山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年09月

「首都圏利回りVS.地方圏リスク」


首都圏の新築ワンルームマンション価格が3000万台に近づき、坪単価は370万を超えているようです。

あ

価格の上昇から以前よりも首都圏の物件供給量が減っており、郊外進出が進んでいます。

売主業者としては、「表面利回りで〇%取れれば売れるだろう」と、とにかく利回りが最優先となっているのです。

よって、価格の上昇からエリアを広げて利回りを確保しようとするわけですが、投資家さんの目線は変わりつつあるのです。

「首都圏利回りVS.地方圏リスク」この天秤となるわけですが、人口の減少、将来の2極化がこれだけ取り上げられていますからね。

仮に利回りが低くても、その分空室リスクを低く運用できるのであれば、実質の利回りは意外と高くなります。

また、将来の資産価値、売却時の出口を考えると、単純に表面利回りだけで物件を選択するという投資家は着実に減っているのです。

仕入れする不動産業者はその辺を理解し進めていかないと、融資の引き締めも聞こえてくる中、いつまでもこんな情勢が続くわけもないのです。

近い将来、倒産に追いやられる売主業者は増えてくるでしょうね。

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あ

センスがないのかも・・・ま、盛り上がったので良しとしましょう。


今週の火曜日は三崎で毎年恒例となっている社内釣り大会でした。

あ

釣るのはもちろんカワハギ、快晴で波もなく最高のコンディション。

これは行ける!と期待していたのですが・・・

つ、釣れないのです。カツカツ当たるのですが掛からない。

結果、カワハギは7枚、ガッカリ・・・。いや〜本当に難しかった。

「今日の海は誰がやっても釣れないんだ、きっと。」
そう自分に言い聞かせていたのですが、近くでやってた乗り合い船のトップはなんと40枚超!

わたくし、センスがないのかもしれません・・・汗。

その他、トラギスやベラ、他のスタッフが鯛やアカハタ、フグを釣り

別船で三崎のスタッフがアジやサバ、カツオなどなど釣っていましたので、ま、良しとしましょうか。

そして、懇親会はお気に入りの三崎港蔵です。

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松輪のサバに、

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アジのなめろう

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カワハギの写真は取り忘れましたが、美味しくいただきました。

そして、前日の9月25日は倉橋の誕生日、という事で今年もケーキを用意。
(デザインは企画の辰己君)

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そして、スタッフからの寄せ書きも。
(イラストは企画の住川さん)

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小田原からさとし君も合流して、大いに盛り上がりました。

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社長、誕生日おめでとうございます。

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あ

社内に弁護士がいる強み、20年目へ。


昨日は銀座で新規の投資家さんや既存オーナの相談等々。

あ  

こうして日々、色々なご相談を受けるわけですが、中にはかなり複雑な案件や、不動産のトラブルなどもあるわけです。

そんな中、社内に弁護士がいるというのは本当に助かります。

昨日も銀座の事務所で・・・

「世戸弁護士、こういう場合はどう考えたらいいですか?」

「これはこうなので、あ〜して、こうすれば大丈夫ですよ」と、このスピード感、いや〜本当に仕事が早い!

一般的には、週明けにあの件相談して、あの会社に連絡を入れて、打ち合わせして、電話じゃ何だから訪問するか〜・・・なんて言うところを、一緒に机を並べる弁護士がいて税理士がいて鑑定士がいて。

