山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年05月

新築アパートと借り換えと・・・融資承認に2か月!


昨日は、朝から東京へ。

あ

午前中は銀座の某支店で土地の決済+ワンルームの借り換えが6件。

9年前からコツコツと区分を買って頂き、弊社で管理をして実績を作りながら一棟融資のタイミングでワンルームを借り換え。

大型案件と併せて区分の借り換えもやってよ!と、区分だけの借り換えで相談するよりも可能性が高くなるかなと思い、ダメ元の融資相談でした。

それがズバリ的中したのか、無事承認。借り換えることにより区分の融資期間はこれまでより短くなったものの、金利は大幅ダウン。

毎月の返済額はほとんど変わらなくても、元金の減り方はこれまでの比じゃないわけで、将来リスクをかなり下げることができます。

しかし、順調に進んだのはここまで、その後が大変でした。

6物件全ての借り換え手続き。

既存の借り入れ銀行によっては、その手続きに申請から1カ月以上かかるケースも。

区分の借り換えと新規アパートの融資は同時実行ですので、借り換えに手間取るとアパートの融資にも影響が出てくるわけです。

なんとかオーナーさんの協力もあり、ギリギリ間に合ったのですが、次は借り換え先の某銀行支店担当者がどうもこういう取り扱いに慣れてないようで、とにかく後出し後出し。

金銭消費貸借契約時もか〜なり時間がかかり、決済時も段取りの悪いこと。

いや、それはそうじゃなくて、こうやった方がいいよ、的なことがこれまで何度あったことか。

融資申し込みから本承認まで2か月!もかかりましたしね 汗。ここだけの話し、決済の1週間前でも実は融資承認になってなかったのです。

もしそこで、融資否認なら?さーて、どうしたでしょう。

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あ

今回は新築アパートでも、分割にて融資を受けるものですから、昨日の決済がある意味スタートのようなもので・・・上棟時の融資や完成時の融資のことを考えると少々気が重いなと。

唯一の救いはオーナーさんご夫婦がとても良い方でとても協力的だということ。

さて、来月から建築が始まります。

水面下情報にビビッと。


今日は急遽水面下情報が入ってきたので、物件の下見と建築現場へ。

あ

アパート用地として多いのは、前面道路が狭くて、地型が悪くて、でも駅からは近いから単身者用の間取りでも戦える。

しかし、今回は横浜にある某駅からほぼほぼ平坦の整形地+前面道路も広々。且つ、東急東横線!

こういうのってビビッと来るというか、とにかく感覚的に良さそうだなと。ワクワクしてきます。

ひとつだけ問題というか、ハードルの高さとしてあるのは、価格が2億!少々ボリュームが大きめなのです。

以前にブログでも書きましたが、一時期取り扱いの多かった7000〜8000万くらいの優良物件がなかなか少なくて、1億超えが全体的に増えてきているのです。

価格2億だと仮に銀行でフルローンが可能であったとしても自己資金は不動産取得税等含めて約1400万。

ま、これくらいならなんとかですが、9割融資なら3400万。ちょっとハードルが高いですよね。

でもね、いい物件ですよ。これも表に出せばささっと売れていくと思います。

こういう水面下をいかに抑えれるのか。そこがこちらサイドの力のみせどころ。

現在精査中ですが、ご興味のある方はご連絡を頂ければと。

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あ

どのようなセミナーに出ていいか迷っている方は、
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第二部ではダメ物件に手を出さずに、確実に安全で優良な物件を取得して頂くようにNG物件のココがダメだった、ココが惜しかった等具体的にご説明させて頂きます。

