山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年03月

えっ?見ないで物件買うの?


あ

投資物件が出た時はスピード感が大事とは、これまで何度となくお伝えしてきましたが、その甲斐あってか、いざ物件をご紹介すると、こちらが驚くような速さで返答を頂ける事が多くなりました。

そもそも首都圏以外の方であれば、わざわざ現地に物件を見に行くほどの時間もないでしょうし、オーナーさんによっては、「見たところで土地勘もないので・・・」というケースだって実際によくあります。

なので物件を見ずに「それで進めてください」と言うのがほとんど。

えっ?見ないで物件買うの!?と驚かれる方もいらっしゃるでしょうが、もちろんできれば物件を見て頂いた方がいいのですよ。

でも、次の週末に見に行く、ようでは一番手を取ることはかなり難しいでしょう。

そもそも、どうして物件を見ずに進めれるのか。これはご紹介するまでの過程があるからです。

セミナーでの勉強もそうですが、事前に管理物件を見てもらったり、室内を案内したり、ダメな事例を見てもらったり。ま、これは毎月開催しているミニフィールドワークセミナーですね。

そうして回数をこなす事によって、かなりのイメージが作れてきます。こういう目線で見て感じればいいのかと。

そして、更に大事なのは、とにかく楽しむことです。嫌々やっても続かないですから。

逆に僕らからするとお客さんを楽しませて、自分達も楽しむ。それを意識して取り組んでいます。だから、毎月のミニフィールドワークセミナーは必ず満席です。

仕事であって仕事でない感じ、これが一番の好循環かなと。

仮に物件の選別をお任せ頂いたとしても、僕自身が気にな入らなければ紹介をする事も無いですし、仮に紹介したとしても、物件の調査結果次第で、この物件はやっぱり止めておきましょうとストップをかけるケースもよくあります。

その辺はやはり信頼関係であり、そこは絶対にブレてはいけないところ。結果、このスタンスがまた次の仕事に繋がります。

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あ 

御社のような反社に協力をお願いしたい?


現在、売却中の物件について

あ

「買い取り希望なのですが・・・」と、業者さんからの問い合わせがかなり多くなっています。

それだけ仕入れが難しいのか、レインズに掲載している物件でも関係なく大幅な価格交渉を入れてきます。

今日も東京から鎌倉に来店された某業者さん、買取後リノベして再販をしたいようです。

こうして丁寧にこちらまで来て頂けるとまた印象が全く違うのですが、とにかく当たり前のように電話で数千万の価格交渉をされると、相手の真剣度を疑ってしまいます。

そしてよくよく話しを伺ってみると、現地も見ずに価格交渉していることがわかったり・・・がっくし。

いつもは買い側の仲介をすることがほとんどですが、こうして売り側の窓口をすると、買い側の時はどのような姿勢で取り組めばいいかというのをあらためて感じることができます。

そうです、下から〜下から〜、様子を伺いながら、こちらの本気度をジワジワ伝えていくのです。

ま、と言いつつも、こちらもたまには現地を見ずに買い付けを入れることもあります(ストリートビューで見えますからね)、ただし、絶対に売主側にはそれを気付かれないようにうま〜く交渉しますが。

結果、仮に価格交渉が失敗に終わったとしても、その伝え方次第で次の売り物件の時はこちらだけにいち早く情報をくれる、なんてことが結構あるもんです。

そういう意味では、今日訪問された業者さんなんかは、見ていて「あ〜うまいな〜」と思う事が多く勉強になりました。

ついでに先日剱持が担当している売却中物件の問い合わせで、

業者「弊社で前向きに買取を検討しているのですが、物件の資料を一式送っていただけないでしょうか?」

剱持「わかりました」

業者「あ、あと外観写真も送ってください。あ、できれば前面道路もわかるような写真を2枚以上!」

それ絶対に現地見てないよね・・・。


そして話しは変わりますが、つい1か月前、

ある業者さんから私の携帯に連絡があり、新築アパートの紹介を受けたのですが、

「ぜひ御社のような反社に協力をお願いしたいと思いまして!」

ん、反社?

今、反社って言った?反社会的勢力?

いつもなら軽く流すところですが、さすがにこの意味については確認しておいた方がいいかなと

「あの〜反社ってどういう意味ですか?」

「反社?あ〜、反社とは販売専門会社の事です!」

反社×→販社〇

ややこしい・・・っと言うかこの業界にいてそんな略し方初めて聞いた 汗。

でも、ネットで検索してみると普通に販社って出てくるんですね・・・。

不動産業界の現場はストレスで溢れております 汗。

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あ

自分への投資、逆レバからレバへ。


今週は火曜日が休みで、水曜日の明日は営業しています。

あ

そろそろ暖かくもなってきましたので、今日は久しぶりにジムに行ってきました。

最近、また体作りに目覚めまして、プロテインを飲み始め、冷蔵庫には鳥のささみが常に4袋ほど入っています。

そして今週は、鎌倉本社の大貫さんと仕事終わりに、近くのスポーツセンターで鍛えて頂くことになりました。

だってこの方、去年のベストボディ関東大会で表彰されているようなバッキバキの身体をしていますので、そういう引き出しも凄いんです。

50歳を超えて体脂肪率が1桁台!普通真似できないです。

以前に鍛えてもらった時は、1週間以上筋肉痛が治らないという異常事態。はっきり言ってプロ以上ですよ。

近くにこういう人がいるわけですから、色々と教えて頂きたいなと。しかし、うちの会社は個性豊かです。

とりあえず自分に厳しくやりたいので、ちょうど去年からジムの会費が値上がりしましたが、健康でいるための「自分への投資」と思って継続していきます。

ま、「自分への投資」ってそれなりな事を言ってますが、実はここ半年くらいジムにはろくに通わず、お酒をたらふく飲んで?投資どころか超逆レバでした。

仕事ではオーナーさんに向かって、しっかりお金を貯めてコツコツやりましょう!なんて言いつつ、自分がこれじゃダメですね。

でも今回はやりますよ。とりあえず、やるからには目標が必要かなと。

恥ずかしながら目指すはラグビー選手のような身体つき・・・? もうひとまわりからふたまわり大きな身体になりたいなと 汗。

これ結構本気だったりして・・・。

「あなたはどこに行きたいの?笑」と色んなところから聞こえてきそうですが、その理由は、そうなってからお伝えします。

こうしてブログに書くことで自分の背中を押しながら頑張ります。これで僕が変わったらいい刺激を与えれるかなと。

はい、これは「宣言」だと思って頂いて結構です。

大貫先生、よろしくお願いします。

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あ

銀行マンの異動と南武線を侮ってはいけない。


異動の季節ですね。

あ

「本日付で〇〇アパート・マンションローンプラザへ異動致しました。 〇〇支店在勤中は大変お世話になり誠に有難うございました。 引続きアパートマンションローンのご相談を頂ければ幸いです。 今後ともよろしくお願い申し上げます。 」

これが一般的な異動の挨拶。

昨日、某銀行マンから僕のLINEに入ってきた内容は・・・

「転勤!〇〇〇〇支店です!」

以上。

なんと簡単なご挨拶 汗。それだけ僕との距離感が近いと言うことですかね、うん、たぶん。

首都圏に異動となったようで、これからまた一緒に仕事ができそうです。


さて、昨日の川崎市の新駅ネタに続いて、川崎市幸区で多世代交流型複合施設が開発されるようです。

敷地面積約11600平方メートル、延床12000平方メートル。賃貸住宅・老人ホーム・子育て支援施などなど。

場所は「新川崎」駅徒歩10分。「鹿島田」駅12分、これもまた昨日と同じ南武線です。

あ

皆さん南武線のイメージってあまりないかもしれませんが、川崎駅から武蔵小杉駅、武蔵溝ノ口と続き、この界隈の賃貸需要はなかなか強いですよ。

もし今回の鹿島田駅あたりで新築アパートが出た日には、ぜひぜひ取り組みたいですね。もちろん駅からの距離、各戸の専有面積、利回りなど、物件精査は必要ですけどね。

川崎の好立地と言えば、先程の川崎駅や武蔵小杉駅、東横線の日吉駅あたりのイメージが強いですが、武蔵中原、武蔵新城はもちろん、意外と知られていない鹿島田や平間などなど、南武線で賃貸需要の強い駅は結構多いです。

先日、平間駅から徒歩5分の売り土地に買い付けを入れていたのですが、見事満額で持っていかれました。坪ゆうに100万は超えてたよな〜。

そんな土地を仕入れるべく日々営業中。

アパート用地求む!このブログを見た業者さんご連絡お待ちしております!

