選挙結果にとりあえず安心しました。

あ

朝はいつもより早めに出て、後輩のお見舞いで病院へ。入院した理由は、飲み過ぎて倒れて?両腕を骨折!!

医者からも両腕骨折なんて初めての事例だと言われ・・・そんな奇跡を起こしたやんちゃな後輩ですが、仕事はとても頑張り屋です。

なかなかの試練でしょうが、ポジティブにとらえて頑張ってほしいなと。

そして、こういう時に迷うのはお見舞いで何を持っていくか。

時間を持て余してるだろうから、本が良いかなと思いつつ、両腕骨折ではさすがに読めないしなと。かと言って、フルーツは普通過ぎるかな。

結局、読みにくい分厚ーいオススメの本を持っていきました。読みたいなら早く治せという気持ちを込めて・・・笑。


そして、その後は大阪支社で個別相談会。夕方からチームミーティングをして、日帰りで帰ってきました。

しばらく大阪でのセミナーが少なく、オーナーさんから要望もありましたので、年明けから色々と企画していきます。

まずは1月30日(土)ワンルームのミニフィールドワークセミナーに参加します。大阪では5〜6年ぶりですかね。ご希望の方はお早目にお申し込みください。

東京の市況含めて色々とお話しできればと思います。懇親会からの参加もOKです。

そして、2月20日(土)は、「今儲かるアパート投資のカラクリと今知っておく高値で売るための出口戦略」という初セミナーを開催します。

これは全国3カ所で行いますので、こちらもよろしければご参加ください。

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あ、そうそう大阪支社の北村君ですが、PMではあるものの、独自の仕入れでかなりイイ東京の区分マンションを持っています。

業者との付き合いが上手いんでしょうね。

探している方、一度声かけておくとピカイチのを回してくれると思います。

表面利回り3.96%!


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相変わらず売れてますねー。

あ

今年の新築ワンルームも7000戸超の見通し。

首都圏の平均価格帯は2600万を超え、利回りはなんと3.96%!

よくセミナーで新築ワンルームを買った場合のシミュレーションをするのですが、事例として使っていたのは価格2500万、賃料10万で表面利回り4.8%。

今となっては優しすぎますね。

新築ワンルームの平均賃料は87,106円です。いや〜これじゃ投資になんてなりません。

そして、これだけ価格が上昇してくると新築ワンルーム立地も、好立地からその周辺に移行しています。

これまではとにかく山手線の内側というイメージがありましたが、ここ2年で供給がもっとも多いのは江東区、次いで豊島区。

売主としては少しでも利回りを高く見せていかないと事業が成り立ちませんので、今後はさらに広域へと拡大して行くでしょう。

ついでに中古の利回りは6.67%、平均賃料は71,337円。

という事は、価格は1280万。ま、そんなもんでしょうか。


あ

そして、賃料はわずかではあるものの上昇が継続。

ただし、東京と言っても、地域によってはワンルーム需要が弱くて、その界隈の賃貸業者はワンルームの取り扱いをやめ、ファミリーのみに特化するというケースもあるようです。

