山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年02月

スタッフの反対を押し切り・・・


あ

7年前に自分のオーナーさんに区分マンションを買ってもらいましたが、今回初めての退去があり、ガッツリとリフォームをやらせてもらいました。

元々住んでいた入居者は突如滞納者に・・・その時のブログはこちら。

ざっとリフォームはこんな感じです。

BEFOR
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AFTER
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見違えましたね、めちゃ良くないですか?

BEFOR
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AFTER
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3点ユニットはトイレとシャワーブースに変更。立地が良かったので、シャワーブースでも特に客付けには問題ないだろうという事で、これで進めることにしました。

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そして、これが他のスタッフに反対された花柄のアクセントクロスです。

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床はブラウンで落ち着いた大人なイメージ。なので、あえてこの花柄を使い、それがちょうどいいアクセントとなってセンスの良さを感じます(え、自分で言うな?)

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今回、メインの色目を黒と茶、そしてキッチン前の床を赤っぽくしたのですが、そこには少々理由がありまして・・・

このマンション、共用部の玄関扉が黒、そしてエレベーターの扉が赤。そこを意識しながら、室内も併せてみたのです。

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アパートの外壁なんかは特にですが、周辺建物の色目を意識しながら、決めるようにしています。

今回のようなこだわりに気付いてくれる入居者はいないかもしれませんが、ま、そこは自己満足の世界ですね。

このリフォームを進めるにあたって、南青山建築工房の皆さん、色々とご協力ありがとうございました。

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あ

自分のなので挑戦してみました。


あ

先日ブログでもお伝えしていました自分が所有する区分マンションのリフォームが完成しました。

湿気で壁は酷いことになっていましたが、それ以外は意外と状態が良かったので、今回水廻りまでは特に触っていません。

これが・・・

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こうなりました。

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え!アクセントクロス、ブルーなの!?

と、思われたかもしれませんが、はい、なかなか勝負してるでしょ。

さすがにオーナーさんの物件で試すわけにはいかないので、自分ので挑戦してみました。

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幅木を床の色に合わせたのですが、建具のブラウンにした方がよかったなと、そこは反省点。

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玄関前のシューズボックスはこんなに必要なかったので、

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全て取り壊し、棚と洗面、鏡を設置しました。

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とりあえず今回は、こんな感じで募集開始です。

また明日のブログで、同じタイミングにリフォームをしたオーナーさんの物件写真をアップしようと思いますが、個人的にはそっちの色目にしたかったのです。

超自分好みに仕上がっていますのでお楽しみに。
ついでにそちらのアクセントクロスは花柄・・・。

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あ

「オッサンの日記に興味はない」


あ

昨日は大阪支社で個別相談と空いた時間にミーティング。

お陰様で大阪支社の売り上げも順調に推移しており、さらなる高みを目指してふたりには頑張ってもらわないとあきません。

そう、大阪支社の北村と山口です。

あまりご存知のない方もいるかと思いますが、ふたりとも東京での不動産経験もあり、着実に力を付けてくれています。

ただし!
どうもブログのランキングだけは一向に伸びない。

山口さんに限ってはほぼ毎日更新するも40位前後。

昨日のミーティングでも、
山口「このブログランキングのシステムがおかしい!」なーんて言うもんですから・・・

「だって面白くないんですもん、毒がない」と、あくまでも冗談ぽくね、バッサリ斬って差し上げました 笑

すると、さらに追い討ちをかけるかのように、

「オッサンの日記に興味はない」と北村。

お、お前、そ、それは言い過ぎやでー。

(山口ショボン…>_<…)

