山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年04月

今年のゴールデンウイーク、そしてこの輪がジワジワと。


4月26日(水)から5月3日(水)までゴールデンウィーク休暇となります。

あ 

今年はいつもより早めの休みを頂き、会社の旅行でタイに行ってきます。

いつもであればダイビング等々エンジョイしたいところですが、今年はゆっくりと疲れを取りたいなと思います。
 
4月から新入社員も入り、いつも以上に帰宅が遅くなっておりましたので、たまには休暇を楽しんできます。

ただ5月はCFネッツフェア含めセミナーが3本。去年の9月から受けていた相続講習の試験と続きますので、しっかりと勉強もしていかないとです。

あ、そうそう今年のCFネッツフェアも各銀行さんが参加してくれますが、異動もありましたので新たな融資担当者をご紹介したいと思います。当日また私たちまでお声がけ下さい。
 
さて、昨日は兵庫のオーナーさんをご案内からの契約。4年前に東京で一棟アパートを購入いただき、そこから今回久しぶりの購入というわけです。

前回のブログのように毎年買い足す方もいらっしゃれば、こうして数年後に買い進めるケースもあって、お付き合いが長くなるというのは嬉しいものです。

僕たちの考え方、スタンスに共感して頂ける方との輪がこうして広がっていることを実感します。

何でもかんでも入ってきた情報を横流しでご紹介するわけもなく、この情勢もあってお勧めできるような投資物件はほんの一部です。

なので、この輪が急激に進むこともなく、何年もかけてジワジワジワジワと広がっているのです。

「まだ物件の紹介がない」とご連絡を頂くこともありますが、売って終わりではなく買ってからがスタートですので、このスタンスで今後もぶれずに取り組んでいきたいと思います。

 

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あ   

徐々に投資スピードが上がってきます。


今日はオーナーさんと今後の投資について打ち合わせ。

あ  

これまで年に1棟のペースでアパートを購入頂いており、既に3棟を所有。さて次はどうするか?です。

今日の方向性としては、好立地の区分マンションを現金で購入して投資リスクを下げていくのか。
それとも、レバレッジを効かして更に資産形成スピードを上げ、もう一棟買い足すのか。

後はオーナーさんの目標次第と言うところ。

まずは融資枠の問題もありますので、先行して銀行に打診をかけて、その結果と出る物件次第で要検討という感じです。

最初はコツコツでも、徐々に投資スピードが上がってきますので、この辺まで来ると余裕が出て来ますね。

既存で数億という借り入れでも、そこに対するリスクはきっとそれ程感じてらっしゃらないと思います。

人によって感じるリスクは異なれど、それが不動産投資の良いところ。


さて、そんなオーナーさんから頂いたお土産がこれ。

あ

うん、カッコイイ。

あー、やっぱりそろそろゴルフ始めろって事ですかね 汗。

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あ   

そう、故郷のように


今週の火曜日は3か月に一度の加盟店会議で三崎へ。

あ  

あいにくの強風で1日屋内にこもっておりましたが、倉橋の2時間セミナーなどなど、色々と勉強させて頂きました。

久しぶりに超空室対策の服島さんの話も聞け、皆さん現場現場で頑張っているわけです。

懇親会は、蔵の隣りにある葉山商店へ。

あ

これまで三崎に行くときは、正直「遠いな〜」なんて思ったりもしていたわけですが、釣りで何度も足を運ぶようになり、いつしか三崎に行くと心落ち着く自分がいる事に驚きを感じつつ。

そう、故郷のように・・・言い過ぎ?

特に蔵や葉山商店の雰囲気がお気に入りです。

その日は、久しぶりに山田屋酒店の2階に宿泊。メンバーは木内に中元、ブログでも有名なクマさん、服島さん。

すぐに寝るつもりが、これだけのメンバーだと話が付きません。翌日休みということもあり、結局何時まで喋ってたんだろ。

皆がそれぞれにプライドを持ち、芯があるから気持ちいい。

クマさんも服島さんも元はCFネッツの社員であり、今でもこういう付き合いができるのは嬉しいことです。

さて、今日の午前中は上大岡で決済が2件。

最近ブログをチェックして頂いてる某銀行のIさん、ありがとうございました。

決済途中、売主さんの忘れ物が発覚し、一時間ほど小休憩もありましたが、無事終わって良かったです。

その後、事務所に戻ろうと戸塚駅に着いたあたりで、パソコンを入れたカバンが無いことに気付き、また上大岡の銀行まで戻ったのはここだけの話し。

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あ  

お金がないから返せない?