結果、大きな問題が社内で一瞬に解決できるって本当に助かります。

そして、こういう事がまたひとつ自分の経験値となって、引き出しを増やしていけるこの環境、素晴らしいと思うのです。

僕なんかはこうして成長する為に出てきたわけです。早いもので大阪から上京して10年が経ちました。なのでこのブログを設立して10年。

日々貪欲に勉強、今後10年.20年過ぎようとこの気持ちは変わらないと思います。

市況も変わるし法律も変わります。止まってなどいられないのです。

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あ  

税金の支払いばっかり、固定金利延長について


物件を購入すると様々な手続き、支払いが必要です。

あ  

a

今年購入した分の固定資産税は決済時に売主さんと日割り精算を行いますが、翌年からの支払いについては口座振替が便利です。

地域によりますが、購入してから半年くらいで上記のような書面が届きます。

個人的には4回に分けて支払うよりも一括で支払うように申請しています。後々、通帳を見返した時にわかりやすいかなと思うので。

そして次は、忘れたころにやってくる不動産取得税の納税通知書。今年購入した物件は決済から5か月ほどで届きました。

不動産を購入して不動産取得税、運用中は固定資産税に所得税、売却して譲渡税、亡くなれば相続税。

うーん・・・。

コツコツ貯金したお金と銀行から融資を受けて投資物件を購入して、自己責任でリスクを背負ってやっているだけなのに、何かにつけて税金税金。

しょうがないと分かっていても、何だかなーって感じ。

そして、次は銀行から・・・

あ

3年固定金利延長の書面、あっという間ですね。

これは非常に悩ましいところです。

皆さんご存知のO銀行はなぜが変動より固定の方が金利が安く、普通で考えれば固定金利を選ぶ方がほとんどです。

しかし、固定金利中に売却する可能性があれば、余分にペナルティがかかって来てしまいます。

ローン残債が多ければ、200〜300万くらいのコスト増になる事もありますので、慎重に検討したほうがいいですね。

少々悩みましたが、ここから3年以内にアパートを売却する可能性は低いだろうということで、今回も固定金利を選択。

買ったは買ったで色々ありますね。

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あ  

節税対策になるからお勧めです?


先日、知り合いから相談を受けた案件。

あ  

築15年、価格2000万円超のワンルームマンション。販売図面を見ずとも、内容を聞いただけで無しかなという物件。

年間の収支は融資を組んでキャッシュフローが出ない、またはマイナスです。

キャッシュフローが出ないから、投資として無しとは言いませんが、問題は築年数がまだ新しい事から今後家賃の下落が大幅に考えられるという事。

すると、将来の売却時は収益還元から価格の下落が起こるのです。

元金の返済以上に物件の価格が低下すれば、運用中のキャッシュフローが無いわけですから、儲かるところがなくなるということ。

例えば2000万円の融資、金利2%.融資期間35年であれば、月々の返済は66,252円、年間で795,030円。

その内訳としては、元金398,672円  利息396,358円となります。

10年後のローン残債が約1560万円ですので、売却価格がそれ以上下がる可能性のある物件というのは、投資として難しいわけです。

相談を受けた友人は税理士から、「節税対策になるからお勧めです」という事で提案を受けたらしいのですが、仮に50万円の節税になったとしても、この投資で50万円損が出れば投資として儲からないのです。

相続税対策なんかも同じで、アパートを建てれば節税にはなるかもしれませんが、貸せるかどうかというそもそものアパート運営を考えずにやるから結局損をしているオーナーさんが多くいるわけです。

特に相続対策については、家族がその物件とローン残債を引き継ぐわけなので、節税のメリットだけで進めると大きな負債を背負う事になるかもしれません。

身近な落とし穴、くれぐれも気を付けたいところです。

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あ  

無免許運転と業界の信用力


昨日の電車内・・・

あ  

目の前に座る20代の超チャラいお兄ちゃんが、何やら真剣に本を読んで、ピンク色のマーカーを持って必死にチェックを入れているのです。

「チャラいお兄ちゃん」➕「本にマーカー」このミスマッチがやけに気になりまして・・・一体どんな書籍に興味を持っているのだろうか、と。

目を細め細めジーッと見ていると、

何とそこには!

「宅建試験」

おー、このお兄ちゃん宅建の勉強してるのね、とその瞬間から急に距離が近く感じて、そこからは完全に応援モード。宅建の試験を受ける社内のスタッフを見守る感じ。

しかし、あのチャラさで見ると、これからこの業界に入ろうと考えているのか、それとも賃貸屋であれば、駅前店舗にいそうな気もする。

頑張って受かってよー、と思いつつも、今年の試験は10月15日。はい、あと1か月を切っています。

このタイミングで本にマーカーを付けているようでは、かなり勉強が遅れているのではないかと。

去年の合格率で15%、しっかりと勉強すれば受かる試験ではありますが、決して甘くもないわけです。

試験1か月前であれば、10年分の過去問を必死に解いているようなレベルでないとやはり難しいと思います。

この業界にいると誰もが通る道、うちのスタッフも今年は数人が受験しますが、仕事をしながらの勉強は本当に大変です。

しかしながら、弊社の場合、「宅建を持っていないのは無免許運転と同じ!」と言われるくらい扱いが厳しく(ま、その分、学校に通う費用は出してもらえますが)、その甲斐あってか営業部門はほとんどのスタッフが取得しています。