http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2016mekiki.html
 

銀行の商品開発打ち合わせ


あ

2日前、IREMの総会には出れなかったものの、仕事が終わってから、CPM同期である福岡の伊藤さんと新橋で飲み。

色んな話で盛り上がり、相談ごともあったりしたのですが、とにかく真剣に僕のことを思い考えてくれて、ほんと愛情たっぷりで、何だかちょっとうるうるきました。

すると、偶然IREMの総会に出ていた他のCPMメンバーの方々8名くらいと出会い、そこから名刺交換会・・・これも何かの縁ですね〜。

楽しい時間を過ごしました。

そして、昨日は午前・午後と決済が2件。

そのうち1件はわざわざ福岡からお越し頂き、マンションの売買。もう1件は2年ほどかけて様々な手続きを行い、やっと完成した新築アパート。

時間をかけて取り組んで来ただけに、これで全ての手続きが完了したかと思うとやけに寂しい気持ちもあったりして。自分の元から巣立っていったじゃないですけど。

ま、でもオーナーさんにとってここからがスタートですので、これから弊社で管理をしつつ、しっかり運営していきたいなと。

そして、決済が終わってからは、先日ブログでも書いてました某金融機関の商品開発の方が来社。

こういう融資条件だと取り組みがしやすいだとか、こちらの希望を色々とお伝えしました。

この金融機関のスタンス的にとても僕らとマッチするというか、投資エリアもそうですし、融資の基準はDCRを重視するとか、キャップレートの話もできたり、いいパートナーになれるんじゃないかと。

今後も定期的に打ち合わせをしつつ、秋口には新商品としてお届けできそうですので楽しみにしていて下さい。

金利は1.5%?融資期間35年?フルローン?

まさかそんなうまく行きますかね〜、まさかね〜。

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ただただそんな思いです。


昨日のブログの続き

あ

結婚式のあと、新橋で木内さんと飲み直し、その後ひとり四ツ谷で知人のライブを見に行くことに。

これまでコンサートにはもちろん何度か行ったことがありますが、ライブホールというやつは初めてです。

それぞれ歌手が30〜40分くらい順番に歌うのですが、あーみんなこうして頑張ってるんやなとしみじみ。

知人の人は、スペシャルゲストとしてトリを務めていたのでもちろん別格に上手いのですが、生き生きとしたその姿が眩しくもあり、世界は違えどふと今の自分と比較してしまうものです。

楽しみながら何かに真剣に取り組む姿勢って、見ている周りを幸せにするし、気持ちよくもあって、とても刺激になるもんです。

自分もいい仕事をしたいと、ただただそんな思いです。

逗子から新橋、新橋から四ツ谷。その後何だかもう一軒行きたくなって四ツ谷から武蔵小杉に移動してひとりで飲み直し。

なぜかお店の人から不動産の相談を受けて、結局横浜の自宅に帰ったのが0時半。

なかなかハードスケジュールでしたが、幸せと刺激をたくさんもらえた1日でした。


そして、今日はお台場でIREMの総会とCPM.CCIMの授与式。残念ながら月末という事もあり予定が詰まっていて欠席。ここから一週間はとにかく忙しくなります。

これから日吉の業者訪問、終わってから銀座へ移動。今日も終電ですねー。

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私 結婚できないんじゃなくて、しないんです。


昨日はCFネッツ社員の結婚式に参加。

あ

まずは言葉よりも写真を見てもらった方が伝わるかなと。

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あ

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笑いあり、涙ありの素敵な結婚式でした。な〜んかやっぱりこういうのっていいですね。

