山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年11月

意志の弱さが・・・


土日の富山出張

あ 

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富山に行くのは7月のセミナー以来です。

セミナー前、昼ごはんは朝日不動産の皆さんと打ち合わせを兼ねて、氷見うどんをツルッと美味しく頂きました。

細いのにコシがある体に優しいお味です。

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そして、セミナーと物件購入会。

富山の投資家の皆さんはどのくらい東京に興味があるのかなと思っていたのですが、購入会で紹介した5物件中、全てに買い付けを頂きました。

なかなか盛況だったと思います。

終わってからは参加者の皆さんと立食での懇親会があり、その後、朝日不動産のミッキーこと石橋社長に連れられ、和食屋さんへ。

わ、和食・・・


実は、そこで皆さんに謝らないといけない事があります。

先日のブログタイトル、「富山で禁酒」
はい、意志の弱さが露呈しました。

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魚料理には・・・日本酒。
やってしまいました。

一口飲むともう止まりません、美味すぎです。

石橋社長や高野さん、皆さんが優しくてついつい甘えてしまいました。

結局ホテルに戻ってから仕事ができるわけもなく、・・・ダメですね。


何とか翌日は早めに起きて2時間ほど仕事をして、個別相談を終えて帰りの新幹線でも2時間。自宅に帰って2時間。

ギリギリ締め切りに間に合いました。ま、一応「やる時はやる」は守れたかと。


そして、今日はマネージャー会議に売却の契約、銀行打ち合わせ、銀行面談。

夜は、倉橋に同行してみなとみらいで会食。三崎に拉致?されないように気をつけます。

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あ 
 

富山は禁酒。


今日はこれから富山へ。一泊二日でセミナー&個別相談です。

あ 

東京駅から富山駅までは2時間半、大阪へ向かうのとほぼほぼ変わりません。

最低気温は3度、かなり寒いようですね。

富山で美味しいもんを食べれて羨ましいと思われるかもしれませんが、今回は禁酒で行こうかと。

体調が悪いわけでもなく、締め切りの仕事がある為、夜もホテルでやらないと間に合いそうにありません。

明日の個別相談が終われば早々に帰りまた仕事。それで何とか間に合うのかどうかのレベル。

まーこんな時もありますよね。

仕事をやる時はやる、遊ぶ時は遊ぶ。このメリハリが大事かと。

そんなガッツリ仕事に向かった後の釣りはきっと最高でしょう 笑

今日はCPMの最終試験であるMPSA試験だとか。

僕らが受けた時は朝の9時から18時まで休憩なしの9時間ぶっ通しの鬼試験。

ま、それを思うとまだまだやれるかなと。

では行ってきます。

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あ 

今年もこの時期がやってきました。


先日は横浜でオーナーさんとの忘年会、今年もこの時期がやってきましたね。

あ

参加されたオーナーさんは、東京・横浜はもちろんのこと、千葉・埼玉・小田原・茨城・沼津・浜松・芦屋・奈良・青森!?などなど。

年々拡大していますね。

少しずつではありますが、こういう輪が広がっていることを嬉しく思います。

2次会は馬車道にあるいつものお店へ。テラス席やソファ−席、和室を貸し切り。

少々飲み過ぎたものの、楽しい時間を過ごすことができました。

ご参加頂いた皆様、ありがとうございました。

そして次は、12月17日(日)新横浜のプリンスホテルで
「セミナー&大忘年会」を開催。

今年は出版記念として私も少々セミナーをやらせてもらいます。

少々とは?

20分。短っ!

