山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年02月

融資を組むうえでどちらの方が有利かというと


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さて、日々土地の仕入れを行っていますが、売りに出ているものとしては「現況更地」か「古家付き土地」、この二通りがあります。

もちろん更地であった方が解体費がかかりませんので、コストを抑える事もできますが、更地か古家付き土地かによって金融機関の選択も変わってくるのです。

融資を受けるうえでどちらの方が有利かというと、「現況更地」です。

金融機関によっては、古家が付いているだけで取り扱い不可というケースがあって、融資条件をクリアしようと思えば決済までに更地にする必要があるのです(某銀行の場合)。

売主が不動産業者であれば、「更地にしてくれません?」と色々交渉もしやすいのですが、これが個人の売主だと売買前に数百万円の出費が必要となり、その分売買価格を上げると言っても、それを承諾してもらえるケースはほとんどありません。

じゃ、古家付き土地で取り扱ってくれる金融機関が少ないかと言うと、決してそうではないのですが、使い勝手の良い(審査スピードが早い)銀行を考えた時に、今は更地の方が随分やりやすいのかなというのが現場の意見です。

優良物件を探すのも難しいですが、その前に銀行の融資条件がクリアできてこそであり、そう考えるとやはり融資緩和・融資の引き締めによって、物件の価格というのは大きく左右されてきちゃいますね。


そして、今日はそういう条件をクリアしたアパートの建築打ち合わせ。

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これから工事が始まるのですが、ここまで進めば楽しい楽しい色決めの時間です。


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銀行さんのぶっちゃけトーク炸裂


あ

今日は久しぶりに横浜でのセミナーを開催、満員御礼!

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1部は某銀行の融資担当者さん、始まる前に「ぶっちゃけでお願いします!」とお願いしていたせいか、

「審査部のやつは〇〇〇でね〜」

え!?そこまで言っちゃう?

てか、口悪い 笑・・・やっぱり撮影しなくて良かった 。

銀行の裏の世界を知る事が出来ましたね。

そして、2部は私の方で「出口戦略を見越した投資物件の選択」。

その時々の情勢によってできる不動産投資というのは変わってきますが、これからは出口を見越した物件の選択が重要になるのです。

3部は、皆さんの質問にお答えするディスカッション。

ここでも銀行さんのぶっちゃけトーク炸裂。あ〜言っちゃたよ、みたいな。

予定終了時刻より20分以上オーバーしまして・・・楽しんでいただけたんじゃないでしょうか。

ひとりでセミナーをするのも良いのですが、こうしてコラボセミナーを企画するのが最近楽しくて、また色々と検討していきたいと思います。

しかし、こうしたセミナーで本当に好き勝手企画して、感じるがまま自由に喋らしてもらってますが、もうちょっと気を使った方がいいのかな?笑。

ま、ありのままを見て楽しんでもらいたいというスタンスですので、やっぱりこれが一番ですね。

参加された皆さんは東京、横浜以外にも、千葉や名古屋からもお越し頂きました。

いつもありがとうございます。

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守って攻めて、攻めて攻めて


今日はアパートの完成立ち合いが2件。

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1棟目は単身者向けアパート10世帯、写真だけではなかなかイメージが付きずらいかもしれませんが
室内に階段をもうけています。

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ワンルームタイプ、20屬燃段?詳細はまたセミナーで。

2棟目はアパートとしては大型の18世帯。

以前、洗面で使ったアクセントクロスが評判良かったので、これを居室内で横張りにしてみました。

2年前に建てたアパートの洗面所がこちら。

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それを横にするとこんな感じに変わります。

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シンプルなのも良いですが、こうして少し遊んだアクセントを入れてあげると、案内時印象に残ります。

ここまでのアクセントは、なかなか勇気が出ないという方もいるでしょうが、ベッドや机等、家具を配置すると、写真よりもアクセントの見える範囲が狭まるので、思っている以上に派手さは緩和されます。

ぜひここは攻めてほしいのです。


さて、昨日のブログでもお伝えした通り、投資として見合う物件が少ない中でも、なんとか水面下情報から新規のご紹介をしています。

そんな中、いざお勧めできる物件が出た時にでも、残念ながらご紹介出来ない投資家さんもいるのです。

理由としては、事前に確保している融資枠をオーバーしているとか、利用する金融機関の条件にマッチしない等。

その辺はどうしても縁のものですので、グッと我慢ですね。(なかなかご紹介できなくてすいません)

