山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年02月

価格の上昇に負けないこんなアパートを


価格の上昇で利回りが取れないなら、家賃が取れるような企画を考えてみる・・・

あ
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こんなの作ってもらいました。

あ

モザイクですいません。

戸建住宅ではなくミニチュア版2世帯のアパート。仮に4世帯であれば、同じものを横に繋げるイメージです。

これまでとなんら変わらないように見えるかもしれません・・・ところが。

現在、調整中案件につき、写真をお見せすることはできませんが、色々と考えているんです。

これだと駅から10分を超えても場所によっては戦えるし、家賃もアップで多少土地値が高くても収支クリアできるのです。

さらに、先日のブログのように土地から購入してもらえれば、売主業者のコストも下がるので、さらに拾える物件は多くなるかなと。

あとは、ファイナンスも考慮しつつ、劣化等級2が取れれば、使える金融機関の幅も大きく広がります。

アパートの企画・ファイナンス等々、そんなことを考えつつ、この情勢でもやっていけるアパートの企画を検討中。

横浜や横須賀で最近よくあるような、表面上の利回りだけをあげて利益を確保するような売り方はナンセンスです。

1戸あたりを狭くすれば、8戸が10戸、10戸が12戸となって、表向きの家賃収入はあがりますが、本当にその場所で戦えるのか?いつも疑問です。

売る側からすれば儲かるかもしれませんが、その後の運営を考えるとやっぱり自信がないのです。

入居者の居住期間・空室リスク、結局それだけリフォームや募集にコストがかかり、オーナー側の手残りキャッシュフローとしては、想定よりもかなり少なくなるのです。

横浜の某駅から15分、バス便で本当にそれが成り立つのか、企画する側の倫理観を疑います。

本当に利回りの高い数年前であれば、それでも情勢を見て出口を取れば、投資として成り立つかもしれませんが、今はそんな企画じゃ無理でしょう。

あとは買う側としても、高利回りであれば、なぜそもそも高利回りなのか?そこにはそれなりのリスクが潜んでいる、ということを忘れずに物件選別しないとですね。


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売主「残債+諸経費くらいで売れれば・・・」


最近の不動産あるある・・・

あ
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オーナーさんからのご相談「価格が高騰していますが、私の所有物件も良い金額で売れるますかね?」

弊社に来られる前に東京の新築ワンルームマンションを数件購入してしまったケースです。

なんてたって新築ワンルームですから、計算するとやはり収支も合わなくて、「やってしまった!」というお話しなのです。

しかし、ここに来てオーナーさん自身が周辺の売り物件をネットで検索してみると、同じような築年数のものが、なんと表面利回り4%台!で売りに出ているらしいのです。

まさかの4%!

数年前までは、とりあえずこのまま保有するしかないかなという話でしたが、「もし残債と同額程度で売れるのなら今のうちに売ってしまいたい」と言うのが本音。

毎月のキャッシュフローがマイナスですからね、お気持ちはめちゃくちゃわかります。

とりあえず過去の成約事例を調べてみました。おおよそ以下のような利回り。

築10年以内で表面利回り5.5%〜6%

4%台で売り出しているオーナーさんとしては、「何とか4%台で売れれば残債+諸経費分くらいにはなる、マイナスを帳消しに出来る」と言う気持ちだと思います。この時期は皆さんやはり強気です。

しかし、このように成約事例でみれば、そこからちょこちょこ価格を下げて、最終5%台くらいで落ち着くようなイメージです。

ま、それでも表面利回り5%で売れるというのがさすが東京ではありますが。

今回のご相談では、まだ残債を消せるような価格で売れそうになかったのでもう少し様子見となりましたが、ま、あと2年もすれば出口も期待できそうです。


そして、オーナーさんからの返信メール
「こちらはまた時期を見てご相談させていただきます。
ブログネタにでも使ってやってください。」

じゃ、お言葉に甘えまして・・・。


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アパート建築の楽しみ、投資としてどうか。


昨日のアパートの完成立ち会いにて

あ
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去年の5月に土地を購入頂き、それからコツコツと建築が始まりました。

土地、着手金、上棟金と分割で融資を受け、その分手続きは普段の倍以上、なかなか大変ではあります。

工務店・設計・役所・業者・銀行、どれだけの打ち合わせをしたか分かりません、しかし完成した時はやっぱり嬉しいもんです。

オーナーさんの住まいはお近くではなかったので、更地の時に現地をご案内してからというもの全てこちらにお任せ頂き、賃貸募集のしやすいように進めさせてもらいました。

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個人的には建具・幅木をブラウンにするのが最近の流行り、アクセントクロスも1面だけいれるようにします。

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専有面積が広かったので、ウォークインクローゼットを作って、その中にもアクセントクロスを貼りました。うん、大正解です。

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洗面はブルーのラインに床はイエロー。

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こちらは、壁も床もレッドで勝負してみました。

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一番迷ったのが、この真っ赤な床。さすがにやり過ぎかなとは思ったのですが、結局、住み始めたらマットも引くし、今ほど目立たないのかなと。

きっと、うちのリーシングスタッフに相談すると、「え!それ大丈夫ですか!」と心配されるのでしょうが、これくらいやった方がアクセントになっていいのです。

さすがに居室だと抵抗もありますが、洗面やトイレだとそんなに面積自体広くもないので、少し目の引くくらいが面白いかなと。

アパートの企画によってはクロスのカラーを決めれない時もありますが、こうして出来る時はしっかり遊ばせてもらっています。


しかしながら、この色決め等は最終のお楽しみであり、買って頂くまでにクリアすべきことが多くあります。

そもそも収支は合っているのか?投資利回りは取れているのか?資金調達はできるの?またこのプランで貸せるの?等、それらをクリアしなければそもそも始まりがなく、「結局、投資としてどうか」が進めるうえでの大前提です。

新しいものは良く見えるのが普通の事であって、それが正解かどうかはしっかりとした分析が必要になります。

こうして一から作り上げていく楽しみはあるものの、その分の責任も重くのしかかります。しかしそれらを乗り越えた先には、自分自身の成長を確認することができ、結果オーナーさんとの距離もグッと縮まります。

これがアパート建築を企画する側、不動産投資を提案する側の面白いところなんです。


決して怪しいランキングではありませんのでクリックにご協力ください。不動産系ランキング5位キープ。

あ
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ほっこりしました。


昨日は昔からお世話になっているオーナーさんにお誘いいただき、東京本社のマネージャーである中元さんと八重洲にある和食屋さんへ連れて行って頂きました。

あ
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「どうしてお椀に水滴が付いてるか知ってますか?」とは中元さん

あ

ん、たまたまじゃなくて?

「料理を盛って蓋を閉めたあとは誰も開けてませんよ、という意味らしいですよ」

これって常識なの?

そういう事をさらっと話す中元さん、そらモテるわけですよ 笑。


昨日も仕事の話からプライベートの話まで、今回のオーナーさんとは大変長いお付き合いでもあるので、話すネタには困らなく、また昔から僕たちの事をとても可愛がって頂いています。

そんなオーナーさんからサプライズ的なほっこり話しを聞かせてもらい・・・

「お〜!」と言う声が上がる感じの・・・今年一、心が温かくなるような内容に、なんだかこちらもとても幸せをもらえました。

いつもありがとうございます。


さて、モテモテの中元さんは、今日の朝一から車で名古屋に向かい、支社のオープン準備をしているよう。

4月3日(日)は名古屋支社グランドオープン記念セミナーです。

ご参加お待ちしております。


こちらもよろしくお願いします。
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すると3億くらい借りれますよ!


