山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年07月

また転売目的ですか。


あ  

今月は売り・買いの契約から土地やアパートの決済、富山でセミナー等々、あっという間の1か月でした。

そして8月は決済が既に6件入っており、明日は初の平日セミナーに、夜は業者さんの設立パーティーに参加。

なかなか忙しくなりそうです。

8月9日(水)〜16日(水)は夏季休暇となりますが、色々と仕事も入りそうですので、お気軽にご連絡頂ければと思います。

さて話は変わりますが、先日から母の所有する区分マンションを売りに出すことにしました。

かれこれ10年前くらいに買ってもらった物件。

最近の情勢を見てると、業者の買取り反響が多いかなーなんて思っていると、その通り入った買い付けは業者の買取り、転売目的でした。

先日もブログで書いた通り、売り出してる区分マンションのほとんどが業者の買取り。こんな事これまでなかったですからね。

それならばもっと高い価格で売れるんじゃないの?と思うでしょうが、そうすると全く動かなくなるのです。

まだ売却も終わっていないので詳しい内容については止めておきますが、しかしまだまだ動いてますよね。

何でもかんでも売ればいいと言うもんじゃないですが、そのエリアの将来性や管理状態なども見ながら儲けを確定させるのもひとつです。

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あ   

40歳でリタイア希望


ある程度、家賃収入が確保出来たからリタイアしたい。

あ  

ま、そのお気持ちは分かるのですが・・・

もちろんそれを将来の目標に、今のモチベーションに頑張ることは大切だと思います。

しかしながら、本当にそれでいいのだろうか?と、ふと考えるのです。

以前に横浜で個別相談した方もリタイア希望、年齢は40才。同じ年代の方だけあって自分なら辞めてどうするのかな?と。

確かに自由な時間はできるのかもしれない。でも、そんな毎日で得ることがどれだけあるのか。本当に幸せを感じることなど僕にはないですね。

一生懸命仕事をして勉強をして、色んな人に出会い刺激を受けて、成長していきたい。ここからが面白くなる時じゃないかなと。

世の中には病で働きたくても働けない方もいるわけで、自分なんかは健康体なんだからこうして働くことは使命だと思うんです。

今やっている仕事が嫌じゃないから言えることかもしれませんが、この歳でリタイアってどうなのって感じてしまうんですよね。

また、今の不動産収入が5年後・10年後も同じように安定しているとも限らないわけで、そのリスクを下げる為にも、サラリーマンの所得、また信用って大切です。

給与収入1000万を不動産所得でクリアするのってなかなか大変ですからね。

この投資業界で最前線にいると様々な現場、現実を見て来ていますので、そんなに甘くないのを知っています。

辞めたらだめですよ、辞めたら。

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それを基準に取り組むようにしています


あ  

富山の出張が終わってから、現場でバタバタと仕事をこなしておりました。

決済、売却訪問、面接、契約準備等々。

そんな中、税理士先生と食事に行ったり、IREMのセミナーに参加したり、自宅に帰ってからコツコツ勉強をしたり・・・。

なかなか充実した毎日です。

また、昨日から鎌倉AMの新人スタッフが加入したと思えば、本日半年の研修を終えた河崎君が大阪に戻りました。

これで鎌倉AMは、私と佐藤・石橋・重谷・新人の小川、大阪支社は、北村・山口・河崎・腰山・玉井。

各5人体制となりましたので、皆様よろしくお願い致します。

来月は初めての試みとして、8月1日(火)平日の昼間からセミナーを開催します。

また色々と発信していきたいと思いますが、こういう企画というのはあまり深く考えすぎず、まずやってみることが大切だと感じるのです。

行動することが正しいのか、正しくないのか。それを基準に取り組むようにしています。

あとは、もう少しブログの更新頻度を上げないとですね。

明日は一日銀座で個別相談会です。

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あ  

富山セミナー、オーナーさんの立場として考えられた企画


あ  

土・日は富山出張でした。

北陸新幹線で3時間弱、長野の景色を見ながらあっという間に到着。

あ

土曜日は個別相談会があり、日曜日は倉橋との2部セミナー。

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先日のブログで書いた通り、多少のプレッシャーを感じつつも、無事やり終える事ができました。

今回、朝日不動産の石橋社長から、100回目の記念セミナーをやってほしいという事でお誘いを頂いたわけですが、石橋社長のお気持ちとしては、富山の投資家さんにも首都圏のワンルームマンションを買ってほしいという考えがあります。

