山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年01月

それ、リスク高いけどなー。


あ

今日は大阪で個別相談です。

それぞれ投資家さんによって属性や資産背景は異なり、不動産投資に求めるものもそれぞれ異なります。

利回りはこのくらい欲しい、RC.S造がいい、投資立地はここがいい・・・などなど。

その情勢や融資環境によってお勧めする物件は違ってくるのですが、今ならこうですよと率直にお話しします。

そこはこれまでの実務経験、実績値からもあるのですが、投資家として自分ならどうするかと言う事が強く、そのもとにご提案をしています。

もちろん関西圏だけではなく、首都圏の中でも多くの実績がありますから、それぞれメリットデメリットをお伝えしつつ。

これだけ物件の仕入れが難しい中、投資家さんの選択肢は少しでも多い方が良いのです。

そして、その下で比較検討ができるって、その辺が僕らの強味でもあります。

リーマン後と言うのは、利回りも高く、仮に運用期間収支が真っ赤でも、このタイミングで売却すれば、結果儲かったなんて地方物件は多いと思います、しかしこれからはそういう訳にも行きません。

変にリスクを背負って高利回りを求めるよりも安定運用出来るもの、そこがポイントかなと感じるのです。

もし仮に数年後、価格が下がれば売却しなければいいだけで、問題はその時収支が回っているのかどうか。

情勢の悪化している時に持ちこたえきれない程リスクの高いものはないのです。


さて、明日は朝から銀座で個別相談と金消契約、終わってからアパートの完成立ちあい。

横浜に帰りますー。

クリックお願いします!
あ

そこは空気を読んでください。


あ

鎌倉PMの佐藤君と飯田君、また南青山建築工房の中山さんと区分リフォームの打ち合わせ。

各色決めについてです。

あ

オーナーさんに提案するうえで、王道な色目をついつい選択しがちではありますが、そこは自分のセンスに自信を持って攻めて行きたいのです。

よく他のスタッフからは、え!本当にそれで行くんですか?なんて聞かれますが、だってこっちの方が絶対にいいもん。

今回、クロスの一部は避けがちな花柄。

a

そして、以前ブログでお伝えした自分の物件も空室になりましたので、そちらの色決めも。

僕の物件に対してはPMのスタッフもガンガン強気で攻めてきます。

「他のオーナーさんでは絶対に試せない色目にしましょうよ〜」と軽く言ってくれます。

そして、決まったのが・・・洋室のアクセントクロスはブルー、キッチンの扉は赤。確かにこれは自分の物件じゃないと試せません。

うーん、やり過ぎ?しかし、かなりセンス良く仕上がっているはず。

2月末には完成しますので、またブログでアップします。

もしそのタイミングになってもアップしなければ、やっちゃた?と、そこは空気を読んでください。

クリックお願いします!
あ

区分を買えばハワイ旅行が付いてくる!


あ

昨日は大阪で北村・山口との3部セミナ−を開催。

あ

第1部は空室対策、第2部はワンルーム投資、第3部はアパート投資。お陰様で満員御礼!ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

a

大阪のこちらの会場、4つセミナールームがあるのですが、そのうち3会場が不動産投資系セミナーということで、やはり活況なのですね。

ついでに会場に向かう電車の広告ではこんなのを見つけました。

あ

「不動産投資セミナー随時開催中!」、業者名で検索してみると・・・新築ワンルームの販売業者。

はい、儲からないやばいやつですね。

広告の下には、「セミナーに参加し、ご成約された方全員に!3泊5日豪華ハワイ旅行をプレゼント!」

新築ワンルームマンションを買えばまさかのハワイ旅行も付いてくる!って知らない方が見れば何だか魅力的に感じるかもしれないけれど・・・

人生そんなに甘くない。この旅費分くらいは十分価格に上乗せされているわけで。

と言うか、これ買っちゃうと区分ひとつで300〜500万くらいは手出しになっちゃいますので、かなり高額なハワイ旅行に・・・くれぐれもお気を付けください。

そして今日は東京でもセミナー。

a

さすがにこの週末はなかなかハードでした。

皆様、いつもありがとうございます。

クリックお願いします!
あ

やっぱり今でも仕入れがしやすいのは・・・


あ

昨日は、週末セミナーのレジュメを作成。土曜日は大阪、日曜日は東京と何を思ったか過密スケジュール。

このタイミングでもまだレジュメが完成していなく、今日も自宅に帰ってからコツコツとパソコンに向かっています。

年が明けてから時間を見つけては物件の仕入れをしていますが、とにかく価格が上がってるなと。

しかし東京だけが極端に高いわけでもなく、大阪だって以前と比較しても随分値上がった印象があります。

単純に東京と地方を比較した時にもちろん東京の方が高く感じられるわけですが、それだけ家賃は取れるし、空室リスク等を考慮して考えると、やっぱり今でも仕入れがしやすいのは東京圏かなと思ったりもするのです。

