山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年10月

「大阪スタートアップ不動産投資セミナー」


来週の土曜日、11月5日は大阪で2部制の「大阪スタートアップ不動産投資セミナー」を開催。

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1部は大阪支社の北村がワンルーム投資、2部は私の方でアパート投資について。

首都圏と比較した場合の関西圏のメリット・デメリット、今できる関西の不動産投資とは。

北村自身はもともと東京で収益物件の売買・リーシングも担当していたことから、東京圏との比較から見た大阪での不動産投資についてを詳細にご説明。

またワンルーム・アパート投資を関西圏で進める場合の融資環境、実名での金融機関のご紹介。

これから不動産投資を始める方にとっては特に参考となる講義だと思います。

この1年、仕入れが難しい中、東京・大阪でコツコツと管理物件を増やしてきましたが、その1年を振り返った時に、大阪での不動産投資は数年前と比べても大きく変化があったと感じます。

それによって、間違いなく投資物件の選択肢も増えてきたのです。

あとは、関西圏だからこそ気を付けたい避けたい投資物件の裏側、特にブログではまだ書けない超旬なやば〜いネタも用意してますので、楽しみにしていて下さい。

今年の大阪でのセミナーは最後です、懇親会もやりますが大阪ではこれが忘年会となりそうですね。

セミナーの詳細、、申し込みはこちらからどうぞ。


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あ 

なぜエコノミーなのか。


先日のサンディエゴ、フライト時間は約11時間と、機内で寝れない自分としてはなかなか憂鬱だったのです。

あ

唯一良かったのが行きの機内食。片道で2食出たのですが、その2食目がなんと吉野家の牛丼。

え、大丈夫なの?と少々疑いを持ちつつ食べてみると、これが美味いんですよ。
あ
右上に見える「だし醤油入りたまご」もバッチリで、今回の旅で一番美味しかったのがこれかも・・・。


しかし、エコノミーって本当に狭いですよね、よくこれを作ったなと思う。

僕の長い足も?組めないような状態・・・ま、連れて行ってもらってますので贅沢は言えないんですけどね。

そんな中、機内では「倉橋さんは前の方(ビジネス)ですか?」と他のCPM仲間から聞かれることが度々。

「いえいえ、同じ列にいますよ〜」

「え!!!どうして倉橋さんがエコノミ―なのですか?」
と、かなりビックリされているよう。

そうなんです、倉橋はいつも僕らと同じエコノミ―なのです。

ま、個人的にはビジネスで全然いいと思うのです、
お年ですしね 笑。

しかしながら、倉橋自身そこには強い思いがあるようで、その話しを聞くと、なんだかそういう人の下で働けているのは幸せなんだな〜と。

ま、個人的には、倉橋はビジネスでいいと思いますよ、
お年ですしね 笑。

では、なぜビジネスではなく、エコノミ―なのか。

その思いはこちらのユーチューブにて。


何とか10以内をキープ

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貸す側ではなく、借りる側。


かれこれ10年前くらいから、コツコツと収益物件を買い足してきました。

あ

自身の資産形成をするには、不動産が一番と思い時間をかけてやってきたわけです。

そして、ブログでも書いたように、この情勢でも新たに買い足しました。

もちろん過去に購入した物件と比較すれば利回りは下がっていますが、それでも現金を寝かしているよりは全然いいと思うのです。

先日の夜にATMでお金を引き出すと・・・

げっ!手数料216円

今の預金で216円を稼ごうと思えば何年かかると思っているよ・・・。

こうして資産が目減りしているのです。

融資環境もこれまでと全く違い緩和の方向、フルローンやオーバーローンだってできるのです。
(もちろんそこにはリスクもあるので要検討)

