山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2016年12月

良いお年をお迎えください。


12月28日はハワイアンズで大方針会、大納会。

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今年一年の結果報告や来年の方針発表、辞令に表彰などなど。

各部署の発表を見ていると、本当にいいスタッフが増えたなとしみじみ感じます。

不動産屋であって不動産屋っぽくない、真面目で勉強家、本当にこれからが楽しみなメンバーです。

そして、士業の方々も社内にずらり。世戸弁護士・保立税理士・三原税理士・林不動産鑑定士。

こういう皆さんと机を並べて仕事をしているわけです。これまでとはスピード感が全然違います、本当に素晴らしいですね。


また、大方針会後はみんなで楽しく盛り上がりました。

翌日は東京の中元さん・保立税理士と魚の旨い地元の居酒屋で恒例の昼から飲み。 

これをしてやっと全てのイベントが終了って感じですね。

そして、昨日は自宅で大掃除をして、今日は夕方から三崎でカウントダウン、大阪には元旦朝一の新幹線で戻ります。

今年1年大変お世話になりありがとうございました。そしていつもブログのチェックもありがとうございます。

皆様、良いお年をお迎えください。

山内真也

最後にこちらもお願いします!
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この輪を広げて行きたい。


昨日は昼から銀座で決済。

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今回は銀行との手続きもスムーズに進み、1時間ほどで無事終了。

そして、終わってからはアパートの完成立会い、オーナーさんにはこの為にわざわざ大阪からお越し頂きました。

M様、ありがとうございました。


今日は大納会がありますので、実質の営業は昨日までです。

最後の最後までバタバタと働ける有り難みを感じつつ、2017年もとても充実した一年となりました。

今年を振り返るのには、このブログをチェックするのがちょうどいいわけですが、過去の投稿を読み返してみると随分好き放題書かせてもらっているなと・・・汗。

自分が感じた事を発信することによって、何かしら皆さんに刺激を与えられていれば嬉しく思います。

来年もこのペースでコツコツ継続をし、この輪を広げて行きます。

投資家さんそれぞれ求めるもの、感じる事は異なると思いますが、自分のスタンス、考え方に共感して頂ける皆さんと共に来年も歩んで行ければと思います。

年末年始もブログはアップしますので、ぜひチェックしてみてください。

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あ 

空室になったので・・・


今日は朝から銀座で決済、午後は価格約6億円のビル案内立ち合いです。

あ

そして、立ち合いと言えば、昨日は横浜にある空室となった某区分に行ってきました。

そう、クリスマスに・・・。

リフォームの打ち合わせです。この物件・・・はい、私のです。

あ

共用部を見て、「あー、なかなかしっかり管理されてるやん」なーんて、そう初めて物件を見るから。

えっ、買う時に物件見てないの?慣れてくるとそんなもんです。

そして、気になる室内は・・・

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そこそこ汚れているとは聞いていましたが、結露・・・うんなかなかでしたね。

こういう経験をしてこそ、オーナーさんの気持ちが分かるというもの。この業界で働く者にとって、自分で不動産を所有する、投資をすると言うのは本当に大切な事。

その他、室内はこんな感じです。

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ま、古さは感じるものの綺麗ですね。

どこまで手を加えるか難しいところですが、水廻りについては交換するが必要ありませんでしたので、それ以外の箇所についてしっかりリフォームしようかと。

せっかく自分の物件という事もありますので、色々試してみる予定です。

だって普通のリフォームじゃ面白くないし、何か参考になるようなものを作りたいなと。

またリフォームが終わればアップしますね。

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意識して取り組んでいかないと


昨日はアパートの完成立ち合い

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この物件は、元々古家付き土地であり、その土地の仕入れからアパートのプラン入れ、収支計算、ファイナンスアレンジ等々。

