山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年04月

不動産投資で言うファイナンスのようなもの。


昨日は仕事をしつつ何とか夜の9時からジムへ。基本トレーニングは筋トレです。

あ

実際にジムで身体を動かす時間は約1時間。え、それだけ?と思われるかもしれませんが、それで充分です。

例えば器具を使ってベンチプレスを3セットする時に、1セット終わった後のインターバルは1分弱というイメージです。

詳しいことはよくわかりませんが、たぶん筋肥大を目的とした場合そのインターバルが長すぎるとあまり意味がなくなるみたい。

身体を休ませ過ぎ、きっと追い込む必要があるんでしょうね。

という事は、2時間、3時間もやる必要はなく、短時間で充分。逆にそんな長時間やれてしまうのであれば身体に負荷がかかっていないんだと思います。

そんな事をうちの会社のミスターストイック大貫先生に指導してもらいつつ、日々取り組んでいるわけです。

いかに短期間で効率良く自分の目標に近づけるのか。ま、不動産投資と似ているところはありますね。

そして、トレーニングと同じくらい大事なのが食事。タンパク質と脂質に気を使うようになります。

身体を作るのであれば、タンパク質は自分の体重×2グラム。

仮に体重が60キロであれば、タンパク質は120グラム必要。

これがなかなか難しいのです。

朝食でタンパク質を30グラム、昼食で20グラム、夕方プロテインで30グラム、夕食20グラム、寝る前にプロテインで30グラム。

計130グラム。なので絶対にプロテインが欠かせないわけです。これが普通の食事だと余分なカロリーを摂り過ぎてしまいます。

そして、個人的に一番問題なのがお酒です。筋肉をつける上でこれはNG。

ただし、僕の場合やめることは出来そうにありませんので、せめて蒸留酒、焼酎洋酒のみにしたいところ。

特にダメなのは醸造酒、ビール日本酒ワイン。糖質の含まれているものは良くないらしいのです。

あのライザップも蒸留酒はオッケーで醸造酒はダメらしいです。聞いた話なのでホントはどうかわかりませんが。

筋トレの食事が不動産投資でいうファイナンスのようなものかなと。

うまく利用すればレバレッジが効いて投資効率が上がりますが、そこにはリスクもあって、何でもかんでも取り入れればいいかと言うと、決してそうではなく、それが逆に振れた時はマイナスになる事も考えられるのです。

はい、多少ご理解頂ければ嬉しいかと・・・汗。

そんなこんなでトレーニングを真剣に始めて約1ヶ月。あと2ヶ月はこの調子で自身を改造中。

ほんとどこに向かっているの?よーく聞かれますよ。でもね、内容はともかくたまに汗をかくと気持ちいいもんです。

休み中も更新!クリックお願いします!
あ

不動産投資は共同事業。


今日からGW休暇です。

あ

休み中は少しだけ大阪に戻り、それ以外は・・・内緒です、うん、たぶんジム通い 笑。携帯は繋がりますので、何かありましたらご連絡頂ければと・・・。

な〜んて思っていると朝から携帯の鳴ること鳴ること。5月の決済準備で追われています。

新規物件の融資+借り換えも併せてなので、早め早めの手続きが必要です。

抵当権を抹消しようと思えば決済の2週間前には銀行とのやり取りがいるのですが、某銀行さんはなんと4週間前から!(早過ぎない?)のようで、こちらはかなりバタバタです。

ま、オーナーさんにとっては借り換えすることによるメリットが大きいので頑張らないとですね。


今年も既に3分の1が過ぎようとしています。この4か月も色々とありましたが、お陰様で充実しています。

ここから年末にかけて着手していたアパートの完成が続きますので、リーシングスタッフと協力しながら進めていきたいなと思います。

オーナーさんとしても新築だと全空室での引渡しとなりますので色々と心配もあるでしょうが、そこは僕らアセットも加わりながらやっていきます。

物件が埋まって収益が上がれば、その中から弊社も管理料を頂戴し、お互いが安定するという要は共同事業ですね。

そんなスタンスでこれからも一緒に進んでいきたいのです。

いつもお話ししている通り、不動産投資で急激に資産を拡大する事は余程のリスクを取らない限りできませんが、時間をかけて運用することにより、より低いリスクでやっていけるのです。

僕らのこの業界も同じように、管理物件を増やしていけば収益が上がりより安定します。管理会社が安定すればオーナーさんの安心に繋がります。それを意識して取り組んでいきたいなと。

買ってもらう物件を精査しているだけに管理物件を増やすには時間がかかりますけどね。やっぱり何事もコツコツコツコツと積み上げていくしかないのです。

クリックお願いします!
あ

そんな高金利で投資として合うの?