また、区分を1室買ったところで年間のキャッシュフローなんて大したことありませんが、いつもお話しているとおり、ローンの支払いは元金と利息です。

融資1000万 金利2.5% 期間30年であれば、年間返済額は47万円。内訳は元金23万 利息24万。

物件の価値が変わらなければ10年間で230万の資産が増えているのです。

仮に10年後に情勢が悪く価格が下がっているのであれば?その時は保有すればいいだけ。

市況は上下を繰り返しており、悪けりゃ売らなきゃいいのです。

ただし問題としては、情勢の悪い時に持ってられないような物件は買ったらダメだという事。そこの選別はしっかりやらないとですね。

やっぱりこの世の中、貸す側ではなく、借りる側にまわらないとダメだと思うのです。

投資をするリスクよりもしないリスクの方が断然高いとつくづく感じる今日この頃。

今後も買い足していきますよ。

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あ

月末までに契約ができるのなら・・・


弊社スタッフがオーナーさんに薦めていたあるワンルームマンション。先月末に契約予定だったのですが・・・

あ

契約日当日、訳あって急遽キャンセルとなりました。

さすがに契約当日という事もあり、売主サイドも少々怒っておりましたが、こちらとしてはいい物件だけに他のお客さんに振替をと考えていたわけです。

そこで売主から出された条件として「売主業者事務所で月末までに契約ができるのなら」。

しかし、月内まであと3〜4日しかありません。

うーん、困った。

そこでスタッフは考えました。

物件を見ずに買い付けを書き、タイトなスケジュールでもこちらの言い分を聞いてくれる買主とは・・・

買主とは・・・

買主とは・・・

「山内さん買いません?」

た、確かに 汗。

以前、流れた物件で融資承認をもらっていたこともあり、売主にも交渉しやすくて、物件も見ず早々に契約。

数日前までまさか自分が買うなんてでしたが、かれこれ2年ほど購入出来てなかったので、ま、結果良かったのですが、ここまでのスピード感もめずらしいのです。

未だ物件を見てもないですが、きっと決済が終わってもわざわざ現地に行くことはないんだろうなと。

一応以前のブログで、「この情勢でも僕は買いますよ!」と言っていましたので、そこは本当に証明できたかと。

次買えるのはいつになるのやら。

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相手を思いやる気持ち、そして倫理観。


昨日の続き・・・

あ

各支部の活動報告、日本には現在約400名のCPMがいます。

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僕が取得した8年前は半分の200名くらいで、資格取得費用が高額な中でこれだけの伸びと言うのは凄いことだと思います。

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日本の会員世代別は、30代から40代という若い世代が中心。今後の活動を考えるとこれはとても良い事です。

また、昼間は海外メンバーとランチミーティング。

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今回のカンファレンスで起こった出来事などをグループごとに発表していきます。

そして、一番楽しみにしていた物件ツアー。個人的には、総戸数200戸の大型マンションが面白かったかなと。

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1階にはお洒落なカフェ等。雰囲気がいいですね〜、全てが絵になるというか・・・。

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共用部には、お決まりのプール。プールの水は塩水を使っているらしく、専門家からその方が健康的だと言われているようです。

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ビリヤードにジム、シミュレーションゴルフ等々・・・

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共用廊下はこんな感じ、

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室内は、55屬旅々ワンルーム

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家賃は25万円、サンディエゴの平均年収が400〜500万という中で考えるとかなりの高級マンションかなと。ついでに稼働率は92%です。

そして、あとは海外らしくお部屋でちょっとしたパーティーにお呼ばれしたり、

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全国から集まったCPM仲間との交流、

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ホテルのバーで知り合ったサンタバーバラから来ていた男性との飲み、

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700人以上が参加していた新会長就任のパーティー、

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過密スケジュールの中で色々と学ぶことも多かったのですが、やっぱり人との交流が一番の収穫だったのかなと。

今回のカンファレンスで皆さんにとても温かく接して頂いたし、そういう事を大切に行動を起こしていかないと、所詮ひとりでは何もできず限界が見えてくるということ。

相手を思いやる気持ち、そして倫理観。改めて深く深く感じさせられた1週間でした。

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サンディエゴから帰ってきました。


昨日サンディエゴから帰ってきました。

あ

サンディエゴに行ったのは初めてだったのですが、この時期の最高気温は24度くらいで毎日が快晴。

年間通してもほとんど雨がなく穏やかな気候、ハワイのようにカラッとしていてとても過ごしやすかったです。

ざっと街並みはこんな感じです。

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ホテルの部屋から見える景色
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ショップが並ぶ通りは、横浜の馬車道や日本大通りを思わせるお洒落な街並み。
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斬新な橋。
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パドレスのホーム球場、ペトコパーク。日本がWBCで優勝した時の球場と言えば分かる方も多いかと。
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外からでもこうして中の様子が見えるのです。無料で見放題?日本ではちょっと考えられないですね。
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その他、ミッドウェイ博物館で空母と様々な戦闘機にテンションがあがりました。
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そして、今回初めてゴルフを(強制的に?嫌々?)やる事となり、コースを回りました。
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せっかく海外でゴルフができるのなら、事前に打ちっぱなしに行くとか多少練習をするのでしょうが、全くそういう事をする時間もなく(釣りに行く時間はありますよ 笑)、ぶっつけ本番です。