今日も業者訪問でこっそりと水面下情報をゲット。まだ土地の仕入れ(決済)も終わっていませんので、建築が始まるのなんて当分先です・・・はい、現況古家付き。

ただし、こういうストックを今のうちに増やしておくと、これが2017年のアパート実績となるのです。

もちろん形になってきたら、こそっとご紹介させて頂きますが、くれぐれも事前に個別相談で方向性とまた融資枠は必ず確保しておいてください。

スピード勝負ですからね。

クリックお願いします!
あ

不動産投資の引き出しを増やすには


昨日のフィールドワークセミナー・・・

あ

いや〜寒かったですね。

そんな中、首都圏の投資家さん以外にも、山形、新潟、福島、静岡、名古屋、大阪、神戸と、これぞ全国!からご参加頂きました。

ありがとうございました。

私たちの物件に対する目線だけではなく、銀行から見た評価・金利・融資期間・注意点、税理士目線等々、参考になることは多かったと思います。

a

a

机上のセミナーではなく、やっぱり現地を見ることが一番引き出しが増えますね。

そして、こういうのも現地ならでは・・・案内したアパートの近くにあった不動産屋さん

a

この門構え、やる気ある?

あ

募集図面も30年前くらいから変わってないんじゃないかと思うような黄ばみよう。ある程度の清潔感は必要かと。

色んな不動産コンサルタントがいるもんです・・・。


年に一度のフィールドワークセミナー、ご紹介した物件はその時々の情勢・市況によってもちろん変わるのですが、今回はやはり木造でしたね。

本当であればRCやS造等、色々とバリエーションがあればいいのですが、収支クリアできるものなどほとんどありませんので、ま、それはまた次回という事で。

終わってからの懇親会も大盛況、しかしながらわたくし禁酒中でございまして、中元からの誘惑にも負けずソフトドリンクで頑張りました。

2月からはミニフィールドワークセミナーにも参加しますので、ご興味ある方はこちらからどうぞ。

2月25日(土)担当です。

クリックお願いします!
あ

CFネッツ社員大募集中!


CFネッツでは社員を大募集しております。

あ

AM事業部からPM事業部、事務方まで、経験者未経験者問わず大歓迎です。

勤務地は銀座にある東京本社・大船にある鎌倉本店・名古屋支社・大阪支社、それぞれで募集中。

社員教育も積極的に行っており、宅建資格はもちろんの事、不動産コンサルティングマスター・FP・建築士、さらにはCPM・CCIMという米国経営管理士等の資格まで。

資格取得費全額補助金制度有り!

やる気のある方、一緒に働きませんか?お客さんに対する無理な勧誘営業もありませんよ。 

まずは以下ユーチューブをご覧ください。




クリックお願いします!
あ

情勢によって融資環境はここまで変わる。


昨日の大阪個別相談会、一棟物件を購入希望の方が多数。

あ

エリアの希望としては関西圏・首都圏どちらでも構わないので、収支をクリアできるものがほしい、と。

大阪支社がオープンした当初、7〜8年前は大阪での購入を希望される方が多かったですが、今はそこに拘るよりも安定運営できるのであれば場所は選ばないという方が増えていますね。

