山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年10月

大阪セミナーと営業マンからのサプライズ?


今日は大阪でセミナー&購入会。

あ 

台風の影響が気になりつつ、セミナーに遅れたらシャレにならないので、横浜からいつもより早めに向かいました。

行きは問題なく予定通りの時刻で到着。13時半からセミナー、15時半から購入会。

そんな購入会では、水面下の仕入れたてホヤホヤ物件にテンションが上がりつつ、「皆さんが買わなければ自分が買う!」と言ったものの、その物件には4件の購入申し込み。

そらそうですよねー。

ガッカリしてる暇もなく、終了後急いで新大阪駅へ。

遅延の様子もなく、新幹線に乗り込んだものの、京都駅で静岡周辺の大雨によりまさかのストップ。

運転再開の見込みなし・・・これはやばい。

その後、ひとり京都駅でお酒を買い込み、時間を潰します。

5日ぶりのお酒に柿の種。

あ

ゴールドの袋が目について買っては見たものの、これがとにかくめちゃくちゃ辛い!

「赤唐辛子の10倍の辛さ」・・・見落としてた。
京都にしてやられた。

モヤモヤした気持ちで携帯をいじっていると、同じチームの佐藤ゆうまのブログには、「山内がこの大雨の中、横浜に向かってるところ、私は早々に帰らせて頂きます」と。

これって本当なのかなー。

そんな風に見せておいて、実は新横浜駅で待ってるというサプライズ。うん、できる営業マン、きっとそうに違いない 笑。

新幹線は思っていたより早く、その後運転を再開。とりあえず今のところ順調に見えて、所々徐行運転。

この後、台風は東京直撃?

こんな事なら、やっぱり大阪のスタッフと打ち上げをしたらよかったと少々後悔。

ま、しょうがないですね。


足元の悪い中ご参加頂いた皆さま、ありがとうございました。

そして忙しいところ、購入会資料を作成した大阪支社の北村、山口、河崎、いつもフォローしてくれてる腰山、玉井、みーんなお疲れ様です。

ありがとうね。

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あ 

マイホーム取得に対する不安・・・約9割が


明日は日帰りの大阪出張です。台風の動きが気になるところ。

朝一は九州上陸?その後、速度を上げ夕方には大阪?そのまま台風と一緒に新幹線で横浜に戻るイメージ?

何だか嫌〜な予感がします。

あ 

さて、昨日は住宅の話しに触れましたが、こんな調査結果があります。現在の住まいが持ち家でない20歳から49歳までの男女618名。

マイホーム取得の意向があると答えた人のうち、不安に感じることが「多くある」と答えた人が49%、「まあまあある」と答えた人が39%、結果約9割が住宅購入に対して不安だという事です。ま、最初は誰でも不安ですよ。

不安の具体的な理由(複数回答)については、1位が「無理のない返済計画を立てられるのか」59%、2位が「必要な自己資金を用意できるか」48%、3位が「将来の収入の見通しが立たない」38%。

1〜3位のすべてが資金に関する内容のようです。

1位の無理のない返済計画については、今支払っている家賃と同額くらいの物件を選択するのがひとつ。

新築や築浅を狙うから支払い額が大幅にアップするわけで、築古の物件を買ってリフォームをすると、そこまで無理ない返済計画を立てれるものです。

あとは将来の売却を考えると、価格の下落も抑えれることから、「ローン残債>売却金額」になるリスクは少ないと思います。リフォームしていたらその分くらい値上がることも考えられます。