もちろんほとんど真っすぐに飛ぶはずもなく、ご迷惑をおかけしました・・・もう少し練習します。

しかし、一緒に周った皆さんから、「大丈夫、大丈夫!楽しくやろう!」と温かく声をかけて頂き、何とか終えることができました。

北條さんご夫婦、後藤さんありがとうございました。

ま、とりあえず一式服やシューズも買いましたので、まずは教室にでも通って、最低限周れるレベルくらいには持っていこうかと。


・・・という事で、ここまでが観光等々。
それ以外はほとんどが仕事。

続きはまた明日更新します。

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サンディエゴへ


今日から日曜日までサンディエゴに行ってきます。

あ


横浜駅から成田空港までは成田エクスプレスを利用。いやーこの成田エクスプレスは快適でかなりお気に入り。

空いてるというのもありますが、普通席でも広々でストレス無しです。

そして、成田空港から約11時間のフライト、これまで飛行機で寝れた記憶がないのでそこだけが少々心配。

さて、シーエフネッツから日々色んなことを経験し学ばせてもらい、 自身の成長を感じます。

昨日のブログの話ではないですが、会社は僕らスタッフの事を信じ期待を持って先行投資してくれているわけで、その分何十倍にしてでも恩返ししていく必要があると強く思うのです。

得て成長した分、それが自分のオーナーさんにも還元できるし、皆さんの資産を守ることに繋がることは間違いありません。

また、CPMやCCIMの資格取得と言うのは、他の資格と違いこの2資格で200万近い高額な費用が発生してきます。

年間の更新費もなかなかのもんですが・・・。

しかしながら、残念な事にそれらを会社に負担してもらっても、資格取得後直ぐに辞めていく社員がいるのも事実。

仮に費用分を返金するからと言っても、そこは社会人として倫理的にどうかなーって思うんですよね。

勤務時間中に長時間の講習を受け、他の残されたスタッフが業務をカバーしているわけで、やはりその分成長してみんなに刺激を与え、会社に社会に貢献するべきです。

僕自身はというと先月から相続関係の講習に参加しています。人前で話す機会が多いだけに、逆に受講するというのはそういう意味でも勉強になります。

1年という長い道のりですが、実務に活かせるよう学びたいと思います。


今回、かなり予定が詰まっていてなかなかのハードスケジュールではありますが、日本を出て色んな世界を見ることにより、また多くの引き出しを増やして帰ってきたいと思います。

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業界の現実、恵まれた環境。


あ

昨日は宅建の試験、弊社では恒例の宅建祝賀会が開かれました。

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合否は11月末までわかりませんが、ネットに出ている合格点は、34点±1。意外と高かったようです。

社内受験者のうち約8割が合格点を上回るという過去最高の結果でした。

これで営業系ほとんどのスタッフが宅建取得者ということになり、こんな不動産会社はまずないと思います。

大阪で働いていた前職では、営業が10人いて宅建を持っているのは2人というひどい状況。でも、これがこの業界の現実です。

契約から決済までの売買手続きを自分ひとりで完結できないという話しですので、それはやはり大問題かなと。

この不動産業界を底上げするには、まずそういう無免許運転でも営業できる?ところから変えていく必要があると思います。

ま、とにかく受験者の皆さんお疲れ様でした。毎日遅くまで仕事をして、それからの勉強ですから本当に大変だったと思います。

あとは、学んだことをしっかりと活かして、スタートラインに立ったここからが勝負ですね。

会社が資格取得までの講習費用を全額負担してくれています。宅建はもちろん、不動産コンサルマスターやFP、建築士、CPM、CCIM等々、僕たちスタッフはとても恵まれた環境で資格に挑戦することができます。

その先行投資をしてもらっている分、何倍にもして返していく必要があります。


さて、話は変わりますが、明日18日(火)から23日(日)までサンディエゴにIREMの秋季カンファレンスに行ってきます。

携帯やメールのチェックもできますので、何かありましたらご連絡ください。

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スピード感が命、答えは現場にある。


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業者との付き合いが増えれば、優先的に水面下の情報がもらえるようになってきます。