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銀座・鎌倉・大阪で個別相談受付中、
不動産に関するご相談は、山内までお気軽にご連絡下さい。
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10年前に比べて人口が400倍増えてます。


知らぬ間に新駅が出来てましたね。

あ

川崎市にある南武線「小田栄」駅。「川崎新町」と「浜川崎」駅の間です。

写真

ちょうど近くを通りましたので見てきましたが、やはり駅は地味ですね。

あ

この地域はマンションや商業施設の建設が進み、10年前に比べて人口が400倍以上増えています。

そうした地域の成長を受けて新駅の計画を進めてきたようです。

京浜工業地域でもあるのですが、この周辺はイトーヨーカドーやホームセンター等、ファミリー受けしそうな雰囲気でもあります。

では、アパート投資として考えると?単身需要もありますが、専有面積が狭めのワンルームはやはり厳しいかなと。

京浜工業需要を狙った12〜13屬らいの物件が結構多いですからね、もうひとまわり、ふたまわりくらい広めの間取りでなら十分勝負ができると思います。


さて、話は変わりますが来月名古屋支社のオープンに向けて、東京支社の中元さんが東京〜名古屋間を行き来しているようです。

そのせいもあってか・・・

「名古屋は中元さんが行くんですよね?」とは、某オーナーさん

「はい、その通りです!」

なーんて、酔って言っちゃったかな・・・汗。

詳しくは本人のブログにて。


そして、4月9日(土)は第3回 CFネッツ関西オーナーの会を開催します。

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会場は大阪支社、アットホームな雰囲気の中、明るいうちからお酒を飲みながらの懇親会。

15時45分受付 16時開始

参加コンサルタント 山内・剱持・曽我部・北村・山口

年に1回のイベントですので、ぜひぜひ皆様お越しください。

翌日の大阪個別相談会はお陰様で朝〜夜まで全ての時間帯にお申込み頂きました。ありがとうございます。

4月も忙しくなりそうです。

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あ

物件購入の自己資金は1000万以上が3割?


リクルートによると関西圏の新築マンション平均購入価格が2001年の調査開始以来最高値になったらしい。

平均購入価格は平成14年比で260万円上昇の3770万。

あ

関西に限らず最近こういう記事はよく見かけますから、あ、やっぱりね〜っていう感じです。

しかし、そんな調査の中、自宅購入に対する自己資金はどのくらいかというと・・・

「200万未満」 27.2%
「200〜400万未満」 14.6%

400万未満で約42%を占めたようです。

そして「1000万以上」は、なんと33%!

平均購入価格3770万で1000万以上?こんなに皆さん自己資金入れてるの!?という印象です。

だって、マイナス金利の影響もあって、住宅ローンの金利は0.7%とかでしょ。
そんなタダで借りられているようなものに自己資金を入れてどうするのよ・・・

相変わらずFPさんらがよく言う「頭金は2割入れましょう」の謎!から来てるのかもしれませんが、投資家としては理解に苦しみます。

「でもね、マイナス金利で銀行にお金を預けていても0.001%の利息しかつかないし、それなら住宅ローンの金利が安いと言っても、そっちに自己資金を入れた方がいいでしょ?」って、言われそうですが・・・。

ま、そこと比較すればその通りかもしれませんが、そんな低いところで考えずに、もうちょっと運用に興味を持って頂きたいなと。

「投資なんて興味なくてリスクあるものには一切手を出しません!」とか、「そもそも借り入れが大っ嫌いで、住宅ですら全額自己資金で買いたい」と言われる方も中にはいらっしゃいます。

でもね、ブログやセミナーでもよく話しますが、これからは「やるリスク」よりも「やらないリスク」の方が高いと思います。ま、無茶な投資は別にしてね。

特に住宅ローンなんて、団信付の0.7%。これだけ好条件で借りれるわけですから使わない手はないかなと。

そして、極力住宅購入には自己資金を入れず、余ったお金はリスクの低い投資物件で運用する。

ま、僕らがそんな話しをすると、「どうせ買わせたいだけでしょ!」って言われてしまいそうですが、それを営業トークと思うかどうかは皆さん次第。

きっと僕の担当しているオーナーの皆さんには理解頂いてるかと思います。

ついでに、8年前に買った僕の自宅は、物件価格+諸費用+リフォーム費用、全てを銀行から借りました。だって、当時でも金利1.1%くらいでしたからね。

そのお陰で投資物件も買い足すことができました。

そういう事を意識するだけで今後の資産背景に大きく影響を及ぼすんです。

このアンケート調査を見ている限りでは日本人はまだまだお金の知識が必要ですね。

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あ

あの銀行は一体何処へ?


今日は朝から荻窪の現場確認、六本木で売却物件の契約、銀座で個別相談。

鎌倉よりも東京が似合う山内です、とは誰も言ってくれません・・・。

あ

あ

六本木での契約は某業者さんにて、良い眺めですね〜。目の前に見えるのは東京ミッドタウン。

7〜8年前は毎週のように六本木へ出かけていました。夜の?いえいえ真昼間の六本木。

某銀行の支店がミッドタウンにあったことから、金銭消費貸借契約や決済等々、その頃は随分お世話になったものです。

最近では、木造の融資ダメ!法人の融資もダメ!金利は他行と比較しても高い!ですからね、今ではほとんど利用することがなくなりました。

残念ながら今の情勢とは逆行しているように思えてなりません。特に資産管理法人への融資不可は今どき考えられません。

ま、これだけ言えば何となくどちらの銀行さんかはわかってもらえるかと思いますが・・・あの支店の雰囲気好きだったんですけどね〜。

しかし、その当時に知り合った銀行マンとはとても仲良くさせてもらっており、今でも定期的に飲みに行ったり、LINEをするくらい付き合いがあります。

かれこれ4年前くらいにその人からセミナーの依頼を受けて、何度か講師をやらせてもらいました。

気付けばその銀行マンがうちのオーナーになっていたというオチ。今思うと自分が勉強したいがために企画していたのでは?という噂も。

その銀行マン曰く、「不動産投資をしてからお客さんに対する提案が大きく変わった」と。銀行マン自身でその経験しているというのは説得力があります。

僕らの仕事も同じですが、投資物件を購入するという事は、考えていた以上にレバレッジが効くもんです。

そろそろ物件買いたいな・・・剱持さん。

ランキング、キープするのが大変なんです。
あ
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一棟アパート融資+区分の借り換え


やるなら一緒にね・・・

あ

あるオーナーさんに数年かけて区分マンションをコツコツと8戸まで買い足してもらいました。

そして、去年初めて一棟アパートを購入。

今年もアパートを買い足そうかと打ち合わせしましたが、こういう時にチャレンジしてみたいのは、一棟アパート融資+区分の借り換え。

区分2〜3戸だとなかなかむずかしいかもしれませんが、8戸だとある意味一棟規模。さらに一棟も併せてなら、銀行としてはきっとやりたくなるはず。

今の金利は平均3%を超えています。そして先程融資担当者から連絡がありました・・・
なんと借り換えをすると金利が約1.5%まで下がりそうです。

融資期間は耐用年数からの計算ですので、今より短くなります。なのでこれまでと収支はほとんど変わりません。

しかし、元金の減りはビックリするほど早くなります。将来リスクが下がりますね。

気になる区分借り換えに対する必要な自己資金はというと・・・
登記関係や事務手数料等、場合によっては借り換えによる銀行ペナルティまで一緒に貸してくれますからほとんど必要ありません。

