山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年08月

アパート購入の決済を終えて、すぐに借り換えの提案?


今日はアパートの決済。9年前からお付き合いのあるオーナーさんです。

あ 

無事購入の手続きを終えたころ、融資を受けた銀行さんから突如提案が・・・

9年前、そのオーナーさんに購入いただいた物件について「借り換えをしませんか?」と。

そう、先日このブログでもお伝えしました新たな生命保険会社を使っての借り換え提案です。

当時、買って頂いた時、ちょうどリーマン後くらい。金利も高かったので、今借り換えするとかなりメリットがあるわけです。

それに今回の生命保険会社、団体信用生命保険について金利は0.1%上乗せになりますが「生活習慣病団信付き」、癌と診断された時にも保険金の支払い(ローン残債ゼロ)があるのです。

住宅ローンだと三大疾病等よく聞くこともありますが、アパートローンではまだめずらしいと思います。

これはやるしかないという事で、早速審査に入ってもらいます。

あとは、今融資を受けている銀行が借り換えをすると言えば、金利を下げてくることも考えられますので、それ次第で要検討という感じでしょうか。

ま、ただあの金利の高い銀行(笑)がそこまで頑張って下げてくるとは思えませんので、今回は借り換え提案に乗った方がオーナーさんにとってはいい話しでしょうね。

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あ 

無駄な投資しやがって?


昨日は働きましたからね、今日は約束通り釣り具を買いに行ってきました。

あ 

釣りに興味を持つまでは、「こんな釣り具店やっていけるんかなー?」「誰がそんなん買いに行くのよ」な〜んて感じてましたが、まさか自分がそうなっているとは・・・

今日購入したのは、

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新製品の針を買って、餌であるアサリのヌメリ取りに、食いつきがよくなるようアサリにかけるアミノ酸の粉。

無駄な投資しやがって?笑。

このくらいの出費は勘弁してください。これでまた次の釣りが楽しくなるのです。

9月の一週目はオーナーさんと三崎でカワハギ釣り。こういう趣味をオーナーさんと一緒に楽しむのって良いですよね。

釣りをしながら不動産投資の話をしたり、今後の資産形成なんてものも考えながら・・・。

不動産が仕事なのか趣味なのかよく分からなくなったりもするのですが、ま、でも理想的ですかね。

住宅販売ではなかった、オーナーさんとのこの横の繋がり。

不動産投資は買ってからがスタートなので、5年・10年、またそれ以上お付き合いしていくことは当たり前ですからね。

逆に言うと、売って終わりのような短い付き合いだけは避けないといけません。

いや〜来月が楽しみでしょうがない。

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あ 

やらないといけない時、越えないといけない時


今日は一日自宅にこもっておりました。

あ 

パソコンに向かい7時間ほど、重要な仕事がやっと完成しました。

なかなかこういうのを会社でする時間もなくて、結局ひとり集中するために自宅で行う事が多いのです。

一応休みの日なので、いつもより携帯のなることも少なく結構はかどりましたね。

いや〜これでだいぶ気持ちが楽になりましたので、明日は釣り道具でも買いに行こうかな 笑。

社内のスタッフがこの時期は特に色々な資格に挑戦していて、休みの日関係なく勉強をしているわけです。

そういう姿に刺激をもらいつつ、自分はまた仕事で周囲にいい刺激を与えられればいいかなと。

人生には絶対に詰めてやらないといけない、越えないといけない時ってあると思うのです。

それができればまた大きく成長していけるはずなので、何だかんだきっとその繰り返しなのかなと。

周りが背中を押してくれることもあるのですが、結局最後は自分次第、楽を選ぶのは簡単です。

でもやっぱり頑張った方が気持ちがいいものです。

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あ 

融資引き締めもなんのその。今だからできる投資回収期間。


今日は9時から銀座で決済、終わってから新宿に移動して2件決済。また木曜日にはもう1件決済と月末らしい忙しさです。

本日の手続き、N様色々とありがとうございました。

あ

さて、融資の引き締めが全国的にも聞こえてきますが、先日ある銀行担当者さんから、これどうぞと渡されたのが、新たな保険会社のパンフレット。

これまで団体信用生命保険は2億上限でしたが、もう一社加わったことにより、更にもう1億枠が増えました。

アパートローンを組む上でほとんどの銀行さんでこの団体信用生命保険の加入義務があるわけですが、今回の件で、審査さえクリアできればもう1億買い足しが可能!というわけです。