あ

今日は昼から東京方面の水面下情報と建築現場下見に管理物件の巡回。

千住大橋から西日暮里、十条、大山、板橋、羽田などなど。

これまで自分のオーナーさんに購入してもらった物件を1日で廻るのは到底無理なので、また別日を設けて行く予定です。

しかし、この9年で色々やらせてもらいました。物件を廻る度に当時の事を思い出します。

特に融資付けですかね。

今お世話になっているオリックスさんも新築アパートだと昔は価格の6割程度しか評価が出なかったり。

かと言って、しっかり評価の出る銀行さんはその分高金利、でもあの頃の利回りだとそれでも充分収支はクリア出来ていたんですよね。

そんな高金利で投資として合うの?なんて当時はよく聞かれましたが、どう考えても買ってもらってる立地のキャップレートが本来そんな高いはずがないだろうし。

また運用実績が付いて、景気が良くなれば他行が借り換えを積極的にやる事は想像が付きます。

要は化ける可能性がかなり高かったわけです。あの頃買わなかったオーナーさんはきっと後悔してるはず 笑

そして、当時は共同担保がない限り、基本は9割融資が上限。それが今ではフルローンも当たり前、とまで言いませんが、えらく緩々になりました。

金利も以前は高ければ4%台。今ではサラリーマン投資家さんでも1%台だってあり得ます。

情勢次第でここまで変わるのです、面白いですね。

リーマン、震災、アベノミクス、そして東京オリンピック。

最前線の現場で取り組んだこの実績は、業界で生きていく限り大きな経験値になります。

ほんと大阪から上京してこの会社に入ってよかったなと。物件を見ながらそんな事をシミジミ感じつつ。


あ、そうそう、少し早いのですが、明後日26日から5月4日までGW休暇を頂きます。

クリックお願いします!
あ

老けた物件を見ることも。次回は5月14日開催、懇親会もやりますよ。


今日のミニフィールドワークセミナー、「毎日ブログ見てクリックしてますよ!」とは10年以上弊社と付き合いのあるオーナーさん。

ほんとこういう方々に支えられています。ありがとうございます。

あ

本日、見て廻った物件は、新築アパート・築浅アパート、そして中古のアパート。

現地に行ってこそわかることは多く、この立地でこの企画はそもそも無理があるなとか、利回りから逆算してこのくらい下がればお勧めできるとか、こういう修繕だとコストはこのくらいかかる等、実際に見て学ぶと引き出しが増えること間違いありません。

そんな中、某中古アパート。ターミナル駅から徒歩圏の物件なのになぜか高利回り。そこには何か理由があるのかなと思いつつ、いざ現地に行ってみると・・・

あ


あ

築30年で過去一度も修繕らしい修繕を行っておらず、えらく老けておられました。(写真より実際に見た方が高齢に見えます)

こういう状態だと、「きっと室内のリフォームもこれまで手つかずかな」とか、「入居者属性が悪そうなんで滞納してそうかな」とか、ある事ない事、勝手な想像が働いてしまうのです。

そして、そうしたリスクから思っていた以上の期待利回りを求めてしまうので、結果物件価格が更に下がるというわけです。

もちろん、そういう物件を買ってキャピタル狙いもひとつですが、それをやらない方がいい投資家さんというのもありますので、そこは要相談です。

その他、空室の物件があると、弊社のリーシングスタッフに電話を入れて、場所・広さ・築年数などの条件を伝え、どのくらいで貸せるかヒアリングすることもあり、そのスピード感も見て頂けます。

このセミナーは、その回その回でどのような物件を見れるかわかりませんが、とにかく楽しんでもらえると思います。

ついでに次回は5月14日(土)13時横浜駅集合。

希望の方は山内までご連絡をください。
yamautis@cfnets.co.jp

あ、懇親会も開催しますので、夜から参加の方もOKですよ。(リーシングスタッフも参加予定)

クリックお願いします!
あ 

風呂に入るのに8時間かかる。


あ

今日は銀行で面談、すると別の支店担当者さんからお客さんの紹介を受けました。

その銀行マンから見て、僕らが日々いい投資物件を取り扱っているからお客さんを紹介してくれた!と、勝手に思い込んでおきます 笑

紹介する方としてもやはり責任は感じるわけで。ま、期待に応えれるよう頑張らないとです。

でもねー、そんなにうまく物件が出るわけもなく、特に価格帯の低いアパートなんかは今なかなか出てこないですよ。

安くて利回りが取れていれば、土地が安いわけで、そのリスクを考えると投資としてはほとんどオススメできないのです。これが最前線にいる現場の意見だから間違いないです。

さて、話は変わりますが、テレビを付けていても日々震災関連のニュースですね。

数日前に熊本の友人と少し話ができました。彼曰く、「僕らは他の人に比べるとそこまで被害は大きくない」と言いつつも、今現在風呂に入れてないらしいのです。

近くに温泉もあるみたいなのですが、とにかく道路が渋滞しているようで、そこまで行くのに3時間、温泉に入るのに2時間待ち、帰るのにまた3時間と、一回風呂に入るのに8時間!?

はっきり言って無茶苦茶な状況です。

友人の住んでる地域は配送を再開していたのでとりあえず昨日はこちらから食材を送りました。

しかし、向こうに着くまでどれくらい時間がかかるかわからないので、賞味期限の近いものは送れないというわけです。

そうなるとどうしても送れるものも限られてくるので、どれだけ喜んでもらえるか。うーん悩ましいですね。

ニュースで見るだけではなく、その場所で実際に生活している人たちの話を聞くと、本当に大変なのが伝わってきます。

自分のやれる事なんて知れてますね。

あ
 

社内に管理部門があることの重要性。


あ

昨日は、他部署の方々と色々話す機会があり、みんなそれぞれの仕事で悩み考え努力している事をあらためて感じることができました。

弊社で売った物件を管理することによって、PMはもちろん事務方等、多くのスタッフが働いているわけです。

逆に考えると、売って終わりの会社で管理をしていなければ、そんなスタッフとも出会う事ができなかったわけです。

事務の方々が、営業部署の若いスタッフを見て「あの子は本当に頑張っているよ、良い子よ〜」なんて話しを聞くと、部署は違えとちゃんと見てもらっているんだなと、なんだか嬉しくなります。

