山内真也の不動産投資上京物語

30歳で大阪から単身上京! 笑いあり涙ありのちょっとええ話

2017年12月

ま、人生こんな時もあるよね。


27日はCFネッツグループの大納会。

あ  

一年の締めとして楽しいはずが、どうも体調がおかしいのです。

いつもなら二次会三次会と行くはずが、一次会で帰宅。

翌日、高熱で病院に行くと、結果インフルエンザでした。

一年で一番楽しみにしている年末年始のイベント。

今年も三崎で年越し予定だったのですが、いやー残念です。

釣りにも行けず、オーナーさんにもご迷惑をおかけしました。

一週間は自宅にこもります。

もう少し体調が良くなったらまたブログ更新しますね。

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あ  

今年1年を振り返り


明日は三崎で忘年会、なので今年の実質の営業日は本日がラストです。

あ 

年末の予定は自宅の大掃除をして、30日はオーナーさんと三崎で釣り。

31日も釣りをして、釣った魚をつまみに社長夫妻や木内ファミリーと年越しです。


今年一年を振り返るには、過去のブログ投稿を見るのが一番わかりやすいですね。

2017年は、大阪で北村・山口との3部セミナーに始まり、

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横浜で銀行さんとの2部セミナー、

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CFネッツ入社式や、


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タイへの視察、

あ


新横浜でのCFネッツフェア 

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IREMでもセミナーをやらしてもらいました。

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剣持の送別会、

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富山で倉橋との2部セミナー、

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IREMのカンファレンスでシカゴへ。随分と時差にはやられました。

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オーナーさんとのプラチナ釣り大会。雨のため急遽釣り堀に変更・・・釣れすぎです。

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カワハギの刺身は美味ですね。

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優秀企業視察で大阪の民泊物件を見学。いい刺激をもらいました。

あ


そして、先日のプラチナ忘年会に
書籍の出版まで、大変充実した1年でした。

あ

オーナーの皆様にはいつも支えていただきとても感謝しています。来年もこの輪を広げるべく着実に進んでいきますね。

今年の漢字は「絆」です。

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あ 

銀行と噛み合わない、融資が厳しくなってきた?


あ〜これ買っちゃいましたか!みたいなことはよくありますね。

あ 

「それ、今のこのタイミングで購入するアパートじゃないんですよ!」なんて言っても、きっと現場でアセットをやりつつ、賃貸管理をしていないとわからないですよね。

事前に相談してもらえればという話しなのですが、ほんと悩ましいところです。

さて、話しは変わりますが、銀行によって「融資上限枠」というものがあります。

皆さんもどこかしらで聞かれたことはあるかと思いますが、年収の10倍や15倍など、融資の上限が規定で定められているのです。

例えば年収1000万であれば総借入額で1億など、借り入れが増えるだけでその銀行から融資を受けるのは難しくなります。

中にはそのような規定を設けていない銀行もありますので、ある程度の規模まで物件を買い足したいのであれば、融資先を利用する順番は非常に大切です。

う〜ん、本格的に融資が厳しくなってきたか?

