山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年05月

久しぶりに終電が・・・


5月も今日で終わり、明日からもう6月ですね。

あ 

昨日は火曜日でしたが通常営業、終わってからはスタッフと食事「とてもいい子がいるから!」という事で紹介を受けました。

将来のお嫁さん?と、そういう意味の紹介ではなく、どうやら不動産業に興味があり、とても頑張りやの子なので一度会おうという話しになったのです。

会ってみると、確かにいいですね。

とにかく曲がったことが嫌い。しっかりと自分の考えを持っていてオーナー目線、これはうちの会社に持ってこい。

新築ワンルーム業者に入社を考えていたなんてやば過ぎる。熱〜く熱〜く語らせてもらい、いや〜面白い子が入りますよ。

こういう食事の場って時間を忘れる、気付けば終電がなくなっていて・・・

久しぶりにやってしまいました!ま、ちゃんと家には帰りましたが。

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あ 

富山で2部セミナーを開催!


あ 

6月10日(土)に大阪でセミナー急遽翌日は1日個別相談会を開催する事になりました。

大阪の皆様、この情勢で融資環境も大きく変化していますので年に1度くらいは個別相談を受けに来てください。

昔では考えられないようなフルローンやオーバーローンを検討できる融資先もあります。

もちろんそうなれば投資効率はあがりますが、その分返済余力が下がりますので、その辺は資産背景、組み合わせなどを見ながら個別に打ち合わせしたうえでご提案できればと思います。

ご希望の方は、以下から時間帯等ご確認ください。

資産管理法人

そして、6月17日(土)はミニフィールドワークセミナー、7月23日(土)は朝日不動産の依頼で富山で倉橋と私の2部セミナーを開催します。

「首都圏ワンルーム投資戦略/不動産オーナー、今打つべき手とは!」

第一部「首都圏ワンルーム投資戦略」 山内真也CPM/CCIM     

第二部「今後の首都圏不動産投資、相続対策、高まるニーズとリスクとは」 倉橋隆行

当日は金融機関も参加予定となっており、貴重な融資情報も聞けますよ。

この機会にぜひお近くの方はお越しください!

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あ 

facebookのフィルタ結果ってご存知ですか?


あ 

facebookを通じて直接メール(メッセージ)のやり取りをする事も多いと思いますが 、皆さんfacebookの「フィルタ結果」というものをご存知でしょうか?

昨日、何気にfacebookを見ていると、なんと!いくつか未読のメッセージがある事に気付きました!

友達になったときに「今後ともよろしくお願いします!」など入れたり、もらったりしますが、それがなぜかフィルタにかかっていて見ることができていなかったのです。

せっかく同業者さんがメッセージをくれてたのに、スルーしてしまってたという、とにかく失礼な対応をしてしまっていました。

それ以外にも、友人からのメールやお客さんからの物件問い合わせを返信していなかったり・・・もう最低です。

きっと僕みたいな方が他にもいると思うので、一度調べた方がいいと思います。

メッセンジャーを使っている方は、右下の「友達」に進み、「メッセージリクエスト」を押したら、フィルタ結果というのが出てきます。

僕はそこに10通ほど未読のメッセージがありました。古いものはかれこれ5年前・・・。

返信してなかった皆様、本当に申し訳ありません!

これ、知ってて当たり前のことなんでしょうかね。どうもこういう事は疎くてあきません。

今後も定期的にチェックしないと見落としてしまいます。
ほんと見つけた瞬間、青ざめました。

送って頂いた皆さんに失礼過ぎます・・・すいません。

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あ 

充実した二日間、鎌倉に戻ると・・・


 あ 

昨日のIREM総会・授賞式、パーティー等々、とても盛り上がりました。

以下写真のとおり、なんとCPM合格者が90名を超えているのですが、僕らが受けた9年前とは規模が違いますね。

あ

大阪支社の北村君も無事CPMの仲間入り、これから更に活躍をしてくれる事でしょう。

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夜のパーティーはこんな感じ、去年のサンディエゴを思い出します。