今の時代、宅建なんて持ってて当たり前のレベルにならないと、世間体が見るこの業界の信用力はいつまで経っても上がらないと思います。

そういう意味でも、あーいう若い人に頑張って取得してもらいたいなと感じるのです。

そして、今日の通勤中、電車のホームでMUTOHの製図板を待つ若者がチラホラ、みんな頑張ってます。

2度と受けたくない建築士の製図・・・5時間試験。

さて、仕事仕事。

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あ  

不動産投資の2極化を考えた時に


あ  

最近は私のユーチューブを見て個別相談のお申し込みを頂くことも多くあり、とても嬉しく思います。

不動産投資はその方の求めるリターンと背負えるリスクによって、方向性は異なってくるわけですが、ハイレバレッジを効かした投資を求めるオーナーさんにとっては私たちの話す内容が固すぎるんじゃないかと感じるかもしれません。

しかしながら、この情勢で考えた時に今後キャップレートの上昇する地域での投資というのは常にハイリスクと隣り合わせであり、リーマンや東日本大震災後の購入とは、利回りはもちろん、その背負うリスクが全く異なってきます。

あの当時に買われた方というのは、その後の運用が仮にうまくいっていなくても、長期譲渡になったこのタイミング、またこの情勢で売却すれば大幅な利益確定が可能だったりします。

もちろん、今後更に価格の上昇が見込めるのであれば、同じ投資をしても儲かるかもしれません。

しかし、不動産投資の2極化を考えた時に、これからするハイレバレッジを効かしたリスクの高い投資というのは、結構やばいことになるんじゃないかと感じるわけなのです。

きっとユーチューブを見て個別相談のお申し込みを頂いた方というのは、その辺の考え方に共感を持っていて、じゃそんな状況の中、今ならどのような投資を選択すればいいのか?を考えている方だと思います。

東京・横浜・大阪・名古屋で随時個別相談を行っています。ぜひお気軽にご相談頂ければと思います。

まずはセミナーからという方は、東京を中心に毎週末開催しておりますが、9月23日(土)は大阪で代表の倉橋と河崎の2部セミナーがあります。

ぜひ今後の参考にしてみてください。

第一部:融資状況から逆算する首都圏での不動産投資 河崎
第二部:2極化を迎える不動産投資事情 倉橋


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あ  

都市銀行を利用する買主さんは多くなるので


二日ほど体調を崩しており更新が出来ませんでした。

あ  

今日の出社後、早々に水面下の情報が入ってきました。2物件とも駅から徒歩5分圏内、悪くないです。

ただし、共に建築確認取得済みであり、利用できる銀行が限られてきます。

というのも、都市銀行は基本的に融資期間を耐用年数から計算しますので、木造であれば22年となり、今の利回りからだと、さすがに収支が合いません。

もし建築確認取得前であれば劣化等級を取るようにするのです、すると融資期間22年→30年まで延ばすことかでき、収支もクリアしやすくなります。

実際に劣化等級を取得すると言っても費用はそんなに高くありませんので、売主として事前に取得してもらった方が、買い手側が増えるということなのです。

既存の借り入れが膨らんでくると、融資枠の広い都市銀行を利用する買主さんは多くなるので、ぜひ劣化等級の取得をお勧めします。

最近でこそ事前に取得してくれる工務店さんも増えましたが、こういう事は継続して発信していきたいと思います。

では、これから水面下情報の下見に行って来ます。

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あ  

結果としていい仕事に繋がるんじゃないかと


強風の為、残念ですが釣りはキャンセルになりました。

あ  

しかしながら、先週釣りにいってまた今週も釣りというのは、この仕事をしながらだと、なかなかハードに感じていましたので、ま、これはこれで良かったのかもしれません。

このブログでも釣りのネタを色々と書いていますが、そもそも釣りにはまりだしたのは3年ほど前。

会社のプラチナイベントで釣り大会に参加した時のこと、魚が針にかかった時のあの引きの感覚が嬉しくて、またそれを食べた時の美味しさに感動して、個人的にも通うようになりました。