物件の仕入れについては、あ〜でもない、こ〜でもないと、この情勢もありどうしても慎重になってしまいます。

物件選別までは守って守って、その分、いざ契約をしたその先からの融資交渉等は徹底的に攻めの姿勢です。

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その仕入れ強気すぎるでしょ。


アパート高すぎ・・・

あ

ここ最近、更に物件の仕入れが難しくなっているように思います。表に出ているような情報では表面利回り5%台も多く・・・

ここまで来ると価格交渉するって言っても、一棟であれば数千万レベルです。

そう、下がるわけがない!というか、業者さんの仕入れが強気過ぎるのです。

例えば、アパートを企画するときに、坪100万なら収支合うかなっていう土地が140万、150万で売れていくのです。

それだけ高い仕入れをして、その利回りでどう計算したら事業として成り立つの?と本当にあり得ないレベルです。

また、利回りが高い新築アパートが売りに出れば、その立地や企画が悪くて、首都圏と言えども、それリスク高過ぎでしょ、と。

昨日もある業者さんから10件ほど新築アパートの情報を頂きましたが、ど〜れも話しになりません。

うちのように管理をしてそのエリアの空室リスクを把握していると、その情報全てのアパートが売ることだけ(自社の利益)しか考えていない無理な企画だとわかります。

だから、無いよなって。

ま、これは仕入れている売主業者もリスク高いですけどね。これだけ在庫を抱えている状況で、融資の引き締めが起こったらどうなるのか?

そう、売れずに価格を下げるしかないのです。最終損切なんてことも十分考えられますからね。

いつまでもこんな状況が続くわけもなく、無理な仕入れはくれぐれも要注意です。

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こういう資産価値の高いものを


あ

朝、銀座の事務所に向かう時は、東海道線で横浜〜新橋を利用するのですが、以下写真がちょうど品川駅を通り過ぎたあたり。

あ

ガツガツと5000億をかけて再開発中。

品川・田町駅間に新駅、超高層ビル8棟、そして2027年開業予定のリニア。

あ

東京の顔になること間違いなし、既に周辺のワンルームマンションも価格上昇中。

品川駅を中心に羽田エリアまで、今後まだまだキャップレートは下がると思われます。

ついでに新駅名は「高輪駅」と、勝手に自分で決めつけていますが、何となく知的な感じ、これがいいんじゃないかなと。

いまどき5000億円の再開発って、更に二極化は進みますね。

このエリア、ネットの利回りで4〜4.5%、これを低いと思う?

いやいや、投資リスクもそれだけ低いわけですから、このくらい利回りが取れていれば全然アリですね。こういう資産は価値だと思いますよ。

ガツガツとレバレッジもいいですが、やっぱり将来的にはこういう資産価値の高いものをしっかりと形成していきたいのです。

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それじゃ首都圏と利回り変わんないよ。


今日は大阪出張、雪のため到着が30分ほど遅れそうです。

あ

今回の出張は、アパートの契約と銀行面談、そして支社ミーティングです。

週末にも関わらず、わざわざ銀行さんは東京から融資手続きに来てくれます。

関西方面の方が東京の物件を買うのって、その辺の手間はどうしても出てきちゃいます。

銀行面談、金消、決済と本来3回ほど上京が必要になるところを決済のみという事ですので、そういう意味では数年前と比較してもオーナーさんにとって随分やりやすくなりました。

