山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年08月

賃貸物件に住んでいる理由・・・


「40歳以上の男性で部長職についており、賃貸物件に住んでいる方」に行ったマンションリサーチのアンケート調査。

年齢的に近いので多少は気になるものです。

あ

◆家賃はいくらですか?

「10万円以下」61%

「11〜15万」26.8%

「16〜20万」7%

居住地にもよりますが意外と安いなという印象。東京で部長職なら軽く10万くらいは超えていそうなもの。


◆車を所有していますか?

「国産車を所有している61%

「外国車を所有している」10.5%

7割が持っているらしい。ま、こんなもんですか。


◆なぜ賃貸に住んでいるのですか?

「賃貸の方が自由」34%

「金銭的な理由」25%

この金銭的な理由の内訳が驚く・・・

「資金をためている」

これはよくある話。僕らからすれば資金なんて貯めなくてもこれだけ金利が安いんだから諸費用含め全て借りたらいいやんと思うのですが。

ま、契約時の手付金くらいは一旦必要になりますけどね。

「借金がある」

部長クラスでローンが組めないくらいまでの借金がある?アパートローンであればフラットを使えば借りれますしね。なんかおかしい。

「お金がない」

部長クラスでお金がない?う〜ん、なんか疑問。

そして、

「ローンに通らない」

え?そもそも特殊な業界の方々にアンケートを取っているなんじゃないかと。

住宅ローンが通らないって言うのは、余程物件に何か問題があるのか、属性で言うと設立したての会社で勤めているか、また過去にクレジットの滞納をした等で、個人情報に問題があるかくらいです。

僕らがいつも担当させてもらっているオーナーさんが高属性なだけでこれが今の社会なの?