ただ・・・

いつもいじられるんですよ。

ブーケトスの時も、「山内も並んだら!」とか「ブーケ取った人にアタックしたら!」とか、みんな言いたい放題・・・。

いつするの?なんて何回言われたことか・・・。

や、やりますよ、近いうちに!相手は未定ですが 汗。

この際なんではっきり言わせてもらいますけどね、

「私 結婚できないんじゃなくて、しないんです!」

って、これ一度使いたかっただけ。


でもやっぱり結婚するときはこういう式をしないとだめですね。正直あまり興味なかったのですが、今回参加させてもらって感じました。

みんなが幸せを感じれるこういう瞬間ってなかなかないよなと。

特に会社のスタッフが多かったのもありますが、日頃みんな必死に働いていてて、一緒に笑顔であれる時間なんてほとんどないわけですが、昨日だけは違いましたからね。

みんな笑っていて、ほんと温かい気持ちにさせてもらいました。

ま、僕も来年くらいにはできるように頑張りますよ、電撃婚を。


ご結婚おめでとうございます。


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CFネッツフェアと司法書士と買主仲介業者


今年のCFネッツフェア・・・

あ

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全国から多くの皆様にお越し頂きました。

参加した金融機関は6行+私服で紛れていた某銀行マン2人。

私自身はセミナーの出番以外は基本チームのブースで待機。最終10件以上は個別相談をやったんじゃないかと。

いや〜よく喋りました。

終わってから、「おっ、山内、なんだ今日いたのか!」とは代表の倉橋。

ひ、ひどい 汗。

一応セミナーにも出てたし、めちゃ働いていたし、昼ご飯食べる時間なかったしー。

ま、何はともあれ無事終わり、懐かしいオーナーさんとも会えましたので良かったなと。

多くのオーナーさんから「ブログいつもクリックしてますので更新してください〜」とお声掛け頂きましたので、しっかり更新しないとですね。

皆様、ありがとうございました。


そして、今日は朝から東京で決済。ま、終わったから言うのですが、司法書士の対応悪かったな〜。

最初電話がかかってきた時にあまりにも言葉がきついので、「あの〜先生、もう少し優しく喋ってください」とつい言ってしまったくらいです。

基本的に特約等がない限り、どの司法書士を使うかは買主側が決めれます。今回こちらは売り側の仲介でしたので、相手側の指定司法書士です。

それが失敗でしたね。

本人としては悪気はないのかもしれませんが、いや〜お客さんに対しても同じ対応だったので、ちょっとドキドキしますよね。

しかし、今回はそれ以外にも色々ありまして・・・

決済日が決まった時、買主側の仲介業者さんから連絡があり、「山内さん、決済同席しなくてもいいですか?」と。

え、どういうこと!?

「他の予定が入ってるので!」

いやいや、それは違うでしょ〜、こっちもめちゃ大事な仕事やし。

結局、売主さん買主さん両方の伝票をこちらで作り、説明し実行したわけです。

なんかオカシクナイ?

ま、買主さんもとても良い方だったので、構わないんですけどねー。

日々驚きの連続です。

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明日のCFネッツフェア・・・


今日は銀座で個別相談が2件、終わってから鎌倉で静岡のオーナーさんの区分マンション契約、そして名古屋のオーナーさんの個別相談。

あ

先ほどやっと少し落ちついたところ・・・

だったのですが!

この時間にもかかわらず、事務所の電話がひっきりなしに鳴るので、数件取ってみると、どれも明日のCFネッツフェアの問い合わせ。

「先ほどCFネッツフェアの開催を知ったのですが、HPの募集が終わってるのでもう参加は駄目でしょうか?」とのこと。

一応締め切りは昨日までなのですが、もしご希望の方がいらっしゃればそのままHPから申し込み頂ければ大丈夫です。明日の会場入り口で受付に名前をお伝えください。

ついでに、私はフェアのセミナーに出ている時間帯以外、チームのブースに待機しておりますが、既に個別相談の申し込みを数件頂いておりますので、ご希望の方はお早めにスタッフまでお伝えください。

年に1回のイベントCFネッツフェアは過去最高の申し込み者数となりそうです・・・お時間ある方はぜひお越しください。

さて、今日は何時に帰れるかな〜。

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物件評価基準がDSCRの銀行


新規の某銀行さんから問い合わせが・・・マイナス金利の影響?この時期のあるあるです。

あ

連絡をくれたのは銀行内でも商品開発をしている部署の方らしく、今後収益物件に融資をしていきたいがどのような商品を作れば持ち込みが多くなるのかというご相談。

話を聞いているとなかなか良さそうかなと。

と言うのも、フルローンもいけて、「物件の評価基準のひとつとしてDSCRが1を超えていれば可能性があります」なんて、DCRが「1」ってことは単純にオーナーの持ち出しがないってことだけですから、もしかして審査が緩い?なんて思ったりします・・・。

