山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2015年12月

この忘年会を恒例に・・・


この3日間で撮りためた写真アップします。

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初島っていいとこですねー。熱海港からフェリーで23分。

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こんなに海が綺麗だとはびっくりです。

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12月28日は、初島で今年の大方針会・大納会。

しかし、人増えましたよねー。

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来年の方針についてそれぞれの部署が発表。

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そして今年の大納会は、年間表彰から始まります。以下リーシングのスタッフです。

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そして部署ごとに出し物があり、あまりお見せできるような写真はありませんが・・・ま、これくらいで勘弁して下さい。

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二次会はカラオケ。これまたお見せできるような写真はありませんが、後ろ姿でご勘弁。

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そして、部屋に戻って飲み直し、2時くらいには寝てたかと。

翌日、12月29日の朝、綺麗な朝日と海を眺めながら・・・

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オーナーさんに頂いた希少なワインで乾杯。まだ飲むのかって?この赤ワイン美味しかったですよ〜。A様ありがとうございました。

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チェックアウトしてからは、中元さん・保立税理士と一緒に熱海で寿司を食べて帰りました。はい、もちろん日本酒も飲んじゃいました・・・。

そして、自宅に帰ったのが15時。

そこから、年末の大掃除をして、終わってから明日の釣りの為、三崎に移動。


翌朝、12月29日6時に起きて、8時から釣り大会。

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最高気温10℃、寒さは意外と大丈夫した。

個人的にはカワハギが11枚、その他10枚ほど。

27センチのカワハギには興奮しました〜。

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社長がカワハギを20枚ほど釣っていたのでダントツのトップ。

全員でカワハギ40枚以上!大漁です。

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終わってからは、三崎港蔵で釣った魚とお酒です。

木内ファミリーも合流して乾杯。

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カワハギめちゃめちゃ美味かったですよー。

A

カワハギの刺身って、普通よそのお店で食べると半身で1500円くらいする高級魚なんです。それを食べ放題くらいの量がありますからね。

釣って直ぐですから、どこで食べるよりも一番うまい。なんでこの歳までこういう遊びを知らなかったんだろうと後悔しますよ、ほんと。

これぞ、大人の究極な遊びです。

社長ありがとうございました!

そして、二次会は呉山くんも合流して三崎港ラーメンで・・・

A

うーん、この辺りから記憶が・・・目が覚めたら朝でした 汗。


なんだか贅沢な忘年会でした。この釣りは毎年年末の恒例行事にしたいなと。

そして、今は大阪からこのブログを書いてます。なぜか恐ろしいくらい元気な自分・・・。

とてもいい年末でした。来年も頑張れそうです。

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皆様、良いお年を!
 

営業最終日、そして


今日が営業最終日です。
お陰様で今年も良い1年になりました。

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平成27年を振り返ると・・・

物件の利回りが下がってそれだけ選別の難しい中、コツコツではありますが仕入れもそこそこできたのではないかと思います。

また、銀行の融資姿勢として、やはりこの1年を見てもかなり緩和の方向に進んだかなと感じます。

これまでだとまず否認されるような案件でもあっさり承認をもらえたり、区分に対するまさかのフルローンや、オーバーローン。これまでになかったスタンスにビックリでした。

この情勢は当分続くでしょうね。

今年も色んな所でセミナーや取引をやらせてもらい、首都圏はもちろん、大阪や名古屋、静岡、岡山、福岡、そして青森などなど。

その地域地域の皆さんが温かく、何だかこちらの方が多くの幸せを頂きました。

来年もやるべきこと、やりたいことは数多くありますが、それらを目標に今のスタンスを崩さず倫理観をもって取り組んでいきたいなと。

そうすれば来年またその先の未来まで自然と結果が付いてくると強く感じるのです。

不動産投資じゃないですけど、コツコツと時間をかけた分だけ、それが先々に大きな追い風となって返ってくる。そうなることを信じて、何事も楽しみながらただただ頑張るだけですね。