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銀行の事前申込書に資産を記載する欄があるかと思います。

自己資金や有価証券などなどです。

それらの資産については、言いづらいながらもなるべくあるだけ書いてくださいとお願いします。

購入するうえで使う使わないは別にしても、とにかく金額の多い方がプラス材料になるからです。

仮に個人属性だけを見て、一億の融資枠で自己資金1000万しかないと、貸す方としては物件買ったらほとんどなくなるよな、という話になるので、その分融資枠は少なくなるのが一般的です。

親の預金なんかも書けるのなら書いてもらった方がいいでしょうし、審査する方の気持ちになった時にどうする事がベストかですね。

もちろん多ければ金利などの優遇は受けやすいメリットもありますが、残念ながら銀行には全ての資産を把握されてしまいますから抵抗のある方も多いです。

僕自身も取引のある銀行マンには資産から年収から全て把握されています。僕らなんてもっと嫌ですよ、だって日頃仕事で取引をしている人に懐具合を知られているわけですからね。

あ、山内さんてそうなんだ〜、って感じですよ 汗。


以前、あるお客さんが銀行申込書に記載する際、他社さんとのやり取りで・・・

業者さん「自己資金はどのくらいですか?」

お客さん「1000万くらいです」

業者さん「あ、じゃぁ5000万と書いておいてください」

お客さん「えっ?」

業者さん「そうしてもらえると3億くらい借りれますよ!」

だ、そうです。

その瞬間にこの業者さんとは付き合うのやめとこと思ったらしいです。


基本的に自己資金の確認として通帳の写しを取られますからね。

どうするんでしょうねー。

ブラックな臭いプンプンしますねー。

それがまたそこそこ名の通った不動産屋さんだったりして。

自社の利益のみを求めた究極がそれですからね、ヤバイですよー。


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スキー旅行という名の・・・でも交流が大事。


更新が遅くなりました。

あ
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今週の休みは会社から年に一度のスキー旅行。

昔はよく業者さんや会社のスタッフとボードをしましたが、ここ最近個人的には2年に一度のペースです。

歳を重ねていくにつれて、外に行く機会が減っているように思いますが、たまにはこうして太陽のもと、体も動かさないとですね。

しかし、今回の旅行、一応スキーという名ではありますが、お酒旅行と言っていいくらい飲み続けです。

バスを貸し切り片道が約4時間、宴会は始まります。

その後ホテルに到着してバーで飲み直し、部屋に戻ってもまだ続きます。

そんな時間が翌日も・・・

正直、ボードをすると言うよりも、こちらの方がメインでして、それが楽しみで参加している人も多いのではないかと。

ただし、こうして話すと単なる飲み会のように見えるかもしれませんが、他部署との交流もありますから、こういう時間を大切にしたいものです。

会社が大きくなればなるだけ、いろんな課題も見えてきます。

そこでお互いの事を少しでも理解するだけで仕事もまたやりやすくなるかなと。

そういう意味でもいい旅行でした。


今回はお酒を程々にしたつもりではありますが、周りの皆さんはほんとよく飲みます。

とにかくパワフル。何でこんなに元気なのと言うくらい、仕事にも遊びにも全力投球。

こんだけ飲んで、翌日の仕事には何もなかったかのようにバリバリ働いてますからね。

プロですねー。負けてられません。


ランキング、この順位になってから急激にアクセス数が伸びてます。

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だから働いてて気持ちいい。


先日の個別相談で・・・

あ
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「次は一棟買いたいんですけど・・・」とはオーナーさん。

これまで5年、コツコツ区分を買い足してもらいましたが、更に投資スピードを上げたいために一棟をご希望。

区分のメリットは何よりも立地が良いということ、それだけ投資リスクが低いのです。

逆にデメリットは投資スピード、一棟と比較すれば金利も高くなり、レバレッジが効きづらい。

どうしても一定規模までの買い足しに時間がかかってしまいます。

物件を買い進めて経験を積むと、不動産投資というもののリスクがそれなりに見えてきますから、目標とするキャッシュフローが当初より高くなるのが一般的ではあります。

しかし今回の僕の提案はとしては「今後も区分の買い足しでいいんじゃないですか」と。

それは、オーナーさんの年齢等、トータル的に検討したうえで、これ以上の借り入れはリスクが高いかなという判断のもとであります。

「山内さんにはそう言われると思ってました」と、このオーナーさんともこれまでのお付き合いが長いので、何となく僕の性格というか、スタンス的なものをご理解頂いております。

でも、ここだけはさすがにオーナーさんも譲れないようで・・・

「こういう理由で、ああいう理由」でと、一棟を買うメリットを強調されます。

しかし、こちらも負けません。

やっぱり一棟じゃなくていいんじゃないと言う気持ちが強く「コツコツ区分でいきましょうよ」と返します。

その後も、

でも、しかし、とこのラリーを何度か繰り返すのです。


一棟を買いたがるオーナーさん

区分を勧める営業マン

うーん、これって普通は逆じゃない?


昔から倉橋の個別相談に同席すると、一棟を買える人に対しても、区分買った方がいいよ!と自社の利益よりオーナーさんのリスクを最優先。

何でも売ってくる営業力と言うのも、それはそれである意味凄いなと思ったりするのですが、コンサルティングしたうえで、あえて売らないブレないあのスタンスにやっぱり共感するのです。

だからここで働いてて気持ちいいのかなと。


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そこは、ぶれてはいけない。


以前ブログでお話ししていましたが・・・

あ
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買付を入れていた大阪の区分マンション、現金購入の一番手が流れ、私の方で買おうか検討していました。

契約の直前、物件調査と入居者チェックをするのですが・・・・大阪支社の北村君から、

「山内さん、入居者滞納してます!」

まじか・・・

「でも、分割で支払う書面も一応もらっているようです」

オーナーさんに買ってもらうにはどうかと思うけど、自分なら別にいいかなと言う事でそのまま進めてもらいました。

しかし、後日また北村君から連絡があり

「山内さん、あの入居者15年も住んでいるようです!」

お〜、まじか・・・

基本的に滞納者の室内ってえらく荒れてることが多くて、以前も横浜の自分の物件が滞納された時、何とかかんとか退去してもらったのですが、見事に室内はぐちゃぐちゃでした。

それが15年も前から入居してるとなると、それはそれはえらい事になってるはずです。

「じゃ、50万価格交渉してみてよ。それで下がるんなら購入するわ。」ということで、再度売主さんにぶつけてもらいました。

その結果・・・

残念ながら価格は下がりませんでした。

広さも40平米ちかくありますので、実際にはきっとリフォーム費が50万じゃ収まらないと思うのです。

やっぱり数字が全てですので、その辺はさすがに譲れないなと。

ちょうど先日確定申告の書類も作り、今年は物件買いたいなと思っていただけに残念です。ま、しょうがないですね、潔く諦めます。

「とりあえず価格下がったら連絡ください」と言っても、なかなかこの情勢では難しいかもしれませんが、そんな余裕があってもいいのかなと。

オーナーさんに紹介する物件もそうですが、適正価格に乗るまではいつもそんなスタンスでやってます。

ここはやっぱりプロとして、ぶれてはいけないところだと思うのです。


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あ

実は地味コンサルタント


昨日の大阪でのセミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ
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大阪で初めて2時間の無料セミナー、お金を払ってでもレジュメが欲しいという希望が多かったので今回は別途販売してみました。

ただし、雨のせいもあったかもしれませんが、大阪での無料セミナーはドタキャンが多くてダメですね。

結局、10名以上来られなかったです。これなら有料の方が集まりがいいかと。ま、いい勉強になりました。

どのようなケースがいいのか、色々と試行錯誤しながらやらせてもらってます。


そして、同じ会場では、不動産系のセミナーが他にも色々と開催されていたようで・・・

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・海外不動産案内船「土佐丸」セミナー

・「お勤めの皆様に朗報」年収300万以上で始める不動産投資!

う〜ん。

僕自身、セミナーを企画する時に一番迷うのがこの題名だったりするのですが、う〜ん。

それ次第で集客に大きく影響するものですから、う〜ん。

何が言いたいか分って頂けると思いますが・・・。


さて、昨日の懇親会の話し、

「山内さん、いつもイイもの食べてますよね〜」「毎日飲み歩いてるんですか〜?」とオーナーさん。

こうしてブログに載せるとどうしてもその印象が強いらしく、贅沢三昧してそうに見えるんですよね。

でも決してそんな事ないんですよ。

いつもはこんな感じです・・・

朝食は、家でご飯を炊いて卵焼きと納豆。

昼は、味奈登庵(横浜の人ならわかるはず)で、ざるそばとイカの天ぷら450円。

夜は、炭水化物を取らないようにして豆腐とサラダ。

身体の事を気にかけつつ、自宅ではほとんどお酒も飲まないですし、結構地味な生活をしてるんです。

ついでに昨日の昼ごはんは、大阪支社の地下2階にあるうどんやさん。

あ

さて、これでいくらでしょう?