社内では、この時期になると今年のCPM受講者が決定されます。

あ 

そもそもシーエフネッツのスタンスとしては、本人のやりたいという希望が第一。

こういう事に挑戦してみたい!と手を挙げれば極力その希望に添えれるよう調整するわけです。

しかし、CPMについては受講料がトータルで100万円近くかかることから、ある程度のハードルは設けています。

これまでは最低限、宅建と不動産コンサルティングマスター資格は保有している事。

(もちろん新人が入社して直ぐに、この条件を満たしているからと言って受けれるというわけではありませんが)

そして今年はそれに加え、去年の売り上げが達成していること、と追加されました。

どうしてハードルが高くなったのかというと、残念ながら資格を取った直後に辞めるスタッフがいるからです。

例えば、2年前にCPMを取得し、去年CCIMを取得し、今年に入り「辞めたいです」って、常識的に考えてあり得ないこと。

また、CPMの資格に限らず、会社で負担している全ての資格受講費用というのは5年償却という規定を設けており、それまでに辞めた場合は残期間分を返金するという条件がついています。

しかしです、「お金がないから返せない」ってこれまたビックリな理由を付けるケースもあるわけで・・・。

ま、もちろんこれが仮に返金をしたからいいでしょという問題ではなく、会社としてはそのスタッフに期待をもって先行投資しているわけです。

そこは、何十倍にしてでも恩返しする!と考えるのが社会人として当たり前のこと。

資格取得も大事ですが、まずは倫理観が備わっていてこそ、その知識が活かされると思うのです。

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あ 

最近の大阪不動産投資事情


前回やっとブログの更新をしたのに、ランキングのリンクが貼れておらず・・・結果順位が下がってしまいました。

う〜ん、残念。

あ 

さて、今日はこれから大阪出張です。

事務方も入り、各打ち合わせにやる事はたくさんあります。

最近の大阪の不動産投資事情としては、首都圏と変わらないくらいに利回りが下がっており、仕入れはかなり厳しい状況です。

新築のアパートも以前よりだいぶと供給されているようですが、企画が悪くお勧めできません。

物件が出ればまずその間取りで客付けが出来るのかどうかを自社の調査と知り合いの業者に確認を入れるのですが・・・

「山内さんー、この場所でその専有面積だとかなり苦戦しますよ」と、ネガティヴな答えが返ってきます。

前職の後輩等、気に知れた仲間なのでぶっちゃけ教えてくれます。

価格交渉云々の前に、じゃ、お客さんに紹介するのやめとこうとなるわけです。

そもそも賃料単価が低いものですから運営比率が高く、どうしても投資リスクは上がってしまいます。

だからこそ安定稼働出来るような物件を仕入れようと検討するのですが、そんな自信を持ってお勧め出来るようなものはほんの一部です。

じゃ、もう少し利回りの高い中古のRCやS造は?

買ってからの修繕コストが膨らみ、今の利回りじゃ到底投資としての魅力がありません。

家賃が安いからと言って、修繕コストが安くなるわけでもなく、結果投資効率はとても悪いのです。

今月は久しぶりに木内が「失敗しない投資物件の選び方」というセミナーを大阪で開催します。

参考になる事も多くありますので、ぜひこの機会にご参加ください。


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あ 

「滞納してるから気をつけろよ」


あ 

港区白金に一棟売りマンションが出たという事で東京下見。

人気エリアだけに期待大。

物件もギリギリ新耐震、駅からも10分圏内でいい感じ。


現地に到着、物件を見た瞬間に・・・

え?


あ

ここは本当にあの白金?