そして明日は、初島で方針会&大納会

去年の大納会は17時から翌日の15時まで大いに盛り上がりましたが・・・今年はどうなるかな〜。

去年の大納会の様子
はこちら。

しかし、年末の予定を考えるとあまり無理をしない方がいいかなと。

だって明日から年末までの予定は・・・

12月28日(月)初島

12月29日(火)朝から初島のホテルで飲み、昼から熱海で飲み?その後、三崎で宿泊

12月30日(水)三崎で釣り、夜は釣った魚をあてに忘年会

12月31日(木)朝一三崎から新横浜へ移動、大阪へ

予定がこの時期のカワハギの肝のようにパンパンです。
(釣りをしてから例えがおかしくなってきた・・・)

その様子はまたブログで。

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将来リスクも考えつつ。


昨日で今年最後の決済、立会いが終わりました。

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あ

A

そして、今日は今年最後の契約。
オーナーさんはこれで3棟目の取得になります。

規模的にこのあたりから、どの金融機関を利用するかという悩みが出てくるものです。

ひとつは、融資枠の問題。

ローン残債が数億という話になりますので、よく聞く「年収の何倍まで借入れ可能」なんてものは既にオーバーしています。

なので、まずそこをクリアできる銀行を選択する必要があります。

そして、もうひとつは融資期間の選択。

さらにレバレッジを効かした投資をするのであれば、長期間での融資を選択すればいいでしょうが、将来リスクを下げた投資で行くのなら、あえて短期融資にすることもひとつだと思います。

一棟目だと、キャッシュフローを残す為、さすがにほとんどの方が長期融資での選択になるでしょうが、このオーナーさんの場合、既に2棟で安定収益を上げていることから、後者を選択することも可能です。

今の資金調達で考えると、短期融資であれば融資期間を22年、金利は1.3%くらい。

仮に1億借りたとして、年間の支払いは520万。その内訳として利息が127万、元金が393万。

元金返済割合が多いことから、結果10年後の残債はすでに約5800万まで減っており、将来リスクを抑えることができます。

その段階で売却して、残った自己資金で既存のアパートローンを繰り上げ返済し、更にリスクを下げていくのもいいでしょうし、現金で物件購入してリスク分散するという選択もできます。

そこは投資家それぞれの方向性によって検討すればいいと思いますが、なんでもかんでもレバレッジを効かせれば正解ということは決してありません。

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大人買い。


火曜日は今年最後の大阪出張

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来年の方針についてなどなど。

大阪は、AMの曽我部にAMPMの北村、事務員の山根さん。

そして12月から鎌倉で研修している山口が4月から大阪PMとして働きますので、春からは4人体制になります。

それぞれ個性的ですが、温かいいい人たちです。

そして、ミーティングが終わってからは忘年会、2軒ほど居酒屋に行ってから、持ち帰りでたこ焼きといか焼きを買って事務所飲み。

東京で、いか焼きはあまりイメージがないかもしれませんが、決していかの丸焼きではありません。

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懐かしの味、小さい時からよく食べてました。

来年も大阪支社、よろしくお願いします。


そして、昨日の休みは、みなとみらいへ。

あ

この時期ということも重なりとてもいい雰囲気です。

デート?ではなく、ある買い物をするために・・・



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釣り道具一式買っちゃいました!

今年は三崎で釣りデビューをして、完璧にはまっちゃいましたね 汗。

そして、年末にも倉橋一族と釣りをすることになり、これはもう揃えるしかないということで、大人買い。

これから歳を重ねるにつれて、こういう何歳になってもできる趣味を持つという事は大事かなと思ったりするのです。

あと営業日が4日、今日は都内を𠝏持と車で廻り、夜は税理士と打ち合わせ、その後個別相談。

クリスマスもガッツリ仕事です。

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プラチナ忘年会


昨日は、昼からワンルームのリフォーム立会い。 

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約9年前に私のオーナーさんに買って頂いた物件です。

入居者は12年くらい住んでいましたから、おかげで安定収益は上がったものの、そこそこリフォームは必要になりそうです。

あ

この写真だとわかりずらいですが、全面ヤニだらけです。

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どこまで手をかけるか悩ましいところでありますが、中途半端にリフォームをして、中途半端な仕上がりだと、残した箇所の汚れが更に目立つこともありますので、そこそこ手はかけたいなと思います。

