山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年09月

新しい駅を作っています。


街中を歩いていて工事現場を見ると、何が建つのかとついつい足を止めてしまうものです。

あ

つい先日も、東急東横線「綱島駅」あたりを通った時の事・・・

あ

「新しい駅をつくっています」、こういうのを見るとテンションが上がります。

キャピタルキャピタル・・・

相鉄線と東横線が直通運転を行うことをご存知の方は多いかと思いますが、「新綱島駅」が3年後の平成31年に完成するようですね。

相鉄線の「西谷駅」から「新横浜駅」、そして「新綱島駅」、東横線「日吉駅」と繋がるわけです。



あ

これまで横浜駅を経由していたものが、直接新横浜へと行けるわけなので、新幹線も随分乗りやすくなります。

今回の直通で相鉄線の価値が上がる?かどうかは何ともですが、新横浜や綱島周辺は更に便利になりますね。

ついでに、綱島駅から徒歩10分くらいの元松下通信工業跡地にアップルも来ますしね。

Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」という名前で、Appleの研究施設だけでなく、商業施設の「アピタ横浜綱島店」、慶応義塾大学の国際学生寮、野村不動産や関電不動産開発の集合住宅や、水素活用拠点等です。

雰囲気ががらっと変わる事でしょうね。

多少キャップレートも下がるかな。

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あ

今年の大忘年会、2次会は誕生日会・・・


忘年会シーズン、早いもので12月のスケジュールが埋まってきました。

あ

今年の大忘年会は、12月18日(日)新横浜のプリンスホテルです。

年に一度の企画だけにスタッフ勢ぞろい、ぜひお越しください。

今年は盛り上がりますよ!

大忘年会はもちろんの事、だって2次会は中元と私の誕生日会をやります?よ。

もちろん来ますよね?笑

お申し込みはこちら ↓ ↓

あ

今年度の総括と、来年度に打つべき手をご参加者様だけに特別教授!

CFネッツ会員の皆様に日頃の感謝を込めた、一年に一度の特別企画、毎年好評の「スペシャルセミナー&大忘年会」を開催致します!CFネッツ会員様限定で、100名様のみの募集となります!

第1部は、本年度の総括と、来年度の大胆市場予測を「社長倉橋」「副社長木内」が熱く語るスペシャルセミナー。来年度の投資戦略をお持ち帰りください。

第2部は、1年を締めくくる大忘年会。お客様の横にはCFネッツコンサルタントが同席します。不動産投資のヒントや、新たな投資情報が発見できるかもしれません!今回の特別企画は、多数在籍している会員様には申し訳ございませんが、応募人数の上限を100名様とさせて頂きます。是非、お早目のお申し込みをお勧め致します!年末のお忙しい時期ではありますが、皆様のご参加を心よりお待ち申し上げます。 


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あ

新潟出張、長岡市へ


新潟出張、長岡市に移動して翌日は高田建築事務所さん訪問。

あ

午前中は会社説明会、場所はクオーレ長岡。

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市役所とアリーナ、市民ホールの複合交流施設。

どう見ても役所っぽくないオシャレな空間。隈研吾氏のデザイン。

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こんなお洒落な体育館あります?

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午後は元銀行を改装した美術館へ。

あ

800万で購入して耐震化やリフォームに3800万!

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旧銀行と言うだけあって金庫もあります。こういうのを残してうまく活用するって素敵です。営業マン2人確保!

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そして、高田建築事務所を訪問。

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さすが建築事務所、随所にこだわりが感じられます。

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何だかいい設計ができそうな、そんな気持ちにさせてくれます。

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そして、リプチの森と命名された街づくり。元教習所を開発した住宅分譲地。

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住宅・公園・コモンスペース・福祉介護施設等。ここにも様々なこだわりがあります。

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各住戸の前に作られた水門柱(写真右側)

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10時・12時・15時・18時と1日4回、写真のように水が流れ、時を知らせてくれます。・・・オシャレですね。