それにしても銀行さんからローン返済余力の話を聞けることもそうはありません。(DSCR=ネットの収入÷年間ローン返済額)

こういう時に、「ん、DSCR?それなに?」だと話になりません。なので、知ってますよ!と言わんばかりにこういう時はあえて被せます。

「弊社の方では、オーナーさんの資産背景によりつつもDSCRは1.3以上をひとつの目線で紹介しています」

な〜んて言うと、あ、わかってるな〜って、銀行さんからの印象もよくなるはずです。

とりあえず来週お越し頂いて、こちらとしての希望、目線を伝えようと思います。他行と同じスタンスよりもその銀行独自のカラーがあればよりいいかもしれません。

秋を目途にスタートさせたいようなので、またその辺は追ってお伝えできればと思います。

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恵比寿と役所と税務署と。


あ

今週の休日はジムで汗を流し、事務所で仕事をして、夜は久しぶりに恵比寿で食事。

知人と寿司屋に行ったのですが、これがなかなか素敵なお店。

恵比寿駅から徒歩5分、一本路地を入ったところなので、隠れ家的な感じもあります。

恵比寿らしくお洒落で、店内は落ち着いた雰囲気、でも硬すぎないのがまた良いんです。

つまみで雲丹をもらい、シソの葉を巻いていただく。

「このシソの葉が美味しいよな〜」なんて話していると、カウンターから板前さんが、そっとシソの葉をサービスしてくれる。

ここは本当に東京か!?と思う瞬間。はい、そういう接客にとても弱いのです・・・。

写真は、雲丹とホタテの海苔巻き。絶対に美味いやつです。

あ

場所柄、来ているお客さんも皆さんお洒落ですね。たまにはこういう雰囲気も大事かと。

鮨染井金平 恵比寿、お薦めです。

そして昨日は役所・税務署巡り。銀行提出書類を揃えてました。

もちろん物件を買うためのです。

「融資は全然問題ないですよ」とは銀行担当者、有り難い。

久しぶりに購入できるか・・・。

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お金が気持ちよく暮らせるように・・・


あ

昨日のミニフィールドワークセミナーも満席御礼。兵庫や長野からもわざわざお越し頂きました。

終わってからの懇親会、リーシングのスタッフも参加しての開催。

懇親会から来られるオーナーさんも合流して、えらく盛り上がってしまいました。たまにはこうして他部署含めての交流もイイもんです。

次回6月19日(日)横浜駅集合、先程HPにアップされましたのでご希望の方はお早目に申し込み下さい。


さて、話しは変わりますが、皆さんは今どのような財布を使っているでしょうか。

長財布を使っている人は仕事ができる!なんてよく聞きますが、先日こんな記事を見かけました。

「年収は使っている財布の値段×200」になる?らしいのです。

なので、年収1000万の人なら5万円の財布、年収2000万の人なら10万円の財布。

その記事によると・・・

「稼いでいる人の多くはお金を擬人化して、あたかも自分のパートナーであるかのように語る。彼らにとって、お金は単なる交換の手段ではなく、人生を豊かにしてくれるよきパートナーなのだ。だからこそ、お金が気持ちよく暮らせるよう美しい長財布の中に入れて、お金を丁重に接遇しているのだ。」