なので、釣りが趣味と言ってもここ2〜3年の話しで、まだまだ初心者レベルなのです。

だって一度釣りに行くと、指に針を刺してしまうことが度々あるのです。

そして一週間くらいすれば皮がめくれてきて、iPhoneの指紋認証が使えなくなるという僕の中の釣りあるあるです。

また、散々ブログで書いているとおり、今のところカワハギ釣りにしか興味がありません。

2年前の秋に会社で釣りの企画をしたところ、倉橋から「この時期はカワハギが美味い!」ということを教えてもらい、見事にこの釣りにはまってしまったのです。

竿を普通に垂らして魚がかかるのを待っているのではなく、自分で魚を誘う釣り。叩いたり・揺らしたり・上げたり・下げたり・・・。

なので、ラッキーで釣れるのではなく、その人の腕前によって釣果は大きく変わってくるのです。

実力主義?という言葉が正しいかどうかわかりませんが、ゲーム性の高さ、何だかそれがたまらなく面白いのです。

そこで!

来月のプラチナ釣り大会に参加される方は、このDVDが最高にお勧め。

その名も「カワハギ地獄」

あ

ダイバーが一緒に潜って、海中がどうなっているのかを映してくれています。これでカワハギの動きが明確にイメージできるようになります。

宮澤さんの喋くりもわかりやすく大好きです。事前に見てもらったら大漁間違いなし!?

いや〜不動産とは全然関係ないことを書いてしまいました。しかしながら、仕事以外にも何か熱いものを持つという事は、リフレッシュできているという事でもあるので、結果としてまたそれがいい仕事に繋がるんじゃないかと思っています。

自分がイイと思う事、楽しいと思う事は全力で発信していきたいのです。

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あ  

心強い。また仕事がやりやすくなりますね。


あ  

先日のミニフィールドワークセミナー、満員御礼。

毎回ながら思う事はやっぱり現地に行ってみないとわからないなと。

ある程度、机上で投資の有り無しの判断はできるものの、現場でその印象がガラッと変わることも多くあります。

そこそこ良さそうかなと思って行ってみると、
「あーこれはやめときましょう」とは、よくある風景ですね。

そして今回、まずまず良さそうかなと思って行ってみると、「え?めちゃいいやん!」

たまにヒットする事があるのです。

ただし問題がひとつだけあって、利回りが低いのです。

お客さんに「そこそこの価格交渉が必要ですねー」なんて言っていると、「あ、僕ここの売り業者さん友達なんで相談しますよ」とは、先月入社した小川君

こ、心強い。

彼は元々アパートの建売業者に勤めていたので、顔が広いのです。

そんな彼仕入れの川崎土地を現在精査中。なかなかいい仕入れもやって来てくれます。

こうして日々仕事がやりやすくなりますね。今後、間違いなくアパートの企画は増やせると思います。


さて、今日は一日、鎌倉でミーティングや撮影などなどでした。

明日は強風の為、釣りは中止。雨男ならぬ風男です。

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あ  

銀行支店によって異なります、なんだかいい感じ。


やっぱり支店によって違うんだよなー

あ  

同じ銀行でも支店によって審査が異なるとはよく聞く話し。この情勢でこそ審査に求められるのは散々お伝えしているスピード感。

先日、融資申込みした某銀行さんは他行より審査に時間のかかるイメージがあるのです。

しかしながら今回の支店審査、めちゃめちゃ承認が早かったのです!

「山内さん、融資オッケーです。」って、いつもの何倍早いのよ〜。

もちろん早いに越したことはないので、別に文句なんてないのですが、逆に考えると他の支店も普段からもっと早く出来るのでは?