まだまだ手探り状態ですが、最近どうも銀行と嚙み合っていないような気がします。来年からも要チェックですね。


そうそう、本日オーナーの皆様から「載ってますよ!」と何度もご連絡を頂いてます。

日経新聞に出版記念セミナーの告知が大々的に掲載されているようです。

東京大阪名古屋で開催、ぜひお待ちしております。

A

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あ   

いまいち実感も沸きませんが


毎年ながら12月は決済が続きます。

あ  

しかし、今月は買主さんの決済立会いが一件もありません。

土地に対する融資であったり、建築費の最終残金などで、立会い不要で対応ができたのです。

たまたまなのかなと思いつつも、建売アパートよりも土地からの先行購入が以前よりも間違いなく増えているという事ですね。

こうした分割での融資というのは各手続きが増える分、銀行によっては決済時の手間が多少減ることもあります。

昨日の決済は売主さん、司法書士、仲介業者の私、3者での手続き。さすがにスムーズで30分ほどで決済が終了。

その前の決済は、建築残代金のみでしたので、買主さんに事前に振込伝票等の記載をお願いして、銀行に集まることなく終了。

いまいち終わった実感も沸きませんが、これはこれで買主さんの手間も省け、とても楽ですね。

残すは12月28日(木)に自宅兼アパートの決済。こちらも立ち合い無しでの対応となります。

さて、今年は27日が最終営業日となりますが、午後は三崎で忘年会です。

お休みは12月28日から1月4日まで、新年は5日(金)から営業開始です。

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あ  

かけがえのない宝を


昨日はプラチナ忘年会を新横浜のプリンスホテルで開催。

あ  

あ

出版記念挨拶として、私も少々お話しをさせて頂きましたが、この会も年々規模が大きくなっているように思います。

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写真はクマさんのブログより拝借。

今回はオーナーの皆さん以外にも、クマさんや昔から付き合いのある銀行マン等の参加がありました。

皆様、ありがとうございました。

この忘年会でオーナーさんと話しをしていると、皆さんの温もりに触れることができ、自分てほんと幸せだなとしみじみ感じるのです。

来年もこの輪をコツコツと広げるべく、このスタンスで一歩一歩進んでいこうと思います。

5年前・10年前より、ここからの5年後・10年後の方が、間違いなくスピード感をもって取り組んでいけると感じています。

継続していたことがジワジワ効いてくるのはこれからです。

そこに行くまでにかなりの時間を要するわけですが、そのかけた時間がかけがえのない宝を作っていることは間違いありません。

オーナーの皆様、今後ともよろしくお願い致します。

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あ  

東京にはないアパート企画。


昨日から大阪に来ています。

あ  

今年最後の大阪出張。

「この新築アパートいいと思うんですけど」とは山口さん

大阪市内で最寄り駅から徒歩4分、立地が非常によく、特に気に入ったのは広々40屬裡隠味庁法

土地の高い東京では決してやれない企画。そんなことなら20屬砲靴得ぢ喊瑤鯒楴茲蕕覆い伴支クリアはできません。

梅田からも車で20分ほど、この後現地を見て来ようと思いますが、かなりいいんじゃないでしょうか。

大阪支社のスタッフも増員して、いい仕入れができるようになってきています。

最近は、大阪で投資をしたいという方も増えているので、このような物件をポツポツご紹介できればいいかなと思っています。

そして、昨日は終わってから大阪支社のスタッフと忘年会。叔父さんのやっている串カツ「くら羅」に行ってきました。

相変わらず美味しく、衣が薄いことから20本くらい軽く食べれてしまいます。

3年連続ミシュラン掲載、TVで紹介されることも多く、週末は予約なしでは入れないほど繁盛しています。

車海老、
あ

銀杏、
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アスパラ、
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二度付け禁止のような店よりも絶対にこっちの方が美味いですよ。大阪に来られる際はぜひ。

ご馳走様でした。

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あ  

色々なご縁がありまして


こんなタイトルにすると、「お、山内もそろそろか?」と思われる方がいるかもしれませんが、いえいえそうじゃないんです。

あ 

先日は東急田園都市線の「中央林間駅」にある某銀行にて金銭消費貸借契約。

これまでの色々なご縁があって、ある案件の融資をこちらの支店でやってもらう事になりました。

しかし、縁とはほんと不思議なもので、こういう所で横のつながりが活かされるのです。

ここの支店長とは10年以上のお付き合い、信頼できる銀行マンです。ま、お酒に酔ったらギターを片手に歌いだしますけどね・・・汗。

今回、融資の相談をすれば、あっという間に承認が取れたりして、こちらも大変助かりましたが、いいオーナーさんを銀行さんに紹介できたのもまた良かったかなと思います。

オーナーY様、ありがとうございました。


さて、今週末はプラチナ忘年会で出版の挨拶をさせてもらいまして、来年早々には出版記念セミナーを東京・名古屋・大阪で開催します。

全ての会場で新年会も行いますので、皆様のお越しをお待ちしております。
  
セミナー自体は1時間半で、新年会がメイン?

こういう企画ができるのも出版の時くらいですので、ぜひ飲みだけでも気軽に来てくださいね。

出版記念セミナーの詳細は以下からご確認ください。

1月6日(土)名古屋
1月7日(日)大阪
1月14日(日)東京

日々いろんな事がありますが、元気を出して行きましょう。

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あ  

サプライズに告知事項物件。


静岡のオーナーさんと鎌倉で個別相談。 

あ  

始める前に事務所一階にあるイタリア料理センプリチェでランチ、昼から美味しい料理を頂きました。

すると!