お金が気持ちよく暮らせるように・・・うまく言うもんですね。

もし今の年収が300万の人でも、10万円の財布を使っていれば、いずれ年収2000万円の方向に進んでいくとか。

ま、これは正確な統計を取ったわけでもなく、どれだけ正しいかはわかりませんが、なかなか面白いなと。

靴と時計はイイものをしなさい、なんてよく言われたものですが、やっぱり財布も大事ですよね。

今、自分の持っている財布は、かれこれ16年前くらいに買ったものなのですが、まだまだ十分使えるのです。

しかしながら、上を目指していくならば、そろそろ新しい少しばかり高めの?財布を購入しようかと考えちゃいますね。

その他にも・・・

1.長財布が鉄則・・・お金が思い切り手足を伸ばせる長財布が最適、お金をもてなす心が大事。

2.札は揃えて入れるべし・・・お札の向きを揃えることでお金を意識する。お金を気にかける姿勢がやがてお金をコントロールする力につながる。

3.余分なものは入れない・・・お金持ちの財布は必ず薄い。領収書、ポイントカードなどなどが入ったメタボ財布はお金の居場所が狭いからお金に嫌われる。

4.カードは必要最低限を

5.小銭入れは別に持つ

なるほどね〜、今日から財布を意識して使ってみようかと。

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初心に戻り、また貪欲に。


あ

昨日は数年ぶりにCPMやCCIMの協会であるIREMのセミナーに参加。

歴代の会長による3部セミナーです。

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久しぶりに参加したのは、うちの社長が話すと言うのもありましたが、今更ながらこういう交流も大切にしないとですね。

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終わってからは立食での懇親会、参加者は100名近くいたと思いますが、ほとんどの方がCPM.CCIMの有資格者であり、とにかくモチベーションが高くて、他の団体とは何となく雰囲気の違う感じがあります。

しかし、このCPMという資格を持っていたら、不動産コンサルタントとしてオッケーかと言うと決してそうとは限らず、昨日のセミナーの話でもありましたが、結局継続して勉強しなければ人は忘れていくのです。

なので、自分なりにこれを使って行くことが大事であり、僕らで言うとセミナーを企画して、その為に色々な調べものをして吸収する、それを続けることにより知識が自分のものになるわけで、そうして日々成長して行かなければなりません。

そういう意味でも、昨日のセミナーに参加してまたいい刺激をもらいました。初心に戻れると言うか、貪欲に学びとにかく上を目指そうという気にさせてくれます。

ついでに僕がCPMの資格を取ったのが2008年、かれこれもう8年前です。どれだけ成長できたかなと思いつつも、やっぱりオーナーさんと一緒に歩み進んで来たという気持ちがとても強いです。

まだまだここから、自分の描く理想系に近付きつつも、目指すところは遠いですね。

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これで来なかったら僕の責任?


昨日は、アルバイトで来ていた早稲田大学生の子と物件の下見へ。

あ

車内では、なぜこの業界に興味があるのかという話に。

彼曰く投資に興味があるようで、将来的には投資物件を買って運用をしていきたいようなのです。

まだ学生なのにしっかりしてる・・・自分の20代前半の頃とはわけが違います 汗。

ま、そういう事もあってシーエフネッツに興味があるわけです。

とにかくうちの会社で基礎から学び、コンサルタントを目指すと言うのは理想的だと思います。

こうして仕事で物件の下見が出来て、賃貸管理を行っていることからしっかりとした運用実績も見れます。

シーエフネッツの帝国データバンクの企業評点も高いことから住宅ローンはもちろん、アパートローンだって組むことができます。

20代前半からこの環境でやれるわけですから、じっくり色んな資格をうちの会社から補助してもらい、現場で実績を積んで引き出しを増やしていけば、かなりのスピード感をもって成長できること間違いなしです。

この下見の間、シーエフネッツで働いた方が絶対に良いわ!って何回言ったかな。純粋に彼の事を思うとそう感じただけで、この気持ちは伝わってると思います。

これで来なかったら僕の責任?汗。とりあえず言いたい事は全部話したので、きっと大丈夫かなと。

今年入社した新人もそうですが、良い子が多いです。これからが楽しみです。

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初投資でも再投資でも「融資枠確保からの物件紹介」が大前提。


