山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年07月

六本木遊ヶと釣り大会2016


昨日は久しぶりに六本木の遊ヶ崎へ

あ

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約1年半ぶりです。

10年近くお世話になってるオーナーさんご家族と今後の打ち合わせも兼ねての会食。

季節の料理を頂きました。

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松茸と鱧のお吸い物

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握りは、雲丹・いくら・金目などなど

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アップしている写真はほんの一部ですが、いや〜贅沢させてもらいました。


カウンターで寿司を食べるのもいいですが、今回のように個室でゆっくり頂くのもまたお薦めです。

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少人数であれば、2〜4名個室もいいですね。こちらもお薦めです。

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オーナーのお子さん曰く、寿司よりも「損しない相続」がお薦めのよう。

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この歳から相続に興味をもっているだなんて、将来有望ですね。

次回はカウンターで、サングラスの似合うお洒落なこういう彼女と一緒に行きたいものです 笑

あ

美味しい魚を食べたい方は、ぜひ一度行ってみてください、ランチもやってますよ。弊社会員の方は割引もあります。

東京都港区六本木6−8−1
六本木 遊ヶ崎
03−6434−9858


え、釣ってすぐの魚を食べたい?

9月10日(土)釣り大会2016にお越しください。今回は私も参加します。

船酔いが気になる方は懇親会からでもOKです。懇親会からだと参加費はなんと3,000円!安い。

みんなでいっぱい釣って贅沢な宴会にしませんか?

あ

これを経験するとそこいらの魚が食べれなくなるかも、美味くて感動しますよ。

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あ

思い入れの強いものになります。


あ

物件の調査で横浜の関内へ

あ


精査中の土地が2つの用途地域にまたがっており、そのラインを確定すべく役所に出向いたわけです。

例えば、2つの用途地域がそれぞれ建ぺい率60%と50%であれば、加重平均で建ぺい率が決まりますので(容積率も同じ)、そのラインが決まらないとプランが出せないわけです。

ま、今回の土地はそこそこ広さもあり、ほとんどが60%でプランにも余裕がありますので、そんな問題にはなりませんが、どちらにしても建築確認申請時に今回の書面も添付する必要があります。

とりあえずこの手続きをしてラインの確定まで1週間ほどかかりますので、早めに申請をするに越したことはないわけです。

道路台帳と、縮尺が合っている測量図を2部印刷して、住宅地図には赤で印をつけて・・・あ〜でもない、こ〜でもないと役所から指摘を受けながら・・・

こういう地味な仕事もあるのですが、日々勉強と思いながら取り組まないとですね。

ひとつひとつクリアしていき、きっと今からだとアパートの完成は来年の繁忙期、それはそれは思い入れの強いものになります。

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あ

解決策を考えて。


先日の火曜日は朝から新宿で決済。

あ

同じ物件が2つとしてないのが不動産、さらには売主さん買主さん、仲介業者、銀行さん。家を売るオンナじゃないですが、そこには色んなドラマがあったりします。

今回決済した物件は元々数年前に買って頂いたアパートで、訳あっての売却。それを弊社のオーナーさんに購入してもらったという事です。

不動産投資の場合、数年でそんな売り買いをするというのもめずらしいのですが、僕自身も思い入れのある物件だけに色々と感じることも多かったのです。

ま、今回はそのまま管理も継続しますので、今後も変わらずこのアパート(我が子の成長?)を見守っていけるのは嬉しく思います。

さて、不動産コンサルティングの仕事というのは、数々の提案もそうですが、両者の間に入って話をまとめる事が多く、先程の話、同じケースというのはひとつもありません。

中には釣り糸のように絡まりまくっている事もあって、釣りならば迷わずハサミでチョッキンなのですが、もちろんそんな選択肢はあり得ないわけです。

先日も銀行マンから、今こんなクレームになっててね、なんて話しを聞いたのですが、それって仲介業者が単に仲介の仕事を出来てなくて、普通そんなこと絶対にあり得ないよなーという極めてめずらしい事例。