「け、継続してるのはえらいと思いますよっ」って今さらフォローを入れても心響かず・・・。

ま、たまには見てあげて下さい。その時はぜひクリックをお願いします。

CFネッツ大阪支社山口智也のドタバタ不動産奮闘記

北村亮磨の日々の出来事


さて、今日は名古屋支社で個別相談です。

大阪から名古屋までは新幹線で50分、近過ぎですね。

以前はよく名古屋でセミナーをしていましたが、その日に限って雨が降るという残念な感じ。

よく雨男雨男とは言われたものですが、今日は・・・無事晴れましたね。

あ

そして個別相談が終わってから、早々に鎌倉の事務所に戻ります。

こうして移動ばっかりしていると、それだけで何だか仕事をやった気になるのは良くないですね。

さ、今月もあと少し頑張ります。

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一本電話をもらえれば・・・


今日は個別相談で大阪に来ています。

あ

朝、大阪支社に向かっている途中、ガラガラ(スーツケース)のネジが潰れ、取っ手がふっ飛ぶアクシデント。

かれこれこのガラガラも10年ほど使っていますので、そろそろ寿命かと思いつつ

愛着が沸くとそう簡単に買い替えするのも気が引けるし、上京してから一緒に頑張ってきた仲間を失う寂しさもあり 涙。

いや〜しかし今日は朝の忙しい時間に東急ハンズでそのネジを探したりとバタバタでしたね。

そういえば、前回の大阪出張時には、新大阪駅からJRに乗り換え大阪駅へと向かったつもりが、乗る方向を間違え、全く逆の茨木駅に着いてしまうという超初歩的ミス。

東京で言うところの、東海道線で川崎駅から品川に行くつもりが、気付けば横浜駅だった・・・みたいな。うん、あり得ない。

こういう話しをスタッフにすると「無理に禁酒しているからでは?」と悪魔のささやきが。

もう少しで禁酒して2か月、さすがにそろそろ解禁したほうが良さそうです。


さて、今日の個別相談でも感じたのですが、ちょっとしたことでも事前にご連絡頂くだけで大きく結果の異なるケースがあります。

特に所有物件の出口を視野に入れるのであれば、ひとつの対応で売却価格に差が出ることもあるわけです。

空室時の家賃設定やサブリースの減額交渉など、業者から言われるがままではなく、そこは慎重に進めたいのです。

早々に決断を迫られることもあるかと思いますが、一本電話をもらえればまた変わったのに・・・とやっぱり少々残念なのです。

なので、遠方の方でもお気軽に問い合わせください。5分で解決できるような内容もたくさんあります。

ついでに、最近は「電話でコンサル」っていうのを始めまして、無料で電話にて個別相談が受けれますよ。

あ

わざわざこちらまで来るのも大変ですし、不動産の事ならお気軽にご相談を。

お陰様で久しぶりにブログランキングが10位以内に入りました・・・が

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商売人の街、大阪で戦うというのは・・・


あ

大阪の不動産投資が活況だという。

あ

例えば新築ワンルーム、東京が3000万台に対して大阪は2000万台が中心。土地代が6〜7割を占める東京に比べ、大阪は3〜4割。それだけ減価償却費が増え節税になるというわけです。

また、今後新規の分譲マンションが大阪駅周辺で12棟、新駅も開業予定という事で、将来価値を見据えての投資という側面もあります。

肝心の利回りは東京と比較して1.5%ほど高く、これだけ東京の利回りが下がっていることを考えると、大阪に投資しようという気持ちもわからなくはないです。

しかし!それらはあくまでも表面上の話しであり、もう少ししっかりと投資分析を行った方がいいですね。

確かに価格は東京よりも安く利回りも高くなるでしょうが、エリアによっては賃貸稼働状況、また運営費率が気になるわけです。

とにかく家賃相場が低いことから、例えば中古のRCやS造の一棟マンションであれば大規模修繕コストが重く伸し掛かり、それらを回収するのに多くの時間を要することになります。

リーマン後のように高利回りであればまだしも、東京よりも利回りが高いと言っても、収支を計算してみると決してそんな余裕はないはずです。

地元の人間でもこれだけ仕入れが難しい中で、土地勘のない投資家さんがちょっと入ってやれる程、残念ながら甘い環境ではないのです。

私が10年前大阪から上京して一番に感じた事は、東京は仕事がやりやすい。対業者さんとの交渉が言えば簡単なのです。

一般的にはこれが普通なのかもしれませんが、大阪と比較するとびっくりするくらいに皆さん優しいなと。

価格の交渉等々、商売人の街大阪で戦うのは思っている以上にハードルが高いのです。


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夢中で頑張る君にエールを


あ

「10年間家賃不変」というサブリース契約を行ったのに、その6年後、業者から10万円の減額を求められる。

って、もちろんそんなこと納得できません。

100人以上の大家さんが、その業者さんに対して一斉提訴を検討しているということですが、どうなるんでしょうね。

サブリース契約は2年ごとの賃料見直しというのが一般的です。だって、そんな先まで読めないですから。

こういうトラブルは過去にもあって、以前ブログにも書いた通り既に最高裁で争われています。

最高裁の判例としては、サブリースが事業的委託であったとしても、サブリース業者とオーナーとの契約は建物賃貸借契約であることからサブリース業者からの賃料減額請求は許されるというもの。

そして、今回のような賃料の減額を許さない旨の特約(=賃料不減額特約)は無効であるということ!