借り換えの審査というのは新規融資より緩いことがあります。基本的に収益還元で見ると、物件の評価どうこう言われることはほとんどなく、あとはこれまでの実績と資産背景等々。

こういう時にポイントとなるのが見せれるお金、見せ金ってやつがあると、なおやりやすいですね。

コツコツやってきた結果が、こういう事につながったりします。区分マンションを侮ってはいけませんね。

急激に資産は増えませんが、リスクの低い中で運用しつつ、今回のような瞬間から劇的に投資スピードが上がります。

これが不動産投資の面白いところ。

順位が劇的に変わります。
あ
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影響されやすいんですよね〜。


今日は休みですが、自宅にこもって勉強です。

あ
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鎌倉の事務所では定期的にみんなでユーチューブ撮影を行っています。

みんなが見ている前であえてひとりずつ順番に撮影していくのです。

緊張感があっていいかなと思いますし、新人は今後セミナーで話すときの練習にもなります。

あ

ま、この写真を見る限りは全然緊張感ありませんが・・・う〜ん厳しさが足りないか。

左から、現在鎌倉でAM研修中の山口さん(4月から大阪支社勤務)、皆さんご存知のさとし君(剱持)、3月から鎌倉のAMに移った丸本君、4月からPM配属予定?企画の鈴木君。

鎌倉のAMは私とさとし君・山口さん・丸本君の4人で動いています。

意外と知られていないのが、この丸本君。若いんですがなかなか頭がいいみたい・・・

というのも、一昨年に宅建を取得したのですが、同じタイミングでマンション管理士・管理業務主任者・FP2級も合格したという強者。

宅建を勉強した時に、「どうせ受けるのなら他も一緒に取った方がいいかな〜」というこで受けたらしいのですが、どんだけ余裕なの・・・普通そんな軽い感じにならないでしょ 汗。

僕なんか宅建取るだけでいっぱいいっぱいでした。

さらに、マンション管理士の合格率は8%!ですからね。難易度もなかなかのもんです。

この会社にいると色んなスタッフがいて、みんなそれぞれで努力をしていますから、こうして勉強することが普通になります。

宅建しか持っていないと肩身狭い?みたいな感覚になりますので必死にやるんですね、好循環です。

正直、色々受けだすと、これ必要なの?みたいな資格もあったりしますが、勉強を癖付けることは大事かなと思いますし、なんやかんやと引き出しも増えます。

ただし僕自身これまで感じたのは、今の自分のレベルにあった資格を取得することかなと。ま、僕らの業界でいうと宅建なんかは絶対に取った方がいいですけどね。

うちの会社でいうとCPM(米国公認不動産経営管理士)なんかが本当にそうで、それを受ける前にまずは実務で学ぶことっていっぱいあるよなって感じるわけです。

受けたい、学びたいという気持ちはとても大事な事ですが、いかに現場で活かせるか。机上の空論だと意味がないですからね。

今だから言えますけど、僕も正直CPMはもう少し後に受けた方がよかったかなって思ったりもしてました。その方がもっと吸収できたように感じます。

最近、新しい資格を取得しないのは、もう色々と取ってきたというのもありますが、現場で経験することの方がやっぱり得ることが多いし、成長に繋がるから。

そっちの方に時間を費やした方が今の自分にとってはいいかなと。


あ、話は変わるのですが、先日「ビリギャル」っていう映画を見ました。

学年ビリのギャルが1年で偏差値を40上げて慶應大学に現役合格した実話。

これね、ここ最近見た映画ではピカイチですよ。

ま、映画ってその時の自分の感情によって良い悪いが左右されると思うので、皆さんがどう感じるかわかりませんが。

自分も余計な事考えずに真っ直ぐ頑張ろう、もっと勉強しようって気にさせてくれました。

だから今日は天気が良くても自宅で勉強なんです、はい超単純で影響されやすい・・・汗。


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今後の不動産コンサル養成講座は、なんと・・・


来月から不動産コンサルタント養成講座が開始します。

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第一回は4月6日(水)と7日(木)、空室対策についてです。

企画の方から、「6日の懇親会だけ参加してください」と連絡がありましたので、その日は三崎へ行くことになりました。

翌日は仕事がありますので、日帰りになるよな・・・と、なんかもったいなくないか、せっかく休みの日に行くんだから・・・

・・・

・・・考えました。


そうだ、三崎で釣りをしよう!


と、言うことで、昼間はカワハギ釣りに決定!笑

前日の夜に行って、三崎の蔵で食事をして、翌日朝8時から15時まで釣り。

すると、コンサル養成講座に参加している方々にも釣りたての新鮮な魚を食べて頂ける!なかなかいいアイデアだと思いません?

絶対に釣らないといけないというプレッシャーを感じつつ、やっぱり人は多い方がいいよな・・・。

社員のみなさん、オーナーさん釣り行きません?笑。勝手に山田屋の予約も取りましたよ。

これまでダイビングやスノーボード等々、色々とやってきましたが、間違いなく釣りが一番面白いです。それを教えてくれた社長には本当に感謝してるんですよね。

という事で、今後のコンサル養成講座は、毎回釣りたての魚が食べれる!というお約束はしませんが、とりあえず4月6日は楽しみにしていてください。

不動産コンサルタント養成講座についてはこちら ↓ ↓

あ


釣りの費用、会社の経費でおちるんですかね、社長 笑

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年収と関係する?休日の過ごし方。


「休日は何をしてるんですか?」なんて聞かれることがよくあります。

朝はいつもよりゆっくり目に起きて、掃除・洗濯、DVDを見たり、ブログの更新したり・・・

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休日の過ごし方は年収に比例する?1000人のビジネスマンからアンケートをまとめた結果、こうなったらしい・・・

図11〜図16

休日はダラダラ過ごす:500万台19.5%、800万台16.5%、2000万以上13.2%

まとまった運動時間を確保している:年収が高い人ほど、体に気を使っているようです。

そして、休日に勉強している:年収2000万以上の人の2割が勉強しているようで・・・頑張らないと 汗。

オフでも仕事をしていることが多い:年収が高いほど仕事をしている傾向が強く、500万台と2000万以上では、倍違うようです。そうなのかな。


図17〜図20

会社に行きたくないと思っている:500万台の4割が思っているようで、年収が高くなればその傾向は少ないみたいですね。

そして、

日曜の夜によく見るテレビは:500万台はサザエさん、2000万以上はNHKかほとんど見ないが多数。

サザエさんを見た後、月曜日から働くことを思って憂鬱になるのをサザエさん症候群と言うらしいですが、高収入の方はあまりそれに当てはならないということですかね。

ま、僕らは水曜日が休みで日曜日の18時くらいはバリバリ働いているので関係ありませんが、なんとなく夕食の時間帯ですのでサザエさん付けちゃうかも・・・。

という事で、今後は「休日に何してるんですか?」と聞かれたときは・・・

「いや〜、いつもと変わらない時間に起きてさ〜、仕事してさ〜、ジム行ってさ〜、夜はNHKを見てるんだよ!」

これで行きます。

ま、僕がこんな喋り方してたら逆に年収下がると思いますが。


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数字だけでは判断できない不動産もあります。


自宅に帰りたくない・・・

あ
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昨日は剱持の担当オーナーさん宅を訪問。今後の方針打ち合わせと食事にお誘い頂きました。

自宅に着いてビックリ、なんとタワーマンション!