なので、銀行側としてはなーんにも悪くなく、完璧にトラブルに巻き込まれていたわけです。

ただ、それでも解決できる方法を考えて考えて、逃げずにやるしかないのです。そして最後には悪くもない銀行さんが謝ることになるかもなのです。

いやー銀行マンってほんとストレスの溜まる大変な仕事ですよ。

そんな理不尽なことにも負けず、経験勉強と思い進んでいかないとですね。

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4世帯のアパートだと運営費率がね。


以前取引をした業者さんから水面下の情報をもらいました。

あ

あ

概要書に㊙なんて記載があると、ちょっとワクワクするものです。

某駅からは徒歩5分。現況はまだ古家が建っており、想像していたより全然良かったです。

今回は、そのまま土地で買ってもらっても、売主の方で建売のアパートにしてもいいよ、との事。

土地で売ってくれるのであれば、その方が有り難いんです。リーシングスタッフと一緒にこちらでプランをあれこれと検討できますので、自分の得意分野です。

あとはそのプランから土地建物の総額次第という感じでしょうか。と言うのも、規模としては4世帯なので、運営費率が高くなり収支クリアするのが難しいのです。

特に最近の価格からだと、この規模ではほとんど取り扱った実績はありません。

ま、しかしながらこういう情報をいち早く頂けるのは有り難いものです。

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さて、明日は休みですが、朝から新宿で決済。午後の予定が入らなければ、終わってからご褒美にコリアンタウンで焼肉でも食べようか悩み中。もちろん昼間っからお酒・・・。

共感できる方と共に。年内のセミナースケジュールは・・・


今日は7時半の新幹線で大阪へ、日帰りです。

あ

信念を持って取り組むって事がつくづく重要だと感じます。

無理に背伸びをしたってしょうがない、時間がかかってもぶれないよう継続すること。そうすることで着実に一歩を踏み出すことができる。

ぶれているような一歩は前進ではなく後退、一時期の自己満足にしか過ぎない。

そんな事で飯が食べれたとしても誰もついてこない。気付いた時にはひとりぼっちになっているだけ。

今はコツコツとゆっくりゆっくりかもしれませんが、このスタンスで進んでいくことが正義だと信じてやっていきます。

ぶれずに行動すること、簡単なようでなかなか難しいのです。だからこそ見失ってはいけない。

そんな思いに共感して頂けるオーナーさん、仕事仲間、友人と一緒に進んでいければと思います。


さて、来月からのセミナー開催についてお伝えします。

8月7日(日)東京
「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」
久しぶりに懇親会もやりますよ。

9月3日(土)大阪 
「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」
こちらは初開催セミナーです。

9月17日(土)東京 
「数字でわかる不動産投資の全構造」

10月15日(土)大阪 
「数字でわかる不動産投資の全構造」


そして、11月のセミナーは、

11月5日(土)大阪
「不動産投資大阪スタートアップ2部セミナー」
初開催セミナー、北村君との2部。

11月13日(日)東京
「今、知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」
初開催、銀行さんとの2部セミナー。