最初から最後まで全てを自分で行いましたので、なかなか思い入れの強い物件となりました。

アパートの決済は明日ですが、まずは先行して賃貸募集を始まており、繁忙期に向けて早々に満室としたいものです。


さて、忘年会もひと段落しましたので、少々身体を休めようかと思いつつ。

これまでジムに行ったり、プロテインを飲んだりと、ある程度健康体を意識してやってきたのですが、やはり自分一人でやるには限界を感じつつ、何事も継続は難しいものです。

こうなったら来年からは、マンツーマンのトレーニングジムにでも通おうかと考え中。

まさかのライザップ?は求めているものと違うようなので、横浜界隈、なるべく自宅近くで探してみようかと。

とにかく健康第一、わたくしも言えば「旧体身」ですので、メンテナンス等日々意識して取り組んでいかないとですね。

その意識をするかしないかで、管理状態は大きく変わるもの。10年15年とほったらかしにいているとサビサビで取り返しのつかないことも。

以前オーナーさんから「自分の担当の方には痩せていてほしいものです」

な〜んて言われていますので、いい意味でのプレッシャーも感じつつ、頑張っていこうかと。

来年のプライベートは釣りに筋トレにと充実させたいものです。

そう、筋トレと言えば三崎のMF CLUB

元Jリーガーが一から鍛え直してくれます。

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あ

どうなってるのよ。


先日12月18日の大忘年会も無事に終わり、これで今年のイベント全てが終わりました。

あ

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皆様、ありがとうございました。

また来年からも最前線の現場だからこその有益な情報を発信して行ければと思います。

2017年の最初は、1月14日(土)年に一度銀行さん参加、大型バスの東京フィールドワークセミナー

1月21日(土)は大阪 「新春!不動産投資セミナー2017」、大阪支社の北村・山口、私による3部構成のセミナー。

1月22日(日)東京 「ファイナンスから知る!今あなたができるアパート投資セミナー」

来年も走り続けます。その他のセミナーについてはこちらからどうぞ。


さて、昨日は日帰りの大阪出張。

来年の方針書作成などミーティングが中心、ちょうど大阪支社の北村君がCPMの最終試験であるMPSAに合格!という事で、またひとりCPM資格者が誕生しました。北村君おめでとう。

そして、帰りの新幹線は20時半のチケットを予約・・・が!いや〜ここからが本当に大変でした。

新大阪駅は人でごった返し、大幅な遅延です。

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どうやら新横浜〜小田原間で火災があり、1時間から2時間の遅れ。

しょうがなくただひたすらホームで待っていたのですが、予約を取っていた20時半の新幹線が1時間以上経っても来ることはなく、それどころが20時半以降の新幹線が先に到着するという不思議な現象に・・・。

これはさすがにおかしいという事で、駅員さんに確認を取ってみると、

「20時半の新幹線は運休になりました」

えっ?そんな放送なかったし!そもそもそのチケットで改札通れているし!どうなっているのよ〜。

訳が分からないまま、何とかその後のチケットを取りなおし乗車できることに。

結局、新横浜駅に着いたのは、予定より2時間遅れの0時半を過ぎたころ。

やっと帰れる!と思うも、乗り換えの横浜線が強風の影響で大幅な遅延。こちらも人がごった返しており、待っていても当分乗れそうにありません。

タクシー乗り場に行くも、ざっと30人以上の列。他の乗り場を探し、大雨に濡れながらなんとか20分後にタクシーを捕まえ帰宅。

結局、就寝は2時過ぎ。そして今日は朝から銀座出社。

修業です・・・。


あ〜釣りに行って、こんな三崎の夕焼けを見て癒されたい今日この頃。

あ

年末まであと少し、頑張ります。

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あ

地域別ワンルームの期待利回り


先日、地域別ワンルームの期待利回りが発表されました(日本不動産研究所)

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これを低いとみるか高いとみるか。

立地にもよりますが、リスクの低い中で5%弱であれば、投資とした商品を考えたうえで全然有りだと思うんですよね。

今は融資環境も緩和されている中で、特に一棟アパートはそのファイナンスアレンジをうまくやれば、そこそこレバレッジも効きますからね。

以下、今後の参考までにどうぞ

2016年10月
東京都城南地区 4.6%
東京都城東地区 4.8%
大阪      5.3%
名古屋     5.4%
福岡      5.6%
札幌      6.0%
仙台      6.0%
広島      6.2%


さて、今日はこれから新横浜のプリンスホテルで年に一度の大忘年会です。

早々に申し込み満席となりました、ありがとうございます。
来年はもう少し会場を広くして皆さんが入れるように検討してもらいますね。

尚、今回ご参加の皆さんはいつもより早めにお越し頂いた方がいいかと思います。

夜はちょうど日産スタジアムでクラブワールドカップの決勝がありますので、かなりの混雑が予想されます。


では、行ってきます!