今後のリスク分散含め、組み合わせを考えた時に、それはそれはとても大切なことだと思います。

そもそも会社の利益だけを考えれば、わざわざ1000万ほどの少額物件を紹介するよりも、富山で一棟アパート等を買ってもらった方が売上になるわけです。

それでもやはりオーナーさんの立場として考え、行動されるその姿は本当に素晴らしいことだと思いますし、微力なれどご協力できたことを嬉しく思います。

今回、私もいつもと違う雰囲気でセミナーをやらせてもらえたことは、とてもいい経験になりましたし、終わってからの立食懇親会では、富山の投資家さんから私のブログやユーチューブを見ていると声をかけてもらえたことはかなり嬉しかったですね。

とても充実した二日間でした。次は、釣りで?またお邪魔したいと思います。

石橋社長、奥様、高野CPMはじめスタッフの皆様、セミナーに参加頂いた皆様、ありがとうございました。

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昨日の自分があって今日の自分がある。


あ  

昨日は一日鎌倉の事務所で仕事。終わってからは寄り道せず横浜の自宅へと帰りました。

最寄り駅から自宅マンションまでは徒歩5分、横浜という事もあり多少の坂道は当たり前。

夜と言っても蒸し暑く、歩いているだけでも汗が噴き出してきます。

玄関前に着き、鞄を開けて自宅の鍵を取り出そうとするのですが・・・おや、おかしい。

ない、ないのです。自宅の鍵がないのです。

も〜、嫌な予感がする。

もう一度鞄をしっかり開いて探してみるものの、やっぱりないのです。

どうやら事務所に忘れてきてしまったよう。

まだ残ってるであろうスタッフに電話をして探してもらうと、やはりデスクに置き忘れてました。

しょうがなく事務所まで戻る事になったのですが、帰りと違い、この時間の下り電車はなかなか混雑しています。

ほんと久しぶりにやってしまいましたね。さすがに落ち込みますよ。

ま、でもそんな中、同じチームの河崎や佐藤が「横浜まで持って行きますよ!」と自宅は逆方向なのに気持ちよく声をかけてくれたのには何だか救われました。

その気持ちだけで十分です、ありがとう。

人生、色んなトラブルやミスも起こりますが、前向きに考える、プラス思考が一番ですね。

そのちょっとした気持ち、考え方、捉え方次第でこの先の方向性が大きく変わるような気がするのです。

そんなことを思ってたら、今日は業者さんからいい物件情報をもらえました。

昨日の自分があって今日の自分がある。明日も頑張ろう。

さて、週末は富山出張です。

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セミナーの第一部はあの方が担当する・・・


あ  

来週の日曜日は富山で倉橋との2部セミナーを開催。

倉橋と一緒にするセミナーなんていつぶりでしょうか?4年前にやった名古屋セミナー以来かなと。

第一部でどんなことを話そうかと考えていたのですが、HPの募集を見て気付きました・・・

そう、倉橋が第一部で、私は第二部。

という事は、倉橋がまさかの前座!?笑

そんな話し聞いてないですけど・・・なんだかワクワクしてきました。

倉橋が第一部を担当するなんてまずあり得ないですからね。

既に多くのお申し込みを頂いているようですが、お近くの方はぜひぜひご参加ください。

7月23日(日)富山開催 
「不動産オーナー、今後打つべき手とは!」

もう一度言います、倉橋が第一部で、私が第二部。

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土地の有効活用・・・2極化が進んでいく。


あ  

昨日は水面下情報の下見で、京王線「永福町駅」へ。かなり久しぶりに来ましたが、相変わらずいい街です。

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エリア的には、区分マンションの印象が強いですが、今回はアパート案件。

旗竿地の10世帯、価格さえクリア出来ればかなり面白そう。

そして、次は東横線「中目黒駅」へ。

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まさかのアパート?