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もちろん1次会で終わることもなく、2次会へ・・・

a

ビンゴ大会では木内が松坂牛をゲット、ほんと持ってますよね。こういう時の運の強さは半端ないです。

そして3次会は、大阪という事でお好み焼き屋へ。やはり安定の美味さ。

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色んな業者さんと知り合えることもできて、刺激をもらった充実した二日間でした。

皆様ありがとうございました。

そして今日、昼過ぎに鎌倉の事務所に帰ってきましたのですが、嬉しい報告が・・・

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去年の9月から勉強していた相続支援コンサルタントの合格通知が届いてました。

久しぶりの試験だったので少々心配もあったのですが、とりあえずこれで一安心です。

しかしながら、こういう資格って取ることが目的ではなく、それをどうオーナー目線で活かすのかが重要です。

CPMの最初の授業である倫理を忘れず、これからもぶれずに頑張らないとです。

成長あるのみ。さ、仕事仕事。

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あ 

ケアしなければ罰金?家賃が年4%上昇?


あ 

自分のオーナーさんが海外転勤になり、最近向こうの賃貸物件に入居し始めたらしいのですが、やはり違う環境、習慣で生活するのって大変なようですね。

例えば町内会から「庭の芝をきれいに刈って雑草をケアしなさい、10日以内に対応しなければ、以後1日あたり$25の罰金を科す」という警告が来るらしいのです。

凄くないですか?

街全体の資産価値という見方が強いと思うのですが、そんなに厳しいのですね。ま、これも慣れかもしれませんが、何だか常に監視されているようで嫌ですね。

また、今回の賃貸物件、家賃が年4%!上がっていく契約らしくて、日本ではちょっと考えられないです。

CPMの授業で海外物件のシミュレーションをする時に、年々家賃を上げていく条件が付きましたが、まさしくこういう事なのですね。

外の世界を知る事は刺激にもなり、色々と面白いです。

さて、今日はこれから昨日に続き大阪でIREMの総会です。

あ

CPM・CCIMの授賞式、パーティー等々。

行ってきます。

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あ 

大阪にてIREMの総会に参加


あ 

今日から二日間、大阪でIREMの総会に木内と参加します。セミナーやCPMの授賞式などなど、倉橋は明日参加。

あ

今後大阪で開催されるセミナーには積極的に参加をする予定にしており、地元の業者仲間も呼んで色々と発信していきたいなと考えています。

また6月1日は東京でIREMのセミナーをやらせて頂きます。ぜひCPMに興味のある同業者さん、ご参加下さい。

この理論、考え方は知ってて損はないですし、得ることが多くあります。

全国からモチベーションの高い皆さんが集まりますので、横の繋がりもできますよ。

さて、これからセミナーが始まります。
では。

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あ  

銀行とのパネルディスカッションを終えて


あ  

土曜日は大型のフィールドワークセミナー、
日曜日はCFネッツフェアと、過酷な?2日間が無事終わりました。

銀行とのパネルディスカッション、いかがでしたでしょうか?

あ

昨日のブログで書いていたとおり、色々と質問を投げ、なかなかのぶっちゃけトークで楽しんでいただけたかと思います。

「物件情報を直接送ってもらえれば、翌日には評価の回答をしますよ!」とは某担当者さん。

聞いているお客さんが多いとついつい無謀なことを言っちゃうんでしょうね〜。

「そんな無理言っちゃって〜」と思っていたのは僕だけ?

セミナー後、その担当者さんが、「評価の連絡、翌日超えたら怒られるかな?」と言っていたのはここだけの話し 笑。

また、「自己資金5000万あれば!?」見たいな話しもありましたが、会場から「そんなもんあるか〜」と心の声が聞こえてきました。ま、これは参加した人にしかわかんないですね 笑。

なかなかの勢いに押されそうでしたが、こちらも銀行さんへの愚痴を交えつつ 笑、色々と楽しませてもらいました。

セミナー後の銀行ブースは大行列、名刺交換の嵐でした。フェアアンケートも大変評判が良かったようですので、またこういう企画をしたいですね。

そして、私が担当しているオーナーさんのセミナー。K様ありがとうございました。

あ

弊社で10年以上お付き合いのあるオーナーさんであり、コツコツ資産形成されてきた中でのお話なので、また不動産業者がするセミナーとは違い参考になる、刺激をもらう部分も多かったと思います。

皆様、多くのご参加ありがとうございました。

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あ  

CFネッツフェア開催!あ、そうそう


あ  

今日は年に一度のCFネッツフェアを開催!

