山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年01月

大阪での不動産投資を考える。


昨日は久しぶりに大阪のミニフィールドワークセミナーに参加。

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大阪支社の北村君が用意した物件は中央区等の好立地物件が全7件+現在賃貸募集中のフルリノベ1件。

え!8件も廻るの?という感じですが、これが簡単に廻れてしまうのです。

東京や横浜だと物件が広範囲にある為、5件、廻れて6件ですが、大阪ではあまり遠方になるとそもそも需要と供給のバランスが崩れている地域が多いため、梅田を中心にした仕入れが多くなるのです。

昨日廻ってみた感想としては、とにかく面白い!

きっと皆さんが区分マンション投資としてイメージするのは、弊社でよく扱っているような、旧耐震から新しくて平成元年築くらい、広さは15屐20屬箸いΥ兇犬世隼廚い泙后

もちろんそのくらいの物件も多くありますが、大阪では築年数が古くなれば35屬らいの1LDKや2Kタイプ。

場所は中央区や北区、もうすこしわかりやすく言うと梅田から2〜3駅の一棟立地でこの広さの物が買えてしまうのです。価格は700万台から900万台。

また、もう少し築年数の新しいものもあります。広さは20屬らいですが平成10年前後。梅田駅からなんと1駅、最寄駅からも徒歩3分とこれまた好立地です。価格は700万台から800万台。

この写真の物件が2000年築

あ

a

東京だと場所によっては2000万くらいするかもしれませんから築浅のものって紹介することがないのですが、大阪では低価格で買えてしまうんです。これがメリットのひとつだと思います。

じゃぁ利回りはと言うと、だいたい賃料の引き直しをしてFCRで5%くらいです、東京とほとんど変わりません。

正直、これまでは同じ利回りなら東京や横浜がいいのでは?という気持ちもありましたが、そもそも物件自体が全然違います。

これだけ築年数の新しいものやファミリータイプ、物件のリスク分散、組み合わせを考えても非常に面白いなと思うのです。

また、大阪市は人口も増えており、特にこの中央区は大阪市内でも人口増加率が一番高い地域であり、2番目は北区が続くのです。

ついでに大阪支社の空室率は去年の実績で2.3%!
凄くないですか!?

皆さんが思っている以上に投資リスクが低いという証明であり、今後こういう物件も選択肢のひとつに入れて頂いて良いと思います。


そして、大阪で物件を購入すれば、食の楽しみもあります。安くてうまい、本当にレベルの高い店が多いのです。

a

時間帯によっては生ビール80円なんてものもありますよ。


話しは変わりますが昨日の懇親会・・・

「山内さんのブログ毎回チェックしてますよ」とは某オーナー様。

「でも、クリックはしてませんけど」

って、なんで!?

こんなオーナーさんかなり多いと思います。

1日の閲覧数が数百人いるのに、順位が伸びない・・・

皆さん、これクリックしても決して怪しいものではありませんので、ブログを見て頂いた時は一回だけ押してください。

順位があがると更新頻度が間違いなく増えます。

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アパートローン緩和の連続。


明日は数年ぶりに大阪のミニフィールドワークセミナ−参加。

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お陰様で去年の内に満席となりました。が、雨・・・う〜ん。

今日の夜から明日にかけて東京23区でも5センチの積雪?朝一の新幹線やばいかも。

明日のセミナー、終わってからは懇親会を行いますので、ご都合の良い方は私または大阪支社までご連絡ください。これ大阪の新年会ですからね、お待ちしております!

さて、今日は朝の9時から銀行の面談。12時銀座で個別相談。14時半横浜でお客さんと打ち合わせ。事務所に戻って18時にユーチューブ撮影。

忙しいのは嬉しいのですが、移動が多過ぎる。

先程終わった銀行面談、事前の審査段階である程度このくらいの融資条件になると返答は貰っていたのですが・・・

え?そこまでやってくれるの?と。もちろんお客さんにとってはいい提案なので結果オッケーなのですが。

なんと金利も下がり融資期間も延びちゃいました。

ま、期間に対しては、レバレッジを効かすという意味では良いのでしょうが、その分もちろんローン残債の減りが遅くなり、将来リスクが上がりますのでそこは要検討です。

今を取るか未来を取るか、投資家の年齢、目的、資産背景、所有物件との組み合わせ、方向性次第ですね。

このブログを始めてかれこれ9年目になりますが、これまでずーっと融資のネガティブな話しが多かったと思います。

しかし、ここ最近は緩和緩和の連続。

情勢でここまで変わるものです。面白いですね。

順位が上がります、応援お願いします。
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法人口座はどこで作る?