と、ふと疑問に思うのは僕だけじゃないはず。

その時のタイミング、抱える案件次第で遅くなるのは分かるのですが、今回あまりにも早かったので、何だかなーって感じ。

もちろん支店内決済が取れないような案件は通常より時間がかかるのは理解しています。でも今回はそうじゃないもんね。

ま、こうして同じ銀行さんと付き合いが長くなると、この方は融資通るかな?通らないかな?が、ほぼほぼ分かるようになるので、それだけ感じることも多くあるのです。

しかし、今回予想だにしなかったのは、当初の金利よりだいぶ下げて融資承認を出してくれたこと。

銀行マンから「山内さん、頑張ったでしょー!笑」っと、そう言ってもらえる距離感がなんだかいい感じなのです。

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あ  
 

まだ表に出せない情報を内々で


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あ  

今日は日帰りの大阪出張。

通常の業務・ミーティング・ユーチューブ撮影等々、特に鎌倉にいる時とやる事は変わらないのですが、スタッフと顔を合わすことは大切ですね。

痩せていく北村、太っていく山口河崎。たまには彼らのブログも見てあげてください。

さて明日のミニフィールドワークセミナー、一棟コースはお陰様で満席となっておりますが、ワンルームコースはまだ席が空いているようです。

ご希望の方は鎌倉本店の佐藤(y.sato@cfnets.co.jp )までご連絡頂ければと思います。

このセミナーの良いところは、まだ表に出せない情報を内々で見て廻ることもできます。

「まだ販売図面できていませんが、現地だけ見に行きましょうか。」という超水面下情報ですね。

もちろん毎回ではありませんし、精査した結果お勧めできないこともありますけど、これがなかなか面白いです。

その他、物件の内見だけでなく、ブログには書けない融資の貴重な裏話も聞けたりします。

僕のオーナーさんでも、このセミナーにしか参加しない!という方は多数いますしね。

今回は一棟・ワンルーム同日開催ですので懇親会もやる予定です。なので懇親会からの参加でも大丈夫ですよ。

さて、これから横浜に帰ります。

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あ  

対話力が求められる


買い付けなんて意味がない。

あ  

おすすめの物件が出たので急いで買い付けを・・・
一番手になった!と言っても、残念ながらこれには何の意味もないのです。

こちらより条件のいい買い付けが入ればそちらを優先されますし、土地からのアパート企画だと、ボリュームチェックに多少なりとも時間がかかります。

その間に横入り・・・なんて良くあること。

なので、まずはとにかく急いで契約を交わすこと、それしかないのです。

もちろん契約しても絶対に安心かと言うとそんな事はなく、バブルの時なんかは売主が手付金を放棄して解約することもざらにあったと言います。

結局、手付金を流したところでそれ以上の価格で売れるからという事ですね。

いや〜本当にこういう情勢は難しい、お客さんに紹介するような価格で不動産業者が買い付けを入れてきます。

それでも諦めず、契約できなかったら縁がなかったと前向きに考えやるしかないのです。

後は、何が悪かったのか。段取り?売主との距離感?更なるスピードアップ?