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お陰様で満員御礼、立ち見も出ています。

私はこの後、銀行とのパネルディスカッションに参加しますが、これからのアパートローンは一体どうなるのか?

新聞等でもよく見かけるようになった金融庁の締め付けについて、各銀行の融資に対する影響はあるのでしょうか?

その辺のところをぶっちゃけ聞いてみようと思います、どうぞお楽しみに。

あ、そして話しは変わるのですが、メールアドレスが変わりました。

そもそも私の会社メールアドレスについて「なぜ?」と思われた方は多いと思います。

yamautis@cfnets.co.jp

yamauchiではなくyamautis

山内という名前のスタッフは僕だけなのになぜかyamautis、そうヤマウティスなのです。

業者さんとの電話のやり取りでも

業者「じゃ資料送りしますのでメールアドレス教えてください」

山内「y a m a u・・・」

業者「あ、yamauchiですね」

山内「いいえ、yamau t i s です」

業者「tis・・・ティス、ヤマウティス!?」

とま、こんなやり取りをこれまで10年間繰り返して来たわけです。

変更となったアドレスはもちろん・・・
yamauchi@cfnets.co.jp

これでストレスがひとつ減りましたね。ま、ここまで来ると少しヤマウティスに愛着も感じつつ。

これまでのアドレスでも変わらずメールは届きますので、登録はそのままでも大丈夫です。

では、そろそろ出番、行ってきます。

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あ  

挨拶ひとつでね。


あ  

自宅マンションの共用部を綺麗に清掃してくれる管理のお姉さん、とにかく明るくて毎日気持ちいいくらいの挨拶をしてくれるのです。

「おはようございます!」
「いってらっしゃいませ!」

以前は不愛想なオジサンが担当していて、こちらが挨拶しても返さないくらいのちょっと残念な感じだったのです。

しかし、お姉さんに変わってからというもの、マンション全体が明るくなり、住民が心を開き、所々でみんなの元気な声が聞こえてくるようになったのです。

挨拶ひとつでここまで変わるものなのかと、たっとそれだけの事なのに、人と人との距離感がこれまでとは全く異なるのです。

うちの会社で言うと重谷さんみたいな感じかな。

そしてつい先日お姉さんから・・・「辞めることになりました」と。

理由を聞いてみれば、引っ越しすることになったとの事。

普通なら、あ〜残念!と言いたいところですが、逆にチャンス!?うちの会社に引き抜ける?

ビルメンテの仕事もあるし、それ以外をやりたければ売買や賃貸、建築だって出来るわけです。

こんな明るく真面目な子であれば、どの部署にいてもしっかり働いてくれるだろうし、オーナーさん受けも間違いなくいいはず。

で、引っ越し先を聞いてみると・・・

青森。

撃沈・・・

うーん、残念。

しかしながらこの数年間、マンションに愛情を持って大切に接してくれたことに感謝しかありません。

次はどんな人が来るのだろう、いやーおかげでなかなかハードルが高くなったけどね。

さて、今日はこれから大型バスのフィールドワークセミナー、夜はオーナーさんと三崎宿泊、明日はCFネッツフェア。

誰だこんなハードスケジュールを組んだのは。

では行ってきます!