法人化で税負担の軽減・・・

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あ

これからますます資産管理法人での物件購入を検討する方は多くなると思います。

そんな時によく相談いただくのが、どこの銀行で口座を作ったらいいのか?

ま、別にどこでもいいと言えばいいのですが、できれば今後利用する可能性の高い銀行で実績つくり含め、付き合っておいた方がいいように思います。

最近で言うと1棟目から2棟目はオリックス銀行利用の方が多いでしょうが、オリックスさんは指定口座がありませんので、それ以降に利用する銀行なのかなと。

ポイントとしては、既存の借入に対して柔軟で金利の低い銀行。今で考えるとりそなですね。

物件の規模が増えてくれば、今のレバレッジよりも、将来リスクを下げていくケースが多かったりします。当初は融資期間を長くとり、極力キャッシュフローが残るようにしたいものです。

しかし、長期間借り入れるということはそれだけ将来リスクも高いという事であり、その方の目的にもよりますが、どこかのタイミングからリスクを縮めていく作業に入ります。

それはこれまでとは逆に融資期間を短くして、元金返済を進めることです。(資産の組み換えや、好立地の区分を現金購入なんてこともありますが)

そんな時、りそな銀行がちょうど条件にはまるのです。

融資期間は木造であれば基本22年ローンが最長。金利は1.5%前後とアパートローンにしては低い。

さらに、りそな銀行の良いところは、窓口が混まない。ま、これは支店によってそれぞれでしょうが、これまで色んな銀行で決済をしてきましたが、どこの支店もかなり早かったです。

ついでに、東京駅にあるりそなの支店では、待つことがほとんどなく、窓口で直接数千万という振込をすることが可能であり、振込手続きは早ければ5分ほどで終わります。

月末は振込をしても着金確認が取れないなんてことはざらにありますが、ATM振込ですので、振込後即売主の入金確認も終わります。

そんなことを考えると使い勝手はかなり良いはずです。

あ、ただひとつだけ注意したいのは、自宅からおおよそ1時間以内(高速は使わず)にりそな銀行が無ければ融資はしてもらえません。

これが意外と多いんですよね。

もう少しうえを目指して、
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銀行マンの悩みとチーム飲み。


先日の日曜日、某イケメン銀行マンが金銭消費貸借契約のため来社。

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日曜日に?と思われる方も多いでしょう。なぜ休日に来てくれるのでしょうか。

うちとの付き合いが深いから?もちろんそれもあるでしょう。

オーナーさんの属性がいいから?もちろんそれもあるでしょう。

でも、本当の理由は「あまり家庭がうまくいっていない」と言う噂も。家の居心地が悪いから、仕事と言う口実で外出がしたいとか?

銀行マンも公私ともに大変です。

イケメン銀行マンさん、もしよかったらLINEでのご相談お待ちしております。

ただし、LINEの設定はPCから見れないようログインが許可になっていないか必ず確認しておいてください。

LINEの設定→アカウント→ログイン許可 です。

今世間を騒がせている「ゲスの・・・」的なことにならないように注意しないと。皆さんもお気を付け下さい。


さて、昨日は久しぶりに𠝏持・竹内とのチーム飲み。 

お店は、だるまやという大船で唯一のちゃんこ屋。最近移転されたようです。

あ

なかなか古めかしいビル。トイレは店舗ごとに分かれています。

A

このお店のオーナーさん、釣り師として有名であり、TV番組に出演したり執筆活動をされています。

最近釣りにはまっている自分としては、もってこいなわけです。

料理はと言うと・・・

a

 味噌のちゃんこはこんな感じ、魚介もたっぷりでいいですね。

a

味はと言うと・・・決して悪くはないのですが正直まずまず。

でも、それ以外はなんでも美味しかったです。特に刺身は新鮮で最高。

a
 
個人的にはこういう居酒屋さんがかなり好きで、とても落ち着くし、お店の方も温かくて居心地がいいんです。 

ぜひ大船に来た際はどうぞ。ただし、釣りの話を振ったら永遠に終わりませんのでご注意を 汗。

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生で聞くとアパートローンに積極的な融資姿勢を更に感じます。