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築年数は古いものの、共用部の管理は行き届いており、とても良い物件です。

前面道路は商店街になっており、個人的にも好きな雰囲気。

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最寄り駅は蒲田から1駅、京急線の梅屋敷駅。高架化され駅も綺麗に改修されています。

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最近の価格上昇で蒲田駅だと利回りが低くてなかなか投資として合いませんが、その隣のこういう地域が狙い目だったりします。そう昔の田町駅のように。ま、そこまで言うと少し大袈裟ですが。

リフォーム完成写真はまた追ってアップしますね。


そして、終わってからは、新横浜で年に一度のプラチナ忘年会。

あ

ご参加頂けなかった方もいらっしゃるでしょうから、今日の倉橋朝礼でその辺についても少し触れていますのでよかったら見てください。

今年も色々ありましたね〜。

平成27年12月20日(日)朝礼
https://www.youtube.com/watch?v=G9wOWh7P1XY&feature=youtu.be

これで今年のイベントが終わった〜って感じです。が、まだまだやることはありますので、気を抜く暇などありません。

弊社は12月27日が最終営業日。28日は初島で大方針会・大納会です。

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開運うたがいありません。


今日は昼から物件の下見と建築現場、管理物件を廻っておりました。

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ある川崎の管理物件のすぐ近くに神社があり、たまに駐車場を使わせてもらっているので、そのお礼にお参り、そして、おみくじをやってみることに。

あ

個人的にはおみくじを引くことに嫌〜な思い出がありまして・・・去年のある出来事から。

もしあんな結果がまた出たらかなり落ちこむなと。

ついでに昨日の12月17日(木)は自分の誕生日でして、(呉山君の奥さんと一緒)、1年間を占ううえでかなり重要かなと思ったりするのです。

そして、引いた結果が・・・

あ

大吉!来ましたね〜。


失物・・・物にかくれて出ず 

旅行・・・十分でない 控えよ

縁談・・・先方へ思い通ぜず調いにくい 

商売・・・物価下がる買うはわるし

・・・これホントに大吉!?限りなく凶に近い大吉のような。

ま、でも、

相場・・・売れ 大利あり

と言う事は、個人的には今は買い時ではなく売り時ということでしょうか。

今年も物件買えてませんが、来年もダメなのか・・・。


待人・・・来るがおそい

恋愛・・・あわてず心をつかめ

どうやらこちらも時間がかかりそうですね。


ま、でも基本的に占いは良いことしか信じません。某銀行マンが「大殺界だから今年は物件買わない〜」なんて数年前に行ってたけど、今思うと絶対に買ってた方がよかったしね。

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「本業をよくまもって静かにときの来るのをまちなさい 開運うたがいありません」

コツコツ頑張ります。
 

城北・城東に投資適格物件?


更新が遅れましたが、先日の月曜日は・・・

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銀座で個別相談、終わってから新宿で金消、その後荻窪で建築打ち合わせ。

鎌倉に戻り銀行来社、そして会議、そして忘年会。

誰だ、こんな予定を詰め込んだのは!はい、全て自分です・・・。

せめて昼ご飯を食べる時間くらいは作っておけばよかった。


金消で伺った銀行さん事務所からの風景。

あ

アジア感満載。

そして、久しぶりに歌舞伎町を通りました。

A

新宿って街が苦手なのは昔から変わりません。自分で住むのには抵抗があります。

しかし、自分ならこの街この物件に住みたくないからという理由で投資物件を選別するのは御法度です。

そこは投資として有りなのか無しなのか、儲かるのか儲からないのか、それが重要です。


さて、話しは変わりますが、駅別収益物件利回り一覧です。

あ

表面利回り5%台、低いねー。

こうして見ると、ちょっと利回りの高い地域はやはりそれだけリスクの高いということがよく分かります。

個人的には、そんなことならもう少し利回りが低くても安定的に運用できている方がストレスも少ないですし、実質の利回りで考えると、結局そっちの方が数字が良かったなんてケースが多かったりします。

この新聞に書いてる、「城北・城東に投資適格物件」とは何をもって投資適格と言ってるのか、これだけ見ると表面上の利回りが10%とか、高ければ投資適格とも受け取れるので、そこはくれぐれも気を付けたいところ。