ま、貨幣の時間的価値等、お金に対する知識があればまた選択肢は大きく異なってくるとは思いますが。

今週の土曜日、9月3日に大阪で開催するセミナーがそういう事を一から学べる内容になっています。

「成功の法則から安定収益へのスキルを身につける」

う〜ん、なかなか衝撃的なアンケート内容ですが、何でもかんでも真に受けたらだめですね。

さ、仕事仕事。

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あ

アパート3棟目ともなると・・・


今日は目黒で決済。

あ

そして、終わってからは新築アパートの現地立ち合い。

a

この物件は劔持の仕入れで、古家付きの状態から水面下でもらいました。なので、かれこれ去年末から進めてきた案件、やっと完成引渡しです。

売主とは融資期間を延ばすための打ち合わせを何度も繰り返し、それがクリアできましたので収支がかなり改善されました。

このオーナーさんは今回で3棟目のアパート。

順調に買い足し収支も回っていますので、あえて短期融資にして将来リスクを下げてもよかったのですが、せっかく融資期間延長ができるのだからという事でそちらを選択。

問題は、3棟目まで買い進めるとある程度融資枠も使っていますので(3億位?)、どの銀行を利用するかがポイントです。

そこで購入物件・保有物件の収益性から審査を行う!という銀行を利用し、無事好条件で融資を引っ張ることができたわけです。

はい、なのでその審査に積算評価なんて一切関係ありません。そもそも東京や横浜の物件で積算の出るようなものはほとんどありませんからね。

もし、売買金額近く積算評価の出るような物件であれば、それだけ投資リスクが高いというのが基本ですから逆に注意が必要です。


さて、明日はお休みをいただき、明後日水曜日は朝から土地の決済、終わってからは週末セミナーのレジュメ作成とやることはまだまだあります。

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あ

PIET HEIN EEKのクロス。


あ

今週は大阪で3連泊、さすがにビジネスホテルはなかなか疲れますね。

昨日も結局、大阪から横浜に戻ってきたのは終電の時間帯。

その分、業者さんとのコミュニケーションは取れたものの、やはり体力勝負です。

そして、今日は朝からアパートの境界立ち合いと業者訪問。

「山内さん、これ持って帰って」と、某業者の社長から山形県尾花沢の6L、10キロ以上もあるスイカを頂きました。

あ

パソコン<スイカ

そう言えば毎年この時期なるともらえるのです。出荷時期が7月下旬から8月下旬ということで、これを食べると今年の夏もそろそろ終わるようなそんな気分になります。

スタッフみんなで美味しく頂きました。

さて、先日のブログでも載せていた自宅のアクセントクロスですが、リビング用も思い切って購入。

WARPA銀座の店舗正面にも貼っているタテライン、PIET HEIN EEKというデザイナーのクロス。

あ

この人のがどれもお洒落。ま、少々お高いですが・・・。

以前から片思いをしていたのですが、やはりこれしかないかなと。

少しずつ少しずつ、バリューアップしているであろう自宅。8年ほど住んでるとどうも飽きてくるもので、こうして居心地のいい空間を作っているのです。

またそのうちアップしますね。

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あ 

首都圏とは異なる組み合わせを。


今日は大阪出張です。

あ

大阪市内で1億前後の新築アパート企画をしている業者さんを見つけたので、早速アポを取って北村君と共に訪問。

場所は堺筋線の「北浜駅」、オフィス街です。ほとんどの業者さんが梅田の事務所から30分圏内なのでこっちは楽ですね。

訪問業者さん曰く、大阪も戸建ての動きが鈍いらしく、条件次第ではアパートの企画を手掛けているとの事。ま、どこも同じですね。

収益物件の全体数が首都圏よりも少なく、やっと見つけた中古のS造やRC造は違法建築が多いので、なかなか取り扱いの難しい関西です。

表面利回りは東京よりも高くなりますが、引き直し賃料や空室率を計算すると収支クリアできるものはほんの一部。

特に賃料単価の低いような立地であれば、それだけ空室リスクを高く見積もる必要があり、投資する旨味が欠けています。

そんな中でも、ポツポツと新築アパートや区分マンションの取り扱いをしており、首都圏では「できない投資」が可能です。

できない投資とは、アパート企画であれば1LDK等広めのタイプであったり、区分マンションであれば築年数が新しめのものであったりと、首都圏とは色目の異なる組み合わせができるわけです。

いい物件を仕入れるためには、このようにして継続した業者訪問が欠かせません。まずは顔を出し覚えてもらう事、営業の基本です。

そして、夜は業者さんとの会食。大阪出張もなんとかできて月に2回、横のつながりを大事にしないとです。

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あ 

主任者証提示について。


定休日の今日は宅建の更新で1日法定講習です。

あ

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宅地建物取引士と名称が変わり始めての講習。

昭和32年に「宅地建物取引員」という名前でスタートして、昭和39年に「宅地建物取引主任者」に変更。

そして、平成26年に「宅地建物取引士」となったわけです。

名称変更に伴い規定新設などもあるわけですが、重要事項説明時の主任者証提示について。

以下の通り、個人情報保護の観点から宅地建物取引士の住所欄にシールを貼ったうえでも差し支えないということが追加されました。

a

以前からこれってそもそも免許証に記載する必要あるの?とは思っていましたが、こんな事なら裏面にするとか特に女性のは隠してあげた方がいいんじゃないかと。

9時半から16時半まで、セミナー講師も大変ですが、聞く方もかなり疲れます。

しかしながら、何かしら得ることがあるもので、税制についてなど色々と勉強できました。

次回の更新は5年後。その頃には東京オリンピックも終わっているのですね。不動産価格等どうなっていることやら。

さて、明日は朝から大阪で仕事です。

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あ

2016年「入居者ニーズと意識調査」


台風直撃の今日は朝から中野で決済。電車の遅延もなく何とか無事終了。

あ

終わってからは、銀座で個別相談。この天候にも関わらずわざわざ名古屋からお越し頂きました。

そして、鎌倉の事務所に戻るとオーナーさんから差し入れが・・・

あ

そう、知る人ぞ知る夏季限定の「氷水出し玉露」。
(後ろに写っているのは働いているふりをしている剱持)

この一本でなんと1,000円!高級ですがかなり売れ行きも好調のよう。

何でもかんでも安くすればいいというわけではなく、満足度の高いものが選ばれる時代ですね。

あ

スタッフみんなで頂きます。A様、お気遣い頂きありがとうございます。

さて、毎週月曜日は鎌倉の事務所で勉強会を行っていますが、2015〜2016年の「入居者ニーズと意識調査」が上がってきました。

弊社のオーナーさんには送金明細と一緒に送られているかと思います。

詳細を知りたい方は、スーモ・リクルート参加のセミナーにお越しください。

以下は、「契約更新時にあると最も嬉しいサービス」

あ

水回り設備のクリーニング・商品券プレゼント・エアコン洗浄が上位ですね。

自分の持っている両国の物件が長期入居者なので、次回の更新時にサービスしようかと。

個人的には設備のクリーニングですかね。そうする事によって少しでも水回りを綺麗に維持できるとこちらも助かりますので。


倉橋のブログランキング
が現在第4位!ここまで上位に行くとついついクリックしてしまうものです・・・。

ま、倉橋は僕のブログなど、どうせどうせクリックしてくれていないのでしょうが。

なので、皆さんはクリックお願いします!