今まで知らなかったのですが、恵方巻きの丸かぶりって昔から全国で行われている習慣じゃなかったのですね。

子供の頃、節分になると家族でその年の恵方に向かって太巻きを食べていたのですが、てっきりどこの家庭でもやっている恒例行事なのかと思っていました。

東京ではここ数年で広まったようで、ウィキペディアにも「大阪地方を中心として行われている太巻きを食べる習慣」と記載されています。

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さて、昨日は年に一度のフィールドワークセミナ−、東京都内の一棟物件を全5件廻りました。

新築アパートから中古のS造等々、価格帯は2000万から15000万くらいまで。

あ

これだけの人数で物件を見ていると、「何かあったのですか!?」と周辺住民から声をかけられることもしばしば。

住宅地に数十人が資料片手に物件周りをウロウロ。どう見ても怪しい団体です・・・お騒がせしました。


このセミナーの面白いところは、物件を見た後にそれぞれのコンサルタントがコメントをするところ。

同じ物件でもスタッフによって見方目線が異なり、色々と参考になったのではないでしょうか。

昨日は全体的にいい物件が多かったのですが、その会によっては、「これナシでしょ」とバッサリ斬られることもあり、そういうところもまた勉強になるかと思います。

さらに昨日は銀行さんも2行参加、その銀行目線を聞けるところが面白かったですね。

a

やはりこの情勢で融資に積極的な姿勢を感じましたが、弊社が提携していることから、通常より金利優遇を受けて頂けるのも収支には大きく反映されていました。

懇親会も銀行さん含め多くの皆さんがご参加、大盛況でしたね。

また来月2月14日(日)は半年ぶりくらいに銀座発のミニフィールドワークセミナー(一棟)を開催しますので、よろしければご参加ください。

押して頂けると嬉しいです。
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銀行のアパートローン、融資枠は年収の10倍だと?


先日、某銀行さんから新年会にお誘い頂きました。

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なんと今回は役員の方もご参加という事で、ついにここまで来たか?って感じです。

鶴の一声で部署異動もあり得る?銀行マンって大変だなと感じる場面がちらほらと。

銀行の皆様、ありがとうございました。

そして、終わってからはスタッフと2次会へ。

あ

なぜか中元氏にだけスポットライトが当たって・・・もってるな〜。


さて、今日はこれから年に一度のフィールドワークセミナー。参加者はスタッフを含めると約50名ほど、満員御礼です。

休日にも関わらず銀行さんも同乗して、廻る物件のコメントを頂きます。

僕らの中では当たり前のようになっていますが、普通休みの日にわざわざ銀行さんがバスのセミナーに参加なんてしてくれませんからね。

きっと今日の銀行コメントを聞いていただくと、何となく今年の融資スタンスが分かってもらえるかと思います。

「某銀行は年収の10倍が融資枠だ!」なんて話をよく聞きますが、実際はその辺も変わりつつあります。(ま、銀行マン曰く以前からそんな決まりはないとの事ですが)

実際のところどうなのか楽しみにしていてください。

CFネッツから融資を通すと、それもクリアできる?
さぁどうでしょうね〜☆

押して頂けると順位が上がります。
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そして、今日は10年に一度の大寒波だとか・・・
年に一度の大型バスの日に・・・
もってるな〜。
 

今年の確定申告は・・・


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会社から去年の源泉徴収票をもらい、そろそろ確定申告の準備を進めている方も多いと思います。