コンシェルジュカウンターに広々エントランスホール。これほんとにサッカーできる広さですよ。贅沢ですね。

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マンション内には、ゲストハウスも完備されており、利用人数に関係なく1泊5,000円で泊まれるんだとか。

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これがバルコニーから見える景色、雲で隠れていましたがいつもは富士山が見えるようです。勝ち組の景色!うらやましい・・・。


不動産投資をしているとどうしても新築マンションって敬遠しがちではありますが、自宅については自己満足の世界ですからね。

今後も収益物件を増やし、加速していきたいのであれば、住宅は後回しにして融資枠を残しておいたほうがいいでしょうし、僕自身も今は中古マンションで我慢しています。

ただ、やっぱり将来的には、こんな立派なマンションに住みたいなという気持ちがあるんですよね。

一日のうち、家にいる時間って普通に考えると12時間くらいあるわけですから、それだけ自宅って大事だと思うし、そこの満足度が高いとまた仕事にも熱が入るかなと。

今回のオーナーさんも、弊社でこれまでお付き合いのある投資家さんだけに買う時は色々と迷ったみたいですが、将来の不動産収益の目標などを聞いていると、このタイミングで購入頂いて絶対によかったと思います。

数字だけでは判断できない不動産もあります。

そして、打ち合わせが終わってから連れて行って頂いたお店もとても素敵でした。

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はい、また美味しい料理を頂きました、すいません。

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「今後は客じゃなく、友達として、チームとしてご飯誘ってね」とオーナーさん、温かいお言葉ありがとうございます。

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仕入れた後に相談されてもできることは限られている。


「お客さんいないですかねー?」とは、某建売業者さん

あ
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新築アパートの情報一覧を定期的にもらうのですが、これがなかなか難しいのです。

難しいというのは、以下のような内容がほとんど・・・

・駅から10分以上離れている。立地によってはそれでも問題なかったりするのですが、地味な駅のうえにワンルームの間取り。

・戸あたりの平米数が狭い。立地の割に狭すぎて客付に苦戦することが目に見えています。


結局そういう場所は土地が安いですから、もちろん利回りは高いです。表面利回り8%〜8.5%、これだけ見ると何となく良さそうに思えますね。

さらにシミュレーションしてみると・・・

仮に物件価格が8000万、諸費用700万、融資がフルローンで8000万(金利2% 期間30年) 自己資金700万。

年間家賃収入 640万
▲空室率 5% 
▲運営費率 15%
ネットの収入 512万
▲年間返済額 354万
キャッシュフロー 158万

キャッシュフロー158万÷自己資金700万=自己資金の利回り(CCR)22.5%!

これだけマイナス金利と言われているなか、超高利回り!って、もちろんそんな甘くないのです。

家賃設定が高くないですか?空室率が5%で収まりますか?

リスクが高いから利回りが高いわけで・・・今、東京や横浜で8%超えるような物件はまず何かあると疑って間違いありません。


しかし、この送ってもらった新築アパートの物件一覧表。見ていて「これどうするんだろう?」っというようなラインナップ。恐ろしくなります。

投資家さんだけでなく、業者さんにも「必ず仕入れる前に相談してください!」とお伝えしているのですが、勝手に仕入れちゃうんだもん。

仕入れた後に相談されてもできることなんて限られているわけで。

ついつい安いから買っちゃうんでしょうね・・・。


そんなことを思いつつ、今日も仕入れた物件の下見へ。

向かっている途中、目に飛び込んできた衝撃!

あ

「つり具セール開催中」

ついつい安いから買っちゃうんですよ。


今の順位がわかります、まさか4位?
あ
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売主窓口としての対応、だから水面下情報が存在する。


あ
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ここに来て、売却中の物件に買い付けが入ってきています。ひとつは久しぶりの戸建て、もうひとつは築浅の区分マンション。

買主側の窓口をする場合は、いかに事前の融資承認を取得し、契約までスピード感をもって進めるかがポイントです。

しかし、売主側の窓口をする場合は、いかに融資が固いかを確認して、オーナーさんにとって購入条件のよい買主さんかどうかを選別します。

正直言って、買主側の窓口となる業者さんがあまりにも口が悪かったり、対応が残念であれば、場合によっては断ることも考えます。

というのも、そういう時はトラブルになる可能性が極めて高いもので・・・。

ただし、買付の入った価格がよければ?・・・もちろん覚悟の上で注意して進めますけどね。

売主側としても買付け条件が良ければ、とにかく気が変わらないうちに?早めに契約を交わした方がいいので、スピード感をもって進めます。

買主の事前融資承認さえ取れればローン条項をつけて契約をするわけですが、内容次第では融資承認が取れなくても進めることだってよくあります。

こちらで事前の審査書類だけ確認すれば、融資が付くかどうかくらいは何となくわかりますからね。

ま、ここだけの話し、買主の利用する銀行がわかっていれば、その銀行に仲のいい担当者が高い確率でいますので、こそっと直接聞くことも?あったりなかったり?笑

そんなこと聞いてもまさか教えてくれませんよ・・・まさか教えてくれません・・・うんまさかね。


買主側は売主側の気持ちになって、売主側は買主側の気持ちになって、お互いが気持ちよく仕事のできるように・・・
この業界はそれが少ないように思います。

そういう意味でも、実績のある業者さんだと安心感が全然違います。

「うちは付き合いのある担当者としか付き合わないよ!」とは某工務店の社長さん

だからこそ、水面下情報というものがあるんですけどね。

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仕事よりも不動産投資よりも大切なもの。


あ
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今日は9年前からお世話になっている静岡のオーナーさんと今後の打ち合わせ。

確定申告終わったら来てください!と、ブログでも書いているせいか?こういう相談が増えてます。

特に今年はマイナス金利の影響もあって、最新の融資事情は皆さん気になるところかと。

既存物件の保有売却、金利交渉借り換え、新規投資などなど。またお付き合いも長いので、不動産の件だけでなく、ご家族の話しもしながらという感じです。

もちろん今後の方針も重要ではあるのですが、個人的には久しぶりに会うオーナーさんだと、元気で過ごされてるというのが分かっただけで、何となく安心もあるのです。

仕事も不動産投資も、健康でないと始まりません。同じように年を重ねていく中でやっぱりこれが一番重要です。

そんな自分も数年前は頸椎症(けいついしょう)という首の神経を圧迫される事が原因でおこる、腕に痺れととんでもない痛みに苦しんだ時がありました。

整形外科に通って、薬を飲んでも、電気マッサージをしても治らず、首にコルセットをして生活する毎日。

さすがに手術かという時に助けてくれたのはお世話になっているオーナーさんでした。

山内君ここ行ってみたら、と教えてもらったのが、エゴスキュージャパンという、眠っている筋肉を目覚めさせ、カラダの歪みを治してくれる教室です。

ま、これは数年前にブログでも書いたのですが、今は見て頂いてる方も多いのでもう一度アップしようかと。

カラダの歪みをパソコンに読み込み、何百とあるストレッチの中から、自分に必要な10個くらいのストレッチ法を勝手に選別してくれるもの。

それをスタッフの方が二時間ほどかけて教えてくれて、それ以降自宅で毎朝行うわけです。

すると僕の場合、数日後には嘘のように痛みが解消されて、今では何もなかったかのように普通に生活できています。

病院で手術と言われたものが、このストレッチで解消されたのです。奇跡!

