山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年06月

送別会。


毎週月曜日は、社内勉強会をしているのですが、あの人に最後の講師をやってもらいました。

あ  

既にご存知の方も多いと思いますが、今月末で剣持が退社をします。

親が小田原で不動産屋をしており、今後はそちらを手伝う事になりました。

あ

勉強会の内容はオープンにできませんが、後輩に温かいメッセージを残し、彼らしい良い話しだったと思います。

そして、終わってからは横浜でお店を貸し切った送別会。
約50名が参加。

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写真で雰囲気が伝わりますかね?

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あ


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そして2次会へ・・・

あ

剱持とはこれまで8年間、同じチームとして一緒に働いておりましたが、僕に足りないものを彼がいつもフォローしてくれました。

隣にいることが当たり前でしたので、いまいち実感が湧かないというのが正直なところです。

ふたりで物件の下見に行き、業者訪問をして、飲み屋で熱く語りあい、思い出すとキリがありません。

剣持の倫理観、ぶれない姿勢、オーナーさんからもとても愛されていました。

それだけにまだまだ一緒に働きたかったのですが、温かく見送ってあげないとですね。

今後は弊社の加盟店、小田原デスクとしてスタートしますので、これで終わりではなく、ここからまたお互い刺激しあって成長していきたいと思います。

さとし君、いつもありがとうね。

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あ  

本当にいい会でした。


あ  

昨日は大阪で年に一度のイベント「関西オーナーの会」、ご参加いただいた皆様ありがとうございました。

鎌倉からは私と佐藤、大阪支社のスタッフは北村に山口、河崎、営業事務の腰山、事務の玉井。

ほんとにいいスタッフが増えて、今回で第4回目の開催でしたが、いや〜これまでで一番盛り上がった、良い会だったのではないでしょうか。

スタッフそれぞれに個性はあるのですが、それがまた良くて、そして何よりも倫理観があって皆の方向性が同じ。

うんうんこの感じ。オーナーさんにも喜んで頂けて、僕たちも楽しませてもらいました。

そして昨日は日帰りでしたので、帰りの新幹線はこのメンバーで。

あ

佐藤・河崎が横にいて寝れるわけもなく・・・
相変わらずの過密日程、お疲れ様でした。


さて、こうして有意義な時間を過ごしてる時、ふと感じることがありまして、やっぱりこれって健康であってこそだなと。

年始は調子が悪くて2か月ほど禁酒をしたこともありましたので、そうしみじみと感じるのです。

そして少し話は変わるのですが、最近の悩みはどうしたら母親が人間ドックに行ってくれるか。

何かが見つかってからでは遅いと思うので・・・。

「そんな病院なんか行ったら、健康でも余計に身体悪くなるわ」と訳の分からないことを言う母。

どれだけ勧めても行ってくれないのです。ほんと困ったものです。

長生きしてもらわないとなんですけどね。

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あ   

簡単なようで難しい。


あ  

先日は中元と一緒にオーナーさんと会食。

10年以上お付き合いのある方なので、話すネタに困る事もなく、仕事の話しからプライベートの事まで、お酒を飲みながら楽しい時間を過ごさせて頂きました。

僕たちに対しては不動産会社の人と言うよりも、弟を見るかのように、ふたりの成長を喜び、見守ってもらっているという印象です。

中元も僕もこういう皆さんにいつも助けて頂いています。

この環境に感謝しつつ、日々継続する事の大切さをシミジミと感じるのです。

いつもありがとうございます。

そして、今日はこれから大阪に向かい、年に一度の関西オーナーの会。

今年の大阪は大幅に人員を増やしましたので、新たに入ったスタッフを紹介しつつ、皆さんと親睦を深められたらなと思っています。

この会も今年で4回目、東京で開催するような100名を超える大きな会ではありませんが、これも継続する事が大切だと感じています。

方向性変わらずここにいるという事、このスタンスで継続しているという事。

簡単なようで難しい、でもきっとそれがかけがえのないものになるとそう信じて、ただただぶれずに継続していくだけなのです。

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あ  

在庫がひとつもない!