わたくし、確定申告は締切ギリギリまで取りかからないという悪い癖がありまして、毎年3月入るまで一切手を付けないのですが・・・

今年は何を思ったのか、先日の定休日に気が向いてササッと完成させました。

いや〜これでひとつ重荷が取れました。

しかし、なぜ今年に限ってやる気になったかと言うと、はい単純に去年物件を買えてないからなのです。

別に減価償却など平成26年分のデータがありますので、計算は不要ですし、その他の経費も大したことはないのです。

新築アパートを購入した分の不動産取得税を去年支払っていますので、その経費計上くらいでしょうか。

おかげで多少の税金還付にはなりましたが、このまま今年も物件を買えなければ、そこそこ税金を取られることになりそうです。

もし今年一棟を購入できるようであれば法人を作りたいなと考えているのですが、ここ最近でも資産管理法人に対する融資を受け付けてくれない銀行がありますので、その利用する金融機関次第でしょうか。

ま、その前に物件を出待ちしているオーナーさんの仕入れをしっかり頑張らないとです。
 
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アパート建築でお金をかければいいというもんじゃない。


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賃貸サイトのアクセス数をもとに「人気の高かった駅・沿線ランキング」を発表。

あ

何となくこれまで人気の駅と言えば、吉祥寺のイメージが高かったのですが、賃貸サイトのアクセス数でいうと、荻窪なんですね。

そして、その次に目黒・武蔵小杉と続きますが、この順位を見ていて、10位の平井駅あたりが皆さんからするとあまりピンと来ないかもしれません。

JR総武線、錦糸町駅・亀戸駅と来て、その次にこの平井駅。

駅前に商店街があって、ファミリー・シングルにも人気で、あの雰囲気は個人的にも大好きです。

また、東京駅まで約20分と電車のアクセスもよく、もっと認知度が高くてもいいのになと思ったりもするのです。

そして、1位の荻窪駅。乗降客数約8.5万人。なかなか人気なんですね。

ちょうど今進めている案件がこの荻窪で、相続を受けた土地にこれからアパート建築を始める予定です。

現地は駅からそれほど近くもないので、30岼幣紊旅々とした間取りを提案。

大手工務店からも色々なプランを出されていたようですが、どれもこれも価格が高すぎ。

もちろん見た目は立派で、もし夢のマイホームとして建てるのなら、そこはプライスレスでいいかもしれませんが、今回は人に貸すアパート。

シングルの間取りでお金をかけた分だけ家賃が取れるかと言うとそうではないし、投資効率を考えた時に実際そこまでやる必要なんてないなと思うんです。

工務店としては儲かるかもしれませんが、自分なら絶対に選択しないなと。

その辺のお話を数字を含め説明させてもらい、最終こちら側の提案プランで進めることになりました。

とにかく選んでもらえて一安心。絶対に良いものができますよ。

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最近、一棟アパートは大型案件が・・・


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ここ最近仕入れをしていて、一棟アパートについては以前よりも大型の案件が増えているように感じます。

もちろん土地の値上がりもあるのですが、収支で考えた場合、戸数が多ければそれだけ運営費率が低くなり、結果実質の収入が高くなります。

6世帯のアパートと12世帯のアパートでは、倍になった分だけ運営費も倍になるかというとそうではなくて、家賃に対する運営費率は下がる計算になります。

なので、仮に表面利回りが同じでも、実質の収入(FCR)は規模が大きい方が高くなり、レバレッジが効きやすくなります。

もちろん価格も高くなるので、それだけ融資の問題や、また自己資金も多額になりますから、買える方は限られてきますが、以前のように6000万〜7000万くらいの案件というのは確実に減っています。

つい先日も銀行の融資担当者と話していて、現場の僕らと感じていることは全く同じでした。

そして、そう言ってるそばから、業者さんに相談を受けた水面下情報、全16世帯のアパート。価格は約15000万。

「山内君、この価格帯ってどう?」

「もちろん大丈夫です」

と言いつつも、理想は2棟に分けてやりたいんですよね。

物件を待って頂いている皆様、ご紹介できないのはそういう理由もあったりするのです。

今年に入り約3週間が過ぎて、何となく今年の動き、物件や融資について見えてきたものがありますので、またお伝えしていきたいと思います。

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今年最初のセミナーは


今年最初のセミナーは東京で開催。

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あ

昨日のセミナーは、内容的に既存オーナーさんの参加が多かったように思います。

終わってからの皆さんのアンケート・・・

「この内容で無料はどうかと思う」

「若干、ギャグが少なかったのが残念」

温かいコメントありがとうございます、もう少し笑いのセンスを磨きます 汗。


私のセミナーはこれまでほとんどが有料でしたが、今回は試しに無料でやらせて頂きました。

無料の場合、どうしても当日不参加が多かったりするのですが、ほとんどの方にご参加いただき良かったかなと。

また、セミナーのレジュメは無料の場合付いてきませんが、別途1000円くらいで売り出した方がいいですかね?