きつねうどん330円、いなり50円 計380円、安いね〜。

メニューはこんな感じ。

a

大阪支社に来ている時はいつもこの店に来ます。

食べるもんが安くて、家賃も安い。生活コストがグッと下がります。

ま、投資として考えると家賃が安いというのは、それだけ物件精査が必要になりますけどね。

修繕費等の運営コストは家賃の高い低いに関係なく、ほとんど一緒ですから、どうしても投資効率が悪くなりがちです。

家賃に対する運営費率の計算って意外と皆さんしていないようですが、物件によっては40%!?なんてものもあるくらいですから注意が必要です。


さ、今日は個別相談が4件、頑張ります。

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融資もついにここまで来たか・・・


融資について緩和緩和と言うけれど、実際にどのくらい以前と比較して融資条件が良くなったのか・・・

あ
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,泙此金利優遇が受けやすくなりました。一棟についてはアパートローンで1%台なんてオーナーさんが随分増えたんじゃないでしょうか。住宅ローンじゃないんですから。

自分のアパートは2%を超えてますが、なーんかそれも高く感じちゃいます。こんな低金利、地主さんじゃあるまいし以前では考えれなかったです。それだけ銀行の貸出先がないという事ですね。

一棟の融資枠が広がった。年収の10倍なんて目線がそれ以上に。ま、これについてはこれまでの投資実績がものを言います。

ある銀行ではもともと1棟までの融資枠と言われたオーナーさんが2棟目も狙えるようになりました。さらに金利を1%プラスしたらもう一棟。これだから価格の上昇が止まりません。

J件価格に対して融資掛け目が緩くなった。これまで多かったのは90%融資のライン。一億の物件なら諸経費込みで自己資金が2000万弱。

それが95%まで伸びると1500万。場合によってはフルローンなんて事もあるのです。確かに買い足しやすくもなりますが、ここ最近の利回りでそこまでしてどれだけ収支が合うかですね。

ね算餞間が更に長期対応できるようになりつつあります。先日も銀行担当者から連絡があり、一棟であれば立地次第で35年もやりますよ、と。あ、その銀行までやるようになりましたかって感じ。

一般的に長期融資と言うのは銀行のリスクも高いので、その分金利も上乗せですが、これが意外と最近はそうじゃない。物件評価、銀行規定などをクリアしていれば対応するところも増えてきました。

ま、長期融資は確かにレバレッジが効きやすくはなりますが、35年までなるとその分元金の減りが遅くなりますからね。将来リスクを考えるとそこは要検討です。

イ修靴董区分に対しても緩和はあります。フルローンなんて話も聞くようになりました。区分でフルローンですよ。しかし、その分銀行によっては明確な基準が出来つつあります。

以前は属性や資産背景次第では審査クリアできていたものが、年収は必ず500万以上という基準ができたケースもあります。

案件をこなす為に審査に時間をかけてられないので、オーナーさんの属性だけでやれるやれないの明確な基準を設けた方が話しは早いというわけです。

Δ修靴董△△覿箙圓気鵑任蓮∧声劼箸良佞合いが長いことから、面談と金消を一緒にやりましょうとの提案を受けました。

最初それを聞いたときは正直かなりびっくりしましたね。だって、基本的に面談から1〜2週間後に融資承認となるのに、その融資が下りてない段階で金消をするわけです。

オーナーさんにとってはかなり助かりますね。そうする事によって、やっぱり銀行としては手間を少しでも省きたいのです。

Δ修靴洞砲疉佞韻蓮区分で某銀行のオーバーローンを聞いたとき。ついにここまで来たかと言う感じです。

1000万の区分を買うのに、評価さえ出れば、登記料や仲介料も貸してもらえて、自己資金20万ほどで購入することが可能!以前では絶対にあり得なかった。

これまでは9割融資で、一戸あたり自己資金200万あれば買えますねなんて話しが、その10分の1、たったの20万で買えるんです。

はっきり言って少々やり過ぎでしょ。ここ10年ほど見てきて、これはまさしく融資バブルです。

ついでにこの銀行さん金利は3%弱ですが、リスク分散するという体でとにかく物件数を増やして、その後思い切って借り換え?やってみる価値は十分ありそう。

ま、その辺のやり方は色々ありますので事前にご相談くださいね。


さて、今日はこれから大阪でセミナーです。行ってきます。


融資ネタがいい方はクリックを。まだまだ引き出しがあります。

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1棟目は安定させる事を最優先に。


企画の鈴木君がランキングのバナーを作ってくれました。大貫さん、鈴木君ありがとうございます!

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昨日お伝えしました名古屋セミナー翌日の個別相談会ですが、企画の上田さんが色んなサイトを探してくれたようで、なんと1室ホテルが確保できました!

上田さんお手間おかけしました。社長、お気遣いありがとうございます。

日々当たり前のように営業の仕事をしていますが、色んな人に支えられています。

と言う事で、翌日の個別相談を開催することになりましたので、ご希望の方は総務部企画課seminar@cfnets.co.jpまでどうぞ。


さて、昨日の銀座での個別相談。

これから不動産投資を初めたいとの事で、お客さんの希望を聞きながら、現場の今をお話しさせてもらいました。

今は区分だとこんな投資で、アパートだとこうで、S造やRCはこんな感じになります。

何となく話をしていると、その方の投資に対して背負えるリスクの幅と言うものが見えて来て、じゃこういう方向で進めましょうとひとつの提案に繋がります。

その時々の情勢、融資環境によって進める方向は異なりますが、とにかくはじめの1棟目は安定させる事を最優先に考える事が多いです。

しかし、昔の書籍などの影響で、もっと利回りの高い投資を求めてくる方もやはりいらっしゃいます。

リーマンショック後や利回りの高かった当時は、多少リスクがあっても長期譲渡になったこのタイミングで売却すれば、結果的に儲かるかもしれませんが、今その高利回りを求めリスクを背負ってやるというのは、投資と言うよりギャンブルに近いかなと思うのです。

もしハイリターンな不動産投資をしたいのであれば、せめてカバー出来るだけの安定収益が見込めるようになったその後かなと。

収支が真っ赤っかで売りたくても売れない現実の世界を知ってる僕らとしては、わざわざそんなリスクを背負わせるわけにはいきませんからね。


そして、話しは戻って昨日の個別相談中、

お客さん「ある業者さんからセミナー勧められてまして、それがとても高いのです。」

山内「いくらくらいですか?」

お客さん「60万」

山内「ろ、ろくじゅう!?」

お客さん「でもね、さすがに高いって言ったら、じゃ特別に30万でいいって・・・」

山内「何ですかその値引き 汗」


ま、色んな業者さんがいるもんです。
皆さん、パートナー選びは慎重に 笑。


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ない、ないのです。


今週の土曜日は大阪でアパート投資セミナーです。


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そして、翌日は個別相談会。

昨日はレジュメのチェックをしつつ、なんとなくホテルどこ取ったっけな?と・・・

あ!ホテル取るの忘れてた!

やばい!

週末は本当に取れないのに・・・

しかし調べに調べた結果、なんとか1室だけ残っておりました。

よかった〜。

また忘れたらあかんから、少し早いけど来月の名古屋のホテルも取っておこうと思い・・・

ない!

空いてるホテルがない!

調べても調べてもない!

一番安くて27,000円の部屋、それ意外は50,000円超え・・・

そんなん無理!

1か月前にしてホテル取れないって・・・今、名古屋ってそんなに凄いことになってるの?

う〜ん

しかし、さすがにそれはない?

以前もこんなことあったような・・・

まさか!