また、オーナーさんにとっても、こうした管理の部署があることによって、売って終わりではなく、その後の面倒も見てもらえるという安心感があると思います。

何よりも大きいのは「ブレーキがかけれる」という事。

どうしてもアセットのみだと売ることが中心になって、誰もそのブレーキをかける人がいないわけですから、オーナー目線からずれてしまいます。

もちろん僕らアセットのスタッフも、家賃相場を調べたり、その地域の入居者層をヒアリングしたりもしますよ。

でもね、やっぱり現場の最前線でやっているリーシングのスタッフには到底敵わなくて、どれだけ不動産の経験があって引き出しがあろうとも刻々と変わる賃貸市場では絶対に絶対に現場のスタッフには勝てないのです。

なので社内でそういう人たちがいるという事はとてもメリットが大きいのです。

それが社外だと、売る会社と管理する会社の間にそれぞれの思惑が働き、お互いに言いたいことって絶対に伝えきれないものなのです。

だって、社内と社外ではスタッフそれぞれの距離感が大きく異なりますから、特に不動産の場合は、気の使いあいで、結果オーナーさんに迷惑をかけることだって出てくるのです。

彼らリーシングスタッフの口から、「この地域の物件はやめておいた方がいい」と言われれば、皆さんに物件を紹介することはありませんし、それが社外だと、間違っても「売るな」なんて言えないわけですよ。

これからも現場のスタッフとコミュニケーションを取りながら、一緒に成長していきたいなと思った今日この頃でした。

クリックお願いします!
あ
 

こちらに出来ることがあればいつでも連絡をください。


あ

今日は午前中会議、昼から業者訪問、物件下見、建築現場確認、その他セミナー告知文作成などなど。

水面下情報が入ってきたので、早々に現地に行ってみるも自分なら無し。駅からの距離とトドメの階段と、企画自体は悪くないのですが、正直自信がありません。ま、こんなもんです。

立地に間取りに数字。そして自分が気に入るのかどうか。

すると、他業者さんから連絡が入り新規アパートの情報が。いいかも。精査はこれから必要ですが、ほんとこういう売り出す前の情報って有難いですね。


さて話は変わりますが、4月14日からの熊本の地震。被害に遭われた皆様には心よりお見舞い申し上げます。

僕自身、高校の時に阪神淡路大震災、5年前に東京で東日本大震災を経験しました。

特に阪神淡路大震災の時には、人生初めて自分は死ぬんじゃないかと感じたくらいで、自宅の水道も止まって、その後の余震も長らく続きました。

そして、今回の熊本地震。昔からの熊本の知人は何とか元気なようですが、同じ不動産業界でもあるので当分対応に追われるのだと思います。

自分として協力できることはやれるだけ力になりたいなと思いますが、東日本大震災の時にもあった自粛ムードを感じつつも、とにかくこちらとしては変わらぬ日常を過ごし、今ある仕事を精一杯やることかなと思っています。

何かこちらで出来ることがあればいつでも連絡をください。

九州の皆様くれぐれも余震にはお気を付け下さい。
 

19歳から始める不動産投資、まずは


昨日はオーナーさんと19歳になる息子さんと丸ノ内で会食。

あ

オーナーさんは資産管理法人で東京と川崎にアパートを3棟所有。数年前からコツコツと買い足してもらいました。

今回、息子さんとは初めて会ったのですが、優しくて気遣いができてとにかく良い子。

10代にして既に不動産投資にも興味があるようで、まずはお金の知識からゆっくり勉強してもらう予定です。

普通に考えて僕らの親の世代だと「不動産投資なんてやめておきなさい」「借入なんて悪」が一般的ですが、こうしてアパート運営を実践している父親がいるというのは本当に幸せな事。教育そのものが変わってきます。

最近はセミナーにもポツポツとお子さんを一緒に連れてくるオーナーさんを見かけるようになりましたが、20歳くらいになればそろそろ運用というものに興味をもってもらってもいい時期だと思います。

きっとお金の知識があるだけで、将来の資産背景は大きく変わってくるでしょうし、僕も含めて皆さんが感じている「もっと早くから不動産投資をやっておけばよかった」を、せめて子供にはそう思わせないようにしっかり勉強させるべきですね。

少しでも早くから始めれば、投資に費やす時間だってたっぷりあるわけですから、無理なリスクを回避することも可能です。

20歳くらいからスタートすると「将来安泰!」とまでは言いませんが、「自分の身は自分で守れる!」くらいには十分なれるのかなと。


応援お願いします!
あ

審査に時間がかかろうともとにかく安定感が大事。


融資の事前相談をクリアして、本申込みで最終承認へ。

あ

銀行によって承認までかかる時間は様々。

本申込みしてから早ければ一週間で承認の出るケースや、二週間ほどかかるケース。

もちろん早いに越したことはないのですが、こちらとしては多少時間がかかったとしてもとにかく安定感を求めます。

それは審査にブレがないという事。支店によって対応が異なると言うのが一番困ります。

そう考えると、いつも利用させてもらってるオリックスさんの安心感・安定感は本当に頼りになります。

さて、昨日の続き。

融資承認取得期日に銀行から連絡が来ず、すでにその日の18時を回っています。

今回の銀行さんはいつもまず横浜の支店に融資相談をして、事前審査がクリアできれば、オーナーさんの最寄り支店に回されて本審査という流れです。

なので、横浜の支店でオッケーでも、本審査の支店で否決何て事も十分考えられます。

ついでに今回の本審査支店は東京。

この時間になっても連絡がないので、横浜の支店担当者に連絡。しかし担当者不在。

たまらなくなり本審査をしている東京の支店に連絡。しかしこちらも担当者不在。

まさかの居留守?