2位の必要な自己資金というのは、そもそもこれだけ低金利ですから、諸経費も一緒に借り入れをしたらいいわけで、特に問題にはならないかなと。

そんな自己資金があるくらいなら、不動産投資をしてもう少し効率よく運用した方がよっぽど返済のリスクは下がります。

3位の将来の収入の見通しが立たないについては、そんなことほとんどの人が同じだと思うのです。

約束された未来なんてないし、そうならない為にも必死に働いているわけです。

個人的にはそれよりも賃貸でいることの方が不安なので、住宅を買って元金返済を進め、将来のリスクに備えた方が賢い選択だと感じます。

しかしながらこの回答を見てると、しみじみ景気の悪さを感じますね。

あと、よくある質問に「貸したらどうか?」というのがありますが、ファミリータイプではほとんど収支が合わないですね。

一般的には1LDKか2DKくらいであれば、なんとかクリアできるかなというレベルです。

住宅のご相談もお気軽にどうぞ。

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あ 

住宅を買う時のポイント


あ 

弊社のオーナーさんから自宅購入についてのご相談。

かなり気に入った物件があったようなのですが、本当に買い進めてもいいものなのかと。

資産価値の下りづらいような物件を買いたいというのは大賛成なのですが、少々頑張り過ぎかなと。

よくこのブログでもお話しているとおり、自宅は自己満足の世界でもあるので、最終気に入ればいいとは思うのです。

しかし、知らず知らずのうちに予算を超えている、背伸びをし過ぎているというようなことがあったりします。

希望を言い出すと価格はどこまでも上がっていきますし、何を妥協するか?が住宅を買うときのポイントかと思います。

月々の支払い上限額がある中で完璧な物件なんてないわけで、全て叶えようとしたらとんでも無いことになっちゃいます。

今回購入を考えている物件に行く前に、まずはもう少し無理のない価格帯の物件で頑張るべきかなと感じます。

僕が自宅を買ったのが9年前。本当に買ってよかったし、間違いなくいい投資だと思っていますが、それも無理のないところから始めた結果であり、もし背伸びをしていたら自身の資産形成スピードも大きく変わっていました。

こういう所も一歩づつ、一歩づつ。

ちょっと無理をした方がその分頑張るから、という意見もあるかもしれませんが、そこはみんなに当てはまるわけではなく、人によってですね。

今回のオーナーさんにはそういう考え方は合わないんじゃないかなという事で、このようにご提案させてもらいました。

ま、最終の判断はご本人次第ですが、どちらにしても購入前に相談に来られてよかったんじゃないかなと思います。

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あ 

融資の話しと民泊と。


あ 

1029日(日)大阪で久しぶりにセミナーを開催する事となりました。

不動産投資は投資家さんの居住地や勤務地によって利用できる金融機関が大きく異なってきます。

どれだけ属性が良くても資産が多くても、それだけで購入するうえでの有利不利が出てきてしまいます。

首都圏に投資したいけど融資の問題で購入ができなかった!なんてことがどうしてもあるが現実です。

しかしながら、紹介する不動産業者によっては帝国データバンクの評価、またこれまでの実績によって融資の可否が異なり、更には年収が500万を満たない、勤続年数が短い等々でも、クリアできる金融機関があるわけです。

各銀行の融資条件・詳細については、
10月29日(日)大阪のセミナーでお伝えしますので、ぜひ楽しみにしていて下さい。
 

そして、10月はスケジュールの関係上、中止にしていたミニフィールドワークセミナーを11月11日(土)に横浜で開催します。

セミナーではお話しできなかったここ1〜2か月で仕入れたネタをお伝えできればと思います。

11月から12時集合となり、通常より1時間スタートが早くなりましたので参加の方はお気を付けください。

そして、そして、11月13日(月)・14日(火)は優秀企業視察で大阪に行き、今回は民泊運営企業等を訪問します!

公認民泊のみを取り扱う日本の民泊掲載・予約の総合サイトということで、参考になることは数多くあると思います。

今、一番相談の多いのがこの民泊関連です。

投資として興味があるけど見えない部分も多くあるし、実際の現場では一体どのような運営を行っているのか?

ご興味ある方はお申込み下さい。もちろん不動産業者さんも大歓迎です。

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あ 

皆さん、来た方が良かったのでは?


昨日は年に一度のプラチナイベント、オーナーさんとの釣り大会でした。

あ 

しかし、雨と台風の影響もあって残念ながら釣りはキャンセル。

急遽、城ケ島にある釣り堀へ行く事となりました。

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人生初の釣り堀、簡単に釣れるのかな?

いざやってみると・・・餌を入れた瞬間からとにかく掛かる掛かる。

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タイにアジなど、入れ食い状態。ちょっと釣れ過ぎじゃない?