ネットで検索してみると

はい、セミナー翌日は名古屋ウィメンズマラソン

またかー。

去年も全く同じタイミングでセミナーを開催してしまい、結局名古屋で泊まれなかったんです。


と言う事で、セミナー翌日の個別相談会が開催できなくなりました。

せっかく名古屋支社の事務所を使っての初個別相談を予定していたのに・・・すいません。

当日の懇親会は開催しますので、よろしければご参加ください。


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価格上昇局面での不動産投資、
「オリンピックが終わるまで物件購入は控えた方がいいのでしょうか?」
またこの情勢だからこそ
「所有物件の売却を考えた方がいいのでしょうか?」
随分このような相談を受ける機会が増えてきました。
実際に表に出回っているような物件では利回りが低く、融資を組んだところで到底収支が合いそうにもありません。しかし、そんな中、私たちの現場では多くの投資家さんに一棟アパートを購入頂いており、まだまだレバレッジを意識した不動産投資が可能です。
一体、最前線の現場ではどのような情報が飛び交い、どのような物件を購入すれば投資として見合うのか、また儲かるのでしょうか。そして、現在所有している投資物件はこの情勢で出口を取り、儲けを確定すべきでしょうか。もしそうだとすれば、どのような売却知識が必要となり、それまでに準備すべきはどのような事柄になるのでしょうか。ほんの少しのポイントを意識して取り組むだけで今ならかなり有利な展開に持ち込むことが可能です。
このセミナーでは、私たちが取り扱う物件の「利回り」と「ファイナンスコスト」から、今お勧めしたいアパート投資、そして売却するための基礎と応用についてお伝えいたします。去年実際に取り扱った投資利回りから見えてくるアパートの適正価格や、仕入の裏側。また、構造別に見た物件の特徴、価格上昇局面だからこそ失敗しないためのアパート投資の考え方、高値で売るために抑えておくべき売却知識などなど。
自身も一棟アパートや区分マンションを所有運営し、資産の組み換えも行ってきた投資家でもある山内が、現場での経験と実績からお伝えする今回のセミナー。このタイミングでこそぜひお聞き頂きたい内容となっています。皆様のご参加お待ちしております。
 

いざ渋谷へ、いつも思い出すのはあの区分


昨日の休みは事務所で仕事、終わってからは久しぶりに渋谷へ。

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お友達である他業種の社長さんと食事。あ、うちで物件も買ってもらってるのでオーナーさんでもあります。

お店は産直屋たかという和食屋さん。

こちらのお店、訪問は二度目ですが、なかなか拘りがあって面白いです。

完全予約制のコース料理のみ。金額は8500円から10000円くらいでこちらの予算を伝えます。

ドリンクは金額に含まれており、え、飲み放題?ではないけど、それに近い感じ。

ただし、乾杯のビール以外は日本酒しかなく、料理に合わせてオススメを出してくれます。

なので、「日本酒を飲めない方の来店はお断り!」なんです。これほんとに。

その他、香水を付けてる方もお断り、タバコも吸えません。

それだけ自信を持って拘ってやっているということですね。

昨日の料理は、

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などなど、お酒に合うアテがメインです。

写真の通りやはり新鮮で美味い。食べログで4点ですからね、さすがです。

この歳になると、そんなに料理のボリュームはいらないので、美味しい料理に美味しいお酒、そして社長さんと、仕事の話にプライベートの話まで、その空間が幸せです。

ついでに初めての方の予約は一週間前から受け付け。Facebookで友達になっておくと取れやすいかなと。

いろんな刺激を頂く貴重な時間、ご馳走様でした。


帰りは渋谷駅から横浜方面へ。

しかし、渋谷駅の地下で迷子になりウロウロと。そこまで酔っぱらっているわけでもなく、本当に迷路のようで何度行ってもダメですね。

東横線が地下深くに潜ってから行く機会が随分減りましたが、そういう理由が大きいのです。

これっていつまで工事してるの?と思っていたら、通路の壁には2027年完成!ってあと10年以上先なのね。

ついでに将来予想図がこれ

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今みたいに東横線が地下5階ではなく、改札が地下1階、ホームは地下2階になるようです。

たしかに今よりだいぶんとシンプルで、これならいいかも。


ついでに渋谷駅に来るといつも思い出すのが、駅から数分の某区分マンション。

築年数は昭和60年くらいだったか、専有面積は驚きの約9屐

こんなとこ住む人いるの!?というのが大阪から出てきた当時の印象でしたが、家賃はそれでも7万を超えていて、空いても決まる、空いても決まる。

空室率は余裕で3%以内だと思います。

狭くて家賃の取れるというのが、リフォーム費など考えると一番投資効率がいいわけですが、立地次第でこういうのが成り立ってしまうのです。


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リフォーム立ち会い、この方ご存知ですか?


以前ブログで書いていた区分マンションのリフォームについて。

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梅屋敷の物件、入居者は10年以上前から住んでいたので、リフォームにもそこそこお金がかかりそうです。

退去後、室内リフォームについてオーナーさんと打ち合わせ、簡単な現状回復という手もあったのですが、やるならしっかり手をかけません?と私の勝手な提案を快く受け入れて頂きました。

とにかく中途半端にリフォームすると、手を加えなかった箇所の汚れが余計に目立つし、なーんかストレスなんですよね。

ただ、しっかりリフォームすると言っても、水廻りを変えるわけではありません。

入居者が見て、あーセンス良くリフォームしてくれてるなと言う、物件に対するこちら側の愛情が伝わる感じで。

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現状回復費と追加したリフォームの差額は約14万。やり過ぎ?

でもね、その分3000円ほど高くで賃貸募集。

結果、リフォーム後早々に申し込みも頂きましたので、14万で3.6万のリターン。

14万の投資をして年間3.6万の収益が上がったというわけです。

利回りにして約25%。いい投資です。

キャップレートが5%であれば、3.6万÷5%=72万の価値の上昇。

部署はアセットと言いながらも、リフォーム立ち会いに物件巡回などなど色々やらしてもらってます。

今回のリーシング担当は桑元さん、まだ社歴は短いので知らない方も多いかと思いますが、なかなか個性のある面白い方です。

本人曰く、川崎駅周辺を歩いていると、怖そうなお兄さん達から・・・両手を膝に付けて前かがみで「お疲れ様です!」と、あっち系の人と間違って挨拶をされる?ようです。

そんな桑元さんのプロフィール写真はこちら。ほんと良い人ですよ^_^


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恩義を忘れてはいけない。


CFネッツに入って今年で9年目です。

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大阪から出てきて、投資の知識も無い、土地勘も無い、何もわからない自分を会社はじっくり育ててくれました。

CPMやCCIM、2級建築士、不動産コンサルティングマスター、それらの高額な講習費用も全て会社の負担です。

それは僕自身が不動産投資をしているように、会社は僕という人間に期待して先行投資をしてくれたわけです。
 
その結果、お陰様で多くの引き出しを持つことができ、多くのオーナーさんから愛情を頂いています。

だからこそ、会社から与えて頂いた分の何十倍にしてでも恩返しをする、そう日々感じ働いています。またそれがきっと社会貢献に繋がるはずです。

もし仮に仮にですよ、何かのタイミングで僕がこの会社を去るようなことがあったとしても、裏切るような辞め方は絶対にしないし、その後も今の会社にはちゃんと筋道を立てて行動をします。

それが人として社会人として欠けてはいけない、絶対に忘れてはいけないことだと強く思うのです。

今の自分がいるのは間違いなくCFネッツがあってからこそ。この会社に出会っていない自分なんて考えられないのです。

もちろん大阪で働いていた会社だってとても感謝しているし、その経験が今に繋がっています。

これまでに勤めてきた会社の悪口を言ったことなんて今まで一度もなくて、それを言ってしまうと過去の自分を否定するようで何だか嫌なんです。

お世話になった恩を忘れ、自分の事しか考えずに廻りを巻き込もうとする、人と人との繋がりを大事にできない人にいずれ周囲は離れていきます。

特に僕らの営業という仕事は、そういうちょっとした気遣いの出来ない人、感謝の気持ちを見失う人、倫理観の無い人、裏切る人は間違いなく孤独になっていきます。

逆にそれらを出来る人、行っている人は、結果売り上げもしっかり作っています。

机上の空論では意味がないのですよ。

もう一度自分自身、そうならないようにしっかりと気を引き締めてやっていこうと思います。


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少し意識してあげるだけで


月に一度、東京・鎌倉それぞれの事務所で営業のスタッフがAM・PM・OMでペアになり巡回を行っています。

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今回は、私とOMの橋本さん・AM事務の重谷さんで横浜方面を廻りました。