肩こりや腰痛、ひざの痛みなとなど、カラダの悩みを抱える方は一度ぜひ行ってみてください。かなりお勧めです。

残念ながら日本では渋谷と名古屋にしかありませんが、それでも行く価値はありますよ。

オーナーさんとはこれからもっともっと付き合いが長くなるので、健康でいてもらわないと困ります。

自分の場合はお酒だけかな?オーナーさんと打ち合わせしつつ、そんな事をふと感じさせてもらった今日この頃。

まだまだ先は長いですからねー。

あ
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60歳を超えたら家賃収入でそんな生活をしたい。


昨日は会社のアセットメンバーと三崎で釣りに行ってきました。

あ
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前日の雨で一時はどうなるかという感じでしたが、良い天気で波もなく最高の釣り日和。

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漁船は丸十丸、写真は東京本社の後田君

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カワハギ釣りにはまってから去年一式を揃えましたが、オモリもカワハギの反応次第で色んなものに変更します。

今回は一番上のピラピラ集寄が一番反応がよかったかなと。ただし、こういうのを付けると魚のヒットがわかりづらくなるので、要注意でもあります。

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結果、大漁。個人的にはカワハギ17枚!過去最高の出来でした。みんなで50枚以上、いや〜よかったです。

朝の9時から15時まで、約6時間休憩もせず釣り続けました、ご飯も食べずお酒も飲まずで、それだけ集中できるもんですね。


そして、終わってからは三崎港「蔵」で調理してもらい宴会。

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釣りよりもこちらがメインという話もありますが、それはもうめちゃくちゃ美味いですよ。

ぜひ皆さんもやってみては?丸十丸の乗合いもありますので、少人数でも可能です。

一度企画しますかね。


とりあえず時期的に当分カワハギ釣りはお預けです。次は9月くらいですかね。

今年の9月から10月は一時的に三崎に住んでやろうかと思っている今日この頃 笑。

ま、60歳を超えたら家賃収入でそんな生活をするのが理想かもですね。そう思えるものに出会えたことを嬉しく思います。

将来の自分の姿が見えてくる、そのゴールに向けてしっかり働こうと思うわけです。

その生活をするためには毎月どのくらいの不動産収入がいるのか、そこから逆算して必要な物件規模を考えたりして。

目標を持つことは大事ですね。

社長・三崎の皆さん、ありがとうございました。

あ
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数年前に融資を受けた物件がまた担保として使える?


今日は私用で三崎へ。何だかここ半年くらい行く機会が多くなったなと。

あ
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さて、毎週月曜日は銀行担当者が弊社に定例訪問してくれます。

融資相談や進捗の確認等々、やはり顔を合わせることの大切さを感じます。色々と最新の情報も入ってきますしね。

銀行マン曰く、ここ最近は表面利回り5%台の案件も増えてきました、と。遂にここまで来ましたか〜ですね。

さすがに表面5%だと、今やっているようなフルローンなどは難しいようで、最低でも9割融資、または所有物件を担保にしての貸し出しが条件になってくるようです。

そこで意外に使えるのが、数年前に融資をした物件の担保余力を使うという事。

一見それだけ聞くと、数年前なのでそもそも空き担保なんてないですよね?と言う話なのですが、それが今はそうじゃないケースも。

例えば当時800万で買って、700万の融資を受けたとします。それを今売却すると1200万で売れるのであれば、単純計算で500万の空き担保があるという話になります。

だから、まさかの担保として見てもらえるんですよー。そういうやり方が今は通用します、だそうです。

たまに、区分は担保にならない!なんて言われる方もいますが、いえいえ、現場から言わせてもらうとそんな事ないですよ。

もちろんその辺の評価方法は銀行によって異なりますので、今回の話し物件次第で一概にやれるとは言えませんが、しかしこの情勢だからこその面白い話しですよね。

ま、知っておいて損はないです。

参考になった方はこちらをクリック!
あ

この情勢でのアパート売却をどう考えるか。


物件を購入してから5年が経ち、今年でやっと長期譲渡です・・・

あ
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オーナーさんに相談を受けたのが4年前。

地方に物件を買ったけど、家賃の割にリフォーム費がかかるし、融資期間を短く組んでしまっているのでほとんどキャッシュフローが残らない。

中古アパートだと耐用年数から返済比率が高くなり、どうしてもレバレッジが効きづらい、そういう事は良くあります。

その後、何とかかんとか運用して、気づけば今年で6回目の正月を迎えて、やっと長期譲渡に。

そして、当時のご相談からこのタイミングで出口ですかね、という方針で売りに出してみると・・・この情勢もあっていい金額で買い手が見つかったもよう。

IRRで約30%!色々心配事は多かったかと思いますが、結果としてとてもいい投資に。

短期融資なので、元金の減りが早く、運用期間中お金が残らなかっただけに売却するとがっつりキャッシュが手元に残ります。

今後はその自己資金を使って首都圏投資を進めていく予定。

こうして、利回りの高かった数年前に購入し、運用期間中のリスクがあったとしても、このタイミングで売却すれば意外と儲かることも。(今の情勢からの購入ではなかなか難しいでしょうけど。)

この先をどう読むかという事もありますが、今後の投資リスクを考えると、物件によっては今出口を迎えたほうがいいケースもよくあります。

売却だけを考えるともしかすると今年より来年の方がいいかもしれませんが、買い替える事までを考えると、売却価格は高いけど購入価格も高くなる、になりがちです。

今回のオーナーさんは、「地方物件の売却→首都圏物件に買い替え」という方針。

地方価格の値上がり以上に首都圏価格の値上がり幅の方が大きくなる可能性が高いでしょうから、今回のオーナーさんの場合、このタイミングの出口で正解です。

さ、もっともっと仕入れしないとです。

応援頂けるとこちらもやる気になります。
あ
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リスクが低いと思う資産運用先に・・・20歳代トップは、まさかの?


昨日の名古屋セミナー、ご参加いただきました皆様ありがとうございました。

あ
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あ

めずらしく晴れましたね、やっぱり雨男ではなかったなと。きっといつもご参加頂いている女性オーナーさんが今回不参加だったので晴れたんですかね?笑。

そして、終わってからの懇親会。わざわざ和歌山から参加したというお客さん、4時間もかけて来て頂いたようで・・・本当にありがとうございます。

どうやってこのセミナーを知ったのか聞いてみると、ブログランキングから私のブログにたどり着き、それがきっかけだったようです。

順位があがるとそういう効果があるもんです、頑張らないと・・・。

懇親会も盛り上がりましたが、やっぱりたまにはこういうオーナーさんと交流できる機会を設けないとですね。

これまで名古屋の皆さんにも何年も前から物件紹介やコンサルティングを行い提案してきましたが、やっぱり間違ってなかったなと再確認、投資家さんの話を聞きつつシミジミ感じることができました。

そして、4月3日(日)は名古屋支社オープン記念セミナー、倉橋と中元の2部セミナーですので、皆様そちらもよろしければぜひご参加ください。

さらに、4月9日(土)は第3回関西オーナーの会、限定20名様の懇親会で、年に1回のイベントです。

いつも好評なのが、参加オーナーのこれまでの投資経験談。かなり貴重な話も聞けますので、お気軽にご参加頂ければと思います。

関西オーナーの会と言っても、関西圏以外のオーナーさんも大歓迎ですよ。当日の参加スタッフは、私・剱持・曽我部・北村・山口です。


さて、話しは変わりますが、最近は特にマイナス金利の影響について問い合わせを頂きます。

そこで、以下のようなマイナス金利に関する意識調査結果があります。

マイナス金利導入後の資産運用法については、「投資型」を志向する回答が68.3%、マイナス金利導入で「資産運用先を変更した、変更を検討中」の回答が49.5%。

また、「リスクが低いと思う資産運用先」について、「個人向け国債」23.7%が1位、「不動産投資」「株式投資」23.5%が僅差で2位だったようです。

しかし、驚きなのがここから。

20歳代限定だと、「リスクが低いと思う資産運用先」について、「不動産投資」が27%でトップだったようです!