あ  

昨日は事務所で仕事、今日は自宅でPCに向かっています。
水曜日にも関わらず携帯はよく鳴ってくれます。

ほとんどが売りに出している物件の問い合わせ、それだけ動いているという事でしょうか。

金融庁の監視強化により、アパート融資が厳しくなるという見方が強いのですが、それを感じさせないくらいの勢いです。

きっとこれは東京や横浜の物件という事も大きいのでしょうが、いや〜まだまだ価格は下がらないでしょうね。

つい先日も付き合いの長い工務店に新規物件がないのか確認したところ、在庫がひとつもない!と言うのです。

うちでは少々リスクが高いから見送っていた物件も全て成約したという事。売れちゃうんですね。

ま、その工務店の企画する新築アパートというのは、駅から徒歩10分圏内で決して悪くはないですからね。

ただし、そんな話しを全て真に受けて、何でもかんでも仕入れをしてアパートを建てている業者さんは危険すぎますよ。

実際にず〜っと売れ残っているものもありますから。価格が下がった時にその抱えているストックが負債となりますので、ほんとリスクが高いのです。

駅から15分や20分、バス便のエリアで高利回りよりも、駅から近くて利回りが低くても(もちろん低すぎるとダメ)安定運用できる物件の企画をお願いするのですが、なかなかわかってもらえないのです。

悩ましいところですね。

投資家さんを多く抱えている側の現場の意見て大事だと思うんですけどね〜。

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あ
  

資産形成の邪魔をしないで


あ 

ある静岡のオーナーさんにこれまで東京や川崎で3棟ほど購入頂いたのですが、融資は地元の銀行さんを利用しています。

首都圏の投資家さんがその銀行を使うよりも、さすが地元ということで金利の優遇幅がかなり大きいのです。

やはり地元の銀行を使って東京の物件を買うというのが理想的ではあります。

基本的に地銀は支店が管理できる地域ということで融資エリアが決まっているのですが、東京に進出している支店がある銀行であれば、またそのチャンスは広がるわけです。

そう考えると居住地によってできる不動産投資というのは大きく異なってきます。

僕の住む横浜は、あの「青い銀行」ですが、これがまた渋い。この情勢にも関わらず正直全然メリットがありません。(うちのオーナーさんからも評判が悪い・・・)

それに比べれば静岡のオーナーさんが少々羨ましかったりするのです。

ただ地元の銀行さんは地元の物件を紹介してきますので、少々面倒くさいところもあるようで・・・。

今回のオーナーさんのこれからのスタンスとしては、首都圏の区分を現金で購入し投資リスクを下げていくという方針。

にも関わらず、「沼津で1億超えるRCを勧めてきた・・・」とオーナーさんが呆れてました。

「これまで一緒に進めてきた資産形成の邪魔をしないで頂きたい!」ま、こちらからすればそんな気持ちです。

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あ 
 

2番手が土地を現金買い付け・・・


あ 

昨日はミニフィールドワークセミナー、今日は銀座で個別相談と契約が2件。

週末らしい忙しさです。

最近も随時仕入れを行っていますが、とにかくスピード感が半端なくて、う〜んこの土地価格で売れてしまうのか・・・なんて印象が強いですね。

先日も一番手で買い付けを入れていた土地があったのですが、2番手がなんと現金での購入を希望。

それでも当初売主はこちらを優先してくれていたのですが、2番手が6月末の引渡しでもいい!なんて言い出したものですから、見事に持っていかれてしまいました。

投資家さんに土地から先行して購入頂くケースというのは、土地を決済をするのに建築確認が上がらないと行けないわけです。

その建築確認の申請準備から取得までを考えると、スムーズに決済ができて7月末、契約書上は余裕を見て8月中旬くらいに設定しておきたいのです。

どう考えても融資利用だと6月末なんてできるわけがない。

いや〜残念でしたね。

買い付けを入れるまでのスピード感、売主に出向いての各交渉等々、手続きは完璧だったはずですが、ま、今回は縁がなかったという事で諦めるしかありません。

さて、気持ちを切り替えて次頑張ります。

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あ 

そのリスクをどう考えるか


あ 

海外投資について・・・

昨日はCCIMが企画するセミナー・物件情報交換会に参加してきました。

セミナーは「モンゴルを知る」そう、何とも気になるタイトル。

モンゴル投資についてです。

日本からモンゴルまで飛行機で5時間、こんなに近かったのですね。

何となく草原のようなイメージ・・・

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しかなかったのですが、

首都のウランバートルだとこんな感じ、

あ

めちゃ都会!