つい先日も川崎の土地を成約することができたのですが、数か月後その業者さんが仕入れたホヤホヤの情報をいち早くもらえることができました。

ま、その情報は少々土地値が高いので自分のオーナーさんに紹介するのは難しそうですが、こういう事を継続できれば必ずいい情報を仕入れることが可能になります。

やはりこうした業者間のつながりで優先的に入ってくるというのは本当に有り難いのです。

じゃ、レインズに掲載されている物件はダメ?かと言うと・・・それはそれで価格が下がれば意外といい物件もあったりします。

中には業者が値付けを間違っていて、5番手くらいまで買い付けが入っている取り合いのようなこともたまにあるくらいです。

レインズって残り物なんでしょ、と言われることもありますが、決してそんなことはありませんし、水面下だから優良かどうかも全く分かりません。

価格の上昇している今は、ほんと宝探しをしているような感覚ですが、それでも諦めずに継続して仕入れをすることが大切です。

そして、これ!っという物件が出た時は、もうドキドキが止まりません。

水面下情報だとまだ表に出回っていないので多少の余裕があるかもしれませんが、レインズだと多くの業者が目を光らせているのでとにかくスピードが命です。

なので、そのスピード感にオーナーさんも付いて来てもらわないと、買い付けは入れたが2番手3番手なんてことになりかねません。

言っても高い買い物ですから、できればじっくり買うかどうかを検討してもらいたいところですが、「物件が出てから1週間後に返事する」ではまず買うことは難しくなるでしょう。

その為には、やはりある程度の知識が必要になってくるのです。

そして、私たちとしてもいい物件は管理も行いたいわけで、買う買わないは別にして、答えの早いスピード感のある投資家さんに優先的に物件の紹介が行くというのも正直なところです。

じゃ、どんな知識を身につければいいのか?

個人的にお勧めするのは、実際に現地に行って勉強のできるようなセミナーが一番の近道だと思います。

机上では限界があります。「答えは現場にある」です。

弊社で言うとミニフィールドワークセミナーですね。これは毎週のように行っていますので、ぜひ一度参加してみてください。

きっと大幅にスピード感、決断力が上昇すると思いますよ。

ついでに、11月19日(土)横浜開催は山内・剱持が同乗します。


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これってどう計算したら収支合うのかなー。


今日はこれから大阪でセミナー。週末の朝8時前、新幹線は激混みです。

あ

ここ最近も大阪の仲間から投資案件の水面下情報を取得しています。

大阪市内から電車で20分ほど、築5年のRCで表面利回りは6.5%。

東京よりまだ利回りは高いものの、空室リスクを考えるとこれじゃなかなか厳しいと思うのです。

また木造と違い運営費率も上がりますので、手残りはさらに少なくなります。

築が浅いので当分大きなコストはかかりませんが、ここから10年ほどで大規模修繕のタイミング。

それまでに売却するのか、それとも修繕を行ってから売却するのか。

出口を考えた時に、保有期間が短いと売り買いのコストで元が取れず、修繕をするとこの利回りからのキャッシュフローじゃその回収に時間がかかり過ぎてしまいます。

もちろん、その時に情勢がよくキャピタルを狙えるような市況であればまた話は別ですが、それを思って投資をするにはリスクが高すぎるよなと感じるのです。

じゃ、後は価格が下がれば・・・ですが、そんな大幅な価格交渉が通るほど優しくはないのです。だって、今はそこまで下げずとも売れちゃってますからね。

これ、どう計算したら収支合うのかな〜、なんて不思議でたまりません。

ま、そんな見極めをできるようになるのが、今日の大阪でのセミナー。

残念ながら今回も日帰りで早々に横浜へ戻ります。

明日も朝から忙しく、夜は宅建祝賀会が鎌倉の本店で開かれます。あの独特な雰囲気は年に一度、ちょっとしたお祭り?です。


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実務経験と自己投資を。


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今週の日曜日は年に一度の宅建試験です。

この仕事をしていると誰もが通るであろう道なわけですが、中途半端な試験勉強じゃ絶対に受からないのです。

去年の合格率で15.4%、昔よりも確実に難しくなっているでしょう。

個人的には約18年前、人生初の資格試験だっただけに、受かった時の喜びもありましたが、自分でもやれば出来るんだなと、自信を持つことができた忘れられない試験です。

それがあったからこそ、その次の資格挑戦もあり、宅建の次は今だと不動産コンサルティングマスターあたりがオススメです。

不動産コンサルティングマスターの合格率は確か宅建より高かったと思いますが、受験資格があり、宅建か一級建築士、不動産鑑定士の資格を取得していないと受けれません。

なので、合格率が高いからと言って舐めてかかると、そもそも受験してる人のレベルが高いので、簡単に受かるような資格ではありません。

そしてこれが受かれば、CPMやCCIMの国際ライセンスに挑戦して、何となく不動産コンサルタントかなって印象です。

もちろん資格は所詮資格ですので、あとは実務経験や自分自身で投資物件を購入し運用した実績があってこそオーナー目線での立場に立った提案ができるかなと。

自身で経験したからこそ、感じること学ぶことが多いのです。

ま、とにかく宅建受験者の皆さん、まだ時間はありますので最後まで気を抜かずに頑張って下さい。

宅建の合格・不合格の瀬戸際に数万人がいると言われます。

あと2日が勝負。

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30年間賃料が下がらないサブリース?