少し早いですが、とりあえず年内はこんな感じのセミナースケジュールを予定しています。ご都合の合う方はぜひ。

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「家を売るオトコ」


今日は同じチームの丸本と久しぶりに自宅用マンションの案内をしてきました。

あ

普段は投資用がメインではありますが、こうしてオーナーさんからの依頼で受けることもたまにあります。

いつもの投資とは違い、数字だけではなく自宅用は自己満足の世界が強いので、基本はその方の希望に合うのかどうかが中心になります。

エリア・広さ・間取り・向き・価格・校区等々・・・

希望を言い出したら切りがないのですが、極力イメージに近いものを数多く用意します。

しかしながら、全てがクリアできるような完璧な物件などはなく、どこを叶えどこを妥協するのか、これがポイントかなと思うのです。

2000万のマンションでも、また5000万のマンションを探している方でも、必ず妥協点が必要になってきます。

そして、今日案内したマンションのひとつが条件にも合いかなり良かったですね。オーナーさんの希望はもちろんの事、こちら側の目線としても合格。

建物・共用部の管理状態、管理費・修繕積立金の内訳、専有面積に対する間取りの配置、意識して作られた収納力等

それらに対しても決して価格は高くはなく、上出来でした。

あとは重要事項説明書が手元にありませんでしたので、それらをチェックさせてもらい、問題なければGOですね。

自宅用と言えど、投資家としての目線でも提案しますので、調査して気になる点があれば、逆にこちらから止めておきましょうとストップをかけさせてもらうことも多々あります。ま、それが僕らの強みだったりします。

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こうして一緒に見て廻ることで、そろそろ自分もマンションを買い替えたいなと思ったりするのです。

次は、馬車道か日本大通りあたりに。あの辺の雰囲気が好きなんです。

しかしながら、まだまだ投資物件も買い足していきたいので、購入する順番を大切に、そして背伸びだけはしないようにしっかり選択していかないといけません。

2億のビル、現金で買うからさ。


銀行さんから「生きてますか?」という連絡が入ったので、そろそろブログ更新します。

あ

ここ1週間は、銀行面談や管理の打ち合わせ、水面下情報の精査などなど、忙しく働いてました。

そして、昨日は新宿で決済、終わってから新築アパートの完成立会い。

あいにくの雨でしたが、物件はとてもいい仕上がりです。

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アパートに多い旗竿地、奥まってはいますが通路に駐輪やバイクスペースを確保できるのがメリットです。

あ

室内はこんな感じ。ロフトも広々6帖以上確保できています。

窓を多く取っているのは、建築基準法で有効採光面積を確保するための処置ではありますが、お陰で室内に入った時のイメージがとてもいいです。

綺麗に間取りも入っているし、ほんといい物件ですね。そして、これからの募集活動は鎌倉本店の先崎さんに引き継ぎます。

わざわざ浜松からお越し頂いたS様、ありがとうございました。


さて、話しは変わりますが数日前、中国人の方から電話がありました。

「山内さん!中国から知り合いの人連れて行くから、物件案内してよ!」

勢いを感じつつ、

「どんな物件がいいですか?」

「東京か横浜・川崎あたりで価格は2億までのビルが希望だよ、現金で買うからね」

先日、数百万のワンルームマンションをローン特約付きで買い付け入れた自分・・・。

「2億のビル現金で買うからさ。」

う〜ん、言ってみたいもんです。

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ワンルームで1億円!?


イギリスのEU離脱により、ロンドン中心部の住宅価格が平均1000万ほど値下がりしているらしいのです。

あ

その値下がりを見越し視察をしている日本人もいるらしく、離脱後問い合わせが増えているとのこと。

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ただし、ロンドンの住宅は、高額過ぎてサラリーマン投資家には手の出ないような価格で、12畳ほどのワンルームで9000万から1億!が当たり前、手ごろな価格でも6000万くらいです。

さらに非移住者の投資ハードルは高く、現金購入するようになるという事。

2012年のロンドンのキャップレートは4%、これは集計中央値ですので、中心部だと更に下がると考えられ、そんなことならわざわざ海外に行かずともキャップレートが4.5%〜5%取れる東京でいいように思います。