投資エリアを検討する中で、リスク分散含め、首都圏という選択肢は今後必ず出てきますので、そういったストレス緩和、交通整理も欠かせないわけです。


さて、昨日はある講習に参加、講師の方が仙台という事でそちらの話が多かったのですが、やはり利回りはかなり下がっているようです。

木造のアパートで表面8%、RCで6%台!って、特にRCについては首都圏、関西圏と変わらないレベルです。

木造よりも運営比率が高いことからネットの利回りは下がるわけで、普通に個人の投資家さんが買って回せるレベルじゃ到底ないわけです。

RC.S造だとほとんどが築20年超になりますので、この利回りで更に大規模修繕なんて言うと、将来余程キャップレートが下がらない限り利益を出すのは難しくなります。

なので、くれぐれも銀行が貸してくれるからとか、銀行の評価が出たからと言って、それイコール投資適格な物件と勘違いしないように気をつけたいものです。

特に積算評価だと、そこに収益性は加味されていませんので、痛い目をみます。

これからは特にこうした冷静な判断が求められるのです。

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だから販売はできません。


あ

3月12日(日)ミニフィールドワークセミナーは1年以上ぶりに東京発開催となります。

いつもは横浜駅集合でしたが、オーナーさんからの強い要望で久しぶりに東京を廻ります。

あと2席だけ空いておりますので、ご希望の方はご連絡を頂ければと思います。

そして、2月19日(日)は銀行さんとの2部セミナーを横浜で開催します。

物件価格が上昇する中で金融機関の融資は大幅に改善されており、ここ10年を振り返ってみてもこれほどまでに積極的且つ融資環境に恵まれた時期というのはなかったと思います。

融資枠の拡大、低金利、長期融資、フルローン等々。

では現在、金融機関がどのような目線で審査をして、どういった物件に対し積極的な融資を行っているのか。

実際に最前線の現場で融資窓口を担当している銀行マンが詳細にお伝えします。

今回開催するにあたって、企画課の方から「このセミナーDVDにしません?」という話しをもらったのですが、「しません!」というか「できません!」なのです。

だって、ぶっちゃけるから。 

前回開催した時にとにかく好評だったのは、表では話せないような融資の裏側をたっぷりお伝えできたところかなと。

また、2部セミナー終了後には、皆さんの質問に対してパネルディスカッションも行います。

銀行マンが語る!CFネッツ専属融資担当者とコンサルタントによる豪華2部セミナー「今、知りたい融資の心得と出口戦略を見越した投資物件の選択」 

ぜひご参加ください!

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出過ぎずまた出なさ過ぎず。


あ

この2月から入社された河崎さんも早々にブログを立ち上げました。

河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記

彼は現在神戸に住んでおり、3か月から長くて半年は鎌倉のAM事業部で研修を行い、それが終われば大阪支社勤務で即戦力として頑張ってもらいます。

去年彼の面接をやらせてもらいましたが、とにかくモチベーションも高く、話していて「あ〜営業できるな〜」って感じ。

1月に大阪で開催したセミナー後の懇親会にも同席してもらったのですが、お客さんとの会話を見ても、うんいい感じ。

一言でいうと、出過ぎずまた出なさ過ぎず。

聞き上手の営業マンは売れる。逆に言うと空気を読まず何でもかんでも話し過ぎる営業マンはちょっとしんどいなと。ま、個人的にですが。

河崎洋樹のタレントぺージはこちら

既に多くの資格も取得しており、これからの成長が楽しみです。

ブログよろしければまた見てあげてください。
河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記


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今年で10年目。


お酒を絶ってから1か月が過ぎました。

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21の頃、宅建勉強の為、試験の1カ月前から禁酒をしていましたが、ここまでお酒を抜いたのはそれ以来です。

禁酒の理由はまたそのうちにするとして、お酒を飲まないと基本的に外食はしなくなりますね。

きっと飲みたいお酒に合わして、和洋中と行きたいお店を選んでいたのが一番の原因かと。

どうしても飲みたくなったら、そんな時は心の友ジンジャーエールを。要は一杯目をどう乗り切るか、意外と炭酸が入っていれば大丈夫という事が分かりました。

あと1カ月くらいは禁酒となりそうですので、それまでは静かに暮らすとします 笑。皆様くれぐれも飲みには誘わないで下さい。


さて、早いもので2月に入りました。今日から新たな仲間も加わり再スタートです。

大阪から上京して今年で10年目、その間どれだけ成長できたのかとふと振り返ったりもしますが、もっともっと危機感持って取り組まないと、自分の人生なんてあっという間。

日々忙しいのは良いことなのですが、それがいつまでも続く保証なんてどこにもありませんので、今に満足する事なく走らないとですね。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
3級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
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