ここ最近、融資についてはいい話を聞かなかったですからね、こうして今でも積極的な銀行さんはあるわけです。詳細については個別にお問い合わせ頂ければと思います。

ついでにこの銀行さんでフルローン、長期融資、金利2%弱で借りることが出来れば、自己資金の利回り、CCRは15〜20%です。

なので、自己資金回収期間は5〜6年。
悪くないですよね。

今できる投資。これらの融資条件については「今だからできる投資」と言った方が良いかもしれません。

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あ

やっぱり興味あったのですね。


あ

同じチームの佐藤ゆうまが、ジムに通い出すんですって。今月末まで続くかな?

しかしながら、そういう気持ちになるってことは大事ですね。30超えたらほんと痩せないし、35超えたら食べた分だけ太ります。

体調管理も仕事のひとつ。

これで佐藤が痩せたらいい感じの営業マンになると思うんですけどねー。

銀行のATM時間外手数料と佐藤ゆうまのジム費用ほど無駄な投資はない?笑。ま、期待せずに見守りましょう。

さて、お陰様で10月のプラチナ釣り大会は既に船を二艘出すほどのお申し込みです。

まだ2ヶ月前でこの反響、やっぱり皆さん興味あったのですね。

何度も言ってますけど、カワハギ釣りは10月から11月がピーク。

海のフォアグラと言われるカワハギの肝、それが1年で一番美味しい時期ということです。

あ

これを食べずして幸せは語れない。

その他、釣れるものは、カサゴやホウボウ、鯛やハタ、タコが釣れることだってあるのです。

釣り後の懇親会、それはそれは贅沢な魚料理が並びますよ。

まだ受け付けてますので、ぜひお越し下さい。港からポイントまで10分ほど、釣り初心者の方も大丈夫です。

10月21日(土)プラチナ釣り大会

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あ

今日は午前中銀座で接客、終わってからは建築現場へ。仕事があることに感謝。では。
 

お金を生む「資産」、もらいたいと思う「資産」


あ

今日もまた売りの相談、多いですね。

「今売る方がいいですか?それともオリンピックまで待った方がいいですか?」

先の事なので、もちろんはっきりしたことは言えませんが、気になるのは融資環境。

金融庁の監視強化によって、融資引き締めの話しが聞こえてきますので、審査が厳しくなれば価格の下がることも考えられます。

それなら今売った方がいいかもしれませんし、エリアによってはまだまだキャップレートの下がる(価格の上昇する)地域だってあるわけで、その辺も考えながら要検討ですね。

しかしながら、今後の2極化を思った時に、そもそも売れるうちに売ってしまった方がいいような土地ってたくさんありますよね。

「それ、子供たちに残す資産としては、負にならない?」なんてケースは本当に急いで出口を考えてください。

いずれ売ればいいでしょ?じゃ遅いのです。

タダでも売れない土地!が急速に拡大していくのはこれからの人口減少問題を考えるとわかると思います。

家族には「負債」になるようなものではなく、お金を生む「資産」、また子供たちがもらいたいと思う「資産」を残してあげてほしいのです。

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あ

また一歩ずつ。


今日は朝一、東京で一棟物件の売却決済。
 
あ

約10年前に購入頂いた物件です。

その間、弊社で管理もしておりましたので、入口から運用・出口まで、終わってみるとあっという間ですね。

こうして付き合いの長い物件であるほど、思い入れもありますし、少々寂しさも感じつつ。

しかしながら、このようにしてひとつの投資がまた完結するわけです。

終わったーと言うよりも、これからまた始まるって感じ。

次の資産をどう運用していくか。今の情勢、融資環境、オーナーさんの目的、年齢。

ここからまた一歩ずつですね。

そして、決済が終わり昼からは中華街で買いの相談、事務所に戻り今月末にある4棟物件の決済準備。

そして夜は業種は違えど尊敬する社長さんと食事。

忙しいけど楽しい、それが一番。