オーナーさんからサプライズで誕生日のお祝いがあり・・・

あ

そういえば、今月また歳をとります。

スタッフの方が「happybirthday〜・・・」と歌ってくれたのですが、お店は満席。

皆さんがこちらを伺い、オッサンの誕生日会にも優しく拍手をしてくれます。

う〜んこの歳になって・・・
「嬉し恥ずかし」という言葉がぴったり 汗。

しかしながらオーナー様のお気遣いに感謝ですね。
いつもありがとうございます。

終わってからは某業者さんを訪問。告知事項あり!の訳アリ土地を検討しています。

アパート用地として良さそうかなと思うのですが、問題は建ててからの客付け。入居者にはしっかと告知事項の内容を伝えないといけません。

家賃設定を固めにシミュレーションすれば大丈夫かなと考えつつも、なんと買い付けが既に3件入っていました。

訳アリでも相場より価格が安く、立地次第では問題なしということです。

皆さんに今回の告知事項の内容を伝えると相当引かれるでしょうが、最終買われる方がいなければ自分で購入してもいいかなと思っていたもので。

こんなところでもやはりスピード勝負。

さ、次々。

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あ  

書籍「不動産投資の真実」発売


12月25日、私の書籍「不動産投資の真実」が発売されます。

あ 

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以前から休みの日などにコツコツと書き溜めていたのですが、8万字のハードルは高く・・・

なかなか苦労しましたが、なんとか今年中に出すことができました。

とにかく自分が感じてきたこと、発信したかったことを自由に書かせてもらいました。

この手の内容はいろんな外部の力?が働きますので、これまで書籍として表に出て来なかった不動産投資の真実です。

もしかしたら、一部の業者からクレームになる可能性もあるかもしれませんが、これらの裏側を知らないばかりに後悔をしてきた投資家さんは数多くいらっしゃいます。

個別相談に来た方から、そういう話しばかりを聞いていると、やっぱり現場にいる人間としては発信した方がいいよなと感じていたわけです。

これから不動産投資をする方はもちろんですが、経験者の方でも面白く読んでもらえると思います。

アマゾンでは予約も始まりました
よろしくお願いします。

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あ 

数万円で健康が買えると思えば。これも大切な投資。


今日の休みは早起きして健康診断、午後は胃カメラの検査を受ける為、診察に行って来ました。

あ 

この健康診断で全てがわかるわけではなく、その他オプションの検査も必要だと思いますが、これからは特に毎年しっかり受けないとですね。

タバコは吸わないので気になるのはお酒、肝臓です。

検査の結果は・・・去年より数値も良く、これを維持して下さいとの事。とりあえずよかったです。

ま、お酒を飲むと言っても週2くらいで、2〜3日は必ず休肝日があるので、一度の飲み過ぎさえしなければ健康的かと。

今、一番の問題は釣りをした後、新鮮な魚に日本酒の誘惑。美味いですからね、この時ばかりは気をつけないとです。

不動産投資をするうえで「団信に入れないと融資が付かなくなる!」なんて話も聞くのですが、それは置いといてもとにかく健康が一番。

自分は大丈夫なんて思わずにオーナーの皆さんもしっかり検査をして下さい。これも大切な投資です。

数万円で健康が買えると思えばこんなに効率の良いものはありません。

自分の将来の為、家族の為、本当にお願いします。

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あ 

今後、投資物件の価格は下がるのか?


ポツポツと融資の引き締めが聞こえてくる中、本当に物件価格は下がるのでしょうか?

あ 

個人的に感じるのは今くらいのレベルではほとんど変化はないと思います。

一部の信金や地銀が厳しくなっていると言っても、聞こえてくるのは「フルローンが難しくなった」程度ですので、そのくらいであれば他に買える投資家さんはたくさんいらっしゃいます。