なので、今回争ったところで、業者側の言い分が通りそうな気はします。

あとは、その10万円の減額というのが妥当な金額なのかどうか。

夢中で頑張る君にエールを・・・ってCMしている場合じゃない、それはトラブルになりますよ。


さて、今日はリクナビの取材対応に建築現場の下見等々。今週末は大阪・名古屋です。

あ

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融資を組むうえでどちらの方が有利かというと


あ

さて、日々土地の仕入れを行っていますが、売りに出ているものとしては「現況更地」か「古家付き土地」、この二通りがあります。

もちろん更地であった方が解体費がかかりませんので、コストを抑える事もできますが、更地か古家付き土地かによって金融機関の選択も変わってくるのです。

融資を受けるうえでどちらの方が有利かというと、「現況更地」です。

金融機関によっては、古家が付いているだけで取り扱い不可というケースがあって、融資条件をクリアしようと思えば決済までに更地にする必要があるのです(某銀行の場合)。

売主が不動産業者であれば、「更地にしてくれません?」と色々交渉もしやすいのですが、これが個人の売主だと売買前に数百万円の出費が必要となり、その分売買価格を上げると言っても、それを承諾してもらえるケースはほとんどありません。

じゃ、古家付き土地で取り扱ってくれる金融機関が少ないかと言うと、決してそうではないのですが、使い勝手の良い(審査スピードが早い)銀行を考えた時に、今は更地の方が随分やりやすいのかなというのが現場の意見です。

優良物件を探すのも難しいですが、その前に銀行の融資条件がクリアできてこそであり、そう考えるとやはり融資緩和・融資の引き締めによって、物件の価格というのは大きく左右されてきちゃいますね。


そして、今日はそういう条件をクリアしたアパートの建築打ち合わせ。

あ

これから工事が始まるのですが、ここまで進めば楽しい楽しい色決めの時間です。


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銀行さんのぶっちゃけトーク炸裂


あ

今日は久しぶりに横浜でのセミナーを開催、満員御礼!

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1部は某銀行の融資担当者さん、始まる前に「ぶっちゃけでお願いします!」とお願いしていたせいか、

「審査部のやつは〇〇〇でね〜」

え!?そこまで言っちゃう?

てか、口悪い 笑・・・やっぱり撮影しなくて良かった 。

銀行の裏の世界を知る事が出来ましたね。

そして、2部は私の方で「出口戦略を見越した投資物件の選択」。

その時々の情勢によってできる不動産投資というのは変わってきますが、これからは出口を見越した物件の選択が重要になるのです。

3部は、皆さんの質問にお答えするディスカッション。

ここでも銀行さんのぶっちゃけトーク炸裂。あ〜言っちゃたよ、みたいな。

予定終了時刻より20分以上オーバーしまして・・・楽しんでいただけたんじゃないでしょうか。

ひとりでセミナーをするのも良いのですが、こうしてコラボセミナーを企画するのが最近楽しくて、また色々と検討していきたいと思います。

しかし、こうしたセミナーで本当に好き勝手企画して、感じるがまま自由に喋らしてもらってますが、もうちょっと気を使った方がいいのかな?笑。

ま、ありのままを見て楽しんでもらいたいというスタンスですので、やっぱりこれが一番ですね。

参加された皆さんは東京、横浜以外にも、千葉や名古屋からもお越し頂きました。

いつもありがとうございます。

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守って攻めて、攻めて攻めて


今日はアパートの完成立ち合いが2件。

あ

あ

1棟目は単身者向けアパート10世帯、写真だけではなかなかイメージが付きずらいかもしれませんが
室内に階段をもうけています。

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ワンルームタイプ、20屬燃段?詳細はまたセミナーで。

2棟目はアパートとしては大型の18世帯。

以前、洗面で使ったアクセントクロスが評判良かったので、これを居室内で横張りにしてみました。

2年前に建てたアパートの洗面所がこちら。

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それを横にするとこんな感じに変わります。

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シンプルなのも良いですが、こうして少し遊んだアクセントを入れてあげると、案内時印象に残ります。