セミナー参加者も以前に比べれば、年齢層がかなり若くなりましたが、まさか20代が不動産投資を選ぶだなんて・・・。

それだけ将来不安を感じているということでしょうか。

また、リスクが低いと思う資産運用先に不動産投資を選んだ理由としては、「安定した利益が見込める」「景気や為替の変動に影響されにくい」だそうです。

と言う事は、皆さんその歳にして既に不動産投資を経験しているという事ですね。

僕が20代の頃なんてそんなこと考えもしませんでしたが、だいぶ不動産投資に対する抵抗そのものが少なくなっている結果だと思います。

若い時から時間をかけて不動産投資を行えば、それだけ無理のないリスクで安定収益を上げやすくなりますから、やっぱり早いに越したことないわけです。

ただ、年齢が若いと年収等、融資クリアしづらいのも現実としてありますが。


ここに来てやっと日本も変わりつつあるのかなと。良い傾向ですね。

ま、それはそれでライバルが増えちゃいますけど・・・。


こちらにもライバルが・・・
あ
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景気が悪ければ売らなきゃいい、でも・・・


あ
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今日は名古屋でセミナー、でもウィメンズマラソンの影響でホテルが取れず日帰りです。

昨日で震災から5年、当時は数寄屋橋にある銀座6丁目の事務所で働いておりました。

直ぐに近くの小学校に避難して、様子を見守るも、携帯は繋がらず、仕事どころではなくて、夕方にスタッフの車に乗せてもらい横浜まで帰ることに。

しかし、それが大失敗。

大渋滞で身動きが取れず、橋を渡るのに1時間もかかったりと、全く車が動かず。

結局、銀座を16時に出て、横浜に着いたのが翌1時。なんと帰宅に9時間です。

幸い自宅マンションは本が倒れているくらいで、たいした影響もありませんでしたが、そこからの余震が約半年続きましたので、この震災の大きさを感じます。

それからと言うもの不動産価格は大きく落ち込み、特に湾岸エリアはキャップレートが上がりました。

しかしそこは東京、オリンピックが決まってから、逆に湾岸エリアは人気が出て、あの時の影響が嘘のように盛り上がりを見せています。

震災後にその地域を買われた投資家さんの売却を去年お手伝いしましたが、なんと売値は当時から約2倍にまで跳ね上がるという驚きの結果に。

ま、たまたまその物件が特別だったのかもしれませんが、そういう可能性を秘めているのがこういった好立地物件の魅力です。

今後もどのような動きになるかはわかりませんが、景気が良くなればいろんな選択肢が取れていいのでしょうが、逆に景気が悪くなればその時は売らなければいいだけで、そこまで難しく考える必要はないかなと思います。

ただ問題は景気が悪くなった時に持ちこたえれきれない物件だと大変なことになるので、その辺の物件精査はとても重要です。

順位が落ち込んでます!
あ
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取材を受けて・・・やっぱり継続することが大事。


今日は個別相談が2件と、銀座でテレビの取材を受けました。

あ
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ご存知の方も多いかと思いますが、NHKのクローズアップ現代。様々な社会問題からテーマをひとつに絞って掘り下げていく情報番組です。

今回は「2016年の不動産投資市場」というテーマで、富裕層による投資やリートの活況、さらにはサラリーマン大家の裾野の広がりなどを紹介するようです。

そんな中、私の方に来た取材としては健全な投資と不健全な投資の境、融資について等々。

話した内容としては、何となく流れの中でこれまで相談に来たオーナーさんの実例が多かったかなと。その他は、融資の裏話しや新築ワンルームについて。

実際にどれだけ番組として使える内容なのかわかりませんが(生々しくて全部使えない?)現場での真実はお伝えできたかなと。

しかし今回、そもそもなぜNHKの取材が僕に来たのかと言うと、シーエフネッツという会社の看板もあったでしょうが、ディレクターさんが以前書いたブログを見てくれてたようです。

そういえば、去年だったかラジオに出させてもらった時もブログの発生でした。それも1年以上前に更新したブログから。

先日の話じゃないですが、発信することの大切さをこうしてしみじみ感じます。過去の自分がず〜っとこうして営業してくれているわけです。継続することは裏切りません、今日も色々といい経験になりました。

さて、鎌倉の事務所に戻ってからはYouTube撮影。そして明日は名古屋セミナー。

日々発信しまくりです 笑。ま、セミナーなんかも慣れないうちはストレスなんですが、僕らの仕事はこれをしないと始まりません。

クリックも継続お願いします!
あ

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安定運営とキャップレートの維持できる物件仕入れ。リーマン後の一棟マンションは・・・


今日は朝から出勤前に剱持と物件下見、水面下情報はスピードが命です。物件はこれから要精査、場所はいいのですが・・・価格がね、です。

あ
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4月から新卒が続々と入社してきますが、ついに弁護士さんも今日から大船で働かれています。

いや〜、社内でこういう方がいらっしゃると心強いというか、私たちの仕事にもスピード感が増しますので、とても助かります。

こうして日々働きやすい環境が整いつつありますが、何よりも刺激をもらえるでしょうし、自分の引き出しを増やすうえでも何だかワクワクします。


さて、今日は決済準備に融資相談、物件下見、業者訪問などなど、ちょっと忙しすぎです。今年は社内を見ていても去年以上に調子が良いようです。

個人的には毎年年末になると、「来年はやっていけるか」と、特にここ最近の価格上昇から、自分の納得いく物件仕入ができるか不安になるのですが、横のつながりで何とかうまく廻っている感じです。

もちろん物件を精査していると以前のような表面利回り8%を超えるような物は見当たりませんが、その分、安定運営とキャップレートの維持できる地域を精査した仕入れに特化しています。

今日もこれイイ!と思って進めようとしていた水面下情報があったのですが、売主が更なる価格の値上げをしてきました。

やっぱりまだまだ強気ですね。

こういう時に、「でも進めるのか、止めるのか」の判断は、物件の立地と企画を見た時に、実質の利回りでどのくらい確保できればいいのかで検討します。

仮にその利回りをクリアできないのであればあっさりと諦めてしまいますし、「じゃ、価格が下がれば連絡ください」とだけ伝えておいて、もしも下がればラッキーです。

ま、昔はそれでも意外と下がりましたけどね、今はそんな甘くなくて、簡単に売れていってしまいます。

かれこれ8年前くらい、リーマン後は1億クラスの一棟物件を1000〜2000万くらい普通に価格交渉していましたが、1か月くらい経過すると、その価格でお願いしますと売主から連絡がよくあったものです。

その当時、確かに利回りは高かったですが、融資条件は今とは比にならないくらい悪かったです。

低金利であれば自己資金比率が高かったり、自己資金比率が低ければ、金利がとんでもなく高かったり・・・。買える方は限られていました。

その情勢でそれぞれうまくなっているもんです。

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継続すること。


ブログを1か月以上毎日更新中、やればできるもんです。お陰様でブログランキングも5位をキープできています。

あ

仕事でもなんでもそうだと思いますが、この継続することの大切さをしみじみ感じております。

自分が思っている以上に皆さんがこのブログを見て頂いているようで、反響の多さに少々驚きつつ。最近では取材の申し込みもあるくらいです。

1日24時間という限られた時間の中でいかに発信していくか。自分の分身を作ることの大切さ、これまでブログやユーチューブで更新してきた過去の自分が勝手に発信をして強い思いを伝えてくれている。

それが多ければ多いだけ、1日24時間が48時間になり60時間になる。これはきっと実行した人にしかわからない、それだけ仕事がやりやすくもなるものだと思います。まさしくレバレッジ効果ですね。

会社の後輩にも口うるさく言うのですが、それでも継続できる子はほんの一握り。逆に言うとそれができればこの業界は何となく結果も付いてくるもんです。

ただし、不動産投資と同じくそんな急激に成果が出るような甘い世界ではありませんから、だからこそコツコツと時間をかけて継続する姿勢が大切だと思います。

倫理観のもとに、継続する事、ぶれない事、自分を持つ事。

あ、そうそう、先日ね、大阪で働いてた時の後輩がブログを書いてたのですが、その内容をみて「会社の看板になるような人間がそんなブログ書いたらあかん」って生意気にも説教しちゃったんですよ。

その後輩としては色んな理由があったみたいなんですけど、会社の顔なわけでその辺の自覚がもっと必要かなと思ったりして。

ま、そう言いつつ自分に対しても問いかけるというか、もっと厳しくありたいなと。

僕自身まだまだ勉強も足りないですが、期待してもらっているオーナーさんがいるからこそ、地に足を付けて一歩づつしっかり歩んでいきたいなと思います。

生きないとだめですよ、生きないと。

あ
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休みの日は美味しい食事の話しでもしろ?雨のせいか何となく今日はそんな気分なんですよ〜。


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電力会社を変えようかと・・・


電力自由化、どこに切り替えようか・・・

あ
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色々とニュースでも取り上げられている電力自由化、「電力会社は選ぶ時代へ」という事で、そろそろ真剣に自宅マンションの電気をどこの企業で変更するか考えています。

単純に電気代が安くなるものや、ガスとセットにするとお得、携帯とセットにするとお得、ポイントサービスなどなど・・・

とにかく今よりは条件が良くなりそうですが、はっきり言ってどれがいいのか全くわかりません!