スリッパ脱ぎっぱなし、靴下干してあるし。

これ共用廊下ですからね。

超アジア。

今まで色んな物件を見てきましたが、この白金ギャップ、なかなか刺激的でした。

「滞納してるから気をつけろよ」と言わんばかりのオーラ出まくり。

日本も変わりつつありますね 汗。

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あ 

不動産は税金との戦い。


あ 

今年もやってきましたね。

あ

固定資産税の納税通知。

口座振替にしていますので、知らぬ間に落とされていますが、な〜んか嫌。

これまで通帳上は、コツコツとキャッシュフローが積みあがって来ていたわけですが、ここでガッツリ持っていかれますので、何となく損した気になるものです。

そして、更にこちらも・・・

a

不動産取得税の請求。

思っていたより安かったのですが、これも毎回の事なので、口座振替にしてほしい。

購入時のシミュレーションで不動産取得税は諸経費に含めて計算をしていますが、何となく後から請求が来るのって嫌なんですよね。

そんなことなら決済時に一緒に支払ってしまいたい、投資家の方ならこの気持ちわかって頂けると思います。

不動産は日々税金との戦い。購入時に不動産取得税、所有時に固定資産税や所得税、売却時に譲渡税。

そして亡くなった時には相続税。

こちらとしては、高額なローンを組みリスクを背負って物件を購入しているわけですが、これだけの税金支払いが発生するわけです。

儲かってるからしょうがないでしょって言われればそれまでですが、な〜んか納得できない。

こう考えると、やっぱり自分で不動産投資をやってこそ感じれること、オーナーさん側の気持ちになれることは多いものです。

さて、今日の午後はリフォームの打ち合わせがありますので、自分好みでガッツリご提案させて頂こうかと。

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あ 

次回は車2台で開催、懇親会もやりますよ。


本日のミニフィールドワークセミナーも満席。ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

あ   

やっぱりこの現場が面白いのです。

このセミナー、今売りに出ている物件を実際に見て評価をしていきます。前日、当日の朝に仕入れをしますので、超新鮮な情報からの下見。

なので、僕たちもまだ見ていない物件があったりして・・・

販売図面を見ると場所は良いし利回りも悪くない、でも現地に行くと、あーこれは止めときましょう!って、そんな物件もあるわけで。

良いところだけではなく、気をつけたいポイントも見れる事がまた勉強になるのです。

今回もかなり評判で、参加者の方から次回分も申し込みを頂きました。

東京、横浜で随時開催していますので、ぜひぜひ1度ご参加ください。

ついでに次回の横浜開催は5月13日(土)、久しぶりに一棟コースと区分マンションコース、車2台でそれぞれ同日に開催。

終わってからはみんなで懇親会もやりますよ。

ご希望の方はご連絡ください。

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あ   

異動の季節、気遣う気遣われ。


あ      

ヤマトがアマゾンの即日配送から撤退を検討しているとのこと。

最近は他の配送会社が担当する事も多くなったように思うのですが、ちょうど今日も自宅への配達で連絡が入りました。

「お届け物ですが何時頃にお帰りでしょうか?」

山内「だいぶ遅くなると思います。」

「では、自宅前に置かせてもらってもよろしいでしょうか?」

自宅前・・・マンションの廊下?

山内「ま、いいですけど・・・」 

「ありがとうございます!」

う〜ん、いいと言ったものの、無くなってたらどうなるんだろう。どちらにしてもそれだけ再配達が負担になっているということかな。

最近、ネットで購入する時って少々気を遣うのは僕だけでしょうか。

アマゾンだと翌日に届けてくれる場合がほとんどですので、休みの前日にでも購入しないとまず100%自宅には居ません。

「また留守なの?」って、なんだか配達の人に申し訳ない。アマゾンも日時指定ができればいいのですが。


さて、話しは変わりますが、4月は異動の季節、今日も銀行さんが挨拶に来られました。

これまでお世話になった融資担当者さん、法人事業部に移るようで・・・

そろそろ異動かな〜っていう話しはしていたのですが、いざ決まってみるとやっぱり寂しいもんですね。

一緒にセミナーをしたりしてオーナーさんからも非常に受けが良く、いいパートナーという感じでした

が、これだけ仲が良いと、全てが良いことだけではなく・・・

そう、後任の融資担当者さん、かなりプレッシャーを感じているようで・・・とてもこちらに気を遣ってくれるのです。

う〜ん、確かにやりづらいですよね、そこまで気が回らなかった・・・すいません。

これまでと変わらず案件持っていきますので・・・汗。

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あ       

銀行マンによって融資の結果は異なるのです。


昨日は久しぶりに神奈川県大和市にある田園都市線「中央林間駅」へ

あ      

ある案件の融資相談でオーナーさんと共に某銀行さんを訪問。

なぜわざわざ中央林間?と思われるかもしれませんが、オーナーさんの自宅、または融資を受ける物件がこのエリアにあるから?

ではなく、

全国に支店がある中でなぜこの中央林間かと言うと、理由は簡単、信頼できる銀行マンがいるから。

この方とは10年ほどの付き合いで、これまで色んな案件でお世話になりました。

きっと今回も任せればいい結果を残してくれるだろうと、

まーあの人なら間違いないでしょうと、

また出世してましたしね〜と、

このブログからプレッシャーをかけつつ笑

今回、オーナーさんに相談を受けた時に、ピンっと来たわけです。

同じ銀行でもその担当者によって結果が異なるのは言うまでもありません。なので今回はこの人しかいないなと。

早いもので知り合ってからもう10年、この担当者さんにはお客さんを紹介して頂いたり、銀行員向けのセミナーをやらしてもらったりと、win-winの関係です。

とにかく仕事に対するブレない姿勢。まー酔ったらギターを持って唄い出しますが 笑、それ以外はとにかく最高なのです。

銀行マンって数年毎に異動がありますが、またこうして一緒に仕事ができるのを嬉しく思います。

こういう人とはずっと繋がっていたいものです。

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あ      

とてもいい入社式でした。


昨日のシーエフネッツの入社式、

あ  

a

この4月から新卒5名、中途採用7名が新たに加わります。

各部署・グループ会社の説明から始まり、辞令、新入社員挨拶、懇親会、部活動歓迎挨拶などなど。

a

シーエフネッツグループの雰囲気、各マネージャーの考え方、仕事に対する強い思い、しっかりと伝わったのではないでしょうか。

あとはとにかく新卒の皆さんに、この環境が当たりじゃないということを伝えていく必要があります。

この会社で成長できるスピード感、資格取得へのバックアップ、また投資家としての資産形成もできるわけで、30歳の時に中途で入社した自分としては新卒の彼らが羨ましいのです。

様々な実務経験はもちろんの事、不動産投資なんて若くからやれるに越したことはありません。

ただこれがね、新卒だと分からないんですよ。辞めてから気づいても遅いですからね。

シーエフネッツの良さを伝えていくのも僕らの大事な仕事だと思います。


いやーとてもいい入社式でした。

しかし会社が大きくなると優秀なスタッフがどんどん入ってくるもんですね。

こうして自分自身も色んな刺激を受けながら、楽しく一緒に成長していきたいなと思います。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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