昨日は役所訪問、電柱移設立会い、オーナーさんとランチ打ち合わせ、方針会などなど。

あ

ランチ打ち合わせは銀座のレストランで、オーナーさんとは3年ぶりにお会いしました。

そろそろ次のアパートを購入希望との事ですが、こうしてまたご連絡頂けるのは嬉しいものです。

まず、再投資でも気になることはやはり融資。とにかくそこを固めることからです。その結果によって選択できる物件の価格帯が大きく異なってきます。

これだけ優良物件が少ない中で、融資枠を事前に取っておかないと、せっかくお勧めできる投資物件が出たところで、僕ら仕入れをしている側からするとなかなかご紹介などできません。

買付を入れてまず売主から言われることは、「融資は大丈夫?」なのです。事前に銀行相談をしていることによって、1番手を確保しやすくなります。

それでも心配性の売主には、「事前融資が通っているかどうか銀行に直接確認してもらってもいいですけどね」と伝えると、ほとんどのケースで大丈夫です。

そもそもいい物件なんてスピード勝負なんですから、「融資枠確保からの物件紹介」が大前提です。

そして、ある程度の狙える価格帯がわかれば、あとは物次第。ついでに今儲かる不動産投資をこの情勢で考えると、物件の構造というのは必然的に決まってきます。

詳しくは5月28日(土)大船で開催する私のセミナーにご参加頂ければ詳細にお伝えしますが、そこを間違っては元も子もありません。

どれだけ属性がよかろうと、その入り口だけは本当に気を付けないと痛い目を見ます。ま、相続対策なんていうともう少し選択肢が増えてきますけどね。

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金融機関が6行、士業コンサルタントも続々と


三崎のカワハギ釣りに無性に行きたい今日この頃、そろそろ企画しないとなー。

あ

さて、今年も年に一度のCFネッツフェアが開催です。

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あ

5月22日(日)場所は新横浜駅のプリンスホテル。10時開場〜17時まで。出入り自由です。

今年は金融機関が6行も参加、もしかすると更にもう1行追加になるかもしれません(現在交渉中)。

懇意にしている融資担当者を個別にご紹介しますので、ぜひこの機会にお声がけ下さい。

毎回、このフェアをみていて、投資家さんが直接最前線の融資担当者に相談できるというのは本当に珍しいことです。

見知らぬ銀行の窓口に飛び込むのと、弊社のセミナーで私たちから紹介するのでは、対応も大きく異なってきます。ぜひうまく利用して頂きたいのです。

それぞれ6銀行に出向くことを思えば、かなり効率が良く時間の短縮にもなりますしね。

そして、今回はCFネッツグループのスタッフも更に強化。弁護士・税理士・不動産鑑定士・建築士・行政書士・土地家屋調査士などなど。

ここまでのメンバーが揃うのはこのCFネッツフェアでしかあり得ません。無料でご質問OK、お気軽にご相談ください。

私も12時50分から14時半のセミナー以外は専用のブースにいますので、ぜひお越しください。

CFネッツフェアのお申し込みはこちらから。


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やれると言った事は絶対にするし、やれない約束はしない。


先日の銀行さんとの会食。場所は藤沢駅にあるまつだ家という居酒屋。

弊社リーシング佐藤のオススメ。美味しい魚と日本酒が揃う店。

評判通り新鮮な魚、そこでクイっと日本酒・・・と言いたいところですが、そこは我慢してハイボールです。
 
あ

銀行さんとの食事はやはり楽しかった。

自分は絶対にお客さんを幸せにするからという支店長の自信、その姿勢はホンモノです。

過去、この方担当で融資を受けた自分のオーナーさんも皆さんとても満足してもらっています。

だって、やれると言った事は絶対にするし、やれない約束はしない。数字だけでその場限りの営業はしない。

「え、いつの間に異動になったの?聞いてないよ〜」なんて銀行あるあるはないのです。

業界は違えど人として社会人としてこのスタンス、共感できることが多くあります。

普通、銀行マンとの付き合いって支店が変わればほとんどの場合終わってしまうのですが、こういう方だから異動があろうと関係なくこれまでの付き合いが継続するのだと思います。