しかし、そこは投資家としてベストなプランを選びたいもの。

そこで!

電気料金を比較できる「ダイナビスイッチ」というサイトで調べてみました。

まずは電力会社から送られてくる請求書を用意。

現在のプランやアンペアなどを入力していきます。

すると!

a

年間約3200円安くなるようです。

そして、自分にとって条件のいい会社を順番に提示してくれます。

こんな感じ ↓ ↓

A

HIS等がいいようです。なるほど〜、わかりやすい。

ファミリー世帯だと、更に金額は大きくなるでしょうから一度試してみてはいかがでしょうか。


じゃ、諸条件もわかったし変更手続きするかな・・・

が、なんとなく面倒くさくて結局後回しにしちゃうんですよね。投資家失格・・・。


さて、今日はお休みですが事務所で仕事。銀行融資相談、物件精査、セミナー準備などなど。

いや〜負けてられません。

クリックにご協力ください!
あ

順調にアパート建築進行中


あ
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今日は朝から荻窪へ、戸建て解体前の室内チェックです。

来月から本格的にアパート建築が始まります。

その後は戸越で建築中アパートの下見。


お陰様で忙しくやらせてもらってます。

現在進行している建築中アパートは東京横浜川崎で全7棟。

物件がないないと言いつつも、何とか順調に進んでいます。

ただし、この7棟のうち、2棟はもともとオーナーさんが相続で土地を取得されたものであり、よくある建売の新築系アパートではありません。

寝かしていてもしょうがないので、運用を考えた時にやはりアパートかな、が一般的です。

しかし、本当に建てたほうがいいのかはまた別問題。

場所によっては、土地のまま売却して資産を組み替えた方が効率がいいケースは多くあります。

アパートを建てて、確かに相続税評価は下がるにしても、そもそも賃貸運営がうまく行かなければローンの支払いが難しくなります。

更に
そういう建築業者は大手の有名どころが多いので、コストも高く、結局その業者さんだけが儲かるなんて結果になることも。

もともと土地を所有しているので、なんとなく利回りも高く見えますが、実際はその土地価格分も含めて投資効率を見る必要があります。

すると、え?こんなに利回り低いの?となるわけです。

先祖代々の土地なんで、売りづらい気持ちもわかりますが、負の資産を子や孫にまで背をわせるのは考えようです。

また相続対策なんて言うと、団体信用生命保険を付けませんので、そのローン残債丸々を相続人が背負うようになります。

始める前に必ず相談して欲しいですね。


あ
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今はなきジパング住宅ローン


昨日のオーナーさんとの会食・・・

あ
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待ち合わせ場所は東銀座のオシャレなレストラン。オーナーさんご夫妻とお子さんおふたり。

このオーナーさんとの最初の出会いは僕が大阪から上京してきた9年前、本当に初期の初期からお付き合いあるオーナーさんです。

自然と話しはその当時の思い出へ・・・

オーナーKさん「ジパング住宅ローンって、今思っても本当に融資条件良かったですよねー。」

山内「はい、でもあのローンを利用出来たオーナーさんは実質一ヶ月だけでしたからね。」

オーナーさん「え!そうなんですか?」

山内「中元と僕で案件出し過ぎてパンクさせちゃいました 笑 なのでジパング住宅ローンで奇跡的に買えたオーナーさんは実際に10人もいないんですよ。」

オーナーKさん「その時買えた皆さんは今、どのくらい買い足してるのですか?」

山内「ほとんどの人が区分の後、一棟アパートを買い進めていますよ。」

オーナーKさん「去年のCFネッツフェアでセミナーしていた女性オーナーさんもその時くらいから始めたのですよね。」

山内「そうなんです、ちょうどKさんと同じくらいのタイミングです。」

オーナーKさん「あの人は本当に凄いですよね、とてもいい刺激もらいました」

山内「ところでKさんもセミナーしません?」

こういうお誘いをしても普通はまず断られます・・・

オーナーKさん「え?やりましょうか?」

山内「え?本当ですか」

でも奥さんが賛成してくれるか・・・?

奥さん「そういうの得意だからやったらいいよ!」

言ってみるもんです。


という事で、来年のCFネッツフェアで第二弾オーナーさんセミナーを企画します。

これまでいろんな経験をされているオーナーさんですから、裏話もたくさんお持ちです。

ついでにめちゃイケメンなオーナーさんですので、そういうところも合せて楽しみにしていてください。

あ、そうそう、今年のCFネッツフェアは5月22日(日)新横浜プリンスホテルです。


この仕事をやればやるだけオーナーさんとの付き合いも深くなり、継続することの大切さを感じます。

昨日は、その後ご主人さんとバーに行って、飲み過ぎたのは言うまでもありません。

Kさん、ありがとうございました。


今日も応援お願いします。
あ
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銀行の9割融資上限規定がなぜかオーバーローン・・・


今日は銀座で個別相談が3件、オーナーさん会食、その他査定資料作成、セミナー準備等々。

あ
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「確定申告が終わったら再度個別相談に来てください」とブログでお伝えしているせいか、ちょうどこの時期、オーナーさんからの個別相談が続いてます。

今日もわざわざ静岡からお越しです。

今後の方向性を決めていくわけですが、順調に運営頂いてますので、個別相談と言っても「さ、次はどうしましょうか!楽」みたいな、余裕のある感じです。

更に一棟を買い足すか、区分を現金購入でリスク分散していくか。ま、規模も増えてくれば色々な選択肢が増えて提案するこちらとしても楽しいもんです。


しかし、そんなご相談ばかりではありません。新規の方で少々重たいご相談も。

地方に物件を購入したが、一棟のうち半分が空室・・・。これまで買った物件は順調に運営できていたので、これもやれるかと思って買ったんですが、と。

家賃から運営費・ローン返済をして、毎月30万以上のマイナス。オーバーローンで組んでいるもんですから、更に収支を圧迫しています。

この某銀行さんのオーバーローン、昔からよく聞きますね。物件価格に対する融資枠は必ず上限9割なのですが、なぜかオーバーローンで組めているのです。

仮に共同担保を入れたとしても9割が上限なので、絶対にあり得ないスキームなのですが。

こういう事はあまり大きな声で言えませんが、売主業者さんが何だか悪〜いことやっちゃってる感じです。

もちろんそれに乗ったオーナーさんサイドにも問題はありますが、そもそも業者がなぜ銀行を騙してそんなリスクを背負って物件を売るのか?ということ。

それは、少しでも高い金額で売って儲けたい=オーナーの利益など何にも考えていない。

パートナーが大事とはよく言いますが、いや〜そんな業者絶対に無理でしょ。残念ながら自分の事しか考えてませんよね。

わざわざそんなリスク背負わなくても、良いアパートなんて普通に売れますから。


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最寄駅から徒歩5分、土地情報が入ってきたのです。


土地情報が入ってきました。

あ
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まずは、何平米何世帯の間取りが入るか、自分である程度ボリューム出しを行います。

土地の価格でどのくらいの規模のアパートが必要かは何となくこれまでの経験でわかります。

とりあえずボリュームチェックでは問題なさそうなので賃料計算。

周辺の事例などからおおよその賃料を見て、その後弊社リーシングスタッフに査定依頼。

そして、上がってきた賃料から逆算をして、土地建物総額でいくらまでに収まれば企画として面白そうかと。

これがなかなか価格の問題や、その他色々な規制でうまくいかないのです・・・

が!