投資適格かどうかは、その投資家さんの求める期待利回りによって異なり、仮に期待利回りが3%でいいと言うのであれば、投資の目的目標にもよりますが、利回りの低い都心3区とかの好立地物件でとにかくリスクの低い投資でいいと言う話にもなってきます。

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ありがとうございました。


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昨日のミニフィールドワークセミナー、一棟・区分で全6件のつもりが、道が空いていたせいもあってか、急遽物件を追加して9件廻りました。

新築アパート・中古アパート・区分マンション・建築中アパート・・・

車2台で銀行マンも参加し、色々な目線から物件を見て頂けたのではないでしょうか。

そんな中、こんな間取りの区分マンション 

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畳・・・。

フローリングの上に置いてあるだけ?

あ

うん、やっぱり置いてるだけ?

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違いました・・・、なぜこんなことをしたのだろう。

人生いろいろ、ワンルームもいろいろ。


そして、終わってからの忘年会。元町中華街は凄い人です。

あ

PMスタッフ・銀行さん、オーナーさんはお子さんも一緒に参加して、大いに盛り上がりました。

あ

帰れそうにないオーナーさんは桜木町にある月極倶楽部の部屋を確保して、いざ2次会へ。

馬車道にあるタップルームというベアードビールの有名なお店へ。

あ

このお店、沼津に本店があり、以前沼津漁港に行った際に立ち寄ったのですが、なかなかのお気に入りです。

最上階のテラス席とソファ席を貸し切り。

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ソファ席の奥には和室もあり、いい感じです。

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はい、この空間で飲み過ぎない訳がないのです・・・。一応ちゃんと終電までには帰りましたが、二日酔いです。

かれこれ6年継続している忘年会、今年も開催して正解でした。

多くの皆さんにご参加いただき、1年間頑張ってよかったなと思える瞬間であり、また、これまでコツコツやってきた事を評価して頂けたような素敵な時間でした。

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そして今日も朝から仕事。二日酔いでも倉橋の朝礼を30分立って聴きます。

二日酔い+倉橋朝礼、12月あるあるです。人として強くなれますよ 笑。


皆様ありがとうございました。

12月恒例の・・・


来年1月末開催、大阪のミニフィールドワークセミナーはお陰様で早々に満席となりました。

ありがとうございました。

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12月はとにかく時間がないので、いつも以上にスピードを意識して動かないとです。

今月をしっかり締めてこそ年末に気持ちよくお酒が飲めて、また来年から新たな気持ちで取り組めるというもの。

だから忙しくてブログ更新ができてなかった、という言い訳は置いといて、もっともっと効率よくやらないとダメです、反省。


さて、明日は車2台でミニフィールドワークセミナー、お陰様で満席。今思うと中型バスでもよかったような?

物件は一棟・区分を全6件。そのうち3件は室内も見て頂けるようご用意しました。

水面下も含めなかなかいいんじゃないでしょうか。

そして終わってからは恒例のチーム忘年会。この日が来ると12月って感じがします。

今年は元町中華街で開催。

忘年会の告知と言えばこのブログのみですが、首都圏だけでなく静岡や神戸のオーナーさんも参加予定。本当に有り難いかぎりです。

久しぶりに会うオーナーさんもいますので、明日は飲み過ぎないようにしっかり飲みます  笑。

その様子はまた次回。

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修繕積立金改定のご案内


自宅マンションの管理会社から手紙が・・・

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「修繕積立金改定のご案内」

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げ、修繕積立金が1.3倍に値上げ!

こんな大事なことを紙ペラ1枚で済まそうだなんて!

理事長は誰だ!