ここまでのアクセントは、なかなか勇気が出ないという方もいるでしょうが、ベッドや机等、家具を配置すると、写真よりもアクセントの見える範囲が狭まるので、思っている以上に派手さは緩和されます。

ぜひここは攻めてほしいのです。


さて、昨日のブログでもお伝えした通り、投資として見合う物件が少ない中でも、なんとか水面下情報から新規のご紹介をしています。

そんな中、いざお勧めできる物件が出た時にでも、残念ながらご紹介出来ない投資家さんもいるのです。

理由としては、事前に確保している融資枠をオーバーしているとか、利用する金融機関の条件にマッチしない等。

その辺はどうしても縁のものですので、グッと我慢ですね。(なかなかご紹介できなくてすいません)

物件の仕入れについては、あ〜でもない、こ〜でもないと、この情勢もありどうしても慎重になってしまいます。

物件選別までは守って守って、その分、いざ契約をしたその先からの融資交渉等は徹底的に攻めの姿勢です。

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その仕入れ強気すぎるでしょ。


アパート高すぎ・・・

あ

ここ最近、更に物件の仕入れが難しくなっているように思います。表に出ているような情報では表面利回り5%台も多く・・・

ここまで来ると価格交渉するって言っても、一棟であれば数千万レベルです。

そう、下がるわけがない!というか、業者さんの仕入れが強気過ぎるのです。

例えば、アパートを企画するときに、坪100万なら収支合うかなっていう土地が140万、150万で売れていくのです。

それだけ高い仕入れをして、その利回りでどう計算したら事業として成り立つの?と本当にあり得ないレベルです。

また、利回りが高い新築アパートが売りに出れば、その立地や企画が悪くて、首都圏と言えども、それリスク高過ぎでしょ、と。

昨日もある業者さんから10件ほど新築アパートの情報を頂きましたが、ど〜れも話しになりません。

うちのように管理をしてそのエリアの空室リスクを把握していると、その情報全てのアパートが売ることだけ(自社の利益)しか考えていない無理な企画だとわかります。

だから、無いよなって。

ま、これは仕入れている売主業者もリスク高いですけどね。これだけ在庫を抱えている状況で、融資の引き締めが起こったらどうなるのか?

そう、売れずに価格を下げるしかないのです。最終損切なんてことも十分考えられますからね。

いつまでもこんな状況が続くわけもなく、無理な仕入れはくれぐれも要注意です。

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こういう資産価値の高いものを


あ

朝、銀座の事務所に向かう時は、東海道線で横浜〜新橋を利用するのですが、以下写真がちょうど品川駅を通り過ぎたあたり。

あ

ガツガツと5000億をかけて再開発中。

品川・田町駅間に新駅、超高層ビル8棟、そして2027年開業予定のリニア。

あ

東京の顔になること間違いなし、既に周辺のワンルームマンションも価格上昇中。

品川駅を中心に羽田エリアまで、今後まだまだキャップレートは下がると思われます。

ついでに新駅名は「高輪駅」と、勝手に自分で決めつけていますが、何となく知的な感じ、これがいいんじゃないかなと。

いまどき5000億円の再開発って、更に二極化は進みますね。

このエリア、ネットの利回りで4〜4.5%、これを低いと思う?

いやいや、投資リスクもそれだけ低いわけですから、このくらい利回りが取れていれば全然アリですね。こういう資産は価値だと思いますよ。

ガツガツとレバレッジもいいですが、やっぱり将来的にはこういう資産価値の高いものをしっかりと形成していきたいのです。

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 あ

それじゃ首都圏と利回り変わんないよ。


今日は大阪出張、雪のため到着が30分ほど遅れそうです。

あ

今回の出張は、アパートの契約と銀行面談、そして支社ミーティングです。

週末にも関わらず、わざわざ銀行さんは東京から融資手続きに来てくれます。

関西方面の方が東京の物件を買うのって、その辺の手間はどうしても出てきちゃいます。

銀行面談、金消、決済と本来3回ほど上京が必要になるところを決済のみという事ですので、そういう意味では数年前と比較してもオーナーさんにとって随分やりやすくなりました。