また、モデルルームの200年住宅。

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周辺環境を活かした住まいを意識して快適な住宅を作る。

様々なイベント企画も行っており、このような開発は街全体の価値上昇が期待できます。素晴らしい事例ではないでしょうか。


次に移動したのは、養命酒と勢力を二分した薬用酒「サフラン酒」で財を成した長岡の傑物吉沢仁太郎の屋敷の蔵。

あ

このような外壁の装飾は富の象徴だとか。

あ

全国の左官屋が鏝絵(こてえ)日本一と言うだけあります。こんな蔵見たことないですね。

そして長岡と言えば、吉乃川のお酒。酒造資料館「瓢亭」

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この雰囲気にテンションが上がります。販売試飲も行っており、ここで日本酒を2本ほど購入・・・だってこの感じ、絶対に美味いですよ。


そして、最後は明治10年に建築されたこちらの建物。醤油「越のむらさき」

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周辺を歩くと醤油のいい香りがします。レンガの煙突がまた良いです。

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室内はこの雰囲気。センスよく深イイですね。

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ざっとこんな感じ。いやー、この二日間で色々と貴重なものを見せてもらいました。やっぱり地元の方に連れて行ってもらわないとですね。

それぞれの現場で様々なことに挑戦し、プライドをもって仕事に取り組んでいらっしゃいます。

その姿勢にとてもいい刺激を頂きました。

皆さん、来た方が良かったのでは?

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あ

新潟出張、無添加住宅。


月曜日から優秀企業視察の為、新潟出張でした。

あ

初日は大船の事務所から新潟へバスで移動。

翌日、100%無添加住宅の見学。

あ

玄関の土間には玄昌石を使っており、和洋問わずに高級感があります。屋根にも同じく玄昌石を使用。

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中元の触れているのが、ジュラシックウッドストーンという木の化石。木だけあって軽量でできています。

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トイレはこんな感じ。

あ

壁に埋まっているのが・・・

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トイレットペーパー・・・

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浴槽も無添加バスルーム。

あ

浴槽はホーロー、この床も玄昌石です。

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そして、居室の壁はすべて漆喰(しっくい)

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あ

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漆喰は油性ペンの汚れも取れるし、タバコのヤニもほとんど付きません。喘息やアトピーにも効果があります。

漆喰と無垢材の床(右)を使ったものと、ビニールクロスと合板床(左)を使ったものだとどちらの方がカビの発生しやすい環境なのか。

あ

44日経ってもカビ生えないの?食パンだとこんなに違いがあるのです。

漆喰をクロスの上から塗る事も可能。是非とも自宅でやってみたい。

あ

その他、断熱材には炭化コルクを使い、空気の浄化に結露防止。

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木の化石をアクセントとしてこんな所にも使用。

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いやーこういう住宅の見学は本当に面白い。投資として考えたときはなかなか難しいですが、夢のマイホームではぜひ検討したいですね。

いい勉強になりました。

あ

続きはまた明日。

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あ

まずは正しい方向性を明確にすること。


先週の土曜日はセミナー、終わってからは会場でそのまま個別相談会。 

あ

2組共に参加のきっかけはこのブログからと言うことで、発信することの大切さを改めて感じました。

ご相談としては、今後どのような物件を買い進めていけばいいのか。

不動産投資をする目的、目標。既存負債額=背負っているリスク、またその借り入れに対する投資家のリスク感。資産背景、年齢などなど加味しながら、方向性を一緒に決めていきます。

絶対に一棟を買った方がいい!という業者さんが多い中、わざわざそんなリスクを背負わなくていいと言うケースもよくあるのです。

もちろん求めるキャッシュフローによっては、コツコツと区分マンション買い足しじゃ到底ゴールにたどり着けないようなこともありますので、じゃその中でどのようなリスクがあり、それを理解したうえで進めるのかどうかを検討する必要が出てきます。

また今の年収やどこまで不動産投資を買い進めていくかによって、最初から資産管理法人を設立した方がいい場合もあるのです。

そういう事を事前に打ち合わせしながら、更には今利用できる金融機関の融資条件から物件を買った際の収支と効率の事例まで、少しでもイメージがしやすいようにお話をさせてもらいます。