・・・はい、僕です。

ついに来ちゃったな〜という感じです。


かれこれ7年前のマンション購入当初から、将来絶対に修繕積立金が足りなくなるなと、総会に出て提案したのですが・・・

高齢者も多く、「関西人が何を言ってるんだ」くらいの感じで軽く流されてしまいました。

そもそも値上げするには1/2の賛成が必要・・・。

そこで考えました。

もともとうちのマンションは所有者の居住が少なく、半分以上が賃貸に出していることから総会への参加者が少ないのです。

結果、総会不参加者は理事長に一任するケースが多い・・・。

なので、

理事長になる→積立金の値上げ提案→総会不参加者は理事長に委任する→1/2以上の賛成で可決→積立金値上げ。


そして、総会当日

値上げに反対する人がいる中、不参加者は・・・

・理事長に委任

・理事長に委任

・理事長に委任

ここで僕が、「値上げ反対!」と言えばみんなひっくり返ると思いますが、もちろん賛成。

予想通り、1/2以上の賛成で積立金の改定が見事に決まりました。

理事長は何かと面倒な手続きを任されますが、立場を利用しやすいメリットもあります。

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が、しかし、

また可処分所得減るやん・・・と、つぶやくもうひとりの自分がいたりするのも正直なところ。

会社の信用力はとにかく使うべき。


決済が続いています。

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こうして決済をして、オーナーさんの返済予定表を見ていると、購入してもらった物件の金利が安いなーと日々感じるのです。

以前もお伝えしましたが、弊社が銀行と提携していることにより、かなり金利が安くなっています。

有り難いことに、この提携というやつは全国の不動産屋でも2〜3社しか出来ておらず、その中の1社に入れているのは、これまでコツコツやってきた実績が評価されたということです。

オーナーさんの実績がCFネッツの実績に繋がり、これは決して2〜3年くらいで築けるような簡単なものではなく、10年15年とやってきた成果、そう不動産投資と同じような長期運営でこそ見えてくる結果に近いのかなと。

また、CFネッツが評価されれば、私たちスタッフも融資を受けることができ、こんな自分でも今3行の金融機関から一棟アパートの事前承認がもらえています。

ま、そんなんもらえてても今年物件買えてませんが〜汗、でもそれはそれで嬉しいもんです。

企業の評価である帝国データバンクの評点がお陰様で60点近くにまでなり、この業界ではかなり凄いことだというのを、うちの若手社員はきっと理解できていないんだろうなと。

僕自身、これまで何百社という会社の評点を見てきただけに、面白い事になってるなーと感じるのです。

「今の会社の信用力を使って物件を買うんです!」なんてオーナーさんから良く聞く話ですが、うちの会社のスタッフも、言葉は悪いかもしれませんが、CFネッツの信用力は絶対に使うべきだと思うんです。

社員に自宅や投資物件を買う事を倉橋が勧めているわけですから、こんな恵まれた環境はそうありません。

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「まさかフルローンやるんですか?」


今日も朝から決済に完成立会い、今年もあと少し・・・。

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先日宅建の合格発表がありました。

CFネッツは過去に例のないくらい良い結果だったと思います。このまま行けば「受験者ゼロ」なんて年がくるかもしれません。

そして、CPMの同期である福岡の伊藤さん、建築士一発合格おめでとうございます。本当に凄いことだと思います〜。


さて、昨日は某銀行で金銭消費貸借契約。

融資担当者から、「この後少しいいですか、お話が」・・・と。

嫌な予感?

「今後、ワンルーム融資はこれで行くことになりました。」

え?

チラシを見せられ、そこに記載されているのは・・・物件価格の100%融資

え?

山内「まさかフルローンやるんですか?」

担当者「自己資金を1割入れようと入れなくても70〜80万の差、こちらとしてはそんなにリスクは変わらないでしょ。」とはイケメン銀行マン。

いつからそんなに強気になったの!?笑

これまで8年以上ワンルームの融資環境を見てきましたが、ここまでの緩和はなかったなと。

ただし、その分審査基準は明確にされており、

_饉勸であること(自営業は不可)
年収500万以上であること。

この条件は絶対にクリアしておかないと融資はしてくれません。

少額自己資金で始めたい方、まずは個別相談しましょう。

来年1月30日の大阪ミニフィールドワークセミナー翌日、5組限定で個別相談会を開催します。

ご希望の方はこちらからお申し込みください。尚、大阪のミニフィールドワークセミナーはあと1席で満席になります。


今回のような融資条件変更のタイミングが絶好のチャンスです。

12月12日(土)の毎年恒例となっているチーム忘年会にご参加の方、ゲストから直接詳細が聞けますので、お楽しみに。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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