個人的にはこういう巡回が結構好きです。少し掃除をしてあげるだけで、物件の印象が大きく変わって見える。それがめちゃめちゃ気持ちいいのです。

昨日廻ったアパートでも、

BEFOR

a


AFTER

あ

草むしりを5分10分しただけなのに。全然違います。

そして、他にも少し意識してあげるだけでこれほどまでに違うのかというのが、こちら。

弊社管理物件のアパート

a

そして、ちょうどその隣に立っているアパート

a

新築当時2棟現場で建てたアパートだと思います。これで築年数同じですからね。

入り口は、こんな感じで

a

もう一棟はこんな感じ・・・。

a

ドロドロ・・・ここまでのはなかなかお目にかかれません。

a

こんなことならアパート投資なんてしなきゃいいのにって思うくらい物件がいっちゃってます。

ま、新築当初から何も手を加えなければ、ここまでになるってことですね。

おかげで、弊社管理物件が更に良く見えるので、今のところはOKなのですが、もしこれ以上ボロボロになると、街の雰囲気にまで影響してきますから、少し心配です。

せめてここまでになる前の段階で定期的にメンテナンスしてあげれば、結果コストも安くつきます。

ま、投資する側としては、こういう物件を安くで買ってバリューアップして出口で儲ける!なんて選択肢もありですが、今はそれが上手くいくほど価格が安くもなかったりします。

結局、それなら新築アパートの方がリスクも低く、中古より利回りが高かったなんて話になることが多いのです。

ここ数年、中古のS造やRC造、築古のアパートも売る機会が一気に減りましたね。

利回りが低いうえに、修繕コストが乗ってくると、儲けるのがとても難しいのです。かと言って、立地を外してまでリスクを取るわけには行きませんから、本当に悩ましいところです。

今は、新築、築浅アパートで何とかかんとか拾っていけているというイメージでしょうか。


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民泊解禁、区分マンションはどうなる?


1月29日に東京都大田区で初めて民泊が解禁されました。事業者向けの説明会は大盛況のようです。

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あ


主なポイントは・・・

a

これだけの事前相談が必要で、生活衛生課・建築審査課・環境清掃管理課・税務署・消防署・・・そして、近隣住民説明。

この特区民泊、旅館業法の適用を受けずに民泊事業ができるわけですが、まだまだ現実的でない部分も多く残ります。

また、その他にも「7日以上の利用」や「専有面積が25岼幣紂廖◆崘儡物処理」などなど。

そもそも外国人利用で考えると、7日間も同じ場所に滞在するかというとやはり現実的ではなく、Airbnbが発表した民泊利用者の平均宿泊日数というのは3.8泊なのです。

また、廃棄物処理については、一般家庭用ゴミではなく事業用ゴミ扱い、結局、廃棄物処理業者との契約が必要らしく、その分コストがかかります。ついでに固定資産税も非住宅用地として上がる可能性があるとか。

そして、気になってる人も多いでしょうが、1室からの区分マンションはどうなのかと言うと・・・

管理規約の第12条に「専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」と規定されていますから、管理規約の改定が必要ということになります。もちろん管理会社の方でとりあえずOKしているとこもありますが。

改定するには?

・・・所有者の3/4以上の賛成が必要と、かなりハードルが高いのです。

ま、でもそのくらい厳しくしてもらわないと、仮に自分の住んでいるマンションが改定され、見知らぬ外国人が共用部をウロウロされてもかなり困ります・・・これまでも多くのトラブルもあるようですからね。

民泊については、今後も当分その動きを見守るような感じでしょうか。

ただ、全国共通の民泊ルールで延べ面積33岼幣紊箸気譴討い襪發里、ひとりあたり3.3屬砲覆襪箸いο辰發△蝓△修Δい辰心墨造出て来れば、特区もそちらに合すような動きにはなってくると思います。


この順位だとアクセス数がこれまでの2倍、凄いです汗。今日もクリックお願いします!

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価格上昇の要因、これで3棟目も買えるようになる?


去年ブログでご紹介した横浜の日本大通り駅にある区分マンション。

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その後、オーナーさんから問い合わせをもらい、早々に購入頂きました。

場所はみなとみらい線日本大通り駅から徒歩3分、中華街へも2〜3分。

赤レンガやみなとみらいも近く、横浜の一等地です。

間取りは19屬裡隠法

売り出し時は空室でしたが、家賃が61000円で決まりました。

価格は・・・

730万!

安くない?

表面利回りで10%

あのブログ
が去年の8月、その当時でも安かったですが、半年経った今だと、やっぱり更に安かったなと思います。

「価格落ち着きだした?」という他業者の話しもありますが、ここ最近の比較だと分かりづらくても、半年くらいのスパンで見て頂ければジワジワ上がってる感は残念ながらまだあるのです。

そして、その価格上昇要因としてやっぱり融資ですよね。

中元さんのブログにもあるように、これまで年収の10〜12倍だったのがオリックス銀行の融資枠が一気に20倍!?まで取り扱いをするようなんです。

この場合、金利は少し上がって3%、でもでも35年ローンも可能とか。

1〜2棟までしか買えなかったのが、これで3棟目の購入も見えてきます。

そら、価格上がりますよね。


仮にこんな新築アパートであれば・・・

価格1億 諸経費800万 総額10800万
融資額9000万 金利3% 期間35年
自己資金1800万

 ネットの収入    540万
▲年間返済額   415万
キャッシュフロー 125万

K%4.6% FCR5% CCR7%
DCR1.3

2棟目までキャッシュフローが順調に上がっている方は、将来リスクを下げるためにも3棟目はあえて期間を短くするのも選択肢のひとつですよ。

収支や融資の詳しい話しはお問い合わせください。


どこまでネタが続くのか?今日も更新、応援お願いします!
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出会いに感謝。


休みの前日はついつい飲みたくなるのですが、ごくたまに1人で行くこともあります。

a

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先日の仕事帰り銀座で仕事を終え、少し遅くなったのでそのまま帰ろうかと思ったのですが、ギリギリまで迷ったあげく、横浜方面への東海道線に乗らず、横須賀線で武蔵小杉へ・・・。

元住吉にある居酒屋おれんちへ向かってしまいました。

唯一ひとりで入れる店、お店の雰囲気も大好きで、カウンターでちょぼちょぼ飲むのです。

何をするわけでもなく美味しい魚とお酒でしっとり自分の時間を楽しみます。

ボーっとしながらも基本的には仕事の事を考えつつ、たまにはこういう時間が大切だと思うのです。

いつも頼む料理は基本お店の人に全てお任せ。その日仕入れた魚を存分に堪能させてくれます。

あ

刺身は手前から、アンコウ・本マグロ・ブリ・生ミンククジラ・水タコ

a

お酒はココから頂きます。もちろんこれも全てお任せで出してもらいます。

a

A

手前からアンコウの卵・胃袋・刺身周りの身・皮。お酒にめちゃめちゃ合います。

a

そして、鍋を頂きます。

a

今日はしゃぶしゃぶがお勧めと言う事で、手前から、長崎のヒラスズキ・青森のマダイ・北海道の水ダコ・佐世保の黒ムツ・勝浦のキンメ・和歌山のトラフグ白子・北海道のマダイ白子・鳥取のブリ。

文句なし。

a

〆は雑炊でしたが・・・もうお腹いっぱいでストップしてもらいました。

ひとりで飲みに行くと、来ているお客さんと仲良くなることが多くて、その時もたまたま隣に座った人と意気投合。

山内「どこかお勧めの飲食店ありますか?」

隣の人「渋谷にある産直屋たかがお勧めです」

山内「え!?僕そこ来週予約取ってます!」

隣の人「お〜!」


山内「ところでおれんちはどうやって知ったんですか?」

隣の人「Tさんって方から聞きまして」

山内「Tさんって、まゆゆの作曲とかしてるTさん?」

隣の人「そうです!」

山内「僕、数年前でおれんちでちょうど隣になって一緒に飲んでましたよ!」

隣の人「お〜!」

そら盛り上がるわけです。

話は尽きず、店を閉めてからも
「これ俺のおごりだから飲んで!」と店の人からウイスキーを飲ませてもらい、

じゃ次行くか!