とにかく、まずは無理のないその正しい方向性を明確にすることが大切です。個別相談希望の方はご連絡頂ければと思います。

そして、翌日曜日は大阪のオーナーさんと銀行手続き等、4時間以上の長丁場。

せっかく東京に来てもらうので、できる手続きはすべて1日で終わらせてしまおうと、なかなかハードでしたが、効率よく進めることができたと思います。

M様、お疲れ様でした。

そして、日曜日にもかかわらず銀行さんにもご協力頂きとても助かりました。

さて、今日は午後から新潟出張。企業さんの視察をさせてもらいます。

日々勉強、行ってきます。

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あ

長期的なお付き合い、そして新たな風。


先日は某銀行さんからお誘いいただき東京で会食。

あ

「かれこれ10年くらいお世話になってますよね〜」なんて話しになったのですが、

部長さん曰く「このくらい長期的にお付き合いできる不動産業者さんていうのは、ほとんどいないのが今の現状です」と。

調子よく案件の持ち込みがあったとしても、数年もすれば会社がなくなってるなんてケースが非常に多いようです。

この業界、瞬間的に儲ける事なんて簡単で、お客さんを騙せばできてしまうのです。倫理観の欠如、またぶれずに継続することの難しさでしょうか。

かれこれ15年以上この仕事をしていると、見た目や話し方等々で、あーやばいなー、なんてものは見ていてわかるものです。

特に最近は書籍だけでなく、ユーチューブで動画も見れてしまうわけですから、どう見ても怪しいよな〜なんて人がこの業界では有名だったりして。

そういう方々に限って私たちの現場では全くもっていい話を聞かなかったりするものです。


さて、銀行さんの会食終わり、若手のホープである担当者さんから、

「これお土産にどうぞ」と手渡されたのが・・・

あ

秋葉原に売っていそうなCD・・・


うーん、新たな風を感じる。

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あ

総額融資は3億円、でもまだ買えるのです。


あ

今週末から更に忙しくなりそうです。

土曜日は東京でセミナー、日曜日はアパートの案内から契約、終わってからは銀行の面談。

そして、19日(月)から21日(水)は優秀企業視察のため新潟出張です。はい、明日から2週間休みがありません。

最近、どうも釣りネタが多いのですが、働く時と遊ぶ時の切り替えはしっかりできているつもりです。

今日の休みも事務所でコツコツレジュメの作成と物件の仕入れ、仕事か充実してこそプライベートも楽しめるというもの。

さて、あるオーナーさんの融資枠を取るため、銀行に事前打診をしていましたが無事クリア出来そうです。

特にお勧めしたい物件が出たわけでもなく、まずは個人の属性でどのくらい融資が可能かどうかの確認でした。

既に2億近い借り入れがあり、次にアパートを買えば3億を超えます。

そんな時、使い勝手のいい銀行。とても助かりますね。共同担保次第では更にもう一棟?その可能性もありそう。

この銀行の審査をクリアするには、既存物件の収支が廻っており、今後当面は大きな修繕コストがかからない事。

もちろんそれをカバーできるだけの資産があればまた別ですが、個人のオーナーさんで現実問題それはなかなかハードルが高いです。

という事で何がポイントになるのか?

これまで買って頂いた物件の収支と新規物件の選別です。

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あ 

プラチナ釣り大会・・・これぞカワハギ地獄。


昨日のプラチナ釣り大会。

あ

10時出港にも関わらず、1時間前に到着。ゆっくり準備をしながら、山田屋酒店の1階で店主と世間話し。

あ

オーナーさんも合流し、いざ出港。

天気もよく、揺れも少なく最高のコンディション。これはいけると期待が膨らむ・・・

しかし、なぜか全然釣れてくれないのです!