木内さん爆釣、釣りに目覚めた?笑。

あ

結局、1時間で超大漁。タイはなんと39枚!

これ全て持ち帰りできますからね。


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終わってからは、もちろん遊ヶ崎リゾートで懇親会。

タイが食べ放題。

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タイとシマアジの刺身に、別途仕入れたハコフグに伊勢海老。

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握りも絶品。

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そして、カワハギの刺身と肝!

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実は、午前中オーナーさんと岸から釣りを楽しみました。

するとそのオーナーさんが、なんと28センチのカワハギを釣ったのです!写真の通り肝パン。

あ

そもそも船に乗って出ても、なかなか釣れない大きさです。奇跡が起こりましたね。

やっぱりカワハギ釣りが一番面白い。

天候はいまいちでしたが、美味しい料理にお酒にご満足頂けたのではないでしょうか。

雨でキャンセルをしたオーナーさんもいらっしゃいましたが、皆様来た方が良かったのでは?笑

また行きたいですね〜。

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あ 

気を付けたいのは銀行との金利交渉


投資実績が認められると、その分融資が受けやすくなります。

あ

これはよく聞く話だと思います。

過去の実績はもちろんの事、預貯金や定期預金なんかもプラス材料です。

その辺は今後利用する可能性の高い銀行をうまく使いたいものです。

実際に事前の融資相談を持ち掛けた時に、銀行の担当者から

「〇〇様は当行に既にこれだけの預貯金がございますし、ここは何とか前向きに頑張らせて頂きます」

こうなると全てがスムーズに進みます。

そんな中、再投資をするうえで気を付けたいのは金利交渉。コストもかからず、借り換えよりも何よりも魅力には感じます。

しかしながら、金利交渉というものはやり過ぎると再投資の時に苦戦する可能性があるのです。

過去の取引実績というのは銀行内全てで共有されており、あまり無茶な事を言うようだと、再投資時に審査部が嫌な顔をすることがあるのです。

このオーナーさん、そもそもパートナーとしてどうなの?、どうせ融資をしたところで金利交渉や、最悪借り換えされちゃうんじゃないの?と。

相手の立場になって慎重に考えたいところです。

あ、そうそう、実績で思いついたのですが、CFネッツ社員に朗報!

某銀行さんがCFネッツの社員に対しては特別に金利優遇をしてくれるとのこと。

オーナーさんの実績は私たちの実績でもあり、結果このようにしてプラスに返ってくるのです。

今年はもう物件の買い足しはいいかな〜、なんて思っていたのですが、なんだかいい風が吹いてる。

佐藤ゆうまへ、早く物件紹介しなさい。

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あ

投資物件の有り無しなんてわからない!


投資物件の有り無しなんてわからない!

あ

これって普通のこと。

私たちは現場で働いているからこそ、賃貸管理をしているからこそ見えてくるものが多くあるだけで、不動産投資は決してそんな簡単な話しじゃないのです。

レバレッジが効けばいいとか、キャッシュフローが多く残ればいいとか、それだけで優良物件だなんて言えません。

レバレッジが効いているという事は、そこには借り入れのリスクがあり、キャッシュフローが多く残るという裏には、そこには大きな空室リスクが隠れているのかもしれません。

逆に言うと、その方の方向性次第ではレバレッジなんて効いてなくてもいいし、今のキャッシュフローより将来(定年後とか)のキャッシュフローを重視したほうが良いという場合もよくあります。

なぜ不動産投資をするのか、不動産投資に何を求めているのか。

そもそもする必要のない、リスクを背負う必要のない投資へと踏み出す方が多いように思います。

その物件が将来、債務超過とならず本当に売却できるのか。

これから加速する2極化について冷静に考えないといけません。

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あ

日本を離れることにより日本の良さを知る


接客、おもてなしの精神、やっぱり日本が一番ですね。

あ 

ブログに載せていなかったシカゴの写真をアップします。

気になっていたIREMの本部にも行ってきました。

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あ


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IMG_1989

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上がスタッフの机ですが、下の写真のように上下に動かす事ができ、立って仕事をすることも可能です。