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あ

優良入居者が、突如滞納者に・・・


リフォーム打ち合わせの為、桜木町へ。

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6年前に購入いただいた区分マンションが空室になった為です。

その間一度も退去がなく、物件をご紹介した当時もオーナーチェンジ物件でしたので、かれこれ10年以上の長期入居者でした。

これだけ長く住んでくれて有り難い!と言いたいところですが、半年前くらいから突如滞納が始まりました。

結果、建物明け渡し訴訟、強制執行となり、つい先日引き渡しが終わったのです。

残置物がこんなにあります・・・

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これらの撤去費用は約30万円!

しかし、オーナーさんは弊社の無期限滞納保証付管理でしたので、これら残置物の撤去費用も無料、もちろん滞納期間中の家賃も保証されるのです。

(ついでに、確定申告では滞納された未収家賃も収入に計上しなければなりません。)

また、裁判や強制執行費用も弊社で負担しますが、これらをもし弁護士に依頼しようものなら、滞納にかかるコストはトータルで100万近い負担!になってしまうのです。


残置物撤去後はこんな感じ・・・

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キッチンに、

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玄関周り、

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バストイレはアップするのを止めときましょう・・・はっきり言って見ない方がいいです 汗。

私の持ってる物件もそうでしたが、滞納者ってビックリするほど汚してくれるのです。


さすがにこんな状態なので、今回はがっつりリフォームさせて頂きます。

弊社グループ会社、南青山建築工房のデザイナーである中山さん(写真左)に依頼。右側は企画から異動したPMの鈴木君。

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この状態がどう変わるのか、またリフォーム後にアップしたいと思います。

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地元愛に触れ


先日、熊本に行った翌日は福岡へ。

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ホテルから熊本駅までは市電で移動。何となくこの昔ながらの雰囲気が大好きです。

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市電の車内アナウンスが、なぜか淡谷のり子・・・

もちろん本人ではなく、熊本出身のコロッケが被災地を元気に、また観光客に楽しんでもらう為、モノマネ(無料)で車内アナウンスを行っているとの事。

地元愛、皆さんいろいろ考えられますね。

そして、新幹線で熊本駅から博多駅に移動。所要時間は37分、近い!

しかし福岡も・・・もちろん雨 ・・・。

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ま、いつもどおりです。

ホテルが博多駅前という事もあり、ニュースで取り上げられていた陥没現場へ。

これが、

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今はこんな感じ

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工事中ということもあり、やはりあの上を歩くのは少々怖さもあります。目の前のコンビニは来年2月に再オープン、いや〜大変ですね。

そして、夜は業者さんと数人で食事・・・

のつもりだったのですが、ワイズプランニングさんのスタッフ・OB合同忘年会だったらしく、徳永CPMと一緒に参加させてもらいました。

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途中、サプライズで還暦を迎えたスタッフさんと僕とのW誕生日会もやってもらい、ケーキとプレゼントも頂きました。伊藤さんありがとうございます!

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(ケーキの右側年齢は間違ってます 笑)

しかし、このCPM同期である伊藤さんの周りへの気遣い思いやり、自分なんて足元にも及びません。とにかく温かいんですよ。


そして、2件目は念願の屋台へ。やっぱりこの雰囲気は最高。

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おでんに明太子玉子に焼き鳥に・・・どれも美味い!

この二日間で心温まる熊本・福岡を満喫させてもらいましたが、感じた事はとにかく皆さん地元愛が強い。

だからこれだけ、もてなしてくれるんだろうと思います。

ま、僕も大阪愛は強いつもりですが、関西のオーナーさんから「山内さんは大阪を裏切って東京に行った!」って、よく言われてますが・・・。


皆さんありがとうございました。また行きますね〜。

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あ

他人事じゃない。


朝から熊本に来ています。はい、もちろん雨です。

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昔、大阪でバイトしていた時の後輩が、熊本の大手建築会社で働いており、やっと会いに行くことができました。

せっかくなので震災の被害が大きかった益城町に連れて行ってもらい、先ほど見てきたのです・・・

4月の地震から8か月、ニュースで取り上げられることも随分減りましたが、そこいら中にブルーシートがかかっており、カンカン、カンカンと解体現場だらけです。

実際に見るとその悲惨さに言葉を失います。

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友人曰く、これまで熊本は地震がないことから、ほとんどの人が保険に入っていなかったとの事。

下の写真は、一見見ると気付きませんが、・・・

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1階部分が丸々無くなっています。こっちの方がわかりやすいかな。