先日ブログに書いたシェアハウスについて・・・

あ

ある業者さんがシェアハウスのサブリース契約を行っているのですが、サブリースは2年ごとの賃料見直しというのが一般的です。

しかし、その業者さんは、30年間家賃を減額しない旨の特約を契約書に記載しており、オーナーからすると、30年間現状の家賃を継続してもらえるから安定運営ができるように思います。

しかししかし、普通に考えればそんなうまい話があるの?と疑いたくなります。

日本の場合、新築から15年くらいまではジワジワ家賃が下がるのです。なのに30年先まで新築当時の家賃を継続してサブリースしてくれるの?

その業者さんも事業です、利益を出してなんぼです。そう、怪しいのです。

と、ここまでが前回のブログ。


やはり過去に他業者さんでそういう問題があり、最高裁で争われているのです。

最高裁の判例としては、サブリースが事業的委託であったとしても、サブリース業者とオーナーとの契約は建物賃貸借契約であることからサブリース業者からの賃料減額請求は許されるというもの。

そして、今回のような賃料の減額を許さない旨の特約(=賃料不減額特約)は無効であるということです。

よって、30年間家賃を減額しない旨の特約は無効なのです!

これはあくまでも僕の想像ですが、自社で新築のシェアハウスアパートを企画して、「30年も家賃減額しませんよ!それだけいい物件なんですよ」と言う営業トークを使い、オーナーに安心感を持たせようとしているんじゃないかと。

一般的なアパートよりシェアハウスの方が賃料が取れますから、価格を割高にしても収支の合うように見せて、その分利益を上乗せてしていると考えられます。

もしその業者が賃料の減額を許さない旨の特約は無効であると知っていたうえで自社のサブリース契約書に記載していれば、かなりの悪徳であると言えます。

不動産投資に関わらず、くれぐれもうますぎる話には気を付けたいものです。


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5時起きで三崎へ。


今日は定休日です、そしてなぜか朝から三崎に移動。

あ

初心者が釣りをすると・・・

針が指に刺さってしまう→数日経ったらそこから皮がめくれる→iPhoneの指紋認証が使えなくなる。

はい、とっても不便です。きっとこれって今の時代の釣りあるあるかな。

・・・と言うわけで?5時起きで京急に乗って三崎へ。横須賀中央あたりまでは意外に座れないもの。

今日と明日は不動産コンサル養成講座です。参加者の皆様、懇親会は美味しい魚が待っているはず・・・お楽しみに。

「カワハギ・ホウボウ・カサゴ」かな。

実況中継はfacebookから。まだの方は友達申請してください。

では!


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アパートの決済までにもう一棟アパートを契約?


新築のアパートを購入する場合、更地の状態で契約することが非常に多いのです。

あ

売主としても早めに買主を見つけて契約できれば、完成=出口ですからね。

それこそ建築確認が上がる前、古家の建っている状態でも内々で情報を教えてくれることはよくあります。

なので、土地で契約をして完成(決済)まで半年ほど時間がかかり、買主としては契約後、融資の申し込みを行い本承認を取得します。

そこからは外壁や室内の色決め等を行い、後はただただアパートの完成を待つばかりです。

しかし、ひとつだけ気を付けて頂きたいことは、融資が本承認になったからと言っても、取り消されるケースがあるという事。

それは決済までに買主の属性が変わっていた場合。ま、その辺はさすがに大丈夫かと思いますが、例えば会社を辞めてしまったなんて言うとまず間違いなく承認は取り消されてしまいます。