あ

違約金発生しかない。


倉橋の順位が急上昇中!という事で、ついつい負けず嫌いで?今日もしっかり更新。

あ

今週末あたりから不動産業者も本格的に営業再開という感じでしょうか。

ポツポツ連絡が入ってきます。

ある付き合いのある業者さんから、物件が解約になりそうだと完成寸前のアパート情報をもらいました。

決済を控えていて、このタイミングで解約って余程の問題が起こっていると想像できます。

その解約になる理由についてはまだお伝えできませんが、えっ!?そんな事本当にあり得るの?というような内容。

話しを聞いてると、これは全て買主側に問題があり、その裏に別の不動産業者も一枚噛んでいる様子。

マジでこれどうするんだろう 汗。違約金発生しか考えられない。

売買金額の10%だとしても優に1000万は超えます。恐ろしい。

そんな事あるんですねー。

というわけで、今日はちょうど昼からミニフィールドワークセミナーがあったので、お客さんと一緒に現地下見、室内確認。

うん、いいね。

価格はそこそこしますが、なかなかいい物件なんです。

現在家賃査定中ですので、収支が合いそうであればご紹介したいと思います。

言っときますけど場所はピカイチですよ。

今回の解約理由も話しが落ち着いたらまたお伝えしますね。

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あ 

3000万まで無担保で貸しますよ


夏季休暇も終わり、昨日から頑張って営業再開!なんて思っていると・・・

あ

早速、某銀行の支店長から携帯に連絡が。顧客の紹介?ではなく、商品の案内でした。


投資物件を買い進めるうえで、問題となるのが自己資金。

基本的に物件を購入するうえで価格の1割+諸費用が必要になります。ま、最近はフルローンもよく聞きますが。

仮に1億のアパートであれば、諸費用込みで約1800万が目安です。

2棟目まで買い進めるのであればトータルで3600万!?

これじゃ何年かかるのよ?ですね。

そこで今回、支店長から提案されたのが、「3000万まで無担保で貸せる商品がある」との事。

確かにこれがあれば物件を買い足すことはができるかもしれません。

しかしながら借り入れの多くなる分、もちろん返済額は多くなるので、ローン返済余力は低下します。

そこは上がってくる収益からコツコツ返していけばいいですよね、とは支店長。

山内さんからの紹介であれば全力で頑張りますよ!との事。

しっかり収支を見たうえで使う使わないを検討する必要はありますが、支店長をご紹介することも可能ですのでご興味ある方はどうぞ。

しかし、皆さん色々と考えますね。

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今日から営業再開、クロス貼りました。


今日から営業再開です。

あ

旅行などに行かないのであれば、ちょうど5日くらいの休みで良かったかもしれません。

昨日は、掃除に洗濯、ジムで汗を流し、やっと気が向いて先日のブログでもお伝えしました自宅のクロスを貼りました。

結局、トイレです。

こんな感じ。

BEFOR
あ


AFTER
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どうですか?かなりアクセントが効いてるますよね。雰囲気がガラッと明るくなりました。

横幅で1.5mくらいですし、言ってもトイレです。やるならこのくらい派手な方がいいんです。

このクロスを見た瞬間に、ピンッ!と来ましたので、やっぱり正解でした。そういう感覚は大事にしないとですね。

ただし、もうトイレでは貼りません。この時期暑いですし、便器が邪魔で貼るのにはなかなか苦労します。素人がやるもんじゃないです。

所要時間はざっと1時間半くらいでしょうか。これで多少物件の価値があがったかな?

またそのうち、来年くらい?寝室・キッチン等もやっていきたいですね。
 
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5〜7年は融資を組んで不動産が買えない!