色々反省するのです。

投資案件は価格が大きいだけに、とにかく売主さんや仲介業者を安心させる対話力が必要だと感じます。

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釣った魚を持ち込める三崎港蔵、これやばいでしょ。


昨日はオーナーさんと三崎で釣り。

あ  

朝が早いので前日は宿泊、三崎港蔵で夕食を。

店に入ってビックリ、月曜日にも関わらず満席。予約しててよかったです。

あ

今日のオススメはウツボ、写真手前が和牛のロースで奥のがウツボです。

初めて食べたけど美味しかったですね。

スタッフのとおるちゃんオススメはなめこです。こんなシャツどこで売ってるのよ。

あ

そして、翌日の釣りは最高のコンディション。船は私達だけで貸切状態でした。

あ

オーナーSさん

あ

午前中はなかなか釣れず苦労しましたが、昼からポツポツ当たり出し、調子の良い時は三連ちゃんでカワハギが釣れました。難しかったけどまずまずだったと思います。

あ

カワハギ以外にカサゴやトラギス、ベラなど。

あ

8時から15時までのぶっ通し、いやー満喫できました。

自分の釣果はカワハギが15枚、カサゴ1枚、ベラが6枚、トラギスが20枚くらい。

それにオーナーさんの分を含めるともう十分、夕食が楽しみです。

釣った魚を三崎港蔵に持ち込んで、捌いてもらいます。その間シャワーを浴びて少しゆっくりします。

そして16時半から飲みスタート、倉橋夫妻も参加です。

まずは三崎のビールに・・・

あ

カワハギの刺身

あ

トラギスに

あ

ベラ

あ

カサゴ

あ

そして、下の写真がカワハギの焼き。中に肝が入っていてもう絶品です。料理長の福本君て天才?センスあり過ぎでしょ。

あ


あとは、カワハギの握り。

あ

写真はないけど、カワハギのしゃぶしゃぶ鍋も頂きました。

いやー本当に美味かったですね。

この時期でも肝がしっかり入ってましたし、これからの時期が本当に楽しみです。


しかしこの三崎港蔵、釣った魚を持ち込んで料理をしてくれるなのて、普通なかなかないですからね。

丸十丸の船長も三崎でオススメ出来るお店はここだけ!っと一押しでした。

ぜひ皆さんもこの贅沢、やってみてはいかがでしょうか。

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あ  
 

こりゃ決済が早い、融資よ早く通れ。


昨日はみずほ銀行で決済でした。

あ  

通常決済の手続きと言えば、出金伝票を3枚、4枚、5枚と、残代金や登記費用、火災保険などなど記載して行くわけですが、これがいつもかなり面倒だったりします。

口座番号や名前をその伝票ごとに記載する必要があり、手続きをした事のある方であれば、何度同じこと書かすのよと、この気持ちわかって頂けると思います。

しかし、今こんな便利なものがあったんですね。

あ

通帳を受付番号発行機に入れると、QRコードの付いた用紙が発券されます。

それを写真左の機械にかざすのです。

あとは直接画面に名前を一度だけ記入すれば、口座番号などなど印字された伝票が次々出てくるのです。

はっ、早い!

これはなかなか便利ですし、高齢者にも優しいですね。お陰で決済時間も短縮され、実質振込が完了するまで30分ちょっとだったかな、非常に助かりました。


そして、夕方は元町中華街へ。

あ

購入相談のため、顧客訪問です。

案件としては既に来月から再来月の話し。詳しくは書けませんが、まとめないと行けない相談なのです。

このまま行くと相続時に大揉めする事間違いなし。それこそ今後の人生を本当に左右します。

オーナーさん、銀行さん、弁護士、私たち、関わる全ての人がスピード感を持って取り組まないと行けない案件。

融資よ早く通ってくれ。

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あ  

利回りの高いエリアに投資しようと考えますが


昨日は銀座で売却アパートの契約、個別相談、そして久しぶりに京急空港線の穴守稲荷駅へ。

あ 

6年前に購入頂いたアパートの隣地が相続の為、境界立会いの依頼があったのです。

あ

この穴守稲荷駅、久しぶりに来ましたが、駅だけ見ると投資として大丈夫なの?と心配になりそうですが、やはり羽田空港の需要、根強いですね。

自社で賃貸管理をしてるからこそ見えてくることも多くあって、これから期待大のエリア。街並みを見てる限りでもまだまだ伸びるんじゃないかなと。

そんな時思うのがキャップレートの低下・・・利回りが下がれば価値が上昇するので投資家は儲かるのです。

一般的には利回りの高いエリアに投資しようと考えますが、今の利回りだけを見るんじゃなくて将来価値を見据えた投資を考えるべき。

キャップレートが下がればそれだけリスクが低いという事です。

だって運用していてこんなローリスクのエリアで、キャピタルも期待出来れば、楽で且つ面白い投資だと思わない?って感じるわけです。

ま、投資にはそれぞれ目的がありますから一概には言えませんが、今、出口を考えるエリアではなく、これからでもまだまだ購入を検討すべきエリアだと思いますね。

さて今日は9月4日、毎週月曜日は忙しいのです。

午前中決済、昼から来客、資料作成後、元町中華街に移動して購入のご相談、ミーティング。

そして、夜はまたまた三崎へ移動、明日はオーナーさんとの釣りなんです。台風も抜けましたので、楽しみですね。

あ、そうそう、10月開催予定のプラチナ釣り大会ですが、満席のため募集をストップしました。

約2ヶ月前で満室だなんていい感じですね。早速のお申込みありがとうございます。

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あ 
 

団体信用生命保険はもちろん、8疾病込みで金利はなんと・・・


銀行さんから融資条件の変更があった時など定期的にメールが届きます。

あ 

つい先日届いたメールには、なんと!