ま、これだけ空室問題など取り上げられていれば、その流れになるのもわかります。

そして、物件の選別については融資次第。

それぞれの属性と自己資金によって銀行から受けれる融資枠が決まってきますが、とにかく仕入れの難しいのは価格5000〜6000万の物件。

アパートとしては低価格帯なので、安ければ安いだけのリスクがあって、優良物件と言えるものはとても少ないのです。

お勧めしやすい価格としては1億前後の売りアパート、去年もこの価格帯が中心でした。

ただし融資緩和もあって、この価格であったとしても、属性によってはフルローンが可能。

以前だと価格の9割融資で残りの1割と諸費用で2000万近い自己資金が必要でしたが、今だとその半分以下、諸費用の約800万を用意できれば購入ができるのです。

その時、その情勢によってこれほどまでに融資環境が変わるというのもなんだか面白いもんです。

さて、今日は銀座と鎌倉で個別相談が1件ずつ。思えばそろそろ確定申告の時期ですね。

申告が終われば、再度今後の方針決めや銀行打診をしたいので、オーナーの皆様、毎年恒例の打ち合わせを行いましょう。

ご連絡お待ちしております。

クリックお願いします!
あ

売却を検討される投資家さんがかなり増えていますが・・・


昨日はオーナーさんと税理士事務所訪問、終わってからは3年前に購入いただいた区分の売却相談。

あ

値上がっているこのタイミングで売却を検討される投資家さんがかなり増えています。

確かに今売却するとキャピタルを狙えやすいですが、今回のケースは短期譲渡であり、約40%が税金として持っていかれます。

また、物件も東京の一棟立地で、決して客付けに困るような場所ではありません。

仮に空室で苦戦をしており、将来リスクが高いのであればここで儲けを確定しておくのもひとつですが、そうでない限りはまだまだ保有でいいのです。

そもそも買ってからの運用期間も短いし、売り買いの経費を考えると、キャピタルと言っても決して多くの利益は望めません。

今の情勢を見ていてもまだ売るには早すぎるでしょうね。

ま、それ以外にどうしても売却をする理由があるとすれば、一棟への資産組み換えくらいでしょうか。もう少し効率重視で資産を拡大していきたい時。

以前より利回りが低いと言っても、低金利・長期融資、借り入れ割合(LTV)の上昇、レバレッジは効かせやすいのです。

検討されている方は個別にご相談いただければと思います。

さて、今日は一日大阪です。朝の7時半に新幹線、横浜の自宅着は0時くらいでしょうか。

もちろん日帰り、全て自分で日程調整していますので、しょうがないですね〜。

慣れとは怖いもんです。

クリックお願いします!
あ

物件問い合わせ多数。


本日から新年の営業です。

あ

他業者さんも今日あたりから始まっているようで、夕方までに売り物件の問い合わせがかなり入っています。

ま、相変わらず不動産業者の自社買い取りが中心で、価格交渉前提での連絡が多いですね。

今年も去年の流れそのままで収益物件は積極的に動いていきそうです。

融資については、これからもう少し様子を見つつ、1月14日の銀行も参加の年に一度大型バスフィールドワークセミナーで分かるかと思います。


さて、今週の日曜日は大阪出張、一日個別相談会です。10時半から19時半までぶっ通し、お陰様で全時間帯埋まっています。

今年も忙しくなりそうですね。

クリックお願いします!
あ

明けましておめでとうございます。


新年明けましておめでとうございます。

あ

大晦日は三崎で社長夫妻、木内さん、スタッフの皆さんと過ごしました。

a

豪華なお節に年越し蕎麦、木内さん差し入れのイチゴと、贅沢に美味しい料理を頂きました。

a

海南神社で新年を迎え、今年も素晴らしい一年になりそうです。

a

ついでに、2016年最後の宿は、ドラマ「ドクターカー」剛力彩芽の実家として使われたこちらの部屋

あ

ドラマではこんな感じでした。

あ

宿泊をご希望の方は山田酒店までお問い合わせください。


そして、元旦早々新幹線で大阪に向かい、毎年新年のルーティン?は新幹線の進行方向窓側D席(貯まったポイントでグリーン車)に座ります。

そう、この為に。

あ


今年は雲ひとつない本当に綺麗な富士山が見えました。ここまで見事な富士山はなかなかないです。

そして、昼からは親戚一同と新年会。

a

2度目となる豪華なお節に、去年も大阪の旭区で唯一ミシュランに選ばれたくら羅の串カツ(高校の時にバイトしていた叔父さんの店)。

a

お酒は、社長からお年玉代わりにもらったシンジケート58/6。いやーこれのソーダ割りがめちゃめちゃ美味い!もう普通のハイボール飲めないよ。

素敵な正月を過ごして、今年も一年突っ走ろうと思うのです。


仕事の方は投資利回りが下がる中、どれだけ物件仕入れができるかと不安も感じつつ、いつものペースで今年もぶれずにやるしかないですね。

プライベートは「チェンジ」を掲げ、自分に厳しく進んでいきます。これについては、いずれこのブログでお伝えします。

新年の営業は1月6日(金)からです。

皆様、本年もよろしくお願い致します!

クリックお願いします!
あ
記事検索
クリックお願い↓↓
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

ご購入はこちらから

お勧め書籍
CFネッツ HP
不動産投資のCFネッツ
おすすめ不動産投資書籍
おすすめ賃貸管理書籍
おすすめ不動産投資書籍
  • ライブドアブログ