1億くらいの価格であれば、自己資金2〜3割入れて購入する、また現金で探しているなんてケースもあるくらいです。

いや〜当分は下がらないと思いますよ。

それならまだ融資条件がいい中で、今できる投資をしてもらった方が正解です。

もちろん先の事はわからないので、3〜5年経てば価格が下がることもあるかもしれませんが、要はその時間がもったいないのです。

それならば資産価値のあるエリアで物件を買い、キャッシュフローを得ながら、ローンの元金返済を進めていく。

仮に1億の融資で、金利1.5%、融資期間30年であれば、年間返済額は414万。

そのうち元金返済は265万。5年経過すると1320万以上の支払いが進んでいるという事です。さらに毎月のキャッシュフローをプラスすると・・・。

待っているのではなく、絶対に投資した方がいいと思うのです。

ま、これを営業トークとして感じるのかどうかは皆さん次第ではありますが、いつも言っているように僕は去年も今年も買いましたし、来年も買う予定です。

それこそ情勢が悪くなり価格が下がれば、銀行が積極的に融資をするのは地主か資産家の方くらい。もし借りれたとしても自己資金比率がかなり上がります。

だから先の分からない事よりも、今できる投資を着実に進めていくだけです。

買ってから周辺の物件価格が下がれば売らないだけ!別に運用できているんだからそんな時に売却をして儲けを確定する必要はないわけです。

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あ 

劣化等級を取得して


朝から管理しているアパートの境界立ち合い。オーナーさんが関西のため代理人としてです。

どうやら隣地が相続らしく、土地家屋調査士から依頼がありました。

あ 

終わってからは少し時間があったので、周辺の管理物件を下見して昼から工務店を訪問。

今月完成予定のアパートが劣化等級(住宅性能評価)を取得しています。

某銀行では木造の耐用年数である22年が融資期間となりますが、この劣化等級2を取得すると30年まで延長することができます。

その証明として、劣化等級の書類提出が必要になるのですが、この用紙がとにかく多いのです。

あ


一室あたり4枚、今回10世帯なので計40枚。さすがにメールで送ってもらうわけにもいかず・・・なんだかこのご時世とは逆行しているように思います。

それらを提出、確認してもらいやっと決済ができるという事です。

手間は多くなりますが、8年融資期間が延びるというのは収支上かなり違います。

もちろん融資期間を長く組むことが必ず正解かというとそんな事もなく、あえて22年で組むようにして将来のリスクを下げるというのも選択肢のひとつです。

1棟目からだと返済余力が落ちますのでなかなか厳しいかもしれませんが、規模が増えてくるとそのような進め方も重要です。

その辺は個別にご相談下さい。

今日から12月ですね。まずは来週の休みに健康診断へと行ってきます。

お酒はほどほどに。

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あ 
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Profile
   山内 真也

23歳の時に大阪の売買専門仲介会社へ入社。戸建・マンション等の居住用売買仲介を全般的に手がけながら、不動産実務を習得。当時、某有名フランチャイズ加盟店で「関西圏優秀賞」「媒介報酬総額トップ10入賞」など数々の表彰を受ける。

不動産投資のノウハウを身につけるべく、30歳で単身上京 不動産投資から法律問題、相続対策、建築コンサルや、不動産業者向けの経営コンサル、システム開発にも定評のあるCFネッツに入社。
現在、全国に不動産投資家を抱え、コンサルティングから収益物件の紹介・ファイナンスアレンジを手がけ、東京・大阪・名古屋・静岡を中心に個別相談をこなしながら全国でセミナー講師を務める。自身も東京・横浜に一棟アパート・区分マンションを所有するオーナーであり、個人投資家としての立場から親身になったアドバイスが定評である。また、保有資格は10を超え、建築士としての視点も持ち合わせる。

書籍「不動産投資プロの流儀」著者 DVD「数字でわかる!不動産投資の全構造」 DVD「ファイナンスから知る!今あなたができる不動産投資」発売中

[保有資格]

CCIM(米国認定商業不動産投資顧問資格)
CPM(米国公認不動産経営管理士)
2級建築士
不動産コンサルティング技能士
宅地建物取引主任者
住宅ローンアドバイザー
普通損害保険資格者
住環境測定士補
ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸住宅査定主任者
生命保険募集人資格
小額短期募集人資格
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山内のDVD

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  • キャッシュフローツリーについて
  • 投資家の利回りと2つの指標
  • 安全性を見極める3つの指標
  • 金融機関の求める利回りと指標
  • 自己資金の回収期間とその落とし穴
  • レバレッジのアメとムチ
  • 自己資金は繰り上げ返済か再投資か
  • キャップレートの考え方
  • モーゲージエクイティ分析とは
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