ま、私はご挨拶程度ですが、倉橋や木内のセミナーもありますし、PMスタッフ等勢ぞろいです。

皆様のご参加お待ちしております。

お申し込みはこちらから。

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あ 

自己破産が増えている。お金の知識を身につけることから。


自己破産するシニアが増えているようです。

あ 

理由のひとつになっているのが「総量規制対象外」。

消費者金融のカードローンというのは、総量規制の対象となり、年収の1/3までしか借り入れができなくなっています。

しかし、銀行のカードローンというのは、総量規制対象外であり、銀行独自の審査に基づいて問題がないと判断されればそれ以上の借り入れをすることが可能です。

借りれたのはいいけど、病気・失業などなどがきっかけとなって支払いが追いつかず、自己破産するケースが多いようです。

こういうニュースを目にすると、やはりお金の知識があるかどうかで人生は大きく変わると思うのです。

今ある資産をどう活用するのか、また日々の出費についても考え直すでしょう。

投資、運用、住宅ローンの組み方、考え方。学校の授業では教えてくれないこれらの知識が身についているのかどうか、これはとても大切なことだと感じます。

もちろんこれらの引き出しを持っているからといって将来安泰とは言いませんが、多くのリスクを軽減することは間違いなくできるはずです。

まずは、少しでも早くこれらの考え方に触れることをオススメします。

そういうこともあってか、最近はオーナーさんのお子さんがセミナーに参加することも多くなりましたね。

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あ 

買ってもらった方がよかったなーと後悔する事がありつつも。


仕入れが難しいですねー。

あ

売って終わりであれば、何でもかんでも来るもの拒まずでご紹介することもできるのですが、もちろん不動産投資はそういう訳にもいかず。

エリアがどう、アパートの企画がどう、家賃設定が高過ぎる、利回りが低過ぎる・・・などなどなどなど、なかなかいい物件てないのです。

こうして日々アセットとしてやっていると、各物件に対して「あともう少し利回りが欲しいよね」っていう感覚が重要です。

そこをクリアできないと、とにかくスッキリしないと言うか、気持ちが悪くて、お客さんに紹介したくないよなってなるわけです。

きっとそれは自身が投資家として買いたいかどうかという感じ方と同じであり、ブレたらダメな一番大切にしないといけない気持ちかなと思うのです。

まー、そんなこと言っても数年後の今の情勢のように、価格が上昇すればあの時無理に価格交渉などせずに買ってもらった方がオーナーさんは儲かってたなーって後悔する事もあるんですけどね。

そんな経験がありつつも、まずは今現場でやってるその感覚を信じて取り組むべきだと思うわけです。

それが正しいオーナー目線かなと。

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あ 

カワハギフルコースを堪能


あ 

本日は定休日ですので、以前に同じチームの石橋と三崎で釣りをした話を少々。

彼は宅建試験があった為、半年間「禁釣」だったわけですが、無事39点という合格ラインを大きく上回る高得点を取り、今回はちょっとしたご褒美も兼ねて。

前日は三崎にある「葉山商店」で夕食を。新鮮な三浦の野菜におでん、そば等々。

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当日の釣りよりも前日の方がワクワク感が増して、飲み会は盛り上がるので危険です。飲みすぎ注意。

大石さんありがとうございました。

翌日は快晴、風もなく最高のコンディション。過去を振り返ると、こういうベストコンディションの方が釣果が悪かったりするので、今回は結果が求められます。

しかしながら、海の上でこの青空、気持ちいいですね。

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餌のアサリを大量に準備して、ポイントへと向かいます。

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港を出て5分、戦いが始まります。

小さなカワハギにも対応できるように針は3.5号から、大型用に8号までを揃えました。

早々にカワハギ特有の「カツカツ」という当たりがあって、テンションが上がります。

そして、始まって3分で一枚目を釣り、その後も順調に釣り上げます。

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10儖焚爾両型が多いものの、カワハギは掛かった時の引きが強いので、かなり面白いのです。

昼間になると一旦落ち着きましたが、その後もまだまだ爆釣は続きます。

そして、なんと30兌紊梁膩燭盂櫃り、面白さはマックスに。

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終わってみれば、ひとりで過去最高の57枚!昼飯を食べることもなく、ただただ釣り続けました。これだけやれば大満足です。

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カワハギ以外は、イシダイにカサゴ、トラギス。小さなカワハギはリリースして、20枚ほどを持ち帰りました。

終わってからは、三崎港蔵に魚を持ち込んでさばいてもらいます。

社長は出張で三崎におらず、のびのび?石橋夫妻とカワハギ料理を頂きました。

まずは、刺身に肝。

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カワハギのしゃぶしゃぶ

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煮つけに、

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カワハギの肝巻きトリュフ乗せ(山内スペシャル)

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カワハギの握りで〆ましたが、その他には・・・

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イシダイの塩焼きに、

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カサゴの揚げ物。

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雑炊まで。

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カワハギフルコースを堪能。いや〜、幸せでした。

しかし、この三崎で釣った魚を持ち込める飲食店はここ
「三崎港蔵」だけじゃないかなと。

ゆうじ君、福本料理長、なか君、スタッフのみなさん、いつもありがとうございます。ご馳走様でした。

次回、オーナーさんとまたお邪魔します。

釣って善し、食して美味い。カワハギ地獄へようこそ。

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あ 

民泊の現場を視察。


優秀企業視察のため一泊二日の大阪出張です。

あ 

今回は民泊を中心に、区分マンションから一棟、リノベーションなどなど、幅広く見せて頂きました。

国家戦略特別区域、特区である大阪は海外旅行者も多く狙い目であるのです。

NHKの取材班も入り、やはり注目を浴びています。

あ

一番気になったのはこれ、もともと1階がスナック、2階・3階が住居。これを民泊用にリフォームしています。

あ

場所は生野区、正直そんなに人気のあるエリアではないのですが、ファミリー貸しとして高い運用ができています。

ま、こちらも今後民泊用の仕入れをやっていきたいなと思っていますので、詳細は控えますが、なかなか面白かったです。

あ

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リフォームはとにかく和を強調すること。

あ

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あと、見せてもらったのは一棟民泊マンションで、25平米 平日9000円ほど。