するとそこから10分後、03から始まる見知らぬ電話番号が鳴ります。

「もしもし?」

「あ、山内さん!〇〇です!」

横浜の融資担当者から。

「今、東京の支店に来てて、やっと融資承認なったよ!」

ふー、助かった。

どうやら東京支店の営業マンが3月末で異動になったらしく、その分審査が遅れていたらしい。

それを急かす為に、横浜から東京の支店にわざわざ顔を出してくれてたもよう。

最終、融資条件は金利1.3%、かなり好条件。

でもね、
疲れたよー!
 
その間、売主から急かしの電話がバンバンあるわけです。それをうまくまとめるのが僕らの仕事なのですが、もしこれで否決だったら?

ま、オーナーさんの融資も好条件で、全てが結果オーライなんで良しとしますが。

色々ありますねー。

求む、安定感!

順位アップ、クリックお願いします!
あ
 

融資承認期日に銀行からの連絡がない!嫌な予感。


あ

今日は昼から川崎の某業者さん訪問、その後同じチームの丸本と昼ごはん。

a

タンパク質たっぷりマグロ丼。ついでに三崎のマグロです。

川崎に三崎市場という三崎専門の丼ぶりやさんがありまして、なぜこの店が川崎にあるのか?はもちろん不明。

味は決して悪くないんですよ。でもやっぱり三崎港蔵で食べた方が断然美味しいです。鮮度が違います。

・・・はい、社内・社外共にアピールしてみました、営業の基本です。社長見てますか?笑

そして事務所に戻ってからは、S銀行の支店長さんが来社。終わってからは関西のオーナーさんの個別相談。

「山内さん、これ」とお土産に頂いたのは・・・

a

なんと!釣り専門店上州屋。隣に倉橋がいましたので抑え気味に興奮。

いや〜、ブログ見て頂いてるんですね。奇跡的にもわたくし横浜にある上州屋の超常連です。

I様ありがとうございます、大切に使わせて頂きます。

こうして日々皆さんの気遣いに触れつつ、お返しできるのは不動産でしかないわけです。


そして、個別相談が終わってから、次は業者さん来社。

それが終わって気付けば18時。心地よい忙しさ。

すると、某業者さんから携帯に電話が。

あの融資どうなりました?と、進行中案件の売主さんです。

そう、今日はアパートの融資承認期日!

忘れてはないけど、上州屋で一瞬忘れてたと本音。

まだ銀行からは連絡が入らない、もうこの時間なのに・・・。

なーんか嫌な予感。


続きは明日。

すいません、今日は充電切れ。

クリックお願いします!
あ

問題は入口ですね。何事もこれが一番難しい。


あ

昨日の休みは昼からジム通い。

久しぶりに会うオーナーさんからは、痩せました?と言ってもらえますが、それと併せて、痩せこけた?とも言われますので、気をつけないとです。

年を重ねて痩せ過ぎると、逆に歳とって見えるので要注意。大阪支社の一時期の曽我部さんのように 笑。

しかし、そもそもジムに通ってる目的は痩せるつもりではなく、身体を作りたいが為。どうも違う所へ向かっているようで難しい。

ま、先日のブログで宣言もしましたので、継続するという意味ではいい感じに自分の背中を押してくれています。

昨日もとにかく身体をいじめ抜き、終わってからは30分以内と言われるゴールデンタイムにプロテインを飲みます。って、みなさん引かないで。

そして、今日はしっかり筋肉痛。

しかし、やっぱりひとりで鍛えるには限界があって、トレーナーについてもらい姿勢を見てもらったり、限界を超えるような、あと一回二回という声掛けをしてもらうと全然違います。

だからプロに依頼しようかとも考えたり・・・こそっとライザップのHPを見たり見なかったり?

結果にコミット?うーん。
 
こう考えると不動産投資って本当に分かりやすいなと。

家賃収入があって、そこから運営費とローンが引かれて、キャッシュフローが手元に残る。数字である程度の部分は見えてくるわけです。

もちろん空室や修繕、管理、税金、ファイナンスなどなど、多少の知識は必要かもしれませんが、そこはパートナーが付いてればそんなに難しい事でもないわけです。

問題は入口ですね。どうやってそのパートナーと出会うのか。不動産投資に限らず何事もこれが一番難しいのかもしれません。

お陰様でブログランキングの上位に入ってから、個別に相談を頂く件数がかなり多くなりました。これもひとつの出会いですね。

どうやって発信すると見てもらう機会が更に増えるのか、色々と考えます。こちら側も努力しないといけません。

今日の順位は?クリックお願いします!
あ 

ちゃんと相談しようよ・・・。


こういうのが一番かなしい・・・

あ

新規のお客さんはセミナーからの入り口が多いのです。先日の個別相談も過去のセミナー参加者からの申し込み。

「以前、セミナー後に少しだけお話しさせて頂いた時、山内さんから区分マンションもイイよって聞いていましたが・・・やっぱり一棟が欲しくてその後アパートを契約しちゃいました」

ま、こういう事は良くあるのです。投資物件の選択肢として区分にはあまり興味を持てない投資家さんは意外にも多いです。

理由はそれぞれで、将来自分の意志で更地にしたり建て替えたりできないとか、一棟と比較すると融資条件が悪いとか。ま、そこはお互いにメリットとデメリットがあるんですけどね。