ま、こういう海外投資を考えている方たちはインカムではなくキャピタル狙いでしょうけど。

こう見てもやはり東京は割安。今後2極化が進むと思いますが、都心部はまだまだ価格の上昇する余地があるんじゃないかと感じます。

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銀行合併と融資スタンス。


今日は、鎌倉の事務所に、Y銀行・S銀行(SG銀行ではない)が来社。この情勢もありアパートローンは積極的に取り扱うようになっているみたいですね。

あ

地方銀行はどうしても融資エリアが決まっているのですが、この度合併したことによって、そのエリアが拡大したようなのです。

何となく合併すると、融資条件の引き締めを感じることがこれまでは多かったですが、考えてみれば単純に支店が増えるわけですから確かにエリアは拡大しますよね。

以下、平成以降の合併リスト、更に詳細はこちら

あ

そして、来社されたもう1行の銀行は、ある収益物件についてのご相談。

少々築年数が古かったのであまり期間は長めに組めそうにありませんが、こちらの銀行も条件が合えば使えそうです。

年収は700万以上、木造は「35−築年数」、RCは「47−築年数」(60−築年数くらいまで延ばせるかも)、収益還元評価と積算評価の高い方を採用。

融資額は評価が出ればフルローンも可能。

日々、融資担当者から現場のぶっちゃけトークを聞きつつ、銀行の直近のスタンスを確認中。

いざ物件が出た時にスピード感をもって取り組めるように、こういう地道な努力が欠かせません。

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「アパートを売るオンナ」


昨日のドラマ「家売るオンナ」

不動産屋は水曜休みが多いというTV局の思惑通り?しっかり見てしまいました。

あ

やっぱり世間に対する不動産屋のイメージって相当悪いんだなと。

ガムテープで体と椅子を巻きつけて顧客に電話をかけさす。また、アポイントを取るまで部下の自宅カギを取り上げる。

さすがにカギを取り上げるのはまずいでしょ。

ただし、車は裏道を通って物件まで行くなんてところは、不動産屋あるあるだったりしますので、そうそう!なんて場面もありつつ。

今回の「私に売れない家はない」というキャッチフレーズ。

自宅は自己満足の世界が強く、お客さんに気に入ってもらうことがメインかもしれませんが・・・

それよりも「私に売れないアパートはない」 そう、「アパートを売るオンナ」という内容であれば、もっと視聴率が取れたかも。

年金不安から不動産投資に興味を持ちだしたサラリーマン大家さんに、とにかくアパートを売りまくるという内容。

部下には、東京駅で「名刺を交換してください」という営業からスタートさせ、他社のセミナー会場外でお客さんを待ち受けて物件を売ろうとする。

また、手と受話器をガムテープでグルグル巻きにして、大手企業に電話をかけさせる。

そう、アパートが駄目なら新築ワンルームマンションを節税対策という売り文句でトップ営業マンに上り詰めるまでの物語。

なんだかドキドキします。

う〜ん、でもこれって未だに本当にある話し・・・特に名刺交換とセミナー会場外での営業は自分も実際に勧誘された経験があり・・・。

こんなことがあるから不動産屋のイメージって悪くなります。コツコツ真面目にやってる会社もあるんですけどね・・・。

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少々遠くに感じられ・・・


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今日は午前中、大阪でミーティング。その後、倉橋の講演を聞いて、 これから仕入れた水面下の新築アパートを下見。夜は業者との懇親会です。

あ

倉橋の講演、とにかくものすごい数の参加者。午前の部だけで約400名。という事は午後でも同じかそれ以上。
一日で約1000人の参加です。

セミナーをやっていると、その会場や参加者によって独特な雰囲気というものがあり、それ次第で話し方を変えているのが聴いていてよく分かりました。

なので入り口は控えめで、ちょっとずつちょっとずつ倉橋の空気感に染めていく、そして後半には笑いを交えつつ、参加者の心を掴んでいく。

な〜んて、生意気ながら感じてたわけです。

いつも近くにいる社長ですが、今日ばかりは少々遠くに感じられ・・・。もっと努力しないとな〜と、かなりの刺激をもらいました。


今回の会場は大阪駅から徒歩5分、この景色です。

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写真右側のビル、グランフロント大阪は平成25年4月に開業、駅前の再開発は皆さんご存知だと思います。