あ

お洒落なのですが、↓ ↓    モデルを間違えました 笑。

あ

利用者は8割が外人だと言ってましたが、2人で旅行するなんて時は、ひとり4500円ですので私たちでもかなりお得です。

ただし、大阪の場合、民泊は2泊以上が条件となります。

そう考えると、東京で唯一の特区である大田区は6泊以上ですので、かなり使い勝手が悪いかなと。


今回、実際に民泊の現場を見せてもらい、十分やれそうな気はしています。

あとはそのエリアと収益性。

もちろん賃貸よりも事業リスクがありますので、それなりの投資効率を求めて進めていかないとやる意味がありません。

これまでとはまた違った仕入れをして、お宝を見つけないとですね。

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あ 
 

実務に活かせるのかどうか。


今日は不動産コンサルティングマスターの試験。

あ 

かれこれ私は9年前に受けた試験ですが、当時は不動産コンサルティング技能士という名前(こっちの方が良かった)で、やっぱりコンサルティングをするからには必要だろうと思い、以前から取りたかった資格の一つでした。

受講資格は、宅建・一級建築士・不動産鑑定士、いずれかが必要となり、誰でも受けることのできる資格ではありません。

合格率は宅建などと比較すると高くはあるのですが、一定以上の知識のある方が受けますので、それなりに勉強しないと合格は難しいと思います。

うちの会社からも知っている限り5人は受けるようです。

弊社の決まり事として、不動産コンサルティングマスターに受からないと来年のCPMには受講できませんので、ここは必ず合格しておきたいところです。

この資格に落ちることによって、また1年、また1年と遅れをとることになるのです。

試験内容としては、経済・金融・建築・税制。そう、私たちが日頃行っている投資分析も出ます。なのでこのあたりは余裕。

様々な分野の勉強ができますので、興味のある方は挑戦することをお勧めします。

資格を取ることが目的ではなく、実務に活かせるのかどうかです。

ま、何事も楽しみながら取り組まないとですね。


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あ 

融資、厳しくなりましたね。


昨日は付き合いのある業者さんが物件を持って来社。

あ 

これから購入する予定の案件ですが先行して情報をくれました。

2件とも都内の新築アパート、家賃等の精査は必要ですが、いやー有り難いですね。

こんな時に決まって話に出るのが、銀行のこと。
「融資、厳しくなりましたよね」と。

アパート用地を仕入れる側としても、そこ次第で成約価格が大きく変わります。

現場ではまだそこまで厳しくなった感はありませんが、融資担当者から弱気な声が聞こえてくるのは確かです。

何となく嫌ーな感じです。

ある中古アパートの融資相談をした時は、売主の売却理由を細かく聞かれました。

運用がうまく行っていないのではないかと、審査部が気にしているとの事。

そもそもそんな物件売らないし・・・場所羽田やし。

これまで全く聞かれもしなかった事なんですけどね。やっぱり嫌ーな感じです。

所有物件のエリアが、今後リスクが高いと感じる方は、急いだ方がいいかもですね。


さて、今日の休みは、これからオーナーさんに会いに青森に行ってきます。

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あ 

リスクとリターンの関係、そして投資家の年齢次第。


昨日は日帰りの大阪出張。朝から夜まで個別相談が5件満席です。

あ 

新規のご相談や再投資、売却について等々。

どこを目標にするのか?それによって進める投資の方針は大きく異なり、コツコツ区分マンションの買い足しか、もう少しリスクを取って一棟アパートで投資効率よく進めるのか。

忘れてはいけないのはリスクとリターンの関係、そして投資家の年齢。

これって当たり前のようですが、知らず知らずのうちに思っていた以上のリスクを背負っていることがあったりするものです。

年齢があと10年若ければまた違った方針にもなるでしょうが、その方の年齢から今ならどういう進め方がベストなのかを考えます。

そして、あとは自分が投資家さんの立場になった時、どのような選択をするのか。ただただそれを提案するだけです。

仮に自己資金が1億あったとしても、1000万円の区分マンションを勧めることもあります。

ほんとは5〜10億買ってもらった方が不動産屋は儲かりますが、それがオーナーさんにとって正しいかどうかはまた別問題。

投資目標によっては、わざわざそんなリスクを背負う必要はないということです。

11月12日(日)は東京で個別相談会を開催します。ご希望の方は以下までご連絡ください。

CFネッツ企画開発室
kikaku@cfnets.co.jp

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あ 

固定金利のペナルティ


あ 

先日は某銀行で金銭消費貸借契約。いつも利用している銀行さんです。

今回は10年固定で進めます。なので銀行さんからその場合の注意点について諸々の説明があります。

一番気をつけたいのは固定金利中の返済について。

この銀行の場合だと、「ローン残債×残存年数×0.54%」となります。

例えば10年固定で3年経過しており、その時のローン残債が1億であれば、1億×7年×0.54%=378万円!

1億返済するために約4%がペナルティとなるわけです。

もし20年固定なら1億×17年×0.54%=918万!

シャレになりません。

ま、アパートローンでそこまで長期の固定金利は聞いたことありませんが。

投資効率の下がることは言うまでもありませんが、購入する物件の出口をどう考えるかによって金利の選択には気をつけたいものです。

将来的にリスクの高いエリア(=利回りが高い)であれば、常に出口と隣り合わせなので、変動または固定でも3年から5年くらいにしておいた方がいいと思います。

固定金利の安心感はあるでしょうが、融資額が多ければ多いほど慎重に考えたいところです。

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あ 
Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資の真実」「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]
CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
相続支援コンサルタント
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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