と、なぜか隣の人とお店の人と3人でカラオケへ。

面白すぎます。

やっぱり飲みに出かけて良かった、出会いって不思議なものです。


さ、今日からまた仕事を必死に頑張ります。

ランキング4位をキープ!ありがとうございます。更新継続しますので今日もクリックお願いします。

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試しにやってみました。


今日は定休日です。

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AmazonのfireTV、CMでもやってるのでご存知の方も多いかと思います。

4980円のスティックを買い、テレビに繋げると映画がレンタル出来ます。

買おうか悩んでいたのですが、先日ついに頼んじゃいました。

使ってみた感想としては、確かに便利。

見たい映画が専用リモコンで簡単にレンタル出来ちゃいます。

気になるのは無料なのかって事ですが、中には無料のものもあるのですが、ほとんどはレンタル料がかかります。

その映画によって金額、レンタル期間は異なるのですが、300円から500円、期間は2〜3日から一週間くらいです。

ただ、忘れてて延滞する事もないですし、これまでのように借りに行く手間や既に借りられてるなんて事もなくやっぱり効率はかなり良いです。

ひとつだけ気を付けたいのは、自宅にネット環境がないと見れないことくらいですかね。

世の中ドンドン便利になります。

また、Amazonのプレミア会員(年会費3900円)に入ると、注文した商品の届くのがめちゃめちゃ早いのです。

朝に注文するとその日の夕方くらいに無料で届けてくれます。

しかし、もっと便利なものがありました。

これまたAmazonの会員向けサービス、プライムナウ。

2500円以上から注文でき、さまざまな商品を2時間ほどで届けてくれます。1時間で届けてもらう場合は別途890円。

今のところ配送エリアは東京、横浜、川崎、大阪エリアの一部です。

そして、試しに頼んでみました。

20時半に携帯から注文、本当に2時間で届くのか?

すると・・・

22時前にショートメールが届き、

a


22時過ぎ、ちゃんと届きました!

a

実質注文から約1時間半。スゴイ 汗。

今後は「ちょっと買い物してきて!」が「ちょっとAmazonで注文して!」に変わりそう。

しかしこれ、1人暮らしで風邪ひいてるような時は本当に助かりますね。

ついでに初回は1000円割引。


クリックしてますよ!とオーナーさんからのメール。ありがとうございます!今日も応援よろしくお願いします!

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東京感覚で買うと痛い目を見ます。


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訪日外国人数が過去最高なんてニュースをよく耳にしますが、そんな中でも、関西は前年比で大きな伸びを見せているようです。

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先日もオーナーさんから、これまで時間帯によってはガラガラだった飲食店街が人で溢れかえっていたなんて話しもありましたが、私も月一の大阪出張でとにかくホテルが取りづらく、ホテル代もかなり高くなっているようです。

以前は6000〜7000円で泊まれてたものが、倍になってるホテルだってあるほど。

以前も宿泊先を探していたのですが、なかなか予約が取れなくて、ホテルの人に聞いたら中国人観光客の団体予約で埋まっているとの事。

ま、やっぱりねーって感じですが、急な出張なんて言うと週末であればまず予約は取れない状況です。

そんな事もあってか、上の記事に書いているように、大阪の窓口である新大阪駅は大改装されだいぶ印象がよくなりました。

こういう新聞を読んでいると、何だか新大阪駅界隈って投資として良さそうな気がする!かもしれません。

しかし!

そこは要注意なんです。

もともとこの周辺は供給量が多く、以前でこそ価格が安かったので、物件を精査すれば良い投資が出来ましたが、今は新幹線停車駅と言うだけで中国人が爆買いしていると言う話しもありますので、やはり価格が上昇しています。

そのうえ空室リスクも高いので、今投資するには少しリスクが高いように思います。

この辺については、なかなか地元の人間じゃないと分からないでしょうが、特に大阪はアクセスが便利でも地域によって需要の少ない事がよくありますので、くれぐれもしっかりと精査をする必要があります。

この道路からこっちは良いけど向こう側はダメとか、川を渡ると極端に客付けが弱くなるなど、何となくいつもの東京感覚で買っちゃうと痛い目を見ますので何かあればご相談頂ければと思います。


お陰様でランキング第4位!ありがとうございます。オーナーの皆様も押して頂いているようで嬉しい限りです。

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水面下情報からの銀行マンと物件下見。


知り合いの業者さんからメールが・・・

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「まだ古家ですが、先行して送ります。」新築アパートの水面下情報です。

正直この手のメールはよく届くので、あまり期待もせずに開くのですが・・・

が・・・

が・・・

が?

これ、いいんじゃない?

価格は1億をゆうに超えていますが、うんいいね。

GoogleMapで確認しつつ、ストリートビューで物件の下見。便利ですね。

リーシング担当の佐藤君に賃料査定をお願いする。

そして、シミュレーションしてみる・・・合うよね(収支)

情報をくれた業者さんに連絡する。

気になることはひとつだけ、この情報をどこまでオープンにしているのか。

どうやら僕を含めて3人のよう。

と言うことは、ライバルは2人。

じゃぁ、まだ余裕があるか・・・。

甘い。

速攻で買い付けを入れる。

すると、早速携帯に連絡が、

業者さん「山内さん、物件止めましたので。」

山内「契約はいつできそうですか?」

業者さん「来週中くらいですかね。」

山内「了解しました。」

物件が出てから、契約までこのスピード感。もちろんここから弊社の調査も入ります。

なぜこんなに急ぐのか?だって買付を入れたところで意味なんてなく、場合によっては現金購入や売買価格上乗せで買い付けを被せてくるケースもよくあるのです。

とにかく最短で契約することが大切です。

そして、昨日の日曜日。

ちょうど融資先の銀行マンが鎌倉の事務所に来てましたので、物件の評価出しを依頼しました。

ここまではかなり良い感じで進んでいます。最後までちゃんとまとまればいいのですが・・・。


そして、そして、昨日もまた別の業者さんから、水面下の情報をもらいました。

なんと場所は大船駅。

まずはリーシング担当の先崎さんに賃料査定を依頼する。

山内「あ、そうそうこれも評価見てもらっていいですか」

銀行マン「分かりました。」

山内「と言うか、これから一緒にこの物件見に行きません?うちの事務所から歩いて5分くらいです。」

銀行マン「行きましょう。」

と言うことで、休日に働いてもらっているイケメン銀行マンを連れ現地下見へ。

向かっている途中、

山内「休みの日にすいませんね」

銀行マン「いえいえい」

山内「この後の予定は何かあるんですか?」

銀行マン「子供と公園です」

山内「へ〜大変ですね」

銀行マン「いえいえ、大丈夫です」

山内「ちゃんと休めてます?」

銀行マン「今月は1日しか休みがありません」

山内「え、マジですか!?ストレス発散はどうしてるんですか?」

銀行マン「ストレス溜まらないんですよ」

山内「そうなんですか〜」

銀行マン「この歳になると怒らなくなりますよね」

山内「そうなんですか〜」

銀行マン「怒ったところでどうしようもないので」

山内「そうなんですか〜」

と、お互い心のないトークで?コツコツ歩きます。


そして、現地(更地)を見て、

山内「うん、これもいいねー。」

銀行マン「特に問題ないですね。」

まだ価格は未定とのことで、それ次第でGOですね。戸あたり25平米と少し広めで、ロフトは可動式の梯子ではなく固定階段になっています。

この新規物件が出た瞬間に銀行マンと下見。いやー効率いいですね。このスピード感気持ち良すぎ。

イケメン銀行マンさん、休日にありがとうございました。


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キャップレートで見極める、今後も買い足しますよ。


「山内さん、現金客流れたんですって!」とは、大阪支社の北村君

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ん、まさか!?