投資エリアを検討する中で、リスク分散含め、首都圏という選択肢は今後必ず出てきますので、そういったストレス緩和、交通整理も欠かせないわけです。


さて、昨日はある講習に参加、講師の方が仙台という事でそちらの話が多かったのですが、やはり利回りはかなり下がっているようです。

木造のアパートで表面8%、RCで6%台!って、特にRCについては首都圏、関西圏と変わらないレベルです。

木造よりも運営比率が高いことからネットの利回りは下がるわけで、普通に個人の投資家さんが買って回せるレベルじゃ到底ないわけです。

RC.S造だとほとんどが築20年超になりますので、この利回りで更に大規模修繕なんて言うと、将来余程キャップレートが下がらない限り利益を出すのは難しくなります。

なので、くれぐれも銀行が貸してくれるからとか、銀行の評価が出たからと言って、それイコール投資適格な物件と勘違いしないように気をつけたいものです。

特に積算評価だと、そこに収益性は加味されていませんので、痛い目をみます。

これからは特にこうした冷静な判断が求められるのです。

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だから販売はできません。


あ

3月12日(日)ミニフィールドワークセミナーは1年以上ぶりに東京発開催となります。

いつもは横浜駅集合でしたが、オーナーさんからの強い要望で久しぶりに東京を廻ります。

あと2席だけ空いておりますので、ご希望の方はご連絡を頂ければと思います。

そして、2月19日(日)は銀行さんとの2部セミナーを横浜で開催します。

物件価格が上昇する中で金融機関の融資は大幅に改善されており、ここ10年を振り返ってみてもこれほどまでに積極的且つ融資環境に恵まれた時期というのはなかったと思います。

融資枠の拡大、低金利、長期融資、フルローン等々。

では現在、金融機関がどのような目線で審査をして、どういった物件に対し積極的な融資を行っているのか。

実際に最前線の現場で融資窓口を担当している銀行マンが詳細にお伝えします。

今回開催するにあたって、企画課の方から「このセミナーDVDにしません?」という話しをもらったのですが、「しません!」というか「できません!」なのです。

だって、ぶっちゃけるから。 

前回開催した時にとにかく好評だったのは、表では話せないような融資の裏側をたっぷりお伝えできたところかなと。

また、2部セミナー終了後には、皆さんの質問に対してパネルディスカッションも行います。

銀行マンが語る!CFネッツ専属融資担当者とコンサルタントによる豪華2部セミナー「今、知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」 

ぜひご参加ください!

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出過ぎずまた出なさ過ぎず。


あ

この2月から入社された河崎さんも早々にブログを立ち上げました。

河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記

彼は現在神戸に住んでおり、3か月から長くて半年は鎌倉のAM事業部で研修を行い、それが終われば大阪支社勤務で即戦力として頑張ってもらいます。

去年彼の面接をやらせてもらいましたが、とにかくモチベーションも高く、話していて「あ〜営業できるな〜」って感じ。

1月に大阪で開催したセミナー後の懇親会にも同席してもらったのですが、お客さんとの会話を見ても、うんいい感じ。

一言でいうと、出過ぎずまた出なさ過ぎず。

聞き上手の営業マンは売れる。逆に言うと空気を読まず何でもかんでも話し過ぎる営業マンはちょっとしんどいなと。ま、個人的にですが。

河崎洋樹のタレントぺージはこちら

既に多くの資格も取得しており、これからの成長が楽しみです。

ブログよろしければまた見てあげてください。
河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記


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今年で10年目。


お酒を絶ってから1か月が過ぎました。

あ

21の頃、宅建勉強の為、試験の1カ月前から禁酒をしていましたが、ここまでお酒を抜いたのはそれ以来です。

禁酒の理由はまたそのうちにするとして、お酒を飲まないと基本的に外食はしなくなりますね。

きっと飲みたいお酒に合わして、和洋中と行きたいお店を選んでいたのが一番の原因かと。

どうしても飲みたくなったら、そんな時は心の友ジンジャーエールを。要は一杯目をどう乗り切るか、意外と炭酸が入っていれば大丈夫という事が分かりました。

あと1カ月くらいは禁酒となりそうですので、それまでは静かに暮らすとします 笑。皆様くれぐれも飲みには誘わないで下さい。


さて、早いもので2月に入りました。今日から新たな仲間も加わり再スタートです。

大阪から上京して今年で10年目、その間どれだけ成長できたのかとふと振り返ったりもしますが、もっともっと危機感持って取り組まないと、自分の人生なんてあっという間。

日々忙しいのは良いことなのですが、それがいつまでも続く保証なんてどこにもありませんので、今に満足する事なく走らないとですね。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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