そして、意外と過去に何度か聞いたことがある事例で言うと、決済までに借り入れをしてしまったというケース。

買い物でカードを使うくらいなら大丈夫だと思いますが、車を購入したなんて時ですね。

住宅ローンの場合、返済比率の問題があり、年収の35%までに既存借入含め返済額に収めないといけないのです。

例えば年収500万だと、500万×35%で175万、月にすると14万くらいまでが目安です。

すると、車のローンで月の支払いがプラスされ・・・返済比率オーバーになっちゃった!ということになればアウトですね。

もちろんアパートローンでも、そうした新たな借り入れで資産と負債のバランスが悪くなれば本承認の取り消されるケースがありますので注意が必要です。

以前に聞いたことのある話しでは、アパートの完成までに他の銀行でもう一棟アパートを契約してしまい承認を取り消された!なんて、そんなこと絶対にしないでしょということが現実にありました。

そら、数千万負債が増えればやばいでしょ。

じゃぁ、なぜそれが銀行にわかるのか。融資申し込みをしただけでその方の個人信用情報に載るからです。

銀行としては、決済前にもう一度個人情報を取得して、借り入れが増えていないか等再調査しますからね。

くれぐれも融資承認になったからと言って、これで大丈夫だと安心せずに、そういう可能性があるならば、必ず事前に相談するようにしてください。

こんな事で承認の取り消しとなれば違約になる可能性大ですからね。


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6年間継続的にやってきましたが今回で最後です。


10月15日(土)大阪で開催します。

あ

「数字でわかる!不動産投資の全構造」不動産投資を行う上で、必ず押さえておきたい講義内容となっています。

収支の内訳から、効率や安全率の計算事例、税引き前税引き後のキャッシュフローとは、減価償却費の計算について、キャップレート・出口戦略の考え方、貨幣の時間的価値、モーゲージエクイティ分析等々。

大変好評を頂き、かれこれ6年前くらいから年に1度継続的にやってきたセミナーですが、今回を最後に当分開催する予定はありません。

この機会にぜひお越し下さい。


あ

不動産投資を行ううえで、収益物件の立地や管理状態、金融機関の選別等はもちろん大切なポイントですが、何よりもまず学ぶべき事は不動産投資の「数字のカラクリ」です。いくら物件が良くても融資条件が良くても、数字としてクリアできていなければ投資物件を購入する意味などありません。要は投資として儲かるのかどうか?が重要であり、不動産投資の数字の構造を知るということは、勝ち組に入るうえで決して欠かすことのできない知識なのです。

このセミナーでは、不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。

現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、全9つの投資指標説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるIRR・NPVまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。このような内容を知らないばかりに収益物件の選定を間違え、道を踏み外してしまう投資家さんはまだまだ多くいらっしゃいます。物件価格が高騰している今だからこそまずは投資物件を見る「眼」を磨く事が必要不可欠であり、初心者の方はもちろん、まだまだ不動産投資の数字に自信を持てない方まで、ぜひこのセミナーに参加して頂き不動産投資の正しい数字の知識をしっかり身につけてください。

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ま、まさかの低金利!


先日、住宅ローンの借り換え相談に行ってきました。

あ

8年前に自宅を購入してから金利は変動の1.175%

決して高いわけではないですが、自分のオーナーさんが0%台で借りれているのを見ると少々欲も出てくるわけです。

お世話になっているアパートローンの融資担当者から、住宅ローンの窓口を紹介してもらい、早速相談へ。

必要書類を提出して、10分ほどお待ちくださいね、と。

「山内さんの借り換え適用金利は・・・」

提案書を指さしながら、

「0.45%ですね」

れ、れ、れ、0.45%!!!

凄い!

まさかここまでとはっ!マイナス金利様様。はっきり言ってタダでお金をもらったようなもの。

こんな時代、銀行にお金を預けるのではなく、借り入れを利用してうまく運用しないとね。

住宅ローンに繰り上げ返済?絶対にしたらダメでしょ。ま、銀行に預けているくらいなら繰り上げした方が投資効率はいいですが、そこはもっと資産を増やしていきたいですね。


今回の住宅借り換え相談で、保有しているアパートや区分マンションの借り換えも併せて提案されるかもしれませんが、今後の買い足しを考えるとまだ少しタイミングが早いかなと。

そんな事を思い着実に進めながら、これからもコツコツ資産形成をしていくのです。


う〜ん、ここ最近ブログ更新しているのですが順位が上がりません。皆さま、ご協力を!

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シェアハウスは投資として・・・


今流行りのシェアハウス?

あ

日々物件仕入れをしていると、売りに出ているシェアハウス型アパートを見かけることが多くなりました。

ドラマ等々、美男美女の恋愛模様を見ていてやっぱり絵になるし、そんな生活に憧れる気持ちもわからないではないのです。

では、このシェアハウス、流行っているのであれば投資として「魅力的、リスクが低い」のか?