とても意外でした。

投資としてはマンションの1室から、日本円にして850万ほど。利回りは8%保証、6年後などに同額で買い戻しもできるとか。

向こうに行かずとも、契約・引渡しが受けれますから、その辺の手間は省けそうです。

あとは、海外投資のリスクをどう考えるか。

セミナーでも一部お話されてましたが、海外は工期や出口の問題、またその利回りが適正なのかどうかが経験のないだけに分からないのです。

以前にブログでも書きましたが、タイに行って投資用マンションを見た時、それどう考えてもあと3か月で工事終わらないよね?みたいなことも実際にありましたので。

今回はセミナー時間が短かったので、もう少しゆっくりと内容を伺い、精査してからでしょうが、自分の投資家さんに進める前に、まずはこちらで試しにやってみて、本当に良ければという感じでしょうか。

しかしながら、こういう勉強の機会があるというのも引き出しの一つとして有難いものです。

また物件情報・名刺交換もでき、良かったと思います。

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あ 

大阪不動産投資セミナー、個別相談会開催


あ 

昨日は大阪でのセミナー、ご参加頂いた皆様ありがとうございました。

セミナー後に個別相談をしてから、新しいスタッフも加わったので夜は大阪支社のスタッフと食事。

しかし途中で抜けて、そこから業者会の為、京橋へ移動。

東西線 北新地駅から京橋駅へは3駅とかなり便利。が!気付けば海老江駅、逆方向に乗るという初歩的なミス。

遅刻してすいません・・・なかなか慌ただしい一日でした。

今日は大阪支社で個別相談会、10時半から19時まで5組、ぶっ通しです。

終わって横浜の自宅に戻れば23時くらいかな。

エクスプレスカードのポイントが貯まっているので、こういう時は贅沢にグリーン車を使います。

さて、次回の大阪は6月24日(土)年に1回のイベント、関西オーナーの会です。

プラチナ会員・ゴールド会員の皆様、間もなく満席となりますのでお早めにお申し込み下さい。当日は㊙イベントも検討中。

東京からオーナーさんもいらっしゃいますよ。

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あ 

不動産投資、まずはここからですね。


あ 

今日は銀座で個別相談が2件。明日は大阪でセミナー後に個別相談。そして翌日も大阪にて個別相談。

続きますね。

セミナーに出たり物件を見たり、勉強することももちろん大切ですが、まずは自身の方向性を決める事が一番重要です。

今の情勢からできる投資は?融資は?自己資金は必要なの?

結局のところ、属性や資産背景、投資家さんそれぞれで状況は大きく異なってくるわけで、個別の打ち合わせが欠かせません。

初投資、経験者、人それぞれ感じるリスクも違うわけですから、そんなところも含め見ながらご提案をします。

自分でもアパートや区分投資をかれこれ10年やってますので、そういった経験からお話しできる事も多くあります。

うちのオーナーさんには何かあるごとに定期的にご連絡をもらいますが、それが一番現場の今を知ることができ、方向性が明確になります。

遠方の方は電話でコンサルもしてますよ。

まずは皆さんここから、お気軽にご相談下さい。

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あ 

休みの日は・・・


今日は事務所で仕事、自宅に帰ってからはセミナーのレジュメ作成が待っています。

あ 

仕事は趣味のようなもの?確かにそれが理想的。

でも本当の趣味はやっぱりこれ・・・昨日の休みは横浜にある上州屋で釣り具を購入。

おもり等々、計4000円・・・意外と高いんですよね。これでまたいつでも三崎に行けますよ。

カワハギ釣りは2か月ほどお休みですが、8月くらいからできれば2週に1回くらいのペースで通ようかと。

あの魚がかかった時の引きが忘れられないのです。


そして買い物の帰りにコンビニに寄ると・・・これを見つけました。

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100円ローソンで販売している三崎港ラーメン

日頃ラーメンを食べるのは止めているのですがここは思い切って買占め。

これで200円って安すぎじゃない?美味しく頂きました。


さて、週末に行っているセミナーですが、8月は1日火曜日に東京で開催。なぜ平日に?そこは色々と考えがありまして。

週末参加が難しい方は、ぜひこの機会にご参加ください。

あ

不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保する事こそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。
とにかく最初が肝心、第一歩を間違えてしまうと、それを取り返すには想像以上の時間がかかるもの。それがわかっていても道を踏み外す投資家は後を絶ちません。しかしながら不動産投資で基礎から学び土台を作ることは決してハードルの高いものではなく、まずは「成功の法則」を身につけることこそが重要なのです。実績ができれば銀行からの資金調達もやりやすいように、とにかくまずは安定収益を作る事こそが不動産投資を成功させる第一歩と言っても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。