しかし、問題はここから。

「でもそのアパートが本当に良いのかどうか不安で、アドバイスを欲しくって」

ちょっと嫌〜な予感。

場所は僕自身土地勘の無い首都圏や関西圏以外の地域でしたので、何とも言えませんが、とりあえず収支分析・投資分析をしてみることに。

まずは業者さんから提案を受けている数字を見てみると、空室リスクゼロ・不動産取得税含まず。固定資産税は下の方に小さく別途かかるとの記載が。ま、要は無茶苦茶なわけですよ。

実際の数値を計算してみると、

K% 4.29% FCR 4% CCR 2.3% DCR 1.09%

決して逆レバがダメだとは言いません、実際に僕のオーナーさんでも、既に数棟所有していて余力があることから、今後は将来リスクを下げるために、あえて融資期間を短くして借りることもあります。

そうすると、レバレッジなんて効きませんし、物件単体で見るとキャッシュフローもほとんど残りません。

ここで問題なのは、FCR(ネットの利回り)が低すぎる。東京や横浜でも5%くらいが目安なのに、地方で4%。

結果、融資期間が30年以上の長期で、DCR(ネットの収入÷年間返済額)がほぼ1%。と言う事は、キャッシュフローがほとんど残らない状態。特に一棟目でこれはなかなか厳しいです。