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(PHOTO BY NAKAMOTO)

カワハギ以外は次々かかるのですが、いつもみたいに簡単に喰いついてくれません。

少々焦りつつ、とにかく諦めず繰り返し続けます。

すると・・・

ポツポツアタリが出だして、釣れました〜。


あ

25cmの良型。丸十丸のHPから写真を拝借。

それでも今回はかなり苦戦しました。昨日の海はプロでも難しいとのころ。

そして、最終カワハギ10枚・・・う、少ない。その他、トラギスやベラなど20枚。

今までやった中で一番苦労しました。しかしながら楽しいカワハギ地獄。

みんなで釣ったカワハギは50〜60枚あったかと、大漁です。

あ

そして、終わってからは城ケ島遊ヶ崎リゾートで風呂に入り、夕方から三崎港蔵で懇親会。

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お待ちかねのカワハギは、こんな感じ。

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まだまだ肝は少なかったかと思いますが、オーナーさんもこの味に感動されていました。釣ったすぐの魚ですからね、それは格別に美味いのです。

カサゴ。パリパリで美味です。

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カワハギの寿司やしゃぶしゃぶ等々、これだけ釣ると贅沢に出してくれます。

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そしてオーナーさんから、「次回カワハギの肝がパンパンの時にぜひもう一度やりましょう!」

と、いう事で・・・

早速ではありますが、11月22日(火)三崎で釣りを開催しようかと。

社員のみなさん、オーナーさんを連れて一緒にどうぞ。

釣れたら釣れたで面白いのですが、釣れなければ釣れないで悔しくてまた行きたくなる、これぞカワハギ地獄。

皆さま、お疲れ様でした。

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あ

プラチナイベントで4時起き?


今日はプラチナイベントで三崎へ

あ


天気は晴れ、風もほどほどで、待ちに待ったカワハギ釣り。

目が覚めたのは4時前、遠足前の小3レベル?高齢による単なる早起き?

9時半に三崎口集合も1時間前に到着して、お先にバスでうらり方面へ。いろいろと準備があるもので。

写真等はまた後日にアップしますが、オーナーさんとの親睦も楽しみにいいお酒が飲めるように頑張ってきます。

趣味って大切と感じる今日この頃。


あ

9月17日(土)セミナー「数字でわかる不動産投資の全構造」を開催。

不動産投資を行ううえで、収益物件の立地や管理状態、金融機関の選別等はもちろん大切なポイントですが、何よりもまず学ぶべき事は不動産投資の「数字のカラクリ」です。

いくら物件が良くても融資条件が良くても、数字としてクリアできていなければ投資物件を購入する意味などありません。

要は投資として儲かるのかどうか?が重要であり、不動産投資の数字の構造を知るということは、勝ち組に入るうえで決して欠かすことのできない知識なのです。


このセミナーでは、不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。

現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。

投資の効率・安全率等、全9つの投資指標説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるIRR・NPVまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。

このような内容を知らないばかりに収益物件の選定を間違え、道を踏み外してしまう投資家さんはまだまだ多くいらっしゃいます。

物件価格が高騰している今だからこそまずは投資物件を見る「眼」を磨く事が必要不可欠であり、初心者の方はもちろん、まだまだ不動産投資の数字に自信を持てない方まで、ぜひこのセミナーに参加して頂き不動産投資の正しい数字の知識をしっかり身につけてください。
 

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あ

三崎で釣り!が・・・


昨日は三崎で釣り!

あ

もともと天気が心配で、一週間前の予報は雨。

しかし3日前には曇りに変わり、前日には晴れ!と日頃の行いやねー、なんてテンションアゲアゲでした。

遠足前の小3レベルです。

この日の為に、まずは釣具の補充

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カワハギを美味しく頂くため、血抜きをする為のナイフ。本気度が伝わると思います。

あ

そして、忘れてはいけない酔い止め。

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これで完璧!だったのです。

だったはずなのです・・・。


前日の夜、釣船の丸十丸から携帯に連絡がありまして、

嫌な予感・・・

「明日の釣りは強風の為中止ね〜」

げっ!

当たり前のように中止と言われても、こちらの気持ちとしてはもう三崎についてるのです。

釣ったカワハギと肝をわさび醤油で・・・冷えた日本酒をクイッと・・・

ひどいよ・・・。

一時期は雨男と笑われ、最近はめっきり晴れが続いていたのに、次は風ですか。

という事で、予定がまるまる空いてしまい、しょうがなく今日は事務所で仕事。

ま、今週の土曜日にプラチナの釣り大会がありますので、なんとかそこでリベンジを。

しかしながら、台風が向かっているというニュース。今年多くない?