二極化とはよく聞きますが、首都圏でもしっかりとした精査が更に必要となってきます。

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HPには載せてませんが・・・


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今週の土曜日は、一棟ミニフィールドワークセミナーです。

いつも早々に満席となるのですが、3連休のせいかまだ席が空いています。

ご希望の方いらっしゃればご連絡下さい。

11月21日(土)12時〜 集合:横浜駅東口郵便局前


そして、翌日の11月22日(日)は大阪で個別相談会を急遽開催することになりました。

今のところ12時30分・15時30分の2枠が空いています。

特にHPにはアップされていませんので、ご希望の方は私か大阪支社の曽我部までご連絡ください。

早いもので今年もあと1か月と少し。毎年なぜか年末にかけて決済ラッシュです。

今年は、この1か月であと6件の決済がありますのでお酒はほどほどにしとかないとですが・・・ま、この時期そういうわけにもいかず、オーナーさんとの会食が続きます。

そして大きなイベントとしては、12月19日のプラチナ忘年会。ゴールド会員・プラチナ会員限定です。

そして12月12日(土)フィールドワークセミナー&忘年会。

お陰様でフィールドワークセミナーは車2台で10名まで募集をかけていましたが既に満席です。

HPには載せていませんが忘年会はまだ大丈夫ですので、ご希望の方は私か剱持までご連絡頂ければと思います。

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ワンルーム投資セミナー渋谷開催


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さて、明日は渋谷で久しぶりのワンルーム投資セミナーです。

とにかく不動産投資について勉強したい方、これを聞いて頂ければ基本的な考え方は理解できるようになります。

巷でよくあるワンルーム投資セミナーとはレベルが違いますよ・・・って自分で言うな?笑

一概に区分投資と言っても、新築ワンルームや築浅ワンルーム、築古ワンルームにファミリータイプ、地方投資などなど選択肢は数多くあります。

また節税目的でワンルーム購入を検討している、出口戦略について等々、不動産投資の中では低価格帯と言っても、事前に知っておくことにより、そのリスクを限りなく小さくはできるものです。

講義内容の一部はざっとこんな感じ・・・

・ワンルーム投資のキャッシュフローツリーを知る
・新築ワンルーム投資を買った後の結末、節税対策的投資は本当に儲かるのか?
・築浅ワンルーム投資の見分け方、事例から見る適正価格の算出法
・築古ワンルーム投資の儲け方とそのリスクを知る
・ファミリーマンション投資の出口戦略を考える
・地方マンション投資の考え方と注意点
・ワンルームマンションの簡単なチェックポイント
・区分マンションのこれだけは絶対に買ってはいけない
・ワンルーム投資のここが面白い

一応募集は終わっていますが、もし参加希望の方がいらっしゃれば、こちらからお申込みください。

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居心地のいい理由。


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先日の福岡二日目、午前中は決済、午後はホテルで仕事、夜からはオーナーさんご夫婦・業者さんと会食でした。

大好きな上潮のちゃんこを頂きましたが、相変わらず美味かったです。これからは鍋の季節ですね。

あ

もちろん1軒で終わるはずもなく、次は屋台で飲み直し。

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いい雰囲気ですね〜。

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ここで終わっておけば良かったのに・・・
3軒目へ 汗

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餃子の専門店、これまたいい店なんですよ。このメニューにキュンキュン来ます。

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あ


どうして福岡ってこんなにいい街なんでしょう。人が温かくて魅力的で、食が美味過ぎだからですかね。

あ、吉瀬美智子似の美人もいるからかな。

ついでに福岡市の人口は27年9月1日現在で1,531,919人

それに対して、男723,409人 女808,510人。そうなんです男性より女性の方が約85,000人も多いのです!知らなかった・・・。

これも居心地のいい理由?

「結婚したいのなら福岡で旅をしろ」


皆さん、ありがとうございました。

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この資格があってこそ。


今日は朝一から福岡で決済。
一棟RCの売却仲介をやらせて頂きました。

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福岡には昨日の夜から入り、プロズの庄島社長にフグの美味しい店に連れて行ってもらいました。

福岡らしい風景ですね。

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雰囲気のいい路地裏

あ

そして今日の決済後は、庄島社長に前回も連れて行って頂いた江ちゃんラーメンへ。

店の50m手前から既に豚骨スープのいい香りが漂ってきます。

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いや〜やっぱり美味いです。、紅ショウガをアクセントに、かた麺と豚骨スープがよく絡み合い、もちろん替玉もお願いして、大満足です。

そして、今から夕方までホテルで仕事をして、今日の夜はCPMの同期である伊藤さんと、伊藤さんから紹介頂いたお客さんと食事に行ってきます。


こうして考えると、CPMという国際ライセンスから色んなことを学ばせて頂きましたが、決してそれだけではなくて、庄島社長や伊藤さんのように正義感が強く勉強家の方々と横のつながりが作れたことも、この資格があってからこそだと感謝します。