これはまだ売り物になるのかも微妙ですので、詳細はお伝えできませんが、まさかこの場所で・・・良かったのは言うまでもありません。

帰り道は祐天寺駅へ。物件から徒歩8分、好立地ですね。

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祐天寺は9年ぶりくらいに来ましたが、いつの間にか駅が改修されていて、これからロータリー前の建て替えなどもあり更に良くなりそうです。

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やっぱり現場に行ってこそ見えて来ることも多く、行動の基本ですね。

さて、今日も個別相談が2件。土地の有効活用について。
古家付土地を建て替えるのか売却するのか、それとも。

思い入れのある土地であればあるだけ、売却せずにリフォームや建て替え等で効率よく運用できればそれに越したことはないのですが、現実問題なかなかそういう土地は少なかったりします。

投資した金額に対して家賃が安すぎて、逆に背負うリスクが高くなります。それなら売れる時に売る、資産の組み換えを勧めるケースがどうしても多くなってきます。

今後、私たちが思っている以上のスピード感で2極化が進んでいくのです。

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何万枚というチラシで取れる反響なんて・・・詐欺には気をつけて


あ  

自宅のポストに「売りませんか?」のハガキ、相変わらず多いですね。投資用もあるせいか大量に入ってきます。

この価格で買いたいというお客様がいます!なんて記載があると、相場より高めで一見かなりいい話のように思うのですが・・・

まずは売りの窓口、媒介を取るきっかけとして・・・反響を取るための誇大広告と思って頂いた方がいいかもしれません。

もし仮に相場より高い価格で売れるとしても?それがオーナーさんにとって正解かどうかはまた別の問題。運用期間中を含めた収支計算が必要です。

業者に連絡する前にまずはご相談を。一度そんな広告に連絡しちゃうとその後が大変です。

だって、何万枚というチラシを入れて取れる反響なんてたったの数件。それはそれは、しつこいですよー 汗。その数件の反響で生活がかかっているわけなので。

ついでに先日個別相談したオーナーさん。ついつい良い話しに乗ってしまい詐欺に合っちゃいました。

被害額は決して多くはなかったのですが、内容を聞くとそんな話し絶対にあり得ない。やっちゃったなーて感じ。

まー皆さんも気をつけて下さい。

しかしながら、この業界の方も色々と考えますね。

そんな詐欺なんてする暇があるのなら、真面目に働いた方が結果もついて来るし、いいオーナーさん・仲間にも出会える。面白いと思うんですけどね。

周りの環境なのか何なのか、残念です。

さて、明日は銀座で個別相談。昼からはミニフィールドワークセミナー、お陰様で満席です。

ランキング順位が下がってます。
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あ  

今年も恒例の・・・


あ  

年に1回のイベント、プラチナ釣り大会が以下の日程で決まりました!

10月21日(土)9時半 三崎口駅集合予定

1年を通してこの10月というのが、一番カワハギの肝がおいしい時期です。

もう、それはそれは肝パンパンなので、釣ってよし食べてよし、かなり美味しいですよ。

釣り道具は全てレンタルできますし、餌はアサリですので、初心者の方でも安心。 

間もなくHPにアップされますが、満席になること間違いなし。ご都合よろしければぜひご参加ください!

船酔いが気になる方は、酔い止めを飲んでもらえればですが、港からポイントまで5分くらいですので、意外と大丈夫だったりします。

もちろん懇親会からの参加でも大丈夫です。

ついでに去年の釣り大会はこんな感じでした。

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あ

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先日、横浜の飲食店でカワハギを食べましたが、なんと刺身が2000円!高級魚なのです。

しかしながら、この釣った魚を直ぐに捌いて食してみると、レベルが違い過ぎるのです。他では食べれなくなりますよ。

これぞ大人の贅沢な遊び、ぜひ。

当日宿泊、また前泊も出来ますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

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趣味のような感覚で


あ  

先週の日曜日は午前中に銀座で個別相談、昼からはセミナー、 終わってからセミナー参加者の個別相談、そして千葉の物件下見。

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そして昨日は関内で土地の決済。水面下の仕入れから無事に引き渡しが終わりました。