しかし!第2期開発区域として、まだまだこれだけのスペースが残っています。

品川の再開発のように、キャップレートが下がり不動産価格が上昇しているように、梅田駅周辺はまだまだ価値が上がると思いますよ。

リスク分散も含め、こういう地域での投資は皆さんが感じている以上にリスクが低いという事。だから僕も狙っているのです。

今日も大阪のミニフィールドワークセミナーは満員御礼、大盛況です。首都圏の方もお勉強がてら見てもらった方がいいと思いますよ。

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現場主義。


「事件は会議室で起きてるんじゃない現場で起きてるんだ!」とは有名なワンシーン。 

あ

明日は朝7時半発の新幹線で大阪へ。

事務所の雰囲気、スタッフとのコミュニケーション、現場じゃないと感じることのできない事も多く。

不動産投資のコンサルティングも同じで、どれだけ数字が強くても分析ができても、現場の意見を無視すると結果間違った投資戦略になる事があるのです。

机上の空論じゃね。

歳を重ねるほど現場第一と言う気持ちが薄れそうで、しっかり意識して取り組んで行きたいのです。こうして情勢に左右されやすい仕事であればあるだけ。

現場主義。

仮に役職が変われど、この現場を最優先に取り組んでいきたい。とにかくそんな、そんな思いです。

さて、相変わらず新築アパートの情報が入ってきます。水面下と言うのは有難いのですが、資料を見てまたこういう無理な企画かとガッカリするのです。

こんなん絶対に賃貸運営上手くいかないし、結果儲かるのは工務店だけ。住宅が売れないもんだから、どんどんアパート建築に参入してきてます。

現場で物件精査して賃貸管理をやってると、これが行けるかどうかなんて簡単に分かります。

こんなどうしようもない企画ばっかりするから首都圏アパートの空室率が上がってる、なんて記事になるのです。

これからもっと増えますからね。当たり前のようにニュースで取り上げられるでしょう、まー見てて下さい。

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不動産コンサル養成講座が終わり


今週の火曜日は加盟店会議で三崎へ。

あ

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午前中は、各加盟店から最近の市況や成功事例等々発表、色々と参考になることも多く勉強になります。

そして、午後はヨットに乗って風を感じながらの昼食。天気は曇りでしたが、たまにはいいもんですね。


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そして夜は、手打ちそば葉山商店で懇親会。

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クマさん
にブログ載せてよ、なんて言ってたらわざわざリンクまで貼って紹介してくれてました。

ブログの内容を見てると本当に上手いなと、あのランキング納得です。クマさん、ありがとうございます。

そして翌日から2日間、不動産コンサル養成講座に参加。1日目は木内さんのAM101金融電卓

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2日目は私の担当で6時間お話ししました。

あ

個人的には年に一度のイベントであり、長時間のセミナーはなかなかハードです。

時間の配分が読みづらく、かと言って何でもかんでも講義に組み入れると消化不良になりかねません。

そして、なるだけ面白く飽きさせない内容にしたいので、その辺にも気を使いつつ。

とりあえず無事に終わりましたので、気持ち的に少し落ち着きましたが、休みなくここからまた1週間仕事が始まります。頑張らないと。


さて、話しは変わりますが以下楽待の6月反響レポートです。

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区分マンションは500万未満が多いようですが、この情勢でここまで安い価格帯のものはやっぱりリスクの高い物件が多いですね。

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そして、一棟アパートは2000〜3000万がダントツ。アパートでこの価格帯はかなり買いやすいでしょうが、これについても十分な精査が必要かと。

個人的には、首都圏というのもあって今までこういう価格帯の売買をしたことがないのですが、調査をすると安いだけにそれだけリスクの高い物件が多かったりします。

あ
そして、一棟マンション。意外と1億以上の反響が取れてるのですね。

ご参考までに。

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運用中・売却時、儲かるところが無いのなら


先日飲みに行った銀行マンが急遽福岡転勤になったらしく・・・う、うらやましい。

あ

今日は夕方に業者さん訪問。

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自分のオーナーさんに買ってもらった土地に、これからアパート建築が始まるのですが、ちょうどその物件の模型作りをされてました。