なぜ契約前に相談しに来なかったの・・・と結構ショックでした。

うちを知る前ならともかく、既にセミナー等参加していた上で買っちゃったなんて、ある程度数字の勉強もしていたはずなのに。

契約をした後に相談ではなく、そこは契約を結ぶ前にご連絡頂ければと。できる対応が全然異なってくるのです。

ま、仮にそれが良い物件であれば、そのまま直ぐにでも進めてくださいって言いますからね。

皆さん色々と忙しいかもしれませんが、言っても大きな買い物ですから、相談するくらいの時間は何としてでも確保してもらわないと。

わざわざ地方から東京まで数時間かけて相談に来る方だっているくらいです。

その相談をするしないでご自身の将来が大きく変わることになりますから、そこは本当にくれぐれもお願いします。

こちらもクリックをお願いします。
あ

銀座・鎌倉・大阪で個別相談受付中、
不動産に関するご相談は、山内までお気軽にご連絡下さい。
E-mail: yamautis@cfnets.co.jp 

昨日の夜は渋谷で、業界は違えど。


昨日は月に一度の方針会で銀座へ。そして終わってからは楽しみにしていた食事会に参加するため渋谷へ移動。

あ

高校生の時はサッカーに明け暮れてました。そんな自分がこんな人たちと一緒に飲んでるだなんて、なんとも不思議な感じ。

左が元Jリーガーの鈴木将太君、右が元Jリーグ監督であり元ベトナム代表監督の三浦さん、真ん中が元サッカー部の単なる素人。

a

当時ふたりは同じチームの監督と選手だったので、その辺の話しで盛り上がります。

あの選手はこうで、この選手はこうで・・・と、外では聞けないような裏話まで?こそっと聞かせてもらいました。

お金の話も?ま、ありますよね。

「足が速いと何となくそれで行けたりするので、あまり考えなくなる。逆に足が遅いと、テクニックでカバーする必要があり、色々考えて努力する」

確かにね〜。一応自分も足は速い方だったので、テクニックは全然なかったな・・・て、プロと一緒にしたらダメですが。

不動産業界とは世界が全く違えど、そういう話しを聞けるのはとても面白く、きっと昨日の僕は目がキラキラしていたと思う。

しかし将太君も三浦さんも良い人。いや〜楽しすぎて、あっという間に時間が来てしまいました。

そして会計をしようとすると、「写真イイですか?」とはお店の人。そう言えば、ここはベトナム料理店。

これまでのベトナム監督の中でもっとも結果を残してきた方なので、かなりの有名人。

「僕らで言うオシムのような感じかな」とは将太君。なるほど。

a

a

またまた刺激を頂けた夜、ありがとうございました。

色んな世界でみんな努力してるんです。負けずに頑張りましょう。

今日もクリックお願いします!
あ

まずはお客さんの属性だけで融資枠を確保。


あ

「銀行に事前に融資相談する時って、物件も一緒に提出しないと見てもらえないんじゃないのですか!?」とは、お客さんからよく聞かれる話し。

確かにそれが通常の銀行対応ではあります。

結局、お客さん個人の属性と物件の評価を見ないと何とも返答しようがない、と言うことです。

ただし、それだと遅すぎるのです。そんなスピード感じゃいざいい物件が出た時に一番手では止めれません。

理想的な流れとしては・・・

まずは物件なしでお客さんの属性だけで融資枠を確保。

1〜2日もあれば返答あり。

その融資枠を元にお勧めできる物件が出ればご紹介。

お客さんから購入の意思をもらえば次の週末に契約。

と言うことは、物件が出て1週間から10日程で契約出来てしまいます。

とにかく欠かせないのは、アパートローン経験豊富な銀行マンを捕まえることが最重要課題であり、さらには銀行マンとの距離を詰める事を現場では意識しています。

その為には、僕らが日頃から銀行マンとコミュニケーションを取って、融資実績を作って、信頼してもらう。

たまには飲みに行って、LINEをして、一緒に笑って、その銀行マンに敬意を払って、ですかね。

すると驚くくらい対応は変わってくるものです。ま、銀行マンも人ですからね。

以前の話、まずオーナーさんの融資枠を取っておき、その枠にあった物件をご紹介。

そして、銀行担当者にこれで進めるからねと話しておき、購入の意思を貰ったところで、売主に物件を止めてもらいます。

そこで気になるのが、「物件の評価」ですが、私たちが収支計算してクリア出来ているものであれば、余程の理由がない限り事前審査の時点で問題にはなりません。

なので、あとは契約を残すのみとなり、早々に物件も止めてもらえるという事になるわけです。

中には売主さんが、直接銀行に事前承認取れてるか確認させて欲しいと言われることもありますが、もちろんそういった対応だってしてもらえます。

人と人との付き合いを大事にしないとですね。

オーナーさん、クリック飽きてきたでしょ? 汗。でもお願いします!
あ 
 

この場所で地に足を付けて


昨日の関西オーナーの会、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ

あ

10年来お付き合いのあるオーナーさん、25年前から倉橋を知っているオーナーさん、今回無理やりご主人を連れてきたというご夫婦。首都圏からもお越し頂き、大いに盛り上がりました。

毎回、参加者には簡単な自己紹介をお願いするのですが、個人的に感じたことは、更に年齢層が下がっているように思え、皆さんやはり将来不安は大きいのです。

20代からコツコツ投資物件や自宅の購入をしてきた投資家さん、早くからやるに越したことはないわけです。

さて、今後もこの会は継続していきますが、色々な業者さんがいる中で、私たちを信頼して選択して頂けるのであれば全力でフォローされてもらいます。

これまでと変わらずこの場所で地に足を付けて、且つぶれずにその期待にしっかり応えていく覚悟です。

ただ、以前のご相談でも感じたことなのですが、全ての投資家さんと合うようなことは不可能です。

皆さんそれぞれが投資に対する考え方・感じ方、目線は異なっており、僕たちもその芯を曲げるつもりはありません。

そんな中、弊社だけを一途に思って、共感頂いているオーナーさんがこれだけ多くいるわけですので、そういう方たちと共に歩んでいきたいなと思います。

変わらずこのスタンスで進みながら、3年後5年後10年後、その先未来がどうなっているかがとにかく楽しみです。

ランキングが停滞中。上を目指してクリックお願いします!
あ

CFネッツ大阪支社の今。


今日はこれから大阪で個別相談、その後関西オーナーの会。

あ

大阪支社もスタッフを増員し、面白くなってきました。

それぞれスタッフにいい個性があって、今後お互いを刺激しあえる環境になる事は間違いありません。



大阪支社の曽我部はとにかく良いおっちゃん、何事にも興味を持ち進んで実行する。長らく一人で大阪のAMPMその他の業務を背負ってきました。東京との距離を感じつつも決して潰れずに継続して頑張ってきた大阪の顔です。

「のび太」の画像検索結果
北村は、東京でAMPMを経験し、そこで得たことを今存分に大阪で活かしてくれています。彼の業者からの信頼は厚く、未だに東京の水面下情報を仕入れてくる人望はあの若さにして目を見張るものがあります。

「ドラえもん」の画像検索結果
そして、東京での4ヶ月の研修を終え、今月から大阪に戻ってきた山口。どんな事でも素直に受け入れとにかくそれを真面目に実行する。継続性はCFネッツでもピカイチでしょう。またどんな人からもとにかく愛されるあのキャラクターは周りを幸せにしてくれます。

「しずかちゃん」の画像検索結果
あと忘れては行けないのが事務の山根さん。いつも笑顔でみんなに気を遣ってくれて、大阪支社を影で支えてくれています。大阪のシステム関連は彼女のフォローなしには成り立ちません。

今後このメンバーで大阪からも色んなことを発信していきます。チームとして助け合いながら、大阪支社を盛り上げていきます。

もしこちらに来ることがあれば、暇つぶし程度でも結構ですので、ぜひ支社までお立ち寄り下さい。

大阪を出て今年で9年、山内は大阪を裏切った!のではなく、関西の皆さんを幸せにすべく上京して孤独と戦っているのです!うん、きっとそう。

順位が急降下!皆様クリックお願いします!
あ

商業地が45%の上昇で全国一位の地域とは?