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その後、事務所を出るとやっと晴れてくれました。

この写真を見てもらえるとシカゴの雰囲気がよーくわかってもらえると思います。

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そして、夜はパーティーです。

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テーブルが79もあり約800名が参加。広過ぎて写真に収まりません。

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日本を離れることによって、改めて日本の良さを感じることができ、また色々といい経験をさせてもらいました。

そして翌日の朝、時差の影響か4時頃に目が覚めて、11時の飛行機で帰国。

雨の影響で機内で1時間待たされ、そこから13時間のフライト。

成田空港に着いたのが16時半、自宅へ直行したいところですが、15日は宅建試験。

恒例の宅建祝賀会の為、そのまま銀座に移動。かなりハードな一日でした。

しかしながら、受験していた同じチームの石橋君など、大幅に合格ラインを超えてくれてましたので、その結果に元気をもらいました。

さ、また明日から頑張りましょう

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あ 

やってしまった。


シカゴに着いた翌日が唯一1日自由時間。

あ 

朝の7時半に起きたのですが、時差の影響かかなり眠たいです。

同部屋の中元と、あと1〜2時間ほど寝て、その後、買い物にでも行こうかと話をしていたのです。

そして、少しだけ眠りについたのです・・・が、それがいけなかった。

「山内さん!山内さん!」と中元に起こされ、
 
「16時半です!」と、

え、16時半?

ついさっきまで7時半、少し目を閉じて16時半?

そんな訳ない、 冗談きついよ。

でも、時計を見ると、まさかの16時半・・・。

そう、中元とふたり約8時間、一度も起きずに爆睡してしまってました。

あ〜せっかくの自由時間が 汗

こんな事するから時差が直らない!

その日の夜寝れなかったのは言うまでもありません。お陰でまだ身体がおかしい。

シカゴに来て、いつも午前2時〜4時に目が覚めます。そこから眠れないのです。

そして、今日帰ります。

時差ボケ直らず帰国って。

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あ 

要は管理次第、こっちの方を見たかったかな。


先日のPMツアーについて

あ 
 
あ

1件目は20階建てのオフィスビル、一階には16の飲食店が入っています。
 
あ

あ

 なんともカワイイですね。

上層階のオフィスはこんな感じ、とてもお洒落です。
 
あ

あ

さて、このオフィスビル、築何年でしょう?

正解は1907年、築110年!

日本で考えるとなかなか驚きです。RCの耐用年数47年?

いつも言ってますが、要は管理次第ということです。

周辺はバットマンの撮影などでもよく使われていたらしく、そう言われると何となくそんな雰囲気はありますね。

あ


そして、2件目。

あ

2005年築、51階建てのタワー。

あ


あ

ま、これは正直普通。そんなに驚くこともなく、よくある感じです。

あ

屋上は芝と土が敷かれており、さすがに景色はなかなか良かったです。

あ

残念ながら天気は曇り、こちらに来てまだ太陽を一度も見ておりません 汗。

そして、隣のビルは、アメリカで2番目に高いシアーズタワー(現 ウィリスタワー)