このセミナーでは、そんな安定収益へのスキルを身につけるための成功の法則を米国公認不動産経営管理士でもあり建築士でもあり、一棟アパート・区分マンションのオーナーでもある山内が、数多くの投資家の資産を形成してきた実績、また一投資家としての経験を踏まえ、不動産投資で成功するための基礎を詳細にわかりやすくお伝えします。まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。

【講義内容】
・投資家になる為の基礎知識!DCF法を理解する
・自己資金の運用について、投資の効率計算はこのようにして考え選択する
・収支と投資指標 プロが知らない私たちCPMの常識
・銀行の見る評価計算例
・日本と世界のキャップレートを知る
・選択肢を間違わないために首都圏と地方圏の留意点について
 

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あ 

40%が不動産投資で失敗した?


あ 

今までに不動産投資で失敗したことがありますか?とのアンケート。

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40%が「失敗した事がある」と答えたようです。しかしながら、何を見て失敗だと言うのか。

この感じ方は投資家によって全く異なると思うのですが、本来売却してこそ儲けが確定されるので、記事にもあるような「空室が埋まらなかった」だけでは決して失敗とは限らないのです。

特に地方物件で空室が埋まらなくても、この情勢で売却すれは大幅に利益の出るようなこともあります。

また、タイミング悪く数室当時に退去するようなケースで、失敗した!と思われる方もいると思います。

その辺は別途ご相談頂ければ、意外と儲かってるよという方もいるでしょうから、あまりマイナスマイナス考えずまずはご連絡を下さい。

こういう時の為にもIRRの考え方が分かれば、随分余裕が出来たりするものです。

あとは、その投資家の期待利回りが高ければ、仮に利益が出たとしても、その物件は投資家にとって不適格だったというケースもあります。(NPVがマイナス)

横文字は難しいですね。その辺はまたセミナーで。

価格上昇を抑える為の記事なの?なんて思いつつ、さ、仕事仕事。

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あ  

総支払利息は3000万も減るのです。


今日は銀行との面談。

あ 

契約後、この面談が終わってから問題がなければおおよそ2〜3週間で融資本承認となります。

しかし、今回はいつもより面談に時間がかかっています。新規案件+借り換えがある為です。

9年前に買って頂いた一棟物件(当時懐かしのCFネッツみなとみらいオフィスで契約)を、このタイミングで借り換えやるしかないでしょ、という事で併せて相談。

銀行も乗り気だったので進めることになりました。

借り換えの場合、銀行にもよりますが、金利は下がるけど耐用年数から融資期間の短くなるケースがほとんど。

なので、ローン支払いはほとんど変わらないけど、元金返済が進むので将来リスクが下がるという事になります。

今回の場合、借り換えするだけで、総支払利息は約3000万も減るのです。それに諸経費も一緒に貸してくれますのでほとんど自己資金も不要です。

オーナーさんからするとほんと笑いが止まりません。

物件のシミュレーションを見た時に、金利や収支に目が行く方が多いですが、まずは適正な利回り(キャップレート)かどうかが重要です。

どれだけ金利が安いとしても、適正な利回り・価格で買わなければ、売却時のリスクも高くなります。

それらが結果として好条件の借り換えにも繋がるわけです。

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あ 

IREM JAPAN東京支部主催セミナー


あ 

昨日は品川でIREMのセミナー講師を担当させてもらいました。


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業者さん相手、且つほとんどの方がCPMということで、なかなか準備が大変でしたが、とてもいい経験になりました。

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参加者はその他にも、これからCPMを目指す方や先日アパートの契約をした業者さん等々。

どれだけの事をお伝えできたかわかりませんが、9年前にCPMの資格を取得してから、IREMには多くの事を学ばせもらっていますので、コツコツと恩返ししていければと思います。

そして終わってからは、懇親会。

有名ブロガーの〇〇さんも参加で、久しぶりにお話しできて楽しかったです。

あ

最後の締めは木内さん。

今回セミナーをする事になってから、木内さんには色々と相談に乗ってもらい、たくさんアドバイスをしてもらいました。

お陰で無事終えることができとても感謝しています。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

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あ 

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
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