あ

大阪、心斎橋2丁目の商業地が45%の上昇で全国一位になりました。いやー盛り上がりを見せてますね。

外国人旅行者にも、関西方面は人気らしく、日本を訪れた旅行者のうち関東圏は全体の21%、関西圏は17%とトップに迫る勢いです。

また関西空港の外国人旅行者は前年比158%、半期として過去最高を記録。

なぜそこまで人気かと言うと、大阪から京都や神戸、奈良まで1時間から1時間弱で移動できて、また交通の分かりやすさも魅力のようです。

日本に初めて行くときは、やはり東京から、そして北海道、そして関西。その後は続けて関西・関西というリピーターが多いんだとか。

あとは、人が温かいとか安くて美味い食というのもあるようです。結果、SNS拡散で次々と旅行者を呼んでいるみたいですね。

いかにリピーターを増やすか、きっと何度も来てもらえれば、どんな場所だって?とまでは言いませんが、何となく居心地が良くなったりするものです。住めば都というように。

そうして将来的に、外国人がもっともっと関西方面に移住するようになれば、その時こそ今の安い賃料が値上げできるのかもしれません。

特に大阪市内の中心地はほとんど空地もありませんので、今ある区分マンションなんかは価値の上昇が期待できると思います。

大阪府は人口減少と新聞でもよく見かけますが、それはあくまでも大阪府であり、大阪市で見ると増加しています。

そういうところを見ても、大阪市内の中心地は投資として面白いと感じています。

さて、そんな大阪で明日は年に1度の関西オーナーの会があります。お陰様でそちらも満席。

これだけ物件を選別してると急激にとはいきませんが、もっともっとこのオーナーの輪をコツコツ広げていきたいですね。

クリックお願いします!
あ

アセットのメンバーを増員したいと思っています。


あ

「とてもいい勉強になります」とは昨日の懇親会での新入社員君。

現在、彼らは研修として不動産コンサル養成講座に参加していますが、それ以外にも様々な資格の講習費用も会社が負担してくれます。

この環境で働いていると勉強させてもらっているのが当たり前のようになってくるのですが、その辺やっぱり初心を忘れたらダメですね。

これまで個人的には、不動産コンサルティングマスター・CPM・CCIM・2級建築士、その他保険などなど、全ての講習費用を会社で負担してもらっています。

ざっと200万は軽く超えているんです。いや〜これって冷静になって考えてみると本当に凄いこと。

なので、僕らはその投資してもらった何倍、何十倍以上も貢献して恩返しする必要があるわけです。

しかし、その営業方針はイケイケの営業ではなく、オーナー目線の営業、または自分が気に入った物件を勧めるような無理ないスタンスでの営業。

本当に恵まれた良い環境だと思います。

これからは僕のいる鎌倉本店も銀座もアセットのメンバーを増員したいと思っています。

不動産のことを真剣に学びながら楽しく働きたい方は、とりあえず鎌倉本店に電話をして一度面接に来て下さい。

自身が不動産を買って資産形成することもできる会社です。

ついでに、うちの会社で25歳なのに自宅と投資物件を買って、着実に資産を増やしている子だっているくらいです。

30年ローンを組んだところで定年前の55才で完済。

ま、25歳の頃の自分と比較すると少々やきもちをやきますが・・・。

しかしこうして劇的に人生が変わりますよ。

〒247-0056 神奈川県鎌倉市大船2-19-35CFネッツ鎌倉ビル
CFネッツ鎌倉本店【TEL】0467-50-0210

クリックお願いします!
あ

親睦会からの懇親会。


あ

今日の休みは、倉橋が大阪での外部講演のため代わって不動産コンサル養成講座の懇親会に参加しました。

以前ブログでもお伝えした通りせっかく三崎まで行くならということで朝からカワハギ釣りをする事にしました。

船はいつもの貸切と違って今日は乗り合いに参加。そうプロ集団の集まり。良い緊張感でやってきました。

今回、唯一釣りに参加したのが東京本社の長友くん。

周りに対する気遣いと優しさピカイチ、人として営業マンとして大事なものをたくさん持ってます。

彼の事をまだまだ知らないオーナーさんも多いかと思いますが、これからが楽しみな人材のひとりです。

こうして遊びつつも、ひとつひとつが親睦会のような感じです。

釣果はなんとカワハギ36枚!最高のコンディションでヒットしまくり。以前の17枚を大きく更新。

a

a

長友君の釣ったのは、ホウボウ。

別の船では北方謙三が乗っていたようで、できればそちらに行きたかった・・・。

懇親会で皆さんにカワハギを食べてもらえて大満足。今日は本当に出来すぎでした。

遊ケのホテルから見える景色、桜が満開

a

そうそう、懇親会が始まる前の話し

「社長、懇親会参加できるみたいです」とは企画の新井さん

え?てことはそもそも僕は必要なかったのでは 汗

クリックお願いします。
あ

無理のないところからまずはコツコツと資産形成を


鶴見区で中古マンション売却のお手伝いをしております。

あ

昭和63年築 64屬裡械味庁法_然複隠毅坑伊

A

浴室や洗面も交換、床暖房も設置済み。

あ

近隣には大型商業施設、公園もあり、またバルコニーから桜だってこんな感じで見えます。

A

住所は横浜市鶴見区駒岡1丁目、鶴見駅からはバス便ですが環境はとても良くて、マンションも総戸数200戸を超えますから管理状態も良好です。

仮にフルローンで融資を組んだとして、1590万 金利0.875% 融資期間35年であれば、月々の支払いは43,963円。

同条件で賃貸で住もうと思うと、きっと9万円くらい。買った方が良くない?ですよ。

また、以前ブログでも書きましたが、元金と利息の内訳を考えるのです。

月々43,963円、年間支払いで527,447円。その内訳は、元金390,000円、利息137,337円。

年間約53万の支払いをしていると言っても、銀行の取り分は約14万。元金分39万円は将来売却する物件の価値が変わらなければ自身の資産となるわけです。

何気に銀行に払っていると思っているローンのうち7割、39万円は貯蓄している事になるのです。

売却する時の情勢にもよりますが、こういう築年数がそこそこ経過しているものは、そこまで価格下落の影響を受けることが少なく、購入価格=売却価格となる可能性が極めて高いのです。

それに今回のマンションでいうと総戸数が200戸を超える大型マンション。修繕積立金も貯まっており、その価値を維持するだけのストックもあります。

賃貸に住んでいるのであれば、こうして支払いに無理のないところからコツコツと資産を形成していくことが重要だと考えます。

個人的にも同じような感覚で自宅を8年前に買いましたし、先程の元金の話しじゃないですけど、銀行から送られてくる返済予定表を見るとまた資産が増えたなって面白くなります。