もし福岡で購入や売却、賃貸の相談があれば、ご紹介できますのでお気軽にご連絡いただければと思います。

いつもオーナー目線で親身に対応して頂けますので、本当にお薦めです。

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北参道の欧州家庭料理店へ


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以前からお世話になっているオーナーさんが欧州家庭料理のお店をオープンしたと言うことで行ってきました。

場所は副都心線北参道駅から徒歩2分、角地の1階です。

あ

店内に入った瞬間からこだわりが伺えます。

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内装はわざわざ神戸の業者を呼び寄せ、オーナー自ら仕入れたイタリアの家具がマッチしています。とても落ち着く雰囲気で、友達と彼女と、またカウンターで一人利用もオススメです。

今回、料理もワインもすべてお任せでお願いしましたが、これがまた美味しい。

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右下から、鯖のパテ、自家製スモークサーモン、カマスと帆立のテリーヌ、北海道産いそつぶ貝のマリネ、ハタハタのエスカベッシュ。

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鴨の生ハムとマッシュルームのサラダ

そして、究極は、フォアグラとハンバーグ!

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この写真だけで十分伝わると思いますが、贅沢な程のフォアグラに肉汁たっぷりのハンバーグ。ここまでのレベルはなかなか食べれないです。

それにオススメの赤ワインを飲めば、もー幸せ過ぎます。スタッフの皆さんもとても感じが良くて、プロフェッショナルです。

ぜひ一度利用してみて下さい。

渋谷区千駄ヶ谷4−22−4
bistro コンカ 

ご馳走さまでした。


ついでに最寄りの北参道駅。駅自体は決して大きくありませんが、2008年副都心線の開業から既にこの7年で乗降客数は2倍にまで膨らんでいます。言っても渋谷駅から二駅ですからね。

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横浜方面からも乗り換えなしでアクセスがよく、写真の通り駅前は道路拡張予定でこれから発展がかなり期待できます。

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ホームのベンチもなかなかオシャレ。

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街の雰囲気もいいですし、とても楽しめました。

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とにかく入り口の選択が全て。


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少し前までは調子よくブログを更新していたのですが、ここ最近は疲れはて、自宅には寝に帰るような生活です。

そのせいもあってか、かれこれ1週間もお酒を飲んでおらず、おかげで朝は楽だし、体重は減るし、お金は貯まるし?と、もし禁酒が出来れば資産形成スピードがかなり上がるのではないかと。

今年も残りあと2ヶ月ですが、この11月は何かと忙しくなりそうです。

新規セミナーに福岡・大阪出張、決済が4件。

インフルエンザの予防接種もしましたし、あとは体調管理をして冬を乗り切るだけです。

さて、最近も相変わらず多いご相談として、「所有している土地に大手工務店のアパート見積もりを取ったが本当にこれで大丈夫でしょうか?」と。

どの見積もりを見ても建築コストがかなり高いですね。さまざまな広告費を使っていて知名度もあるから安心感はあるかもしれませんが、その分、やはり高額です。

自分で住むなら自己満足の世界もあるでしょうから、それでいいと思いますが、投資として考えた時に自分なら絶対に選択しません。

また、今回のご相談では、シミュレーションの家賃設定も高めに思うし、、融資先もまだ決まっていない状態で、とにかく契約をしようと急かされているのです。

本来であれば、しっかり家賃を調査し、事前の段階でいいのである程度の融資条件を固めたうえでシミュレーションを行い、どのような収支になるのかを見て納得の上で進める必要があるのです。

ちょうど先ほど今回の土地にプラン入れをしたら、大手から提案を受けているプランより、かなりいい間取りが入りそうなので、そもそもいちからやり直した方が良さそうな感じです。

とにかくこの入り口をどう選択するか、それが今後の賃貸経営に大きく影響してきます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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