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あ  

やっぱりこれが最高


あ  

昨日は三崎で半年ぶりの釣り。やっと行けることができました。

もちろん狙うはカワハギ、シーズンからは外れるのですが、CFネッツでもこのカワハギ釣りにはまっている社員が多数います。

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セッティングも完璧、一番テンションの上がる時かもしれません。

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今回は食いが渋く、自分が釣ったカワハギはたったの4枚、それ以外にカサゴ・ベラ・トラギス等々、全12枚。

とても難しい釣りになりましたが、やはりこれが面白いのです。

釣れればまた行きたくなるし、釣れなければそれはそれでまたリベンジをしたくなる。

カワハギの魅力にどっぷり浸かってしまっています。

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全体での釣果は、こんな感じ ↓ ↓

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カワハギの他にタイやタコも釣れ、素敵な食材が揃いました。

もちろん終わってからは三崎港蔵で懇親会。ゴルフ組も合流して20名ほど。

別船で釣ったサバやアジも合わせて贅沢に頂きました。

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海のフォアグラと言われるカワハギの肝、この時期は決して多くはないのですが、それでもやはりめちゃ美味かった。

以前に横浜の飲食店でカワハギを注文しましたが、全然レベルが違いますね。

もうこれを食べると、他では味わえません。

今回、人生初めての釣りで鯛を釣った月極倶楽部の岡山君。いや〜これも美味しかったです。

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この環境を作ってくれた社長、忙しい中料理をしてくれた三崎のスタッフに感謝をしつつ、早めのリベンジを誓うのです。やっぱり月1くらいでは行きたいですね。

また毎年1度開催されるオーナー釣り大会も9月くらいかな?行いますので、その時はぜひご参加下さい。

船酔いが心配な方は懇親会からの参加で大丈夫ですよ。

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あ  

キャップレート下がるかな。


なかなかブログが更新できず・・・仕事に試験に、その他諸々。

今年から継続して来た週2のジム通いもここ1週間行けてなくて、もう1人自分が欲しい。

あ  

先日はオーナーさんとの食事で関内駅に行きましたが、着いてびっくり。

あ

改修されておりました。

関内駅って決して綺麗な駅の印象がありませんでしたが、いや〜見違えましたね。

エスカレーターが新設されていたり、これがあの関内?

このエリアに物件を持っている自分として嬉しい限りです。価値上がるかな?

これであと山下埠頭近辺にカジノができれば、キャピタル間違いなし。

その瞬間にキャップレートが下がって・・・なのでまだまだ売りませんよ。

そして、土曜日はミニフィールドワークセミナー。一棟コースとワンルームコースを車2台で同時開催。

残念ながら1日雨、大雨?ま、雨男なんでしょうがない。

終わってからはPMのスタッフも含め合同懇親会。

オーナーさんの温かさに感謝しつつ、この仕事をやってて良かったと思える瞬間ですね。

わざわざ静岡や大阪からもご参加頂きました、ありがとうございました。

そして、今日は銀座で月に一度の方針会、それが終わってからは三崎に直行。

強制2泊3日の旅?笑

詳細は後日ブログにて。

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あ  

アパートローン引き締めの波がジワジワと


あ  

今日から金融機関も動き出し、本格的に始動ですね。

ここ最近、アパートローンの引き締めが噂されておりましたが、その波がジワジワと迫ってきています。

話しを聞いてると、まずは自己資金比率。9割融資が8割とか、そしてさらに厳しく?

事前審査が通っていて、契約をしたものの、いざ本審査でひっくり返される!と言うのが一番辛い。

事前でオッケーもらってるので融資は大丈夫です、なーんて言っててこの結果だと売主さんに対しても本当に申し訳ないです。

アパートローンがこれだけ金融庁に目をつけられれば、うーんこれからはちょっと読めないですね。

以前のブログでもお伝えしましたが、地方圏のRC等、ハイレバレッジで急激に物件を増やして、その投資が順調ならいいのですが、リターンが逆に触れてるとそのリスクは底知らず。

これまでのフルローン、オーバーローンが異常であり、評価が出るからOKなんて、そもそも損益分岐点が高いわけですから、そら綱渡り状態。

金融機関よ、ちゃんと審査しているのか?となるわけです。

今後、首都圏も融資についてはしっかりとアンテナを張っておきたいです。

今月21日のCFネッツフェアでは、何かしらお伝えできると思いますので、お申し込みまだの方はお早めにどうぞ。

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あ   

現在、CFネッツでは正社員を募集中!