今回は何とかやれそうな感じ。


早速、売主窓口の業者に連絡、訪問してきました。

物件概要資料の取得や価格交渉についての感触を伺います。

こういう大事なことは電話ではなく顔を合わせてのやり取りがとにかく重要。そこは営業として絶対に時間を惜しんではあきません。

山内「〇〇さんとお約束なんですが・・・」

業者さん「あ、〇〇はちょうど急用ができまして、先程出ていきました」

えーーー!!

せっかく来たのに!

普通それなら連絡くれるよね 汗

山内「この時間でお約束していたのですが・・・」

業者さん「30分ほど戻ってこないみたいです」

次の予定もあるし、待ってる時間なんてない・・・

山内「この土地の件、担当の方じゃないと分からないですよねー」

業者「はいー」

山内「どうしよう・・・」

業者さん「どうしましょう・・・」

このまま黙って帰るのか、うーん。乗っけからちょっとやっかいな予感。

っと、

困っていたら所長さんが対応してくれました。

ふー。


土地について確認したい事は沢山あります。

価格交渉できそうな目線、境界、道路持分、配管図、引き渡しなどなど。

価格については買い付けを入れてみてとの事ですが、問題だったのが配管図。場合によってはいちから引き直す必要があるので、それだけコストが乗っかってきます。

配管図を見る限りではかなり高い確率で引き直す必要がありそうです。

やっぱり厳しいかなー、ま、これは要調査ですね。


某駅から5分、戸18平米の1・2階ロフト付。

既に銀行の評価もクリアできていますので何とかやりたいんですけどね。

ただ収支が合わなきゃ意味ないですし。


すべてクリアして建築が始まれば何てことはないのですが、やっぱりこの土地からの手続きは色々と問題があって大変です。

これから進めても完成は年末。

待ってくれてるオーナーさんがいるからね、そこは粘っこく頑張らないとですが・・・。


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あ
 
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不動産投資 名古屋セミナー続々と


やっぱり融資ネタ書くとアクセスが上がりますね。色々とお問い合わせ頂きありがとうございます。

あ
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さて、今月から本格的に名古屋でのイベントが始まります。

かれこれ私自身名古屋でのセミナーは5年以上前から行っていますが、その度に「名古屋には出店しないの?」と多くのご要望を頂いておりました。

そして、やっとのやっと4月からスタートします。

東京本社の中元を中心に、横浜でPM・東京でAMを経験した名古屋出身の浜田が窓口になって対応します。

不動産投資についての相談はもちろん、名古屋での空室対策等、不動産の事なら何でもご連絡ください。


今後のセミナー予定は・・・

3月5日(土)個別相談会 中元・浜田

3月6日(日)ワンルーム投資からの不動産投資 中元

3月12日(土)今儲かるアパート投資のカラクリと今知っておく高値で売るための出口戦略 山内

そして、

あ


4月3日(日)シーエフネッツ名古屋支社グランドオープン記念イベント 倉橋 中元

倉橋と中元による2部セミナー、終わってからは名古屋支社のお披露目、そして懇親会。

名古屋での倉橋のセミナーってかなり久しぶりでは?めずらしく懇親会もやりますからね。


こういうセミナーに来て頂いて、少しでも弊社の雰囲気というものを知ってもらえれば嬉しいなと思います。

よくオーナーさんからは、「CFネッツって不動産屋っぽくない」とは言われますが、セミナーや懇親会に来ても、物件を勧められることなんてまずあり得ないです。

結局なんでもかんでも収益物件を紹介できるほどイイ物ってないですから、営業営業してないんですよね。

もともと無理やり物件を売るスタンスではないし、そんな事なら以前から待って頂いているお客さんに勧めますからね。

ほんと有難い贅沢な話しですが、こちらとしても無理な営業をしなくていいのです。

そういう意味でもうちのセミナーとかってまだ参加しやすいかとは思いますよ。

今後は今まで以上に名古屋での不動産投資セミナーを開催していきますので、ぜひぜひ注目しておいてください。


順位下降中・・・クリックにご協力ください。
あ
 

フルローンで、なんで金利下がるの?


今日はお休みです・・・

あ
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でも、ちょっとだけ融資ネタを・・・


これはあまり大きな声で言えませんが、また融資条件の緩和がありましたよ。

フルローンでも金利が下がりました。

それも区分マンション。

その時の銀行さんとの電話でのやり取りは刺激過ぎて、またスピード感ハンパなく今は載せれませんが・・・

・・・

・・・


う〜ん、ではちょっとだけね。


山内「金利下がったら嬉しいですね」

銀行マン「じゃ下げますか!?」

山内「お願いします」

銀行マン「じゃ、次の案件から!」

山内「え?ほんとに?」


はい、本当に下がりましたよ。うん。


という事で、3月からの案件は金利が更に下がりました。

銀行さんのこのノリは、決してマイナス金利の影響じゃないように思いますが、なかなか旬なネタでしょ。

こればっかりは最前線の現場にいる私たちじゃないと発信できないことかなと。

且つ、銀行さんとの距離感も大切。


早速、オーナーさんに報告すると・・・

「それなら区分を現金で買わずにローン使うよ」と。

でしょうね。

しかし、フルローンで金利下がるってなんだ?


定期的にご連絡頂くオーナーさんはともかく、たまにしか連絡されない方はぜひ担当コンサルタントに今の情勢を聞いてみてください。

最低でも個別相談は半年に一回ですよ。

あ、担当コンサルタントがいなければ、僕がやりますからね、お気遣いなく 笑

じゃ、今日はこの辺で。


こういう旬な話しを求めている方は、まずクリック。
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豪邸を見て刺激を受ける、そしてアパートモデルルームへ。


世田谷のオーナーさん宅を訪問。

あ
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最寄駅から徒歩9分、閑静な住宅地にあります。

街並みが落ち着いていて、歩いていてもワクワクする。こういう雰囲気かなり好きなんです。

あ

気のせいか、築古のアパートを見てもしっかりと管理されている物件ばかり。

それがまた街に溶け込んでいて、土地の価値をさらに引き上げているよう。

やっぱり皆さん余裕があるんですかね。


そして、こんな豪邸・・・敷地に大きな大木。

a

管理大変やろな〜と思っていたら・・・



それが、敷地内に4本!


a

コストかかるよ、これ。

こういう豪邸を見ていると、もっと勉強しないと・・・なんて感じる不動産屋はきっと僕だけじゃないはず。

あ、お金持ちになってこういう豪邸に住みたいとかではなく、コンサル的な観点でね。


さて、昨日はオーナーさんとアパートのモデルルームを見てきました。

何気なくアパートのモデルルームって珍しいですよね。


この業者さんこだわりがあってなんだかいいなと。

a


ロフトは階段、ワンルームでも部屋の間口が広いと、こういうプランが可能になります。

a


ドア、緑色で大丈夫!?と設置する前は思われるでしょうが、こうしてみるとなかなかオシャレです。

あ



a


あ


世田谷の豪邸にモデルルーム、色々刺激になりました。

さ、頑張ろ。


休みの日も朝から更新、クリックにご協力ください!

あ
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

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[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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