もちろんそれはまた別ものです。

シェアハウスと言えば何となく高利回りのイメージがあると思いますが、そこには理由があるわけですよ。

そもそもこれまで僕が見てきた物件や相談を受けたシェアハウスについては、立地にかなりの難があるのです。

もちろん立地が悪いという事は、それだけ土地値が安くなりますので、利回りは高くなるという事です。

また、シェアハウスは基本水回りについても人数分必要ではありませんので、建築コストを下げることができます。(なのに相談を受ける物件の建築費はめちゃくちゃ高い!)

「でも、売主がサブリースをするから安心なんです」というオーナーさんがいらっしゃいますが、実はそれが危険なんです。

以前見せてもらったサブリース契約書には、一般的によくある2年ごとの賃料見直しもなく、今後30年間現況賃料を見直さず継続するというもの。

そんなことあり得ます?

5年先、10年先も読めないこの情勢で30年間賃料見直しナシ!そこには何か裏があるんじゃないのと逆に怖くなってきます。

そのサブリース会社が倒産すればどうなる?
目先の利回りだけにとらわれてはいけないのです。

もちろん立地が良ければ安定運営できるものもあると思いますよ(そうなると利回りは低いですけどね)

シェアハウスについては、今メディアでも多く取り上げられていますが、嫌な臭いがプンプンします。ま、見ててください。

ハイリターン=ハイリスク、投資の基本です。
ぜひ購入前にご相談ください。


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不動産屋で働いていれば良い物件が買える?


「この業界で働いていると、いち早くいい物件が買えるからいいですよね〜」とはオーナーさん。

あ

情報としては確かにいち早くこちらに入ってきます。
ただし、問題は融資。

弊社の場合、帝国データバンクで60点近くあることからほとんどの銀行で融資取り組みは可能ですが、そもそも不動産業者と言うだけで審査規準の厳しくなることが多々あります。

なので僕らが投資物件を買う場合、銀行に対してまず聞くことと言えば・・・

「不動産屋って融資付きますか?」なのです。

過去にも不動産業と言うだけで審査基準に乗らないケースがあり、「結局、転売するんでしょ」という見方がどうしても強いらしいのです。

つい先日も、「一般の方なら1週間くらいで審査結果が出ますが、不動産業者さんは別部署での審査となりますので、もう少し時間がかかりますからね」と。

なので、情報がいち早く入ってきたとしても、その分、融資する方も慎重に審査を行うようで、皆さんが思っているほどそんなに簡単ではなかったりするのです。

ま、その辺はうまくできているわけです。

ただし、毎日のように物件を見て選別をしているわけですから、目利き・スピード感だけは間違いなく養えると思います。

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リベンジ失敗、こんな日もあるのです。


今週の定休日は、会社のスタッフ・業者さんと三崎で釣り大会。3か月前くらいから予定していたイベントです。

あ

台風でギリギリまで欠航の可能性もあったのですが、当日は晴れ、最高気温30度。日頃の行いですね。

あ

カワハギとサバ漁船に分かれ出港。

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富士山も綺麗に見えました。

もちろん僕らCFネッツ社員はカワハギ釣り、前回オーナーさんとの釣りでは10枚しか釣れず撃沈しましたので、いざリベンジ。

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目標は35枚

しかし、しかし・・・

釣れないのです。

トラギスや北枕は釣れるのですが、カワハギが釣れないのです。

1時間、2時間、3時間・・・

釣れないのです。

このままだと夕食がない・・・

そして、やっと最初の1枚目を釣ったのが、釣りを始めて5時間を経過したころ。

そして、そのまま終了・・・嘘でしょ。

一応、カワハギ以外は、ベラ・トラギス・北枕・ホウボウ等々20枚くらい。

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唯一ホウボウを釣ったのが救いですが、ひどい結果に終わってしまいました。

カワハギは全員でもたったの10枚。いつもなら軽く50枚以上なのに・・・。

船長曰く、潮が流れていなかったから難しかったんじゃないかと。

ガッカリデス。

なんとかサバ漁船が、サバ、タイ、イナダ、アジと釣ってくれてましたから買い出しに行くこともありませんでしたが、いやーやってしまいました。

そして、懇親会は三崎港蔵。総勢30名ほど。

いつもならカワハギの刺身から揚げ物、鍋でしゃぶしゃぶなど、これまでかと言うくらい出てくるのですが、今回は軽く刺身のみ。

「あーもっとカワハギ食べたかったな〜」なんて意地悪を言われる始末。

ま、でもでもやっぱり釣りたては美味しいのです。

カワハギにサバ、このサバ脂のってたなー。

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カサゴにトラギスの揚げ物

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イナダの刺身

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ホウボウの刺身

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そしてそして、食事が終わってからはサプライズで社長の誕生日会。ロウソクは年齢の58本。

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鹿児島から取り寄せた似顔絵ケーキに、似顔絵ゴルフボール。

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実は今回、釣り大会と言うのは表向きだけで、社長の誕生日を祝う会だったのです!