そうです、先日のブログで紹介していた大阪の区分マンション。

早々に他社のお客さんから現金での買い付けが入り、あきらめていたのですが、どうやら話しが流れたらしいのです。

これは急がないと!ということで、早々に買い付けを入れました。そのくらいのスピード感がないとまた他の人に持って行かれます。

正直、今回の投資利回りは高いかと言うと、今の東京に比べれば多少高くなる程度で、まぁほどほどです。

きっとこの物件だってアベノミクスなんて言われる前はもっと価格が安く、投資利回りも高かったはずです。

しかしそれでも買おうと思います。なぜ買うのか?もちろん儲かると思うから。

現場で働いていてその辺のことは一番分かっているつもりですが、キャップレートを計算した時に買っておいて間違いはないなと。

キャップレートとは、物件を売却する際に買う側はこれくらいの利回りを求めるだろうと期待される利回りの事。ネットの利回り。

今回の物件はキャップレートが6%。大阪駅から一駅というこの場所で、このくらい取れていたら買いだと思うのです。また、今後この地域のキャップレートが上がるかというとその可能性は低く、それよりも下がる可能性の方が高いと感じています。

特にこの周辺地域については、私自身小学校の頃から生活をしており、30年もの間見守ってきたと言ってもいいくらい土地勘があります。

知らぬ間に駅前は多くの飲食店や屋台が連なるようになり、以前より間違いなく価値が上昇しています。

また既に余っている土地などなく、今後、需要が増えても物件が供給される可能性は極めて低い。

人口が減少していく中で政府が言っているコンパクトな社会というのは、将来的に見てもこういうアクセスの良い地域だと自信があります。

と言う事で、まだ契約はしてないので気は抜けませんが、以前のブログで「価格は上昇していますが僕は今後も買い足します」と言っていた通りまだまだ買い進めて行く予定です。


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アパート投資は建売か分割か。


現在アパート建築中の某土地で役所道路課の方々と立会い。

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元々古家が立っていた当時から、土地のすぐ前に街灯の柱があり、アパート完成時にはちょうどバルコニーの真ん中あたりに来ますのでさすがに邪魔かなと。

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上棟が終わって各配置がわかるようになりましたので、このタイミングで移設してもらう為の打ち合わせです。

新築アパートと言っても、ケースケースで様々な手続きが必要なのです。

よくセミナーでもお話ししていますが、新築の一棟アパート投資は建売型と分割実行型のふた通りがあります。

建売型と言うのは、売主の業者さんが土地を仕入れて建物完成時に引き渡す、一般的によく言う建売のアパートです。

これは、基本的に間取りや設備等が事前に決められており、あまり融通は利きませんが一番手続きが少なく手間はありません。(建築前であれば多少外壁等の色決めをする事も可能)

分割実行型と言うのは、先行して土地から買って、土地購入時、建築着工時、建物上棟時と分割して融資を受けるタイプです。

間取りはこちらで自由に決めれますし設備のグレードも変更は可能ですが、銀行手続きが増えその分手間がかかります。また先行して融資を受けるので利息がかかってきちゃいます。

では、結局としてどちらがいいのか?

と言うと、それぞれにメリット・デメリットがあり、答えはありません。ま、そんな事よりも投資として適格かどうかが重要です。

しかしながら、現場で窓口をしている私たちとしては、正直なところ建売アパートの方が絶対的に楽!ではあります。

建売は売主側で全て手続きが完了してからの引き渡しなので、基本的にやることはありません。

境界や道路中心線の確定、今回みたいな移設等々、それらに対して役所窓口に行ったり、申請書を提出したりと面倒なことをする必要がないわけです。

契約して、銀行手続きして、金消、決済で終わり。・・・ってそこまで単純ではないですが。

ただ、やっぱり個人的には色んなことをこちらで行った方が時間は取られますが勉強になりますし、確実に引き出しが増えます。

不動産はふたつとして同じ物件が無いだけに、机上ではなく現場での経験が何よりも自分の成長につながります。

そうやって自分に言い聞かせ?楽しみながら働くようにしてます。


なんと、ブログランキング第5位!クマさんブログのふたつ下なんて何とも不思議な感じ。

皆さんのおかげです!
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再度、ダメもとで銀行打診してみる。


1月に開催した東京でのセミナー

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「今儲かるアパート投資のカラクリと今知っておく高値で売るための出口戦略」を、大阪・名古屋でも開催します。

お陰様で既に多くの皆様からお申込みを頂いておりますが、久しぶりに懇親会も行う予定ですので、よろしければご参加下さい。

2月20日(土)大阪開催 

3月12日(土)名古屋開催

翌日は共に5組限定で個別相談会も開催します。また名古屋の個別相談は「CFネッツ名古屋支社」で行います。


さて、先日のブログで大型の案件が増えているという話をしましたが、そのせいで物件を買える方が少し減っているように感じられます。

う〜ん、何とかならないのか・・・そこで、数か月前事前打診を行ったオーナーさんについて、ダメもとで銀行に連絡を入れました。

山内「以前、相談した〇〇さんですが7000万の融資枠ってもう少し伸びないですかね?」

銀行マン「え、そんなこと言いましたっけ〜?」

山内「はい、ちゃんとメモしてますので」

銀行マン「まさか、もっといけますよ〜」

山内「え、どのくらいですか?」

銀行マン「ま、1億くらいですかね」


げっ、この数か月で3000万も融資枠伸びてる・・・


山内「ついでに価格の何%くらいまで融資できそうですか?」

銀行マン「97〜98%まで頑張れますかね」

てか、それほぼほぼフルローンやし・・・。

例えば、物件価格1億であれば、諸経費が900万。融資額9800万で自己資金は1100万で買える計算です。

以前のように9割融資であれば約2000万必要ですからね、買いやすさが全然違います。


最近の積極的な融資姿勢を見ていると、何となくもう少し行けるんじゃないかと思いダメもとで聞いてみましたが、ずばり的中。

ま、もともとの融資枠7000万というのは固く見ていたという話しでしたので、実際には3000万も伸びてないのでしょうけど、やっぱり前向き感は伝わってきますね。

これで狙える価格帯が大きく広がりました。


ブログランキング5位の壁は厚いです。かなりイイところまで来ていますので、またクリックにご協力お願いします。

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価格上昇局面での不動産投資、

「オリンピックが終わるまで物件購入は控えた方がいいのでしょうか?」
またこの情勢だからこそ
「所有物件の売却を考えた方がいいのでしょうか?」
随分このような相談を受ける機会が増えてきました。
実際に表に出回っているような物件では利回りが低く、融資を組んだところで到底収支が合いそうにもありません。しかし、そんな中、私たちの現場では多くの投資家さんに一棟アパートを購入頂いており、まだまだレバレッジを意識した不動産投資が可能です。
一体、最前線の現場ではどのような情報が飛び交い、どのような物件を購入すれば投資として見合うのか、また儲かるのでしょうか。そして、現在所有している投資物件はこの情勢で出口を取り、儲けを確定すべきでしょうか。もしそうだとすれば、どのような売却知識が必要となり、それまでに準備すべきはどのような事柄になるのでしょうか。ほんの少しのポイントを意識して取り組むだけで今ならかなり有利な展開に持ち込むことが可能です。
このセミナーでは、私たちが取り扱う物件の「利回り」と「ファイナンスコスト」から、今お勧めしたいアパート投資、そして売却するための基礎と応用についてお伝えいたします。去年実際に取り扱った投資利回りから見えてくるアパートの適正価格や、仕入の裏側。また、構造別に見た物件の特徴、価格上昇局面だからこそ失敗しないためのアパート投資の考え方、高値で売るために抑えておくべき売却知識などなど。
自身も一棟アパートや区分マンションを所有運営し、資産の組み換えも行ってきた投資家でもある山内が、現場での経験と実績からお伝えする今回のセミナー。このタイミングでこそぜひお聞き頂きたい内容となっています。皆様のご参加お待ちしております。

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仕入れたアパート用地、手付解除ですか・・・。


皆さんにご紹介している一棟アパートのうち9割以上が水面下の表に出回っていない情報です。

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継続は力とはよく言いますが、これまで何年もかけてやって来たことで、各業者工務店との強い繋がりができ、結果情報が優先的に回ってくるようになっています。

そして、それを皆さんに買ってもらい、融資を利用し安定収益が上がれば、それが金融機関への実績となり、また再投資がやりやすくなる。

そして、その実績と言うのはオーナーさんだけでなく、そのパートナーである私たちの実績にもなり、金融機関とのパイプが強くなって、某銀行さんにあるように、CFネッツからの案件については「特別枠の金利優遇」が受けられるようになるのです。

結果、皆さんの収益が更に良くなる。まさに好循環。


さて、先日長年付き合いのある業者さんから、「この土地でアパートを考えているけどいけそうかな?」との相談がありました。

基本的にいつも仕入れる前の段階で僕の方に連絡が入るようになっています。

建物のボリュームをチェックしながら、まずそれがその地域で入居付けに困らない間取りなのかどうなのか。

もう少し各戸の広さが欲しいなんて時は、仮に2階建てアパート10世帯であったとしたら、8世帯で検討してもらう事もよくあります。

そして想定賃料から逆算して物件の価格査定を行います。

「この価格ならお客さんに紹介できますね」

業者さんはその下で、建築費を差し引いて、土地をいくらで仕入れれば事業として成り立つかを考えます。

そして、今回相談受けた土地は無事話がまとまり、現在の売主さんと業者は契約を交わしたようです。

実際にアパートとして紹介できる時期としては3月初旬くらいを考えていました。

しかし!