倉橋の朝礼ユーチューブ等を見て頂くと会社のスタンスがわかると思います。

共感できる方、成長したい方、まずはご連絡を!

 

ブログジャック!


あ  

こんにちは!CFネッツの河崎です!

ん、河崎?

そうです! 

この度はどうしても告知したい事がありまして、山内のブログをジャックさせていただきました!

5月14日(日)CFネッツ銀座本社にて私の初めてのセミナーを開催させていただきます!
現在、頑張ってレジュメを作成しているところでございます。

初めてのセミナーで緊張しますが、今まで培った賃貸リーシングでの経験、CFネッツにて学んだ濃い内容を余すところなくお伝えさせていただきます。

本セミナーは無料となっております、お時間がある方はぜひぜひ足をお運びくださいませ!

一生懸命準備しております!せっかくやるなら多くの方に聞いていただきたい!

発信する力をつけて、お客様に良い情報を提供できるよう頑張っています!

こうご期待!!

5月14日(日)
安易に買うなワンルーム!「失敗と成功の別れ道」

河崎洋樹  経歴
大手不動産賃貸仲介FC会社に約11年勤務

年間トップの成績を5年間にわたり納める。その後店舗マネジメントを経験。
今年CFネッツAM事業部配属。

個人ブログ
河崎洋樹の不動産コンサルタントバカ一代記

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あ   

数年見に行ってないな。


昨日から営業再開!ですが世間はGW真っ只中。さすがに同業者も動いておらず、まだまだ静かなもんですね。

あ  

こんな時は、水面下情報や建築現場の下見などなど。渋滞もなくとにかくスムーズです。

他社が休んでいる間に、先行して買い付けを入れる。チャンスですね。

そして、明日はOMの橋本と研修中の石橋君と管理物件の巡回をしてきます。

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こうして月に一度、部署関係なく一棟物件をスタッフで手分けして回ります。

現場を見てこそ気付くことも多くあり、こういう地味な作業が欠かせません。

そしてこんな時、

ふと思うのです。

自分のアパート・・・かれこれ数年見に行ってないなと 汗。

毎日のように物件を見ているとなんだか見た気になる?

まー築年数から「今、物件の状態はきっとこれくらいだろう」みたいなイメージはありますかね。

そろそろ床の高圧洗浄して、来年には鉄部塗装かな?とか。

なので何となくいつも後回し、この仕事をしているとそんなもんなんですかね。

年末までに一度くらいは見ておきますか。

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あ   

視察のためタイへ


GW休暇は、社員旅行で視察の為タイに行って来ました。

あ  

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ホアヒンという、バンコクから車で約3時間ほど南に下ったリゾート地。

あ

現在、ホテルを建設中で、その一室からを購入、運用するというもの。

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いくつかプランはあるものの、例えば40平米で日本円にして
1400万くらい、利回りはネットで6%〜8%。

悪くはないのですが、感覚的にもう少し利回りが欲しいかなと。

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エリアとしては、これから開発が進めばキャピタルも狙えるかという立地。

しかし、そこまで行くのにどのくらいの期間を要するのかがわからないわけで、リターンの割にリスクが高過ぎるという印象。

首都圏投資と比較してどうか?がひとつの目安ですが、タイのキャップレート感覚がない中でも、6〜8%の利回りなら投資リスクの低い東京でやる方がメリットが大きいと思うのです。

また倉橋から「リゾート地はサンセットビーチが人気、でもここはサンライズ。なかなか難しいよ」

あ〜確かに。そういう目線は全くありませんでした。

相手側からシミュレーションひとつなく、なーんとなく大丈夫?から始まるのです。

土地勘のない中での投資、信頼できるパートナーが必要不可欠だという事を感じます。

しかしながら海外投資を知るという事はとても勉強になりますね。


その他、気になった写真をいくつかアップします。

ホテルのトイレ、窓ガラスがなく鯉が泳いでます。なかなか斬新。

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きっと修繕積立金もなにもあったもんじゃないでしょう。

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こういう芸術センスはよくわかりません・・・。

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では明日から営業再開します。

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あ   
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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