お金を払ってでもレジュメが欲しいという声は多いように思います。理解を深めるのなら、やっぱりある方がいいですよね〜。一度検討します。

このセミナーは、2月20日(土)大阪、3月12日(土)名古屋で開催。翌日は個別相談会もやりますが、既に席が埋まりつつありますので、お早目にどうぞ。

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格差は広がる一方


本日は数年前からお付き合いのあるオーナーさんの決済。

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これまで既に2棟+区分を購入頂いています。

キャッシュフローは十分なので、今回のアパートについては長期融資の引ける銀行を使わず、あえて返済期間を短くしました。

その分、金利が極力低い1%台の銀行を選択。将来リスクはかなり下がります。

当初の想定金利は1.7%。それでも期間が短い分、単体でレバレッジはほとんど効きません。

しかし、決済が終わってから、

「山内さん、実は金利1.2%なんですよ」とはオーナーさん

え!?

「おかげで何とかレバレッジ効いちゃいました」

融資担当者から本承認後に聞いた金利より0.5%も下がっている・・・。

「地主並みですね」とは今回物件の仕入れをした小林。


このオーナーさんとは、かれこれ5年前くらいからでしょうか。ゼロから投資物件購入のお手伝いをさせてもらい、ここまで着実に進めてきました。

そして今回利用した銀行の融資目線は、とにかく既存の収支が廻っていないと審査のハードルが高く、実際にはほとんどのケースで融資が付かないのです。

という事は逆に考えれば、融資が付いた=コンサルタントとしての自分や、これまで管理をしてきたPMスタッフも評価してもらえたということになり、もちろんこの結果は個人的に嬉しくもあるのですが・・・。

うーん、金利が自分の住宅ローンとほとんど変わらない。以前にもこんなことあったかな。

結局、銀行というものは、貸したい人にはどんな条件でも貸したいと言うことです。


しかしこの格差社会、今後さらに広がっていきます。

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横浜で新築戸建てが1880万。


月々50,000円の支払いで夢の新築一戸建てに住める。

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久しぶりに戸建ての情報をもらいました。今月末完成。

あ

価格はなんと1880万!借地?いえいえ所有権です。

広さは1LDK、さすがに最寄り駅からは歩いて15分くらいかかりますが、駐車場もありますし(2台止まるかも)、その他、物置スペースもあります。

1880万のローンで、金利1% 融資期間35年なら、月々の支払いは約53,000円。

もちろん管理費や修繕積立金、ガレージ代も不要ですので、かなりコストを抑えることができます。

年間ローン支払いが約63万円で、そのうち元金が45万、利息が18万。という事は約7割が自分の資産。

実質、月々15,000円の利息を支払って新築戸建てに住めるのです。

場所は、弊社鎌倉の事務所がある大船駅まで車で約15分。

うちのスタッフ買えばいいのに。

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試練はいつも身の丈に合っている。


年が明けると何となくやる気になったりするもんです。

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年末年始と暴飲暴食でしたので、外食は減らした方がいいかなと言うことで少々自炊を。

野菜炒めに味噌汁、ご飯と納豆。夜は炭水化物を取らないようにして。こんな事だけでなんだか健康になった気になります。

ま、できるだけ継続しようかと。


さて日頃、友人などから仕事やプライベートで様々な相談を受けることがあります。

特に多いのは、地方から出てきて環境の変化等ストレスが大きいせいか、「大阪から出てきた時はどうやった〜?」なんて聞かれることがあります。

僕の場合は、当時大阪支社がオープンするタイミングでもあり、定期的に仕事で帰ることがあったので、それほどストレスになることもなく、ま、あるとすれば、不動産屋なのに東京の土地勘がなかったということくらいでしょうか。