また一歩ずつ。

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あ

法人名義で購入するケース


銀行から続々と融資承認の連絡が・・・

あ

融資額や諸条件にもよりますが、本申込みをしてから2〜3週間で審査の本承認となります。

ここ数年は特に資産管理法人を設立して、法人名義で購入するケースが多くありますが、先に設立しておくよりも、実際には物件が出てから設立する事の方が多いのです。

この情勢でなかなかお勧めできる物件も少ないので、設立したはいいけど買えないなんてことにもなりかねません。
(区分を現金購入くらいであれば、先に設立でも構いませんが)

ただし、買いたい物件が出て法人設立、その後、契約だとスピード感に欠けるので、その間に売れてしまうなんて事も考えられます。

なので、もしいい物件が出ればまずは個人名義で契約をして、そこから法人設立へと進めた方がいいですね。

そして設立が完了すれば、売主と所有者変更の覚書を交わせばOKですし、ほとんどの銀行もそれで審査対応が可能です。

気を付ける点としては、覚書の提出などをするので、通常より審査時間のかかることがあります。

ローン特約日を考えると、契約日以降は早め早めに法人の設立手続きを行ってもらう方がいいです。

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あ

安い仕事をするつもりはないので


もう少し利回りが欲しいので・・・

あ

今年オーナーさんのアパートが完成して、運用も順調に進み、引き続き物件の買い足しを検討していたのですが・・・

「もう少し利回りが欲しいのですが」とはそのオーナーさん

「駅から遠いとか、企画が悪いとか、それなりにリスクを取るのなら表向きの利回りは上がりますが」

「やっぱりそうですかー、どうしても欲が出てしまって。」

確かにお気持ちは分かるのです。

一棟目が順調に行くと、もう少し利回りの高い物件でもやれるんじゃないかと。今よりもエリアを広げて、その分資産形成スピードを加速させて行きたい。

それらのリスクを知ったうえでやるのであれば、どうぞどうぞなのですが、そんなに甘くないという事を現場の僕らが感じているわけです。

仮にもしその方向性で行くとしても、まずは3棟ほど今のスタンスで買い足して、更に安定させたうえでリスクの高い投資を検討すべきです。
 
土台が大きくなれば、転がるリスクも低くなるわけで。

表面上、利回りの高い、良く見える物件を売ることなんて、はっきり言って簡単です。売れ残っている物件だってさばく自信はあります。

それはそれは僕らの会社は儲かりますよー。ただそんなお金だけの安い仕事をやるつもりはないので。

売らない、止めてあげるのも大切な仕事だと思っているのです。


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あ

買うか借りるかで、これも立派な投資


9月から休みの日は三崎に出没します。

あ  

オーナーさんやスタッフとの釣り大会、 きっと1人でも関係なしに行っちゃうと思います。

これが本当の趣味なんでしょうね。 

社長には仕事だけでなく、プライベートまで刺激をもらい、ほんと感謝しています。 

最近、ふと考えるのは、将来の永住の地をどこにするか?という事。出張などで色んな地域を見るたびに思うのです。

そういう楽しみを持つことは大切かと。

でもその前に、まずは数年以内に引越しを検討中。

今住んでる物件を売るか貸すかはまた考えるとして、みなとみらい周辺、日本大通りか馬車道辺りのマンション購入を真剣に考えているのです。

最近、釣り具を買うこともあってか、日本大通りには良く行くのですが、やっぱり周辺の雰囲気が好きなんですよね。

ま、それまでにもう少し収益物件を買い足して、そのうえで自宅はフラットを使って購入かなと。

今の自宅マンションを買って早9年、毎月支払ってる返済額のうち約7割が元金返済。

購入時よりもちろん今の方が値上がっていますが、もし仮に購入価格=売却価格であったとしても、売っちゃえばコツコツ進めてきたローン返済額のうち、約7割が手元に残るという話です。

意味わかります?