差別化という事で、少々間取りがいつもの単身タイプとは違いますので、こういうのがあると非常にわかりやすいですね。完成が楽しみです。

そして、終わってからは水面下情報の土地下見。

設備などはとても充実しているのですが、立地が悩ましいのです。決して駄目ではないのですが、現地を見ても、うーんという感じ。

ま、そんな時はサクッと諦めるのです。

仮にそれが割安で買えるのなら、長期譲渡のタイミングで出口を取ると儲かるかもしれませんが、そんな物件ほとんどありませんからね。

という事は、運用期間中・売却時、オーナーさんにとって儲かるところが見当たらないのです。はい、それじゃ駄目ですね。

無理に進める必要なんてないので、それよりもとにかくブレないことが大切。


さて、明日から二泊三日で三崎に行ってきます。今回は残念ながら釣りではなく、しっかり仕事です。

早めに帰ってセミナーの準備をします、では。


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この銀行もなかなか使えそうです。


区分マンションの新規参入金融機関について

あ

これは意外に使えるかもしれません。

つい最近商品説明に来られましたので実績はまだありませんが、一応自営業者さんでも対応が可能のようですので融通は効きそうです。

投資対象エリアは首都圏か関西圏、金利2.5%、融資期間最長30年。最近ではめずらしく元利均等返済・元金均等返済の選択も可能。
 
とにかく手探り状態ですが、やってみる価値はありますね。いつも言いますが特にこのやり始めがチャンスなわけで、きっとここが天であとは引き締めに進むのが一般的です。

ご興味ある方はお問い合わせを。
 
以前と比較しても、ワンルーム融資先がだいぶ増えてきましたね。ざっと思いつくのでも、5〜6行あります。

アパートローンほどレバレッジは効きませんが、それでもネットで5%ほど首都圏でも取れてるわけですから、投資リスクを考えると悪くないです。

あ、でも、オーバーローンのできる銀行もありますので、もう少し利回り取れれば、かなりレバも効いてくれます。

だって自己資金30万もあれば出来ちゃうわけですから。

ま、その辺については担当コンサルタントに事前にご相談を。

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あ
 

次のセミナーに生島ヒロシさんも出るのですね。


今日は朝から決済、その後浅草の下見。

あ

期待して物件を見に行ったものの管理状態の悪さに少々ガッカリしつつ、大船方面へ移動。

浅草駅→上野駅→大船駅。うん、大船駅って便利。

浅草駅は銀座線の始発、いつでも座れるって素晴らしい。毎日通う事を思えばこれって価値ですね。

今、上野駅がこんなに綺麗とは知らなかった。

あ

さて、今日から7月、今年も半分が過ぎました。

お陰様で忙しくやらしてもらっていますが、今年は去年とは比にならないくらい全部門さらに好調です。

こんな所で満足はせずもっと上を目指してやって行きたいところです。

来週の火曜は加盟店会議、水・木曜と不動産コンサル養成講座。当分休みは取れそうにありません。

話しは変わりますが、先日発売した倉橋の新刊「マンガで読める生島ヒロシの相続一直線」を読みました。

題名のとおりマンガで進みますので非常に読みやすくて面白かったです。うちの会社をよく知るオーナーさんであれば、さらに笑えるのではないかと。

特に最後の小林探偵。ちょうどオチのような感じもあり、彼を知る方ならかなり笑えます。何だか、うらやましかった・・・。

そして、7月24日(日)に五反田のTOCで出版記念セミナーが開催。3部セミナ−らしいのですが、HPを見てびっくり!生島さんも出るのですね。

これうちの社内でもほとんどの人が知らないのでは?

当日のスケジュールはこんな感じ

第1部 13:30〜14:00(30分) 生島ヒロシ氏・倉橋隆行フリートーク

第2部 14:30〜16:00(90分)  実務に学ぶ相続の問題点と回避策
講師:CFネッツグループ代表 倉橋隆行

第3部 16:00〜16:30(30分)  相続トラブル実例紹介と問題解決

講師:倉橋隆行、小林雅裕 ほか

なかなかこういう機会もありませんので、お時間合う人はぜひ。受講料2000円で書籍ももらえるみたいですよ。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
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  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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