道、お客さんの方が詳しいし・・・なんて感じることは日常。その辺はとにかく休日に物件を下見したりして、なんとか克服しましたが。

それ以外では逆に大阪より東京の方が不動産は仕事がしやすいなと感じることが多く・・・大阪は業者さんが特にお金にシビアなので 汗。


こういう相談を受けた時に、やっぱりこれかなと。大船のトイレにある日めくり倉橋カレンダー。ちょうど1月10日です。

あ

考え方ひとつで見えてくる世界が大きく異なり、こういうポジティブな気持ちがあれば、何となく全てがうまく進むものです。

その時々は試練にストレスを感じ、落ち込んだりもするのですが、時間が経てば、あんなこともあったな〜、なんてきっと笑える日が来ます。

自分も大阪から出て来てるだけに、なんとなく地方の方を応援したくなるものです。頑張って。

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毎年恒例になっているイベント、関西オーナーの会の第3回が4月9日(土)に開催されます。

プラチナ・ゴールド会員限定ですが、関西以外の方もよろしければご参加ください。
 

物件の囲い込み問題・・・


去年の不動産業界の出来事。

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あ

相続税改正、Airbnb、杭データ偽装などなど。

そんな中、あまり話題になっていなかった大手不動産会社の物件囲い込み問題。

物件の囲い込みとは、売却依頼を受けた物件を他社には出さず、自社で抱え込むということです。

業者が売却活動をする際に期間内にレインズへの登録が義務付けられている訳ですが、売却依頼を受けた業者としては、自分とこのお客さんで客付け出来れば手数料が倍になるわけです。

よってレインズへの登録はするのですが、他業者が物件の問い合わせをすると、「商談中です」と、商談もしていないのに勝手に止めてしまっているということです。

レインズへの登録が今日なのに、既に商談中・・・なんてことが普通にあるんですよ。

この囲い込み問題、僕ら現場の人間からすると、は?今更?と言うのが本音で、この業界に入って15年は経ちますが、こんなこと当時から当たり前にあったことです。

一番の問題は大手を信頼して任している売主さんがその事実を知らないということ。

実際には好条件で購入してくれる買主がいるかもしれないのに、勝手に物件が商談中になっており、時間だけがかかり、結果価格を下げることになったりするのです。

ひどいでしょ・・・。

その対策として、レインズでは新たに取引状況という以下のような記載が必須項目となったのです。(一般媒介は不要)

あ


でも、これって結局公開中になっていても、実際に問い合わせたら、商談中って言えばそれまでじゃないの?と思ったりするわけで、正直何とでもなるなと。


皆さんも、この情勢で売却を考える機会も多いかと思いますが、その辺の実情を知っておいた方がいいと思います。

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最高のスタート、そして確定申告を


元旦は親戚一同との新年会。

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毎年豪華な料理が並びます。

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大晦日に叔父さんが釣った鯛、、ミシュランに掲載されたくら羅の串かつ、オーナーさんに頂いたからすみ、絶品でした。

A

その他、手作りのピザにケーキ。

美味い料理に良いお酒、最高のスタートがきれました。

明後日から新年の営業がスタートしますが、来週のセミナーレジュメ作成に契約準備、いつもギリギリまで手を付けない確定申告も早めに取り掛かろうと思っています。

結局去年は物件を買えなかったので、申告といっても作成に時間がかからないので、早々に終わらそうかと。

皆さんも確定申告が終われば、今年の方針もありますので、一度個別相談にお越し下さい。

銀座に鎌倉にと行き来してますので、お気軽にどうぞ。

今年もまだまだ金融機関のスタンスは積極的でしょうから、物件の選別さえしっかりしてもらえれば、面白くなると思いますよ。

まず、お時間ある方は毎年恒例となっている年に一度のフィールドワークセミナーにお越し下さい。

1月23日(土)開催、銀行さんも参加します。

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明けましておめでとうございます!


新年あけましておめでとうございます!

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年明けは久しぶりに大阪の実家で迎えましたが、年末のハードスケジュールでカウントダウンをすることもなく、0時前には寝ておりました。

これから毎年恒例の親戚一同が集まる新年会で美味しいものを食べてきます。


今年も仕事に遊びに全力で取り組んで参ります。

弊社は1月7日(木)が営業初日です。

皆様、本年も1年どうぞよろしくお願い致します。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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