住宅販売と違って収益系は時期関係なく忙しく、気の休めるタイミング等ありません。

なので、いかに仕事を仕事ではなく、趣味のような感覚で楽しめるかがひとつのポイントです。

このブログも誰かに言われてやるのではなく、発信する事の大切さを感じつつ、楽しみながらすれば意外と継続はできるものです。

「いつになったらブログするのよ?」

「や、やります」

「だから、いつやるのよ?」

「や、やります」

「ネタいっぱいあるでしょ?」

「や、やります」

なーんて事を延々と言い続け、やっと始めてくれました。

「佐藤ゆうまのブログ」

彼がPM当時からお世話になっているオーナーさんは多いかと思います。

人を惹きつけるあの明るさは大切ですね。

また最近増量した?ようで、少々身体が心配ではあるのですが、頑張って更新してますので、ぜひ見てあげてください。

定期的に僕のこともイジってくれてますので(汗)、楽しんで頂けるかと。

そろそろ佐藤の奥さんをCFネッツに入れようかと勝手に計画中。もちろん彼は嫌がっていますが・・・。

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投資家だけがライバルじゃない。


あ  

この情勢もあって、最近も売りの依頼を頂くことが多いのですが、区分マンションの問い合わせは特に不動産業者の買取り反響が多くあります。

業者が買うって事はもちろん転売目的ですので、そこから利益を上乗せして販売するわけですが、僕らの収支計算からは到底考えられないような金額になるわけです。

区分マンションでも普通に考えれば200万くらいは利益が乗りますからね。

今はそれだけ融資が付きやすい、またほとんど自己資金がなく買えてしまう、そんなことから投資家さんはそちらにばかり目が行って、結局のところ高値で契約をしてしまっているように思うのです。

結局、今仕入している土地だってそう、あと1000万下がればなー、なんてものが満額で売れていくのです。そんな状況だからこそ今は本当に難しいのです。

周りの投資家はライバルなわけですが、こうなるとそのライバルに不動産業者も加わるということです。

業者が区分に買い付けを入れるようなケースはまずローン特約が付きませんので、仮にこちらが1番手だとしてもどうしても個人の投資家さんは負けてしまうのです。

悩ましい日々が続きますよ。

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お金の運用について的確な選択ができるようになるのです


あ  

三崎に来ています。

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1日目は木内さんの金融電卓講座。

あ

まずはこの考え方を知ってこそ、不動産投資のリスクが減少するというもの。

日々こうした講習を当たり前のようにやっていますが、これって普通で考えると決して当たり前ではなくて、この環境が整っているうちの社員は恵まれているなとしみじみ感じるのです。

不動産投資に対する引き出しが増えるだけではなくて、お金の知識を学べる、身につけれるということは自身の資産形成に大きく影響を及ぼします。

それらを知っていれば、お金の運用について的確な選択ができてくるわけで、将来の自分・家族を守るということに繋がります。

年金に頼れないからこそ、このようにして自身で資産形成をしていく必要があり、その第一歩として今日のような講義は絶対に受けておくべきです。

この知識があれば人生が変わった、もっと早くから知っておきたかったという投資家の方はかなり多いと思います。

だいぶうちの投資家さんでもお子さんの参加が増えてきましたが、こういう事は早めに学ばせるに越したことはありませんからね。

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決済時間が短縮できるので


あ  

通帳はプライベート用と不動産投資用、このふたつを中心に使っています。

去年・今年と物件を購入していますが、なにかと不便なので、先日不動産投資用の通帳をインターネットバンキングに登録しました。

これをすることによって、例えば決済時にわざわざ銀行に行かなくても、パソコンから振り込みをして終了。

本来1時間〜1時間半かかる決済時間が半分ほどに短縮できるので、とにかく早いのです。

(ただし、振込額には上限が設けられていますので、登録する銀行には事前に確認してください)

その他も、振込手数料が安かったり、繰り上げ返済が無料など、銀行によって異なりますが、メリットが多いのです。

あと、個人的には所有物件のローン返済予定表をここからいつでも取得できるのは有り難いなと。

融資申し込みするときに提出を求められますが、直近分が見つからなくて、わざわざ銀行に出向き再発行を依頼したこともありました。

いや〜早めにやっておけばよかった。
この際、プライベート用も加入しようかと検討中。


さて、明日・明後日は不動産コンサル養成講座の講師で三崎に行ってきます。

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7月後半戦、


あ  

早いもので今日から7月、後半戦に入ります。

この半年を振り返ってみると、利回り低下の影響で紹介できる物件があるの?本当にやっていけるの?と正直不安な気持ちもありましたが、社内皆さんの協力もあって、大阪支社含めかなりいい結果が出せたのではないでしょうか。

相変わらず新規物件の仕入れには苦戦しておりますが、この情勢での売却や資産組み換え等々、忙しくやらせてもらっています。

今日は銀座で個別相談が2件、契約準備に物件精査、一日東京で仕事です。

終わってからはオーナーさんと大森で会食。いやー楽しかったですね。

色々とお気遣い頂きありがとうございます。次回はぜひ三崎で 笑。


さて、昨日の6月30日。最終出勤日だった剱持とスタッフ数人で飲みに行ってきました。

みんなで書いた寄せ書きですが、社長のコメント含めこれがなかなか良くてね・・・

ジ〜ンとなってる剱持です。

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佐藤、川崎、石橋、重谷、一緒に頑張ろーぜー。

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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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