「住宅ローン金利 0.444%!」

はっ?ナニコレ?ここまで低いのは初めて聞きました。

それもこの金利には団体信用生命保険はもちろん、8疾病も込みという事らしいのです。

以前のブログで3大疾病の話しには少し触れましたが、8疾病とは、ガン・脳卒中・心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎です。

凄くない?

一般的にこれだけ低い金利だと自己資金比率は高くなるというのがよくある話し。銀行としてもそれだけリスクが低いから金利は下げましょうみたいな。

しかし今回のは・・・「フルローンでもOK!」らしいのです。

凄くない?

「返済比率を考慮して自己資金は2割入れましょう!」なんてFPの方がよく言いますが、こんな条件じゃ借りるしかないでしょ。

金利0.444%で融資期間35年ならK%はちょうど3%。

ワンルーム投資を現金でやっても実質で4〜4.5%の利回りは取れますからね。

これだけの融資条件で自己資金何て入れてちゃだめですよ。

不動産投資の勉強も良いですが、まずはお金の知識を身につけることから始めないとですね。

いや〜ますます新しい自宅が欲しくなってきました。

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土地の情報をもらってから買い付けを入れるまで


とにかくスピードが命

あ 

知り合いの業者さんから優良な土地が入ってきました。電話で概要を聞いただけでやれそうかなと。

早速建物のプラン出しをして、3階建て9世帯 戸20崋紊箸いΕぅ瓠璽検

成約家賃もエリアから予測が付きますし、あとは土地建物総額でいくらなら投資として面白そうなのかを計算・・・

その結果、うんやっぱり良さそうですね。

土地の測量がまだ終わっていないので、建物プランの変更になる可能性もありますが、まずは買い付けを入れることが最優先。

こういうのって急がないと本当に買えませんからね。

買主さんの融資先も固まっていることから、あとはその辺が全てクリアとなれば契約へと進められます。

土地の情報をもらってから1日もかからないうちに、建築のボリューム出しからシミュレーション、買い付けまでを入れるのです。

こういうスピード感をもって進めれるのがうちの強みかなと。

ま、今回のような物件はほんの一部ですので、こういう時はとにかく集中力をもってやらないとですね。

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あ 

金利の優遇幅が大きく変わるのです。


今日は朝から東京で某銀行さんの融資面談。

あ 

この銀行さん、本承認を取るためには必ず面談が必要となります。

ただし、そんな堅苦しいものでもなく、それなりの融資額にもなるので、ちょっとした顔合わせくらいに思ってもらったらいいと思います。

もちろん「どういった仕事なのか」「今回のアパートを選んだ理由は」など質問される事もありますが、この時に大きなポイントとなるのが、資産のエビデンスです。

今回使う自己資金以外にどのくらい預貯金などの余力があるかどうかです。

言えば見せ金ってやつですね。

特にこの銀行さんはその部分を重要視しており、投資家さんの属性や物件評価と同じくらい審査に影響を及ぼします。

なので、預貯金だけでなく、株や保険の解約返戻金などなど、あるだけプラス材料となるのです。

別に融資は通るだろうからそこまで提出する事もないか、ではなく融資が通るにしても、そこ次第で金利の優遇幅が大きく変わって来るのです。

今回の面談も無事に終わりました、あとは審査結果を待つのみです。

それぞれ審査部の見解もあるでしょうが、このオーナーさんにこの物件で融資しなくて銀行は一体何に融資するの?ってくらい自信があったりします 笑

本審査の結果は1週間から長くて2週間後くらいです。

さて、今日は銀座で打ち合わせ、鎌倉で個別相談。その後倉橋含めて業者さんと打ち合わせ。

それが終われば三崎で会食。はい、泊まりです。今月は仕事と釣りで週一回三崎に出没します。

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あ 
 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
過去の記事はこちら
山内のDVD

数字でわかる!
不動産投資の全構造

これを知らずして不動産投資の成功はありえない!最も大切な数字の話し。この数字を理解することで不動産投資のリスクを軽減できる事は間違いなし!
全投資指標を網羅したDVD完成!
講義内容は・・・
  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
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