そういう人と共に過ごす時間はとにかく気持ちがいい。ネガティブな話なんて必要ないのです。

後ろを向くのではなく、常に前を向いてぶれない姿勢。それを見ているだけでハイボールが何杯でもお代わりできちゃいます 笑。

少々飲み過ぎましたが、それでも夜の10時には解散。なんだかとてもスッキリした夜。

さ、もっと働きます。

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あ
 

支店長の追客力。


長らくお休みを頂いておりましたが今日から営業再開です。

あ

今年のGWは本当にゆっくりさせて頂きました。ポツポツと仕事もしておりましたが、たまにはこういう休みもいいですね。

休み中に、某銀行マンから「今日のご都合は?」とのLINE。
=飲みの誘いです。

さすがに急すぎるし予定が入っていたので丁重にお断りしたのですが、その翌日にまた再度メールが、

「じゃ、5日の予定はどうですか?」と。
なかなかの追客力、さすが出世頭の支店長です。

不動産の営業をしていると、とにかくお客さんに電話営業、日々追客をするのが基本なのですが、僕らのスタンスとしては良い投資物件が出ない限りこちらから営業をかけるようなことはありません。

それはとても大切な事ではあるのですが、何だか楽な営業しすぎてないか?と思うようなこともあったりして、そういう時にこうした支店長の追客する姿勢を見ると、刺激を受けたりするものです。

そして、食事に誘われた今日5月5日祝日。銀行さんは休みのはず・・・。う〜ん、その姿に誘いを断る理由が見つからないのです(ちょうど先約がキャンセルになったというのもあるのですが)

という事で、早速今日から夜は食事に出掛けてきます。せっかくお誘いを頂いたので、またいい情報があればお伝えします。

さて、今月は一棟アパートや住宅等の決済が4件ありますので、その準備をしつつ、体を慣らしていきます。

休み中のブログもしっかり更新するつもりではあったのですが、なんせネタがなかったのです・・・。

仕事ができることに幸せを感じつつ、倉橋の朝礼を生で聞いて現実に戻りつつ・・・またしっかり働いていきます。

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あ

自分でクロスを貼ってみました。


先月だったと思いますが、休みの日にクロスの貼り方教室に行ってきました。

あ

仕事で自分がクロスを貼るようなことはありませんが、少々興味がありまして。

以前から一度その教室に行こうと思っていたのですが、少人数のせいかいつも満席。先日やっと1席だけ取ることができました。

WALPAというお店。
自分で貼ってはがせることができるクロスで、今貼ってあるクロスの上から専用のりを塗って、WALPAのクロスを貼るだけです。

簡単にはがせるので賃貸住まいの方でもOK。ゆっくりはがした後、水を含ませたスポンジでのりを拭けば終わりです。

クロスも色んなデザイナーのブランドがあり、なかなかオシャレ。

あ

ついでに写真の天井もクロスです。

部屋はもちろん、キッチンやカウンター、椅子などなど、ほとんどのものに貼れてしまいます。

金額は平米2,000以下のものから、6,000円以上のもの(高い!)までピンきりです。やっぱり高くなればなるだけオシャレなものが多いのですが、とりあえず一番安いものを買ってみました。

そして、昨日自宅で貼ったのがこれ。

BEFORE
a
 

AFTER
a
 
う〜ん、なんか普通・・・。

やっぱりもっと派手目なものにすれば良かったかなと思いつつ、ま、最初なのでこんなもんですかね。

今後は、トイレのクロス・キッチンに貼っていく予定。問題はめちゃくちゃクロスの数が多いので、どれだけセンス良いものを貼れるかですね。

ただ、自分の所有物件が空室になった時にこれをわざわざするかというと、 そこはいつも通りプロに任せようと思いますが、自宅ならゆっくり時間をかけてやれるのでなかなか面白いです。

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あ
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

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これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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