携帯料金の延滞で家が買えない・・・気になる記事。

あ

あ


銀行から融資を受ける際にポイントとなるのが、「人」と「物」の評価。人の評価とは、勤めている会社の評点や年収、資産背景等々。

誰が見ても個人属性が高く、問題なく融資が通るはずなのに断られた・・・というケースがたまにあります。

原因は「個人信用情報」です。

クレジットカードを作ったり、融資を組むと、全国銀行協会やCICという信用情報機関にその人の借り入れ情報が登録されるわけですが、例えば住宅ローンを申し込むとき、銀行はその登録情報、個人信用情報を調査するわけです。

申込者が今どのような借り入れがあるか、また過去に延滞などを起こしていないのか。

なので、どれだけ高属性であったとしても、延滞履歴が残っていれば、住宅ローンやアパートローンという数千万単位の融資をしてもどうせ滞納するでしょ?と見なされ否認されてしまうわけです。

今回の携帯についての記事、「実質0円」で分割購入してクレジット契約をするケースだと、返済が滞った時に延滞とみなされてしまうのです。

単に携帯料金を払い忘れたと軽く考えていると、それは個人情報に滞納履歴が残り、数千円や数万円程度の支払いが遅れたくらいで、住宅やアパートが買えなくなるという最悪のケースに繋がってしまうのです。

これについては、融資クリアできることも状況によってはありえますので、個別に相談してもらえればと思いますが、一度滞納履歴が個人情報に載ってしまうと、5年から長くて7年くらい消えることはありません。

という事は、それイコール5〜7年は融資を組んで不動産が買えないという話しですので、くれぐれも気を付けてもらいたいところです。

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代官山から徒歩5分


あ

代官山に行く予定があったので、ブラブラと散歩。個人的には住みたい街ベスト3に入っています。

渋谷の隣駅でありながらも、決してせわしくなく、お洒落で落ち着いている雰囲気、あの街並みがとても気に入っています。

せっかく久しぶりに来たので、お気に入りのあのお店へ。

a

代官山駅から徒歩5分、路地を抜けて・・・

あ

階段を上がると、入り口が見えてきます。

「XEX 代官山」

誰かに連れてきてもらわないとまず見つけれません。

都会にこういう空間のあることがとにかくお洒落、海外に来たような気持ちにさせてくれます。

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外人は絵になります。

昼間からビールに生ハムに、贅沢な時間です。

あ

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こういう休みの日でも落ち着いて食事をすることができます。ついでに夜は生演奏なんかもありますのでぜひ。

あ

その後は、ごくたまに売りに出るキャッスルマンション代官山を見て帰りました。

今ならキャップレート4%くらいで売れるのかな?

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あ

贅沢な大人の遊びしませんか?


今日から夏季休暇です。

あ

三崎でいつもお世話になっている釣船丸十丸のホームページを見ると、カワハギ釣りが解禁になったとの事!

早くない!?

という事で、9月から時間を作っては三崎に出没する予定。

社長、ひと部屋お借りしたいんですけど。社割ってありましたっけ?


今年は年に一度のプラチナ釣り大会、9月10日(土)開催です。担当オーナーさんから既に申し込みも頂いておりますので、お早めにどうぞ。

釣りのベストシーズンなので、当日は何釣りになるかわかりませんが、もしもしカワハギであれば、釣った後のイメージはこんな感じになること間違いなしです。

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あ

パンパンの肝をわさび醤油に付けて、釣りたてのプリップリを頂きます。それにキリッと辛口の冷酒で流し込む、う〜ん、絶対に美味いですからね。

店で食べると半身で1500円!それが贅沢に食べ放題レベルです。余裕で元取れるんじゃないかと。

これはね、日本人で良かったと思える瞬間です。投資家ならこういう遊びをしないとね。

「コツコツお金を貯めろ」って日頃はセミナーとかで言う癖に?

いえいえ、たまにはこういう楽しみがあってこそ、またモチベーションをもって頑張れるのです。

不動産投資は長期運営であればあるだけ、無理をせずリスクを最小限に抑える事が出来るもの。

ただその分、モチベーションを維持する事が難しくて、そういう意味でも自分に刺激を与える何らかのきっかけはやっぱり必要だと思うのです。

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贅沢な大人の遊びしませんか?

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 あ

物件の案内とアクセントクロスと


今年の夏季休暇は8月13日(土)から17日(水)。

いつもより短めなので、大阪にも戻らずこちらでゆっくり過ごす予定です。

あ

さて、営業最終日の今日は朝から物件のご案内。

と言っても、何かお勧めできるアパートが出たのではなく、あくまでもお勉強として。

待ち合わせは新横浜駅、関西方面のオーナーさんです。

a

毎月開催しているミニフィールドワークセミナーはいつも早々に満席となりますので、こうして別日でご案内することもあります。

いざ物件が出た時はとにかくスピード勝負。

新築アパートだと、更地での紹介が9割以上ですので、イメージを持ってもらうために事前の勉強が欠かせません。

ミニフィールドワークセミナーはこちらから。


今日見て廻った物件は新築だけでなく写真のような中古アパートも行きました。

あ

これで築10年くらいです。

地味なものより、こういう派手目なアクセントクロスが結構好きだったりします。

オーナーさんのクロスを決めるのって、どうも当たり障りのないノーマルタイプを選ぶスタッフが多いのですが、そこは自信をもって勝負した方がいいんじゃないかと。

そうそう、以前自宅の壁紙を一部アクセントクロスにしたとブログでも書きましたが、(WARPAっていう、今あるクロスの上から簡単に貼れる優れもの。)