ちょうど昨日この業者さんから連絡が入り、売主がこの契約を白紙にしたいと言って来たそうです。手付解除というやつです。

契約時にもらっている手付金を返し、さらにその手付金と同額を買主に支払う事によりこの契約を白紙にする。

いや〜、こういう情勢の時は意外によくあるのです。

売主からすれば、その手付金分(仮に300万)を支払ったところで、他の業者が1000万高い金額で買いたいと言って来たら、一旦契約を白紙にしてでも後者を選びたいですからね。

景気の悪いような時は少ない話ですが、契約時の手付金を少額にすると、このように売主から白紙にされる可能性もありますので、ある程度の金額のもと契約した方が今は安心です。

せっかく予定していた仕入れが流れてしまいました。ま、しょうがないですね。


皆さんのお陰でブログランキングが凄いところまで来ております。

ここまで上がったのは初めてなのでかなり驚いていますが・・・オーナーの皆様!これまで本当にクリックしてませんでしたね?笑

これからもご協力頂ければ嬉しいです。

ついでにこのランキングですが、ひとつの携帯やパソコンから1日何回押しても一票扱いですので、ブログを見た時に1度だけブログランキングにクリックお願い出来ればと思います。

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マンションの樹木伐採をする前に


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この休みは、自宅マンション内にある樹木伐採のため、神主さんを呼んでお祓い。

個人的には、こういう昔からある木を切ることに対して正直かなり抵抗があるのですが、落ち葉が他人地に落ちて迷惑をかけたり、歩道にまではみ出してアスファルトの盛り上がった状態などを見ていると、そろそろ伐採する必要があるのかなと。

前々から何かと維持費がかかるということでも、度々総会などで議題に上がっていたので、理事長になってから所有者の意見を聞きつつ、伐採することに決まりました。

これまで何度かブログでも書いていたマンションの修繕積立金改定、ゴミ出しの問題、そして今回の木の伐採。これで全て解決です。

正直、理事長なんて仕事やりながらするもんじゃない!なんて思っていましたが、昨日久しぶりにマンションの皆さんと顔を合わした時に、

「理事長がよくやってくれたからこのマンションがとても良くなった、若い人らに助けられてる、本当にありがとう」と、新築当初、かれこれ25年以上前から住んでいる高齢の方々にそう言って頂けると、なんだか嬉しいものです。

寝に帰るような生活だと、特にマンションの場合、周辺住民の方との接点はほとんどないのですが、こういう事をするようになって少し距離が近くなったような気がします。

理事長悪くないかも 笑


お陰様でランキングがかなり上がってきました。なので明日も更新します。

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久しぶりにあの銀行で融資申込み、金利はなんと


昨日は東京のオーナーさん宅で都市銀行と地方銀行の2行に来てもらい本申込みを行いました。

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某横浜の地方銀行さんは、課長さんが元々上大岡にいたらしく、倉橋社長元気ですかーなんて話で盛り上がりました。

最近はめっきり利用しなくなったこの銀行さん、今回縁あって申し込みをすることに。

せっかくなので色々と話しを聞いてみると、一応アパートローンは積極的にやっているらしい。

物件評価は以前と変わらず積算メインのようですが、都内や横浜の中心部であれば、収益還元でも見てくれるようで、次回物件が出たらとりあえずチャレンジしてみようかと。

またそれ以外の地域に関しては、積算評価と収益還元評価を按分するようで、何となく計算してみると価格の7割からマックス8割くらいが融資上限かなと思ったりします。

そして、皆さんご存知の某都市銀行さん、相変わらず融資が渋いようで、基本資産家向けがメイン。個人のサラリーマン投資家には余程の属性でない限りほとんどのケースでお断りしている様です。

しかし、もし仮に融資がつけば、金利は0.85%・・・。はい住宅ローンですね。タダで借りてるようなもの。シミュレーションを作成しながら何だか笑えてきました。


さて、話しは変わりますが、昨日ご紹介した大阪の物件、言ってる間に他から現金での買い付けが入ったようです。

いや〜このスピード感です、先にやられちゃいましたね。なかなか見る目あるでしょ?笑

かれこれ30年大阪の都市部で生活して、この業界でも働いてましたので、その辺の投資価値は分かっているつもりですが、まさかここまで早いとは。

とりあえず今回実際に大阪の物件を見て、首都圏だけでなく大阪方面でも買うという選択肢が増えました。

ま、一棟はほとんどありませんが、区分ならリスクの低い投資ができそうです。

お陰様でランキング上がってきました。
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不動産投資の面白さ、たまには物件紹介を。


昨日の大阪での個別相談会、まぁ色々ありましたね。

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6年前からコツコツ区分を11戸買ってもらい、次は一棟購入を検討したいというご相談から、8年前に東京、4年前に横浜でアパートを購入してもらい、自己資金が貯まったので更にもう一棟買い足したいというわざわざ名古屋からのご相談、そして法人購入希望などなど。

お付き合いが長くなると、何だか面白いですね。

とにかく皆さんの共通している事は、不動産投資をしてない自分なんて考えられないという事。最初は半信半疑なのですが、それが確信に変わり今は楽しくてしょうがない。

自分で所有物件一覧表を作成して、それをアテにお酒が飲める、みたいな感じ。やってる人にはきっとその辺の気持ちわかってもらえるかと。

そして、付き合いが長くなればなるほど皆さんの投資スタンスは私の方で把握していますので、再投資しましょうと言うこともあれば、ここからはリスク下げていきましょうと提案することもあって、買いたい病をあえて止めさせてもらうこともよくあるのです。

こうして関係の深いオーナーさんが増え続けていることの大切さをシミジミと感じつつも、今後の物件選定等全てお任せ頂いている事の責任も感じています。ただ、だからこそこの仕事はやりがいがあるのです。


さて、昨日は大阪の投資について書きましたが、その時に廻った物件で個人的に気に入ったものをご紹介します。

場所は大阪市北区池田町、最寄駅は大阪環状線「天満」駅から徒歩4分、大阪駅から1駅の立地です。

昭和57年築、総戸数68戸、34屬2DK、価格980万、管理費6000円、修繕積立金6639円 家賃72,500円

仮に950万まで下がれば・・・FCR5.4%

去年の事例で同マンション内の2DKが空室、1090万で成約しておりますので、今の入居者が出れば実需としてそのくらいの価格で出口という選択肢も取れそうです。

融資を金利2.975% 25年ローンで自己資金100万、毎年のCFはほとんど出ませんが、仮に5年後に入居者が出て1090万で売れたとしたら、IRRで約17%。いい感じですね。

また、1LDKにリフォームして、バリューアップして貸し出しても面白そうな物件。

ただしリスクとしては、ワンルームと違い広さもありますのでそこそこ修繕コストがかかる可能性はあります。

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管理状態も昭和の物件とは思えないくらい良好です。

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詳細は大阪支社北村まで、ご興味のある方はぜひ。

手が上がらなければ、個人的に買う予定。

約10年前に大阪で店舗付住宅を購入して2年前に売り抜けましたが、これで再度大阪での投資を再開します。


いやー、ブログランキング、昨日の更新で17位から12位まで上がりました。

皆さん、ブログを見るだけでクリックしてくれてなかったでしょ! 笑

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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