もし買ってなくて賃貸住まいであれば・・・

今のマンションを10万で貸りたと考えて、1000万以上のコストが必要だったという事!

買うか借りるかで、9年の間に大きく資産背景が変わっているわけです。

住宅を買って普通に住んでいたとしても、これも立派な投資だということ。

不動産を一生の買い物なんて考えは、もう古いなと思うのです。


ついでにこれが日本大通り駅から徒歩5〜6分、山下公園前のイチョウ並木。

あ

とても綺麗でしょ。

ま、実際はだいぶ銀杏臭いんですけど。

憧れの町です。

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あ  
 

不動産を持ってるということの強み。


本日から営業再開です。

あ  

休み中は、お墓参りに行ったり、叔父さんがやっている串カツやに行ったり、また勉強をしたりと充実した休暇を頂きました。

日頃働いているからこそ、この休みが嬉しく、また今後のことを考える貴重な時間でもあります。

もし仕事をしていなかったら?きっと何も考えず、何も感じないんだろうな、と。恐ろしい。

ここからまた年末に向けて走りたいと思います。

さて、約10年間コツコツと投資物件を買ってきましたが、あと20年ほどでどれだけの安定収入を作っていけるかと、たまに考えたりするわけです。

もちろん、これはその時の情勢によって大きく変わってくるのでしょうが、危機感を持つことは必要だと思うのです。

いつまでも今と同じだけの体力が続くわけでもなく、いつまでも若くない。サラリーマンで考えると、将来的には所得も下がっていく事でしょう。

なので、歳を重ねる分、将来の資産形成を進めて行きたい。今のこの出来るうちにとしみじみ感じます。

毎月のキャッシュフロー、手残りも大事かもしれませんが、所有している限りは元金返済が進んでいるという事。

それだけ資産、ストックができているという事。やっぱり持たなきゃ何も始まらないんです。

不動産を持ってるという事の強み、まずはやって見てほしい。

年齢が上に行けば行くだけ、焦っては行けないけれど、でも危機感は持って。

誰にだって合う合わないはあるけれど、あまり難しく考え過ぎずに、同じチームなら大丈夫です。

まずは小さくてもできる範囲でいいと思う、絶対にやった方がいいんです。

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あ  

誰もが通る道。大幅な価格交渉、気持ちは分かるのですが


夏季休暇中ですが、そろそろ動き出さないとです。

あ  

この会社で働いていると、資格取得等何かと勉強をする機会が多くあるのですが、各試験がなぜか10月・11月に実施されることから、夏休みはほとんど取れないのです。

うちの社員も宅建に不動産コンサルマスター、二級建築士と猛勉強中だと思います。

不動産コンサルタントとして誰もが通る道、そして不動産投資と同じ、こういう事は若いうちからやるに越したことはないのです。

20代で取るのと、40超えてから取るのとでは、記憶力、体力も大きく違います。

きっと今頃、同じチームの佐藤ゆうまも不動産コンサルマスター試験の為、酒など飲まずに、酒など飲まずに!さぞかし頑張っていることでしょう・・・。

さて、この休み中も業者さんから売却物件の問い合わせをもらうのですが、なんせ価格交渉が厳しすぎます。

一棟物件であれば1000万ほど当たり前に指してきます。

話しを聞いてみると買取転売ということで、きっとその指値分くらいが業者の利益なのかなというイメージです。

ま、僕らも収支をクリアするために大幅な価格交渉を行ったりするので気持ちは重々わかるのですが、こちらはあくまで仲介ですから、また意味合いが大きく異なってきます。

さて、今月はあと決済が5件、そして気付けば今年も残り4ヶ月と少し。そろそろ来年の予定も考えつつ、ほんとあっという間ですね。

9月は横浜でミニフィールドワークセミナーを一棟コース、ワンルームコースの同時開催。

懇親会もやりますのでよろしければご参加下さい。

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あ  

明日から夏季休暇を、


昨日は個別相談に決済、完成立会い、契約、銀行面談、方針会。

長期休暇前の過密スケジュールでした。

あ  

と言うことで、明日から一週間お休みを頂きます。

日頃、大阪出張はあるものの、ほぼほぼ日帰りでゆっくり過ごす時間などありません。