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このマンションも見た感じそこまで地震の影響があったように見えませんが・・・

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玄関共用部に、

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1階のガレージ部分が丸々潰れています。

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そして、奥の1階は・・・

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拡大すると・・・

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車が挟まれています。

今となっても、まだこの状態で残っているのです。早く解体しないと、2次被害になる恐れも十分考えられます。

そして、熊本城。こうして遠くからの写真で見ると伝わりずらいですが、

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修復にも相当の時間を要しそうです。

それ以外はこんなに綺麗なのに。

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日本にいる限り、地震とは常に隣り合わせ、他人事じゃないですね。

自分の目で見ることができてよかったです。

石飛君、連れて行ってくれてありがとう。

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融資金が振り込まれないのです。


あ

今日は朝から銀座で決済、昼からアパートの完成立ち合い。空き時間を見て銀行融資相談、役所連絡等々。

決済はO銀行さん。

O銀行さんは自社の口座ではなく、買主さん指定の他行通帳に融資金が振り込まれるようになっています。

なので、買主さん売主さんには一旦弊社の事務所に集合してもらい、司法書士の書類確認が済めば、指定の銀行支店へと移動するわけです。

今回の買主さん指定は赤い銀行さん。

O銀行からその赤い銀行さんへと振り込みがあり、その後買主さんから売主さんへと残代金振り込みの手続きをします。

しかし!問題発生!

どれだけ待ってもO銀行さんから赤い銀行さんへの着金確認が出来ません。融資額が振り込まれないのです。

窓口が混んでるわけでもなく、振り込み先の記載ミスをしているわけでもない。手続きは完璧なのに入らないのです。

かれこれ2時間待っても入らない!

うーん、おかしい。

結局、着金確認できたのが、決済が始まってから3時間を過ぎた頃!

これだけ時間のかかった原因は分からずでしたが、最近メガバンクではたまにこういう事があるようです。

いや〜この業界で働いて十数年、決済に4時間もかかったのは初めてです。

今後、赤い銀行を使う事は一生ないでしょう。

ついでにO銀行さんの決済、今年はあと2件あります。

さすがに疲れますねー。


という事で、癒しを求め明日から旅に出ます・・・探さないでください。

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あ

手元には2億の借金が残る。


忘年会疲れで、イベント以外はお酒を断っております。

今日で禁酒5日目でも、まだ飲みたいと思わない今日この頃、胃と財布には優しいのです。

あ

facebookでシェアされているのをよく見かけます。
皆さんはこの記事を読まれましたでしょうか?

あ

「自己破産する家主が増加」、なかなか刺激的です。

ある相談者は、5棟で8.5億の1棟物件を買い足したが、空室が増えて毎月の持ち出しが100万以上になっているとの事。

仮にそれらの資産を売却したとしても手元には2億の借金が残るらしいのです。

金利は3.5%〜4.5%。物件は積算評価の出る地方のRC造、不便な立地で築年数が古くてもアパートより評価が出たとの事。なので自己資金は無し。

相談者はみな口をそろえて言う「金融機関がお金を貸してくれたからいい物件だと思った」と。

でも、本当にそれだけでしょうか。そもそも金融機関は自己資金なしでは貸してくれませんし、そんなハイレバレッジを効かしてうまく行くほど、不動産投資はあまくないのです。