自宅だから自己満足も大事ですが、こういう目線も併せた選択というのがとても重要だと感じるのです。

今回のマンションについてご興味があれば弊社山口まで
yama.t@cfnets.co.jp ご連絡ください。

クリックお願いします!
あ

15億だったら買うから?軽〜く言ってくれるね。


今日は朝一から先日の中国人御一行様を案内。

あ

価格は4億位内、東京のなるべく名の通っている一棟立地へ。

麻布や渋谷などなど、一緒に回ってみてこそわかる事は多く、とにかく利回りよりも立地、且つ商業地。

住宅地にあるようなものにはほとんど興味を示さず、大通り沿いや駅前の物件が希望のよう。

渋谷のビルを見た後、すぐ近くの工事中の角地物件が気になったらしく

中国人「この物件売りに出てたらどの位?」

山内「15億から20億くらいじゃないですかね」

中国人「15億だったら買うからこういう物件も欲しい」

山内「わ、わかりました。」

しかし、軽〜く言ってくれるね。

とりあえず案内した物件のうち2億のビルが気に入ったらしく、前向きに検討するとの事。

彼らは日本の資産が欲しいだけではなく、それ以上に投資物件を買う別の目的があるのです。

ま、その辺を今いろいろと勉強中。また落ち着けばネタにします。

ついでにこれが案内した麻布の物件写真。

a

何となく太陽の塔を思い出させるこの建物。一応戸建で住居用として住まれているよう。

ま、僕がどこかのデザイナーに頼んでこのイメージ図を提案してきたら即却下ですが 笑

あ、ただ案内した物件はこの左隣のRCマンションですよ。


そして、案内後はお世話になっている業種さんから水面下情報をもらったので川崎方面へ下見。

東急田園都市線の最寄り駅から5分以内の一棟物件。

ちょっと訳ありで自己資金が多めに投入出来れば面白い投資になりそう。

価格は一億位内。

こういう情報を頂けるのは本当にありがたいです。横の繋がりですね。

一日更新しないと順位が落ちます。クリックにご協力お願いします。
あ

「物件価格は4億以内、自己資金は半分入れます。」


あ

昨日は、水面下情報が入ってきたので、品川区へ。

東急目黒線「西小山駅」、あまり一棟物件の出るような地域ではないせいか、初めて行きました。

あ

山手線「目黒駅」から3駅、乗降客数35,000人、駅前はロータリーになっており、なかなかいい雰囲気です。

きっと1年で一番いい時期に行ったんでしょうね、桜が満開でした。

あ

毎年、花見は物件の下見ついでに車内から・・・不動産業者あるあるですね。

そして、気になる物件は1億超えの新築アパート、表面利回り6%台。これから物件精査が必要ですが、入居者は簡単に決まるんでしょうね。

その後、横浜方面の下見をしていたのですが、急遽税理士さんの紹介で中国人御一行様と会食することになり急いで帰社。

話しを聞いてみると、上海などは価格が高すぎる為、リスクが低く今後オリンピックもある東京で投資をしたいという。

紹介というせいもあるのか、皆さん気さくでとてもいい人たち。そしてとても元気でパワーを感じます、少々刺激をもらい過ぎました。

色々と話しは盛り上がって、まずは物件を見せるため後日案内をすることに。

価格は4億以内、自己資金は半分ほど入れるとのこと。こんな投資家がゴロゴロいますだって・・・。

う〜ん、負けていられない。
また色々と勉強する必要がありそうです。

クリックお願いします!
あ

10代が入社、恵まれた環境。

 
4月1日、ここからまた頑張ろうという気になります。

あ

朝のテレビで、世界初ソニーが幽霊捕獲装置を開発したというニュースを聞きました。

へー、ゴーストバスターズの世界やねー、でもこんなん作ってそもそも儲かるの?と思っていた自分。

はい、エイプリルフールのネタだったらしい・・・って普通に疑いもしなかった。

ま、今回の内容はともかく、結構信じてしまうような嘘が最近のエイプリルフールでは多いので、こういうのやめて欲しいんですけど 汗。

きっとそう思っているのは僕だけじゃないはず。

すると、次は国立競技場のデザイン案が白紙になったザハさんが亡くなったというニュース。

もういいよー、って軽く流してると、こっちはほんとだったんですね。

オオカミ少年じゃないですけど、何がほんとか嘘か分かんなくなるんです。

4月1日はもうYahooニュースを見ません。


さて、今日は三崎で入社式。

大卒だけでなく、ついに高卒の子達も入ってきました。
という事は、平成9年生まれくらい?

おそろしい 汗。

しかし、あの初々しい姿を見てると、自分も初心に戻れるというか、きっと社内のみんなも逆に刺激をもらえたんじゃないかと思います。いい子達が入社してくれました。

そんな僕はと言うと大阪から上京して今年で9年目。

その間、色んな事がありましたが、お陰様でいっぱい成長出来ました。

とにかく一番良かったのはお金に走らなかった事。

この業界で1〜2年思いっきり稼ぐのなんか簡単、お客さんを騙せばいいんだから。でもそんな事しても続かない。お金なんて後から付いてくるもの。

そう、今日の倉橋の言葉。

きっとこういう話しを聞けている新入社員の若い子たちは幸せです。

10代でこの会社に入って勉強できる事なんて山ほどある。この恵まれた環境で働ける事、自分も10代の時からここでやりたかった。

ま、今更か。

でも、それをあの子たちに今後も伝えていこうと思う。それが今の自分の仕事でもあると思う。

入社おめでとう。CFネッツにようこそ。

今日もクリックお願いします!
あ
記事検索
クリックお願い↓↓
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

ご購入はこちらから

お勧め書籍
CFネッツ HP
不動産投資のCFネッツ
おすすめ不動産投資書籍
おすすめ賃貸管理書籍
おすすめ不動産投資書籍
  • ライブドアブログ