この休みで墓参りに行って、たまには串カツでも食べたいなと。

大阪で働いていた時は、仕事の調子がイマイチだったり、何かあればすぐ墓参りに行ったもんですが、今はなかなかそういう時間も取れません。

なので、盆休みくらいはちゃんと日頃の感謝を伝えたいなと思います。そうする事でまた年末まで頑張れるような気がします。

最終日の今日は朝から紹介頂いたお客さんと蒲田で打ち合わせ。これから不動産投資を進めていきたいとのこと。

方向性はその打ち合わせ次第ですが、お客さんの目標に合わせた提案をするだけなのです。

絶対に区分を買った方がいい!一棟を買った方がいい!と、偏ったセミナーや書籍を見かけますが、そこは投資家さんの「不動産投資に何を求めているか?」次第なので、こちらも柔軟に対応することが重要です。

リスクがあってリターンがある。またリターンがあってリスクがある。当たり前のことなのですが、この当たり前を忘れてはいけません。

では、行ってきます。

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あ  

ワンルーム投資から始め、その後アパート投資へ


昨日は一棟アパートの決済。

あ  

投資物件をどのように買い進めて行くのかは、目標目的もそうですが、その方の資産背景、融資枠等により異なってきます。

あまり自己資金が用意できないようであれば、まずはコツコツとワンルーム投資からなんてケースは多いのです。

一棟に比べるとワンルームは金利も高いし、融資期間も短く、それほどレバレッジは効きませんが、それでも継続的に貯まった自己資金を使って運用を意識する事は大切です。

ワンルームマンションを一戸や二戸買ったところで、残るお金なんて大した事はなく、最初は地味だなーなんて感じるわけですが、それでも貯めては買い足し、貯めては買い足し、これを繰り返していくわけですね。

そうして最近感じる事は、意外とワンルームからコツコツ進めてきたオーナーさんがここに来て一棟を買い足せているという事。

まさしく昨日決済した方がそうであり、こうして継続して来たことで資産形成をし、また銀行からその実績が認められ、次なる一歩を踏み出せているのです。

こういう事を5年、10年進めてきた方とそうでない方の資産は大きく違ってくるし、また物件を所有している方は、今もこうして元金返済を進めているわけで、常にストックが出来ているのです。

将来リスクを下げるためにも、なるべく若いうちから、早めにやるに越した事はありません。

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あ  

8月と言えば・・・理由がわかりました。


8月が始まりました、いや〜楽しみ。

あ  

8月と言えば?

皆さん、8月と言えば!?

・・・

・・・

・・・


カワハギ釣り解禁!

興味ない?笑

この時期がついに来た!って思ってるのは、釣船屋と僕くらいですかね。

カツカツというカワハギの当たりに、釣った時の快感。そして、秋から冬にかけての肝がとにかく美味い。

オーナーさんやうちのスタッフも、だいぶとハマって来てますので、このファン層を増やして行きたいなと。

10月21日(土)プラチナ釣り大会の募集が始まりました。肝を食べるには一番いい時期です。

外で食べると一匹2500円から3000円はする高級魚。そんな中、釣りたてを食べれるのが一番の贅沢、とにかく新鮮で美味い。

これを知らない人は投資家じゃない!笑

お申し込みはこちらから

懇親会からの参加でも大丈夫です。
 

あ、そうそう、うちのスタッフで船酔いをするから前日に酔い止めを飲むと効く!なんて言ってましたが・・・

服用は乗る30分から1時間前に飲むのが効果的らしく、一般的に言われる持続時間は8〜12時間と言われています。

なので、前日の夜に飲むと、船に乗るころには効き目がなくなっているわけで。

石橋と佐藤・・・あなた達の酔う理由がわかりました 笑。

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あ  
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
  • お金の時間的価値、期待利回りと割引率
  • IRRとNPVで見る投資物件広告の成功事例、失敗事例

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