数年でリタイア?高速投資?夢のある書籍やセミナーほど、気を付けないといけません。

5棟で8.5億、記事に記載はないのですが、結局これを何年で買い足したのか。10年、15年?いや、きっとここ数年の話しだと思います。

短期で急激にレバレッジを効かしてやったもんだから、元金も減っていないし、売却しようとしても売り買いの経費が重くのしかかります。

積算評価の出るRCって、そもそも運営費率が高いし、中古であれば修繕コストもバカになりません。

それに対して地方で家賃が安いもんだから、実際の収益率はかなり悪化するのです。

ここまでわかってやっている投資家さんはほとんどいないと思うし、これを理解していたらそもそもその選択肢を間違えないかなと。

残念ながらこれが現実です、投資じゃなくてギャンブルの世界。一攫千金?そこまでリスクをとってやるかどうかですね。

今回の記事について、特に驚くことはなく以前から私たちが言って来た事。これから更にそういう話しは増えてきますよ。

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買い替えも視野に入れつつ。


今日は昼から横浜で講習でした。

あ

内容は所得税・譲渡税の計算方法について。

あ

所得税計算の流れ、不動産所得の計算方法、減価償却や修繕費と資本的支出、アパート経営の節税対策等。

この手の内容は日頃の業務でやっていますので、抵抗もなくという感じです。ひとつふたつ新しい気付きもありましたので勉強にはなりました。

講習時間は4時間、講師も大変でしょうが、聞く方もなかなかパワーがいるもんです。

月に一度、来年の5月までこの勉強は続きます。


さて、今回の会場はみなとみらい線の馬車道駅。景色はこんな感じ。

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うーん、やっぱりみなとみらい・馬車道周辺は落ち着きます。そしてその隣駅、日本大通駅には上州屋(釣具屋)がある。いい街ですね 笑。

個人的に住みたい街、ナンバーワン。この周辺でいいマンションが売りに出たら買い替えも視野に入れつつ。

ただし、既存の住宅ローンは残債がそこまで多くありませんので、買い替えることにより間違いなくローンが増えてしまいます。

なので、できればそれまでに収益物件を買い足しておきたいところ。

住宅ローンはフラット35があるので、投資用の借り入れが増えても、審査に影響はありません。

資産形成を優先するのであれば、今融資の利用する順番は、アパートローン→住宅ローンという事です。

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瞬間的な利益を求めるのか、継続的な安定利益を求めるのか。


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昼から銀座で個別相談が2件、終わってから業者さん来社。

個別相談は、既にお付き合いのあるオーナーさんから、資産組み換えと買い足しのご相談。

また、業者さんからは収益物件の売り方について教えてほしいとのご相談。

はい、そういう連絡も意外に多いのです。

これはなかなか難しい話ではありますが、まずは収支計算や投資指標を理解する事からですね。

土台となる数字の基礎を理解しないと、オーナーさんに対して提案なんて到底できません。

ちょっと勉強しているオーナーさんであれば、不動産屋の営業マンより詳しかったりしますので、そもそも相手にすらしてもらえなくなります。

まーそれ以外にも、色々と引き出しは必要になりますが、あとは自社の利益を第一に考えない事。

散々このブログでも書いてますが、最近は特に無理なアパートの企画が多すぎる。

これを建てて買った人が本当に儲かるの?って疑問になるような物ばかり。

投資は自宅と違って買主の自己満足と言うよりも、アパートを建築した僕らがいい企画やなって満足するようなものを作らないとダメ。

その目線で取り組もうとするだけで、世界は大きく変わってきます。

すると、また2棟目3棟目と買ってもらえたり、新規顧客紹介へと仕事に繋がるのです。

瞬間的な利益を求めるのか、継続的な安定利益を求めるのか。

この業者は残念ながら圧倒的に前者の方が多いのです。


ブログランキング、お陰様で高順位キープ。いつも応援ありがとうございます。

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あ

永住の地は価格100万の区分マンション?


やっと体調が回復してきました。

あ

昨日は江ノ島方面へ。釣り、ではなくオーナーさん所有物件の下見。

あ

大船の事務所から車で30分、いやー近い。

こういうところに来ると、ふと自分の永住の地について考えたりするものです。こんな事、昔は思いもしなかったけど・・・年のせい?

例えば、60を超えて田舎でゆっくり生活を楽しむ・・・北海道?東北?それとも温かい沖縄?

国土交通省によると2013年の年齢別転入超過数というのは、20歳〜24歳で約6万人が東京圏に転入超過、地方圏はそれだけ転出超過となっているわけです。

それに対して、唯一60歳〜64歳は1万人弱くらいが地方圏に転入超過と、東京からスローライフを求めてという感じでしょうか。

でも、結局はインフラの整った都心が便利で、個人的にはついつい横浜辺りに居座っているようなそんな気がするのです。

昔は車を持つ事がステータスなんて言いましたが、今は車を持たなくても生活できる一等地に住む事がステータスなんて言ったりするものです。

以前、某銀行の支店長から、「山内さん!いい物件が出たけど買わない?」な〜んて言われたのが、熱海にあるマンションの一室。

価格は100万くらいだったと思うのですが、管理費・修繕積立金で6万円って高いっ!そう温泉付きだから。

そんな買い物するなら、今まで通り横浜に住んで、たまに温泉旅行に行った方が全然割安。

今後はそういう永住目線を持ちつつ、出張や旅行をしていきたいなと。

三崎で釣り三昧?それも捨てがたいな〜笑

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あ
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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