明日関東を直撃?

という事は、当日晴れてもまた強風で中止もあり得る?

きっと、そんなことはないさ。

さ、さ、さ、仕事仕事。

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あ

中古の一棟マンションのみ?


あ

昨日の大阪でのセミナー、ご参加いただいた皆様ありがとうございました。

あ

「区分マンションを買いなさい」「中古のRCやS造がいいですよ!」巷にはいろんなセミナーがあります。

お勧めする物件はその投資家さんの目的や年齢、資産背景などによって大きく違ってくるのですが・・・

業者さんによっては、誰に対しても勧める物件は同じ。中古の一棟マンションのみ?それじゃダメなわけです。

しっかりとコンサルティングをしたうえで、じゃこの投資家さんにはこういう物件を。あの投資家さんにはこういう方針でと提案する事こそが大切。

だから、そんなリスクを取らずにコツコツ区分マンションを買い足しましょうということもあれば、レバレッジを効かせて一棟アパートを買いましょうということもあるのです。

お気軽にご相談を。


昨日の懇親会も大いに盛り上がり、う〜ん面白かった・・・、素敵な一日でした。

今日は大阪支社で個別相談が5件満席。土地の有効活用、新規投資の相談、所有物件の借り換え・売却などなど朝から19時までみっちりです。

横浜の自宅に着くのは23時くらいかなと。

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あ 

エクスプレスカードってやつ。


今日はこれから大阪でセミナー、翌日は個別相談会です。

明日の個別相談は17時半からあとひと枠だけ空いてますので、ご希望の方はご連絡ください。

あ

朝一新幹線に乗ろうとすると・・・ない!ない!ないのです。

エクスプレスカードがない!どうやら自宅に忘れてきてしまったよう。

携帯で時間も自由に変えれるし、便利なのでとても助かっているのですが、ひとつだけ欠点を言うのなら、カードを忘れると窓口では変更が出来ないということ。

キャンセルをするともちろんキャンセル料金も取られます。

なので、次の出張時に携帯で日時を変更するしかなく、新たに窓口でチケットの取り直しです。はい、明日の帰る分も同じく。

おかげで朝からバタバタ・・・エクスプレスカードを持っている方はくれぐれもお気をつけください。


さて、ここから一週間ほど雨みたいですね。

次の火曜日は2ヶ月ぶりに三崎で釣りをします。雨男 汗。先日釣具も買い足しました。

10日の土曜日は年に一度のイベント、オーナーさんとの釣り大会ですので、こそっと練習も兼ねて。

そこで社員の皆さん、5日の夕方17時くらいに三崎に来ませんか?

釣った魚で懇親会を・・・もっと早く言え?

倉橋の予定は社内スケジュール張、サイボウズに勝手に!?入れましたので、美味しいお酒や新鮮な魚が飲み放題食べ放題です。

カワハギのシーズンですので、肝が期待できますよ。


では、これから3時間喋ってきます!

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あ

アポなし訪問、こういう地道な行動が。


今日は昼から業者廻り・・・

あ

土地や収益物件の情報を得るために、アポなしで片っ端から当たっていきます。

ある程度、多くの業者さんと横のつながりはできているものの、更に仕入れを強化していこうかと。

狙うのは、まだ表に出ていない水面下や、これから出そうな案件などなど・・・。

もちろんそんなちょっと訪問したくらいで簡単に情報が入るほど甘くはありませんが、はっきり言ってダメもとです。でもこれが仕入れの基本かなと。

残暑の厳しい中、ハンカチで汗を拭いながら・・・ほんと地味ですよ。

電話で情報をもらえればそれが一番楽ですが、やっぱり顔を合わせて色々と話せた方が次に繋がるような気がするのです。

担当者によっては、早口で「はいはい、はいはい、あったら送るから〜」、と超〜冷たかったりします。

しかしながら、こういう地道な行動でいい流れが来たりするもの。そう信じて、コツコツやっていくしかないのです。

そして夕方、訪問を終えて事務所に戻ると・・・

別ルートから良さげな情報が入ってきました。明日朝一で下見、良ければ早速売主訪問です。


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あ 
 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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