あ

地上110階建て、51階の屋上から見てもまだ半分、こんなに高いのです。

出来ればこっちの方を見たかったかな。

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あ 

時差にやられてます。


あ 

11時間かけてシカゴに到着。

やはり飛行機では寝れず時差にやられてます。

あ

シカゴの最高気温は18度、最低気温は9度とかなり肌寒いです。

早速街中を歩きましたが、ひとつひとつがお洒落です。

あ


あ


あ

あ

トランプタワー


あ


あ

シカゴの時間で間も無く17時。日本は朝の7時。

今日はPMツアーにインターナショナルフォーラム&ランチ、総会。予定が詰まってます。

続きはまた明日。

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あ 

シカゴへ


本日から15日までIREMのカンファレンスでシカゴに行って来ます。

あ 

プロパティツアーやパーティーなどに参加して来ますが、とにかく心配なのが飛行機と時差。

成田空港からシカゴまで行きは11時間半、帰りは13時間。

私、飛行機のような狭い空間では一切寝ることができなくて、いつも時差にやられるのです。

今の日本時間が7時半ですので、そこからマイナスの14時間。シカゴは17時半というわけです。

これからあのエコノミーが待ってるかと思えば、だいぶ憂鬱にはなるのです。

しかしながら、代表の倉橋でさえエコノミー。

僕らからすると倉橋はビジネスクラスに乗ってもらったらいいと思うのですが、そこには熱い想いがあるのです。

「自分だけがいい思いをするのではなく、それなら社員と一緒に」

ジーン 涙。

シカゴでも時間を見つけてブログをアップしようと思います。

では、行って来ます。

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あ 
 

とにかく良くなりました、今後が楽しみ。


振り返ると忙しい一週間でした。

あ 

火曜日は三崎、水曜日と木曜日は大阪、金曜日は契約に決済、土曜日はセミナー。

日曜日は残務に追われ、いやーなかなかハードでしたね。

そして、明後日からはIREMのカンファレンスでシカゴに行って来ます。去年のサンディエゴからもう一年、ほんと早いですね。

あっという間に時は過ぎ、スタッフの入れ替えなんかもありましたが、今年を振り返ると、いやー大阪支社がとにかく良くなりました。

去年とは雰囲気も全然違いますし、北村、山口がコツコツと頑張ってくれて、河崎が入りパワーが付いて、腰山に玉井のさすが女性目線と言う気遣いが加わり、グッと明るくもなりました。

そうなると当たり前のように結果も付いてくるもんですね。今後が益々楽しみです。


さてさて話は変わりますが、12月に書籍を出版する事になりました。休みの日にコツコツ原稿を書き溜めて、やっと出来上がったのです。

また詳細は追ってお伝えさせて頂きます。

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あ 

ただただ、感謝の気持ちしかありません。


ブログの更新が出来ずにいました。

あ 

今週の火曜日におばあちゃんが亡くなり、急遽大阪に帰っておりました。

東京で働いてるという事もあり、日頃なかなか会える時間も少なかったですが、元旦に親戚一同で集まった時、一緒にワインを飲んで酔っ払った事を強く思い出します。

また、ばあちゃんとたまにメールのやり取りなんかもしてね。高齢なので誤字脱字があるのですが、でもなんだかそうやれてることがとても嬉しくて。

ただただ感謝の気持ちしかありません。
ばあちゃん、ありがとう。

水曜日にお通夜、木曜日にお葬式。その間、これまでの事、またこれからの事、色々と考えさせられました。

着実に歳は取るわけで、しっかりと将来の事考えていかないと行けません。

終わってから少しだけ大阪支社に顔を出し、間も無く新横浜に到着です。

明後日は東京でセミナーがあるので、これからそのレジュメを作成します。

そして来週の火曜日からはIREMのカンファレンスで5日ほどシカゴです。

忙しい事にも感謝。今月もあっという間でしょうね。

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あ 

決算月って言ったって。


9月は金融機関の決算月でした。

あ 

融資に困っている案件等々、この間に持ち込んだら何か良いことあるかも?

な〜んていつも考えるわけですが、結局その恩恵を受けることもなく終わってしまいましたね。

借り換えならまだしも、新規物件の購入でそのタイミングに合わせてって、そもそも難しいですよ。

9月中の決済であれば、余裕を見て8月中旬には融資を持ち込んでおきたいところですし、新築のアパートであれば、更地や建築中なんてものがほとんどですので、どうしても現実的ではありません。

また、以前に9月末決済予定の案件相談をしたのですが、「既に支店の数字をクリアしているので、来期でお願いしたい」なんて軽く断られたこともありました。

支店によっては、大幅にノルマをクリアしているケースがあったりするので、この時期逆にお腹いっぱいなんですよね。

なので、暇そうな支店を狙え?うーん、それはそれで担当者レベルでストレス溜まりそうです。

さて、融資について色んな噂が聞こえてくる中、今後の動向が気になるところです。

その辺については10月7日(土)の資金調達セミナーでお話しますが、年末から年始にかけて、大幅に融資規定変更!なんてこともよくありますので、今後もしっかりとアンテナを張っておきたいところです。

今日から10月がスタートして、今年も残り3か月ですね。来年の動きを考えつつ、また1年挑戦が始まります。

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あ 
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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  • レバレッジのアメとムチ
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