先日調子に乗ってこんなクロスも注文しました。

まだ貼っていないのですが、かなりお洒落です。

あ

一応トイレに貼る予定ですが、もっと目立つところの方がいいかなと悩み中。

この休み中に仕上げようかと。

オーナーさんに提案する前に引き出しを増やすため、自分の物件で試行錯誤しているわけです・・・

って、いい風に言い過ぎですかね。はい、単なる趣味。

出来たらまたブログでアップします。

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あ

色々やってます。


あ


先日の土曜日は5時半起きで日帰りの大阪出張。チームミーティングや管理物件・ホテル案件の下見などなど。

日曜日は東京で初企画セミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

セミナー後は久しぶりの懇親会。

あ

どちらかと言うとこっちがメイン?のオーナーさんもいて、たまにはこうした会も開催しないとですね。

1次会から2次会へと続き話しは尽きません。また企画しますね、遅くまでありがとうございました。

そして、今日は朝一から荻窪でアパートの完成立ち合い。

a

相続した土地の運用ということで、ご相談を受けてから約10か月、無事ここまで来ました。

木造の2階建て、駅からの距離も多少ありましたので、広めの4世帯にして、オートロックや宅配ボックス付き。空きスペースでバイク置き場も確保。

表面上の収入を見るともちろん世帯数を増やした方がいいのですが、それよりも安定運営を意識したプランに。

あ

また、建築コストをかけすぎても投資効率が悪いので、その辺も踏まえた提案をさせて頂きました。いい物件に仕上がりましたね。

そして立ち合い後は、銀座で個別相談。相続した品川区にある古家付き土地の運用について。

リフォームして貸すのか、売るのか、アパートに建て替えるのか、一部オーナールームを設けて残りを貸すのか。

オーナーさんの希望も踏まえたうえでシミュレーションを出し、それぞれの案の中から検討頂きます。

これも進めばまた面白くなりそうです。

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キャッシュフロー101、ラットレースから抜け出す


「キャッシュフロー101」ってご存知ですか?

あ

ロバートキヨサキが作ったボードゲームで、投資に興味のある方なら何となく聞いたことはあるかもしれません。

先日オーナーさんに勧められて早速購入しました。

あ

ゲームの目的はラットレースを抜け出すことで、不動産投資や株で自己資金を運用して不労所得が支出を上回ればクリアとなります。

ま、実際にはラットレースを抜ければ次のステージであるファーストトラックがありますが。

やってみた感想としては、単純に面白かったなと。
CCR60%!なんてあったりしますので、びっくりするくらい儲かります。

どんな職業になるかによって収入・支出が異なりますので、ラットレースを抜け出そうと思うと、支出の高い人ほど高額物件を買い進める必要があり、給料をもらってコツコツ貯蓄するようなやり方じゃ一生終わらないのです。

お医者さんがそうでしたね、収入も高いのですが支出も異常に高く、ガツガツ買い進める投資家にならないとクリアするにはかなりハードルが高いのです。

逆に言うと、支出があまり大きくない人はそこまで大きいものを無理に買い足す必要もなく、そういう意味でも私たちがよく言う目的、ゴールによって進め方は変わってくるわけです。

また、実際の不動産投資では有りえないようなことも数多くあり、物件を買った翌月に、その5倍で買主が見つかって超キャピタルになるような、とにかく投資をすれば笑えるくらい資産が増えるようになっています。

そういう意味では、全く投資と言うものに興味のない人がするといい刺激になるかもしれません。

ついでに子供用のキャッシュフローゲームもあるようですので、こういう事からゆっくりとお金の勉強をさせてもいいかもしれません。

少々ボードゲームにしては高いですが、ご興味のある方はぜひ。僕は最初ラットレースを抜け出すのに1時間弱くらいかかりました。
 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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