だから釣れなくてもよかったのです!

え、何か?

ま、でも釣りをして美味しい魚を食べれてとても楽しかったなと。

他部署のみんなや業者さんとの交流。また三崎の皆さんともお酒を飲めたのでオッケーとしましょう。

また来年、皆さんお疲れ様でした。

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物件利回りと借り入れコスト、その辺はうまくなっているわけです。


あ

やっぱり大阪への日帰りはきついよなと、翌朝の目覚めでしみじみ感じるのです。

決して会社から「泊まり禁止!」なんて言われているわけでもなく、その辺は有り難いくらい自由に任してもらっているのですが・・・

「今日帰れば翌日は横浜でこういう仕事できるよな」と、ついつい詰めて詰めてスケジュールを組んでしまうのです。

ほんといいのか悪いのか。

しかし今後、リニアが通れば日帰りなんて当たり前ですね。

東京〜大阪間が約1時間。例えばうちの大船にある事務所から銀座に行くような感覚。

昼過ぎに「じゃ大阪行ってきます、戻りは18時です」な〜んてスピード感が普通になるのです。

これってメリットでもありますがデメリットも多いのかなと。

そもそも地方に支店が必要なくなり撤退する可能性がある?東京からちょっとした旅行もほとんど日帰り?

それだけお金が落ちなくなるのではと、そんなことも十分考えられるわけで・・・更に一極集中、恐ろしい。


さて、昨日の大阪出張は午前中ミーティング、昼から4件個別相談をして帰ってきました。

色々と話を聞いていると、やはり関西方面も金融機関が以前より積極的に融資をしていますね。

純資産1億ないと融資はしません!みたいな(ふざけた)スタンスの銀行もガラッと姿勢が変わりました。

あとは、物件の選別だけしっかりとして頂ければ、今でも面白い投資が可能です。

数年前は安く物件が買えたよな〜なんて話をよく聞きますが、確かに利回りは高かったわけですが、それに対して貸してくれる銀行の融資条件は今より全然悪かったですからね。

FCRが上がればK%が上がり、FCRが下がればK%も下がる。うまくなっているわけです。

またこれまで区分マンションでフルローンやオーバーローンだなんて絶対にあり得なかったですからね。

諸費用含めて自己資金が30万で投資物件の買える時代です。

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まさかの色目!街並みを大切にしないとね。


先日は柏で住宅の決済。契約が入った丸本の代理です。

あ

場所は柏の葉キャンパス駅。秋葉原駅から つくばエクスプレスで約30分。横浜からだと電車で約1時間半・・・遠い。

駅は11年前に開業しただけあってとても綺麗です。乗降客数は3万人。

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駅前にららぽーともあり、ファミリーには適した環境。感覚的に単身者向けのアパートは厳しそうかな。


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この柏の葉キャンパス駅の由来は、柏の葉公園と東京大学があることから名付けられたようです。

いい街並みで気に入りました。

Nさま、住宅購入おめでとうございます。


そして、昨日は横浜の土地下見。

坂がきつくこれはダメやねーなんて思っていると、遠くに何やらまぶしいアパートが・・・


ジャジャーン!

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おぅ、カラフル!ここまでのはなかなかお目にかかれません。

各部屋ごとに外壁の色分けをしているのでしょうか。自分が隣地に住んでいればクレームものです。

世の中に一つしかない色目にしたい気持ちも分からないでもないですが、やっぱりそこは街並みを大切にした方がいいんじゃないの?

修繕するのはいいのですが、街の価値を上げるには、周辺にマッチする色目に気を使う必要があるのです。

オーナーさんから新築アパートの色決めを任された時には、その辺に気を遣い提案するようにしています。

でもでも、ブログネタをありがとう。


さて、今日はこれから大阪日帰り出張です。昼から個別相談も満席。

では、行ってきます。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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